23 липня 2025 року
м. Київ
справа № 161/8859/23
провадження № 61-10309св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,
Шиповича В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - заступник керівника Луцької окружної прокуратури Волинської області в інтересах держави в особі Боратинської сільської ради Луцького району Волинської області, Головного управління Держгеокадастру у Волинській області,
відповідач - ОСОБА_1 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу заступника керівника Волинської обласної прокуратури на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області, в складі судді Рудської С. М.,
від 22 квітня 2024 рокута постанову Волинського апеляційного суду, в складі колегії суддів: Киці С. І., Данилюк В. А., Шевчук Л. Я., від 25 червня 2024 року,
Короткий зміст позовних вимог
1. У травні 2023 року заступник керівника Луцької окружної прокуратури Волинської області, діючи в інтересах держави в особі Боратинської сільської ради Луцького району Волинської області (далі - Боратинська сільська рада), Головного управління Держгеокадастру у Волинській області (далі - ГУ Держгеокадастру у Волинській області), звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди, зобов'язання повернути в комунальну власність земельну ділянку.
2. Позов мотивований тим, що 07 березня 2007 року Боратинська сільська рада на підставі договору оренди водних об'єктів та земель водного фонду передала ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку, загальною площею 7,5523 га, в тому числі під водою 3,8537 га, та прибережною смугою - 3,6986 га, що знаходиться за адресою: с. Новостав, Луцького району, кадастровий номер: 0722880700:01:001:1098, строком на 10 років.
3. У 2010 та 2011 роках між сторонами правочину укладались додаткові угоди, предметом яких був перегляд розміру орендної плати.
4. Впродовж 2016, 2017, 2018 років відповідач не сплачував орендну плату за користування спірною земельною ділянкою, а строк дії договору оренди закінчився 27 червня 2017 року.
5. Однак 19 березня 2020 року Боратинська сільська рада прийняла рішення № 15/17, яким надано дозвіл ОСОБА_1 на продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки водного фонду.
6. 15 травня 2020 року між Боратинською сільською радою та
ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди, на підставі якої відповідачу продовжено оренду спірної земельної ділянки строком
на 10 років до 14 травня 2026 року, а також змінено розмір орендної плати.
7. Посилаючись на те, що додаткова угода до договору оренди укладена з порушенням порядку, визначеного статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а її пункт 2 порушує вимоги статті 288 Податкового кодексу України, прокурор просив суд:
- визнати недійсною додаткову угоду від 15 травня 2020 року до договору оренди водних об'єктів та земель водного фонду, укладеного 07 березня
2007 року між Боратинською сільською радою в особі сільського голови Яручика С. О. та ОСОБА_1 , зареєстрованого в книзі державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок 27 червня 2007 року за
№ 040707600007;
- скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером 0722880700:01:001:1098;
- зобов'язати ОСОБА_1 повернути земельну ділянку з кадастровим номером 0722880700:01:001:1098.
Короткий зміст судових рішень, ухвалених у справі
8. Ухвалою Луцького міськрайонного суду Волинської області від 02 жовтня 2023 року, на підставі пункту 2 частини першої статті 257 ЦПК України, позов залишено без розгляду.
9. Постановою Волинського апеляційного суду від 22 листопада 2023 року апеляційну скаргу прокурора задоволено. Ухвалу Луцького міськрайонного суду Волинської області від 02 жовтня 2023 року скасовано. Справу направлено до суду першої інстанції для продовження розгляду.
10. Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 22 квітня 2024 року, залишеним без змін постановою Волинського апеляційного суду
від 25 червня 2024 року, в задоволенні позову відмовлено.
11. Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції вважав, що саме по собі недотримання строку укладення додаткової угоди до договору оренди, без доведення фактів порушення, прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, не може бути підставою для втручання держави у право ОСОБА_1 на мирне володіння майном.
12. Погоджуючись із цим висновком, апеляційний суд вказав, саме по собі звернення орендаря до орендодавця із заявою про продовження терміну дії договору оренди після закінчення строку дії договору і не подання проєкту додаткової угоди, не спростовує факту наявності у відповідача переважного права на укладення (поновлення) договору оренди цієї земельної ділянки.
Крім того, укладенням додаткової угоди від 15 травня 2020 року не було порушено вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки переважне право на поновлення договору оренди зберігалось за орендарем і, у зв'язку із відсутністю претензій сторін договору щодо продовження правовідносин, між Боратинською сільською радою та
ОСОБА_1 правомірно були пролонговані договірні правовідносини.
13. Суди попередніх інстанцій не встановили фактів невиконання орендарем умов договору оренди в частині сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
14. У касаційній скарзі заступник керівника Волинської обласної прокуратури просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, ухваливши нове судове рішення про задоволення позову.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
15. У липні 2024 року заступник керівника Волинської обласної прокуратури подав касаційну скаргу на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 22 квітня 2024 року та постанову Волинського апеляційного суду
від 25 червня 2024 року.
16. Ухвалою Верховного Суду від 26 липня 2024 року відкрито касаційне провадження та витребувано із суду першої інстанції матеріали справи
№ 161/8859/23, які у серпні 2024 року надійшли до Верховного Суду.
17. Ухвалою Верховного Суду від 12 лютого 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п'яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
18. Підставою касаційного оскарження судових рішень прокурор зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду
від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц, від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18,
від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, у постановах Верховного Суду від 11 листопада 2022 року у справі № 920/350/20, від 31 травня 2022 року у справі № 910/465/21, від 09 лютого 2022 року у справі № 904/6872/20,
від 18 січня 2022 року у справі № 915/982/20, від 30 листопада 2021 року у справі № 910/15776/20, від 23 серпня 2023 року у справі № 910/605/20,
від 21 вересня 2022 року у справі № 926/2720/21, від 21 грудня 2021 року у справі № 910/3499/19, від 03 листопада 2021 року у справі № 910/7864/20,
від 03 лютого 2021 року у справі № 915/1003/20, від 27 лютого 2024 року у справі № 910/3967/23, від 15 травня 2024 року у справі № 909/694/23,
від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
19. Крім того, вказує на порушення судами норм процесуального права та наявність передбачених пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підстав для скасування оскаржених судових рішень (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
20. Касаційна скарга мотивована тим, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті
33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури.
21. Вказує, що якщо орендар у встановлені договором чи законодавством строки не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, це унеможливлює поновлення договору незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимог договору чи закону.
22. Звертає увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду про те, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність сукупності таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору
23. Наголошує, що право на поновлення договору оренди земельної ділянки відповідно до положень статті 33 Закону «Про оренду землі» має лише орендар, який належно виконує свої обов'язки, передбачені договором оренди.
24. Також посилається на недослідження апеляційним судом доказів щодо порушення відповідачем обумовленого договором обов'язку своєчасно сплачувати орендну плату.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
25. У серпні 2024 року ГУ Держгеокадастру у Волинській області подало пояснення, в яких просить задовольнити касаційну скаргу прокурора, погоджуючись із його доводами щодо незаконності оскаржених судових рішень.
26. У серпні 2024 року ОСОБА_1 подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити її без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін. Вважає, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону «Про оренду землі», не вимагається, оскільки суть поновлення оренди згідно з цією нормою полягає в тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець не заперечує у поновленні договору, зокрема, у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Вказує, що таке поновлення відбувається автоматично на тих же умовах, за фактом настання обставин, наведених у частині шостій статті 33 Закону «Про оренду землі», а тому формальне ненадсилання орендарем проєкту додаткової угоди не може бути підставою для відмови в поновленні договору оренди.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
27. Рішенням Боратинської сільської ради від 28 лютого 2006 року
№ 9/11 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, загальною площею 7,5523 га водного фонду, в тому числі під водою 3,8537 га, та прибережною смугою - 3,6986 га, яка знаходиться в с. Новостав в межах земель Боратинської сільської ради, ОСОБА_1 та передано в довгострокову оренду на 10 років.
28. 07 березня 2007 року між Боратинською сільською радою і
ОСОБА_1 укладений (підписаний) договір оренди водних об'єктів та земель водного фонду, який датований 26 січня 2006 року.
29. На виконання умов вказаного договору оренди, 14 березня 2007 року його сторонами складений акт приймання-передачі земельної ділянки, згідно з яким Боратинська сільська рада передала, а ОСОБА_1 прийняв в оренду на
10 років земельну ділянку, загальною площею 7,5523 га, за адресою:
с. Новостав, Луцького району, кадастровий номер: 0722880700:01:001:1098.
30. Вказаний договір оренди зареєстрований в книзі державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок 27 червня 2007 року за № 040707600007.
31. Згідно з пунктом 1.1. договору оренди, Боратинська сільська рада надала ОСОБА_1 в користування на умовах оренди для рибогосподарської діяльності земельну ділянку водного фонду, яка знаходиться на території Боратинської сільської ради Луцького району (в межах населеного пункту Новостав), з прибережними смугами терміном на 10 років.
32. У 2010 році та у 2011 року між сторонами договору оренди укладались додаткові угоди, предметом яких був перегляд розміру орендної плати.
33. 27 червня 2017 року строк дії договору оренди закінчився.
34. 17 березня 2020 року ОСОБА_1 подав до Боратинської сільської ради заяву про продовження строку дії договору оренди на 20 років.
35. Рішенням Боратинської сільської ради від 19 березня 2020 року
№ 15/17 ОСОБА_1 надано дозвіл на продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки водного фонду, кадастровий номер 0722880700:01:001:1098, загальною площею 7,5523 га, (водне плесо - 3,8537 га, прибережна смуга - 3,6986 га), яка знаходиться на території Боратинської сільської ради в с. Новостав Луцького р-ну Волинської обл., на 10 років (до травня 2026 року), на попередніх умовах. Доручено сільському голові укласти додаткову угоду з ОСОБА_1 .
36. 15 травня 2020 року між Боратинською сільською радою та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди, яка 04 червня 2020 року зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 36805351) (далі Додаткова угода). За умовами додаткової угоди сторони домовились внести зміни в пункт 1.1 договору оренди, виклавши його в наступній редакції: «Орендодавець надає Орендареві в користування на умовах оренди для рибогосподарської діяльності земельну ділянку водного фонду, кадастровий номер 0722880700:01:001:1098, загальною площею 7,5523 га, яка знаходиться на території Боратинської сільської ради (в межах с. Новостав), строком на 10 років (до «14» травня місяця 2026 року) згідно рішення сесії Боратинської сільської ради № 15/175 від 19.03.2020». Сторони також домовились змінити розмір орендної плати згідно та пункту
2.1. договору оренди викласти в такій редакції: «Орендна плата справляється виключно в грошовій формі і становить 3 804,19 грн. в тому числі: 800 грн за один гектар та 195 грн за один гектар водного плеса прибережної смуги в рік».
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
37. Згідно із частинами першою-другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
38. Відповідно до частин першої-другої, п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
39. Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
40. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
41. Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
42. Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
43. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття
13 Закону України «Про оренду землі»).
44. У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
45. Відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
46. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
47. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
48. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
49. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
50. Згідно з частинами шостою-восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
51. Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
52. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
53. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).
54. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
55. Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
56. У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
57. При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов'язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище
умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
58. Тобто виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме - частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
59. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п'ятою цієї статті необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
60. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18, на які прокурор посилався в касаційній скарзі.
61. У постанові від 31 серпня 2021 року в справі № 903/1030/19, яка також зазначена прокурором у касаційній скарзі, Велика Палата Верховного Суду не встановила підстав для відступу від висновку щодо застосування положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі
№ 313/350/16-ц, і вказала, що процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк.
Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало.
Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою.
Орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв'язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.
Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.
Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. […]
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов'язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк.
Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті
27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов'язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України).
62. Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій встановили, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки (27 червня 2017 року)
ОСОБА_1 не звертався до Боратинськоюї сільської ради з
листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі та не подавав відповідний проєкт додаткової угоди про таке поновлення.
63. Натомість, лише 17 березня 2020 року (тобто більш, ніж через два роки після закінчення строку дії договору оренди) ОСОБА_1 подав до Боратинської сільської ради заяву про продовження строку дії договору оренди на 20 років, на підставі якої рішенням Боратинської сільської ради
від 19 березня 2020 року № 15/17 відповідачу було надано дозвіл на продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки водного фонду, кадастровий номер 0722880700:01:001:1098, загальною площею 7,5523 га, і
15 травня 2020 року між Боратинською сільською радою та ОСОБА_1 укладено оспорювану прокурором додаткову угоду до договору оренди.
64. Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції помилково вважав, що саме по собі недотримання строку укладення додаткової угоди до Договору оренди, без існування фактів порушення, прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, не може бути підставою для втручання держави у право на мирне володіння майном.
65. Не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин, у зв'язку з чим апеляційний суд також дійшов помилкового висновку про те, що та обставина, що орендар звернувся до орендодавця із заявою про продовження терміну дії договору оренди після закінчення строку дії договору та не подав до заяви проекту додаткової угоди не спростовує факту наявності у відповідача переважного права на укладення (поновлення) договору оренди такої земельної ділянки.
66. Встановивши, що строк дії договору оренди землі від 07 березня
2007 року, сплив 27 червня 2017 року, орендар до закінчення дії договору не звернувся до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах, а додаткова угода укладена більш, ніж через два роки після закінчення дії договору оренди, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову прокурора.
67. Суди попередніх інстанцій на вказані обставини уваги не звернули, помилково вважали договір оренди землі від 27 червня 2017 року автоматично пролонгованим на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», у зв'язку з чим допустили неправильне застосування норм матеріального права, що є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного з ухваленням у нового рішення про задоволення позовних вимог.
68. Позовні вимоги про скасування державної реєстрації права оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку та зобов'язання її повернути є похідними від позовної вимоги про визнання недійсною додаткової угоди від 15 травня 2020 року, а тому також підлягають задоволенню.
69. Подібного висновку дійшов Верховний Суду у постановах від 20 жовтня 2021 року, від 14 лютого 2023 року у справі № 357/3131/21.
70. З огляду на вказане, доводи касаційної скарги прокурора знайшли своє підтвердження.
71. Посилання апеляційного суду в оскарженій постанові на висновки Верховного Суду викладені у постанові від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21 є помилковими з огляду на те, що у справі № 906/1314/21, на відміну від справи, яка переглядається, орендар з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк звернувся до сільської ради із листом-повідомленням до якого додав проєкт додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди.
72. ОСОБА_1 не позбавлений права отримати спірну земельну ділянку в оренду у встановленому законом порядку.
73. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
74. За змістом статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, що це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважаються неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
75. За змістом частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
76. Судові витрати у виді судового збору, сплачені прокурором за подання позовної заяви в розмірі 8 052 грн, апеляційних скарг в розмірі 14 762 грн та касаційної скарги в розмірі 16 104 грн (всього - 38 918 грн) підлягають стягненню з ОСОБА_1 на користь Волинської обласної прокуратури.
Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
1. Касаційну скаргу заступника керівника Волинської обласної прокуратури задовольнити.
2. Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 22 квітня 2024 року та постанову Волинського апеляційного суду від 25 червня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.
3. Визнати недійсною додаткову угоду від 15 травня 2020 року до договору оренди водних об'єктів та земель водного фонду, укладеного 07 березня
2007 року між Боратинською сільською радою в особі сільського голови ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , зареєстрованого в книзі державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок 27 червня 2007 року за № 040707600007.
4. Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку із кадастровим номером 0722880700:01:001:1098.
5. Зобов'язати ОСОБА_1 повернути Боратинській сільській раді земельну ділянку з кадастровим номером 0722880700:01:001:1098.
6. Стягнути з ОСОБА_1 на користь Волинської обласної прокуратури 38 918 грн (тридцять вісім тисяч дев'ятсот вісімнадцять) гривень на відшкодування судового збору сплаченого в судах першої, апеляційної та касаційної інстанцій.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Судді: Є. В. Синельников О. В. Білоконь О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Шипович