02 вересня 2025 року м. Харків Справа № 922/4489/24
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Білоусова Я.О., суддя Мартюхіна Н.О.,
за участі секретаря судового засідання Борсук В.Б.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» (вх. №744 Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 10.03.2025 (рішення ухвалено суддею Калініченко Н.В. в приміщенні Господарського суду Харківського області 10.03.2025 о 10:35 год, повне рішення складено 12.03.2025) у справі №922/4489/24
за позовом Харківської міської ради, м. Харків,
до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД», м. Харків,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_1 , м. Харків
про стягнення коштів, розірвання договору оренди, зобов'язання повернути земельну ділянку
Рішенням Господарського суду Харківської області від 10.03.2025 у справі №922/4489/24 позов Харківської міської ради задоволено повністю; стягнуто з ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» на користь Харківської міської ради 110224,93 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 11.04.2013 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022; розірвано договір оренди землі від 11.04.2013 року щодо земельної ділянки загальною площею 0,1062 га по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:07:047:0107); зобов'язано ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» повернути земельну ділянку загальною площею 0,1062 га по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:07:047:0107) до земель запасу міста Харкова; стягнуто з ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» на користь Харківської міської ради судові витрати (сплачений судовий збір) у розмірі 9084,00 грн.
ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення Господарського суду Харківської області від 10.03.2025 у справі №922/4489/24 скасувати; ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову Харківської міської ради до ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» відмовити у повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги відповідач посилається на те, що суд першої інстанції не врахував такі обставини: пропозицій щодо зміни розміру орендної плати внаслідок зміни нормативно-грошової оцінки від позивача не надходило, відтак сторони не скористалися своїм правом на зміну умов договору щодо розміру орендної плати; позивач не заявляв претензій відповідачу про недоплату орендної плати, не зауважував, що його права порушуються неналежним виконанням з боку орендаря умов договору внаслідок чого Харківська міська рада не отримує того, на що вона розраховувала при укладанні договору. Отже, на думку відповідача, у нього були відсутні підстави для сплати орендної плати у зміненому розмірі за відсутності укладеної у письмовій формі відповідної додаткової угоди.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 14.04.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» (вх. №744Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 10.03.2025 у справі №922/4489/24; повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 20.05.2025.
30.04.2025 від Харківської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому вона просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення - без змін.
Відповідно до розпорядження Східного апеляційного господарського суду щодо повторного автоматизованого розподілу справи, витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.05.2025 у зв'язку з відпусткою судді Пуль О.А. для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Істоміна О.А., суддя Мартюхіна Н.О.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 20.05.2025 оголошено у судовому засіданні перерву до 01.07.2025.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 01.07.2025 оголошено у судовому засіданні перерву до 15.07.2025.
Відповідно до розпорядження Східного апеляційного господарського суду щодо повторного автоматизованого розподілу справи, витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.07.2025 у зв'язку з відпустками судді Істоміної О.А. та судді Мартюхіної Н.О., для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Крестьянінов О.О., Білоусова Я.О., суддя Лакіза В.В.
15.07.2025 від представника ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» надійшли клопотання про долучення доказів відчуження нежитлових будівель, що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 6310137500:07:047:0107, реєстрації права користування земельною ділянкою за третьою особою (договір купівлі-продажу від 11.07.2025; витяг з Державного реєстру речових прав №435165638; витяг з Державного реєстру речових прав №435165840) та сплати заборгованості за виконання рішення суду та звернення до позивача з пропозицією укласти мирову угоду (копія платіжної інструкції №1437 від 01.07.2025 на суму 110224,93 грн).
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.07.2025 оголошено перерву у судовому засіданні до 02.09.2025; залучено до участі у справі №922/4489/24 ОСОБА_1 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача; зобов'язано Харківську міську раду в строк до 25.07.2025 надати суду докази направлення ОСОБА_1 копії позовної заяви з доданими до неї документами; зобов'язано ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» до 25.07.2025 надати суду докази направлення ОСОБА_1 копії апеляційної скарги з доданими до неї документами; встановлено ОСОБА_1 строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв і клопотань по суті справи та з процесуальних питань до 15.08.2025.
01.09.2025 від Харківської міської ради та ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» надійшли докази направлення позову та апеляційної скарги відповідно ОСОБА_1 .
02.09.2025 від ОСОБА_1 надійшли пояснення, в яких вона просить апеляційну скаргу задовольнити, а рішення суду - скасувати.
Відповідно до розпорядження Східного апеляційного господарського суду щодо повторного автоматизованого розподілу справи, витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.09.2025 у зв'язку з відпусткою судді Лакізи В.В. для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Крестьянінов О.О., Білоусова Я.О., суддя Мартюхіна Н.О.
У судовому засіданні представник ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» просив закрити провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» на користь Харківської міської ради 110224,93 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою у зв'язку з відсутністю предмета спору. Інші вимоги позивача відповідач вважає необґрунтованими, просить відмовити у їх задоволенні та скасувати рішення суду першої інстанції в частині розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки до земель запасу міста Харкова.
ОСОБА_1 та її представник підтримали апеляційну скаргу.
Представник Харківської міської ради проти вимог апеляційної скарги заперечував.
Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.
11.04.2013 між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення 19 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 26.09.2012 року № 840/12 «Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться АДРЕСА_1 (далі - договір).
В оренду передається земельна ділянка (кадастровий номер 6310137500:07:047:0107) загальною площею 0,1062 га, у тому числі під забудовою 0,0328 га, інших угідь 0,0734 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - торгівельні павільйони (пункти 2,3 договору).
Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом №1228/12 від 26.11.2012 становить: 2868122 грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходженням земельної ділянки.
Договір укладено строком до 01.09.2061 (п. 8 договору).
Згідно з п. 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком №59/13 від 11.01.2013 становить: 4,8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 137669,86 грн; розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить: 11472,49 грн.
Орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом України формами (п. 10 договору).
Відповідно до п. 11 договору орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця або в строки визначені чинним законодавством.
Розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни нормативної грошової оцінки (п. 13 договору).
Відповідно до п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 38 договору). Розірвання договору оренди в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є: несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця (п. 39 договору).
09.09.2013 між сторонами підписано акт приймання - передачі земельної ділянки (кадастровий номер 6310137500:07:047:0107).
Відповідно до листа ГУ ДПС у Харківській області № 23742/5/20-40-04-02-12 від 22.11.2024 за даними податкових декларацій з плати за землю за 2019 - 2024 роки ТОВ «РІВЛАД, ЛТД» задекларовано до сплати за земельну ділянку площею 0,1062 га за 2019 рік - 261188,10 грн., за 11 місяців 2020 року - 239422,43 грн, за 2021 рік - 261188,10 грн, за січень-лютий 2022 року - 47884,48 грн, за січень-вересень 2023 року - 247802,21 грн, за січень-березень 2024 року - 86813,37 грн. орендної плати.
Звертаючись з позовом Харківська міська рада зазначала, що рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Вказана Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.
Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №НВ-9954481782024 від 22.11.2024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:07:047:0107 складає 8688274,25 грн.
Позивач зазначає, що з дати вступу в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова відповідач мав сплачувати новий розмір орендної плати. Так, розмір орендної плати, яку мав сплачувати відповідач з 01.01.2020 складає: за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) - 287536,48 грн., проте фактично сплачено 239422,43 грн; за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 - 313676,16 грн., проте фактично сплачено 261188,10 грн.; за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 - 57507,30 грн., проте фактично сплачено 47884,48 грн; за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 - 396800,40 грн., проте фактично сплачено 247802,21 грн.; за період з 01.01.2024 по 30.03.2024 - 104259,30 грн., проте фактично сплачено 86813,37 грн. За жовтень - грудень 2023 відповідачем кошти за оренду земельної ділянки не сплачувались.
За розрахунком позивача заборгованість зі сплати орендної плати за користування ТОВ «РІВЛАД, ЛТД» земельною ділянкою загальною площею 0,1062 га по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові з кадастровим номером 6310137500:07:047:0107, відповідно до договору оренди землі від 11.04.2013 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 складає 110224,93 грн (різниця між нарахованою сумою згідно нормативної грошової оцінки 2018 року та сплаченою відповідачем), яку він просить стягнути з відповідача.
Крім того, у зв'язку з тим, що ТОВ «РІВЛАД, ЛТД» порушено істотну умову договору оренди землі від 11.04.2013, а саме ним систематично сплачується орендна плата у розмірі меншому, ніж передбачено законодавством, дія договору, на думку позивача, підлягає припиненню шляхом його розірвання за рішенням суду у відповідності до вимог ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 32 «Про оренду землі» та п. 38 договору.
Заперечуючи проти позову, відповідач зазначав, що, враховуючи умови договору оренди землі, сторони, у разі наявності підстав для зміни його умов (зміни нормативно-грошової оцінки), мали право вчинити їх у письмовій формі. Проте, з моменту укладення договору оренди землі жодних додаткових угод, змін чи доповнень до договору щодо розміру орендної плати не здійснювалося. Жодних пропозицій щодо зміни розміру орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки від позивача не надходило, відтак сторони не скористалися своїм правом на зміну умов договору щодо розміру орендної плати. Водночас, автоматична зміна розміру орендної плати або зміна в односторонньому порядку договором не передбачена. Відтак, на думку відповідача, ним не допущено жодних порушень умов договору оренди землі від 11.04.2013 року або приписів чинного законодавства України. Також, відповідач вважає, що відсутні підстави для розірвання договору, адже він здійснив недоплату, що не є тотожнім «несплаті», та, відповідно відсутні підстави для припинення договору.
Приймаючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції зазначив, що з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач мав сплачувати орендну плату в новому розмірі та внесення будь-яких змін до договору оренди не потребується. Перевіривши наданий позивачем розрахунок, з урахуванням листа ГУ ДПС у Харківській області №23742/5/20-40-04-02-12 від 22.11.2024 місцевий господарський суд встановив, що він здійснений арифметично вірно, а отже позовні вимоги в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 11.04.2013 року за період з 01.01.2020 року по 28.02.2022 року у розмірі 110224,93 грн підлягають задоволенню в повному обсязі.
Крім того, з урахуванням принципу «jura novit curia» ( «суд знає закони»), суд першої інстанції зазначив про те, що застосуванню підлягає саме ч. 2 статті 651 ЦК України, адже відповідачем сплачувалася орендна плата в меншому розмірі. При цьому, така несплата, очевидно, завдає збитки місцевій громаді, адже остання недоотримує грошові кошти, на які вона має право. За таких обставин, враховуючи, що відповідач систематично не сплачував орендну плату, місцевий господарський суд прийшов до висновку про істотне порушення відповідачем умов договору, а отже і про наявність підстав для розірвання договору оренди землі від 11.04.2013 щодо земельної ділянки загальною площею 0,1062 га по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:07:047:0107) та про зобов'язання ТОВ «РІВЛАД, ЛТД» повернути земельну ділянку загальною площею 0,1062 га по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:07:047:0107) до 287536,48-239земель запасу міста Харкова.
Надаючи власну правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів зазначає таке.
Стаття 11 Цивільного кодексу України визначає, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Згідно зі ст. 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 Цивільного кодексу України).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт.
Колегія суддів звертає увагу на те, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок, порядок проведення якої встановлено Законом України «Про оцінку земель».
Так, відповідно до частини п'ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
У статті 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок, зокрема, частина перша цієї статті передбачає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу місцевого самоврядування.
Згідно із частинами першою та другою статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Частинами першою та шостою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації (крім випадків, визначених частиною третьою цієї статті). Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.
У пункті 271.2 статті 271 271.2 статті 271 Податкового кодексу України передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Пунктом 289.1 статті 289 271.2 статті 271 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Водночас обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом. Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає приписам частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
З моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.
Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у пунктах 101-103, 108 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.
Врахувавши особливості правовідносин з оренди земель державної та комунальної власності, які характеризуються наявністю імперативних елементів, у пунктах 118-122 наведеної постанови Велика Палата Верховного Суду здійснила системний аналіз Законів №161-XIV, № 1378-IV і ПК України та дійшла висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. При цьому технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем земельної ділянки. Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.
З огляду на це Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель», статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Натомість Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Рішенням 25 сесії ХМР 7 скликання від 27.02.2019 року № 1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 року, що застосовується з 01.01.2020 року.
У відповідності до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:07:047:0107 станом на 22.11.2024 року становить 8688274,25 грн.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач мав сплачувати орендну плату в новому розмірі; внесення будь-яких змін до договору оренди не потребується.
Перевіривши наданий позивачем розрахунок, з урахуванням листа ГУ ДПС у Харківській області № 23742/5/20-40-04-02-12 від 22.11.2024, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, що розрахунок є арифметично правильним, а отже позовні вимоги в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 11.04.2013 року за період з 01.01.2020 року по 28.02.2022 року у розмірі 110224,93 грн підлягають задоволенню в повному обсязі.
Колегія суддів приймає до уваги, що під час апеляційного провадження відповідачем сплачено суму заборгованості з орендної плати у розмірі 110224,93 грн, про що свідчить платіжна інструкція №1437 від 01.07.2025. Проте, погашення цієї заборгованості відбулося вже після прийняття судом першої інстанції рішення по суті справи, а тому вказані обставини не можуть бути підставою для його зміни або скасування.
Відповідно до положень статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Водночас у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Колегія суддів враховує, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 аналізувалося співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а також на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Аналізуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
У зв'язку з чим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Досліджуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов'язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов'язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (див. постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов'язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Одночасно Велика Палата Верховного Суду зауважила про те, що факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди.
Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред'явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.
Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).
На підставі викладеного Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред'явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
У процесуальному законодавстві діє принцип «jura novit curia» («суд знає закони»), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору. Активна роль суду в процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Таким чином, при вирішенні спору суд в межах своїх процесуальних, функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов'язки, інше) правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець указує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, аніж закон. Більше того, з огляду на положення ГПК України така функціональність суду носить імперативний характер. Підсумки такої процесуальної діяльності суду знаходять своє відображення в судовому рішенні, зокрема у його мотивувальній й резолютивній частинах.
Отже, обов'язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу «jura novit curia».
Алгоритм та порядок встановлення фактичних обставин кожної конкретної справи не є типовим та залежить в першу чергу від позиції сторін спору, а також доводів і доказів, якими вони обґрунтовують свою позицію. Всі юридично значущі факти, які складають предмет доказування, визначають фактичний склад у справі, що формується, виходячи з підстав вимог і заперечень сторін та норм матеріального права. Підстави вимог і заперечень осіб, які беруть участь у справі, конкретизують предмет доказування, який може змінюватися в процесі її розгляду.
Суд вирішує спір у межах заявлених позивачем вимог, а саме, виходячи зі змісту заявлених вимог та обставин, якими їх обґрунтовує позивач; при цьому, користуючись названим принципом, суд при вирішенні спору може застосувати до спірних правовідносин інші норми права, ніж ті, які зазначив позивач як правову підставу позову.
З урахуванням принципу «суд знає закони», застосуванню підлягає саме ч. 2 статті 651 ЦК України, адже відповідачем сплачувалася орендна плата в меншому розмірі. При цьому, така несплата, очевидно, завдає збитки місцевій громаді, адже остання недоотримує грошові кошти, на які вона має право. Хоча поняття «істотність» має оціночний характер, і «недоплата» в даному випадку складає 20% від сплаченої суми, однак недоотримання орендної плати місцевою громадою носить істотний характер, адже: 1) є наповнення місцевого бюджету задля виконання міський програм; 2) недоотримання грошових коштів місцевою громадою може мати наслідком зменшення/скорочення місцевих пільг для інших осіб. При цьому відповідачем не надано будь-яких доказів, які би свідчити про його необізнаність щодо актуального розміру нормативної грошової оцінки з об'єктивних причин, внаслідок чого він сплачував орендну плату у меншому розмірі. Відповідно, і доказів, які б свідчили про те, що неповна сплата орендних платежів пов'язана з помилкою, а не ухиленням від виконання зобов'язання в повному обсязі, матеріали справи не містять.
Враховуючи викладене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди землі.
Також, колегія суддів під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, не може не звернути увагу на такі обставини.
11.07.2025, під час апеляційного провадження, між ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу відповідно до умов якого, продавець передає, а покупець приймає у власність нежитлові будівлі літ.А-1 площею 98,3 кв.м, літ Б-1 площею 15,0 кв.м, літ. В-1 площею 23,6 кв.м, літ Г-1 площею 30,8 кв.м., літ Д-1 площею 10,3 кв.м, літ. Б-1 площею 36,2 кв.м, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , і зобов'язується сплатити за них обговорену грошову суму. Вищевказана нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 0,1062 га кадастровий номер 6310137500:07:047:0107 (п.1.1 договору). Відповідно до п.2.1 договору продаж здійснено за 30000,00 грн, без ПДВ, які продавець отримав на свій банківський рахунок від покупця повністю ще до укладення цього договору, та підтверджує проведення зі сторони покупця повного розрахунку за продані нежитлові будівлі, та відсутність щодо нього претензій майнового характеру.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав №435165638 за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 11.07.2025 зареєстровано об'єкт нерухомого майна реєстровий номер 3171076163120, а саме закінчений будівництвом об'єкт - нежитлові будівлі: літ.А-1 площею 98,3 кв.м, літ Б-1 площею 15,0 кв.м, літ. В-1 площею 23,6 кв.м, літ Г-1 площею 30,8 кв.м., літ Д-1 площею 10,3 кв.м, літ. Б-1 площею 36,2 кв.м.
Окрім того, витягом з Державного реєстру речових прав №435165840 від 11.07.2025 підтверджується, що право оренди земельної ділянки площею 0,1062 га з кадастровим номером 6310137500:07:047:0107 по АДРЕСА_1 за договором оренди землі від 11.04.2013 зареєстровано за ОСОБА_1 .
Вказані обставини стали підставою для залучення ОСОБА_1 , як нового власника нежитлових будівель та орендаря земельної ділянки, для участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.
Умовами договору оренди сторони передбачили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд. Перехід прав та обов'язків орендаря до іншої юридичної особи є підставою для укладання додаткової угоди до цього договору (п. 40 договору).
Отже, розірвання договору оренди землі з відповідачем не позбавляє права нового власника приміщення укласти договір оренди із власником земельної ділянки.
Водночас дії з боку відповідача щодо продажу майна, на думку колегії суддів, не свідчать про його реальну заінтересованість у збереженні договору оренди земельної ділянки з метою подальшого здійснення своєї підприємницької діяльності. Тим більше, не свідчать про те, що розірвання договору може спричинити для відповідача значної шкоди. Навпаки, такі дії підтверджують ненадійність контрагента та направленість на уникнення розірвання договору під час апеляційного провадження, що може викликати сумніви у добросовісності відповідача.
Стосовно позовних вимог про зобов'язання ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» повернути земельну ділянку загальною площею 0,1062 га по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:07:047:0107) до земель запасу міста Харкова, колегія суддів зазначає таке.
Відповідно до статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Частинами 1, 2 статті 124 ЗК України (в редакції станом на час укладання договору оренди) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу (ст. 124 ЗК України в редакції станом на час спірних правовідносин).
Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (аб. 1 ч. 2 ст. 134 ЗК України в редакції станом на час укладання договору оренди).
Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (ст. 134 ЗК України в редакції станом на час спірних правовідносин
Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 та абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці, та які належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об'єктів надмірного тягаря, пов'язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об'єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об'єктів.
Такі положення законодавства спрямовані на забезпечення принципу цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
Так, відповідно до ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта до набувача такого об'єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об'єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об'єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об'єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті. У разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об'єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.
Згідно зі ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об'єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об'єкта до набувача такого об'єкта.
Відповідно до принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18).
Отже, якщо у власника нерухомого майна перебуває у користуванні земельна ділянка певною площею, яка необхідна для його обслуговування, принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, виключає повернення земельної ділянки до земель запасу.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення позовних вимог в цій частині.
Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно зі ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до положень частини першої ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги та часткове скасування рішення.
Керуючись статтями 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України,
Апеляційну скаргу ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА “РІВЛАД, ЛТД» задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Харківської області від 10.03.2025 у справі №922/4489/24 скасувати в частині зобов'язання ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» повернути земельну ділянку загальною площею 0,1062 га по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:07:047:0107) до земель запасу міста Харкова.
Прийняти в цій частині нове рішення.
Відмовити у задоволенні позовних вимог про зобов'язання ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» повернути земельну ділянку загальною площею 0,1062 га по вул. Валентинівській, 18-Г у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:07:047:0107) до земель запасу міста Харкова.
Викласти абзац 5 резолютивної частини рішення Господарського суду Харківської області від 10.03.2025 у справі №922/4489/24 у такій редакції:
«Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» (61146, місто Харків, вулиця Валентинівська, будинок 21; код ЄДРПОУ: 22706968) на користь Харківської міської ради (61003, місто Харків, майдан Конституції, будинок 7; код ЄДРПОУ: 04059243; платіжні реквізити: отримувач - Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) - 04059243, рахунок (IBAN) - UA518201720344240012000032986, банк - Державна казначейська служба України м. Київ, МФО - 820172) судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 6056,00 грн».
В іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 10.03.2025 у справі №922/4489/24 залишити без змін.
Стягнути з Харківської міської ради (61003, місто Харків, майдан Конституції, будинок 7; код ЄДРПОУ: 04059243; платіжні реквізити: отримувач - Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) - 04059243, рахунок (IBAN) - UA518201720344240012000032986, банк - Державна казначейська служба України м. Київ, МФО - 820172) на користь ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» (61146, місто Харків, вулиця Валентинівська, будинок 21; код ЄДРПОУ: 22706968) судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3633,60 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 09.09.2025.
Головуючий суддя О.О. Крестьянінов
Суддя Я.О. Білоусова
Суддя Н.О. Мартюхіна