01 липня 2025 року
м. Київ
cправа № 916/2869/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Одеської області від 18.07.2024 (суддя Погребна К. Ф.)
і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.03.2025 (головуючий суддя Діброва Г. І., судді Принцевська Н. М., Ярош А. І.)
у справі № 916/2869/22
за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Сервіс", 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Лідер-Парк" і 3) Товариства з обмеженою відповідальністю "Одесабуд",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Державна інспекція архітектури та містобудування України,
про припинення права, розірвання договорів оренди землі та зобов'язання повернути земельні ділянки,
(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Костюк О. В., представники позивача - Асташенкова О. І., відповідача-1 - Нікішев О. В. та відповідача-2 - Бойко І. О.)
Короткий зміст позовних вимог
1. Заступник керівника Одеської обласної прокуратури (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Одеської міської ради (далі - Позивач, Міськрада) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Сервіс", (далі - Відповідач-1, ТОВ "Спорт-Сервіс") Товариства з обмеженою відповідальністю "Лідер-Парк", (далі - Відповідач-2, ТОВ "Лідер-Парк") Товариства з обмеженою відповідальністю "Одесабуд" (далі - Відповідач-3, ТОВ "Одесабуд") та до Державної архітектурно-будівельної інспекції України, в якому (з урахуванням заяви про залишення частини позовних вимог без розгляду) просив суд:
- припинити право на виконання будівельних робіт на підставі дозволу на виконання будівельних робіт щодо об'єкту, що за класом наслідків (відповідальності) належить об'єктів із наслідками (CC3) від 19.08.2021 № ІУ013210722347, виданого ТОВ "Одесабуд", ТОВ "Лідер-Парк" та ТОВ "Спорт-Сервіс" (далі - дозвіл на виконання будівельних робіт);
- розірвати договір оренди земельної ділянки площею 0,6000 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, бульвар Лідерсівський, 7, кадастровий номер 5110137500:29:005:0035 (далі - земельна ділянка площею 0,6000 га), укладений 11.03.2002 між Міськрадою та ТОВ "Спорт-Сервіс", зареєстрований в реєстрі за № 565/42, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис № 31125542 від 08.04.2019, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1808077451101 (далі - договір оренди від 11.03.2002);
- зобов'язати ТОВ "Спорт-Сервіс" повернути Міськраді земельну ділянку площею 0,6000 га в стані на день укладення договору оренди від 11.03.2002;
- розірвати договір оренди земельної ділянки площею 0,0724 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, бульвар Лідерсівський, 9, кадастровий номер 5110137500:29:005:0034, укладений 31.10.2019 між Міськрадою та ТОВ "Лідер-Парк", зареєстрований в реєстрі за № 678, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис № 33945088 від 31.10.2019, реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 1950710551101;
- зобов'язати ТОВ "Лідер-Парк" повернути Міськраді земельну ділянку площею 0,0724 га в стані на день укладення договору оренди землі.
2. Позов мотивований істотним порушенням ТОВ "Спорт-Сервіс" та ТОВ "Лідер-Парк" умов договорів оренди від 11.03.2002 та від 30.10.2019, а саме, незаконною забудовою земельних ділянок площею 0,6000 га та 0,0724 га поза волею їх власника - міської ради.
Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень
3. 18.07.2024 рішенням Господарського суду Одеської області, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.03.2025, у задоволенні позову відмовлено.
4. Господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що здійсненню відповідачами забудови земельних ділянок слугувала та передувала активна участь в такому процесі органів влади, у тому числі і Міськради, і перш ніж розпочати нове будівництво на спірних земельних ділянках, відповідачі отримали у встановленому законом порядку відповідну дозвільну на це документацію.
5. Також суди вказали на те, що Прокурором не надано до матеріалів цієї справи жодних належних та допустимих доказів, які б свідчили про використання відповідачами земельних ділянок не за цільовим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто, всупереч земельному законодавству України, та (або) доказів того, що будівництво здійснюється відповідачами з порушенням державних будівельних стандартів, норм і правил.
Касаційна скарга
6. Не погодившись із прийнятими рішеннями, Прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою у якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову у повному обсязі.
Узагальнені доводи касаційної скарги
7. В обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що оскаржувані судові рішення ухвалені з порушенням норм процесуального права, зокрема статей 2, 13, 74, 86, 236, 238 ГПК України, та неправильним застосуванням норм матеріального права, зокрема, статті 193 Господарського кодексу України, статей 526, 530, 610, 611, 612, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", без урахування висновків щодо застосування вищевказаних норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, постановах Верховного Суду від 12.05.2021 у справі № 922/3527/19, від 21.02.2023 у справі № 922/3112/20, від 21.02.2025 у справі № 906/1537/23, від 04.02.2025 у справі № 916/3679/23 (щодо порушення зобов'язань за договором оренди землі в частині умов використання земельної ділянки).
8. Також скаржник зазначає, що судами попередніх інстанцій не враховані правові висновки Верховного Суду щодо застосування принципу "легітимних очікувань", що викладені у постановах Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 580/1300/22 та від 13.02.2024 у справі № 914/2585/21(914/799/23), у яких Суд виснував, що легітимні очікування не можна ототожнювати із сподіваннями, що виникають на підставі особистого сприйняття або помилкової оцінки певних обставин чи норм права (законодавства); не можуть виникати легітимні очікування, якщо існує реальний спір щодо правильного тлумачення та застосування національного законодавства; обов'язковою умовою, за наявності якої певне сподівання (вимога) особи набуває ознак легітимного очікування є те, що таке очікування (вимога) має належне правове підґрунтя, тобто наявне достатнє джерело для відповідного очікування (вимоги).
9. Прокурор доводить, що умови договорів оренди землі від 11.03.2002 та 31.10.2019, поза розумним сумнівом свідчать про те, що земельні ділянки були надані в оренду з метою виключно обслуговування та експлуатації (у тому числі реконструкції) об'єктів нерухомого майна, що належать відповідачам, а не здійснення нового будівництва.
Позиція інших учасників справи
10. ТОВ "Спорт-Сервіс" у письмових поясненнях на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, наголошуючи на їх законності та обґрунтованості.
11. Відповідач-1 зазначає, що розміщення на спірних земельних ділянках об'єкта будівництва "будівництво готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром" відповідає їх видам цільового призначення, а також затвердженому Міськрадою Генеральному плану м. Одеси та Плану зонування м. Одеси.
12. Також Відповідач-1 стверджує, що містобудівні умови та обмеження як комплекс планувальних та архітектурних вимог не містять вимог щодо порядку дотримання замовником будівництва умов договору оренди земельної ділянки, на якій він має намір розмістити об'єкт будівництва, зокрема, щодо вказаного в договорі виду використання земельної ділянки.
13. ТОВ "Спорт-Сервіс" вважає, що в результаті задоволення поданого Прокурором позову у цій справі права територіальної громади м. Одеси щодо спірних земельних ділянок не відновляться, а навпаки будуть порушені, оскільки це не припинить природнє користування підприємствами ними з одного боку, а з іншого це звільнить їх від обов'язків орендарів таких ділянок у т.ч. і щодо сплати орендної плати, що призведе до втрати бюджетом м. Одеси грошових коштів, що в умовах запровадженого в Державі воєнного стану є неприпустимим.
14. Відповідач-1 доводить, що набуте право на здійснення будівництва в результаті проведення державними органами законодавчо встановлених процедур, а звідти відповідальність (у тому числі у вигляді розірвання договорів оренди та, як наслідок, зобов'язання повернути земельні ділянки міській раді в стані на день укладення цих договорів) за вказані процедури не може покладатися на відповідачів, які розраховували на їх належність та легітимність.
Стислий виклад обставин справи, установлених судами попередніх інстанцій
15. Рішенням Міськради від 28.12.2001 № 3066-ХХІІІ вилучено з користування ДСК "ЧМП" земельну ділянку площею 0,400 га (за її згодою); затверджено проект відведення земельної ділянки, який є додатком № 1 до рішення; надано ТОВ "Спорт-Сервіс" земельну ділянку, загальною площею 0,600 га (код згідно Українського класифікатору цільового використання землі - 1.12.7. - землі фізичної культури та спорту), в тому числі: земельну ділянку, площею 0,200 га, із земель міста; земельну ділянку, площею 0,400 га, із земель ДСК "ЧМП", за адресою: м. Одеса, Приморський район, Лідерсовський бульвар, 7, у тимчасове довгострокове користування, на умовах оренди, терміном на 49 років, для експлуатації та обслуговування будинку адміністративно-побутового призначення та тенісних кортів.
16. 11.03.2002 між Міськрадою (орендодавець) та ТОВ "Спорт-Сервіс" (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 20.03.2002 за № 565/42, відповідно до умов якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Міськради від 28.12.2001 № 3066-ХХІІІ, надає, а орендар приймає у строкове платне володіння і користування земельну ділянку площею 6000 кв.м, що знаходиться у м. Одесі в Приморському районі, Лідерсовський бульвар, під номером сім, згідно плану земельної ділянки (додаток № 1), який є невід'ємною частиною договору. Зазначена земельна ділянка, загальною площею 6000 кв.м: земельна ділянка 2000 кв.м. - із земель міста, земельна ділянка площею 4000 кв.м - із земель ДСК "ЧМП", надається у володіння і користування орендаря, терміном на 49 років (до 28.12.2050), для експлуатації та обслуговування будинку адміністративно-побутового призначення та тенісних кортів.
17. Відповідно до пункту 1.3. договору оренди від 11.03.2002 зміна цільового призначення та використання зазначеної земельної ділянки можлива тільки на підставі відповідного рішення Позивача.
18. Підпунктами 3.1.1., 3.1.3. договору оренди від 11.03.2002 визначено, що орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 1.2. цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
19. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (пункт 6.2. договору оренди від 11.03.2002).
20. Виконавчим комітетом Міськради 08.08.2006 видано ТОВ "Спорт-Сервіс" свідоцтво про право власності на об'єкт, який розташований за адресою: м. Одеса, Лідерсівський бульвар, 7, та який в цілому складається з будівель літ. "А", літ. "Б", загальною площею 337,7 кв.м., навісу літ. "В", відображених у технічному паспорті від 14.07.2005. Також в матеріалах справи міститься витяг від 16.08.2006 № 11563100 про реєстрацію за ТОВ "Спорт-Сервіс" права власності на нерухоме майно - нежитлові будівлі спортивного комплексу, за адресою: м. Одеса, Лідерсівський бульвар, 7.
21. Крім того, рішенням Міськради від 31.07.2019 № 5049-VІІ затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер 5110137500:29:005:0034) площею 0,0724 га (категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови) за адресою: м. Одеса, Лідерсівський бульвар, 9; надано ТОВ "Лідер-Парк" вказану земельну ділянку в оренду на 20 років, цільове призначення - В.03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання - для реконструкції та подальшої експлуатації і обслуговування адміністративної будівлі; затверджено проект договору оренди землі між Одеською міською радою та ТОВ "Лідер-Парк".
22. 31.10.2019 між Міськрадою (орендодавець) та ТОВ "Лідер-Парк" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно умов якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради від 31.07.2019 № 5049-VІІ, передає, а орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку площею 0,0724 га, місце розташування: м. Одеса, бульвар Лідерсовський, 9. Земельна ділянка площею 0,0724 га у тому числі по угіддях: - капітальна одноповерхова - 0,0327 га; - під проїздами, проходами та площадками - 0,0397 га.
23. Відповідно до пункту 2.2. договору оренди від 31.10.2019 на земельній ділянці розташовано об'єкт нерухомого майна, реєстраційний номер об'єкта: 240867651101, що належить орендодавцю, державна реєстрація права власності проведена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.12.2013, номер запису: 3827457, на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, № 14538343 від 13.12.2013 Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області.
24. Пунктом 3.1. договору оренди від 31.10.2019 визначено, що договір укладено на 20 років, для реконструкції та подальшої експлуатації і обслуговування адміністративної будівлі.
25. Підпунктами 9.1.1., 9.1.3. договору оренди від 31.10.2019 визначено, що орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1. цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
26. Умовами пункту 12.3 договору оренди від 31.10.2019 оренди передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
27. Земельна ділянка площею 0,6000 га (кадастровий номер 5110137500:29:005:0035), що перебуває в оренді ТОВ "Спорт-Сервіс", межує з земельною ділянкою площею 0,0724 га (кадастровий номер 5110137500:29:005:0034), що перебуває в оренді ТОВ "Лідер-Парк".
28. В подальшому, наказом Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 22.06.2020 № 01-06/178 за замовленням ТОВ "Спорт-Сервіс" та ТОВ "Лідер-Парк" затверджені містобудівні умови та обмежень для проектування будівництва "Будівництво готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром, в межах земельних ділянок, які знаходяться в оренді, за рахунок знесення об'єктів нерухомості, які знаходяться у власності за адресою: м. Одеса, Приморський район, Лідерсівський бульвар, 7 та Лідерсівський бульвар, 9, та благоустроєм прилеглої території".
29. З вищевказаних містобудівних умов і обмежень вбачається, що для їх отримання ТОВ "Спорт-Сервіс" та ТОВ "Лідер-Парк" надали до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, зокрема, копії вищевказаних договорів оренди земельних ділянок, свідоцтва про право власності, витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Державного земельного кадастру.
30. 21.08.2021 ДАБІ України надано дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013210722347, відповідного до якого:
- замовники: ТОВ "Спорт-Сервіс", ТОВ "Лідер-Парк", а також ТОВ "Одесабуд";
- генпідрядник: ТОВ "Наяда-Сервіс";
- найменування будівництва: "Будівництво готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром, в межах земельних ділянок, які знаходяться в оренді, за рахунок знесення об'єктів нерухомості, які знаходяться у власності за адресою: м. Одеса, Приморський район, Лідерсівський бульвар, 7 та Лідерсівський бульвар, 9, та благоустроєм прилеглої території";
- місце розташування об'єкта: м. Одеса, бульвар Лідерсівський, 7, 9;
- вид будівництва: Нове будівництво;
- клас наслідків: СС3.
31. Відповідно до висновку експертів судової земельно-технічної експертизи від 30.12.2023 № 23-4273, на земельних ділянках площею 0,6000 га та площею 0,0724 га відсутні об'єкти нерухомості, які належать на праві власності ТОВ "Спорт-Сервіс" та ТОВ "Лідер-Парк", для експлуатації та обслуговування, а також для реконструкції та обслуговування яких ним були надані ці землі, натомість, там розташований незавершений будівництвом об'єкт - "Будівництво готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром, в межах земельних ділянок, які знаходяться в оренді, за рахунок знесення об'єктів нерухомості, які знаходяться у власності за адресою: м. Одеса, Приморський район, Лідерсівський бульвар, 7 та Лідерсівський бульвар, 9, та благоустроєм прилеглої території".
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
32. Відповідно до частини другої статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами для виникнення прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.
33. За змістом положень статей 626, 627, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
34. За загальними умовами виконання зобов'язання, що містяться у статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
35. Положення статті 525 ЦК України встановлюють загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов'язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами статті 629 ЦК України щодо обов'язковості договору для виконання сторонами.
36. Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
37. Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
38. Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
39. Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
40. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
41. Відповідно до положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
42. У статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Відповідно до частини другої статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.
43. Згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.
44. Підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки визначені Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України "Про оренду землі".
45. Відповідно до частини четвертої статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
46. Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
47. Відповідно до пункту "ґ" частини першої статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
48. Отже, дострокове розірвання договору оренди можливе, зокрема, на вимогу однієї із сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором. При цьому окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням.
49. Суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позову зазначили, що здійснення відповідачами будівництва готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром, в межах земельних ділянок, які знаходяться в оренді, не порушує приписи статті 38 Земельного кодексу України та жодним чином не свідчить про використання земельних ділянок всупереч містобудівній документації та (або) договорів оренди.
50. Однак, колегія суддів суду касаційної інстанції вважає наведені висновки судів попередніх інстанцій передчасними виходячи з такого.
51. Як встановлено судами попередніх інстанцій, рішенням Міськради від 28.12.2001 № 3066-XXIII затверджено проект відведення земельної ділянки, який є додатком № 1 до рішення; надано ТОВ "Спорт-Сервіс" земельну ділянку, загальною площею 0,600 га (код згідно Українського класифікатору цільового використання землі - 1.12.7. - землі фізичної культури та спорту), у тому числі: земельну ділянку, площею 0,200 га, із земель міста; земельну ділянку, площею 0,400 га, із земель ДСК "ЧМП", за адресою: м. Одеса, Приморський район, Лідерсовський бульвар, 7, у тимчасове довгострокове користування, на умовах оренди, терміном на 49 років, для експлуатації та обслуговування будинку адміністративно-побутового призначення та тенісних кортів.
52. Вказане цільове призначення земельної ділянки також визначено в пункті 1.2 спірного договору оренди земельної ділянки від 11.03.2002.
53. Відповідно до пункту 1.3. договору оренди від 11.03.2002 зміна цільового призначення та використання зазначеної земельної ділянки можлива тільки на підставі відповідного рішення Позивача.
54. Підпунктами 3.1.1., 3.1.3. договору оренди від 11.03.2002 визначено, що орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 1.2. цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
55. Отже, вказаним рішенням Міськради та укладеним на його підставі договором земельна ділянка надавалась ТОВ "Спорт-Сервіс" саме для вказаної мети, тобто - для експлуатації та обслуговування будинку адміністративно-побутового призначення та тенісних кортів.
56. Також господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням Міськради від 31.07.2019 № 5049-VІІ затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер 5110137500:29:005:0034) площею 0,0724 га (категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови) за адресою: м. Одеса, Лідерсівський бульвар, 9; надано ТОВ "Лідер-Парк" вказану земельну ділянку в оренду на 20 років, цільове призначення - В.03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання - для реконструкції та подальшої експлуатації і обслуговування адміністративної будівлі; затверджено проект договору оренди землі між Одеською міською радою та ТОВ "Лідер-Парк".
57. 31.10.2019 між Міськрадою (орендодавець) та ТОВ "Лідер-Парк" (орендар) укладений договір оренди вищезазначеної земельної ділянки.
58. Пунктами 3.1 та 5.1 договору оренди від 31.10.2019 визначено, що земельна ділянка передається в оренду орендарю для реконструкції та подальшої експлуатації і обслуговування адміністративної будівлі.
59. Підпунктами 9.1.1., 9.1.3. договору оренди від 31.10.2019 визначено, що орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1. цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
60. Отже, вказаним рішенням Міськради та укладеним на його підставі договором земельна ділянка надавалась ТОВ "Лідер-Парк" саме для вказаної мети, тобто - для реконструкції та подальшої експлуатації і обслуговування адміністративної будівлі.
61. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, на яку посилається скаржник, сформульовано такі висновки: "72. Зі змісту наведених вище норм слідує, що за договором оренди землі (зобов'язанням з визначеним строком виконання (дії) обов'язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов'язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).
73. Обов'язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.
75. Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред'явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов'язку виконувати зобов'язання щодо цільового використання земельної ділянки)".
62. Відповідно до правової позиції, викладеній у постанові Верховного Суду у постанові від 07.09.2021 у справі № 910/597/18, використання орендарем земельної ділянки має відповідати проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішенню органу місцевого самоврядування, на підставі якого укладено договір оренди земельної ділянки, в іншому випадку з урахуванням обставин справи таке використання землі є нецільовим використанням земельної ділянки.
63. У свою чергу, у справі № 910/2653/21 вирішувався спір про розірвання договору на право тимчасового довгострокового користування земельною ділянкою, припинення права користування земельною ділянкою та повернення земельної ділянки. За обставинами цієї справи земельна ділянка надавалась для обслуговування та експлуатації виробничої бази, натомість відповідач фактично використовував її для будівництва багатоквартирних житлових будинків. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, Верховний Суд у постанові від 19.10.2022 сформулював висновок про те, що під метою надання земельної ділянки слід розуміти вид використання земельної ділянки, зазначений у рішенні компетентного органу державної влади чи місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у користування чи передачу у власність, із урахуванням цільового призначення земельної ділянки. При цьому направляючи справу на новий розгляд, суд касаційної інстанції виходив з того, що суди попередніх інстанцій не дослідили умови спірного договору оренди в їх сукупності та не встановили істотні обставини справи щодо виконання і дотримання відповідачем умов вказаного договору.
64. У справі № 916/3679/23 розглядались вимоги, у тому числі, про розірвання договору оренди землі з підстав порушення умов договору оренди землі, яка відводилася в оренду виключно для експлуатації та обслуговування існуючих об'єктів нерухомого майна. При цьому судами попередніх інстанцій встановлено знищення вказаних об'єктів нерухомого майна і вчинення відповідачем дій щодо нового будівництва інших об'єктів нерухомого майна. За наслідком перегляду судових рішень судів попередніх інстанцій Верховний Суд направив справу на новий розгляд до місцевого господарського суду і зауважив, що для правильного вирішення спору необхідно було перевірити та встановити фактичні обставини щодо використання орендарем земельної ділянки у відповідності до умов договору.
65. У справі № 906/1537/23 спірні правовідносини стосувались розірвання договору оренди землі. Позовні вимоги обґрунтуванні тим, що відповідач на спірній земельній ділянці комунальної власності здійснив самочинне будівництво за відсутності згоди власника земельної ділянки.
Приймаючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що міська рада в особі відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури і відділу Державного архітектурно-будівельного контролю фактично надала згоду на здійснення відповідачем відповідного будівництва.
В межах розгляду цієї справи Верховний Суд у постанові від 12.02.2025, скасовуючи судові рішення попередніх інстанцій та направляючи справу на новий розгляд до місцевого господарського суду зауважив, що суди не взяли до уваги умови укладеного між сторонами договору оренди землі стосовно того, що зведення у встановленому законом порядку будівель і споруд на орендованій земельній ділянці є можливим лише за наявності згоди орендодавця.
66. При цьому у справах № 916/3679/23 та № 906/1537/23 відповідні висновки суду касаційної інстанції зроблені за наявності містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, а у справі № 910/2653/21 крім містобудівних умов також був наявний дозвіл на виконання будівельних робіт.
67. Отже, суд касаційної інстанції у вказаних справах фактично виходив з того, що наявність містобудівної документації не дозволяє використовувати земельну ділянку для іншої мети, ніж вказано у договорах оренди.
68. Однак суди попередніх інстанцій зазначеного не врахували та не проаналізували умови договорів оренди землі, що стосуються прав і обов'язків його сторін, умов використання орендованих земельних ділянок, а також підстав для припинення дії таких договорів шляхом їх розірвання.
69. Звертаючись до суду з даним позовом Прокурор наголошував, що істотним порушенням відповідачами умов договорів у розумінні частини другої статті 651 ЦК України є здійснення відповідачами забудови земельних ділянок поза волею їх власника - Міськради.
70. Надаючи оцінку цим твердженням, суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідачі отримали необхідні проектні та дозвільні документи відповідних органів, у тому числі згоду позивача - Міськради (в особі її виконавчого органу Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради) на здійснення будівельних робіт на земельних ділянках.
71. Відповідно до частини четвертої статті 300 ГПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
72. У контексті наведеного колегія суддів звертається до висновків Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладених у постанові від 17.04.2025 у справі № 910/127/21 (прийнятої після подання касаційної скарги).
73. Так, у справі № 910/127/21 вирішувався спір про припинення права постійного користування земельними ділянками та, як наслідок, повернення їх власникові з приведенням в придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірні земельні ділянки надавались у постійне користування для експлуатації та обслуговування бази відпочинку та оздоровлення, проте відповідач здійснює будівництво житлово-рекреаційного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового та спортивно-оздоровчого призначення на спірних земельних ділянках, які для цього не відводилися, та без згоди власника земельної ділянки. При цьому судами попередніх інстанцій встановлено, що у відповідача наявні містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки і дозвіл на виконання будівельних робіт.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 17.04.2025 у справі № 910/127/21 виснував, що містобудівне законодавство встановлює вимоги до будівництва, спрямовані на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів (преамбула Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"), наприклад, спрямовані на захист довкілля, дотримання санітарних норм, безпечне для оточуючих будівництво, розвиток інженерної та дорожньо-транспортної інфраструктури, дотримання режимів використання історичних ареалів тощо. Як містобудівні умови, так і дозвіл на будівництво підтверджують, що майбутнє будівництво не порушуватиме містобудівне законодавство, але не свідчить про те, що воно відповідатиме земельному законодавству. Отже, отримання містобудівних умов та дозволу на будівництва, які видаються спеціально уповноваженим органом містобудування та архітектури, не замінює рішення власника земельної ділянки про надання згоди на її забудову.
74. Крім того, у справі № 910/5079/23 розглядались вимоги про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки з приведенням її у придатний до використання стан. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що земельна ділянка надавалася під реконструкцію бази відпочинку і благоустрій скверу, натомість відповідач на підставі розробленої документації із реконструкції бази відпочинку здійснює нове будівництво котеджного містечка.
Місцевий господарський суд в задоволенні позову відмовив, погодившись, зокрема, із позицією відповідача стосовно того, що земельна ділянка використовується орендарем за цільовим призначенням, а будівельні роботи з реконструкції бази відпочинку сімейного типу відповідають нормам законодавства України в сфері будівництва.
Апеляційний суд позовні вимоги задовольнив, посилаючись, зокрема, на доведення прокурором обставин використання відповідачем земельної ділянки із порушенням її цільового призначення. Встановив здійснення відповідачем будівництва нового об'єкта на земельній ділянці (котеджного містечка) замість реконструкції існуючого об'єкта - бази відпочинку, а також невідповідність розробленої відповідачем документації Державним будівельним нормам.
Здійснивши касаційне провадження Верховний Суд (постанова від 29.04.2025; частина четверта статті 300 ГПК України) погодився з висновком апеляційного суду про те, що з огляду на встановлені обставини щодо відсутності на земельній ділянці будівель, що існували до початку проведення відповідачем будівництва, а також наявність недобудованих об'єктів орієнтація та планування яких відрізняється від проєктної документації, та вважав обґрунтованим висновок апеляційного суду про здійснення відповідачем нового будівництва та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, оскільки під будівництво котеджного містечка вона власником не виділялася.
75. Вищевикладеним спростовуються протилежні висновки судів першої і апеляційної інстанцій.
76. Отже, місцевий і апеляційний господарські суди, зосередившись лише на дослідженні питання використання відповідачами спірних земельних ділянок за цільовим призначенням, не дослідили наявність підстав для застосування до спірних правовідносин норм частини другої статті 651 ЦК України з огляду на умови спірних договорів у їх сукупності, у зв'язку з чим не з'ясували суттєві обставини цієї справи та не встановили належним чином наявність (або ж відсутність) підстав для задоволення вимог про розірвання спірних договорів та похідних вимог, заявлених у справі.
77. У свою чергу, доводи ТОВ "Спорт-Сервіс", які викладені у письмових поясненнях, не спростовують обставин недослідження судами вищезазначених обставин і не можуть бути підставою для залишення без змін оскаржуваних судових рішень.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
78. Пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
79. За таких обставин, відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості з'ясувати дійсні обставини справи перешкоджає прийняттю рішення по суті справи, тому постановлені судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
80. Під час нового розгляду справи судам слід урахувати наведене у цій постанові, дослідити умови спірних договорів в їх сукупності, встановити істотні обставини справи щодо виконання і дотримання відповідачами умов вказаних договорів та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
Розподіл судових витрат
81. Оскільки справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат відповідно до статті 129 ГПК України судом не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
1. Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.03.2025 і рішення Господарського суду Одеської області від 18.07.2024 у справі № 916/2869/22 скасувати.
3. Справу № 916/2869/22 направити на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий О. В. Случ
Судді Н. О. Волковицька
С. К. Могил