Справа № 372/120/25
Провадження № 2-655/25
18 липня 2025 року Обухівський районний суд Київської області у складі:
головуючого судді Проць Т.В.
при секретарі Лимаренко О.О.
за участю представника позивача ОСОБА_1
представника відповідача Леонової Ю.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Обухівського районного суду Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Новий Дім Квартал», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «РУБІКОН-ДЕВЕЛОПМЕНТ» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, стягнення коштів, -
В січні 2025 року ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 звернувся до Обухівського районного суду Київської області з вказаним позовом, в якому просив розірвати договір № 96 К-81 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 04.10.2021 року та стягнути з ТОВ «Новий Дім Квартал» сплачені грошові кошти по даному договору в розмірі 829 200 грн., інфляційні втрати в розмірі в розмірі 417 301,72 грн., компенсацію за порушення умов договору в розмірі 36% від суми договору, що складає 298 512 грн. та судові витрати. В обґрунтування заявлених вимог вказав, що 04.10.2021 року сторони уклали договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 . Однак, після 24.02.2022 року будь-які будівельні роботи щодо будівництва житлового масиву «Квартал Парковий» в м. Обухів, зупинились. Згодом, на офіційному сайті ТОВ «Новий Дім Квартал» повідомило про зміну власника своїх корпоративних прав. Новим забудовником житлового масиву «Квартал Парковий» став ТОВ «РУБІКОН-ДЕВЕЛОПМЕНТ». Зазначає, що продавець зобов'язався створити (побудувати) та ввести в експлуатацію Пусковий комплекс, складовою частиною якого є квартира, майнові права, на яку придбав позивач, до кінця 2 кварталу 2023 року. Станом на 28.12.2024 року ТОВ «Новий Дім Квартал» та його власник ТОВ «РУБІКОН-ДЕВЕЛОПМЕНТ» порушили запланований термін введення будинку в експлуатацію, внаслідок чого позивач позбавлений можливості отримати у власність нерухоме майно, за яке сплатив кошти в повному обсязі. Позивач вважає, що відповідач не забезпечив отримання позивачем завершеної будівництвом житлової квартири площею 69,1 кв.м. у строки, які сам відповідач визначив та вніс до оспорюваного договору, а тому наявні всі підстави для задоволення позовних вимог.
Ухвалою судді від 10.01.2025 року вказану позовну заяву залишено без руху та надано строк для усунення недоліків.
14.01.2025 року представник позивача - Стельникович С.А. усунув недоліки позову.
Ухвалою судді від 20.01.2025 року вказану позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання.
10.02.2025 року через систему «Електронний суд» представник відповідача - Новосьолов Є.І. подав відзив на позовну заяву, в якому вказав, що ТОВ «Новий Дім Квартал» не відмовляється від виконання зобов'язань за договором і продовжує здійснення будівництва об'єкту, а перенесення строків введення об'єкту в експлуатацію сталося не з вини відповідача, а з обставин непереборної сили. Зазначає, що позивач не звертався до ТОВ «Новий Дім Квартал» з пропозицією розірвати оспорюваний договір купівлі-продажу майнових прав. Підстав для одностороннього розірвання договору наразі позивач не має, оскільки відповідач не порушував умов договору щодо строків передачі майнових прав і не затримував передачі майнових прав. Зауважив, що вимоги щодо нарахування та стягнення інфляційного збільшення за період з 04.10.2021 року по 28.12.2024 року у розмірі 417 301,72 грн. є необґрунтованими та не підлягають задоволенню.
Ухвалою суду від 15.04.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав з підстав зазначених у позові. Пояснив, що ОСОБА_2 та відповідач 04.10.2021 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав на квариру згідно якого продавець продав, а покупець купив майнові права на об'єкт нерухомого майна - двокімнатну квартиру проєктний номер 81в 3-1 секції на 3-му поверсі загальною проєктною площею 69,1 кв.м.. Позивачем було повністю сплачено суму договору в розмірі 829200 грн.. Однак відповідач з лютого 2022 року фактично не здійснює обумовлене договором будівництво, на час розгляду справи квартира не побудована. Вказані обставини порушують права позивача, тому його представник просить позовні вимоги задвольнити.
Представник відповідача ОСОБА_3 в судовому засіданні у задоволенні позовних вимог просила відмовити, пояснила, що стороною відповідача не оспорюється ні укладення 04.10.2021 року договору №96-К-81 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, ні внесення позивачем обумовленої договором загальної суми договору в повному обсязі. Разом з тим, просила прийняти до уваги, що після повномасштабного вторгнення в лютому 2022 року виконання взятих на себе зобов'язань за укладеним сторонми договором ускладнилось не зважаючи на відсутності на території Обухівського району активних воєнних дій. На разі будівництво триває, а зазначені в договорі строки створення пускового комплеку, складовою частиною якого є кварира визначені як 2-й квартал 2023 року є орієнтовними. Заперечила перехід прав забудовника до третьої особи у справі. Просила врахувати відсутність підстав для розірвання договору, а також те, що стягнення коштів на користь позивача за даним позовом призведе до негативних наслідків як для забудовника так і для інших інвесторів.
Представник третьої особи Товариства з обмеженою відповідальністю «РУБІКОН-ДЕВЕЛОПМЕНТ» до суду не з"явився, про час розгляду справи був повідомлений належним чином. Заяв, клопотань суду не подав.
Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи та всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенні з наступних підстав.
Судом встановлено, що 04.10.2021 року ТОВ «Новий Дім Квартал» та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .
Пунктом 2.2 вказаного договору сторони погодили об'єктом нерухомого майна, майнові права на який передається - 2-кімнатна квартира, проектний номер АДРЕСА_2 , в 3-й секції на 3-му поверсі, загальна проектна площа 69,1 кв.м., що розташована в четвертому пусковому комплексі Об'єкту капітального будівництва (друга черга будівництва).
Згідно п.3.1 оспорюваного правочину загальна сума договору становить 829 200 грн.
Як вбачається з платіжних доручень ОСОБА_2 здійснив оплату за договором № 96 К-81 в повному обсязі: 04.10.2021 року - 529200 грн., 04.10.2021 року - 200000 грн., 04.10.2021 року - 100000 грн..
Відповідно до п.4.1 майнові права на об'єкт нерухомого майна за цим договором закріплюються за покупцем з моменту здійснення останнім 100% оплати вартості майнових прав згідно Розділу 3 вказаного договору.
Пунктом 5.1.1 сторони погодили створення (побудову) та введення в експлуатацію Пускового комплексу, складовою частиною якого є квартира, майнові права на яку є предметом даного договору, до кінця 2-го кварталу 2023 року.
Згідно п.7.2 Договір може бути припинений у випадках, встановлених Договором та у випадках, встановлених законодавством України.
Листом ТОВ «Новий Дім Квартал» від 12.04.2024 року за № 12/04-27/24 ОСОБА_2 повідомлено про зміну власника корпоративних прав та вказано, що з осені 2023 року будівельні роботи на ЖК «Парковий Квартал» було відновлено. Лист містив прохання про звернення до офісу для укладення додаткової угоди щодо здійснення доплат, оскільки опосередкована вартість спорудження житла збільшилась на 40%, яке позивачем залишено поза увагою.
Щодо позховних вимог про розірвання договору та стягнення внесеної за договором оплати.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Об'єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов'язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). Цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина перша статті 14 ЦК України).
Цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов'язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України). Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і не договірних зобов'язань.
Згідно з статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов'язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків (стаття 612 ЦК України).
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку;(3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов'язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Згідно із частиною третьою статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до частин другої, третьої, четвертої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюються або припиняються з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Аналіз зазначених норм матеріального свідчить про те, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядок його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором.
У постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 727/898/19 зазначено, що односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов'язків.
Розділом 7 Договору пердбачена можливість його розірвання у випадках, встановлених Договором та у випадках, встановлених законодавством України.
Так пунктом 8.8 Договору передбачено, що у випадку розірвання Договору з ініціативи покупця, крім випадку, що передбачений п.6.2 даного Договору, повернення сплачених коштів за Договором здійснюється протягом 30 банківських днів з моменту повторної реалізації майнових прав на квартиру, але не пізніше 6-ти місяців з моменту розірвання данного Договору, за виключенням 15 відсотків від суми коштів, що повертаються.
Аналіз вказаного пункту свідчить про те, що покупець наділений правом на розірвання договору.
Матеріали справи не містять доказів того, що об'єкт інвестування був створений (побудований), а тому ОСОБА_2 реалізував своє право, передбачене Договором на розірвання договору, звернувшись до суду з відповідним позовом.
Встановивши, що умовами договору передбачено право на одностороннє розірвання договору за ініціативою покупця, і позивач скористався цим правом, суд доходить висновку про наявність підстав для розірвання договору кпівлі-продажу майнових прав та стягнення сплачених за вказаним договором коштів
Доводи представника відповідача про відсутність підстав для розірвання договору з огляду на відсутність прострочення виконання зобов'язання суд відхиляє.
Крім того, суд вважає необгрунтованими доводи представника відповідача про те, що 15 відсотків від суми сплаченої за договором у разі його розірвання повинно вираховуватись із сплаченої позивачем суми, з огляду на таке.
У Постанові Верховного Суду від 12.10.2023 року справа №308/3956/15-ц зазначено, що цивільно-правова відповідальність це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов'язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов'язку нового додаткового.
За частиною третьою статті 509 ЦК України зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.
Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.
Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі.
З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.
Водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов'язків у правовідносинах.
Такі висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-79гс19).
На переконання суду, визначене п.8.8. Договору положення, не має компесанторний характер, адже підставою для вирахування є не порушення майбутнім покупцем зобов'язання, а відмова від укладення основого договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.
Щодо позовних вимог про стягнення інфляційних втрат.
За змістом положень частини першої статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
У статті 625 ЦК України передбачено відповідальність за порушення грошового зобов'язання.
Так, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом
За змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входить до складу грошового зобов'язання та є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов'язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.
Передбачена статтею 625 ЦК України відповідальність застосовується до правовідносин зобов'язального характеру, які виникають з приводу грошових зобов'язань.
В силу положень статей 524, 533-535, 625 ЦК України грошовим є зобов'язання, яке виражається в грошових одиницях України (грошовому еквіваленті в іноземній валюті), тобто будь-яке зобов'язання зі сплати коштів.
Таким чином, грошовим зобов'язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана сплатити гроші на користь другої сторони (кредитора), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Підставою застосування відповідальності, передбаченої частиною другою статті 625 ЦК України, є прострочення боржником виконання грошового зобов'язання.
Тобто порушенням грошового зобов'язання є невиконання боржником обов'язку сплатити грошові кошти.
Натомість, стягнення оплати за договором не є наслідком порушення грошового зобов'язання, оскільки відповідні дії вчиняються не на виконання взятих на себе грошових зобов'язань, а з інших підстав - повернення коштів за невиконані роботи. За своєю суттю обов'язок щодо повернення грошових коштів, отриманих як оплата, не можна розцінювати як грошове зобов'язання.
Крім того, обов'язок щодо створення (побудови) об'єкта будівництва не є грошовим зобов'язанням.
Врахувавши зазначене, суд дійшов висновку, про відмову у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача інфляційних втрат за договором купівлі-продажу майнових прав на квариру № 96 К -81 від 04 жовтня 2021 року.
Щодо стягнення компенсації за порушення умов договору в розмірі 36% від суми договору
Так, п.6.2. договору купівлі-продажу майнових прав сторони визначили, що у випадку затримки передачі майнових прав на вищевказану квартиру Покупцю понад 6 місяців останній вправі розірвати даний Договір в односторонньому порядку. При цьому продавець зобов'язаний повернути покупцеві протягом 30 банківських днів грошові кошти, отримані ним за даним Договором, а також виплатити компенсацію у вигляді 36% від суми Договору та неустойки в розмірі 0,01% від суми фактично сплачених покупцем продавця грошових коштів за кожен день такого прострочення, але не більше ніж 5 % від загальної суми договору.
Порядок передачі майнових прав обумовлено сторонами в розділі 4 Договору, зокрема п.4.2 згідно якого після отримання продавцем документів про введення в експлуатацію пускового комплексу, що засвідчує відповідність об'єкта проєктній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, продавець здійснює передачу майнових прав на об'єкт нерухомого майна покупцю шляхом підписання акту. Акт підписується сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати прийняття пускового комплексу до експлуатації та здійснення покупцем оплати 100% ціни Договору.
З аналізу наведенного положення Договору вбачається, що ним регулюється передача майнових прав позивачу уже після введення в експлуатацію пускового комплексу, а тому посилання позивача на вказаний пункт як підставу для стягнення заявленої у позові компенсації за встановлених у справі обставин є безпідставним.
Крім того, суд зважаючи на правовідносини між сторонами, вважає безпідставним посилання позивача на ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки між стронами укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, а не про виконання робіт.
Проаналізвавши встановлені в ході рзгляду обставини, суд також не вбачає підстав для застосування при розгляді справи і положень ч.2 ст.13 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про часткову підставність позову та вважає за доцільне розірвати договір № 96 К-81 від 04 жовтня 2021 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Новий Дім Квартал» та ОСОБА_2 і стягнути з Товариства з обмеженою відповідальності «Новий дім Квартал» на користь ОСОБА_2 829200 грн. внесеної за договором оплати.
При цьому доводи представника відповідача, що відповідач не відмовляється від виконання зобов'язань за договором і продовжує здійснювати будівництво на зміст висновків суду не впливає та підставності вимог позову в частині задоволеній судом не спростовує.
Згідно ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись ст.12, 13, 76-81, 89, 141, 258, 259, 263,268, 352, 354 ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_2 задовольнити частково.
Розірвати договір № 96 К-81 від 04 жовтня 2021 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Новий Дім Квартал» та ОСОБА_2 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальності «Новий дім Квартал» на користь ОСОБА_2 829200 грн. внесеної за договором оплати та 9503 грн. 20 коп. сплаченого судового збору, а всього стягнути 838 703 грн. 20 коп.
В задоволенні іншої частини позову відмовити.
Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги, а в разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено та підписано 25 липня 2025 року.
Суддя Т.В. Проць