79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
"14" липня 2025 р. Справа №926/2156/24
Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді О.С. Скрипчук
суддів Н.М. Кравчук О.І. Матущака,
розглянувши у письмовому провадженні матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» б/н від 19.03.2025 (вх. № 01-05/778/25 від 19.03.20258)
на рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.02.2025 (повний текст рішення складено 06.03.2025, м. Чернівці, суддя М.І. Ніколаєв)
у справі № 926/2156/24
за позовом Чернівецької міської ради, м. Чернівці
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн», м. Чернівці
про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 211 827,85 грн,
Чернівецька міська рада звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю, площею 0,4099 га, кадастровий номер 7310136300:22:002:0237, що знаходиться по АДРЕСА_1 за період з 16.11.2021 по 14.11.2023 у сумі 211 827, 85 грн.
Позов обґрунтований тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» є власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, що перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Чернівці. Правовстановлюючі документи на земельну ділянку у відповідача відсутні, орендну плату за період з 16.11.2021 по 14.11.2023 товариство не сплачувало, у зв'язку з чим Чернівецька міська рада звернулась з даним позовом до суду.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 27.02.2025 позов задоволено. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» на користь Чернівецької міської ради безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою без належних на те правових підстав в сумі 211 827,85 грн та 3 177,42 грн судового збору.
Судом першої інстанції з матеріалів справи встановлено, що відповідач в період з 16.11.2021 по 14.11.2023 використовував спірну земельну ділянку, яка перебуває у комунальній власності, без належних правових підстав та без укладення договору оренди землі.
Факт користування відповідачем спірною земельною ділянкою підтверджується сформованою 05.11.2023 Інформаційною довідкою №354552439 щодо Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкту нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 за ТОВ «Цецино Скайлайн» 14.11.2018 зареєстровано право власності на будівлю літ. Л загальною площею 412,30 кв.м.
Таким чином, на переконання місцевого господарського суду, Чернівецька міська рада, як власник спірної земельної ділянки, мала обґрунтовані сподівання на отримання орендної плати за використання спірної земельної ділянки, однак не змогла їх реалізувати внаслідок відсутності між сторонами відносин щодо її використання в порядку, встановленому законом.
Враховуючи вищевикладене, перевіривши розрахунок позивача, суд першої інстанції дійшов висновку, що з відповідача слід стягнути безпідставно збережені кошти за користування спірною земельною ділянкою в сумі 211 827,85 грн, з яких 11 816,76 грн за період з 16.11.2021 по 31.12.2021, 99 909,78 грн за період з 01.01.2022 по 31.12.2022 та 100 101,31 грн за період з 01.01.2023 по 14.11.2023.
Не погодившись з даним рішенням суду Товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» звернулось до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою б/н від 19.03.2025 (вх. № 01-05/778/25 від 19.03.20258) в якій просить скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.02.2025 у справі №926/2156/24, прийняти постанову, якою в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.
Апелянт зазначає, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» вживало всіх заходів щодо оформлення права власності на земельну ділянку у зв'язку із набуттям права власності на нерухоме майно, сплачувало земельний податок за неї, тощо. Відповідач вчиняв усі необхідні дії з метою набуття у власність спірної земельної ділянки (оплата земельного податку, авансового внеску, придбання земельної ділянки, підписання договору, тощо). Обставини зволікання або ухилення Товариства щодо укладення договору купівлі-продажу землі, зловживання своїми правами, у період з 16.11.2021 по 14.11.2023, судом першої інстанції не встановлено, матеріали справи не містять, позивачем такі обставини не наведені.
На переконання скаржника, місцевий суд не надав даним обставинам належної правової оцінки, не звернув належної уваги на те, що у даних спірних правовідносинах право користування земельною ділянкою вирішувалось у порядку її викупу, а не оформлення користування на умовах оренди, помилково, враховуючи фактичні обставини цієї справи, застосував норму ст.1212 ЦК України до спірних правовідносин та дійшов до неправильного висновку про задоволення позову, у зв'язку з чим рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню.
Разом з тим, апелянт вказує, що на час набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» у власність нерухомого майна по АДРЕСА_1 було зареєстровано право оренди землі за ОСОБА_1., про що свідчить наданий позивачем витяг ДЗК HB-7302852932018 від 07.11.2018.
Чернівецька міська рада подала до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Чернівецької області без змін.
Відзив на апеляційну скаргу мотивований тим, що апеляційна скарга є необґрунтованою та висновків місцевого господарського суду не спростовує.
В подальшому, 17.04.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» подало відповідь на відзив на апеляційну скаргу.
За вимогами частини тринадцятої статті 8 Господарського процесуального кодексу України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожній фізичній або юридичній особі гарантується право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи.
Розумність строків є одним із основоположних засад (принципів) господарського судочинства відповідно до п.10 ч.3 ст.2 ГПК України.
Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте, розумним вважається строк, який необхідний для вирішення справи у відповідності до вимог матеріального та процесуального законів.
При цьому, Європейський Суд з прав людини зазначає, що розумність тривалості провадження повинна визначатися з огляду на обставини справи та з урахуванням таких критеріїв: складність справи, поведінка заявника та відповідних органів влади, а також ступінь важливості предмета спору для заявника (рішення Європейського Суду з прав людини у справах Савенкова проти України, №4469/07, від 02.05.2013, Папазова та інші проти України, №№32849/05, 20796/06, 14347/07 та 40760/07 від 15.03.2012).
Відповідно до п. 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Розглянувши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.
Рішенням 33 сесії V скликання Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715 затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях та визнано таким, що втратило чинність з 01.01.2009 рішення 19 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 30.08.2007 №391 «Про затвердження положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях».
Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-7302852932018 від 07.11.2018 земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1, площею 0,4099 га з кадастровим номером 7310136300:22:002:0237 відноситься до комунальної власності, цільове призначення: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, власник Чернівецька міська рада, відомості про оренду, суборенду - орендар Томюк Ю.І. (а.с. 9).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 05.11.2023, номер інформаційної довідки 354552439 щодо об'єкта нерухомого майна за ТОВ «Цецино Скайлайн» 14.11.2018 зареєстровано право власності на будівлю літ. Л загальною площею 412,30 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 (а.с. 138).
19.11.2018 ТОВ «Цецино Скайлайн» звернулося до Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради з заявою про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, що підлягає продажу за адресою АДРЕСА_1, кадастровий номер 7310136300:22:002:0237.
Рішенням 66 сесії VII скликання Чернівецької міської ради від 22.12.2018 №1595 вирішено затвердити перелік земельних ділянок несільськогосподарського призначення, щодо яких проводитиметься експертна грошова оцінка з метою продажу власникам нерухомого майна, що розташоване на них, згідно з додатком (а.с. 11).
В переліку земельних ділянок несільськогосподарського призначення, щодо яких проводитиметься експертна грошова оцінка з метою продажу власникам об'єктів нерухомого майна, що розташоване на них (додаток до вищевказаного рішення) на підставі заяви ТОВ «Цецино Скайлайн» зазначено земельну ділянку по АДРЕСА_1 з кадастровим № 7310136300:22:002:0237 (а.с.13,14).
Рішенням 3 сесії VIII скликання від 26.02.2021 №118 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Чернівці, розроблену державним підприємством «Український державний науково-дослідний інститут проектування міст «Дніпромісто» імені Ю.М. Білоконя», яку введено в дію з 01.01.2022. (пункт 1 та 2 рішення)
Вказане рішення, як нормативний акт, доведено до відома населення серед іншого і шляхом опублікування на офіційному веб-сайті Чернівецької міської ради http://chemivtsv.eu/portal/1154.
Доказів оскарження чи скасування рішення Чернівецької міської ради про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Чернівці відповідачем не подано, докази протилежного у матеріалах справи відсутні.
22.09.2022 між Чернівецькою міською радою (Продавець) та ТОВ «Цецино Скайлайн» (покупець) укладено договір №14 про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, згідно пункту 1 якого покупець на підставі рішення 66 сесії Чернівецької міської ради VII скликання від 22.12.2018 №1595 зобов'язується сплатити протягом п'ятнадцяти календарних днів з дня укладання цього договору авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки по АДРЕСА_1, площею 0,4099гa, кадастровий номер 7310136300:22:002:0237, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (а.с. 34).
Пунктом 4 вищевказаного договору передбачено, що сума авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, вказаної в пункті 1 цього договору становить 343024,80 грн, що складає 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно платіжного доручення №526 від 30.09.2022 ТОВ «Цецино Скайлайн» перерахувало Чернівецькій міській раді авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки по АДРЕСА_1, площею 0,4099 га, кадастровий номер 7310136300:22:002:0237 у сумі 343 024,80 грн (а.с. 36).
15.11.2023 між Чернівецькою міською радою (продавець) та ТОВ «Цецино Скайлайн» укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, згідно якого продавець на підставі рішення 66 сесії Чернівецької міської ради VII скликання від 22.12.2018 №1595 передає у власність - продає із земель комунальної власності, що належить на праві власності Чернівецькій міській територіальній громаді і знаходяться у віданні та розпорядженні Чернівецької міської ради, а покупець набуває у власність - купує земельну ділянку площею 0,4099 га, за визначеними в Державному земельному кадастрі зовнішніми межами, кадастровий номер якої: 7310136300:22:002:0237, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності - 2604142973060 (пункт 1.1. договору) (а.с.16).
Пунктом 2.2. вищевказаного договору передбачено, що за взаємною згодою сторін ціна продажу земельної ділянки за цим договором становить 2 327 822,00 грн без ПДВ.
Кошти в розмірі 1984797,20 грн покупець сплатив до нотаріального посвідчення цього договору на рахунок продавця (пункт 2.3. договору).
Згідно пункту 2.4. вищевказаного договору, відповідно до договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки від 29.09.2022 №14 покупцем сплачено кошти у розмірі 343 024,80 грн, які є частиною сплати повної вартості ціни земельної ділянки, зазначеної в п.2.2. цього договору, що підтверджується платіжними дорученнями №526 від 30.09.2022, проведеними АТ КБ «ПРИВАТБАНК».
Пунктом 6.1. вищевказаного договору передбачено, що відповідно до чинного законодавства, право власності на земельну ділянку, яка є предметом цього договору, виникає у покупця з моменту державної реєстрації права. Статтею 126 Земельного кодексу України передбачено, що право власності на земельну ділянку оформляється у порядку визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав №3545535994 від 15.11.2023 за ТОВ «Цецино Скайлайн» 15.11.2023 зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 0,4099 га, кадастровий номер 7310136300:22:002:0237, що розташована за адресою: АДРЕСА_1.
Згідно Витягу із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки №576 сформованого 03.11.2021, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становила 3 125 447 грн, коефіцієнт індексації даної категорії земель - 2,3794 (а.с. 7).
Відповідно до Витягу від 23.01.2024 №НВ-9908543502024, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 4 025 198,14 грн.
01.02.2024 Департаментом урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради направлено на адресу ТОВ «Цецино Скайлайн» листа, яким запропоновано останньому протягом одного місяця з дня отримання цього листа сплатити 493631,85 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування без належних на те правових підстав у період з 14.11.2018 до 14.11.2023 земельною ділянкою з кадастровим номером 7310136300:22:002:0237, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 5-6).
Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу №0600083691007 відповідачем 06.02.2024 вищевказаний лист отримано, проте залишено без реагування.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 23.11.2024 у справі №926/2023/22 задоволено позовні вимоги Чернівецької міської ради та стягнуто з ТОВ «Цецино Скайлайн» за період з 16.11.2018 по 15.11.2021 безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою з кадастровим номером 7310136300:22:002:0237 в сумі 273 348,44 грн.
Згідно здійсненого позивачем розрахунку безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю, які підлягають стягненню з власників об'єктів нерухомого майна на підставі статей 1212 та 1214 Цивільного кодексу України, за користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій ці об'єкти розміщені за період з 16.11.2021 по 14.11.2023 позивачем нараховано відповідачу 211 827,85 грн, з яких 11 816,76 грн за період з 16.11.2021 по 31.12.2021, 99 909,78 грн за період з 01.01.2022 по 31.12.2022 та 100 101,31 грн за період з 01.01.2023 по 14.11.2023(а.с. 8).
Відповідачем не надано свого контррозрахунку безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування спірною земельною ділянкою.
В матеріалах справи наявний лист Головного управління Держгеокадастру в Чернівецькій області від 10.10.2024, в якому у відповідь адвокатський запит Підгорної Л.Є. зазначено, що в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю наявний запис 040880900479 від 30.12.2008 про реєстрацію договору оренди на земельну ділянку за кадастровим номером 7310136300:22:002:0237, що розташована за адресою: Чернівецька область, АДРЕСА_1, за ОСОБА_1., терміном до 30.12.2009 (рішення Чернівецької міської ради 36 сесії IV скликання від 29.09.2025 року №835). Відомості про припинення договору не вносились (а.с. 89-91).
В порядку взаємодії інформаційних систем Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 30 Закону України «Про Державний земельний кадастр») встановлено, що відомості про право оренди на земельну ділянку за кадастровим номером 7310136300:22:002:0237 за ОСОБА_1. внесені до поземельної книги 09.09.2016.
У вищевказаному листі зазначено, що згідно відомостей Державного земельного кадастру, відповідно до раніше наданих витягів із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером 7310136300:22:002:0237 станом на 07.12.2022 становила 3 329 111,24 грн, станом на 20.01.2023 - 3828477,93 грн та станом на 23.01.2024 становить 4 025 198,14 грн.
При винесенні постанови колегія суддів виходила з наступного.
Згідно зі статі 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Податковим кодексом України встановлено, що плата за землю обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
За змістом статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Як встановлено з матеріалів справи, відповідач в період з 16.11.2021 по 14.11.2023 використовував спірну земельну ділянку, яка перебуває у комунальній власності, без належних правових підстав та без укладення договору оренди землі.
Факт користування відповідачем спірною земельною ділянкою підтверджується сформованою 05.11.2023 Інформаційною довідкою №354552439 щодо Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкту нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 за ТОВ «Цецино Скайлайн» 14.11.2018 зареєстровано право власності на будівлю літ. Л загальною площею 412,30 кв.м.
Зокрема, апелянт не заперечує, що належне йому на праві власності нерухоме майно (нежитлова будівля), розташоване за адресою: АДРЕСА_1, знаходиться на земельній ділянці площею 4 099кв.м.
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам колегія суддів виходить, зокрема, із того, що відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов'язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.
Згідно зі статтею 1214 названого Кодексу особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов'язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Кондикційне зобов'язання виникає за наявності таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
За змістом глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та положень статті 1212 Цивільного кодексу України до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме з цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України (аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 (провадження № 12-188гс18).
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що Чернівецька міська рада, як власник спірної земельної ділянки, мала обґрунтовані сподівання на отримання орендної плати за використання спірної земельної ділянки, однак не змогла їх реалізувати внаслідок відсутності між сторонами відносин щодо її використання в порядку, встановленому законом.
Для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна, безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати згідно із статтями 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований необхідно, насамперед, з'ясувати: а) чи наявні правові підстави для використання земельної ділянки; б) яка площа земельної ділянки та чи є вона сформованою відповідно до вимог земельного законодавства; в) в якому розмірі підлягають відшкодуванню доходи, пов'язані із безпідставним збереженням майна, розраховані відповідно до вимог земельного законодавства, а саме на підставі нормативної грошової оцінки землі. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 10.02.2020 у справі № 922/981/18, від 09.02.2021 у справі № 922/3617/19.
Стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати можливе виключно з моменту формування земельних ділянок як об'єктів цивільного права, а саме після проведення державної реєстрації права власності.
Суд зазначає, що Верховним Судом вже сформована стала практика щодо безпідставного стягнення збережених коштів у вигляді орендної плати. Серед іншого, Верховний Суд наголошував, що об'єктом цивільних прав може бути земельна ділянка з моменту її формування та державної реєстрації права власності. Відповідні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 09.03.2021 у справі №922/1453/20, від 02.06.2020 у справі № 922/2417/19, від 29.01.2019 у справах № 922/3780/17 та № 922/536/18, від 11.02.2019 у справі № 922/391/18, від 12.04.2019 у справі № 922/981/18 та від 12.06.2019 у справі № 922/902/18, від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19 у яких міститься висновок про те, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об'єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.
Судом встановлено, що державну реєстрацію земельної ділянки за кадастровим номером 7310136300:22:002:0237 здійснено 30.12.2008, тож вона сформована та зареєстрована як об'єкт цивільних прав, на неї зареєстроване право комунальної власності, із зазначенням Чернівецької міської ради як суб'єкта права власності.
В Інформаційній довідці №354552439 зазначено, що з 14.11.2018 за відповідачем зареєстровано право власності на будівлю літ. Л загальною площею 412,30 кв.м., що розташована за адресою м. Чернівці АДРЕСА_1.
Рішенням Господарського суду від 23.11.2024 у справі №926/2023/22 задоволено позовні вимоги Чернівецької міської ради та стягнуто з ТОВ «Цецино Скайлайн» за попередній період - з 16.11.2018 по 15.11.2021 безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 273 348,44 грн за фактичне користування спірною земельною ділянкою.
Згідно з частиною четвертою статті 82 Цивільного процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини якщо інше не встановлено законом.
В матеріалах справи також наявний Витяг з державного реєстру речових прав, відповідно до якого 15.11.2023 за відповідачем зареєстровано право власності на спірну земельну ділянку.
Отже, із 16.11.2021 по 14.11.2023 відповідач як власник нерухомого майна фактично користувався спірною земельною ділянкою без будь-яких правовстановлюючих документів.
В силу статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Чинним законодавством розмежовано поняття «земельний податок» та «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».
Орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою, а земельним податком є обов'язковий платіж, справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПІК України).
У зв'язку із цим єдиною можливою формою здійснення плати за землю для осіб, які не є її власниками або постійними землекористувачами, є орендна плата.
Окрім того, колегія суддів зазначає, що у статті 13 Конституції України закріплено, що власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Власність не тільки надає переваги тим, хто її має, а й покладає на них певні обов'язки. Це конституційне положення пов'язане з принципом поєднання інтересів власника, суспільства та інших власників і користувачів об'єктами власності. Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання та гарантує їм рівність перед законом. Порушення прав власників з боку держави, громадянина чи юридичної особи зумовлює настання відповідних правових наслідків (правова позиція Верховного Суду України у справі № 6-530цс16 від 08.06.2016)
Відтак, набуваючи право власності на приміщення апелянт повинен був передбачити наслідки у виді виникнення додаткових обов'язків, в тому числі щодо внесення плати за землю комунальної власності. Оскільки, як вказав Верховний Суд при розгляді справи № 922/595/18 (постанова від 29.01.2019, п.38) з моменту виникнення права власності на нерухоме майно саме у власника виникає обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.
Однак, як вже встановлено колегією суддів, відповідач всупереч вищенаведеному, як власник нерухомого майна фактично користувався спірною земельною ділянкою без будь-яких правовстановлюючих документів, орендну плату за вищевказаний період не сплачував.
За таких обставин, доводи апелянта про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» вживало всіх заходів щодо оформлення права власності на земельну ділянку у зв'язку із набуттям права власності на нерухоме майно, колегія суддів оцінює критично.
Щодо визначення розміру безпідставно збережених коштів, які підлягають стягненню з відповідача.
Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України (надалі ПК України) для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року, за певною формулою (пункт 289.2 статті 289 ПК України).
Статтею 12 Закону України «Про оцінку земель» у редакції, чинній на час вирішення спору судом, регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов'язково (стаття 13 цього Закону); нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів проводиться не рідше ніж на 5 - 7 років (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель»).
Відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.
Частиною другою статті 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1. пункту 288.5. статті 288 ПК України.
При цьому статтею 12 Закону України «Про оцінку земель» у редакції, чинній на час вирішення спору судом, регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов'язково (стаття 13 цього Закону); нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів проводиться не рідше ніж на 5 - 7 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель").
Відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
З огляду на те, що чинним законодавством не обмежується можливість подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом з Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98 - 103 Господарського процесуального кодексу України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно із статтею 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки (п. 289.2 ПК України), тобто, для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки у відповідному році треба перемножити нормативно грошову оцінку на всі коефіцієнти індексації за попередні роки з дати проведення НГО для конкретної земельної ділянки.
Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель у 2021 році становив - 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення), у 2022 році - 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь) та у 2023 році - 1,051.
Згідно Витягу із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки №576 сформованого 03.11.2021, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становила 3 125 447 грн, коефіцієнт індексації даної категорії земель становив 2,3794.
Відповідно до Витягу від 23.01.2024 №НВ-9908543502024, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки 4 025 198,14 грн.
Таким чином, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки у 2021 році становила 3 125 447,00 грн, у 2022 році - 3 330 325,69 грн та у 2023 році становила 3 829 874,54 грн.
Розмір застосованої при розрахунку безпідставно збережених коштів відсоткової ставки орендної плати (3%) згідно категорії та цільового призначення спірної земельної ділянки відповідає Положенню про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вказує, що суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що з відповідача слід стягнути безпідставно збережені кошти за користування спірною земельною ділянкою в сумі 211 827,85 грн, з яких 11 816,76 грн за період з 16.11.2021 по 31.12.2021, 99 909,78 грн за період з 01.01.2022 по 31.12.2022 та 100 101,31 грн за період з 01.01.2023 по 14.11.2023.
Щодо доводів апелянта про те, що на час набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» у власність нерухомого майна по АДРЕСА_1 було зареєстровано право оренди землі за ОСОБА_1., про що свідчить наданий позивачем витяг ДЗК HB-7302852932018 від 07.11.2018, колегія суддів вказує наступне.
Єдиним власником нерухомого майна, що розташоване на спірній земельній ділянці з 14.11.2018 є відповідач, який і зобов'язаний сплачувати дані кошти. Наявність відповідного запису в Державному земельному кадастрі про реєстрацію речового права оренди у ОСОБА_1. (реєстрація права відбулась 30.12.2008) не свідчить про те, що станом на момент вирішення даного спору таке право є в особи, яка більше 6 років не є власником нерухомості та не має жодного відношення до спірної землі. Державна реєстрація прав не є підставою набуття права, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права.
Позивач звертає увагу на те, що договір з ОСОБА_1. про оренду спірної земельної ділянки припинився ще в 2011 році.
Окрім того, рішенням Господарського суду Чернівецької області від 23.11.2024, залишеним в силі постановою Західного апеляційного господарського суду від 02.12.2024 у справі №926/2023/22, стягнуто з ТОВ «Цецино Скайлайн» на користь Чернівецької міської ради за попередній період - з 16.11.2018 (з моменту набуття права власності на нерухомість) по 15.11.2021 безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 273 348,44 грн.
В межах справи №926/2023/22 судами встановлено, що відповідач, як власник об'єкта нерухомого майна, у період - з 16 листопада 2018 року по 15 листопада 2021 року користувався земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування земельною ділянкою, не сплачуючи коштів за користування нею, тому є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, відтак, зобов'язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України.
Підсумовуючи все вищевказане, колегія суддів зазначає, що доводи скаржника не знайшли свого підтвердження в ході розгляду апеляційної скарги. Ці доводи не спростовують фактів, покладених в основу рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.02.2025 у справі №926/2156/24.
За приписами частин 1, 2, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до ч.ч. 1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов'язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.
З огляду на вищевказане, колегія суддів приходить до висновку про те, що суд першої інстанції вірно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, прийняв законне обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.
Судові витрати
З огляду на те, що суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов'язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст. ст. 86, 269, 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд -
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» б/н від 19.03.2025 (вх. № 01-05/778/25 від 19.03.20258) залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.02.2025 у справі №926/2156/24 залишити без змін.
3. Судовий збір сплачений за апеляційну скаргу покласти на апелянта.
4. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Строки та порядок оскарження постанов апеляційного господарського суду визначені в § 1 глави 2 Розділу IV ГПК України.
Головуючий суддя О.С. Скрипчук
Суддя Н.М. Кравчук
Суддя О.І. Матущак