09 вересня 2025 року
м. Київ
cправа № 917/1956/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.
за участю секретаря судового засідання Амірханяна Р.К.
представники сторін в судове засідання не з'явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.06.2025
та рішення Господарського суду Полтавської області від 18.03.2025
у справі № 917/1956/24
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина"
до Ланнівської сільської ради
про визнання додаткової угоди укладеною,
Товариство з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» звернулось до Господарського суду Полтавської області з позовом до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 у редакції, викладеній позивачем.
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 18.03.2025 (суддя Кльопов І.Г.). залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.06.2025 (колегія суддів у складі: Лакіза В.В. - головуючий, Крестьянінов О.О., Мартюхіна Н.О.), у задоволенні позову відмовлено.
Судами встановлено, що 20.11.2012 між Карлівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований у відділі Держземагенстві Карлівського району Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.12.2012 за № 532160004002744. Згідно з п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,2258 га, в тому числі: 3,2258 га ріллі (невитребувана земельна частка (пай)). Кадастровий номер: 5321681600:00:003:0314.
Термін дії договору - 5 років.
17.12.2012 відповідно до акта приймання-передачі земельна ділянка передана в оренду позивачу. Розпорядженням Карлівської районної державної адміністрації № 79 від 03.04.2017 поновлено дію договору оренди строком на 7 років. 14.07.2017 додатковою угодою до договору оренди від 20.11.2012 внесені зміни відносно пунктів 2, 5, 8, 9, 15 (уточнено предмет договору, НГО, строк дії договору, розмір оренди, цільове призначення земельної ділянки). Відповідно до п. 8 договору він діє до 14.07.2024. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Реєстрація права оренди земельної ділянки, загальною площею 3,2258 га, розташованої у Полтавській області, Карлівський район, с/рада Климівська, кадастровий номер 5321681600:00:003:0314 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 31.10.2017, про що свідчить інформація із Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 03.11.2017 № 102519680 (номер запису 23169404 (спеціальний розділ) від 31.10.2017), дата закінчення дії договору 14.07.2024.
Згідно з п.21 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 19, 22, 23, 50 Закону України "Про землеустрій", п.п. а п. 13 ч. 1 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", п.34 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" земельна ділянка з кадастровим номером 5321681600:00:003:0314 загальною площею 3,2258 га перейшла у розпорядження Ланнівської сільської ради. Ланнівська територіальна громада утворена 27.04.2017 шляхом об'єднання Ланнівської та Нижньоланнівської сільських рад Карлівського району відповідно до Закону України "Про добровільне об'єднання територіальних громад".
Внаслідок добровільного приєднання до громади 07.08.2019 приєдналася Верхньоланнівська сільська рада.
19.07.2020, в результаті адміністративно-територіальної реформи та ліквідації Карлівського району, громада увійшла до складу новоутвореного Полтавського району Полтавської області. Рішенням сесії Ланнівської сільської ради № 19 від 20.11.2020 Климівська сільська рада приєдналася до Ланнівської сільської ради.
У кінці травня 2023 року, ТОВ «Батьківщина» звернулося до Ланнівської сільської ради з Листом-повідомленням № 05/23-7 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0314 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду.
Рішенням Ланнівської сільської ради № 126 від 15.06.2023 вирішено:
- поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2258 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0314, укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ «Батьківщина» на строк до 01.01.2025;
- встановлено, що після закінчення строку вищевказаного договору 01.01.2025 орендар, ТОВ «Батьківщина» не має права поновлення договору на новий строк;
- змінити орендодавця з «Карлівської РДА» на «Ланнівську сільську раду в особі сільського голови Удовиченка К.О»;
- замінити у договорі слова «державної власності» на «комунальної власності»;
- встановити річну орендну плату у розмірі 8% нормативної грошової оцінки;
- відмовити ТОВ «Батьківщина» у погодженні відступлення прав і обов'язків за Договором оренди землі на користь ТОВ «Агро-край».
Із даним Рішенням фактично погодилося ТОВ «Батьківщина», оскільки не звернулося до відповідача із листом про незгоду зі строком дії договору оренди, не оскаржило дане рішення в судовому порядку та не зверталося до суду з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди у запропонованому ними варіанті.
Не зважаючи на рішення Ланнівської сільської ради № 126 від 15.06.2023 ТОВ «Батьківщина» повторно звернулося до Ланнівської сільської ради з Листом-повідомленням № 51 від 27.05.2024 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0314 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду.
Рішенням Ланнівської сільської ради № 7 від 18.06.2024 «Про поновлення договору оренди землі» було вирішено:
- поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2258 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0314 укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ «Батьківщина» на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню сільської ради №126);
- встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8% нормативної грошової оцінки.
Дане рішення було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільської ради.
Як зазначає позивач, протягом строку дії договору оренди землі він добросовісно виконував свої обов'язки, своєчасно сплачував орендну плату, і на даний час використовує земельну ділянку за призначенням, своєчасно сплачує орендну плату за землю.
28.05.2024 у визначеному законом, договором порядку та строки, ТОВ "Батьківщина" звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням вих. № 51 від 27.05.2024 про поновлення договору оренди землі.
Орендодавець у місячний термін після закінчення строку договору не надіслав жодного повідомлення про заперечення у продовженні договору оренди землі, не повернув сплачену орендну плату як безпідставну, що і стало підставою для звернення до суду з позовом у даній справі.
Відмовляючи у задоволенні позову місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що починаючи із червня 2023 року сторони не дійшли згоди щодо орендної плати та продовження строку договору оренди земельної ділянки, що є істотними умовами договору, а також запропоновані позивачем умови додаткових угод не були погоджені відповідачем та сторони не дійшли спільної згоди щодо умов, на яких може бути продовжено дію договору оренди землі, тому переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк є неможливим.
Не погоджуючись з постановою апеляційного та рішенням місцевого господарських судів, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
В обґрунтування своїх вимог посилається на те, що ним як орендарем, дотримано порядок, передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (чинній на момент укладення договору), для укладення договору оренди на новий строк, у той час, як відповідач, не висунувши заперечень проти цього ухиляється від прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Наполягає на тому, він є орендарем, який добросовісно виконує свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин. При цьому орендар завчасно, в травні 2024 року звернувся до орендодавця з пропозицією щодо продовження строку договору; протягом строку дії договору оренди землі орендар добросовісно виконував свої обов'язки, своєчасно сплачував орендну плату, і на даний час використовує земельну ділянку за призначенням, своєчасно сплачує орендну плату за землю. У той час, орендодавець у місячний термін після закінчення строку договору не надіслав жодного повідомлення про заперечення у продовженні договору оренди землі, не повернув сплачену орендну плату як безпідставну. Щодо рішення №126 від 15.06.2023, то позивач наполягає на його протиправності і незаконності, оскільки не відповідає нормам права, а саме Закону України «Про оренду землі».
Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, саме - судом апеляційної інстанції не враховано висновків: щодо алгоритму дій, визначених у ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 та постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17; щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц; щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ, викладених у постановах у справі №910/5179/20 та у справі № 3190/34/17.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.07.2025 відкрито провадження за касаційною скаргою ТОВ «Батьківщина» з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено її до розгляду на 09.09.2025 та надано строк на подання відзиву на неї до 18.08.2025.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від відповідача надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому він просить постанову апеляційного господарського суду залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення. Також вказує на наявність постанови Верховного Суду у справі № 917/1954/24 у справі з аналогічними відносинами.
Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного, а також рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла таких висновків.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.
Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).
Зміст правовідносин з метою з'ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 року у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)
При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов'язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб'єктний склад спірних правовідносин (види суб'єктів, які є сторонами спору) й об'єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.
На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об'єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб'єктним і об'єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб'єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов'язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
Так скаржник посилається на те, що судом апеляційної інстанції не враховано висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №903/1030/19, №594/376/17-ц, № 159/5756/18 та постанові Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.
Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
За змістом ст. 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що ч.ч. 5 та 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.
За загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у ч. 6 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Отже, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції ст. 33) тепер регулюється ст. 126-1 Земельного кодексу України.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях ст. 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У постановах Верховного Суду у справах №910/5179/20 та № 3190/34/17 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
Аналізуючи наявність підстав для продовження договірних правовідносин між сторонами, Суд зазначає таке.
Як встановлено судами обох інстанцій, ТОВ «Батьківщина» звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням № 05/23-7 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0314 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду.
Рішенням Ланнівської сільської ради №126 від 15.06.2023 вирішено: поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2258 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0314, укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ «Батьківщина» на строк до 01.01.2025; встановлено, що після закінчення строку вищевказаного договору 01.01.2025 орендар - ТОВ «Батьківщина» не має права поновлення договору на новий строк; змінити орендодавця з «Карлівської РДА» на «Ланнівську сільську раду в особі сільського голови Удовиченка К.О»; замінити у договорі слова «державної власності» на «комунальної власності»; встановити річну орендну плату у розмірі 8% нормативної грошової оцінки; відмовити ТОВ «Батьківщина» у погодженні відступлення прав і обов'язків за Договором оренди землі на користь ТОВ «Агро-край».
ТОВ «Батьківщина» повторно звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням №51 від 28.05.2024 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0314 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проект якої додало.
Рішенням Ланнівської сільської ради № 7 від 18.06.2024 «Про поновлення договору оренди землі» вирішено: поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2258 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0314 укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ «Батьківщина» на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню сільської ради №126); встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8% нормативної грошової оцінки.
Рішення було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільської ради, чим спростовуються посилання позивача на те, що відповідачем не було надано йому відповідь на його лист-повідомлення.
Відповідно до п. 10 договору оренди землі від 20.11.2012, обчислення розміру орендної плати здійснюється за земельні ділянки державної власності з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими КМУ формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Пункт 12 даного договору передбачає, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки або у разі:- зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін або зменшення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації , визначених законодавством; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до додаткової угоди від 14.07.2017 «Про поновлення договору оренди землі від 20.11.12 року» вбачається, що пунктом 2.3. передбачено викласти в такій редакції п.9 « 9. Орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки у грошовій формі в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки землі в рік».
Як вбачається, відповідач двічі отримавши додаткову угоду вказував у своїх рішеннях про збільшення орендної плати із 7% до 8%, однак, позивач жодним чином не відреагував на запропоновані зміни умов договору.
Вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині, зокрема, збільшення розміру орендної плати, що є його законним правом. В свою чергу, умови додаткової угоди щодо розміру орендної плати сторонами погоджені так і не були. Вказане свідчить про не досягнення згоди щодо однієї з істотних умов відповідного договору (розміру орендної плати).
Тобто позивач скористався правом на поновлення спірного договору оренди, а відповідний орган місцевого самоврядування прийняв рішення про поновлення договору на інших умовах, що вказує на те, що сторони не погодили терміни такого строку та розмір орендної плати, які є істотні умови договору, щодо яких має бути згода.
У контексті правової позиції, сформульованої Верховним Судом у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, вказане виключає можливість задоволення позовних вимог.
Умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає можливість поновлення договору оренди землі.
З огляду на викладене, суди дійшли правильного висновку про відмову в позові.
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (ч.ч. 1 та 2 ст. 300 ГПК України). Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц вказала, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд касаційної інстанції ґрунтується на висновках, які зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. У цій справі Верховний Суд дійшов висновку, що скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій.
За змістом п. 1 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до положень ст. 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених ст. 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Оскільки в ході касаційного розгляду не було виявлено неправильного застосування судами попередніх інстанції норм матеріального та порушень норм процесуального права в межах підстав касаційного оскарження, то і підстав для скасування оскаржуваних судових рішень у касаційному провадженні також не має, у зв'язку з чим касаційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржені рішення місцевого та постанова апеляційного господарських судів підлягають залишенню без змін.
Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 22.07.2025 у справі № 917/1954/24 та від 05.08.2025 у справі № 917/1814/24 з аналогічними правовідносинами до тих, що склалися у справі № 917/1956/24.
Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржені судові рішення, судові витрати, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на заявника касаційної скарги.
Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» залишити без задоволення.
Постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.06.2025 та рішення Господарського суду Полтавської області від 18.03.2025 у справі № 917/1956/24 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя Могил С.К.
Судді: Волковицька Н.О.
Случ О.В.