вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49505
E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-49, fax (056) 377-38-63
02.09.2025м. ДніпроСправа № 904/2216/21 (904/3700/25)
За позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 )
до Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" (52500, Дніпропетровська область, Синельниківський район, с.Старолозуватка, вул. Центральна, б.1-А, ідентифікаційний номер юридичної особи 36910643)
про розірвання договору оренди землі
в межах справи №904/2216/21
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтер Вей Капітал", м. Київ
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд", с.Старолозуватка, Синельниківський район, Дніпропетровська область
про визнання банкрутом
Суддя Суховаров А.В.
при секретарі судового засідання Рудь В.Г.
Представники:
від позивача: Маслов С.С., ордер серії АЕ №1379797 від 22.04.2025
від відповідача: не з'явився
В провадженні Господарського суду Дніпропетровської області перебуває справа №904/2216/21 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" (52500, Дніпропетровська область, Синельниківський район, с.Старолозуватка, вул. Центральна, б.1-А, ідентифікаційний номер юридичної особи 36910643) на стадії ліквідації; повноваження ліквідатора виконує арбітражний керуючий Слостін Андрій Геннадійович (свідоцтво №2042 від 10.11.2021).
ОСОБА_1 (далі - позивач) звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" (52500, Дніпропетровська область, Синельниківський район, с.Старолозуватка, вул. Центральна, б.1-А, ідентифікаційний номер юридичної особи 36910643), за змістом якого просить суд розірвати Договір оренди земельної ділянки (паю) від 09 грудня 2016 року укладений між громадянкою України ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , що мешкає за адресою: АДРЕСА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" (52500, Дніпропетровська обл., Синельниківський р-н, Село Старолозуватка, вул. Центральна, буд.1-А, ідентифікаційний код юридичної особи 36910643).
Ухвалою суду від 15.07.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №904/2216/21(904/3700/25) в межах провадження у справі №904/2216/21 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" (52500, Дніпропетровська область, Синельниківський район, с.Старолозуватка, вул. Центральна, б.1-А, ідентифікаційний номер юридичної особи 36910643); призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 05.08.2025.
23.07.2025 до суду надійшов відзив ліквідатора Слостіна А.Г. на позов, за змістом якого ліквідатор просить суд відмовити в задоволенні позову в повному обсязі, з огляду на те, що відповідно до ч.1 ст. 62 Кодексу України з процедур банкрутства, усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання, включаються до складу ліквідаційної маси. Порядок продажу майна у справі про банкрутство визначено статтями 68-88 Розділу V Кодексу України з процедур банкрутства. Таким чином, ліквідатор стверджує, що до складу ліквідаційної маси банкрута ТОВ "Агро-Філд", у тому числі, включено право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1224855300:01:003:0055, яка знаходиться на території Іларіоновської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області, загальною площею 7,434 га, в тому числі ріллі 7,434 га, яке підлягає реалізації у встановленому Кодексом України з процедур банкрутства порядку. В обґрунтування своєї позиції, ліквідатор посилається на висновки викладені в постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.05.2023 року в справі № 910/8259/16 (905/1126/21). Ліквідатор зазначає, що згідно з положеннями Кодексу України з процедур банкрутства процедура банкрутства - це спеціальна правова процедура, норми Кодексу є спеціальними, і під час їх зіставлення з нормами загальними вони повинні мати пріоритет застосування. Тобто норми Кодексу України з процедур банкрутства, якими урегульовано умови та порядок захисту прав кредиторів неплатоспроможного боржника є спеціальними по відношенню до інших норм законодавства, які містять норми аналогічного змісту, та мають пріоритет у застосуванні під час захисту таких прав. Окрім викладеного, арбітражний керуючий зазначає, що позивачем не пред'являлися кредиторські вимоги до відповідача у розмірі суми систематично несплаченої орендної плати, на яку посилається позивач у поданому позові, ані в процедурі розпорядження майном боржника, ані в процедурі ліквідації, а відразу пред'явлено позов про розірвання договору оренди земельної ділянки без заявлення вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати. З огляду на викладене, з урахуванням обставин, які склалися в межах конкретної справи (здійснення щодо боржника процедури ліквідації у справі про банкрутство), арбітражний керуючий зазначає, що підстави для задоволення вимог пред'явленого позову відсутні, оскільки відповідна вимога позову не узгоджується із цілями та завданнями провадження у справі про банкрутство щодо максимального задоволення сукупності вимог кредиторів за рахунок відчуження, за якнайвищою ціною майна неплатоспроможного боржника та неможливості задоволення вимог окремого кредитора поза межами конкретної конкурсної процедури. Окрім викладеного, ліквідатор наголошує на тому, що Законом України від 02 травня 2023 року № 3065-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки" внесено зміни в ч.5 ст.93 ЗК України та надано користувачу земельної ділянки сільськогосподарського призначення відчужувати, передавати у заставу (іпотеку) право оренди без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Разом з тим, ліквідатор посилається на практику Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду викладену в постанові від 07.04.2025 року у справі №732/702/24 в якій вказано, що з огляду на надання законодавцем права користувачу земельної ділянки відчужувати право оренди без погодження з власником земельної ділянки, до ліквідаційної маси боржника можуть бути включені і майнові права, що належать боржнику та які міг відчужити сам боржник, оскільки кошти, виручені від їх продажу, можуть спрямовуватися на задоволення вимог кредиторів, які пред'явлені до боржника. З огляду на викладене, ліквідатор зазначає, що задоволення вимог про розірвання договору оренди землі вплине на розмір ліквідаційної маси боржника, у тому числі на обсяг грошових зобов'язань божника - ТОВ "Агро-Філд".
01.08.2025 до суду надійшла заява ліквідатора Слостіна А.Г. про проведення судового засідання призначеного на 05.08.2025 в режимі відеоконференції.
Ухвалою суду від 01.08.2025 у задоволенні заяви ліквідатора Слостіна А.Г. про проведення судового засідання, призначеного на 05.08.2025 в режимі відеоконференції, відмовлено.
Ухвалою суду від 05.08.2025 відкладено судове засідання по справі на 02.09.2025.
01.09.2025 від ліквідатора Слостіна А.Г. надійшла заява про розгляд справи без участі ліквідатора.
В судовому засіданні 02.09.2025 представник позивача підтримує позовні вимоги.
В порядку статті 240 Господарського процесуального кодексу України судом прийнято рішення у справі.
Розглянувши матеріали справи, оцінивши надані докази в їх сукупності, суд, -
За змістом витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності від 06.08.2014, 27.09.2010 року за Откидач Н.В. (РНОКПП: НОМЕР_1 ) зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 7, 434 га. з кадастровим номером 1224855300:01:001:0055, яка знаходиться на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області.
28.12.2016 року між позивачем - ОСОБА_1 , яка мешкає за адресою: АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_1 , яка є власником земельної ділянки кадастровий номер 1224855300:01:001:0055, право власності на яку підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.08.2014 року №6582930 (далі - орендодавцем) та відповідачем - Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРО-ФІЛД» в особі директора Годлевського Ігоря Олександровича, який діяв на підставі статуту (далі - орендарем), укладено Договір оренди земельної ділянки (паю) (далі - Договір), відповідно до п.1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування виділену в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку земельну ділянку сільськогосподарського призначення, з кадастровим номером 1224855300:01:001:0055, яка знаходиться на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області.
Відповідно до п.2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 7,434 га, в тому числі ріллі 7,434 га.
Грошова оцінка земельної ділянки становить 257 226, 30 грн. (п.2.2 Договору).
Згідно з п.2.3 Договору на земельній ділянці не розміщені об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури.
Договір укладено строком на 49 років, починаючи з дати його реєстрації (у разі укладення договору оренди землі для введення товарного сільгоспвиробництва - з урахуванням ротації культур, згідно з проєктом землеустрою) (п. 3.1 Договору).
Договір не може бути розірваний в односторонньому порядку до закінчення строку оренди, при умові виконання сторонами умов цього Договору (п.3.3 Договору).
Згідно з п.3.4 Договору умови цього Договору зберігають чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття чинності договору, законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені договором.
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7 716, 80 грн. (п.4.1 Договору).
Згідно з п.4.2 Договору за домовленістю сторін сплата орендної плати або її частки можлива в натуральній (кількість або частка продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки обговорюються окремо) та відробітковій формі (види, обсяги, строки і місце надання послуг, види, обсяги і місце виконання робіт обговорюються окремо).
Відповідно до п.4.3 Договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється без урахування індексації.
Сторони погодили в п.4.4 Договору, що орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року.
Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами (п.4.5 Договору).
Згідно з п.5.1 Договору земельна ділянка передається в оренду з метою сільськогосподарського використання, ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Сторони погодили в п.6.1 Договору, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розробки проєкту її відведення.
Відповідно до п.6.2 Договору земельна ділянка передається в оренду за Актом приймання-передачі, який оформлюється не пізніше семи днів з моменту набуття чинності даного Договору.
Орендодавець має право вимагати від орендаря:
- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
- своєчасного внесення орендної плати. (п.9.1 Договору).
За змістом п.12.2 Договору сторони погодили, що дія Договору припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- придбання Орендарем земельної ділянки у власність;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- ліквідації юридичної особи-орендаря.
Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за:
- взаємною згодою сторін;
- за рішенням суду на вимогу однієї із Сторін внаслідок невиконання другою Стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використання, а також з інших підстав, визначених законом (п.12.3 Договору).
Згідно з п.13.1 Договору за невиконання або неналежне виконання цього Договору Сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього Договору.
Відповідно до Прикінцевих положень цей Договір набуває чинності з моменту його підписання і діє до закінчення строку оренди.
За змістом інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 17.03.2025, власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення, з кадастровим номером 1224855300:01:003:0080, яка знаходиться на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області є Откидач Наталія Володимирівна; 27.12.2016 року в реєстрі зареєстровано договір оренди земельної ділянки від 06.12.2016 року укладений між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ "Агро-Філд" (орендар).
Позивач зазначає про порушення відповідачем умов Договору в частині повного та своєчасного внесення орендних платежів, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду з позовом про розірвання укладеного з відповідачем Договору.
Відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Згідно частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За змістом статті 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України, однією з підстав виникнення зобов'язань, є зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Зміст та умови договору від 06.12.2016 року, аналіз правовідносин та господарсько-договірних зобов'язань, які виникли між сторонами на його підставі, свідчать про те, що за своєю юридичною природою між ними укладений договір оренди землі, основними обов'язком відповідача за яким є сплата орендної плати.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відносини, пов'язані з орендною землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також самим договором оренди землі (ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі").
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, передбачено, що орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно ст. ст. 3, 4 Закону України "Про оренду землі" об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За приписами ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно до ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Абзацом 5 частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Відповідно до абзацу 7 частини 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі", орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка.
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Згідно пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 1 ст. 530 Цивільного кодексу України закріплено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Частинами 3 та 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" встановлені підстави для розірвання договору оренди землі: за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Поряд з цим, частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом 12.3 Договору оренди земельної ділянки (паю) від 06.12.2016 року передбачено, що дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із Сторін внаслідок невиконання другою Стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використання, а також з інших підстав, визначених законом.
У частині 1 статті 141 Земельного кодексу України встановлено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, як систематична несплата земельного податку або орендної плати (пункт "д").
При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тобто систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), є підставою для розірвання такого договору.
Згідно зі статтею 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2).
Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, у тому числі розірвання договору.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 у справі №912/1385/17 сформувала висновок, за змістом якого зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч.2 ст.651 ЦК України, відповідно до якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У постанові від 06.03.2019 у справі №183/262/17 Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду зазначив, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тлумачення п. "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо (аналогічна правова позиція викладена у Верховним Судом у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16-ц).
Отже, наявність чи відсутність заборгованості з орендної плати, яка виникла у зв'язку із систематичним порушенням договору оренди щодо сплати орендної плати, що може бути підставою для розірвання такого договору, встановлюється судом саме на момент подання позову про розірвання договору оренди.
Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід зазначити, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість добросовісність та розумність.
Аналіз вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22.
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 12.09.2023 у справі №387/800/21.
Відповідачем не надано доказів на спростування позовних вимог, а саме в частині систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
За викладених обставин, несплата орендної плати є істотним порушення умов договору та діючого законодавства через значну міру позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору з орендарем. Безпосередньо несплата орендної плати має відповідні наслідки, а саме дострокове розірвання договору у випадку систематичної її несплати.
З урахуванням наведеного, господарський суд дійшов висновку щодо обґрунтованості тверджень позивача в частині порушення відповідачем умов Договору в частині повного та своєчасного розрахунку за орендними платіжками перед позивачем, що позбавило останнього матеріальної вигоди, на яку той розраховував за фактом передачі землі в оренду, а тому така обставина є підставою для дострокового розірвання договору.
Щодо заперечень ліквідатора, наведених у відзиві на позовну заяву, суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19, процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб'єктний і об'єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов'язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. Тобто на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом.
Водночас Верховний Суд у постанові від 04.05.2023 у справі №910/8259/16(905/1126/21) викладав висновок щодо застосування норм матеріального права при вирішенні спору про розірвання в межах процедури банкрутства договору оренди земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомого майна, що підлягають відчуженню в межах ліквідаційної процедури.
З огляду на те, що в матеріалах справи №904/2216/21(904/3700/25) відсутні будь-які докази на підтвердження розміщення на земельній ділянці позивача нерухомого майна, що перебуває на праві власності у ТОВ "Агро-Філд", отже практика наведена ліквідатором Слостіним А.Г. не є релевантною, а заперечення ліквідатора Слостіна А.Г. підлягають відхиленню судом.
Щодо заперечень ліквідатора з посиланням на постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 квітня 2025 року у справі №732/702/24, господарський суд вважає за необхідне зазначити, що, в першу чергу, в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зроблені висновки щодо юрисдикції розгляду спорів, стороною в яких є боржник щодо якого відкрито провадження у справі про банкрутство, а саме необхідності розгляду таких спорів господарськими судами в межах справи про банкрутство. В свою чергу, обґрунтовуючи зазначену позицію Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зазначив, що відповідно до частини першої статті 62 КУзПБ усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання, включаються до складу ліквідаційної маси, що свою чергу разом із приписами п.8 ч.1 ст.176 ЦПК та ч.5 ст.93 ЗК України надає право користувачу земельної ділянки відчужувати право оренди без погодження з власником земельної ділянки, отже, до ліквідаційної маси боржника можуть бути включені і майнові права, що належать боржнику та які міг відчужити сам боржник, оскільки кошти, виручені від їх продажу, можуть спрямовуватися на задоволення вимог кредиторів, які пред'явлені до боржника.
З огляду на викладене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зазначив про розгляд зазначеного виду спорів в порядку господарського судочинства в межах справи про банкрутство, з огляду на можливість включення права оренди земельної ділянки до складу ліквідаційної маси боржника.
Враховуючи викладене, господарський суд вважає за необхідне зазначити, що заперечення ліквідатора Слостіна А.Г. з посиланням на практику викладену в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 квітня 2025 року у справі №732/702/24 відхиляються, з огляду на те, що в основі зазначеної постанови перебуває питання юрисдикції розгляду спорів, в яких стороною є боржник, а не питання щодо підстав розірвання/неможливості розірвання договору оренди земельної ділянки.
Щодо тверджень відповідача про безпідставність вимог позивача, з огляду на необхідність реалізації у ліквідаційній процедурі ТОВ «АГРО-ФІЛД» права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1224855300:01:001:0055, отриманого останнім на підставі Договору оренди земельної ділянки (паю) від 27 грудня 2016 року, укладеного між громадянкою ОСОБА_1 та ТОВ «АГРО-ФІЛД», господарський суд зазначає наступне.
Відповідно до постанови від 8 березня 2020 року по справі № 904/968/18 Велика Палата Верховного Суду, вирішуючи питання щодо правомірності накладення арешту на право користування земельною ділянкою, сформувала висновки щодо правомірності розпорядження правом оренди власником майна, наступного змісту:
« 6.20. За змістом статей 177, 178 ЦК України майнові права є об'єктами цивільних прав, можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід'ємними від фізичної чи юридичної особи.
6.21. Спеціальні норми, що регулюють відносини з обігу земельних ділянок, містяться у ЗК України, за статтею 2 якого об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
6.22. Згідно із частиною першою статті 93 цього Кодексу право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Аналогічне визначення містить і стаття 1 Закону України «Про оренду землі».
6.23. З огляду на перелічені вище положення законодавства, а також приписи абзацу сьомого пункту 2 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 317 ЦК України, право оренди є речовим правом на нерухоме майно, похідним від права власності та притаманним саме власнику такого майна.
6.24. Тому частиною п'ятою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки визнано оборотоздатним об'єктом для власника такої ділянки, що слідує з положення цієї частини про те, що «право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом».
6.25. Також за абзацом третім частини другої статті 135 ЗК України «продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулюються положеннями цього Кодексу, якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів». Тож спеціальним законодавством право ініціювати та продавати серед іншого і право на оренду земельної ділянки надано саме власнику земельної ділянки.
6.26. За абзацом четвертим частини другої статті 135 ЗК України звернення стягнення на земельні ділянки або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом № 1404-VIII.
6.27. Однак у процедурі виконання судового рішення про стягнення заборгованості щодо боржника-орендаря межі оборотоздатності права оренди земельної ділянки як об'єкта стягнення у виконавчому провадженні слід визначати залежно від змісту прав орендаря за договором оренди, а не прав власника такої земельної ділянки.
6.28. За статтею 5 цього Закону орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
6.29. Повноваження щодо використання орендованої земельної ділянки чи права на неї як і виключення стосовно окремих повноважень (суборенда земельної ділянки, якщо передбачено договором або за згодою орендодавця; перехід права на оренду земельної ділянки після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди; відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності лише за певних умов; право на обмін права оренди на земельні ділянки, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення за певних умов) врегульовано статтями 8, 8-1, 8-2, 25 Закону України «Про оренду землі».
6.30. За частиною шостою статті 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Однак така передача земельної ділянки у володіння та користування іншій особі не породжує самостійних договірних відносин між власником земельної ділянки та суборендарем, не змінює та не припиняє існуючий договір оренди, не породжує відчуження цього права та, відтак, не припиняє право оренди орендаря.
6.31. Наділення орендаря окремими повноваженнями щодо права на оренду земельної ділянки не дає підстав для прирівнювання цього майнового права до емфітевзису і суперфіцію, щодо яких законодавством чітко визначено самостійний правовий режим.
6.32. Умови і підстави укладення договору оренди землі, зміна умов такого договору врегульовані положеннями статей 16 та 30 Закону України «Про оренду землі», які передбачають згоду орендодавця та орендаря на укладення чи зміну умов договору, незалежно від форми власності на земельну ділянку, без будь-яких застережень. Серед підстав укладення договору оренди земельної ділянки названі цивільно-правові договори або спадкування (частина третя статті 16 цього Закону).
6.33. Натомість серед підстав укладення, зміни договору оренди земельної ділянки, що має безпосереднє відношення і до договорів на право оренди земельної ділянки, відсутня така підстава, як звернення стягнення на право оренди, при якому відбувається зміна договору оренди, обумовлена зміною його сторони.
6.34. За статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в межах державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у межах такого партнерства/концесії)».
6.35. Тож стаття 31 Закону України «Про оренду землі», що визначає підстави припинення договору оренди землі, зокрема для орендаря, не вказує серед них на можливість припинення такого договору у разі звернення стягнення на право оренди земельної ділянки, тоді як, наприклад, відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем відноситься до таких підстав.
6.36. Частиною десятою цієї статті передбачено, що договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом, проте жодним іншим законом не передбачено випадків припинення таких договорів у разі звернення стягнення на право оренди земельної ділянки.
6.37. Отже, з аналізу статей 93 і 135 ЗК України, положень Закону України «Про оренду землі», статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» слідує, що право на оренду (право оренди) земельної ділянки, яке набуте орендарем на підставі договору оренди, є похідним від права власності майновим правом у розумінні статей 177 і 178 ЦК України, щодо якого законодавством установлено певні обмеження, які визначають рівень його оборотоздатності.
6.38. Рівень оборотоздатності права на оренду (права оренди) земельної ділянки залежно від визначеного суб'єкта права на оренду земельної ділянки, який має право його відчужувати (власник (орендодавець) земельної ділянки, заставодержатель), виду права на користування земельною ділянкою (емфітевзіс і суперфіцій, оренда у спеціально визначених випадках), форми права власності на земельну ділянку.
6.39. Положеннями абзацу четвертого частини другої статті 135 ЗК України, за яким звернення стягнення на земельні ділянки або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом № 1404-VIII, не врегульовано порядку звернення стягнення, а робиться лише відсилання до спеціального закону.
6.40. Тож системний аналіз статті 19 Конституції України, статей 10, 18, 56 Закону № 1404-VIII, статті 3 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» вказує на те, що виконавець не наділений правом накладення арешту на право оренди земельної ділянки боржника-орендаря, яке як майнове право є за змістом наведених вище законодавчих норм відмінним від майна (коштів) об'єктом цивільних прав та має обмежену оборотоздатність для боржника-орендаря.
6.41.Застосування виконавцем такого заходу примусового виконання рішень, як звернення стягнення на право оренди земельної ділянки, можливе стосовно власника земельної ділянки (орендодавця), а також у тих випадках, коли право на таке відчуження щодо іншої, крім власника, особи, передбачено законом або договором (емфітевзіс, суперфіцій, заставодержатель права оренди земельної ділянки тощо). Адже виконавець, виконуючи рішення, не може бути наділений більшими повноваженнями щодо майнових прав, ніж має щодо цих самих майнових прав сам боржник.
6.42. Відтак, суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку про те, що під час виконання рішення суду арештованими можуть бути лише ті майнові права, що належать боржнику та які міг відчужити сам боржник, а кошти, виручені від їх продажу, спрямувати на погашення вимог стягувача до боржника у виконавчому провадженні.»
За викладених обставин, господарський суд зазначає, що ТОВ «АГРО-ФІЛД» не належить до кола осіб з правом ініціювання продажу права на оренду земельної ділянки, а право на оренду (право оренди) земельної ділянки, яке набуте ТОВ «АГРО-ФІЛД» на підставі Договору оренди земельної ділянки (паю) від 27 грудня 2016 року, є похідним від права власності майновим правом у розумінні статей 177 і 178 ЦК України, щодо якого законодавством установлено певні обмеження, які визначають рівень його оборотоздатності, що виключає наявність підстав вважати обґрунтованими твердження відповідача про необхідність реалізації права оренди земельної ділянки, набутого ТОВ «АГРО-ФІЛД» на підставі Договору оренди земельної ділянки (паю) від 27 грудня 2016 року, в межах ліквідаційної процедури ТОВ «АГРО-ФІЛД», тому відповідні заперечення відповідача відхиляються судом.
Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Статтею 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту ст. 77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами ч.ч. 1, 2, 3 ст. 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
За результатом дослідження матеріалів справи, господарський суд зазначає, що відповідачем у встановленому законом порядку позовні вимоги не спростовано, не надано доказів дотримання відповідачем умов Договору оренди земельної ділянки (паю) від 06.12.2016 в частині повного та своєчасного внесення орендної плати за землю, або альтернативного виконання вимог договору шляхом виконання п.4.2 Договору.
За викладених обставин, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, господарський суд дійшов висновку щодо обґрунтованості позовних вимог, у зв'язку з чим вимоги позивача підлягають задоволенню з наведених вище підстав.
Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати на сплату судового збору за подання позовної заяви покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 2, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
Позовні вимоги ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" (52500, Дніпропетровська обл., Синельниківський р-н, Село Старолозуватка, вул. Центральна, буд.1-А, ідентифікаційний номер юридичної особи 36910643) про розірвання договору оренди землі задовольнити.
Розірвати Договір оренди земельної ділянки (паю) від 27 грудня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" (52500, Дніпропетровська обл., Синельниківський р-н, Село Старолозуватка, вул. Центральна, буд.1-А, ідентифікаційний номер юридичної особи 36910643).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Філд" (52500, Дніпропетровська обл., Синельниківський р-н, Село Старолозуватка, вул. Центральна, буд.1-А, ідентифікаційний номер юридичної особи 36910643) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 2 422,40грн.
Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання повного судового рішення і може бути оскарженим протягом цього строку до Центрального апеляційного господарського суду в порядку ст.ст. 256, 257 ГПК України.
Повний текст рішення складено 08.09.2025.
Суддя А.В. Суховаров