ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
06.08.2025Справа № 910/791/25
За позовомКиївської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Менаполіс"
простягнення 3140088,78 грн
Суддя Смирнова Ю.М.
Секретар судового засідання Негеля Ю.М.
Представники сторін:
від позивачаПилипчук І.І.
від відповідачаБезносик А.О.
Київська міська рада звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" про стягнення 3140088,78 грн.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач, всупереч вимогам чинного законодавства України, безоплатно використовував земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034 без правовстановлюючих документів на неї, у зв'язку з чим є підстави для стягнення суми безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 14.08.2020 по 17.06.2024.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №910/791/25, вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання у справі призначено на 11.03.2025, встановлено строк для подання відзиву на позов - протягом 20 днів з дня вручення даної ухвали.
13.02.2025 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти позову заперечив. Серед іншого відповідач зазначив, що не зважаючи на належне виконання відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди спірної земельної ділянки від 17.06.2024, Київська міська рада вчиняла та продовжує чинити Товариству з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" перешкоди щодо сплати відповідачем орендних платежів за спірну земельну ділянку.
Як стверджує відповідач, Київська міська рада, в порушення законодавчих норм включила до розрахунку орендної плати за спірну земельну ділянку період з 01.03.2022 по 31.12.2022, за який не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.
У відзиві на позов відповідач наголошує, що позивачем не надано доказів нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки за 2020, 2021, 2022, 2023 роки, а відтак розрахунок, який наведений позивачем, є непідтвердженим належними та допустимими доказами, а застосування позивачем ставки у розмірі 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки суперечить практиці Верховного Суду у подібних праовідносинах.
Також 13.02.2025 від відповідача надійшло клопотання про зупинення провадження у справі №910/791/25 до набрання законної сили рішенням по справі №910/1412/25.
17.02.2025 від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій він проти тверджень відповідача, викладених у відзиві на позов, заперечив.
20.02.2025 від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив.
У підготовчому засіданні 11.03.2025 суд відмовив у задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі №910/791/25 до набрання законної сили рішення у справі № 910/1412/25, оскільки справи не є пов'язаними, і процесуальна необхідність у зупиненні провадження у справі №910/791/25 в контексті положень п. ч. 1 ст.227 Господарського процесуального кодексу України відсутня. Також у вказаному підготовчому засіданні суд оголосив перерву до 24.04.2025.
04.04.2025 від відповідача надійшли додаткові пояснення по справі.
23.04.2025 від відповідача надійшло клопотання про продовження строку підготовчого провадження та про відкладення підготовчого засідання.
У підготовчому засіданні 24.04.2025 суд задовольнити клопотання відповідача, продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів згідно з ч.3 ст.177 Господарського процесуального кодексу України та відклав підготовче засідання до 07.05.2025.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.04.2025 суд повідомив відповідача про відкладення підготовчого засідання.
06.05.2025 від відповідача надійшла заява про ознайомлення з матеріалами справи.
Підготовче засідання призначене на 07.05.2025 не відбулося у зв'язку з оголошенням повітряної тривоги в день та час судового засідання.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.05.2025 призначено підготовче засідання на 21.05.2025.
09.05.2025 від відповідача надійшло клопотання про продовження строку підготовчого провадження та про відкладення підготовчого засідання.
У підготовчому засіданні 21.05.2025 суд відмовив у задоволенні клопотання відповідача про відкладення підготовчого засідання, оскільки відповідач не обмежений у виборі повноважного представника для участі в судовому засіданні, адже стороною у справі є юридична особа, а не представник. Тим більше, відповідач не направив в судове засідання представника вдруге. Також суд відмовив у задоволенні клопотання відповідача про продовження строку підготовчого провадження, оскільки такі строки уже продовжувалися судом.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.05.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 18.06.2025.
У судовому засіданні для розгляду справи по суті 18.06.2025 оголошено перерву до 06.08.2025.
20.06.2025 від відповідача надійшли додаткові пояснення по справі.
23.07.2025 від позивача надійшло заключне слово у письмовому вигляді.
05.08.2025 від відповідача надійшов письмовий виступ у дебатах.
Представник позивача у судовому засіданні 06.08.2025 заявлені позовні вимоги підтримав, просив суд позов задовольнити.
Представник відповідача у судовому засіданні 06.08.2025 проти заявлених позовних вимог заперечив.
В судовому засіданні 06.08.2025 судом оголошено про перехід до стадії ухвалення рішення та повідомлено про оголошення вступної та резолютивної частин рішення 06.08.2025 після перерви.
У судовому засіданні 06.08.2025 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва
Відповідно до інформаційної довідки від 03.12.2024 №406433402 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 06.02.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О.А. зареєстровано право власності на нежилу будівлю складу матеріалів (літ.Д'), загальною площею 11,4 кв.м, виробничу ремтехмайстерню (літ.Д'''), загальною площею 39,8 кв.м, будівлю трансформаторної підстанції (літера ''Д'' ''), загальною площею 2 кв.м по вул.Голосіївській, 13-Д у Голосіївському районі міста Києва (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 753964180361 та 753579580361 відповідно), за Товариством з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" (ідентифікаційний код 42783375).
Вказані будівлі належать Товариству з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" на підставі договору купівлі - продажу від 06.02.2019 №111, договору купівлі - продажу від 06.02.2019 №110, договору купівлі - продажу від 06.02.2019 №109, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034, площею 0,5483 га, зареєстрованій в Державному земельному кадастрі 14.08.2020 відділом у Верхньодніпровському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, виготовленого ПП "Студія-Лад", з кодом виду цільового призначення - 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (категорія земель - землі житлової і громадської забудови).
Земельна ділянка площею 0,5483 га з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034 є комунальною власністю.
Рішенням Київської міської ради від 16.12.2021 №4149/4190 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" в оренду земельної ділянки для реконструкції, будівель і споруд під житловий комплекс з приміщеннями громадського призначення, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з приміщеннями громадського призначення на вул.Голосіївській, 13-Д у Голосіївському районі міста Києва" передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" в оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,5483 га (кадастровий номер 8000000000:79:241:0034, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.06.2021 №НВ-0007039422021) для реконструкції будівель і споруд під житловий комплекс з приміщеннями громадського призначення, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з приміщеннями громадського призначення (код КВЦПЗ - 02.10, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) на вул.Голосіївській, 13-Д у Голосіївському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв'язку з переходом права власності на нерухоме майно.
На виконання вказаного рішення 17.06.2024 між Київською міською радою та відповідачем було укладено договір оренди спірної земельної ділянки.
12.12.2024 Київською міською радою прийнято рішення №573/10381 "Про скасування пункту 8 рішення Київської міської ради від 08.02.20324 №7772/7813 та врегулювання спірних питань між Товариством з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" та Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Домашній Затишок" та Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Голосіївська Фортеця", яким, зокрема, скасовано рішення Київської міської ради №4149/4190.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 05.03.2024, на яку позивач посилається у позовній заяві, вартість земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034 становить 19139778,74 грн.
Також у справі наявні листи Головного управління ДПС у місті Києві від 06.12.2024 №35740/5/26-15-04-02-05, якими повідомлено, що відповідач податкові декларації по платі за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за спірний період до ДПІ не подавав.
Стверджуючи, що відповідач безоплатно використовував земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034 без правовстановлюючих документів на неї, позивач просить стягнути з відповідача 3140088,78 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою. За розрахунком Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за період з 14.08.2020 по 17.06.2024 з урахуванням відомостей з витягу №НВ-9932145792024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (дата формування витягу 05.03.2024), витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 27.08.2020 №НВ-8001158942020, ст.289 Податкового кодексу України з урахуванням відповідних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель; у разі, якщо в період 14.08.2020-17.06.2024 код виду цільового призначення земельної ділянки був визначений 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) та за розрахунковий період не змінювався (витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 27.08.2020 №НВ-8001158942020), заявлена до стягнення сума розрахована так: 1) з 14.08.2020 по 31.12.2020 14395854,52*5%/365*140 днів = 276084,88 грн; 2) з 01.01.2021 по 31.12.2021 14395854,52*5%/365*365 днів = 719792,73 грн; 3) з 01.01.2022 по 28.02.2022 15835439,97*5%/365*59 днів = 127985,06 грн; 4) з 01.03.2022 по 31.12.2022 15835439,97*5%/365*306 днів = 663786,94 грн; 5) з 01.01.2023 по 31.12.2023 18211016,88*5%/365*365 днів = 910550,84 грн; 6) з 01.01.2024 по 17.06.2024 19139778,74*5%/366*169 дні = 441888,33 грн, всього - 3140088,78 грн.
За твердженнями позивача, розрахунок обчислений з урахуванням такого:
- за розрахунками Департаменту відповідно до рішення Київської міської ради від 03.07.2014 №23/23 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва" (зі змінами), Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489 (зі змінами) та даних Міського земельного кадастру; відповідно до статті 289 Податкового кодексу України з урахуванням відповідних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель; відповідно до витягу №НВ-9932145792024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (дата формування витягу: 05.03.2024); у разі, якщо в період 14.08.2020-17.06.2024 код виду цільового призначення земельної ділянки був визначений 02.10 (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) та в цей період не змінювався (витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 27.08.2020 №НВ-8001158942020);
- відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2020 рік" від 12.12.2019 №456/8029; відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 №24/24; відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" від 09.12.2021 №3704/3745; відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2023 рік" від 08.12.2022 №5828/5869; відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2024 рік" від 14.12.2023 №7531/7572 та за умови відсутності за увесь розрахунковий період орендарів нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці;
- відповідно до абзацу 1 підпункту 69.14 п.69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.
Відповідач проти заявлених позовних вимог заперечив.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.
Згідно зі ст.80 Земельного кодексу України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою чи ні.
За змістом ст.ст.122, 123, 124 Земельного кодексу України селищні міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передання в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положеннями ч.1 ст.21 Закону України "Про оренду землі" визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України).
Відповідно до ст.116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Крім того, правовий механізм переходу прав на землю, пов'язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у ст.120 Земельного кодексу України.
Виходячи зі змісту означеної статті, норма щодо переходу права на земельну ділянку в разі переходу права на будинок, будівлю і споруду може бути застосована у випадках, якщо земельна ділянка перебуває у власності або у користуванні колишнього власника будівлі.
Як вбачається з положень ст.120 Земельного кодексу України виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені і яка не була відведені в оренду попередньому власнику.
Власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18 та Верховного Суду від 15.12.2021 в справі №924/856/20.
Відповідно до ст.377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021в справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані.
У постанові від 05.08.2022 в справі №922/2060/20 Верховний Суд при розгляді спору в подібних правовідносинах, де серед іншого встановлювались обставини щодо площі земельної ділянки, яку використовував власник розташованого на ній нерухомого майна, дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем сформованої земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано.
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст.125 Земельного кодексу України).
Згідно зі ст.126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Як вже вказувалося судом, відповідно до інформаційної довідки від 03.12.2024 №406433402 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 06.02.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О.А. зареєстровано право власності на нежилу будівлю складу матеріалів (літ.Д'), загальною площею 11,4 кв.м та будівлю, виробничу ремтехмайстерню (літ.Д'''), загальною площею 39,8 кв.м по вул.Голосіївській, 13-Д у Голосіївському районі міста Києва (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 753964180361 та 753579580361 відповідно), за Товариством з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" (ідентифікаційний код 42783375).
Зазначені будівлі розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034, площею 0,5483 га, зареєстрованій в Державному земельному кадастрі 14.08.2020 відділом у Верхньодніпровському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, виготовленого ПП "Студія-Лад", з кодом виду цільового призначення - 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (категорія земель - землі житлової і громадської забудови).
Відповідно до ст.83 Земельного кодексу України територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради є власником земельної ділянки площею 0,5483 га з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034.
17.06.2024 між Київською міською радою та відповідачем було укладено договір оренди спірної земельної ділянки.
За таких обставин відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у відповідача у період з 14.08.2020 по 17.06.2024 не може бути визнане як її самовільне використання, однак не дає права на безоплатне використання такої земельної ділянки.
Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв'язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин 1 та 2 ст.1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи було безпідставне набуття або збереження майна результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком певної події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
За змістом ст.1212 глави 83 Цивільного кодексу України "Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави" для кондикційних зобов'язань характерним є приріст майна у набувача без достатніх правових підстав.
Частина друга вказаної норми регламентує, що при цьому вина набувача майна, потерпілого чи інших осіб не має значення, а визначальним є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Таким чином, обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
Частиною 1 ст.93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (ч.1 ст.96 Земельного кодексу України).
Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку (ст.92 цього кодексу).
Право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав (ст.125 Земельного кодексу України). До моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Для кондикційних зобов'язань доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (ст.ст.1212-1214 Цивільного кодексу України).
Тобто, при розгляді даної категорії справ не мають жодного значення причини, з яких відповідач не оформив право користування земельною ділянкою, у тому числі якщо це сталося в результаті поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Аналогічну правову позицію наведено у постановах Верховного Суду від 10.02.2020 у справі №922/981/18, у постанові від 02.06.2020 у справі №922/2417/19, від 21.03.2023 по справі №922/2095/21.
Отже фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень ч.1 ст.1212 Цивільного кодексу України. Вказаний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі №925/230/17.
Згідно вимог ст.79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій-сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Судом встановлено обставини формування земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034, площею 0,5483 га як об'єкту земельних правовідносин 14.08.2020.
Згідно з п.284.1 ст.284 Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю, що сплачується на відповідній території.
Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями підпункту 288.5.1 п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України.
Принцип платного використання землі також передбачено ст.206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п.п.14.1.147 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України.
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п.14.1.72, 14.1.136 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України).
Таким чином, законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.
Отже, оскільки відповідач не є власником або постійним землекористувачем земельної ділянки у спірний період, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як користувача вже сформованої земельної ділянки, є орендна плата, яка відповідачем у спірний період не сплачувалась. Доказів протилежного суду не надано.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 в справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов'язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 в справі №320/5877/17 (п.71).
Також, висновок про те, що належним доказом розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути витяг, довідка або технічна документація з нормативної грошової оцінки, наведено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №905/1680/20.
Статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною і міською радою.
Відповідно до ч.3 ст.23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 05.03.2024 вартість земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034 становить 19139778,74 грн.
У розрахунку недоотриманої орендної плати за період з 14.08.2020 по 17.06.2024 за користування відповідачем земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034 позивачем застосовано наступні величини нормативної грошової оцінки земельної ділянки та вказано, що у період з 14.08.2020 по 31.12.2021 нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки складала 14395854,52 грн, у період з 01.01.2022 по 31.12.2022 - 15835439,97 грн, у період з 01.01.2023 по 31.12.2023 - 18211016,88 грн, у період з 01.01.2024 по 17.06.2024 - 19139778,74 грн.
Відповідач доказів протилежного суду не надав, контррозрахунок орендної плати за період з 14.08.2020 по 17.06.2024 за користування відповідачем земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:79:241:0034 у поданих відзиві на позов, запереченнях на відповідь на відзив та поясненнях по справі не навів, а тому суд приймає за основу наведені позивачем розміри нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у спірний період.
Однак, суд не погоджується із розрахунком позивача в частині нарахування відповідачу орендної плати за період з 01.03.2022 по 31.12.2022, з урахуванням наведеного нижче.
Відповідно до абзацу 1 підпункту 69.14 п.69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України за період з 01.03.2022 до 31.12.2022 не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форми власності) за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.
Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації, визначається Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 06.12.2022 №1364 визначено, що перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією (далі перелік), затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за формою згідно з додатком за погодженням з Міністерством оборони на підставі пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій. До територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, включаються території можливих бойових дій та території активних бойових дій.
Наказом від 22.12.2022 №309 Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України, затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, додатком (Переліком) до якого, у п.2.11 "Вся територія міста Києва" була віднесена до території активних бойових дій з 24.02.2022 по 30.04.2022.
Із граматичного тлумачення норми вбачається, що період пільги визначається з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року та не ставиться в залежність від періоду дії активних бойових дій, а обумовлена фактом проведенням на території активних бойових дій або тимчасової окупації.
Здійснюючи систематичне тлумачення, суд вважає необхідно порівняти формулювання аналогічної пільги 2022 року із пільгою 2023 року, яка закріплена в наступному абзаці цього пункту.
Так, згідно абз.2 п.69.14 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" Податкового кодексу України починаючи з 1 січня 2023 року, за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому було завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.
Відтак, законодавець у 2023 році, запроваджуючи аналогічну пільгу, використав інакше формулювання норми, чітко вказавши обмеження періоду дії пільги. Така пільга у 2023 році обмежена періодом календарного місяця, в якому на території відбувалися активні бойові дії або територія була тимчасово окупована.
Використані судом методи тлумачення норми закону спрямовані на усунення сумнів у тому, що норма закону спрямована на звільнення наймачів (юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців) земельних ділянок державної та комунальної власності від сплати плати за землю за період з 1 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року.
Таким чином, за вказаний період відповідач не повинен був платити плату за користування земельною ділянкою безвідносно до укладення договору оренди чи без нього, тому територіальна громада міста Києва не могла набути майно (кошти) в якості орендної плати за користування спірною земельною ділянкою за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 на суму 663786,94 грн.
Крім того, позивачем при розрахунку розміру заявлених позовних вимог застосовано ставку орендної плати у розмірі 5% згідно додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2020 рік" від 12.12.2019 №456/8029, додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 №24/24, додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" від 09.12.2021 №3704/3745, додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2023 рік" від 08.12.2022 №5828/5869, додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2024 рік" від 14.12.2023 №7531/7572 та за умови відсутності за увесь розрахунковий період орендарів нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці.
Наразі, суд критично ставиться до тверджень відповідача про необхідність застосування ставки річної орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на період реконструкції, оскільки відповідачем не надано суду доказів проведення такої реконструкції.
Отже, виходячи з наявних в матеріалах справи доказів, суд дійшов висновку, що сума безпідставно збережених відповідачем коштів, яка підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" за спірний період (за вирахуванням періоду з 01.03.2022 по 31.12.2022) становить 2476301,84 грн.
Одночасно, твердження відповідача про неврахування позивачем того, що він користувався спірною земельною ділянкою виключно під належним йому нерухомим майном, тобто під плямою забудови площею 11,4 кв.м, 39,8 кв.м, 2 кв.м, а не 0,5483 га, як зазначено в позовній заяві, матеріали справи не містять доказів використання відповідачем земельної ділянки в розмірі 0,5483 га (акт обстеження земельної ділянки, акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства), доказів установки відповідачем паркану чи проведення нового будівництва тощо, а тому інша частина земельної ділянки не мала б враховуватись під час здійснення розрахунку, суд вважає помилковими, оскільки, по-перше, спір стосується користування вже сформованою земельною ділянкою, по-друге, відповідач не надав доказів на підтвердження формування за спірною адресою земельної ділянки меншої чи більшої площі для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Отже, розмір земельної ділянки, якою користується відповідач, доведений, обґрунтований і підтверджений достатніми доказами. Аналогічна позиція наведена у постанові Верхового Суду від 10.10.2022 у справі №922/1336/21.
Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив такий правовий висновок: у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку ст.1212 Цивільного кодексу України (п.27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №910/8770/19, п.7.10 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20).
За таких обставин, з урахуванням вищевикладеного у сукупності, суд дійшов висновку щодо обґрунтованості позовних вимог Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" в частині стягнення 2476301,84 грн, за виключенням з розрахунку періоду з 01.03.2022 по 31.12.2022.
Інші доводи та заперечення учасників справи судом розглянуті та відхилені як такі, що на результат вирішення спору - часткового задоволення позову з наведених вище підстав, впливу не мають.
Згідно положень п.2 ч.1 ст.129 Господарського процесуального кодексу України, приймаючи до уваги висновки суду про часткове задоволення позовних вимог, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст.ст.74, 129, 238-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" (03039, місто Київ, вул.Ізюмська, будинок 5-Б, ідентифікаційний код 19030446) на користь Київської міської ради (01001, м.Київ, вул.Хрещатик, 36, ідентифікаційний код 42783375) 2476301 (два мільйони чотириста сімдесят шість тисяч триста одна) грн 84 коп. безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою та судовий збір у розмірі 29715 (двадцять дев'ять тисяч сімсот п'ятнадцять) грн 62 коп.
3. В іншій частині позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення, відповідно до ст.ст.256, 257 Господарського процесуального кодексу України, може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 12.09.2025
Суддя Ю.М.Смирнова