79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
"08" вересня 2025 р. Справа №926/3255/24
Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:
Головуючого (судді-доповідача) Якімець Г.Г.,
Суддів: Бойко С.М., Бонк Т.Б.,
за участю секретаря судового засідання Кришталь М.Б.,
та представників сторін:
від позивача - Підгорна Л.Є. (в режимі відеоконференції у Господарському суді Чернівецької області)
від відповідача (скаржника) - Лелюк Х.М. (в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду)
розглянувши апеляційну скаргу Чернівецької міської ради від 19 травня 2025 року
на рішення Господарського суду Чернівецької області від 18 квітня 2025 року (повний текст підписано 28.04.2025), суддя Байталюк В.Д.
у справі № 926/3255/24
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн», м. Чернівці
до відповідача Чернівецької міської ради, м. Чернівці
про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки
встановив:
13 грудня 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн» звернулось до Господарського суду Чернівецької області з позовом до відповідача - Чернівецької міської ради про визнання укладеним між сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,6545 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07), кадастровий номер якої 7310136300:22:002:0236, згідно зовнішніх меж визначеними в Державному земельному кадастрі, що розташована за адресою: Чернівецька область, місто Чернівці, вулиця Прип'ятська, 6-Б, шляхом придбання її у власність у формі викупу під власним нерухомим майном (нежилою будівлею) в редакції позивача (з урахуванням заяви про зміну позовних вимог, арк. справи 155 том І).
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 18 квітня 2025 року у справі № 926/3255/24 позов задоволено в повному обсязі. Визнано укладеним договір купівлі-продажу земельної ділянки між товариством з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн» та Чернівецькою міською радою, площею 0,6545 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07), кадастровий номер якої 7310136300:22:002:0236, згідно зовнішніх меж визначеними в Державному земельному кадастрі, що розташована за адресою: Чернівецька область, місто Чернівці, вулиця Прип'ятська, 6-Б, шляхом придбання її у власність у формі викупу під власним нерухомим майном (нежилою будівлею) в редакції, що додана до позовної заяви.
Рішення суду мотивоване тим, що бездіяльність та зволікання відповідача щодо укладення з позивачем договору купівлі-продажу є порушенням “правомірних очікувань» позивача на отримання у власність земельної ділянки в порядку, встановленому чинним законодавством України. Суд визнав безпідставною відмову відповідача в укладенні такого договору, за наявності визначених його істотних умов, враховуючи прийняття Чернівецькою міською радою рішення від 22 грудня 2018 року № 1595, яким вирішено продати позивачу земельну ділянку комунальної власності. З урахуванням положень пункту 34 статті 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні», суд дійшов висновку, що виготовлений ТОВ “Оцінка-Інформ» звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, площею 0,6545 га по вул. Прип'ятська, 6-Б в м. Чернівці станом на день прийняття цього рішення є чинним, строк його дії становить 1 рік від дати оцінки, тобто до 21 жовтня 2025 року включно, а його зміст повністю відповідає вимогам законодавства України, при цьому, вартість актуальної експертної оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 7310136300:22:02:0236 становить 4049915,00 грн та станом на день ухвалення даного рішення сплачена позивачем в повному обсязі.
Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, відповідач - Чернівецька міська рада звернулась до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 18 квітня 2025 року у справі № 926/3255/24 та ухвалити нове про відмову в позові. Зокрема, зазначає, що новий звіт не здійснений на замовлення органу місцевого самоврядування та не погоджений створеною комісією з погодження звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок комунальної власності, які продаватимуться громадянам і юридичним особам, для потреб, визначених Земельним кодексом України, а тому не може бути підставою для укладання договору купівлі продажу. Так, апелянт зазначає що, як вбачається із проєкту договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки ціна її продажу станом на момент подання позову не була виготовлена на замовлення органу місцевого самоврядування та не є погодженою відповідною комісією, оскільки, ціна продажу земельної ділянки є істотною умовою договору без якої договір купівлі-продажу земельної ділянки не може бути укладено, наявні правові підстави для скасування рішення суду першої інстанції. Апелянт вважає, що задовольняючи позовну заяву суд першої інстанції грубо порушив статтю 128 Земельного кодексу України, в якій визначено порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам. Відтак, вважає, що ні Земельний кодекс України, ні Закон України «Про оцінку земель» та інші нормативно-правові акти у сфері оцінки земель не містять норм, які б вказували на те, що вартість земельної ділянки може бути визначена на підставі експертної грошової оцінки, яка замовлена на вимогу зацікавленої особи (яка не є власником).
У відзиві на апеляційну скаргу позивач просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. Зокрема, зазначає, що саме тривале зволікання і ухилення відповідача від вчинення дій, спрямованих на укладення договору купівлі-продажу землі, невиконання власного прийнятого рішення сесії ради і бездіяльність із зазначеного питання, зумовило позивача розпочати досудове врегулювання спору і замовити звіт про оцінку майна самостійно. Наголошує, що посилання на невідповідність ціни земельної ділянки через те, що замовником не виступала міська рада - не свідчить про протиправність такої оцінки та неможливість укладення угоди купівлі-продажу, оскільки звіт про оцінку землі може складатись за замовленням заінтересованих осіб, яким у даному випадку є позивач як власник будівлі, що розташована на землі та щодо якої прийнято рішення про її продаж. Також зазначає про відсутність порушеного права міської ради на отримання коштів за майно, оскільки згідно ст. 128 ЗК України продаж землі здійснюється виключно за вартістю, що визначається експертом, а не іншою ціною, при цьому сплата за землю здійснена в повному обсязі.
Судове засідання з розгляду справи в суді апеляційної інстанції, на підставі відповідних ухвал суду, проводилось в режимі відеоконференції з Господарським судом Чернівецької області - за клопотанням позивача та поза межами приміщення суду - за клопотанням представника відповідача.
Представник відповідача в судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги, просив такі задоволити в повному обсязі: скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 18 квітня 2025 року у справі № 926/3255/24 та ухвалити нове про відмову в позові, з підстав, наведених в апеляційній скарзі.
Представник позивача в судовому засіданні проти вимог апеляційної скарги заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, з підстав, наведених у відзиві на апеляційну скаргу.
Західний апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги та дослідивши наявні докази по справі, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного:
Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, керівником Товариства з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн» є ОСОБА_1 , що підтверджується протоколом загальних зборів учасників товариства та випискою про юридичну особу.
Товариство з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн» з 14 листопада 2018 року є власником нерухомого майна - нежитлової будівлі, яка знаходиться по вул. Прип'ятська, 6-Б в м. Чернівці та розташована на сформованій земельній ділянці площею 0,6545 га, кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, що належить Чернівецькій міській раді.
19 листопада 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн» звернулось до Чернівецької міської ради із заявою про продаж (викуп) земельної ділянки кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, яка знаходиться по вул. Прип'ятська, 6-Б м. Чернівці під власним нерухомим майном (будівлею).
За наслідками її розгляду, заява товариства задоволена, сесією Чернівецької міської ради прийнято рішення № 1595 від 22 грудня 2018 року, яким згідно пункту 3 додатку № 1 до рішення, земельну ділянку кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, включено до переліку земель щодо яких проводитиметься експертна грошова оцінка з метою продажу власникам об'єктів нерухомого майна, розташованого на них.
Також, відповідно до пункту 6 вказаного рішення сесії міської ради, вирішено продати товариству вищевказану земельну ділянку.
Крім того, даним рішенням уповноважено профільний департамент укласти договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки та виконати інші дії з метою реалізації права товариства на землю.
27 червня 2022 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право комунальної власності за Чернівецькою міською радою на земельну ділянку кадастровий номер 7310136300:22:002:0236.
На виконання рішення органу місцевого самоврядування і вимог статті 128 Земельного кодексу України, між Товариством з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн» і відповідачем 28 жовтня 2022 року укладено договір про сплату авансового внеску за земельну ділянку кадастровий номер 7310136300:22:002:0236 і на виконання умов правочину, товариством сплачені грошові кошти (аванс) у розмірі 879 774,29 грн (10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2022 рік), а в подальшому відповідно до пункту 9 вказаного вище договору 29 серпня 2024 року проведено доплату суми коштів у розмірі 183 952,80 грн, у зв'язку із зміною нормативної-грошової вартості землі в 2024 році. Зазначена сума коштів є частиною суми вартості земельної ділянки. Також, 10 березня 2023 року товариством оплачені 593 148,71 грн, як частина вартості земельної ділянки.
Отже, сума сплачених товариством коштів Чернівецькій міській раді, з урахуванням авансових платежів, становила 1 656 875,80 грн.
Тобто, товариством забезпечено виконання договірних зобов'язань і вимог Закону у повному обсязі щодо умов і підстав набуття у власність землі, сплати авансових платежів, тощо.
Однак відповідач зволікає і ухиляється від вчинення дій, спрямованих на укладення договору купівлі-продажу землі, виконання прийнятого рішення сесії ради, виготовлення документів (звіту про оцінку землі), що необхідний для укладення і посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Одним із доказів тривалої бездіяльності відповідача є факт реєстрації за ним права комунальної власності на землю у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно лише у червні 2022 року, майже через 4 роки після прийняття рішення сесії про продаж землі.
Іншою обставиною недобросовісної поведінки відповідача є приховування ним факту виготовлення звіту про оцінку земельної ділянки кадастровий номер 7310136300:22:002:0236 від 20 грудня 2022 року, про що товариству стало відомо тільки улітку 2024 року, із листа міської ради від 12 липня 2024 року.
Для укладення договору купівлі-продажу землі, актуалізації звіту про оцінку майна від 2022 року, товариство 09 вересня 2024 року вчергове звернулось до Чернівецької міської ради з листом, за результатами розгляду якого міська рада надала відповідь від 30 вересня 2024 року про необхідність повернення товариству сплачених авансових коштів.
Саме тривале зволікання і ухилення відповідача від вчинення дій, спрямованих на укладення договору купівлі-продажу землі, невиконання прийнятого рішення сесії ради і бездіяльність із зазначеного питання, зумовило товариство замовити звіт про оцінку майна самостійно.
Заінтересованою особою для виготовлення звіту про оцінку майна у даному випадку було Товариство з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн», як власник будівлі, що знаходиться на землі відносно якої існує з 2018 року інтерес у викупі під власним нерухомим майном.
Так, суб'єктом оціночної діяльності ТОВ “Оцінка-Інформ» виготовлено Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, площею 0,6545 га по вул. Прип'ятська, 6-Б в м. Чернівці. Відповідно до звіту оцінювача, вартість земельної ділянки кадастровий номер 7310136300:22:002:0236 станом на 21 жовтня 2024 року складає 4049915 грн.
Зазначений звіт експерта в даний час є чинним, а строк його дії становить 1 рік від дати оцінки, тобто до 21 жовтня 2025 року включно.
Статтею 22 Закону України “Про оцінку земель» визначено, що звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок підлягають рецензуванню. Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом.
Відповідно до висновку рецензента СПД Колотило К.А. від 28 жовтня 2024 року, звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 7310136300:22:002:0236 площею 0,6545 га по вул. Прип'ятська, 6-Б в м. Чернівці відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, а визначена оцінювачем вартість землі може бути використана з метою її продажу шляхом викупу.
19 листопада 2024 року товариством поданий відповідачу лист-повідомлення із пропозицією укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Запропоновано з'явитися 12 грудня 2024 року о 12-00 год. до нотаріуса і укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн» правочин з купівлі-продажу земельної ділянки по вул. Прип'ятська, 6-Б, що в м. Чернівці, площею 0,6545 га, кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, згідно умов договору, проєкт якого додано до листа.
Одночасно, товариство клопотало забезпечити подання Чернівецькою міською радою приватному нотаріусу необхідних документів для укладення нотаріально посвідченого договору, що підтверджують повноваження підписанта, тощо.
На запропоновану дату і час - 12 грудня 2024 року, відповідач до приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Кривцової К.Т. не з'явився, явку свого представника не забезпечив, будь-яку відповідь на поданий лист-пропозицію від 18 листопада 2024 року не надав, про причину і неможливість явки не повідомив по даний час та у строк встановлений статтею 188 Господарського кодексу України.
На підтвердження присутності керівника Товариства з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн» Вакарчук Г.В. 12 грудня 2024 року о 12-00 год. у приміщенні приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Кривцової К.Т. за адресою: м. Чернівці площа Центральна, 5 видано відповідне свідоцтво.
Зволікання відповідача в укладанні договору купівлі-продажу землі порушує право позивача на набуття у власність нерухомого майна, продаж якого є обов'язком відповідача за експертною її ціною, так, з моменту набуття у власність нежитлової будівлі (листопад 2018 р.) товариство неодноразово зверталося до Чернівецької міської ради із заявами про продаж земельної ділянки.
Таким чином і у зв'язку із невиконанням відповідачем власного рішення сесії Чернівецької міської ради від 22 грудня 2018 року № 1595 про продаж землі та безпідставного ігнорування звернень товариства з укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки під власною будівлею, приховування вчинення дії з оцінки майна, порушується конституційне право власності на землю та майно, що гарантовані статтею 14 Конституції України і статтею 1 Земельного кодексу України.
Вартість актуальної експертної оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 7310136300:22:02:0236 становить 4 049 915,00 грн та станом на день ухвалення даного рішення сплачена позивачем в повному обсязі.
У грудні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн» звернулось до суду з цим позовом про визнання укладеним між сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,6545 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07), кадастровий номер якої 7310136300:22:002:0236, згідно зовнішніх меж визначеними в Державному земельному кадастрі, що розташована за адресою: Чернівецька область, місто Чернівці, вулиця Прип'ятська, 6-Б, шляхом придбання її у власність у формі викупу під власним нерухомим майном (нежилою будівлею) в редакції позивача.
Згідно з ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ст.16 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
За змістом статті 144 Конституції України, статей 12, 128 Земельного кодексу України, пункту 34 статті 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міських рад належить вирішення питань про передачу землі у власність та вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.
З урахуванням положень пункту 34 статті 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні» суд відзначає, що вирішення питання про затвердження звіту про експертну оцінку земельних ділянок, або про відмову у її затвердженні відбувається виключно на пленарних засіданнях міської ради. Тому, рішення комісії з погодження звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок комунальної власності, які продаватимуться громадянам і юридичним особам, для потреб, визначених Земельним кодексом України, створеної розпорядженням Чернівецького міського голови від 15.11.2021 № 535-р (далі - Комісія) є таким, що суперечить законодавству України, а заперечення відповідача з цього приводу судом до уваги не приймаються.
Також, з урахуванням постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 травня 2018 року по справі № 923/466/17 суд зазначає, що прийнятий органом місцевого самоврядування (як суб'єктом владних повноважень) ненормативний акт застосовується одноразово, після реалізації вичерпує свою дію фактом його виконання і з прийняттям якого виникають правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів (зокрема, рішення про передачу земельних ділянок у власність, укладання договору, тощо).
Нового (іншого) рішення про надання права третій особі на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, площею 0,6545 га по вул. Прип'ятська, 6-Б в м. Чернівці Чернівецька міська рада не приймала і право на вчинення таких дій департаменту не надавала.
Земельним кодексом України визначено спеціальний порядок набуття права власності на землю.
Підстави набуття права власності на землю наведені у статті 116 Земельного кодексу України, відповідно до якої громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Згідно з частиною першою статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Частиною першою статті 127 Земельного кодексу України передбачено, що органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.
Частинами першою-третьою статті 128 Земельного кодексу України встановлено, що продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. До заяви (клопотання) додаються: а) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд); б) копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина - копія документа, що посвідчує особу. Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.
Відповідно до частин сьомої-восьмої статті 128 Земельного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації. Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб'єктами господарювання, які є суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.
Статтею 132 Земельного кодексу України визначено, що угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Угоди повинні містити: а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); б) вид угоди; в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); е) договірну ціну; є) права та обов'язки сторін; ж) кадастровий номер земельної ділянки; з) момент переходу права власності на земельну ділянку.
З урахуванням наведених положень законодавства колегія суддів зазначає, що у процесі розгляду цієї справи судом першої інстанції правомірно встановлено, що в проєкті договору купівлі-продажу земельної ділянки, який надано позивачем, наявні всі відомості, передбачені статтею 132 Земельного кодексу України.
Судом встановлено та доказами, що містяться у матеріалах справи підтверджено, що Чернівецька міська рада погодила викуп спірної земельної ділянки, прийнявши рішення від 22 грудня 2018 року № 1595, також надала дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки та уповноважила департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради в особі його директора укласти договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельних ділянок зазначених у цьому рішенні. Чернівецькою міською радою оплачено роботи з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за рахунок внесеного позивачем авансу.
Враховуючи наведене вище, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про дотримання, встановленого статтею 128 Земельного кодексу України, порядку визначення ціни продажу земельної ділянки та відповідність умов проєкту договору купівлі-продажу приписам закону.
Стосовно наданого позивачем звіту про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки, який виготовлений ТОВ “Оцінка-Інформ» 21 жовтня 2024 року та згідно якого вартість спірної земельної ділянки складає 4 049 915,00 грн, колегія суддів зазначає наступне.
Статтею 22 Закону України “Про оцінку земель» передбачено, що звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок підлягають рецензуванню.
Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом.
Враховуючи, що стосовно продажу спірної земельної ділянки Земельний кодекс України передбачає обов'язкове проведення експертної грошової оцінки цієї земельної ділянки, то, відповідно є обов'язковим рецензування звіту з експертної грошової оцінки такої земельної ділянки.
Колегія суддів звертає увагу на наданий позивачем звіт про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки, який виготовлений ТОВ “Оцінка-Інформ» 21 жовтня 2024 року містить висновок рецензента СПД Колотило К.А. від 28 жовтня 2024 року, згідно якого вказаний звіт відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, а визначена оцінювачем вартість землі може бути використана з метою її продажу шляхом викупу.
Судом першої інстанції правомірно відхилено заперечення відповідача стосовно відсутності права у позивача замовляти звіт про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки, так як відповідно до статті 15 Закону України “Про оцінку земель» підставою для проведення грошової оцінки земель поряд з рішенням органу виконавчої влади або місцевого самоврядування є також договір, який укладається заінтересованими особами.
Колегія суддів звертає увагу, що позивач, як зацікавлена особа, мав право самостійно отримати у експертної установи ТОВ “Оцінка-Інформ» звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.
Слід зазначити, що рішення Чернівецької міської ради про відмову в продажу спірної земельної ділянки позивачу не приймалося.
Наведене свідчить про наявність обумовленого приписами статей 116, 128 Земельного кодексу України волевиявлення Чернівецької міської ради на продаж позивачу земельної ділянки, оформлене рішенням ради, яке є підставою для укладання відповідачем договору купівлі-продажу земельної ділянки з позивачем.
Відповідно до положень частини першої статті 641 Цивільного кодексу України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття.
Відтак, позивач звернувся до відповідача із пропозицією укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, проте останній від укладення договору ухилився, внаслідок чого позивач звернувся до суду з даним позовом.
Суд враховує, що згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб'єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.
На державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (“Лелас проти Хорватії», від 20.05.2010 і “Тошкуце та інші проти Румунії», від 25.11.2008) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах (“Онер'їлдіз проти Туреччини», та “Беєлер проти Італії»).
Європейській суд з прав людини вказував, що поняття “майно» в розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод охоплює поняття “правомірні очікування», тобто, законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу (“Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії»).
Відповідно до статті 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Водночас колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про визнання безпідставною відмови відповідача в укладенні такого договору, за наявності визначених його істотних умов, враховуючи прийняття Чернівецькою міською радою рішення від 22 грудня 2018 року № 1595, яким вирішено продати позивачу земельну ділянку комунальної власності, поряд з цим, така бездіяльність та зволікання відповідача щодо укладення з позивачем договору купівлі-продажу є порушенням “правомірних очікувань» позивача на отримання у власність земельної ділянки в порядку, встановленому чинним законодавством України.
З урахуванням положень пункту 34 статті 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні» суд прийшов до висновку, що виготовлений ТОВ “Оцінка-Інформ» звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, площею 0,6545 га по вул. Прип'ятська, 6-Б в м. Чернівці станом на день прийняття цього рішення є чинним, строк його дії становить 1 рік від дати оцінки, тобто до 21 жовтня 2025 року включно, а його зміст повністю відповідає вимогам законодавства України.
Слід зазначити, що вартість актуальної експертної оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 7310136300:22:02:0236 становить 4 049 915,00 грн та станом на день ухвалення даного рішення сплачена позивачем в повному обсязі.
Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1 ст.86 ГПК України).
Враховуючи все наведене вище, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позову в повному обсязі.
Щодо доводів апелянта, що ні Земельний кодекс України, ні Закон України «Про оцінку земель» та інші нормативно-правові акти у сфері оцінки земель не містять норм, які б вказували на те, що вартість земельної ділянки може бути визначена на підставі експертної грошової оцінки яка замовлена на вимогу зацікавленої особи (яка не є власником), суд такі відхиляє, враховуючи що відповідно до статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є, зокрема, договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.
Крім цього, судом враховано, що самостійне замовлення оцінки проведено товариством на підставі вищевказаної норми, у зв'язку з бездіяльністю відповідача та небажанням провести актуалізацію та оновлення звіту, поряд з цим, скаржником не спростовано законності виготовленої ТОВ «Оцінка-Інформ» експертної грошової оцінки земельної ділянки, не замовлено іншої оцінки, щоб надати суду для підтвердження або спростування ціни нерухомого майна.
Колегія суддів також звертає увагу, що по даний час розпорядник землі - сесія міської ради не прийняла рішення про відмову у продажі землі, або скасування попереднього рішення сесії ради, тобто заперечення з боку сесії ради продати земельну ділянку Товариству з обмеженою відповідальністю “Цецино Скайлайн» відсутнє.
Щодо твердження апелянта, що новий звіт не погоджений створеною комісією з погодження звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок комунальної власності, а тому не може бути підставою для укладання договору купівлі продажу, колегія суддів такі відхиляє, оскільки з урахуванням положень пункту 34 статті 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні» питання про затвердження звіту про експертну оцінку земельних ділянок, або про відмову у її затвердженні відбувається виключно на пленарних засіданнях міської ради.
Відтак, доводи скаржника про скасування рішення місцевого господарського суду є безпідставними.
Колегія суддів не вбачає підстав, передбачених ст.277 ГПК України, для скасування рішення суду першої інстанції.
Відповідно до ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Статтею 276 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку про залишення рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційної скарги - без задоволення.
Судовий збір за подання апеляційної скарги, у відповідності до ст.129 ГПК України, покладається на скаржника.
Керуючись ст.ст.236, 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд,
ухвалив:
Рішення Господарського суду Чернівецької області від 18 квітня 2025 року у справі № 926/3255/24 залишити без змін, а апеляційну скаргу Чернівецької міської ради - без задоволення.
Матеріали справи № 926/3255/24 повернути до Господарського суду Чернівецької області.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку у відповідності до вимог ст.ст.286-291 ГПК України.
Повну постанову складено 15 вересня 2025 року
Головуючий (суддя-доповідач) Якімець Г.Г.
Суддя Бойко С.М.
Суддя Бонк Т.Б.