ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
27.08.2025Справа № 910/6752/25
Суддя Мудрий С.М., розглянувши справу
за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юридична компанія "Аквітас Плюс"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація"
про виселення
Представники учасників справи: не викликалися
У травні 2025 року Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент комунальної власності) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Юридична компанія "Аквітас Плюс" (далі - Юридична компанія) з нежитлових приміщень, загальною площею 16,5 кв.м, які розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Гната Юри, 9 літ. А, які перебували у користуванні останнього на підставі договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3057 від 26.09.2019.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Позивач відмовився в односторонньому порядку від договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3057 від 26.09.2019 на підставі частини 1 статті 782 ЦК України та пунктів 5.1.3, 9.3 вказаного правочину у зв'язку з невнесенням плати за найм речі протягом трьох місяців підряд. Оскільки Відповідач добровільно не звільнив об'єкт оренди, продовжує безпідставно ним користуватися, а тому останній підлягає примусовому виселенню з нежитлових приміщень загальною площею 16,50 кв.м, розташованих за адресою: місто Київ, вулиця Гната Юри, 9 літ. А.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.06.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №910/6752/25 за правилами спрощеного позовного провадження без виклику сторін (без проведення судового засідання). Залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, - Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація" (далі - Комунальне підприємство). Встановлено учасникам справи строки для подання заяв по суті справи.
Відповідач правом, наданим статтею 165 ГПК України, на подання відзиву на позов не скористався, хоча про розгляд цієї справи був повідомлений належним чином. Будь-яких заяв чи клопотань на адресу суду не направляв.
При цьому, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами (частина 9 статті 165, частина 2 статті 178 ГПК України).
Приймаючи до уваги те, що Юридична компанія належним чином була повідомлена про розгляд даної справи, а також враховуючи наявність у матеріалах справи достатньої кількості документів для розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про її розгляд за наявними матеріалами.
20.06.2025 через систему "Електронний суд" Комунальне підприємство подало письмові пояснення, в яких просило задовольнити позов з підстав, визначених Департаментом комунальної власності.
Жодних інших заяв по суті справі, заяв чи клопотань сторонами не надано.
Відповідно до статті 248 ГПК України суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.
Водночас, суд враховує, що відповідно до частини 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку.
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об'єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
З огляду на практику Європейського суду з прав людини, критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші).
З огляду на зазначені вище обставини, для визначення обставин справи, які підлягають встановленню, та вчинення інших дій з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті, а також виконання завдання розгляду справи по суті, розгляд справи здійснено за межами строків, встановлених ГПК України, проте в розумні строки.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає позовні вимоги департаменту комунальної власності обґрунтованими.
26.09.2019 між Департаментом комунальної власності (за текстом договору - орендодавець), Юридичною компанією (за текстом договору - орендар) та Комунальним підприємством (за текстом договору - підприємство-балансоутримувач) було укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3057, за умовами якого:
- пункт 1.1: орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 22.05.2018 №17/93 передав, а орендар прийняв в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Юри Гната, буд. № 9 літер А, для розміщення офісних приміщень;
- пункт 2.1: об'єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 16,50 кв.м, у т.ч. підвал - 0,30 кв.м, 1 поверх - 0,90 кв.м, 2 поверх - 15,30 кв.м згідно з викопіюванням з поверхового плану;
- пункт 3.1: орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280 у редакції Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 06.12.2018 № 253/6304 та становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку лютий 2019 року: 151,10 за 1 кв.м, що в цілому складає 2 493,21 грн;
- пункт 3.2: орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць;
- пункт 3.5: додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою;
- пунктом 3.6: орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства-балансоутримувача, починаючи з дати підписання акту приймання-передачі;
- пункт 3.7: орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 5 числа поточного місяця за поточний місяць;
- пункту 3.10: зобов'язання орендаря по сплаті орендної плати забезпечуються у вигляді авансової орендної плати в розмірі не менше ніж орендна плата за два місяці. Орендар сплачує авансовий платіж протягом 10 календарних днів з дати підписання договору. Підприємство-балансоутримувач зараховує авансовий платіж як орендну плату за останні два місяці строку дії договору оренди;
- підпункт 5.1.3. пункту 5.1: Орендодавець має право відмовитися від договору та вжити необхідних заходів для примусового виселення Орендаря при несплаті Орендарем орендної плати протягом 3 місяців підряд з дня закінчення строку платежу;
- пункт 9.1: цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами та діє з 26.09.2019 до 24.09.2022;
- пункт 9.3: одностороння відмова від Договору не допускається, крім випадку, передбаченого пунктом 5.1.3 цього Договору. Лист з відмовою від Договору направляється поштою з повідомленням про вручення за місцезнаходженням Орендаря, вказаним у Договорі. Договір є розірваним з дати одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від Договору, або з дати повернення Орендодавцю відмови від Договору з відміткою відділення зв'язку про відсутність Орендаря за вказаною адресою;
- за змістом розділу 11 Договору місцезнаходження Орендаря: місто Київ, вулиця Героїв Космосу, 1-Б, квартира 55;
- пункт 9.4: договір припиняється в разі, зокрема, невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору;
- підпункт 4.2.20. пункту 4.2: після припинення дії цього Договору протягом 3 календарних днів Орендар зобов'язаний передати майно по акту приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об'єкта підписується відповідним Орендодавцем, Орендарем та Підприємством-балансоутримувачем. У разі невиконання цього пункту Орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати;
- пункт 7.5: у разі закінчення/припинення дії цього Договору або при його розірванні орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути Об'єкт Підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував Об'єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених Орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від Об'єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.02.2022 у справі №910/20460/21 за позовом Комунального підприємства до Юридичної компанії, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, - Департамент комунальної власності, про стягнення 20 757,81 грн, яке набрало законної сили 07.03.2022, були встановлені такі обставини:
- матеріалами справи встановлено, що у відповідності до умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3057 від 26.09.2019 за Актом приймання-передачі нерухомого майна від 26.09.2019 відповідачу передано у строкове платне користування нерухоме майно по договору: приміщення у нежилому будинку, що перебуває на балансі Комунального підприємства, загальною площею 16,5 кв.м, розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Юри Гната, 9 літ А;
- у спірний період з 31.12.2020 по 30.11.2021 Юридична компанія користувалася орендованим нерухомим майном, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Юри Гната, 9 літера А, на підставі договору №3057 від 26.09.2019;
- заборгованість Юридичної компанії з орендної плати за період з 31.12.2020 по 30.11.2021 становить 18 671,31 грн з огляду на нарахування орендних платежів у загальній сумі 20 271,31 грн та часткове зарахування оплати у грудні 2020 року в сумі 1 600,00 грн;
- перевіривши розрахунки 3% річних та інфляційних втрат за період січень-листопад 2021 року в межах заявленого позивачем періоду прострочення, судом встановлено, що належним до стягнення є 269,34 грн 3% річних та 630,54 грн інфляційних втрат (за розрахунком суду розмір інфляційних втрат є більшим).
Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.02.2022 у справі №910/20460/21 позов Комунального підприємства задоволено частково, стягнуто на користь останнього з Юридичної компанії основний борг у розмірі 18 671,31 грн, пеню у розмірі 615,88 грн, 3% річних у розмірі 269,34 грн, інфляційних втрат у розмірі 630,54 грн та судовий збір у розмірі 2 207,59 грн. У задоволенні іншої частини позову відмовлено.
Згідно довідки Комунального підприємства про заборгованість по нарахуванню і надходженню платежів за оренду нежилих приміщень по вул. Юри Гната, 9, літ А за договором оренди від 26.09.2019 №3057, станом на 01.05.2025 Юридична компанія не виконала зазначене рішення суду, заборгованість з орендної плати не погасив та за період з 21.01.2021 по 30.04.2025 заборгованість з орендної плати складає 82 833,87 грн. Період несплати складає з січня 2021 року по лютий 2022 року включно (14 місяців підряд) та з лютого 2024 року по квітень 2025 року (16 місяців підряд).
24.02.2022 Департамент комунальної власності листом від 23.02.2023 № 062/05-17-863 повідомив Орендаря про невідкладну необхідність виконати договірні зобов'язання та погасити заборгованість з орендної плати в 10-денний термін, інакше Департамент буде змушений згідно п. 5.1.3 Договору та ст. 782 ЦК України скористатися своїм правом відмовитись від договору оренди. Також просив надати належним чином завірену копію договору страхування орендованого майна та копію платіжного доручення про сплату страхового внеску.
Лист Департаменту комунальної власності від 23.02.2023 №062/05-17-863 не було отримано відповідачем, а було повернуто Департаменту з відміткою відділення зв'язку про закінчення терміну зберігання, що підтверджується рекомендованим повідомлення про вручення поштового відправлення (трек-номер 0100103713239).
15.01.2025 Департамент комунальної власності звернувся до Юридичної компанії з листом №062/05-17-205 від 14.01.2025, в якому повідомив про відмову від договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3057 від 26.09.2019 та необхідністю звільнити нежитлові приміщення загальною площею 16,50 кв.м, розташованих по вулиці Гната Юри, 9, літ. А та передати вказане майно по акту приймання-передачі Комунальному підприємству протягом 3-х днів.
Вказане повідомлення було направлено на адресу Юридичної компанії, зазначену у договорі: місто Київ, вулиця Героїв Космосу, 1-Б, квартира 55, що підтверджується описом вкладення у цінний лист, накладеною за №0100199197929 від 15.1.2025 та фіскальним чеком.
Поштове відправлення №0100199197929 Відповідачем отримано не було, у зв'язку з чим його було повернуто на адресу Департаменту. Дата вручення відправлення відправнику 03.02.2025, що підтверджується трекінгом поштового відправлення (трек-номер: 0100199197929).
Оскільки після односторонньої відмови від договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3057 від 26.09.2019 Юридична компанія не повернула орендоване приміщення у добровільному порядку, Департамент комунальної власності звернувся з даним позовом до суду про виселення Юридичної компанії.
Статтею 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідності до статті 509 ЦК України та статті 173 ГК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
За приписами частини 1 статті 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Аналогічне положення мітиться в частині 1 статті 526 ЦК України.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Даючи оцінку правовідносинам, що склались між сторонами в ході виконання даного договору, суд дійшов висновку, що такий за своєю правовою природою є договором найму (оренди), за яким відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України (у редакції, чинній на момент укладення договору) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3 статті 651 ЦК України).
Відповідно до частин 1 і 4 статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Отже, за загальним правилом, встановленим як господарським, так і цивільним законодавством, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору).
З огляду на наведене, суд вважає за необхідне зазначити, що за загальним правилом зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін в порядку, встановленому статтею 188 ГК України. Зміна та розірвання господарських договорів (припинення зобов'язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 05.07.2019 у справі № 916/1684/18, від 31.07.2018 у справі №922/3248/18, від 13.02.2020 у справі №921/109/19; від 03.09.2020 у справі №905/945/19.
Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (частина 3 статті 760 ЦК України).
За умовами пункту 1.1. договору орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 22.05.2018 №17/93 передав, а орендар прийняв в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Юри Гната, буд. № 9 літер А, для розміщення офісних приміщень.
З матеріалів справи вбачається, що об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва.
Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності регулювалися Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон №2269-XII від 10.04.1992).
03.10.2019 Верховною Радою України прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Закон №157-IX від 03.10.2019).
У зазначеному Законі в розділі "Прикінцеві та перехідні положення" було передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за винятком окремих зазначених норм).
Водночас пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №157-IX від 03.10.2019 було визнано таким, що втратив чинність Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Закон №2269-XII від 10.04.1992).
У пункті 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №157-IX від 03.10.2019 передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше:
набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п'ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.
Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.
Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів, які були укладені відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII.
Разом з тим інші дії, пов'язані з виконанням існуючих договорів, а також орендою державного та комунального майна з 01.02.2020 регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-ІХ.
Згідно з пунктом 61 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №157-IX від 03.10.2019 під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову від 27.05.2022 №634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану", відповідно до абзацу 1 пункту 5 якої (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин - направлення листа про одностороннє розірвання договору) договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.
Як було раніше встановлено, згідно з пунктом 9.1. цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами та діє з 26.09.2019 до 24.09.2022.
Судом встановлено, що Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 "Про введення воєнного стану в України" у зв'язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, відповідно до пункту 20 частини 1 статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24.02.2022.
Отже, вважалося, що договір оренди вважається продовженим з 25.09.2022 на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.
Оскільки об'єктом оренди є майно, яке належить до комунальної власності, тому на спірні правовідносини, зокрема в частині дострокового припинення договору, поширюються положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-ІХ.
Згідно з частиною 1 статті 24 Закону від 03.10.2019 №157-ІХ договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об'єкта оренди або значне пошкодження об'єкта оренди.
Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором (частина 2 статті 24 Закону від 03.10.2019 №157-ІХ).
Оскільки в силу вимог частини 2 статті 9 ЦК України та частини 1 статті 2 Закону України №157-ІХ у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина 2 стаття 651 і стаття 782 ЦК України та частина 3 статті 291 ГК України) спеціальним законом є Закон України № 157-ІХ, частина 2 статті 24 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин дострокового припинення (розірвання) договору оренди державного та комунального майна.
Така правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.03.2023 у справі №926/4092/21.
Також за сформованою практикою Верховного Суду питання щодо розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-IX, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, на відміну від положень статті 782 ЦК України, оскільки не можна ототожнювати односторонню відмову наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною 1 статті 782 ЦК України, та дострокове розірвання договору оренди за рішенням суду, оскільки вказана відмова є правом, а не обов'язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку (постанова Верховного Суду від 24.11.2021 у справі №914/1396/20).
Як було раніше зазначено судом, відповідно до підпункту 5.1.3. пункту 5.1. передбачено, що Орендодавець має право відмовитися від договору та вжити необхідних заходів для примусового виселення Орендаря при несплаті Орендарем орендної плати протягом 3 місяців підряд з дня закінчення строку платежу.
Пунктом 9.3. визначено, що одностороння відмова від Договору не допускається, крім випадку, передбаченого пунктом 5.1.3 цього Договору. Лист з відмовою від Договору направляється поштою з повідомленням про вручення за місцезнаходженням Орендаря, вказаним у Договорі. Договір є розірваним з дати одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від Договору, або з дати повернення Орендодавцю відмови від Договору з відміткою відділення зв'язку про відсутність Орендаря за вказаною адресою.
Отже, умовами договору закріплено за Департаментом комунальної власності право на односторонню відмову від договору як підстава дострокового припинення договору, що відповідає положенням частини 2 статті 24 Закону від 03.10.2019 №157-ІХ.
Приписами частини 4 статті 75 ГПК України визначено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.02.2022 у справі №910/20460/21 за позовом Комунального підприємства до Юридичної компанії, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, - Департамент комунальної власності, про стягнення 20 757,81 грн, яке набрало законної сили 07.03.2022, було встановлено, що заборгованість Юридичної компанії з орендної плати за договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3057 від 26.09.2019 за період з 31.12.2020 по 30.11.2021 становить 18 671,31 грн.
Крім цього, зі змісту довідки Комунального підприємства про заборгованість по нарахуванню і надходженню платежів за оренду нежилих приміщень по вул. Юри Гната, 9, літ А за договором оренди від 26.09.2019 №3057, вбачається, що станом на 01.05.2025 Юридична компанія не виконала зазначене рішення суду, заборгованість з орендної плати не погасив та за період з 21.01.2021 по 30.04.2025 заборгованість з орендної плати складає 82 833,87 грн. Період несплати складає з січня 2021 року по лютий 2022 року включно (14 місяців підряд) та з лютого 2024 року по квітень 2025 року (16 місяців підряд).
Доказів протилежного матеріали справи не містять та не були надані Юридичною компанією.
Отже, матеріалами справи підтверджується несплата Юридичною компанією орендної плати більше як протягом трьох місяців підряд із дня закінчення строку платежу.
Таким чином, суд дійшов висновку про те, що Департамент комунальної власності мав право на дострокове припинення договору.
15.01.2025 Департамент комунальної власності звернувся до Юридичної компанії з листом №062/05-17-205 від 14.01.2025, в якому повідомив про відмову від договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3057 від 26.09.2019 та необхідністю звільнити нежитлові приміщення загальною площею 16,50 кв.м, розташованих по вулиці Гната Юри, 9, літ. А та передати вказане майно по акту приймання-передачі Комунальному підприємству протягом 3-х днів.
Вказане повідомлення було направлено на адресу Юридичної компанії, зазначену у договорі: місто Київ, вулиця Героїв Космосу, 1-Б, квартира 55, що підтверджується описом вкладення у цінний лист, накладеною за №0100199197929 від 15.1.2025 та фіскальним чеком.
Поштове відправлення №0100199197929 Відповідачем отримано не було, у зв'язку з чим його було повернуто на адресу Департаменту. Дата вручення відправлення відправнику 03.02.2025, що підтверджується трекінгом поштового відправлення (трек-номер: 0100199197929).
Разом із цим суд вважає, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника (аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №800/547/17(П/9901/87/18), постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.11.2019 у справі №913/879/17, від 21.05.2020 у справі №10/249-10/19 від 15.06.2020 у справі №24/260-23/52-б, від 27.02.2023 у справі №909/548/16(909/947/20, від 22.03.2024 у справі №922/1648/19).
З урахуванням вищевикладеного, суд дійшов до висновку про те, що договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №3057 від 26.09.2019 було достроково припинено (розірвано) шляхом вчинення одностороннього правочину (направлення листа №062/05-17-205 від 14.01.2025).
Згідно з частиною 1 статті 25 Закону №157-IX від 03.10.2019 у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Відповідно до пункту 7.5. Договору у разі закінчення/припинення дії цього Договору або при його розірванні орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути Об'єкт Підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував Об'єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених Орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від Об'єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.
Враховуючи припинення спірного договору найму, а також відсутність у матеріалах цієї справи доказів того, що Юридична компанія повернула спірне майно орендодавцю, суд дійшов висновку про те, що вимога Департаменту комунальної власності про виселення з орендованого майна відповідатиме змісту порушеного права та призведе до ефективного його захисту, оскільки рішення про виселення підлягає примусовому виконанню.
Враховуючи те, що виселення полягає у поверненні (звільненні) орендованого майна від боржника та його майна, слід дійти висновку, що Позивачем обрано ефективний спосіб захисту порушеного права і задоволення такої вимоги призведе до дійсного захисту його порушеного права та законного інтересу без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії).
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Згідно з частинами 1-3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до частини 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (частина 1 статті 86 ГПК України).
Отже, позов Департаменту комунальної власності підлягає задоволенню.
Судовий збір згідно статті 129 ГПК України та з урахуванням положень частини 3 статті 4 Закону України "Про судовий збір" покладається на Відповідача.
Керуючись статтями 123, 129, 236-238, 240, 241, 252 ГПК України, суд
1. Позов задовольнити повністю.
2. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Юридична компанія "Аквітас Плюс" (03148, місто Київ, вулиця Юри Гната, будинок 9, офіс 223; ідентифікаційний код 36620001) з нежитлових приміщень загальною площею 16,50 кв.м, які знаходяться за адресою: місто Київ, вулиця Юри Гната, будинок № 9 літер А.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Юридична компанія "Аквітас Плюс" (03148, місто Київ, вулиця Юри Гната, будинок 9, офіс 223; ідентифікаційний код 36620001) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 10; ідентифікаційний код 19020407) 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн 40 коп. судового збору.
4. Після набрання рішенням законної сили видати накази.
Відповідно до частин 1, 2 статті 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
СуддяСергій МУДРИЙ