08 вересня 2025 року м. Харків Справа № 922/481/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий, суддя-доповідач Попков Д.О.
судді секретар судового засідання за участю представників: від Позивача від Відповідача Стойка О.В., Хачатрян В.С. Лутаєва К.В. Жилко С.Є. на підставі посвідчення серія №2663; не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Харківської міської ради, місто Харків,
на рішення господарського суду Харківської області
ухвалене 23.06.2025 (повний текст підписано 30.06.2025)
у справі №922/481/25 (суддя Лаврова Л.С.)
за позовом Харківської міської ради, місто Харків,
до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» , місто Харків
про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди
І. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції:
1. Харківська міська рада (далі - Позивач) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» (далі - Відповідач) з вимогами про:
- стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» (вул. Дарвіна, 48, кв. 44, м. Харків, 61103, код ЄДРПОУ 32235441) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ: 04059243, платіжні реквізити: отримувач - ГУК Харків обл/МТГ Харків, код отримувача (ЄДРПОУ) - 37874947, рахунок (IBAN) - UA508999980334109812000020649, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), код класифікації доходів бюджету - 18010600) 10 405 384 (десять мільйонів чотириста п'ять тисяч триста вісімдесят чотири) грн 72 коп. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Льва Ландау у м. Харкові відповідно до Договору оренди землі від 11.08.2006, зареєстрованого 11.08.2006 за № 440667100081, за період з 17.03.2019 по 28.02.2022.
- стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» (вул. Дарвіна, 48, кв. 44, м. Харків, 61103, код ЄДРПОУ 32235441) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ 04059243, платіжні реквізити: отримувач -Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) - 04059243, рахунок (IBAN) - UA518201720344240012000032986, банк - Державна казначейська служба України м. Київ, МФО - 820172) витрати зі сплати судового збору у розмірі 156 080 (сто п'ятдесят шість тисяч вісімдесят) грн 77 коп.
2. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 18.02.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження з повідомленням сторін.
3. 07.04.2025 за вх. № 8504/25 від Позивача надійшла заява про зміну предмету позову, якою доповнено прохальну частини позову Харківської міської ради пунктами 4,5 та 6 наступного змісту:
« 4. Розірвати договір оренди землі від 11.08.2006, зареєстрований 11.08.2006 за № 440667100081, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО», щодо земельної ділянки загальною площею 5,2201 га по просп. Льва Ландау у м. Харкові (кадастровий номер 6310136900:09:001:0038).
5. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірму «ПРОГРЕС-АВТО» повернути земельну ділянку загальною площею 5,2201 га по просп. Льва Ландау у м. Харкові (кадастровий номер 6310136900:09:001:0038) до земель запасу міста Харкова.
6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» (вул. Дерев'янка, 48, кв. 44, м. Харків, 61103, код ЄДРПОУ 32235441) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ 04059243, платіжні реквізити: отримувач - Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) - 04059243, рахунок (IBAN) - UA518201720344240012000032986, банк - Державна казначейська служба України м. Київ, МФО - 820172) витрати зі сплати судового збору у розмірі 6 056 (шість тисяч п'ятдесят шість) грн 00 коп.».
4. Рішенням Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 у справі №922/481/25 відмовлено у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради. Стягнуто з Харківської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» судові витрати на проведення судової економічної експертизи в розмірі 75 000,00 грн.
5. Означене рішення суду обґрунтоване тим, що матеріали справи не містять: будь-якого листування між сторонами щодо несплати орендарем у повному обсязі орендної плати; доказів звернення Позивача до Відповідача з вимогами про сплату орендної плати у повному обсязі за період 2019 - 2022 років у позасудовому порядку.
5.1. Судом враховано, в якості належного і допустимого доказу долучений відповідачем до матеріалів справи Висновок судової економічної експертизи № 12-25 від 16.05.2025 складений експертом Лябах Н.М., який відповідає вимогам Господарського процесуального кодексу України щодо висновку судового експерта та не був спростований Позивачем.
5.2. З приводу посилання Позивача на постанову Вищого господарського суду по справі № 922/1209/14 від 01.10.2014, суд дійшов висновку, що постанова Вищого господарського суду Верховного Суду по справі № 922/1209/14 від 01.10.2014 та відповідно встановлений нею розмір орендної плати підлягають застосуванню за умови та лише після введення в експлуатацію об'єктів будівництва на спірній земельній ділянці та тим самим початку періоду її експлуатації
5.3. Суд відхилив заперечення Позивача з приводу того, що постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.03.2020 по справі № 922/2283/19 відповідачу було відмовлено в задоволенні зустрічного позову про внесення змін до п. 9 Договору оренди землі, оскільки вказана обставина не впливає на розгляд даної справи, адже при розгляді даної справи Відповідачем зустрічні позовні вимоги аналогічного змісту не заявлялись
5.4. Та обставина, що рішенням 25 сесії ХМР 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, яка вступила в дію з 01.01.2020, на вказані висновки не впливає, адже як в 2020 році так і на сьогоднішній день експлуатація земельної ділянки не розпочалась. Доказів протилежного до суду не надано.
Таким чином, враховуючи недоведеність Позивачем заявлених позовних вимог, не надання належних та достатніх доказів в сукупності на підтвердження істотності порушень з боку Відповідача договору оренди землі та дійсного розміру орендної плати, що підлягала сплаті та не була сплачена відповідачем, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати.
5.5. Суд зауважив, що посилання Позивача на несплату Відповідачем орендної плати в повному обсязі, не можуть вважатися достатньою та єдиною обґрунтованою підставою для розірвання договору оренди землі та витребування земельної ділянки, враховуючи відсутність документального підтвердження з боку Позивача зазначеного факту, внесення Відповідачем орендної плати за договором в 2019-2022 роках, та пасивність поведінки Харківської міської ради щодо врегулювання питання стосовно повної оплати за договором оренди.
Крім того, судом враховано, що за відсутності належних і допустимих доказів існування заборгованості, вимоги про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки без надання відповідачу жодної компенсації призведуть до непропорційного втручання в право відповідача на мирне володіння майном та порушенням статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки як підтверджується матеріалами справи відповідачем вже проведено певний обсяг підготовчих робіт для здійснення будівництва та отримано містобудівні умови та обмеження, а також вноситься орендна плата.
5.6. Враховуючи наведене, а також ту обставину, що позовні вимоги про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки в даному випадку є похідними та обґрунтовуються Позивачем неповною сплатою Відповідачем орендної плати за землю та наявністю заборгованості, вказані позовні вимоги, за висновком суду першої інстанції, також задоволенню не підлягають
5.7. Складений за результатами проведення судової економічної експертизи висновок експерта Лябах Н.М. № 12-25 від 16.05.2025 бв врахований при розгляді справи даної справи та прийнятий у якості доказу. Проаналізувавши надані докази на підтвердження понесення витрат на проведення судової експертизи, суд дійшов висновку, що витрати Відповідача на проведення судової економічної експертизи в розмірі 75000,00 грн. пов'язані з розглядом справи, їх розмір є обґрунтованим та підтверджений належними доказами.
ІІ. Короткий зміст вимог та узагальнених доводів апеляційної скарги:
6. Харківська міська рада, не погодившись з ухваленим рішенням Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 у справі №922/481/25, звернулась з апеляційною скаргою, якою просило скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 у справі №922/481/25 за позовом Харківської міської ради до ТОВ «ПРОГРЕС-АВТО» про стягнення заборгованості за договором оренди та розірвання договору оренди та ухвалити постанову, якою позовні вимоги Харківської міської ради до ТОВ «ПРОГРЕС-АВТО» про стягнення заборгованості за договором оренди та розірвання договору оренди - задовольнити повністю, а також покласти судові витрати на Відповідача.
7. Підставами для задоволення апеляційних вимог Скаржник зазначає, що наявними в матеріалах справи доказами не підтверджено, що ФОП Барано П.Ю. є сертифікованим інженером землевпорядником та відповідно володіє спеціальними знаннями, має вищу освіту за спеціальностями та кваліфікаціями у галузі знань землеустрою, має стаж роботи за спеціальністю не менше одного року, склав кваліфікаційний іспит, одержав сертифікат та зареєстрований в Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників відповідно до Закону України «Про землеустрій».
З висновку фахівця вбачається, що його здійснено у 2019 році та під час відповідного аналізу було враховано Порядок нормативної грошово оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11, який втратив чинність 17.02.2017 року.
Висновком фахівця, з яким погодився суд першої інстанції, переглянуто розмір орендної плати встановлений постановою Вищого господарського суду України від 01 жовтня 2014 року у справі № 922/1209/14
7.1. Суд першої інстанції, незважаючи на наявність постанови Вищого господарського суду України від 01.10.2014 у справі №922/1209/14 та постанови Східного апеляційного господарського суду від 11.03.2020 у справі № 922/2283/19, переглянув суму та розмір орендної плати за період з 17.03.2019 по 31.12.2019.
При цьому, суд взагалі не обґрунтував свої оціночні судження щодо коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 року враховуючи підставу позову.
7.2. На думку Скаржника, укладаючи договір оренди Харківська міська рада правомірно очікувала, що орендарем будуть належно виконуватись умови договору оренди землі, зокрема, щодо істотної умови - сплати орендної плати у встановленому розмірі.
ТОВ «ПРОГРЕС-АВТО» порушено істотну умову договору оренди землі від 11.08.2006, зареєстрованого 11.08.2006 за №440667100081, а саме ним систематично сплачується орендна плата у розмірі меншому, ніж передбачено законодавством та договором, дія Договору підлягає припиненню шляхом його розірвання за рішенням суду, у відповідності до вимог ст. 651 ЦК України, ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», та п.п. б) п. 38 Договору.
ІІІ. Узагальнені доводи та заперечення Відповідача:
8. Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» в межах визначеного апеляційним судом строку надано відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого останній проти її задоволення заперечує, наголошуючи на законності і обґрунтованості оскаржуваного рішення суду, обґрунтовуючи таким.
8.1. Убачається не лише існування протирічь у змісті вказаного розрахунку, а ще й та обставина, що він здійснений виходячи з того, що земельна ділянка нібито вже експлуатується, хоча ні на момент здійснення розрахунку, ні на сьогоднішній день період її експлуатації так і не розпочався, оскільки не було завершено період будівництва;
8.2. Висновки надані фахівцем за результатом проведеного дослідження не залежать від періоду стягуваної заборгованості, оскільки в цьому висновку досліджувались не питання правильності того чи іншого розрахунку заборгованості, а питання щодо:
1) можливості здійснення будівництва за відсутності містобудівних умов та обмежень;
2) застосування при розрахунку НГО коефіцієнту функціонального використання з урахуванням цільового призначення земельної ділянки та фактичного продовження періоду будівництва, оскільки на ділянці відсутній введений в експлуатацію об'єкт.
Висновок фахівця ФО-П Баранова П.Ю. є належним і допустимим доказом, який підлягає оцінці судом в сукупності з іншими доказами, які містяться в матеріалах справи.
Обґрунтованим є висновок суду, що не дивлячись на ту обставину,що постанова ВГСУ у справі № 922/1209/14 від 01.10.2014, набрала законної сили та є діючою, застосовувати встановлений нею розмір орендної плати можливо лише після введення в експлуатацію об'єктів будівництва та тим самим початку періоду експлуатації спірної земельної ділянки.
8.3. Враховуючи, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі обґрунтовуються Позивачем сплатою Відповідачем орендної плати за землю не в повному обсязі та наявністю заборгованості, то оскільки Позивачем не наведено належними і допустимими доказами наявність з боку Відповідача заборгованості з орендної плати за землю, а розрахунок Позивача є суперечливим та спростовується наданими Відповідачем доказами, відсутні підставі як для стягнення заборгованості з Відповідача так і для розірвання договору оренди землі.
8.4. Щодо вимоги про зобов'язання Відповідача повернути земельну ділянку зазначається:
По-перше, вказана вимога фактично є похідною від вимог про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди, які є основними. З огляду на відсутність підстав для задоволення основних позовних вимог, похідна позовна вимога про повернення земельної ділянки також задоволена бути не може.
По-друге, вказана вимога є фактично вимогою про витребування у Відповідача наданої в користування на тривалий час (до 01.03.2056 року) земельної ділянки, внаслідок чого Відповідач буде позбавлений права на володіння та користування майном. І таке позбавлення Відповідача земельної ділянки буде мати наслідком непропорційне втручання в його право на мирне володіння майном та порушенням статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
8.5. У зв'язку зі здійснення вказаних робіт, а також приведенням ділянки у придатний для будівництва стан, Відповідачем було понесено суттєві витрати, які беззаперечно збільшують вартість земельної ділянки. Однак, незважаючи на вказані обставини, Позивач ставить перед судом питання щодо витребування у Відповідача земельної ділянки фактично без надання жодної майнової компенсації та без наявності для цього жодних законних підстав.
IV. Щодо процедури апеляційного провадження:
9. У відповідності до вимог ст.32 та ч.1 ст.260 Господарського процесуального кодексу України за протоколом автоматизованого розподілу від 22.07.2025р. для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: Попков Д.О. (головуючий, суддя-доповідач), Хачатрян В.С., Стойка О.В.
10. Ухвалою від 28.07.2025р. вказана судова колегія відкрила апеляційне провадження у справі №922/481/25 за апеляційною скаргою Харківської міської ради, місто Харків на рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 (повний текст підписано 30.06.2025) та призначила розгляд апеляційної скарги на "08" вересня 2025 р. о 10:00 годині.
11. 08.09.2025 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» надійшло клопотання, за змістом якого останній просить визнати причину неявки представника відповідача поважною, не розглядати справи без участі представника відповідача та перенести розгляд справи, обґрунтовуючи тим, що Представник відповідача - адвокат Коваль О.Ю. не має можливості бути присутнім у зазначеному судовому засіданні в зв'язку з тим, що має приймати участь у невідкладних слідчих діях.
12. Враховуючи викладене в п.п.9,10 цієї постанови, та відсутність визначених ст.ст.38, 39 Господарського процесуального кодексу України підстав для відводу/самовідводу члені судової колегії, сформована судова колегія Східного апеляційного господарського суду у складі Попков Д.О. (головуючий, суддя-доповідач), Хачатрян В.С., Стойка О.В. відповідає вимогам «суду, створеним відповідно до закону» у розумінні п.1 ст.6 ратифікованої Україною Конвенції про захист прав і основоположних свобод людини 1950р.
13. Фіксація судового засідання апеляційної інстанції здійснювалась у протоколі судового засідання та за допомогою аудіозаписувального технічного засобу у відповідності до вимог ст.ст.222, 223 Господарського процесуального кодексу України з урахуванням п.17.7. його Перехідних положень в порядку розгляду апеляційної скарги, встановленому ст.270 цього Кодексу.
14. У судовому засіданні 08.09.2025 головуючий суддя доповів про надходження до суду клопотання про перенесення розгляду справи.
Представник Позивача з приводу клопотання заперечував, посилаючись на необґрунтованість даного клопотання та зазначав, що це внутрішні питання адвоката, а отже вони не перешкоджають розгляду справи за його відсутністю. Уповноважений представник Позивача підтримав вимоги апеляційної скарги та надав відповіді на питання суду.
Відносно заявленого Відповідачем клопотання про відкладення розгляду справи, судова колегія, з огляду на відсутність підстав, необхідних для відкладення розгляду справи у розумінні ст.ст.202, 216 Господарського процесуального кодексу України, відмовила у задоволенні такого клопотання, оскільки процесуальна позиція Відповідача доведена до відома суду безпосередньо зі змісту відзиву на апеляційну скаргу, а неможливість залучення іншого представника Відповідачем не доведена та за матеріалами справи не убачається. Своєю чергою, обрання адвокатом пріоритетності справ різних клієнтів, за умов, коли явка у судове засідання апеляційного господарського суду не визнавалась обов'язковою, а наявних матеріалів справи достатньо для належної правової оцінки, не можк створювати перешкод для розгляду справи по суті.
15. Згідно із вимогами ст.269 Господарського процесуального кодексу України справа переглядається апеляційним судом за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряється законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, якщо під час розгляду не буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
V. Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини, а також обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, і визначені відповідно до них правовідносини:
16. Як вбачається з наявних матеріалів справи та встановлено місцевим судом, у відповідності до рішення Харківської міської ради від 06 березня 2006 року № 51/06 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Прогрес-Авто" (Орендар) укладено договір оренди землі від 11 серпня 2006 року (а.с.24-26 т.1).
Цей договір зареєстровано 11 серпня 2006 року за № 440667100081 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" (номер запису про інше речове право 7899657 від 27.11.2014).
16.1. Відповідно до п.1 Договору Орендодавець на підставі рішення сесії Харківської міської ради надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться м.Харків, пр. П'ятдесятиріччя СРСР.
16.2. Відповідно до пункту 5 вказаного Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва згідно з довідкою № 1842/06 від 23 березня 2006 року становить 2 900 840,00 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою № 184306 від 23 березня 2006 року становить 14504 199,00 грн.
16.3. В пункті 8 Договору сторони погодили, що його укладено строком: на період будівництва до 01 березня 2011 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01 березня 2056 року.
16.4. Згідно абзацу другого п. 9 Договору оренди землі, розмір орендної плати становить на період будівництва 2006 рік - 6094,69 грн., з 2007 року - 11 499,41 грн., на період експлуатації з 01.03.2011 - 23 170,46 грн.
16.5. Відповідно до п.11 Договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням інфляції.
16.6. Згідно з пунктом 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.
16.7. Згідно п.15 Договору Земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельних та складських приміщень (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об'єкту.
16.8. Згідно з п.п.г) п.28 Договору Орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати.
16.9. Відповідно до пункту 36 вказаного Договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
17. Постановою Вищого господарського суду України у справі № 922/1209/14 від 01.10.2014 (а.с.29-32 т.1) внесено зміни до п.9 вказаного договору оренди, шляхом викладення абзац другий в наступній редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 267/14 від 17 жовтня 2013 року на рік становить 4,8 % від її нормативної грошової оцінки і складає 2390 764,03 грн. (два мільйони триста дев'яносто тисяч сімсот шістдесят чотири гривні 03 копійки), або в місяць 199 230,34 грн. (сто дев'яносто дев'ять тисяч двісті тридцять гривень 34 копійки)".
17.1. Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, яка застосовується 01.01.2020. На думку Позивача, Відповідач повинен був сплачувати орендну плату починаючи з 01.01.2020 на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 02.02.2021 №727, згідно якого нормативна грошова оцінка у 2021 році становила 66 920 113 грн.
17.2. Як стверджував Позивач земельна ділянка використовується відповідачем без сплати встановленого розміру орендної плати, а тому Позивач змушений звернутися до суду з позовом про стягнення заборгованості, розірвання договору оренди землі від 11 серпня 2006 року, зареєстрованого 11 серпня 2006 року за № 440667100081 та витребування земельної ділянки з володіння відповідача.
17.3. Позивач зазначав, що розмір орендної плати яку повинен був сплатити Відповідач з урахуванням індексів інфляції за період з 17.03.2019 по 31.12.2019 складає 4 127 980,05 грн.; за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) складає 2 996 029,06 грн.; за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 складає 3 570 669,96 грн.; за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 складає 630 172,93 грн. Посилаючись на лист ГУ ДПС у Харківській області від 09.01.2024 № 469/5/20-40-04-02-12 позивач стверджує, що за вказаний період відповідачем було сплачену орендну плату в розмірі 919467,28 грн. Таким чином, Позивач вважає, що заборгованість відповідача складає 10 405 384,72 грн.
17.4. Позивач наголошував, що у зв'язку з використанням Відповідачем земельної ділянки з грубим порушенням істотних умов договору оренди землі, порушуються інтереси власника земельної ділянки - Харківської міської ради щодо володіння нею, розпорядження та використання. Враховуючи зазначене, позивач просив суд стягнути з відповідача 10405384,72 грн. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, розірвати договір оренди землі від 11.08.2006, зареєстрований 11.08.2006 за № 440667100081 та зобов'язати Відповідача повернути земельну ділянку до земель запасу міста Харкова.
18. Відповідач заперечуючи проти заявлених позовних вимог вказував (а.с.44-110 т.1), що постанова ВГСУ у справі № 922/1209/14 від 01.10.2014, якою було внесено зміни до п. 9 Договору оренди землі, зареєстрованого 11 серпня 2006 року № 440667100081 та викладено абзац другий вказаного пункту в новій редакції не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки до сьогоднішнього дня не розпочався період експлуатації земельної ділянки. На обґрунтування цього, Відповідач просив долучити до матеріалів справи, дослідити та надати правову оцінку розрахунку розміру орендної плати № 267/14 від 17 жовтня 2013 року, на який міститься посилання в новій редакції абзацу другого п. 9 Договору оренди землі та який є частиною Договору.
18.1. Вказаний розрахунок містить протиріччя та здійснений виходячи з того, що земельна ділянка вже експлуатується, хоча ні на момент здійснення розрахунку, ні на момент розгляду справи період експлуатації не розпочався.
Зазначене Відповідач обґрунтовує тим, що через неправомірні дії самого Позивача на спірній земельній ділянці до тепер відсутні будь-які об'єкти введені в експлуатацію, на підтвердження чого Відповідачем було надано до матеріалів справи: Рішення Господарського суду Харківської області по справі № 922/324/17 від 09.03.2017; Постанову Східного апеляційного господарського суду по справі № 922/324/17 від 09.01.2019; Постанову Касаційного господарського суду Верховного Суду по справі № 922/324/17 від 04.04.2019; Рішення Господарського суду Харківської області по справі № 922/1074/19 від 09.10.2019; Постанову Східного апеляційного господарського суду по справі № 922/1074/19 від 22.01.2020; Рішення Господарського суду Харківської області по справі № 922/2283/19 від 07.11.2019; Постанову Східного апеляційного господарського суду по справі № 922/2283/19 від 11.03.2020; Постанову Касаційного господарського суду Верховного Суду по справі № 922/2283/19 від 11.06.2021; Висновок судової будівельно-технічної експертизи № 26376/23647 від 31.10.2018; Висновок фахівця ФО-П Баранова П.Ю.; Лист Департаменту містобудування та архітектури №581/0/605-19 від 22.03.2019; Лист Департаменту містобудування та архітектури № 2302/0/605-19 від 05.06.2019; Рішення від 22.11.2023 номер 103м (A3240064399574041812); Наказ № 103м від 21.11.2023; Рішення від 08.01.2024 номер 04м (A3267759998737844035); Наказ № 04м від 08.01.2024; Рішення Харківського окружного адміністративного суду по справі № 520/18955/24 від 20.09.2024; Лист Департаменту містобудування та архітектури № 233/0/605-25 від 30.01.2025; Містобудівні умови та обмеження 04м (А3267759998737844035) від 08.01.2024 (а.с.59-105 т.1).
18.2. Відповідач також стверджував, що та обставина, що рішенням 25 сесії ХМР 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 (яка за твердженням Позивача застосовується з 01.01.2020) також не має жодного значення, оскільки в 2020 році експлуатація земельної ділянки все ще не розпочалась.
18.3. Крім того, Відповідач зауважував, що на сьогоднішній день змінився підхід Верховного Суду з приводу можливості внесення змін до договору оренди землі в частині встановлення ставки орендної плати, який було застосовано ВГСУ в постанові у справі №922/1209/14 від 01.10.2014, якою було внесено зміни до п. 9 Договору оренди землі. При цьому, відповідач посилається на висновки Великої Палати Верховного Суду наведені в постанові від 09.11.2021 по справі № 635/4233/19 (провадження № 14-139цс20) з подібними (релевантними) правовідносинами.
18.4. На спростування наведеного Позивачем розміру заборгованості з орендної плати Відповідачем було надано до матеріалів справи виготовлений на його замовлення висновок судової економічної експертизи № 12-25 від 16.05.2025 (а.с.227 т.1) складений судовим експертом Лябах Н.М., в якому експерт дійшов висновку про те, що наведений в позовній заяві по справі № 922/481/25 розрахунок розміру заборгованості документально не підтверджується.
18.5. Відповідач вказував, що наданий Позивачем витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 02.02.2021 № 727 (а.с.224 зворотна сторона т.1) підлягає самостійній оцінці на предмет правильності застосованих критеріїв обчислення розміру нормативної грошової оцінки. Однак, оскільки самої технічної документації Позивачем до матеріалів справи надано не було, перевірити коректність вказаного витягу, а отже і розмір нормативної грошової оцінки неможливо.
18.6. Крім того, на підтвердження відсутності заборгованості Відповідачем було надано до матеріалів справи наступні докази: Довідку ДПС про відсутність заборгованості від 25.03.2019; Довідку ДПС про відсутність заборгованості від 28.08.2019; інформацію з кабінету платника податків Відповідача щодо стану розрахунків з орендної плати за землю за період за 2019 рік; інформацію з кабінету платника податків Відповідача щодо стану розрахунків з орендної плати за землю за період за 2020 рік; інформацію з кабінету платника податків Відповідача щодо стану розрахунків з орендної плати за землю за період за 2021 рік; інформацію з кабінету платника податків Відповідача щодо стану розрахунків з орендної плати за землю за період за січень-лютий 2022 року; Витяг щодо стану розрахунків з бюджетом з 01.01.2019 по 01.03.2019; Витяг щодо стану розрахунків з бюджетом з 01.01.2019 по 01.04.2019; Витяг щодо стану розрахунків з бюджетом з 01.01.2022 по 01.03.2022 (а.с.218-241 т.1).
19. 07.04.2025 за вх. № 8504/25 від Позивача надійшла заява про зміну предмету позову, з урахуванням якої Позивач просив суд змінити предмет позову у справі № 922/481/25, шляхом доповнення прохальної частини позову Харківської міської ради пунктами 4,5 та 6 (а.с.137-140 т.1) щодо розірвання договору оренди та поверення земельної ділянки. Заперечуючи проти такої вимоги Відповідач вказував:
19.1. Оскільки така вимога обґрунтовуються наявністю заборгованості, наявність якої Позивачем не доведено належними і допустимими доказами, а розрахунок складений позивачем є суперечливим та спростовується наданими відповідачем доказами, то відповідно відсутні підставі також і для розірвання договору оренди землі. Щодо позовної вимоги про повернення спільної земельної ділянки, відповідач вказує на її похідний характер від вимог про стягнення заборгованості та розірвання договору, а отже відсутність підстав для її задоволення з наведених вище обставин.
19.2. Позбавлення його права користуватись спірною земельною ділянкою буде непропорційним втручанням в його право на мирне володіння майном та порушенням статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, адже відповідачем проведено певний обсяг підготовчих робіт на земельній ділянці та на сьогоднішній день в судовому порядку визнано його право на забудову земельної ділянки, оскільки рішенням Харківського окружного адміністративного суду по справі № 520/18955/24 від 20.09.2024 було зобов'язано Департамент містобудування та архітектури Харківської міської ради видати відповідачу містобудівні умови та обмеження. Таким чином, на думку відповідача, враховуючи наведені вище обставини, позбавлення його права користування земельною ділянкою без надання будь-якої майнової компенсації буде порушенням його прав та інтересів.
20. Зважаючи на вказані обставини, спірні правовідносини були розглянуті місцевим судом в контексті приписів законодавства, що регулюють правовідносини з оренди земельної ділянки, а також наслідків порушення грошових зобов'язань.
VІ. Оцінка апеляційного суду:
21. Суть апеляційного перегляду полягає у ревізії висновку про необґрунтованість позовних вимог Орендодавця до Орендаря земельної ділянки про стягнення заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки у світлі аргументів Апелянта - Орендодавця, які можна звести до таких тез:
- помилковість позиції суду щодо неспростовності Позивачем висновку судової економічної експертизи №12-25 від 16.05.2025 та безпідставність врахування висновку фахівця ФОП Баранова П.Ю., яким фактично переглянуто розмір орендної плати, встановлений постановою ВГСУ від 01.20.2014 у справі №922/1209/14 (1);
- місцевим судом не враховано постанови САГС від 11.03.2020 у справі №922/2283/19 та необґрунтовані власні оціночні судження щодо коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 (2);
- допущена систематична несплата Відповідачем - Орендарем орендної плати становить істотне порушення умов договору у розумінні ст.ст.611,651 Цивільного кодексу України та є належною підставою для розірвання спірного договору оренди і виправдовує втручання у «мирне володіння» земельною ділянкою Орендарем, адже земельна ділянка належить до комунальної власності, а укладаючи договір ХМР правомірно очікувала на належне виконання грошових зобов'язань Орендарем (3).
22. За змістом приписів ст.ст.15,16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) та 4,5 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) можливість задоволення позовних вимог передбачає доведення Позивачем (ст.ст.13,74 ГПК) та встановлення судом такої сукупності обов'язкових умов: наявність та приналежність позивачеві захищуваного суб'єктивного права/легітимного інтересу (а); порушення (невизнання або оспорювання) такого суб'єктивного права/легітимного інтересу визначеним відповідачем (б); належність та ефективність обраного способу судового захисту (в). Відсутність чи недоведеність будь-якого з означених елементів зумовлює відмову у позові.
23. Виходячи зі змісту позовної заяви захищуваним суб'єктивним правом Позивача є право на отримання орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 11.08.2006 №440667100081 (далі - договір оренди) за період з 17.03.2019 по 28.02.2022.
23.1. Вказане суб'єктивне право ґрунтується на договорі оренди, факт укладеності якого та встановлена ст.204 ЦК презумпція правомірності, визначену ст.215 цього Кодексу, у межах цієї справи не спростована та Відповідачем не оспорюється і не заперечується.
23.2. Захищуване право Позивача на отримання орендної плати безпосередньо передбачене п.п.1 і 9, а також пп.г) п.28 договору оренди, який у розумінні ст.ст. 11,509 ЦК є належною підставою для виникнення у сторін відповідних зобов'язань, а також узгоджується із приписами ст.ст. 759,792 цього Кодексу, ст.206 Земельного кодексу України (далі - ЗК), ст.ст.1,13, 21 Закону України «Про оренду землі» та пп.14.1 147 п.14.1 ст.14 і ст.288 Податкового кодексу України (далі - ПК) в редакціях, що діяли упродовж визначеного Позивачем періоду нарахування орендної плати.
23.3. За змістом п.п.10,11 договору оренди грошові зобов'язання Відповідача зі сплати орендної плати мало здійснюватися не пізніше 30-ти календарних днів, наступних за звітним місяцем у розмірі 1/12 річного платежу з урахуванням індексу інфляції.
24. Зважаючи на висунуті Відповідачем заперечення щодо обґрунтованості розміру орендної плати, наведене у переглядуваному рішенні обґрунтування недоведеності (за висновки місцевого суду) розміру позовних вимог, а також враховуючи, що приведені у п.21 цієї постанови аргументи (1) і (2) Скаржника фактично стосуються визначенню розміру спірної заборгованості, колегія апеляційного суду, застосовуючи принцип «jura novit curia», зазначає таке:
24.1. За змістом резолютивної частини постанови ВГСУ від 01.10.2014 від 922/1209/14, яка набрала законної сили датою її ухвалення та за наявними матеріалами справи не переглядалась і не є скасованою, запроваджено зміни шляхом викладення абзацу другого пункту 9 договору оренди у іншій редакції.
24.2. Вказаною редакцією судом встановлені параметри умови щодо орендної плати: 4,8% на рік від нормативної грошової оцінки, що становить 2390764,03грн. або на місяць 199230,34грн.
24.3. Зміна умов договору у судовому порядку відповідає приписам ст.188 Господарського кодексу України, ст.ст. 651, 653 ЦК та ст.30 Закону України «Про оренду землі», а оскільки за твердженням Позивача будь-яких інших змін договору сторонами чи у судовому порядку у подальшому затверджено не було (доказів іншого Відповідачем до матеріалів справи не надано), колегія апеляційного суду виходить з того, що упродовж розглядуваного періоду формування стягуваної заборгованості умови щодо розміру орендної плати у площині договірної регламентації, до якої є застосовним правило ст.629 ЦК, визначалися п.9 договору в редакції постанови ВГСУ у справі №922/1209/14.
24.4. Апеляційний суд відмічає, що на відміну від первісної редакції п.9 договору змінена у судовому порядку його редакція з 01.10.2014 не узалежнювала розмір грошових зобов'язань Орендаря від обставини добудованості/експлуатації об'єкту нерухомості Орендаря на такій земельній ділянці:
- інший висновок з цього приводу місцевого суду в переглядуваному рішенні не тільки не відповідає дійсним обставин справи, але фактично опосередковує ревізування чинного судового рішення у позапроцесуальний спосіб всупереч принципу «res judicata», який як аспект правової визначеності є складником гарантованого ст.8 Конституції України верховенства права;
- відсутність зв'язку між станом будівництва на земельній ділянці і обсягом грошових зобов'язань орендаря з 01.10.2014 зумовлює помилковість врахування місцевим судом для цілей визначення обсягу таких зобов'язань упродовж спірного періоду доказів, які стосуються питання/обставин стану будівництва, причин його незавершення, застосування коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки.
24.5. Посилання Відповідача на «втрату актуальності» постановою ВГСУ у справі №922/1209/14 від 01.10.2014 через внесені Законом України від 07.12.2017 №2245-VIII зміни до ст.288 ПК щодо меж розміру орендної плати у розглядуваних правовідносинах є помилковим, адже:
- визначений у діючій (запровадженій судовим рішенням) редакції п.9 договору розмір коефіцієнт на рівні 4,8% цілком відповідає мінімально (розмір земельного податку) та максимально допустимому значенню (12% - пп. 288.5.2 п.288.5 ст.288 ПК);
- згадуване у пп.288.5.1 п.288.5 ст.288 ПК формулювання "… у розмірі не більше 3% від їх інформативної грошової оцінки…" стосується розміру земельного податку (максимального), однак відповідний припис законодавця не дозволяє встановлювати розмір орендної плати меншим за такий розмір земельного податку, а не забороняє встановлювати розмір орендної плати більшим за земельний податок - обмеження щодо розміру орендної плати визначено пп. 288.5.2 (не більше 12% нормативної грошової оцінки) і у розглядуваному випадку непорушено.
25. З урахуванням наведеного у п.п.23 і 24 цієї постанови розмір грошових зобов'язань Відповідача зі сплати орендної плати у межах спірного періоду визначається:
25.1. З 17.03.2029 по 21.12.2019 - виходячи з місячної ставки на рівні 199 230,34грн., яка має обчислюватися з урахуванням інфляційної індексації, починаючи з листопада 2014, на що слушно звернув увагу Позивач, посилаючись на релевантну для розглядуваного випадку позицію ОП КГС ВС, викладену у постанові від 26.06.2020 у справі №905/21/19, застосування якої відповідає приписам ч.4 ст.236 ГПК.
25.2. З 01.01.2020 по 28.02.2022 - виходячи із місячної ставки, яка дорівнює 1/12 річної ставки, визначеної шляхом множення встановленого у п.9 договору (в редакції, запровадженій постановою ВГСУ від 01.10.2014 у справі №922/1209/14) коефіцієнту 4,8% на запроваджену з 01.01.2020 нормативну грошову оцінку (а.с.33 т.1), яка згідно Витягу №727 від 02.02.2021 (а.с.126 т.1) становить 66920113грн., та також підлягає інфляційної індексації:
- запровадження органом місцевого самоврядування у встановленому порядку нового розміру нормативної грошової оцінки у світлі приписів ст.289 ПК та правової позиції ВП ВС, викладеної у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, зумовлює необхідність її застосування як бази для розрахунку розміру орендної плати безвідносно до попереднього запровадження відповідних змін до договору оренди;
- матеріали справи не містять відомостей про скасування або оспорювання у встановленому порядку нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки або застосованих для її визначення коефіцієнтів, що зумовлює висновок про належність у розумінні ч.2 ст.20 Закону України «Про оцінку земель» наданих Позивачем доказів в обґрунтування розрахунку розміру позовних вимог щодо періоду з 01.12.2020 по 28.02.2022;
- запровадження та застосування у розглядуваних правовідносинах з 01.01.2020 нової грошової оцінки внаслідок рішення ХМР не впливає на застосовність встановленого у судовому порядку в межах справи між цими ж сторонами №922/1209/14 коефіцієнту у розміру 4,8%.
25.3. Зважаючи на викладені у п.п.25.1 і 25.2 цієї постанови міркування твердження Відповідача про суперечність та недостовірність розрахунків Позивача, які безпідставно були враховані місцевим судом в переглядуваному рішенні, не відповідають дійсності. Стосовно посилання місцевим судом на висновок судової економічної експертизи №12-25 від 16.05.2025 колегія суддів відмічає, що за змістом ст.86 ГПК саме суд, а не залучений сторонами експерт, здійснює оцінку доказів, і побудовані на неправильному застосуванні норм матеріального права суб'єктивні судження експерта, які значною мірою мають правовий характер та не має безпосереднього відношення до предмету спору (стосується питання здійснення будівництва на земельній ділянці, яке не має значення для визначення розміру грошових зобов'язань у розглядуваний період, та застосування коефіцієнтів у Витязі, які не є предметом спору у межах цієї справи).
25.4. Розглянувши викладений Позивачем розрахунок позовних вимог за спірний період, а також відомості про здійснені Відповідачем платежі зі сплати земельного податку відносно орендованої земельної ділянки (а.с.28 т.1), колегія апеляційного суду погоджується із доведеністю наявності суб'єктивного права (елемент (а), визначений у п.22 цієї постанови) на отримання орендної плати у розмірі 10 405 384,72грн.
26. Відповідачем всупереч ст.ст.13,74 ГПК не представлено платіжних документів на підтвердження здійснення оплати (чи припинення відповідного грошового зобов'язання будь-яких іншим визначеним законодавством способом) на користь Орендодавця, тоді як згадувані місцевим судом довідки про відсутність заборгованості доказами оплати не є:
- зважаючи на умови п.11 договору оренди щодо моменту здійснення кожного щомісячного платежу, апеляційний суд констатує, що кожен 31 календарний день після спливу відповідного оплачуваного місяця спірного періоду формування стягуваної заборгованості, є першим днем прострочення здійснення відповідного платежу та порушенням з боку Відповідача у розумінні ст.610 ЦК;
- на момент подання позовної заяви (17.01.2025), строк оплати всіх щомісячних платежів, які охоплюються спірним періодом з 17.03.2019 по 28.02.2022, є таким що наступив і є простроченим у виконанні у розумінні ст.612 ЦК Відповідачем;
- викладене дозволяє констатувати наявність елементу (б), визначеного у п.22 цієї постанови, тоді як інший висновок місцевого суду фактично спотворює оплачувану природу орендного користування Відповідачем земельної ділянки комунальної власності, адже право на отримання орендних платежів у визначених згідно чинних умов договору оренди та приписів діючого законодавства не залежить ані від попереднього висування Позивачем досудових вимог (ч.ч.1,2 ст.12 та ч.2 ст.15 ЦК - необхідність вчинення певних дій на захист свого права визначається самим Позивачем, а нездійснення "очікуваних" Відповідачем дій з листування чи претензійї роботи не впливає на існування права і можливість його судового захисту), ані від оцінки органом ДПС стану виконання договірних зобов'язань згідно власного обліку (Відповідачем не доведено, що враховані Позивачем відомості ДПС є неналежними чи неповними).
27. Встановлене прострочення виконання грошового зобов'язання Відповідачем здійснення орендних платежів за період з 17.03.2019 по 28.02.2022 у розмірі заявленої суми 10 405 384,72грн. зумовлює правомірність заявленої позовної вимоги про стягнення такої заборгованості в порядку ст.625 ЦК (елемент (в), визначений п.22 цієї постанови), що ефективно і повною мірою відновить порушене право, на захист якого ініційовано позов.
28. Зважаючи на викладені вище висновки судової колегії вимоги апеляційної скарги щодо стягуваної заборгованості підлягають задоволенню: переглядуване рішення в цій частині підлягає скасуванню, а позовні вимоги про стягнення з Відповідача 10 405 384,72грн. задовольняються у повному обсягу.
29. Відносно аргументу (3) Скаржника, який стосується позовних вимог про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки, позиція апеляційного суду полягає у такому.
29.1. Відхилення позовних вимог в цій частині є наслідком попереднього висновку місцевого суду про відсутність належних допустимих доказів існування заборгованості, в контексті якого Господарським судом Харківської області розцінені позовні вимоги про розірвання договору та повернення орендної плати як похідні від вимог про стягнення заборгованості.
29.2.Дійшовши правильного висновку про застосовність до розглядуваного питання ратифікованого Україною Першого протоколу до ЄКПЛ (ст.1), адже тривалість строку оренди (до 01.03.2056) та можливість Орендаря здійснювати забудови земельної ділянки (п.15 договору оренди) дозволяє стверджувати про застосовність права «мирного володіння майном», місцевий суд всупереч власного висновку про недоведеність і безпідставність позовних вимог про стягнення заборгованості зазначив, що повернення земельної ділянки внаслідок розірвання договору без надання будь-якої компенсації Орендареві було б непропорційним втручанням, хоча за такої конструкції вірним було б зазначити про відсутність законної підстави для втручання (у розумінні ст.ст.611,651 ЦК).
29.3. Враховуючи висновок апеляційного суду про обґрунтованість позовних вимог щодо стягнення заборгованості, тривалість періоду її формування та систематичність порушення (з огляду на умову про щомісячні платежі), колегія апеляційного суду погоджується із тезою Скаржника про наявність істотного порушення його прав як Орендодавця з боку Орендаря у розумінні ст.651 ЦК. Така правова оцінка узгоджується із релевантними висновками ВС щодо аналогічного питання, на які посилається Скаржник за змістом апеляційної скарги.
29.4. Разом із тим, констатуючи доведеність законної підстави для розірвання договору оренди, апеляційний суд відмічає про відсутність належного обґрунтування інших обов'язкових умов легітимного позбавлення Відповідача орендованої земельної ділянки у розумінні усталеного підходу ЄСПЛ щодо застосування ст.1 Першого протоколу Конвенції:
- оскільки за наведеного Позивачем у своїх процесуальних документах обґрунтування причиною подання позову є заборгованість з орендної плати і отримання означених сум становить об'єкт судового захисту, не убачається причинно-наслідкового зв'язку між позбавленням Орендаря земельної ділянки і отриманням (чи навіть швидкістю отримання) стягуваної заборгованості;
- Позивач не тільки не надав доказів, але й навіть не зазначив відомостей про існування у інших осіб, які могли сприйматися з певних причин більш добросовісними та платоспроможними, чим Відповідач, намірів орендувати цю земельну ділянку, у тому контексті, щоб розірвання існуючих орендних відносин як умова виникнення нових з іншим суб'єктом (до того ж в умовах воєнного стану та військових дій у м.Харкові) могло б розглядатися як спосіб убезпечення від подальших порушень обов'язків зі сплати орендних платежів;
- втрата чинності договору оренди через розірвання як правової підстави для подальшого нарахування і отримання орендних платежів за відсутністю доказів і відомостей щодо намірів самостійногго використання такої ділянки не узгоджується із визначеною самим Позивачем «легітимною метою» втручання у вигляді забезпечення надходження орендних платежів, тоді як факт перебування земельної ділянки в оренді жодною мірою не впливає на статус такої ділянки як об'єкту комунальної власності.
29.5. І хоча за змістом ст.625 ЦК виконання Орендарем грошових зобов'язань зі своєчасного і повного внесення орендної плати не залежить від його господарської діяльності (матеріали справи не містять доказів для застосування ч.6 ст.762 ЦК), колегія апеляційного суду, застосовуючи принцип розумності (п.6 ст.3 ЦК), відмічає, що економічна ефективність користування Орендарем земельною ділянкою (а отже, і наявність фінансових ресурсів для виконання грошових зобов'язань перед Орендодавцем) вочевидь залежить від наявності та експлуатації об'єкту нерухомості, який мав за первісними розрахунками з'явитися до 01.03.2011:
- процес будівництва, зважаючи на діючу нормативну регламентацію, що передбачає узгодження та отримання дозвільних документів, залежить не тільки від дій та добросовісності Орендаря;
- у межах провадження у справі №922/324/17 були встановлені обставини здійснення Орендарем значного обсягу заходів, спрямованих на підготовку до будівництва, а зі змісту рішення Харківського окружного адміністративного суду від 20.09.2024 у справі №520/18955/24 (а.с.99-103 т.1) вбачається протиправність дій органу ХМР - Департаменту містобудування та архітектури щодо відмови у наданні Орендареві містобудівних умов для забудови орендованої земельної ділянки (такі умови були надані лише 30.01.2025 - а.с. 103 зворотна сторона - 105 т.1).
29.6. За таких обставин та міркувань, позбавлення Орендаря земельної ділянки через задоволення позовної вимоги про розірвання договору та повернення об'єкту оренди становитиме надмірний тягар для Орендаря, який вже здійснив значну кількість дій, заходів та вочевидь витрат і значною мірою був позбавлений можливості здійснити у заплановані строки будівництво через протиправність дій органу самого Орендодавця, а тому розцінюється як «непропорційне втручання», не сумісне із гарантіями ст.1 Першого протоколу ЄКПЛ, що жодною мірою не пов'язане з декларованою Позивачем легітимною метою - отриманням заборгованості з орендної плати.
30. З урахуванням викладеного у п.29 цієї постанови, апеляційний суд відмовляє у задоволенні вимог Скаржника щодо задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки як непропорційному засобу забезпечення заявленою Позивачем меті подання цього позову - захисту прав на отримання заборгованості з орендних платежів.
31. Враховуючи такий результат апеляційного перегляду колегією здійснюється перерозподіл судових витрат, понесених сторонами у суді першої інстанції, пропорційно до результатів вирішення спору, та розподіл за таким же принципом судових витрат, пов'язаних з апеляційним переглядом:
- судові витрати, пов'язані зі сплатою судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги щодо задоволеної вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати стягуються з Відповідача на користь Позивача;
- судові витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги за позовною вимогою про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки віднести на рахунок Позивача;
- судові витрати Відповідача на проведення судової економічної експертизи в розмірі 75000грн., враховуючи доказове значення такого висновку за оцінкою апеляційного суду віднести на рахунок Відповідача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.74, 76, 78, 129, 269, 270, 273, 275-277, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Харківської міської ради, місто Харків, на рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 (повний текст підписано 30.06.2025) №922/481/25 задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 (повний текст підписано 30.06.2025) №922/481/25 скасувати в частині відмови у задоволені позовних вимог Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» про стягнення заборгованість в розмірі 10 405 384 грн 72 коп. зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Льва Ландау у м. Харкові відповідно до Договору оренди землі від 11.08.2006, зареєстрованого 11.08.2006 за № 440667100081, за період з 17.03.2019 по 28.02.2022.
2.1. Ухвалити в цій частині нове рішення, яким стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» (61103, Україна, Харківська обл., місто Харків, вулиця Дерев'янка, будинок, 48, квартира, 44, ідентифікаційний код особи 32235441) на користь Харківської міської ради (61003, Україна, Харківська обл., місто Харків, Майдан Конституції, будинок, 7, ідентифікаційний код особи 04059243) заборгованість в розмірі 10 405 384 грн 72 коп.
2.2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» (61103, Україна, Харківська обл., місто Харків, вулиця Дерев'янка, будинок, 48, квартира, 44, ідентифікаційний код особи 32235441) на користь Харківської міської ради (61003, Україна, Харківська обл., місто Харків, Майдан Конституції, будинок, 7, ідентифікаційний код особи 04059243) витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви в сумі 156 080,77грн.
2.3. Судові витрати на проведення судової економічної експертизи в розмірі 75 000,00 грн. віднести на рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО».
2.4. В іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від Харківської області від 23.06.2025 (повний текст підписано 30.06.2025) №922/481/25 залишити без змін.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОГРЕС-АВТО» (61103, Україна, Харківська обл., місто Харків, вулиця Дерев'янка, будинок, 48, квартира, 44, ідентифікаційний код особи 32235441) на користь Харківської міської ради (61003, Україна, Харківська обл., місто Харків, Майдан Конституції, будинок, 7, ідентифікаційний код особи 04059243) витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 234121,16грн.
4. Постанова набирає сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту, з урахуванням порядку подання касаційної скарги, передбаченого п.17.5. Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 10.09.2025.
Головуючий суддя Д.О. Попков
Суддя О.В. Стойка
Суддя В.С. Хачатрян