27 серпня 2025 року
м. Київ
cправа № 910/12321/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Яро-транс.юа»
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2025 (головуюча - Яценко О. В., судді: Тищенко О. В., Хрипун О. О.) у справі
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Яро-транс.юа»
за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача (1) ОСОБА_1 ; (2) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойка Олега Володимировича; (3) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кабісової Юлії Тенгізівни
про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності, припинення права власності, знесення об'єкта нерухомого майна та приведення земельної ділянки у придатний для використання стан
(за участю представників: позивача - Геращенко В.І., відповідача - Іванов А.В.)
Обставини справи, встановлені судами
1. 11.04.2024 Київська міська рада (далі - Рада, позивач) прийняла рішення № 403/8373 про продаж земельних ділянок (або прав на них) на земельних торгах (аукціоні), зокрема земельної ділянки на АДРЕСА_1 площею 0, 3855 га з кадастровим номером 8000000000:62:029:0009 (далі - спірна земельна ділянка).
2. 29.07.2024 до Ради звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю «Яро-транс.юа» (далі - ТОВ «Яро-транс.юа», відповідач) з повідомленням про те, що воно є власником об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі загальною площею 32 кв м, яка розташована в межах спірної земельної ділянки, у зв'язку з чим заперечує проти проведення земельних торгів щодо зазначеної земельної ділянки комунальної власності.
3. Згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - Реєстр): (1) 19.07.2024 ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ) зареєстрував право власності на будівлю площею 32 кв м по АДРЕСА_1 (далі - будівля 32 кв м) на підставі технічного паспорта ТІ01:3895-0299-6440-8707 від 17.07.2024; (2) 26.07.2024 право власності на будівлю 32 кв м зареєстровано за ТОВ «Яро-транс.юа» на підставі акта приймання-передачі від 24.07.2024.
4. За повідомленням Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» згідно з даними реєстрових книг по нежитловому фонду за адресою: АДРЕСА_1 об'єкт нерухомого майна площею 32 кв м на праві власності не зареєстровано.
5. Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив про відсутність відомостей про присвоєння або зміну адреси: АДРЕСА_1 об'єктам нерухомого майна, розташованим в межах спірної земельної ділянки.
6. Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зазначив, що не видавав, не реєстрував документів, що надають право на виконання підготовчих/будівельних робіт та засвічують прийняття в експлуатацію будівлі 32 кв м за адресою: АДРЕСА_1 (земельна ділянка кадастровий номер 800000000:62:029:0009).
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
7. Рада звернулася до суду з позовом до ТОВ «Яро-транс.юа» про усунення перешкод у володінні та розпорядженні спірною земельною ділянкою шляхом: (1) скасування рішення державного реєстратора від 26.07.2024 № 74305734 про державну реєстрацію права власності на будівлю 32 м кв за ТОВ «Яро-транс.юа» та припинення права власності відповідача на цей об'єкт нерухомого майна; (2) зобов'язання ТОВ «Яро-транс.юа» знести об'єкт самочинного будівництва - будівлю 32 кв м та звільнити самовільно зайняту спірну земельну ділянку, повернути її Раді, привівши у придатний для використання стан.
8. На обґрунтування позовних вимог зазначає, що майно, право власності на яке зареєстровано за відповідачем на спірній земельній ділянці, є самочинним будівництвом, адже власник жодних рішень про надання у власність чи користування земельної ділянки такій особі не приймав, дозволу на будівництво будь-яким особам не надавав. У зв'язку з чим самочинно побудоване майно підлягає знесенню з припиненням права власності відповідача на таке майно.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
9. Господарський суд міста Києва рішенням від 10.03.2025 позов задовольнив.
10. Суд зазначив, що спірна земельна ділянка, на якій розташовано зареєстрована за відповідачем будівля, Радою будь-яким фізичним або юридичним особами у власність чи користування не надавалась, а сама будівля у встановленому законом порядку в експлуатацію ніколи не вводилась. За таких обставин суд виснував, що будівля 32 м кв є самочинним будівництвом, а тому підлягає знесенню з поверненням земельної ділянки власнику та з одночасним скасуванням державної реєстрації речових прав відповідача та припиненням права власності відповідача на таке майно.
11. При цьому суд відхилив посилання відповідача на те, що спірна земельна ділянка за рішенням Ради від 01.10.2007 №493/3327 передавалась в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Трансбудінвест-2006» (далі - ТОВ «Трансбудінвест-2006») для будівництва житлово-офісного комплексу з прибудованими приміщеннями багатофункціонального призначення та підземним паркінгом, оскільки жодного будівництва на земельній ділянці не проводилося, а вказане рішення втратило чинність за рішенням Ради від 28.02.2013 № 92/914.
12. Північний апеляційний господарський суд постановою від 21.05.2025 рішення суду першої інстанції скасував в частині задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності відповідача та припинення права власності відповідача на об'єкт нерухомого майна. Ухвалив в цій частині нове рішення про відмову в позові. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишив без змін.
13. Апеляційний суд погодився з висновками місцевого суду про наявність підстав для усунення перешкод у користуванні позивачем спірною земельною ділянкою шляхом зобов'язання відповідача знести самочинно збудоване майно, що відповідає положенням частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Разом з тим вимоги Ради про знесення самовільно збудованої будівлі та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки самі по собі є належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади у спірних правовідносинах. Задоволення таких вимог остаточно вирішить юридичну долю самочинного будівництва у встановленому законом порядку.
14. Натомість скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності відповідача та припинення права власності останнього на спірне майно не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна, а отже не є ефективним способом захисту прав територіальної громади.
Касаційна скарга
15. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктами 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Узагальнені доводи касаційної скарги
16. Відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування статті 388 ЦК України щодо набуття статусу добросовісного набувача через внесення нерухомого майна до статутного капіталу товариства з одночасним відчуженням корпоративних прав цього товариства.
17. Суд апеляційної інстанції необґрунтовано відхилив клопотання відповідача про залучення до участі у справі ТОВ «Трансбудінвест-2006», що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, а саме: ймовірної належності цій особі розташованого на спірній земельній ділянці нерухомого майна.
Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу
18. Висновок суду апеляційної інстанції по суті спору є законним та обґрунтованим, відповідають усталеним правовим висновкам Верховного Суду в подібних правовідносинах, а доводи касаційної скарги безпідставні. У зв'язку з чим касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду попередньої інстанції
19. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
20. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина 1 статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина 2 статті 373 ЦК України).
21. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 ЦК України).
22. Так само є нормативно регламентованим право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 ЦК України). Відповідно до змісту частини четвертої статті 375 ЦК України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 ЦК України.
23. Відповідно до частин 1-4 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
24. Указаною нормою матеріального права імперативно визначено, що:
(1) самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони, зокрема, збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
(2) особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього;
(3) якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок.
25. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
26. За висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
27. Тобто реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини 4 статті 376 ЦК України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).
28. Не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
29. Суд апеляційної інстанції встановив, що спірна земельна ділянка перебуває в комунальній власності і ТОВ «Яро-транс.юа» в користування ніколи не передавалася.
30. За інформацією компетентних органів: (1) жодному об'єкту нерухомого майна, розташованому в межах спірної земельної ділянки, поштова адреса не присвоювалась; (2) документи, що надають право на виконання підготовчих/будівельних робіт та засвічують прийняття в експлуатацію будівлі 32 кв м за адресою: АДРЕСА_1, ніколи не видавались та реєструвались.
31. Водночас відповідно до інформації з Реєстру за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано право власності ТОВ «Яро-транс.юа» на будівлю 32 кв м. Право власності на вказаний об'єкт зареєстровано за відповідачем на підставі акта приймання-передачі від 24.07.2024, за яким ОСОБА_1 вніс вказане майно до статутного фонду відповідача. При цьому первинна реєстрація права власності на будівлю 32 кв м за ОСОБА_1 відбулася 19.07.2024, тобто за декілька днів до реєстрації права власності за відповідачем, а підставою для реєстрації став технічний паспорт на будівлю.
32. Разом з тим за змістом статті 393 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» технічний паспорт - це документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (адреса, склад, технічні характеристики, план та опис об'єкта тощо). Проте, як правильно зазначив суд апеляційної інстанції, технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна.
33. Позаяк в ході розгляду цієї справи апеляційний суд достеменно встановив, що рішення про надання спірної земельної ділянки для розміщення будівлі 32 м кв Радою ніколи не приймалося, будь-яких дозвільних документів на її будівництво компетентні органи не видавали, то висновок суду про те, що зареєстрована за відповідачем будівля є самочинним будівництвом є таким, що зроблений з неухильним додержанням наведених норм матеріального права та наведених вище усталених висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.
34. Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини 3 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
35. Оскільки Рада, як власник земельної ділянки, не надавала згоди на визнання права власності за ТОВ «Яро-транс.юа» на самочинно збудоване майно і заперечує проти його перебування на комунальній землі, то задоволення її вимог про знесення такого майна та відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав власника, узгоджується із наведеними приписами статті 152 Земельного кодексу України та положеннями частини 4 статті 376 ЦК України.
36. Верховний Суд відхиляє доводи скаржника щодо необхідності формування у спірних правовідносинах правового висновку з питання застосування статті 388 ЦК України, яка врегульовує зовсім інші правовідносини щодо витребування власником майна із чужого незаконного володіння та не є застосовною до правовідносин, що виникли між сторонами даного спору.
37. Скаржник також посилається на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, з посиланням на пункт 3 частини 3 статті 310 ГПК України. Відповідно до наведеної норми процесуального права підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є, зокрема, таке порушення норм процесуального права, коли суд необґрунтовано відхилив клопотання учасника справи, внаслідок чого обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, не були встановлені.
38. Відповідач зазначає, що апеляційний суд необґрунтовано відхилив його клопотання про залучення до участі у справі ТОВ «Трансбудінвест-2006», якому раніше надавалась в користування спірна земельна ділянка і від якої ОСОБА_1 міг набути речові права на будівлю 32 м кв.
39 . Верховний Суд такі доводи скаржника відхиляє, оскільки встановлені у справі фактичні обставини свідчать про те, що жодним особам не видавались дозвільні документи на будівництво об'єктів нерухомості на спірній земельній ділянці і у справі відсутні докази введення побудованих на спірній земельній ділянці об'єктів нерухомого майна в експлуатацію в установленому порядку. Натомість реєстрація права власності ОСОБА_1 на будівлю 32 м кв відбулася на підставі документа, який не посвідчує набуття речових прав на нерухоме майно.
40. З огляду на встановлені у цій справі фактичні обставини доводи скаржника щодо порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права ґрунтуються на припущеннях та направлені виключно до намагання здійснити переоцінку доказів та встановлених судом апеляційної інстанції обставин справи, що в силу вимог статті 300 ГПК України виходить за межі повноважень Верховного Суду.
41. Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України, також не знайшла підтвердження під час здійснення касаційного провадження.
42. Здійснюючи аналіз доводів касаційної скарги у співвідношенні до обраних відповідачем підстав касаційного оскарження, колегія суддів виходить з того, що ним не аргументовано необхідності забезпечити сталість і єдність судової практики, а не можливість проведення «розгляду заради розгляду». Адже перегляд остаточного й обов'язкового до виконання рішення суду не може здійснюватися лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та ухвалення нового рішення у справі, адже повноваження Верховного Суду мають здійснюватися виключно для виправлення судових помилок і недоліків. Відхід від res judicate можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини, наявності яких у касаційній скарзі не зазначено й не обґрунтовано.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
43. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
44. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
45. Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що викладені у касаційній скарзі доводи не отримали підтвердження під час касаційного провадження, в зв'язку з чим немає підстав для задоволення касаційної скарги та скасування оскаржуваної постанови.
46. Крім цього, Верховний Суду ухвалою від 07.07.2025 зупинив виконання постанови Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2025 до закінчення її перегляду в касаційному порядку.
47. Відповідно до частини 3 статті 332 ГПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
48. З огляду на результат касаційного перегляду оскаржуваного судового рішення виконання постанови Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2025 підлягає поновленню.
Розподіл судових витрат
49. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317, 332 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Яро-транс.юа» залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2025 у справі № 910/12321/24 залишити без змін.
3. Поновити виконання постанови Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2025 у справі № 910/12321/24.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І. С.
Судді Берднік І. С.
Зуєв В. А.