вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"26" серпня 2025 р. Справа№ 910/16062/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Яценко О.В.
суддів: Тищенко О.В.
Хрипуна О.О.
за участю секретаря судового засідання: Антонюк А.С.
за участю представників учасників справи відповідно до протоколу судового засідання від 26.08.2025
розглянувши у відкритому судовому засіданні
апеляційну скаргу Уманської міської ради
на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.06.2025 (повний текст складено 17.06.2025)
у справі № 910/16062/24 (суддя Довгань К.І.)
за позовом Уманської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Кампус Коттон Клаб»
про стягнення 222 057,57 грн. та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі
Позов заявлено про:
- визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 01.078.2013 щодо оренди земельної ділянки, площею 11413 кв.м, кадастровий номер: 7110800000:03:003:1092, що знаходиться за адресою: вул.Індустріальна, 12-А, м.Умань в редакції, зазначеній позивачем у позовній заяві;
- стягнення з відповідача 222 057,57 грн. безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за використання зазначеної земельної ділянки за період з 29.03.2021 по 31.12.2023.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначив наступне:
- відповідно до листа Управління Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області від 23.07.2024 № 131900-13/1851-2024 щодо усунення порушень законодавства, виявлених під час проведення аудиторської перевірки, Уманську міську раду зобов'язано забезпечити відшкодування до бюджету Уманської міської територіальної громади збитків від недоотриманих доходів по договорах оренди земельних ділянок, у зв'язку з введенням в дію нової нормативної грошової оцінки земель та/або ставок орендної плати із застосуванням положень ч. 3 ст. 631 ЦК України;
- серед договорів оренди землі, зазначених в довідці по аудиторській перевірці Управління Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області, по яким необхідно здійснити відшкодування до бюджету територіальної громади збитків від недоотриманих доходів, вказано і спірний договір оренди земельної ділянки за умовами якого ставка орендної плати становить 3% (з урахуванням змін) ;
- водночас рішенням Уманської міської ради від 29.03.2021 №75-11/8 «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади», яке є публічною інформацією та розміщено на офіційному порталі міської влади в мережі Інтернет, встановлено ставки орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади, а саме для земельних ділянок з цільовим призначенням землі промисловості 5%;
- отже, з моменту набрання чинності рішенням Уманської міської ради від 29.03.2021 №75-11/8, орендар повинен був укласти додаткову угоду та сплачувати орендну плату відповідно до ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади відповідно до вказаного рішення;
- при цьому за умовами, які погоджені сторонами у спірному договорі та додатковій угоді до нього (пп. 6 п. 26, п. 34 додаткової угоди):
1) орендодавець має право вимагати від орендаря внесення в односторонньому порядку зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту;
2) у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, орендар зобов'язаний протягом місяця з моменту набрання чинності такого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту самостійно здійснити перерахунок орендної плати, а також здійснити дії для подачі податкової декларації по платі за землю та подати її до відповідного органу державної фіскальної служби;
- позивач неодноразово звертався до відповідача з листами щодо необхідності укладення додаткової угоди до спірного договору оренди землі про зміну розміру орендної плати у зв'язку із зміною ставки орендної плати, проте відповідач на звернення позивача не реагував.
Відповідач проти задоволення позову заперечив, пославшись на те, що:
- в період з 2021 року і до 2024 року він не отримував жодних додаткових угод до спірного договору чи іншої офіційної інформації про прийняття відповідних рішень Уманською міською радою і саме через це не знав (і не міг знати) про збільшення в 2021 році ставки орендної плати за користування земельною ділянкою в м. Умані;
- позивач не надав суду жодних доказів відправки поштою (або будь-яким іншим способом) відповідачу в період з 2021 року по 2023 рік додаткової угоди до спірного договору оренди землі про збільшення розміру орендної плати за землю в місті Умані в 2021 році. Також, позивач не надав суду жодних доказів отримання відповідачем в 2021-2023 роках вказаної додаткової угоди до договору оренди землі;
- без укладеної (підписаної) додаткової угоди до договору оренди землі у нього не було жодних законних підстав сплачувати в 2021 2023 роках орендну плату за землю в більшому розмірі, ніж передбачено умовами спірного договору;
- його річна податкова та бухгалтерська звітність за 2021-2023 роки вже давно подані в податкові органи і не можуть бути змінені в 2025 році, через закінчення строків подання річної податкової звітності в фіскальні органи. Вказане свідчить про те, що у відповідача відсутні законні підстави і фінансова можливість доплатити орендну плату за землю в місті Умані за 2021-2023 роки в розмірі 5 % від нормативної грошової вартості землі (раніше було 3 %). Крім того, самостійна доплата платником податків орендної плати до бюджету за попередні періоди тягне за собою подання уточнюючих декларацій та ще й доплати додаткових сум штрафу та пені від сум доплат, відповідно до норм ПК України;
- доплата орендної плати за 2021 2023 роки та ще й «заднім числом» в місті Умані може призвести до погіршення економічної ситуації на підприємстві, зменшенню суми податків, що сплачуються підприємством до бюджетів всіх рівнів (у тому числі і до бюджету міста Умань), а також зупинення роботи фабрики в м. Умані та збільшенню безробітних, яким необхідно з державного бюджету України виплачувати грошову допомогу.
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 11.06.2025 у справі № 910/16062/24 позовні вимоги задоволено частково:
- визнано укладеною між позивачем та відповідачем додаткову угоду до договору оренди землі від 01.08.2013, щодо оренди земельної ділянки, площею 11413 кв. м, кадастровий номер: 7110800000:03:003:1092, що знаходиться за адресою: вул. Індустріальна, 12-А, м. Умань, у наступній редакції:
«ДОДАТКОВА УГОДА
до договору оренди землі,
укладеного 01серпня 2013 року
(державна реєстрація від 06 грудня 2013 року № 3927759)
м. Умань «__» _______________ року
Уманська міська рада (ідентифікаційний код юридичної особи 26535796), місцезнаходження якої: пл. Соборності, 1, м. Умань, Черкаської області, в особі міського голови Плетньової Ірини Григорівни, яка діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», іменованому в подальшому «Орендодавець», з одного боку, та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ТОРГОВИЙ ДІМ «КАМПУС КОТТОН КЛАБ» (ідентифікаційний код юридичної особи 23721570), дата першої державної реєстрації 22.11.1995 року, номер запису в ЄДР 1 070 120 0000 004973, що знаходиться за адресою: вул. Ділова, буд. 6, м. Київ, 03150, від імені якого діє директор Дмитрієв Юрій Миколайович, іменований в подальшому «Орендар», з другого боку, уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі, укладеного 01 серпня 2013 року (державна реєстрація від 06 грудня 2013 року № 3927759) про нижченаведене:
1. На підставі рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 року № 75-11/8 (у зв'язку із змінами розміру ставок орендної плати на земельні ділянки) та за взаємною згодою сторін викласти пункти договору в такій редакції:
1). ОБ'ЄКТ ОРЕНДИ
« 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1,1413 га на згідно витягу № НВ-9942866072024 від 03.07.2024 року із технічної документації з нормативної грошової оцінки становить 3 138 590,13 грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок отримує витяг із технічної документації із грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.»
2). ОРЕНДНА ПЛАТА
« 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок UA428999980334139812000023755, отримувач: Уманське ГУК/тгм.Умань/18010600, код отримувача (ЄДРПОУ): 37930566, банкотримувача: Казначейство України (ЕАП). Код класифікації доходів бюджету:18010600. Найменування коду класифікації доходів бюджету: орендна плата з юридичних осіб. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.
Орендна плата за земельну ділянку площею 1,1413 га сплачується за ставкою 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 156 929,51 грн.
Орендна плата за 2024 рік становить 156 929,51 грн., а надалі орендна плата буде сплачуватися згідно абзацу 2 пункту 9 даного договору.
Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.»
2. Всі інші умови договору незмінені та непорушені цією угодою, залишаються чинними.
3. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, укладеного 01 серпня 2013 року (державна реєстрація від 06 грудня 2013 року № 3927759) та набирає чинності після підписання сторонами.
4. Цю додаткову угоду укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий в Орендаря.
Орендодавець
Уманська міська рада
ЄДРПОУ 26535796;
Місце знаходження юридичної особи:
20300, Черкаська обл., м. Умань, пл. Соборності, 1
Орендар
Назва юридичної особи:__________________________________________________________
ЄДРПОУ:______________________________________
Розрахунковий рахунок:__________________________________________________________
Банківська установа:_____________________________________________________________
МФО:_________________________________________
Місце знаходження юридичної особи:______________
Діє особа:______________________________________
Проживає за адресою:____________________________
тел. _____________________
Орендодавець
_________________Ірина ПЛЕТНЬОВА
МП (за наявності печатки)
Орендар
_________________ Юрій ДМИТРІЄВ
МП (за наявності печатки)».
- в решті позовних вимог відмовлено.
Суд першої інстанції, встановивши, що відбулася зміна коефіцієнтів для нарахування орендної плати за рішенням Уманської міської ради від 29.03.2021 №75-11/8, яким було встановлено ставки орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади, для земельних ділянок з цільовим призначенням землі промисловості з 3,2% на 5%, задовольнив позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 01.078.2013 щодо оренди земельної ділянки, площею 11413 кв.м, кадастровий номер: 7110800000:03:003:1092, що знаходиться за адресою: вул.Індустріальна, 12-А, м.Умань в редакції, зазначеній позивачем у позовній заяві.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про стягнення 222 057,57 грн. безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за використання зазначеної земельної ділянки за період з 29.03.2021 по 31.12.2023, суд першої інстанції виходив з того, що:
- за умовами, погодженими сторонами у спірному договорі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку;
- юридичний факт укладення сторонами додаткової угоди про внесення змін до договору оренди чи визнання такої додаткової угоди укладеною на підставі рішення суду, відсутній, а відтак у позивача відсутні підстави для застосування при обрахунку розміру орендної плати ставки орендної плати, що не передбачена сторонами у правочині.
При цьому суд першої інстанції зауважив і на тому, що:
- договірний характер правовідносин між сторонами виключає можливість застосування норм ст. 1212 ЦК України, яка регулює недоговірні зобов'язання, що виникають у зв'язку з набуттям чи збереження майна без достатньої правової підстави;
- оскільки між сторонами у справі виникли зобов'язання на підставі договору оренди землі та угоди до нього, то правовою підставою позову про стягнення плати за користування земельною ділянкою є норми ЦК України, ЗК України та Закону України «Про оренду землі», що регулюють правовідносини зі строкового платного користування земельною ділянкою.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, Уманська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Черкаської області від 11.06.2025 по справі № 910/16062/24 в частині щодо відмови в стягненні безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати та ухвалити нове рішення, яким позовну вимогу, в частині стягнення з відповідача на користь позивача безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за використання земельної ділянки за адресою: Умань, вул. Індустріальна, 12-А, кадастровий номер 7110800000:03:003:1092, площею 1,1413 га. за період з 29.03.2021 по 31.12.2023 в сумі 222 057,57 грн. задовольнити.
У апеляційній скарзі апелянт зазначив про те, що оскаржуване рішення прийнято з неправильністю та не повнотою встановлення обставин, які мають значення для справи, внаслідок неправильного дослідження та оцінки доказів та з невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.
У обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт послався на ті ж самі обставини, що і в суді першої інстанції, зауваживши на тому, що, фактично, відповідач використовував земельну ділянку комунальної власності протягом тривалого часу, ухилявся від укладення додаткової угоди до спірного договору оренди, не сплачуючи орендну плату у збільшеному розмірі, у зв'язку з введенням в дію нової ставки орендної плати за користування земельною ділянкою, в результаті чого відповідач збільшив вартість власного майна, в той час як Уманська міська територіальна громада, в особі Уманської міської ради, втратила належне їй майно (кошти від орендної плати),а відтак має місце факт безпідставного збереження саме орендної плати відповідачем за рахунок Уманської міської ради.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2025 справа № 910/16062/24 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Тищенко О.В., Хрипун О.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.07.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.06.2025 по справі № 910/16062/24, постановлено розгляд справи здійснювати у судовому засіданні з повідомленням учасників справи, справу призначено до розгляду на 26.08.2025 об 11:11 год., матеріали справи № 910/16062/24 витребувано з Господарського суду Черкаської області.
14.07.2025 матеріали цієї справи надійшли до Північного апеляційного господарського суду.
21.07.2025 до суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач проти задоволення апеляційної скарги заперечив, пославшись на ті ж самі обставини, що і в суді першої інстанції, а також додатково зауваживши на тому, що суд першої інстанції обґрунтовано врахував позицію Великої Палати Верховного суду, яка викладена у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, згідно з якою автоматична зміна прав та обов'язків сторін стосується виключно випадків зміни нормативної грошової оцінки та не розповсюджується на випадки зміни коефіцієнтів для нарахування орендної плати, що узгоджується також з постановою від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17 колегії суддів судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду України.
31.07.2025 до суду від позивача надійшла заява про участь у судовому засіданні у справі № 910/16062/24, яке призначене на 26.08.2025 об 11 год. 00 хв., та в подальшому у всіх наступних судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.08.2025 вказану заяву задоволено.
21.08.2025 до суду від відповідача надійшла заява про проведення засідання за відсутності учасника справи, в якій заявник просить провести судове засідання 26.08.2025 без участі представника заявника через складний фінансовий стан нашого підприємства і неможливість оплатити послуги адвоката, а також зазначає, що аргументи проти задоволення апеляційної скарги ним були викладені у відзиві на позов від 17.07.2025 № 5/059-юр, який знаходиться в матеріалах справи, відповідно до якого заявник просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Станом на 26.08.2025 до Північного апеляційного господарського суду відзивів на апеляційну скаргу, інших клопотань від учасників справи не надходило.
Відповідач представників в судове засідання не направив.
Враховуючи належне повідомлення всіх учасників про час і місце судового розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка представників учасників в судове засідання не визнана обов'язковою, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги у відсутність представника відповідача за наявними матеріалами апеляційного провадження.
Під час розгляду справи представник позивача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву, заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції зміні чи скасуванню, з наступних підстав.
01.08.2013 позивач (орендодавець) та відповідач (орендар) уклали договір оренди землі (далі Договір), в п.п. 1, 2 якого погодили, що орендодавець на підставі рішення Уманської міської ради від 20.03.2013 № 4.17-35/6 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер: 7110800000:03:003:1092 для обслуговування виробничих приміщень площею 11 413 кв. м за адресою: вул. Індустріальна, 12-А, м. Умань, за рахунок земель Уманської міської ради, які перебували в їхньому користуванні площею 3825 кв. м та в користуванні ТОВ «Уманьрембуд» площею 7 588 кв.м.
Договір зареєстрований державним реєстратором реєстраційної служби Уманського міськрайонного управління юстиції Черкаської області Сивачук Ксенією Сергіївною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.12.2013, номер запису про інше речове право: 3927759.
Згідно пункту 5 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 11 413 кв.м. на дату підписання сторонами договору, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку становила 1 044 517,76 грн. (з урахуванням коефіцієнту індексації у 2012 році 1,298).
Пунктами 9,10 Договору визначено, що річна орендна плата за земельну ділянку 11 413 кв.м. вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 33 424,57 (1044517,76x3,2/100). Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативно грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов Договору оренди чи продовження його дії. Орендар самостійно обчислює суму орендної плати за землю щороку, станом на 1 січня і до 1 поточного року подає відповідному органу податкової служби податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом, з розбивкою річної суми рівними частинами за місяцями.
26.06.2018 між позивачем та відповідачем на підставі рішення Уманської міської ради від 15.06.2018 №5.52-49/7 укладено додаткову угоду про поновлення дії договору оренди землі укладеного 01 серпня 2013 та внесення змін до нього строком на 10 років до 15.06.2028 для обслуговування виробничих приміщень (цільове призначення - землі промисловості) (далі Угода).
За умовами пункту 5 Угоди нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 11 413 кв. м на дату підписання сторонами договору, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку становить 4 064 613,42 грн. (з урахуванням коефіцієнту індексації у 2018 році 1,897). При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної фіскальної служби за місцем знаходження земельної ділянки.
Абзацом 2 пункту 9 Угоди визначено, що орендна плата за земельну ділянку площею 11413 кв. м сплачується за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 121938,40 грн.
Абзацом 4 пункту 9 Угоди визначено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативно грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.
За умовами п. 10 Угоди орендна плата щорічно індексується у відповідності з чинним законодавством України. Орендар зобов'язаний щорічно самостійно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати з врахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.
Відповідно п. 11 Угоди платник самостійно обчислює суму орендної плати за землю щороку, станом на 1 січня і до 20 лютого поточного року подає відповідному органу фіскальної служби податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним фіскальним органом, з розбивкою річної суми рівними частинами за місяцями.
За змістом підпункту 6 пункту 26 Угоди, орендодавець має право вимагати від орендаря внесення в односторонньому порядку зміни до даного Договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту.
Абзацом 2 частиною 34 Угоди передбачено, що у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, Орендар протягом місяця з моменту набрання чинності такого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту, зобов'язаний самостійно здійснити перерахунок орендної плати, а також здійснити дії для подачі податкової декларації по платі за землю та подати її до відповідного органу державної фіскальної служби.
Рішенням Уманської міської ради від 29.03.2021 №75-11/8 «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади» встановлено ставки орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади, а саме для земельних ділянок з цільовим призначенням землі промисловості встановлено ставку 5 %.
Відповідно до положень пункту 34 Угоди зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується в судовому порядку .
Позивач зазначає, що він:
- 31.01.2022 звернувся до відповідача з листом №2581/01/01-35 щодо необхідності укладення додаткової угоди до договору оренди землі про зміну розміру орендної плати у зв'язку із зміною ставки орендної плати;
- 05.07.2023 повторно звернувся до відповідача з листом №732/01/01-35 щодо необхідності укладення додаткової угоди до договору оренди землі про зміну розміру орендної плати у зв'язку із зміною ставки орендної плати;
- 09.07.2024 направив відповідачу додаткову угоду від 09.07.2024 до договору оренди землі від 01.08.2013.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, докази вручення/отримання відповідачем вище перелічених листів, в матеріалах справи відсутні.
Також позивач зазначив про те, що згідно листа Управління Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області від 23.07.2024 № 131900-13/1851-2024 щодо усунення порушень законодавства, виявлених під час проведення аудиторської перевірки, позивача - Уманську міську раду зобов'язано забезпечити відшкодування до бюджету Уманської міської територіальної громади збитків від недоотриманих доходів по договорах оренди земельних ділянок, у зв'язку з введенням в дію нової нормативної грошової оцінки земель та/або ставок орендної плати із застосуванням положень ч. 3 ст. 631 ЦК України.
Серед договорів оренди землі, зазначених в довідці по аудиторській перевірці Управління Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області, по яким необхідно здійснити відшкодування до бюджету територіальної громади збитків від недоотриманих доходів, зазначено Договір.
З огляду на вказані обставини позивач звернувся до суду з цим позовом у якому просив
- визнати укладеною додаткову угоду до Договору в редакції, зазначеній позивачем у позовній заяві;
- стягнути з відповідача 222 057,57 грн. безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за використання зазначеної земельної ділянки за період з 29.03.2021 по 31.12.2023.
Правові позиції сторін детально викладені вище.
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 11.06.2025 у справі № 910/16062/24 позовні вимоги задоволено частково:
- визнано укладеною між позивачем та відповідачем додаткову угоду до Договору в редакції, зазначеній позивачем у позовній заяві;
- в решті позовних вимог відмовлено.
За приписами ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Як слідує зі змісту апеляційної скарги, у цій справі рішення суду першої інстанції позивачем оскаржується лише в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача 222 057,57 грн. безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за використання зазначеної земельної ділянки за період з 29.03.2021 по 31.12.2023, а відтак, враховуючи, що рішення в частині задоволення позовних вимог про визнання укладеною між позивачем та відповідачем додаткової угоди до Договору в редакції, зазначеній позивачем у позовній заяві, апелянтом не оскаржується, згідно з ч. 1 ст. 269 ГПК України, в цих частинах рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку не переглядається.
При цьому колегія суддів зазначає про те, що при апеляційному перегляді не встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права щодо винесення судом першої інстанції рішення в частині задоволення позовних вимог про визнання укладеною між позивачем та відповідачем додаткової угоди до Договору в редакції, зазначеній позивачем у позовній заяві
При цьому колегія суддів враховує наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Згідно з ч. 3 ст. 2 ГПК України основними засадами (принципами) господарського судочинства є, зокрема, диспозитивність (пункт 5).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1 ст. 14 ГПК України).
Касаційний суд неодноразово звертав увагу на те, що принцип «заборони повороту до гіршого» («non reformatio in peius») відомий ще з часів римського права та існував у зв'язку із іншим правилом - tantum devolutum quantum appellatum (скільки скарги, стільки і рішення).
Правило заборони повороту означає недопустимість погіршення становища сторони, яка оскаржує судове рішення. Тобто, особа, яка оскаржує судове рішення, не може потрапити в гірше становище, порівняно із тим, що така особа досягнула в попередній інстанції в результаті своєї ж скарги (постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24.05.2023 у справі № 179/363/21 (провадження № 61-4060св23, 21.06.2023 у справі № 757/42885/19-ц (провадження № 61-9060св22).
Верховний Суд у постанові від 24.05.2023 у справі № 179/363/21зауважив на тому, що обсяг апеляції був обмежений рішенням суду щодо заборгованості за аліментами, які ще не були виплачені, та скасування списання заборгованості у разі недотримання цього зобов'язання, а відтак суд не повинен був самостійно погіршувати позицію заявника скарги в тій частині, в якій рішення суду не було оскаржене.
Аналогічна за змістом позиція викладена у постановах Верховного Суду від 01.07.2025 та від 08.10.2025 у справі № 922/1715/22 якими були скасовані постанови апеляційного суду в частині розгляду тих позовних вимог, які апелянтом не оскаржувались з посиланням на те, що судом апеляційної інстанції не було враховано принципу «заборони повороту до гіршого».
Щодо позовних вимог про стягнення з відповідача 222 057,57 грн. безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за використання зазначеної земельної ділянки за період з 29.03.2021 по 31.12.2023, колегія суддів зазначає про таке.
Згідно з ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу (ч. 2 ст. 11 ЦК України).
Згідно п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди), до яких відноситься спірний Договір, наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (п. 1 ч. 1 ст. 762 ЦК України).
Згідно з ч.ч. 1, 2, 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
ПК України відповідно до пункту 1.1 статті 1 регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, і, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов'язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов'язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.
Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - це обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Справляння плати за землю, в тому числі й орендної плати, здійснюється відповідно до положень розділу ХІІ ПК.
За приписами пункту 288.1 статті 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.
Згідно з пунктом 288.4 статті 288 ПК України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).
Відповідно до пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку:
- для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки) (підпункт 288.5.1 цього ж пункту);
- не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2 цього ж пункту).
Тобто, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу з орендної плати за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі.
Відповідно до пункту 288.7 статті 288 ПК України податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285 - 287 цього розділу.
Проаналізувавши наведені вище положення ПК України можна дійти висновку, що законодавець визначив нижню граничну межу річної суми орендної плати за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі. Диспозиція статті 288 ПК України чітко розрізняє розмір орендної плати (яка визначається договором) та річну суму платежу (яка, в свою чергу, не може бути меншою від затвердженого законодавцем розміру). Тобто, незалежно від того, чи вносилися зміни до змісту договору оренди в частині встановлення розміру орендної плати, ПК України вимагає, щоб річна сума платежу з орендної плати за земельну ділянку була не меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.
Крім того, виходячи із принципу пріоритетності норм ПК України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 цього Кодексу, до моменту внесення до договору оренди відповідних змін, розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК.
Від указаного вище правового висновку Верховний Суд не відступав, навпаки, аналогічний підхід до розуміння норм права, зокрема, й підпункту 288.1.5 пункту 288.5 статті 288 ПК України, було підтримано Верховним Судом у постановах від 18.03.2019 (справа № 823/219/18), від 16.04.2019 (справа № 2140/1586/18), від 11.06.2019 (справа № 826/17049/16), від 10.10.2019 (справа № 824/2281/15-а), від 17.09.2020 (справа № 160/3242/19), від 02.12.2020 (справа № 160/2705/19).
З матеріалів справи слідує, що у Угоді сторонами погоджено, що орендна плата за земельну ділянку сплачується за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік, тобто розмір орендної плати не є меншим, за встановлений ПК України мінімальний розмір такої плати.
Сторонами не заперечується те, що відповідач за спірний період сплачував орендну плату у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто не нижче граничного розміру річної суми платежу по орендній платі, встановленого договором та нормами ПК України.
Разом із тим, позивач вважає, що з огляду на прийняття Уманською міською радою рішення від 29.03.2021 №75-11/8 «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади» відповідач з 29.03.2021 має сплачувати оренду плату за ставкою 5 %.
В свою чергу відповідач зазначає про те, що без внесення відповідних змін до Договору він правомірно продовжував сплачувати раніше визначену ставку орендної плати, незважаючи на те, що рішенням міської ради було встановлено вищу ставку, а що змінений розмір ставки (згідно з новим рішенням міської ради) може застосовуватися лише після внесення відповідних змін до договору на підставі взаємної згоди сторін.
Щодо вказаного колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст.ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
За змістом положень ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 654 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Частинами 1, 2 ст. 202 ЦК України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Частиною 1 ст. 205 ЦК України визначено, що правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 208 ЦК України у письмовій формі належить вчиняти правочини між юридичними особами.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 207 ЦК України:
- правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони;
- правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв'язку.
- правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
- правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.
Згідно підпункту 6 пункту 26 Угоди орендодавець має право вимагати від орендаря в односторонньому порядку вносити зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту.
Пунктом 34 Угоди сторони узгодили, що зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Отже, виходячи з положень чинного законодавства та умов Договору зміни до Договору вносяться за згодою сторін шляхом укладення сторонами додаткових угод у письмовій формі, які мають бути підписані уповноваженими особами підписи яких скріплюються печатками позивача та відповідача.
Водночас матеріалами справи не підтверджено те, що сторонами було укладено додаткову угоду до Договору в частині зміни розміру орендної плати, зокрема збільшення її до 5 %.
З огляду на вказані обставини у позивача відсутні підстави для стягнення орендної плати за ставкою 5 %.
При цьому колегія суддів зауважує позивачу на тому, що факт прийняття ним рішення про зміну ставки земельного податку, враховуючи умови Договору, безумовно є підставою для внесення змін до Договору, в тому числі в судовому порядку, проте за відсутності укладеної між сторонами додаткової угоди чи визнання такої додаткової угоди укладеною на підставі рішення суду нарахування орендної плати у іншому розмірі, ніж визначений сторонами у Договорі неможливо.
Схожа правова позиція викладена у постанов Верховного Суду від 06.03.2025 у справі № 160/5343/23 де вказано, що:
- висновок суду першої інстанції, згідно з яким не можна автоматично змінювати ставку орендної плати з 3% на 4% за відсутності укладеної належним чином додаткової угоди між орендарем та орендодавцем є правильним. Аналогічна позиція відображена і в рішенні за позовом міської ради до позивача про внесення змін до договору, де в позові міській раді було відмовлено з тих же мотивів: що без досягнення згоди сторін або відповідного рішення суду, яке б зобов'язувало змінити договір, ставка залишається такою, як визначено в чинному договорі оренди. Висновки зазначеного рішення суду підлягають врахуванню відповідно до частини четвертої статті 78 Кодексу адміністративного судочинства України;
- колегія суддів звертає увагу, якщо під час укладення договору орендна плата вже відповідає нижній граничній межі (3% від нормативної грошової оцінки), то з точки зору ПК України немає правових підстав автоматично та без внесення змін до договору збільшувати відсоток орендної плати. Адже єдина умова, яку чітко сформулював законодавець, - це неможливість застосовувати орендну ставку, нижчу за 3% (за умови проведення нормативної грошової оцінки). Якщо ж ставка і так становить 3%, як і є у спірних правовідносинах, то цей розмір не суперечить вимогам ПК України (не нижче мінімуму і не вище 12%). Тому, для зміни такої потрібно укладати додаткову угоду, ґрунтуючись на взаємній згоді сторін.
Також колегія суддів зауважує позивачу на тому, що як під час розгляду справи в суді першої інстанції, так і в суді апеляційної інстанції позивач посилається на зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки як підставу для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни, проте у спірному випадку була змінена не нормативна грошова оцінка земельної ділянки, а ставка орендної плати.
За таких обставин, суд першої інстанції цілком вірно відмовив у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача 222 057,57 грн. безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за використання зазначеної земельної ділянки за період з 29.03.2021 по 31.12.2023. Рішення суду першої інстанції в цій частині залишається без змін.
Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Дослідивши наявні у справі матеріали, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване судове рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду Черкаської області від 11.06.2025 у справі № 910/16062/24 в оскаржуваній частині, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.
Враховуючи вимоги та доводи апеляційної скарги, апеляційна скарга Уманської міської ради задоволенню не підлягає.
Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою покладаються на апелянта.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 11.06.2025 у справі № 910/16062/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 11.06.2025 у справі № 910/16062/24 залишити без змін.
3. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.
Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст судового рішення складено 26.08.2025.
Головуючий суддя О.В. Яценко
Судді О.В. Тищенко
О.О. Хрипун