22 липня 2025 року
м. Київ
cправа № 917/1954/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий, Рогач Л.І., Случ О.В.
за участю секретаря судового засідання Амірханяна Р.К.
представники сторін в судове засідання не з'явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина»
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 23.04.2025
у справі № 917/1954/24
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина»
до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області
про визнання додаткової угоди укладеною,
Товариство з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» звернулось до Господарського суду Полтавської області з позовом до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 у редакції, викладеній позивачем.
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 05.02.2025 (суддя Сірош Д.М.) позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20.11.2012, укладену Ланнівською сільською радою (попередній орендодавець - Карлівська районна державна адміністрація) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» у редакції, наведеній у резолютивній частині рішення.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 (колегія суддів у складі: Лакіза В.В. - головуючий, Крестьянінов О.О., Мартюхіна Н.О.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким у позові відмовлено.
Судами встановлено, що 20.11.2012 між Карлівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» (орендар) (далі - ТОВ «Батьківщина») укладено договір оренди землі, зареєстрований у відділі Держземагенстві Карлівського району Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.12.2012 за №532160004002737.
Згідно з п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,2254 га, в тому числі: 3,2256 га ріллі (невитребувана земельна частка (пай)). Кадастровий номер: 5321681600:00:003:0299. Термін дії договору - 5 років.
17.12.2012 відповідно до акта приймання-передачі земельна ділянка передана в оренду позивачу.
Розпорядженням Карлівської районної державної адміністрації № 83 від 03.04.2017 поновлено дію договору оренди строком на 7 років.
14.07.2017 додатковою угодою до договору оренди від 20.11.2012 внесено зміни до пунктів 2, 5, 8, 9, 15 (уточнено предмет договору, НГО, строк дії договору, розмір оренди, цільове призначення земельної ділянки). Зокрема встановлено, що договір діє до 14.07.2024; після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.
Відповідно до п. 8 договору він діє до 14.07.2024, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Реєстрація права оренди земельної ділянки загальною площею 3,2256 га, розташованої у Полтавській області, Карлівський район, с/рада Климівська, кадастровий номер 5321681600:00:003:0299 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 31.10.2017, про що свідчить інформація з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 03.11.2017 №102554345 (номер запису 23174780 (спеціальний розділ) від 31.10.2017), дата закінчення дії договору 14.07.2024.
Згідно з п. 21 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 19, 22, 23, 50 Закону України «Про землеустрій», п.п. а п. 13 ч. 1 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» земельна ділянка з кадастровим номером 5321681600:00:003:0299 загальною площею 3,2254 га перейшла у розпорядження Ланнівської сільської ради.
Ланнівська територіальна громада утворена 27.04.2017 шляхом об'єднання Ланнівської та Нижньоланнівської сільських рад Карлівського району відповідно до Закону України «Про добровільне об'єднання територіальних громад».
07.08.2019 внаслідок добровільного приєднання до громади приєдналася Верхньоланнівська сільська рада. 19.07.2020, в результаті адміністративно-територіальної реформи та ліквідації Карлівського району, громада увійшла до складу новоутвореного Полтавського району Полтавської області. Рішенням сесії Ланнівської сільської ради №19 від 20.11.2020 Климівська сільська рада приєдналася до Ланнівської сільської ради.
Як вказує позивач, у визначеному законодавством та договором порядку і строки, ТОВ «Батьківщина» звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням вих.№48 від 28.05.2024 про поновлення договору оренди землі.
Відповідно до рішення №133 від 15.06.2023, ТОВ «Батьківщина» поновлено термін дії договору оренди на строк до 01.01.2025 та встановлено, що після закінчення даного строку ТОВ «Батьківщина» не має права поновлення договору на новий строк.
Позивач вважає таке рішення протиправним та незаконним, оскільки воно не відповідає нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України з урахуванням особливостей, встановлених «Земельним кодексом України» і Законом України «Про оренду землі». Вказує, що земельна ділянка відповідно до акта приймання-передачі передана в оренду відповідачу 17.12.2012 - в день підписання акта приймання-передачі. Умови щодо строку дії договору оренди землі передбачені у ст. 19 Закону України «Про оренду землі». Так, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Відповідно до пункту 34 договору дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Судом апеляційної інстанції також встановлено, що 30.05.2023 ТОВ «Батьківщина» звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням №05/23-4 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0299 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проект якої додало.
Рішенням Ланнівської сільської ради №133 від 15.06.2023 вирішено:
- поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2254 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0299, укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ «Батьківщина» на строк до 01.01.2025;
- встановлено, що після закінчення строку вищевказаного договору 01.01.2025 орендар - ТОВ «Батьківщина» не має права поновлення договору на новий строк;
- змінити орендодавця з «Карлівської РДА» на «Ланнівську сільську раду в особі сільського голови Удовиченка К.О.»
- замінити у договорі слова «державної власності» на «комунальної власності»
- встановити річну орендну плату у розмірі 8% нормативної грошової оцінки
- відмовити ТОВ «Батьківщина» у погодженні відступлення прав і обов'язків за Договором оренди землі на користь ТОВ «Агро-край».
ТОВ «Батьківщина» повторно звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням №48 від 28.05.2024 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0299 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проект якої додало.
Рішенням Ланнівської сільської ради №14 від 18.06.2024 «Про поновлення договору оренди землі» вирішено:
- поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2256 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0299 укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ «Батьківщина» на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню сільської ради №133);
- встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8% нормативної грошової оцінки.
Рішення було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільської ради.
Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд виходив з того, що позивач (орендар), який добросовісно виконує свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин. Орендар завчасно, в травні 2024 року звернувся до орендодавця з пропозицією щодо продовження строку договору. Протягом строку дії договору оренди землі він добросовісно виконував свої обов'язки, своєчасно сплачував орендну плату і станом на час звернення з цим позовом та розгляду справи, використовує земельну ділянку за призначенням. Орендодавець у місячний термін після закінчення строку договору не надіслав повідомлення про заперечення у продовженні договору оренди землі. Отже, поновлення договорів оренди землі в судовому порядку, у передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних правовідносин. З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позов про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 20.11.2012, є обґрунтованим та таким, що підлягає до задоволення. При цьому суд відхилив доводи відповідача та зазначив, що: позивачем, як орендарем, дотримано порядок, передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (чинній на момент укладення договору - 20.11.2012), для укладення договору оренди на новий строк, у той час, як відповідач, не висунувши заперечень проти цього, ухиляється від прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк; пункт 2 рішення сільської ради № 133 від 15.06.2023 про те, що відповідач не має права поновлення договору на новий строк суперечить вимогам ст. 33 Закону України "Про оренду землі"; у відзиві на позов відповідач не посилався на неналежне виконання позивачем умов договору в частині сплати орендної плати, як на підставу для відмови в поновленні договору оренди землі; статус земельної ділянки площею 3,2256 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0299, яка належить до категорії землі сільськогосподарського призначення колективної власності, а саме невитребувана частка (пай), ніяким чином не передбачає припинення дії договору оренди землі від 20.11.2012 з підстав наведених у відзиві на позовну заяву від 21.11.2024.
Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та постановляючи нове - про відмову в позові, суд апеляційної інстанції зазначив, що посилання позивача на те, що відповідачем не було у строк надано йому відповідь на його лист-повідомлення, не відповідає дійсності; позивачу рішенням Ланнівської сільської ради №133 від 15.06.2023 було продовжено строк дії договору оренди землі від 20.11.2012 до 01.01.2025, про що було також зазначено і в рішенні Ланнівської сільської ради №14 від 18.06.2024, ТОВ «Батьківщина» було обізнане про закінчення строку договору оренди земельної ділянки площею 3,2256 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0299 саме 01.01.2025, разом з тим із відповідним листом-повідомленням та проектом додаткової угоди до відповідача у 30-денний строк до закінчення дії договору, не звернулося; станом на момент звернення позивача до суду із позовною заявою у даній справі, у останнього не було підстав вважати, що відповідач відмовив в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 із якою вони звернулися до нього листом-повідомленням №48 від 28.05.2024. Разом з тим, станом на 01.01.2025 договір оренди землі від 20.11.2012 вважається припиненим; відповідач двічі отримавши додаткову угоду вказував у своїх рішеннях про збільшення орендної плати із 7% до 8%, однак, позивач жодним чином не відреагував на запропоновані зміни умов договору. Таким чином, умови додаткової угоди щодо розміру орендної плати сторонами погоджені так і не були, оскільки позивач продовжив сплачувати річну орендну плату у розмірі визначеному 7% нормативної грошової оцінки до 14.07.2024, не зважаючи на рішення Ланнівської сільської ради. Вказане свідчить про не досягнення згоди щодо однієї з істотних умов відповідного договору. Також суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідач 21.01.2025 надав до суду клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових письмових пояснень та документів. При цьому відповідач вказав, що ним уже був направлений відзив на позовну заяву, однак до даного відзиву не були долучені документи, що мають істотне значення та на які було наявне посилання. Тобто, з боку відповідача вчинялись дії відповідно до норм процесуального права, а залишаючи таке клопотання відповідача без розгляду, суд першої інстанції діяв з надмірним формалізмом, що і призвело до обмеження обсягу дослідження обставин справи і як наслідок прийняття помилкового висновку про задоволення позовних вимог.
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.
В обґрунтування своїх вимог посилається на те, що ним як орендарем, дотримано порядок, передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (чинній на момент укладення договору), для укладення договору оренди на новий строк, у той час, як відповідач, не висунувши заперечень проти цього ухиляється від прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Наполягає на тому, він є орендарем, який добросовісно виконує свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин. При цьому орендар завчасно, в травні місяці 2024 року звернувся до орендодавця з пропозицією щодо продовження строку договору; протягом строку дії договору оренди землі орендар добросовісно виконував свої обов'язки, своєчасно сплачував орендну плату, і на даний час використовує земельну ділянку за призначенням, своєчасно сплачує орендну плату за землю. У той час, орендодавець у місячний термін після закінчення строку договору не надіслав жодного повідомлення про заперечення у продовженні договору оренди землі, не повернув сплачену орендну плату як безпідставну. Щодо рішення №133 від 15.06.2023, то позивач наполягає на його протиправності і незаконності, оскільки не відповідає нормам права, а саме Закону України «Про оренду землі». Рішенням №14 від 18.06.2024 «Про поновлення договору оренди землі площею 3,2256 га з ТОВ «Батьківщина» повторно наголошено на змісті попереднього рішення. Вказане рішення також не відповідає вимогам Закону «Про оренду землі» (на момент укладення договору) та суперечить діючому договору, тобто є незаконними.
Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, саме - судом апеляційної інстанції не враховано висновків: щодо алгоритму дій, визначених у ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 та постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17; щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц; щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ, викладених у постановах у справі №910/5179/20 та у справі № 3190/34/17.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.04.2025 (колегія суддів у складі: Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.) відкрито провадження за касаційною скаргою ТОВ «Батьківщина» з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено її до розгляду на 22.07.2025 та надано строк на подання відзиву на неї до 08.07.2025.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від відповідача надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому він просить постанову апеляційного господарського суду залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
У зв'язку з відпусткою судді Волковицької Н.О. 21.07.2025 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 917/1954/24, за результатами якого для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: Могил С.К. - головуючий, Краснов Є.В., Случ О.В.
У зв'язку з відпусткою судді Краснова Є.В. 22.07.2025 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 917/1954/24, за результатами якого для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: Могил С.К. - головуючий, Рогач Л.І., Случ О.В.
Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного, а також рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла таких висновків.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.
Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).
Зміст правовідносин з метою з'ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 року у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)
При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов'язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб'єктний склад спірних правовідносин (види суб'єктів, які є сторонами спору) й об'єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.
На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об'єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб'єктним і об'єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб'єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов'язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
Так скаржник посилається на те, що судом апеляційної інстанції не враховано висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №903/1030/19, №594/376/17-ц, № 159/5756/18 та постанові Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.
Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
За змістом ст. 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що ч.ч. 5 та 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.
За загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у ч. 6 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Отже, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції ст. 33) тепер регулюється ст. 126-1 Земельного кодексу України.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях ст. 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У постановах Верховного Суду у справах №910/5179/20 та № 3190/34/17 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
Аналізуючи наявність підстав для продовження договірних правовідносин між сторонами, Суд зазначає таке.
Як встановлено судом апеляційної інстанції, 30.05.2023 ТОВ «Батьківщина» звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням №05/23-4 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0299 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало.
Рішенням Ланнівської сільської ради №133 від 15.06.2023 вирішено: поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2254 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0299, укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ «Батьківщина» на строк до 01.01.2025; встановлено, що після закінчення строку вищевказаного договору 01.01.2025 орендар - ТОВ «Батьківщина» не має права поновлення договору на новий строк; змінити орендодавця з «Карлівської РДА» на «Ланнівську сільську раду в особі сільського голови Удовиченка К.О»; замінити у договорі слова «державної власності» на «комунальної власності»; встановити річну орендну плату у розмірі 8% нормативної грошової оцінки; відмовити ТОВ «Батьківщина» у погодженні відступлення прав і обов'язків за Договором оренди землі на користь ТОВ «Агро-край».
ТОВ «Батьківщина» повторно звернулося до Ланнівської сільської ради з листом-повідомленням №48 від 28.05.2024 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0299 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проект якої додало.
Рішенням Ланнівської сільської ради №14 від 18.06.2024 «Про поновлення договору оренди землі» вирішено: поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2256 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0299 укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ «Батьківщина» на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню сільської ради №133); встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8% нормативної грошової оцінки.
Рішення було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Ланнівської сільської ради, чим спростовуються посилання позивача на те, що відповідачем не було надано йому відповідь на його лист-повідомлення.
Відповідно до п. 10 договору оренди землі від 20.11.2012, обчислення розміру орендної плати здійснюється за земельні ділянки державної власності з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими КМУ формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Пункт 12 даного договору передбачає, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки або у разі:- зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін або зменшення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації , визначених законодавством; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до додаткової угоди від 14.07.2017 «Про поновлення договору оренди землі від 20.11.12 року» вбачається, що пунктом 2.3. передбачено викласти в такій редакції п.9 « 9. Орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки у грошовій формі в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки землі в рік».
Як вбачається, відповідач двічі отримавши додаткову угоду вказував у своїх рішеннях про збільшення орендної плати із 7% до 8%, однак, позивач жодним чином не відреагував на запропоновані зміни умов договору.
Вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині, зокрема, збільшення розміру орендної плати, що є його законним правом.
Тобто позивач скористався правом на поновлення спірного договору оренди, а відповідний орган місцевого самоврядування прийняв рішення про поновлення договору на інших умовах, що вказує на те, що сторони не погодили терміни такого строку та розмір орендної плати, які є істотними умовами договору, щодо яких має бути згода.
У контексті правової позиції, сформульованої Верховним Судом у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, вказане виключає можливість задоволення позовних вимог.
Умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає можливість поновлення договору оренди землі.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про відмову в позові з підстав недосягнення сторонами домовленості щодо розміру орендної плати та строку дії договору.
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (ч.ч. 1 та 2 ст. 300 ГПК України). Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц вказала, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд касаційної інстанції ґрунтується на висновках, які зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. У цій справі Верховний Суд дійшов висновку, що скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків суду апеляційної інстанції.
За змістом п. 1 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до положень ст. 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених ст. 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Оскільки в ході касаційного розгляду не було виявлено неправильного застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та порушень норм процесуального права в межах підстав касаційного оскарження, то і підстав для скасування оскаржуваного судового рішення у касаційному провадженні також не має, у зв'язку з чим касаційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржена постанова апеляційного господарського суду підлягає залишенню без змін.
Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржене судове рішення, судові витрати, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на заявника касаційної скарги.
Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Батьківщина» залишити без задоволення.
Постанову Східного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 у справі № 917/1954/24 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя Могил С.К.
Судді: Рогач Л.І.
Случ О.В.