вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"29" липня 2025 р. Справа№ 911/1467/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Коробенка Г.П.
суддів: Сибіги О.М.
Кравчука Г.А.
за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.
за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 29.07.2025
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комарова-38"
на рішення Господарського суду Київської області
від 16.04.2025 (повний текст складено та підписано 23.04.2025)
у справі №911/1467/24 (суддя Грабець С.Ю.)
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комарова-38"
до Обслуговуючого кооператива ЖБК "Будівельне об'єднання-3"
про витребування майна з чужого незаконного володіння
Короткий зміст позовних вимог
07 червня 2024 року до Господарського суду Київської області надійшла позовна заява об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комарова-38" (далі - позивач) до обслуговуючого кооперативу ЖБК "Будівельне об'єднання-3" (далі - відповідач) про витребування земельної ділянки, кадастровий номер 3222484405:03:001:0042, площею 0,1824 га, яка знаходиться за адресою: Київська область, Бучанський район, село Мила, вулиця Комарова, будинок 38.
В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на незаконне перебування у власності відповідача цієї земельної ділянки.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду Київської області від 16.04.2025 у задоволенні позову відмовлено.
Приймаючи оскаржуване рішення суд виходив з того, що документів, які підтверджували б незаконне володіння відповідачем земельною ділянкою або порушення відповідачем прав позивача, суду не надано, тому вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погодившись із вказаним рішенням, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комарова-38" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 16.04.2025 у справі №911/1467/24 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийняте місцевим судом при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи та з неправильним застосуванням норм матеріального права. При цьому скаржник стверджує, що:
- земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання;
- відповідач продовжує незаконно володіти земельною ділянкою чим порушуються права позивача, оскільки він не може в повній мірі здійснювати управління багатоквартирним будинком, який розташований на вказаній земельній ділянці.
Крім того, до апеляційної скарги позивачем долучено додаткові докази, а саме декларацію про готовність об'єкта до експлуатації та попередній договір від 12.12.2009 року, які з огляду на приписи ч.ч. 1, 3 ст. 269 ГПК України, не враховуються колегією суддів під час апеляційного перегляду, оскільки позивачем не наведено вагомої причини неподання відповідних доказів у суді першої інстанції, а доведення обставин, на які сторона може посилатися як на підставу своїх вимог або заперечень, має здійснюватися у суді першої інстанції, оскільки суд апеляційної інстанції перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Також апелянт зазначив, що попередній орієнтовний розмір понесених судових витрат на правничу допомогу у зв'язку з апеляційним розглядом справи складає 30 000,00 - 35 000,00 грн.
Узагальнені доводи та заперечення сторін
13.06.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив доводи викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.
У відзиві відповідач наголосив, що позивач не має правових підстав для витребування земельної ділянки, оскільки не є власником спірної земельної ділянки та не доводить незаконність володіння відповідача.
Також, 23.06.2025 відповідачем подано заяву про поновлення процесуального строку на подачу відзиву, яке суд, визнав таким, що підлягало задоволенню, та долучив відзив на апеляційну скаргу до матеріалів справи.
Крім того, відповідач зазначив, що попередній орієнтовний розмір понесених судових витрат на правничу допомогу у зв'язку з апеляційним розглядом справи складається з фактично виконаної робити, остаточний розрахунок яких буде надано у строки та спосіб встановлений чинним законодавством.
17.06.2025 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу, в якій останній заперечив доводи відповідача, наведені у відзиві та підтримав свою позицію викладену в апеляційній скарзі.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.05.2025 апеляційну скаргу у справі №911/1467/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Кравчук Г.А., Сибіга О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.05.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комарова-38" на рішення Господарського суду Київської області від 16.04.2025 у справі № 911/1467/24. Судове засідання призначено на 24.06.2025. Витребувано матеріали справи №911/1467/24 з Господарського суду Київської області.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2025 відкладено розгляд апеляційної скарги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комарова-38" на рішення Господарського суду Київської області від 16.04.2025 у справі №911/1467/24 на 29.07.2025. Витребувано матеріали справи №911/1467/24 з Господарського суду Київської області.
02.07.2025 матеріали справи №911/1467/24 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.
У судовому засіданні 29.07.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.
Явка представників сторін
У судове засідання 29.07.2025 з'явились представники сторін, які надали свої пояснення.
Представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги, просив скасувати рішення Господарського суду Київської області від 16.04.2025 у справі №911/1467/24 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Представник відповідача заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції
У селі Мила, Бучанського району, Київської області, по вулиці Комарова, 38, знаходиться багатоквартирний житловий будинок, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером: 3222484405:03:001:0042 (далі - земельна ділянка).
Відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання: будівництво і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); форма власності: приватна; площа земельної ділянки: 0,1824 га.
08 березня 2011 року була зареєстрована юридична особа, - обслуговуючий кооператив ЖБК "Будівельне об'єднання-3" (далі - відповідач), який до створення об?єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) здійснював управління багатоквартирним будинком, розташованим за адресою: село Мила, Бучанського району, Київської області, по вулиці Комарова, 38.
01 листопада 2013 року відповідач зареєстрував за собою право приватної власності на земельну ділянку, на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки.
05 жовтня 2023 року співвласниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, розташованого в Київській області, Бучанського району, село Мила, вул. Комарова, 38, було створене ОСББ "Комарова-38".
Позивач стверджує, що земельна ділянка незаконно вибула з володіння власників багатоквартирного будинку поза їх волею та за відсутності їхньої згоди, тому позивач звернувся до суду та просив витребувати земельну ділянку у відповідача.
Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилається на те, що він є законним власником земельної ділянки, яку він придбав на підставі договору купівлі-продажу, тому вимога позивача про витребування у відповідача земельної ділянки на користь позивача є необгрунтованою.
Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та надані сторонами пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - зміні чи скасуванню, виходячи з такого.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок, та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Правовий режим спірної земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, та прибудинкової території визначається земельним законодавством, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України).
Відповідно до статті 92 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають, зокрема - співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Частинами першою-третьою статті 42 ЗК України передбачено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Зазначене у статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" поняття "права на земельну ділянку" варто розуміти як оформлене у встановленому законом порядку право власності чи право постійного користування. Лише після оформлення такого права розміри і конфігурація земельної ділянки вважаються встановленими.
За статтями 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
З наведенного слідує, що суду з позовом про захист права користувача земельною ділянкою може звертатись особа, яка у встановленому законом порядку набула право власності або право користування такою земельною ділянкою.
Чинними нормами законодавства не передбачено передачу у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирного будинку земельної ділянки, на якій він розташований.
Такий висновок викладений Верховним Судом у постановах від 12 серпня 2020 року у справі №569/16666/16-ц (провадження №61-14719св19) та від 15 вересня 2021 року у справі №397/670/19 (провадження №61-4556св20).
У свою чергу, судом встановлено, що 01 листопада 2013 року відповідач, на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, придбав спірну земельну ділянку, витребувати яку просить позивач на свою користь.
Згідно зі ст. 387 Цивільного кодексу України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником своєї речі, яка збереглася в натурі, з чужого незаконного володіння. Тобто, позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли річ вибула з володіння власника.
Однією з обов'язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема, і тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, і який на момент подання позову не є власником цього майна, однак уважає себе таким (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 р. у справі № 522/7636/14-ц).
Верховний суд у постанові від 15 вересня 2022 року у справі №136/1923/19 зазначив, що співвласники багатоквартирного будинку набувають права власності чи права користування земельною ділянкою, необхідною для його обслуговування та задоволення їх житлових потреб, після передачі такої ділянки у їх власність чи у постійне користування на загальних підставах у вставленому законом порядку. Розміри такої земельної ділянки визначаються відповідно до технічної документації із землеустрою, яка подається на затвердження уповноваженому на прийняття такого рішення органу місцевого самоврядування.
За наведених обставин, враховуючи що доказів передачі спірної земельної ділянки у власність чи у постійне користування позивача у встановленому законом порядку, матеріали справи не містять, як і не містять документів, що підтверджували б незаконне володіння відповідачем земельною ділянкою або порушення відповідачем прав позивача, місцевий господарський суд дійшов обгрунтованого висновку, що вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.
Протилежні доводи апелянта не спростовують висновків суду наведених вище, та свідчать лише про невірне тлумачення скаржником положень чинного законодавства.
Викладені в апеляційній скарзі аргументи не є підставою для скасування рішення місцевого господарського суду, оскільки вони зводяться виключно до переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну оцінку, та не спростовують правомірних висновків суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комарова-38".
Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до частини першої статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За результатами перегляду даної справи колегія суддів дійшла висновку про те, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об'єктивно з'ясовано обставини, які мають значення для справи, а також вірно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у даній справі рішення від 16.04.2025 відсутні.
Оскільки доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків місцевого господарського суду, скарга задоволенню не підлягає.
Колегія суддів також погоджується із здійсненим судом першої інстанції розподілом судових витрат, а витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги відповідно до статті 129 ГПК України покладаються судом на апелянта, оскільки апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комарова-38" залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Київської області від 16.04.2025 у справі №911/1467/24 залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Комарова-38".
Матеріали справи №911/1467/24 повернути Господарському суду Київської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 25.08.2025
після виходу судді Сибіги О.М. з відпустки
Головуючий суддя Г.П. Коробенко
Судді О.М. Сибіга
Г.А. Кравчук