11.08.2025 року м.Дніпро Справа № 904/3743/24
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач),
суддів: Паруснікова Ю.Б., Чус О.В.,
при секретарі судового засідання: Логвиненко І.Г.
представники учасників провадження:
від позивача: Салькова І.А. (в залі суду);
від відповідача: не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.01.2025 (суддя Золотарьова Я.С., повний текст якого підписаний 27.01.2025) у справі №904/3743/24
за позовом Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, м. Дніпро
до Фізична особа-підприємець Желюк Людмила Вікторівна, м. Дніпро
про стягнення заборгованості
До Господарського суду Дніпропетровської області звернувся Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради з позовом до Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни в якому позивач просить суд:
- стягнути 39 016,02 грн. - заборгованість з орендної плати за період з 01.03.2023 по 30.06.2024; 3 159,06 грн. - пеню за період з 25.07.2023 по 25.07.2024; 1 684,85 грн. - 3% річних за період з 01.03.2023 по 07.08.2024; 9 500,00 грн. - судові витрати;
- розірвати договір оренди від 23.08.2018 №383-ДРА/18 нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпра, укладений між Департаментом адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Желюк Людмилою Вікторівною (ІПН НОМЕР_1 );
- усунути перешкоди в користуванні комунальним нерухомим майном, а саме: нежитлове приміщення одноповерхова будівля гаражу літ.Б-1, поз. 1,2,3, загальною площею 75,1 кв.м., (далі - об'єкт оренди), розташоване за адресою: м. Дніпро, проспект Олександра Поля, 139А, шляхом виселення Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни (ІПН НОМЕР_1 ) з одноповерхової будівлі гаражу літ.Б-1, поз. 1,2,3, загальною площею 75,1 кв.м., (далі - об'єкт оренди), розташоване за адресою: м. Дніпро, проспект Олександра Поля, 139А.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 383-ДРА/18 від 23.08.2018 в частині повної та своєчасної сплати орендної плати.
Так, позивач вказує про те, що вже звертався до господарського суду з позовом до цього ж відповідача по цьому договору про стягнення заборгованості. Тобто, відповідач систематично не сплачує орендну плату.
У зв'язку з порушенням відповідачем істотних умов договору щодо сплати орендних платежів просить суд розірвати спірний договір та усунути перешкоди в користування комунальним нерухомим майном шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення.
18.09.2024 відповідач подав клопотання, в якому зазначено, що останнім сплачено суму основного боргу частково. На підтвердження оплати відповідач надав платіжну інструкцію № 0.0.3891724495.1 від 18.09.2024 на суму 41 530,79 грн.
Позивач 06.11.2024 подав заяву про збільшення розміру позовних вимог за рахунок збільшення суми основного боргу на 7544,31 грн.
15.11.2024 відповідач подав клопотання, в якому зазначено, що останнім сплачено залишкову суму основного боргу, пеню та 3% річних. На підтвердження оплати надав квитанції № 4554-2724-3322-3596 від 15.11.2024 на суму 4 843,91 грн та № 4530-2724-3417-9168 від 15.11.2024 на суму 7 544,31 грн.
Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 24.01.2025 закрито провадження у справі № 904/3743/24 за позовом Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради до Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни в частині стягнення заборгованості у розмірі 51 404,24 грн, з яких: основний борг у розмірі 46 560,33 грн, пеня у розмірі 3 159,06 грн, 3% річних у розмірі 1 684,85 грн. Стягнуто з Желюк Людмили Вікторівни ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний код - НОМЕР_1 ) на користь Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради (49000, м. Дніпро, просп. Д. Яворницького, 75; ідентифікаційний код - 40392181) судовий збір у розмірі 3 028,00 грн.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 24.01.2025 у справі №904/3743/24 позов задоволено у повному обсязі.
Розірвано договір оренди від 23.08.2018 №383-ДРА/18 нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпра, укладений між Департаментом адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Желюк Людмилою Вікторівною.
Усунуті перешкоди в користуванні комунальним нерухомим майном, а саме: нежитловим приміщенням одноповерхової будівлі гаражу літ.Б-1, поз. 1,2,3, загальною площею 75,1 кв.м., (далі - об'єкт оренди), розташоване за адресою: м. Дніпро, проспект Олександра Поля, 139А, шляхом виселення Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни (ІПН НОМЕР_1 ) з одноповерхової будівлі гаражу літ.Б-1, поз. 1,2,3, загальною площею 75,1 кв.м., (далі - об'єкт оренди), розташованої за адресою: м. Дніпро, проспект Олександра Поля, 139А.
Стягнуто з Желюк Людмили Вікторівни на користь Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради судовий збір у розмірі 6 056,00 грн.
Не погодившись із зазначеним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулась Фізична особа-підприємець Желюк Людмила Вікторівна, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.01.2025 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради про розірвання договору оренди від 23.08.2018 №383-ДРА/18 нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпра, укладеного між Департаментом адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Желюк Людмилою Вікторівною та усунення перешкоди в користуванні комунальним нерухомим майном - нежитловим приміщенням одноповерхової будівлі гаражу літ.Б-1, поз. 1,2,3, загальною площею 75,1 кв.м., розташованим за адресою: м. Дніпро, проспект Олександра Поля, 139А, шляхом виселення ФОП Желюк Людмили Вікторівни з цього майна - залишити без задоволення.
В апеляційній скарзі йдеться про те, що:
- розмір орендної плати по Договору визначається на підставі спеціальної методики, затвердженої міською радою, шляхом постійного корегування, а тому її розрахунок є дуже складним; оплата орендної плати здійснюється двома платежами на різні рахунки; Договір не містить реквізитів для перерахування орендної плати; в договорі не вказані банківські реквізити позивача; оплата орендної плати за Договором завжди здійснювалась на підставі відповідних розрахунків орендної плати, які надавав позивач;
- період прострочення оплати орендної плати приходиться на період початку війни та в період воєнного стану (з 01.03.2023 по 30.06.2024).
В цей період всі Департаменти Дніпровської міської ради переїхали зі свого звичайного місця (проспект Яворницького, 75) до невідомих приміщень. Тобто, отримати розрахунок орендної плати було неможливо;
- у лютому 2022 року трапилась заміна Орендодавця (з Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради на Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради). Департаменти міської ради мають статус юридичних осіб з індивідуальними, окремими банківськими реквізитами, що фактично призвело до одночасної зміни реквізитів для сплати орендної плати.
Матеріали справи підтверджують відсутність доступних банківських реквізитів для належного виконання Орендарем своїх зобов'язань по Договору та відсутність доказів того, що Орендодавець повідомляв Орендаря про розмір орендної оплати та про банківські реквізити, на які необхідно її сплачувати;
- Оскільки Договір оренди був укладений ще в 2018 році, був продовжений до 2027 року, то неістотність порушення відповідачем умов договору, тривалий проміжок часу, що передував зверненню позивача до суду з указаним позовом, зацікавленість боржника у збереженні договору та інші критерії свідчать про те, що немає правових підстав для розірвання договору у судовому порядку;
- розмір несплаченої орендної плати є незначним для позивача, її сплата була прострочена у зв'язку з неправомірними діями позивача;
- строк спірного Договору закінчується 19.01.2027, тобто через 2 роки. Предмет оренди був відремонтований Орендарем та використовується відповідачкою за цільовим призначенням;
- Відповідачка після подачі позову, в якому був зазначений розмір заборгованості та реквізити для сплати, одразу сплатила суму заборгованості з орендної плати. Більш того, сплатила пеню, 3% річних та судові витрати, тобто відшкодувала як суму основного боргу, так і суму нанесеної шкоди, що вказує на те, що Желюк Л.В. заінтересована в продовженні орендних відносин за спірним Договором оренди.
Позивач у відзиві просить залишити рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.01.2025 у справі №904/3743/24 без змін, а апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни - без задоволення.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.02.2025 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді - Іванова О.Г. (доповідач), судді - Парусніков Ю.Б., Верхогляд Т.А.
З огляду на відсутність в суді апеляційної інстанції матеріалів справи на час надходження скарги, ухвалою суду від 13.02.2025 здійснено запит матеріалів справи із Господарського суду Дніпропетровської області та відкладено вирішення питання про рух апеляційної скарги до надходження матеріалів справи до суду апеляційної інстанції.
19.02.2025 матеріали справи надійшли до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 19.02.2025 (суддя - доповідач Іванов О.Г.) апеляційну скаргу відповідача залишено без руху. Скаржнику наданий строк (10 днів) для усунення недоліків апеляційної скарги відповідно до ч. 2 ст. 174 Господарського процесуального кодексу України.
27.02.2025 на адресу суду від скаржника надійшла заява про усунення недоліків скарги, на виконання вимог ухвали від 19.02.2025, до якої додано квитанцію від 27.02.2025 про сплату 4542,00 грн.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.02.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.01.25 у справі №904/3743/24; розгляд справи призначено на 11.08.2025; сторонам встановлений строк для подачі відзиву, заяв, клопотань.
11.08.2025 розпорядженням керівника апарату суду відповідно до пункту 2.4.6 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи №904/3743/24 у зв'язку з відпусткою судді Верхогляд Т.А.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.08.2025, справу №904/3743/24 передано колегії суддів у складі: Іванов О.Г. (головуючий, доповідач), Чус О.В., Парусніков Ю.Б.
В судовому засіданні 11.08.2025 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у даній справі.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень проти неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до вимог частин 1, 2, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.
Між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради (правонаступником якого, відповідно до рішення Дніпровської міської ради №84/16 від 23.02.2022, є Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради) (далі - позивач, орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Желюк Людмилою Вікторівною (далі - відповідач, орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 383-ДРА/18 від 23.08.2018 (арк.с.14).
Відповідно до пункту 1.1 даного договору оренди, з метою ефективного використання комунального майна Орендодавець на підставі рішення міської ради від 21.03.07 №41/11 із змінами та доповненнями передає, а Орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно нежитлове приміщення (далі-об'єкт оренди) загальною площею 75,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Дніпро, вул. Олександра Поля, 139а, одноповерхова будівля гаражу літ Б-1, вартість якого, згідно з незалежною оцінкою становить 360 326,00 грн. без ПДВ, що перебуває на балансі Комунального підприємства “Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпровської міської ради, для розміщення суб'єкту з нерухомістю, що надає ритуальні послуги.
21.09.2022 Дніпровською міською радою прийнято рішення №48/27 "Про припинення реорганізації Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпровської міської ради, зміну його найменування та затвердження Статуту в новій редакції», яким, в тому числі, було змінено найменування підприємства з Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпровської міської ради на Комунальне підприємство "Міські активи" Дніпровської міської ради.
23.02.2022 Дніпровською міською радою прийнято рішення №84/16 "Про затвердження Положення про департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради", яким, в тому числі, визначено, що департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради виступає стороною по договорах оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, які були укладені до моменту прийняття цього рішення.
Згідно з пунктом 2.2 договору орендар вступає у строкове платне користування об'єктом оренди з дати підписання сторонами цього договору та акту приймання-передачі об'єкта оренди.
Відповідно до акта приймання-передачі об'єкта оренди від 23.08.2018 (арк.с.24) орендодавець передав, а орендар прийняв об'єкт оренди, зазначений у пункті 1.1 договору.
За змістом пункту 2.3 договору передача об'єкта оренди в оренду здійснюється за вартістю згідно з незалежною оцінкою, проведеною станом на 23.07.2018 на підставі акта приймання-передачі об'єкта оренди, підписаного балансоутримувачем, орендодавцем та орендарем.
У разі припинення цього договору об'єкт оренди повертається протягом 5 календарних днів з дати припинення цього договору (пункт 2.5 договору).
Відповідно до пункту 2.6 договору орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди за актом приймання-передачі об'єкта оренди, підписаним балансоутримувачем, орендодавцем та орендарем. Майно вважається поверненим з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі об'єкта оренди.
В пункті 2.7. договору передбачено, що обов'язок щодо складання акту приймання-передачі при передачі об'єкта в оренду покладається на балансоутримувача, а при поверненні об'єкта з оренди-на Орендаря.
Згідно з пунктом 3.1 договору розрахунок орендної плати здійснюється за методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального нерухомого майна, затвердженою міською радою.
За змістом пункту 3.2 договору розмір орендної плати відповідно до розрахунку орендної плати, що є невід'ємною частиною цього договору, становить 894,51 грн без ПДВ (базова за липень місяць 2018 року). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється згідно з чинним законодавством та в повному обсязі спрямовується орендарем на рахунок балансоутримувача. Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяця до останнього числа першого місяця оренди, починаючи з серпня місяця 2018 року. У платіжному дорученні обов'язково зазначається номер договору оренди, дату укладення та назву орендаря.
Пунктом 3.3 договору передбачено, що за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендну плату, яку спрямовує:
70% від загальної суми орендної плати у розмірі 626,16 грн - до загального фонду міського бюджету;
30% від загальної суми орендної плати у розмірі 268,35грн - на рахунок балансоутримувача об'єкта оренди.
За змістом пункту 3.4 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць.
Пунктом 3.5 договору, окрім іншого визначено, що орендна плата сплачується орендарем щомісяця у термін не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, і не залежить від наслідків господарської діяльності орендаря. Орендна плата сплачується орендарем за весь час фактичного використання об'єкта оренди до дати підписання акта приймання-передачі об'єкта оренди, включно.
Приписами пункту 3.8 договору визначено, що орендна плата перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України з урахуванням штрафних санкцій у співвідношенні, визначеному пунктом 3.3 цього договору.
За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з умовами цього договору та чинним законодавством України (пункт 9.1 договору).
Відповідно до пункту 9.2 договору за несвоєчасну сплату суми орендної плати орендар зобов'язаний сплатити пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від несплаченої суми орендної плати за кожен день прострочення платежу у співвідношенні, визначеному у пункті 3.3 цього договору.
У разі невиконання або порушення однією зі сторін умов цього договору та за інших підстав, передбачених законодавством, цей договір може бути розірвано достроково за погодженням сторін та/або на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду (пункт 9.8 договору).
Приписами пункту 12.5 договору визначено, що у випадку припинення дії цього договору орендна плата сплачується орендарем до дати фактичного повернення об'єкта оренди за актом приймання-передачі.
Цей договір діє з 23.08.2018 по 22.08.2019 включно (пункт 10.1 договору).
Між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради (правонаступником якого, відповідно до рішення Дніпровської міської ради №84/16 від 23.02.2022, є Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради) (далі - позивач, орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Желюк Людмилою Вікторівною (далі - відповідач, орендар) укладено додаткову угоду № 1 від 06.08.2019 до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 383-ДРА/18 від 23.08.2018 (арк.с.25), якою пункт 10.1 договору виклали у такій редакції:
“ 10.1 Цей договір діє з 23.08.2018 по 21.08.2021 включно».
Між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради (правонаступником якого, відповідно до рішення Дніпровської міської ради №84/16 від 23.02.2022, є Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради) (далі - позивач, орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Желюк Людмилою Вікторівною (далі - відповідач, орендар) укладено додаткову угоду № 2 від 21.01.2022 до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 383-ДРА/18 від 23.08.2018 (арк.с.28), Цією додатковою угодою було викладено договір оренди нерухомого майна № 383-ДРА/18 від 23.08.2018 у новій редакції, зокрема, пункт 10.1 договору виклали у такій редакції
“ 10.1 Цей договір діє з 21.01.2022 по 19.01.2027 включно».
Після закінчення терміну договору оренди Орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на переукладання договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюється за домовленістю Сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право Орендаря на переукладення договору припиняється (пункт 10.2 договору).
У разі відсутності протягом одного місяця заяви від Орендаря про переукладення договору оренди на новий термін після отримання листа від Орендодавця про закінчення терміну дії договору договір оренди, договір вважається припиненим з наслідками, передбаченими п. 5.5 цього договору (пункт 10.3 договору).
Дія цього договору відповідно до пункту 11.1 договору припиняється внаслідок:
- закінчення терміну, на який його було укладено;
- приватизації об'єкта оренди Орендарем (за участю Орендаря);
- відчуження власником об'єкта оренди;
- загибелі об'єкта оренди;
- дострокового розірвання договору за взаємною згодою Сторін або за рішенням суду;
- відкриття провадження по справі про банкрутство Орендаря;
- використання Орендарем об'єкта оренди не за призначенням, у тому числі у випадку незаконної передачі об'єкта оренди в суборенду;
- невнесення Орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд;
- відмови Орендаря від відшкодування витрат балансоутримувача щодо утримання і експлуатації будівлі;
- появи обставин, що виключають використання об'єкта оренди відповідно до цілей Орендаря;
- ліквідації юридичної особи, яка була Орендарем або Орендодавцем;
- в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.
В ході судового розгляду, відповідачем сплачено суму заборгованості у повному обсязі. На підтвердження оплати останній надав:
- платіжну інструкцію № 0.0.3891724495.1 від 18.09.2024 на суму 41 530,79 грн.;
- квитанції № 4554-2724-3322-3596 від 15.11.2024 на суму 4 843,91 грн та № 4530-2724-3417-9168 від 15.11.2024 на суму 7 544,31 грн.;
- лист від 15.01.2025, в якому зазначено, що платежі у сумі 7 544 грн, 4 843,91 грн, 41 530,79 здійснено по договору № 383-ДРА/18 від 23.08.2018.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 22.09.2023 по справі № 904/1672/23 позов задоволено. Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни на користь Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради суму основної заборгованості у розмірі 28 257,46 грн., пеню у розмірі 4247,19 грн. за договором оренди нерухомого майна № 383-ДРА/18 від 23.08.2018 за період з 01.10.2020 по 28.02.2023.
Рішення набрало законної сили 13.10.2023.
Позивач зазначає, що у зв'язку з порушенням відповідачем істотних умов договору щодо сплати орендних платежів просить суд розірвати спірний договір та усунути перешкоди в користуванні комунальним нерухомим майном шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення.
Задовольняючи позов Господарський суд зазначив, що систематичне, протягом дії договору, порушення відповідачем своїх зобов'язань щодо сплати орендних платежів, позивач, а відтак й територіальна громада позбавлені можливості своєчасно отримувати орендні платежі, на які сторона договору розраховувала під час його укладення, зазначені порушення є істотними, що є підставою для розірвання договору в судовому порядку.
На вимогу орендодавця, суд вважає за доцільне достроково розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 383-ДРА/18 від 23.08.2018 у зв'язку з порушенням істотних умов договору орендарем, а саме своєчасного та повного внесення орендної плати.
У зв'язку із розірванням договору та відсутністю в матеріалах справи акту приймання-передачі (повернення) нежитлового приміщення позивачу, суд також задовольнив і позовні вимоги в частині усунення перешкод в користуванні комунальним нерухомим майном, шляхом виселення Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни (ІПН НОМЕР_1 ) з одноповерхової будівлі гаражу літ.Б-1, поз. 1,2,3, загальною площею 75,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Дніпро, проспект Олександра Поля, 139А.
Колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з такими висновками господарського суду та зазначає наступне.
Предметом доказування у даній справі є обставини, пов'язані з укладенням договору оренди, строк дії договору, наявність підстав для стягнення орендної плати, неустойки та 3% річних; обставини, пов'язані з наявністю правових підстав для сплати відповідачем орендної плати за договором, наявність підстав для розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованого приміщення.
Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочин.
Згідно з приписами статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку; зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.
Частиною першою статті 173 Господарського кодексу України встановлено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених Господарським кодексом України, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (стаття 174 Господарського кодексу України).
В силу частин першої, четвертої статті 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.
Відповідно до частини першої статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною сьомою статті 179 Господарського кодексу України унормовано, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
За умовами частини першої статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).
Згідно з частиною першою статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
В силу частини шостої статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За умовами частин першої, п'ятої статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до частини третьої статті 285, частин першої та четвертої статті 286 Господарського кодексу України, орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Приписами частини першої статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до частини першої статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Статтею 525 Цивільного кодексу України обумовлено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.
Згідно зі статтею 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Умовами Договору (п. 10.1 ) встановлено, що Договір діє: з 21.01.2022 до 19.01.2027 включно.
Згідно з розрахунком заборгованості з орендної плати за договором оренди № 383 - ДРА/18 від 23.08.2018, пролонгованим додатковою угодою №2 від 21.01.2022, шляхом викладення договору в новій редакції, відповідач не виконує свої зобов'язання зі сплати орендної плати, у зв'язку з чим перед міським бюджетом утворилась заборгованість.
Відповідно до стану надходження орендної плати заборгованість відповідача перед міським бюджетом за період з 01.03.2023 по 30.06.2024 складала 39 016 грн.02 коп.
Як зазначалося вище, рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 22.09.2023 стягнуто заборгованість з орендної плати за цим самим договором оренди за період з 01.10.2020 по 28.02.2023, з чого можна зробити висновок, що відповідач систематично порушує умови договору оренди та здійснює сплату орендної плати вже після звернення позивачем до суду.
Щодо доводів скаржника про те, що прострочення оплати орендної плати припадає на період початку війни та в період воєнного стану з 01.03.2023 по 30.06.2024, то необхідно зазначити, що: по-перше, згідно Указу № 64/2022, підписаного президентом України «Про введення воєнного стану в Україні», воєнний стан був запроваджений з 5:30 24 лютого 2022 року. Поточна заборгованість з орендної плати виникла з 01.03.2023, тобто пізніше, ніж було введено воєнний стан. Крім того, попередня заборгованість з орендної плати, яка була стягнена на підставі рішення суду від 22.09.2023 виникла за період з 01.10.2020 по 28.02.2023, тобто до запровадження воєнного стану. До того ж, в дані періоди часу, рішення щодо звільнення від сплати орендної плати або ж її відстрочення, не приймалося, а тому орендна плата мала сплачуватися в повному обсязі, в терміни, передбачені договором оренди та згідно зі ст.17 Закону.
Щодо доводів скаржника про те, що в період з 01.03.2023 по 30.06.2024 всі департаменти міської ради переїхали зі своїх звичайних місць (проспект Яворницького, буд.75) до невідомих приміщень, та у зв'язку з цим, розрахунки неможливо було отримати, то апеляційний суд зауважує, що Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради не змінював свого місця знаходження.
Щодо того, що у лютому 2022 року відбулася зміна орендодавця з департаменту по роботі з активами ДМР на департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур ДМР та на підставі цього відбулася зміна реквізитів для сплати орендної плати, то колегія суддів зазначає, що сплата орендної плати здійснюється до загального фонду міського бюджету, а не на розрахунковий рахунок орендодавця (тобто - Департаменту), тому, банківські реквізити не були змінені.
Разом з тим, варто зазначити про те, що договори оренди укладаються не безпосередньо з міською радою, а зі структурним підрозділом міської ради, тобто, Департаментом, а 70 % орендної плати сплачується орендарем до загального фонду міського бюджету, тому розрахункові реквізити в договорі оренди не передбачені, у зв'язку з тим, що безпосередньо міська рада не є стороною по договорах оренди, до того ж, розрахункові реквізити містяться в загальному доступі на сайті Дніпровської міської ради та разом з тим, неодноразово надавалися орендодавцем (тобто, Позивачем) Апелянту (Відповідачу). Тому, твердження щодо зміни реквізитів та у зв'язку з цим неможливістю здійснення сплати орендної плати не відповідає дійсності.
У зв'язку з порушенням відповідачем істотних умов договору щодо сплати орендних платежів, позивач просить суд розірвати договір оренди нерухомого майна та усунути перешкоди в користуванні комунальним нерухомим майном шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення.
Згідно з частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до п. 9.8 договору, у разі невиконання або порушення однією зі сторін умов договору та з інших підстав, передбачених законодавством, договір може бути розірвано достроково за погодженням сторін та/або на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.
Як вбачається з матеріалів справи відповідач не виконав своє грошове зобов'язання, порушивши п. 5.2 договору, що містить обов'язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за весь час фактичного використання об'єкта оренди до дати підписання акту приймання-передачі об'єкта оренди включно.
З огляду на те, що внаслідок систематичного, протягом дії договору, порушення відповідачем своїх зобов'язань щодо сплати орендних платежів, позивач позбавлений можливості своєчасно отримувати орендні платежі, на які він розраховував під час укладення договору, зазначені порушення, слід вважати істотними, що є підставою для розірвання договору в судовому порядку.
Отже, суд першої інстанції правомірно задовольнив вимогу позивача про розірвання договору оренди № 383-ДРА/18 від 23.08.2018 у зв'язку з порушенням істотних умов договору орендарем, а саме своєчасного та повного внесення орендної плати.
Відповідно до п. 5.5 договору, орендар зобов'язаний у разі припинення договору протягом 5 календарних днів з дати припинення повернути об'єкт оренди за актом приймання-передачі, підписаним балансоутримувачем, орендодавцем та орендарем, у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди з вини орендаря. Один екземпляр такого акта приймання-передачі надається орендодавцю.
Згідно зі статтею 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Відповідно до частини першої статті 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
У зв'язку із розірванням договору та відсутністю в матеріалах справи акта приймання-передачі (повернення) нежитлового приміщення позивачу, обґрунтовано задоволено Господарським судом і позовні вимоги в частині усунення перешкод в користуванні комунальним нерухомим майном, шляхом виселення Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни (ІПН НОМЕР_1 ) з одноповерхової будівлі гаражу літ.Б-1, поз. 1,2,3, загальною площею 75,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Дніпро, проспект Олександра Поля, 139А.
З урахуванням викладеного, відповідачем належними та допустимими доказами не доведено обставин, якими він обґрунтовує апеляційну скаргу.
Звертаючись з апеляційною скаргою, відповідач не спростував висновків суду першої інстанції та не довів порушення ним норм процесуального права або неправильного застосування норм матеріального права, як необхідної передумови для скасування прийнятого ним рішення.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи встановлені обставини справи, зазначені положення законодавства, апеляційний господарський суд вбачає підстави, передбачені статтею 276 Господарського процесуального кодексу України, для залишення рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційної скарги без задоволення.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на апелянта.
Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282-284 ГПК України, суд,
Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.01.2025 у справі №904/3743/24 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.01.2025 у справі №904/3743/24 - залишити без змін.
Судові витрати Фізичної особи-підприємця Желюк Людмили Вікторівни за подання апеляційної скарги на рішення суду покласти на заявника апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови виготовлено і підписано 13.08.2025.
Головуючий суддя О.Г. Іванов
Суддя Ю.Б. Парусніков
Суддя О.В. Чус