17 липня 2025 року м. Харків Справа № 922/4000/24
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Склярук О.І., суддя Гетьман Р.А. , суддя Хачатрян В.С.,
при секретарі судового засідання, Погребняк А. М.,
за участю представників сторін,не прибули ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача , за вх. №712 х/1 на рішення господарського суду Харківської області від "04" березня 2025 р. (повний текст складено 06.03.25, суддя Добреля Н. С. ) у справі № 922/4000/24
за позовом Височанської селищної ради ,
до Приватного підприємства "ПАРТНЕР-С ",
про стягнення коштів
Рішенням Господарського суду Харківської області від "04" березня 2025 р. у справі №922/4000/24 позов задоволено частково. Стягнути з Приватного підприємства "ПАРТНЕР-С" (Україна, 61038, Харківська обл., м. Харків, шосе Салтівське, буд. 67-А, код ЄДРПОУ 32943455) на користь Височанської селищної ради (Україна, 62460, Харківська обл., Харківський р-н, смт Високий, вул. Бульварна, буд. 12, код ЄДРПОУ 04396503) заборгованість у розмірі 738.139,03 грн та судовий збір у розмірі 8.857,70 грн. В решті позову відмовлено .
Не погодившись частково з ухваленим судом першої інстанції судовим рішенням, Приватне підприємство "ПАРТНЕР-С" звернулося до Східного апеляційного господарського суду зі скаргою в якій просить скасувати рішення по справі в частині стягнення заборгованості у розмірі 738139,03 грн та відмовити у задоволенні позовних вимог в цій частині. В іншій частині рішення по справі залишити без змін.
Вважає, рішення по справі, в оскаржуваній частині, прийнято без урахування усіх обставин справи.
Наполягає, що рішення органу місцевого самоврядування про затвердження нормативної грошової оцінки земельних ділянок могло бути прийнято лише за умови наявності позитивного висновку державної експертизи. Натомість з рішення ХХ1 сесії Височанської селищної ради УП скликання від 26.06.2018 р. «Про затвердження технічної документації із нормативної грошової оцінки земель смт. Високий та селища Нова березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської області» не вбачається, що позивач отримав висновок державної експертизи даної технічної документації, а отже не доведено, що мав законні підстави для її затвердження. Крім того, в матеріалах справи відсутні докази офіційного оприлюднення відповідного рішення позивача, а відтак - відсутні докази набрання цим рішенням чинності з 01.01.2019 р.
Для розгляду справи шляхом автоматизованого розподілу судової справи між суддями визначено колегію суддів: головуючий суддя Склярук О.І., суддя Гетьман Р.А., суддя Хачатрян В.С.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.04.2025 р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою відповідача , за вх. №712 х/1 на рішення господарського суду Харківської області від "04" березня 2025 р. у справі №922/4000/24 , встановлено учасникам справи строк до 09.05.2025 включно для подання відзивів на апеляційну скаргу з доказами їх надсилання (доданих до них документів) іншим учасникам справи, витребувано матеріали оскарження по справі №922/4000/24 з Господарського суду Харківської області.
06.05.2025 р. від позивача по справі надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому просить рішення по справі залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 30.05.2025 р. розгляд справи призначено на 30.06.2025 р.
У судове засідання, призначене на 30.06.2025 р. представники сторін не з'явилися.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду розгляд справи відкладено на 17.07.2025 р. та витребувано у позивача письмові пояснення щодо оприлюднення рішення ХХ1 сесії Височанської селищної ради УП скликання від 26.06.2018 р. «Про затвердження технічної документації із нормативної грошової оцінки земель смт. Високий та селища Нова березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської області».
03.07.2025 р. від позивача по справі через систему Електронний суд надійшли пояснення щодо оприлюднення відповідного рішення з додаванням сканованих копій сторінок газети «Слобідський край»
У судове засідання, призначене на 17.07.2025 р. представники сторін не з'явилися.
Від заявника апеляційної скарги через систему Електронний суд надійшло клопотання про відкладання розгляду справи у зв'язку з участю його представника у іншій справі.
Судова колегія відмовила у задоволенні клопотання про відкладання розгляду справи оскільки явка представників сторін у судове засідання судовою колегією не визнавалася обов'язковою.
Відповідно до приписів частини 1 статті 273 Господарського процесуального кодексу України, апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції розглядається протягом шістдесяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі.
24.02.2022 Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» №64/2022 введено в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 строком на 30 діб. В подальшому строк дії воєнного стану було продовжено.
Відповідно до наказу Східного апеляційного господарського суду від 25.03.2022 №03 «Про встановлення особливого режиму роботи суду в умовах воєнного стану» встановлено особливий режим роботи Східного апеляційного господарського суду в умовах воєнного стану з 01.04.2022 та запроваджено відповідні організаційні заходи, зокрема:
- тимчасово зупинено розгляд справ у відкритих судових засіданнях за участю учасників судового процесу до усунення обставин, які в умовах воєнної агресії проти України зумовлюють загрозу життю, здоров'ю та безпеці відвідувачів і працівників суду;
- запроваджено з 01.04.2022 роботу Східного апеляційного господарського суду у віддаленому режимі. Режим роботи суду може бути змінений з урахуванням об'єктивних обставин загострення збройної агресії (у тому числі ведення бойових дій) на адміністративно-територіальній одиниці місця розташування суду;
- рекомендовано учасникам судових справ утриматись від відвідування суду, свої процесуальні права та обов'язки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України, реалізовувати з використанням офіційної електронної пошти суду: inbox@eag.court.gov.ua;
- забезпечено приймання та опрацювання вхідної кореспонденції, що надходить до суду засобами електронного зв'язку. У разі відсутності об'єктивної можливості дотримання приписів процесуального законодавства та Положення про автоматизовану систему документообігу суду, відповідні дії здійснювати після усунення обставин, що зумовили таку неможливість.
Відповідно до ст.26 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» скорочення чи прискорення будь-яких форм судочинства в умовах воєнного стану забороняється.
При цьому, згідно Рекомендацій прийнятих Радою суддів України щодо роботи судів в умовах воєнного стану, при визначенні умов роботи суду у воєнний час, рекомендовано керуватися реальною поточною обстановкою, що склалася в регіоні. У випадку загрози життю, здоров'ю та безпеці відвідувачів суду, працівників апарату суду, суддів оперативно приймати рішення про тимчасове зупинення здійснення судочинства певним судом до усунення обставин, які зумовили припинення розгляду справ.
На підставі вищевикладеного, у зв'язку із введенням в Україні воєнного стану, враховуючи поточну обстановку, що склалася в місті Харкові, суд був вимушений вийти за межі строку встановленого у статті 273 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до приписів статті 269 Господарського процесуального кодексу України, Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
У суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі. ( ч.1 ст.270 ГПК України)
Судом першої інстанції встановлено такі обставини справи.
ПП "ПАРТНЕР-С" на праві приватної власної належить нежитлова будівля, корпус №3, за адресою: Харківська обл., Харківський р-н, смт Високий, вул. Артема, 9Б, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 30.10.2024 №401475534.
Між Височанською селищною радою (орендодавець) та ПП "ПАРТНЕР-С" був укладений Договір оренди землі від 14.09.2007, який зареєстрований у Харківському районному відділі ХРФ ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.09.2007 за №040770300010 (далі Договір).
Згідно з предметом Договору орендодавець на підставі рішення X сесії V скликання Височанської селищної ради від 07.09.2007 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться по пров. Артема, 9Б, сел. Високий на території Височанської селищної ради Харківського району Харківської області.
В оренду передається земельна ділянка, загальною площею 3,1051 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1.125.598,75 грн (пункти 2, 6 Договору).
Договір укладено на строк 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 Договору).
Відповідно до пунктів 9, 10, 11 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Височанської селищної ради, в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в загальній сумі 56.279,94 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України, нормами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата вноситься щомісячно в розмірі 1/12 частини річної орендної плати , протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
Згідно з пунктом 33 Договору зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір розв'язується в судовому порядку.
На підставі Акту приймання-передачі земельної ділянки від 19.09.2007 згідно з Договором позивач передав, а відповідач прийняв земельну ділянку, загальною площею 3,1051 га, яка знаходиться по пров. Артема, 9Б, сел. Високий на території Височанської селищної ради Харківського району Харківської області.
Рішенням XXI сесії Височанської селищної ради VII скликання від 26.06.2018 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт Високий та сел. Нова Березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської області базова вартість одного квадратного метра якої складає 239,19 грн. Рішення набуває чинності з 01.01.2019.
Провідним спеціалістом відділу у Харківському районі Міськрайонного управління у Харківському районі та м. Люботині Головного управління Держгеокадастру у Харківській області був сформований витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.03.2021 №480, згідно з ним нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:00:013:0082, площею 0,31051 га станом на 01.01.2021 становила 7.058.823,83 грн.
Листом від 23.12.2021 №03-09/3221 позивач звернувся до відповідача з пропозицією укласти додаткову угоду до Договору у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, котра передана ПП "ПАРТНЕР-С" в оренду на підставі Договору. Втім відповідач відповіді на лист не надав, додаткову угоду до Договору не підписав.
Позивач зазначає, що з моменту застосування зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються права та обов'язки сторін Договору в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Відтак, починаючи з 01.01.2019 ПП "ПАРТНЕР-С" повинно було сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою в новому розміру з урахуванням зміни нормативно грошової оцінки. Оскільки Земельна ділянка в період з 01.01.2022 до 31.10.2024 використовувалися відповідачем без належної сплати орендної плати в новому розміру, позивач звернувся до суду за захистом своїх порушених прав та стягнення недоплаченої орендної плати.
Як зазначалося вище, рішенням по справі позовні вимоги задоволено частково.
Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог з огляду на нижче викладене.
Відносини щодо оренди земельних ділянок регламентуються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них та договором оренди землі. Порядок справляння орендної плати за земельні ділянки комунальної власності регулюється насамперед Податковим кодексом України.
За приписами пункту 287.1 статті 287 Податкового кодексу України з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю.
Плата за землю це обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі", підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України), з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Разом з тим, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є саме договір оренди такої земельної ділянки (частина 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункт 288.1 статті 288 Податкового кодексу України). У зв'язку з вказаним та оскільки орендну плату за землю орендар вносить орендодавцеві (статті 21 Закону України "Про оренду землі", стаття 288 Податкового кодексу України), то право на стягнення заборгованості з орендної плати має орендодавець шляхом звернення до відповідного Господарського суду в установленому Господарським процесуальним кодексом України порядку.
Відповідно до приписів статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України « Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. ( ст.13 Закону України «Про оренду землі»
З матеріалів справи вбачається, що між сторонами був укладений Договір за умовами якого позивач на підставі рішення X сесії V скликання Височанської селищної ради від 07.09.2007 надав, а відповідач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться по пров. Артема, 9Б, сел. Високий на території Височанської селищної ради Харківського району Харківської області.
Вказаний Договір підписаний позивачем та відповідачем, скріплений їх печатками обох сторін та зареєстрований у Державному земельному кадастрі.
Таким чином, між сторонами, внаслідок укладання спірного Договору, виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі" та інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них, а також договору оренди земельної ділянки.
Статтею 206 Земельного кодексу України передбачено, що використання землі в Україні є платним.
Пунктом "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України передбачено, що землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1-3 статті 21 Закону України "Про оренду землі").
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, в силу пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України, є договір оренди такої земельної ділянки.
Відповідно до пункту 9 Договору, який було укладено між позивачем та відповідачем, ставка орендної плати за земельну ділянку становила 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складала 56.279,94 грн на рік станом на момент підписання Договору.
Додаткових угод до Договору оренди землі від 14.09.2007 р. щодо зміни розміру орендної плати між позивачем та відповідачем укладено не було.
За імперативними приписами пункту 286.2 статті 286 Податкового кодексу України платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями.
Відповідно до пунктів 289.1, 289.2 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за певною формулою.
Враховуючи викладене, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни (правова позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена в постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19).
Рішенням XXI сесії Височанської селищної ради VII скликання від 26.06.2018 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт Високий та сел. Нова Березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської області базова вартість одного квадратного метра якої складає 239,19 грн. Рішення набуває чинності з 01.01.2019.
У відповідності до вказаних вище вимог чинного законодавства, з метою самостійного обчислення розміру орендної плати за 2022-2024 роки позивачем був отриманий Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.10.2024 №НВ-9952055302024, в якому було зазначено нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки в розмірі 9.996.564,29 грн.
Згідно з інформацією, яка розміщена на офіційному веб-сайті Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, функції якого на цей час виконує Держгеокадастр, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2021 рік - 1,1; 2022 рік - 1,15, 2023 рік - 1,051.
Оскільки витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.10.2024 №НВ-9952055302024 був отриманий Височанською селищною радою в 2024 році, для визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2022 та 2023 роки позивачем був поділений розмір НГО (9.996.564,29 грн) на відповідні коефіцієнти індексації за попередні роки.
За розрахунком позивача нормативна грошова оцінка спірної Земельної ділянки в 2023 році становила 9.511.478,87 грн, а в 2022 році 8.270.851,19 грн.
Не погоджуючись із розрахунком нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2022-2023 роки, відповідач не надав жодних доказів на спростування здійснених позивачем розрахунків.
Судова колегія зазначає, що Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так і за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20, від 09.02.2022 у справі №910/8770/19.
Як правильно зазначив суд першої інстанції, згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Статтею 18 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Відповідно до частини першої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.
З матеріалів справи убачається, що рішенням XXI сесії Височанської селищної ради VII скликання від 26.06.2018 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт Високий та сел. Нова Березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської.
Вказане рішення є чинним та в судовому порядку недійсним не визнавалося. Доказів протилежного матеріали справи не містять.
Зазначене вище Рішення було прийнято під час дії Постанови Кабінету Міністрів України «Про методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів» від 23.03.1995 №213 (далі Постанова №213) та Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України «Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів» від 25.11.2016 №489 (далі Наказ №489).
Зі змісту Постанови №213 та Наказу №489 вбачається, що нормативна грошова оцінка земель населених пунктів визначалася за формулою: Цн = В*Нп/Нк*Кф*Км, де: Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капіталізації (3%); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо); Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Умовами пункту 2-1 Постанови №213 передбачено, що дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.
Форма витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки була затверджена в Додатку 9 до Наказу №489.
В матеріалах справи міститься Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.03.2021 №480, за яким нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:00:013:0082, площею 0,31051 га станом на 01.01.2021 становила 7.058.823,83 грн.
В подальшому Постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147 (далі Постанова №1147) була затверджена нова Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок (далі Методика). Цією ж постановою визнано такими, що втратили чинність, зокрема, Постанова №213.
Окрім цього Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 04.04.2023 №716 визнано таким, що втратив чинність Наказ №489.
Згідно з пунктом 3 Методики Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначається за такою формулою: Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні, де: Пд - площа земельної ділянки, квадратних метрів; Нрд - норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі згідно з додатком 1; Км1 - коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зони впливу великих міст; Км2 - коефіцієнт, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів; Км3 - коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зон радіаційного забруднення; Км4 - коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки; Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру; Кмц - коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням; Кні - добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки.
Також Методикою затверджена нова форма Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (додаток №17).
Виходячи з правової позиції Верховного Суду, яка викладена в постанові від 09.11.2021 у справі №905/1680/20, у випадку коли нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнавала змін у цей період, що має місце в даній справі, можна вирахувати нормативну грошову оцінку спірної ділянки за попередні роки 2023, 2022 та 2021 шляхом ділення розміру НГО за 2024 рік (9.996.564,29 грн) на відповідні коефіцієнти індексації за попередні роки, оскільки саме вони змінювалися в спірний період, та в кінцевому результаті можна отримати розмір НГО за 2021 рік, який повинен повністю співпадати з розміром НГО, зазначеного у Витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.03.2021 №480 (7.058.823,83 грн).
Здійснивши розрахунок НГО станом на 2021 рік, виходячи з розміру НГО станом на 2024 рік та поділивши таку суму (9.996.564,29 грн) на відповідні коефіцієнти індексації (1,051 за 2023 рік; 1,15 за 2022 рік; 1,1 за 2021 рік), суд першої інстанції зазначив, що розмір НГО станом на 2021 рік дорівнює 7.518.955,63 грн, що не відповідає розміру НГО, який зазначений у Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.03.2021 №480 (7.058.823,83 грн).
З аналізу Методики, яка була затверджена Постановою №213, та Методики, затвердженою Постановою №1147, вбачається, що відбулася зміна формули, на підставі якої визначається нормативна грошова оцінки земельної ділянки (Цн). Та, відповідно, витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформлюється наразі у відповідності до положень та за формою нової Методики, яка затверджена Постановою №1147.
Разом із тим у пункті 4 Постанови №1147 зазначено, що затверджена з урахуванням вимог пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
В матеріалах відсутні докази затвердження Височанською селищною радою нової технічної документації із нормативної грошової оцінки земель смт. Високий відповідно до Методики, яка затверджена Постановою №1147.
З огляду на наведене, використання позивачем під час розрахунку нормативної грошової оцінки спірної Земельної ділянки за 2022-2024 роки Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.10.2024 №НВ-9952055302024 є безпідставним, оскільки такий витяг формується на підставі нової Методики.
За таких обставин, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що витяг від 29.10.2024 №НВ-9952055302024 не може бути використаний при проведенні розрахунку орендної плати за період з 01.01.2022 до 31.10.2024.
Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
За таких обставин для визначення нормативної грошової оцінки спірної Земельної ділянки за 2022-2024 роки необхідно розмір нормативної грошової оціни такої ділянки, визначений у 2021 році на підставі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.03.2021 №480 (7.058.823,83 грн) помножити на відповідні коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2021 рік - 1,1; 2022 рік - 1,15, 2023 рік - 1,051.
Таким чином розмір нормативної грошової оціни Земельної ділянки в 2022 році становив 7.764.706,21 грн (7.058.823,83 грн*1,1); в 2023 році 8.929.412,14 грн (7.764.706,21 грн*1,15); в 2024 році 9.384.812,16 грн (8.929.412,14 грн*1,051).
Судова колегія зазначає, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Водночас обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац 2 частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель").
Таким чином, із системного аналізу приписів Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про оцінку земель", Податкового кодексу України слідує висновок, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати.
Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням. В органу місцевого самоврядування відсутній обов'язок узгоджувати таке рішення з орендарем земельної ділянки.
Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.
Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Враховуючи викладене, з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 був конкретизований висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України "Про оцінку земель", статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Відповідно до частини четвертої статті 236 ГПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Натомість Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Враховуючи викладене, судом першої інстанції обґрунтовано було відхилено заперечення відповідача в частині обов'язковості укладення додаткової угоди до спірного Договору.
Суд першої інстанції також зазначив, що за користування спірною земельною ділянкою в період з 01.01.2022 до 31.10.2024 позивачем помилково була нарахована орендна плата в загальному розмірі 1.305.639,99 грн (за 2022 рік 413.542,55 грн, за 2023 рік 475.573,94 грн та за 10 місяців 2024 року 416.523,50 грн), яка була розрахована з урахуванням Витягу від 29.10.2024 №НВ- 9952055302024.
Натомість, враховуючи погоджену в Договорі ставку орендної плати в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, правильний розмір орендної плати за 2022 рік складає 388.235,31 грн на рік або 32.352,94 грн в місяць; за 2023 рік 446.470,61 грн за рік або 37.205,88 грн в місяць; за 10 місяців 2024 року 391.033,80 грн або 39.103,38 грн в місяць. А всього за спірний період 1.225.739,72 грн. Також, з наданої позивачем довідки від 31.10.2024 №54 вбачається, що за спірний період (01.10.2022 31.10.2024) відповідачем була сплачена орендна плата в загальній сумі 34.736,44 грн. А отже заборгованість відповідача зі сплати орендної плати за спірний період складала 1.191.003,28 грн. з урахуванням оплати у розмірі 34.736,44 грн. В іншій частині (79.900,27 грн) орендна плата нарахована безпідставно.
Разом із тим, судом першої інстанції було встановлено безпідставне нарахування орендної плати відповідачу за період з 01.03.2022 до 05.05.2023, з огляду на наступне.
У зв'язку з військовою агресією Російської Федерації проти України Верховна Рада ухвалила Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 15.03.2022 року №2120-IX, яким доповнила підрозділ 10 Перехідних положень Податкового кодексу України пунктом 69.14 наступного змісту: «Тимчасово, на період з 01 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний, надзвичайний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, а також за земельні ділянки (земельні частки (паї), визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди. Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації, визначається Кабінетом Міністрів України». Такі зміни набрали чинності 17.03.2022.
Отже, на законодавчому рівні встановлено тимчасове спеціальне право орендарів, у тому числі юридичних осіб, впродовж відповідного періоду не здійснювати орендні платежі за користування земельною ділянкою державної та комунальної власності, що розташовані, зокрема, на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії.
Відповідно до редакції п.69.14 Податкового кодексу України, введеною у дію 17.03.2022, з цієї дати означене спеціальне право, яке за своєю суттю опосередковує гарантії підприємництва в умовах запровадженого особливого режиму воєнного, надзвичайного стану, встановлено і надано у відповідності до п. 8 ст. 92 Конституції України та в силу цієї ж норми Основного Закону не може бути скасовано інакше, ніж відповідним Законом або у визначеному таким Законом порядку.
Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України наказом від 25.04.2022 №75 відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про підтримку окремих категорій населення, яке постраждало у зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України» від 16.04.2022 №457 був затверджений Перелік територіальних громад, що розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні) станом на 25.04.2022.
Височанська селищна територіальна громада увійшла до Переліку територіальних громад, що розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні) станом на 25.04.2022.
Постановою Кабінету Міністрів України «Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» від 06.12.2022 №1364 установлено, що перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за формою згідно з додатком за погодженням з Міністерством оборони на підставі пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій.
Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих території України від 22.12.2022 №309 затверджений Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Також визнано таким, що втратив чинність, наказ Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 25.04.2022 №75 «Про затвердження Переліку територіальних громад, які розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні) станом на 10.12.2022 року». Вказаний наказ набрав чинності 27.12.2022.
Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією Височанська селищна територіальна громада (UA63120030000035245) віднесена до території можливих бойових дій з 24.02.2022 без визначення дати завершення таких.
У пункті 1 постанови Кабінету Міністрів України від 06.12.2022 №1364 зазначено, що території, для яких не визначена дата завершення бойових дій (дата припинення можливості бойових дій) або тимчасової окупації Російською Федерацією, вважаються такими, на яких ведуться бойові дії, або тимчасово окупованими Російською Федерацією.
Прирівнювання територій, для яких не визначена дата припинення можливості бойових дій, до територій, на яких ведуться бойові дії, не застосовується до:
- зупинення вчинення виконавчих дій, заборони відкриття виконавчих проваджень та вжиття заходів примусового виконання рішень у випадках, установлених пунктом 10-2 розділу XIII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про виконавче провадження»;
- надання доступу користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції;
- цілей реалізації положень пунктів 8-16 розділу IV «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про споживче кредитування».
З огляду на викладене, територія Височанської селищної територіальної громади відноситься до території, на яких ведуться бойові дії.
Отже, в період з 01.03.2022 у відповідності до п.69.14 підрозділу 10 Перехідних положень Податкового кодексу України в редакції Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 15.03.2022 року №2120-IX відповідач виступав суб'єктом, на якого розповсюджуються такі положення.
В подальшому, Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно» від 11.04.2023 №3050-ІХ внесено зміни до пункту 69.14 підрозділу 10 Перехідних положень Податкового кодексу України та визначено, що за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців. Зазначений законодавчий акт набрав чинності 06.05.2023.
Внаслідок таких змін, а саме в частині визначення територій, щодо яких запроваджуються означені законодавчі приписи, як, на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, відповідачем втрачено статус суб'єкта спеціального права.
З огляду на наведені обставини, Височанська селищна рада як орендодавець, не мала суб'єктивного права на отримання орендної плати, від сплати якої тимчасово звільнено у наведений спосіб (не нараховується та не сплачується) в силу Закону, а у відповідача, як орендаря, відповідно, не було обов'язку сплачувати з 01.03.2022 до 05.05.2023 таку орендну плату.
З огляду на наведене, позивачем було неправомірно здійснено нарахування орендної плати за Договором у період з 01.03.2022 до 05.05.2023.
З 06.05.2023 (дати набрання чинності Закону України від 11.04.2023 №3050-ІХ) позивач правомірно, хоча й у збільшеному розміру, нараховує орендну плату за Договором, оскільки як було вже зазначено вище орендна плата не нараховується та не сплачується за земельні ділянки (державної та комунальної власності), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, а Височанська селищна територіальна громада не входила до переліку територій, на яких відбувались активні бойові дії, а входила до переліку територій можливих бойових дій.
Таким чином, правові підстави для застосування до відповідача положень пп. 69.14 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України, як підставу для звільнення орендаря від сплати орендної плати, за період з 06.05.2023 - відсутні.
Враховуючи вище викладене, позовні вимоги в частині стягнення орендної плати за період з 01.03.2022 до 05.05.2023 задоволенню не підлягали, оскільки відповідач був звільнений сплати орендної плати за вказані періоди на підставі підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України (в редакції Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 15.03.2022 року №2120-IX).
Судом першої інстанції було встановлено, що за період з 01.03.2022 до 05.05.2023 розмір орендної плати, від сплати якої відповідач був звільнений, становив 452864,25 грн. А отже, залишок заборгованості відповідача зі сплати орендної плати становить з урахуванням часткової оплати становить 738139,03 грн (1.225.739,72 грн 452864,25 грн 34.736,44 грн).
Щодо посилань апелянта на відсутність, на його думку, позитивного висновку про проведення експертизи землевпорядної документації, то зазначена обставина має значення та підлягає дослідженню саме при вирішенні спору щодо скасування або визнання недійсним Рішення XXI сесії Височанської селищної ради VII скликання від 26.06.2018, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт Високий та сел.Нова Березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської області.
Про те, з такою позовною вимогою ( позовом) відповідач до суду не звертався.
Станом на дату розгляду справи Рішення XXI сесії Височанської селищної ради VII скликання від 26.06.2018, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт Високий та сел. Нова Березівка Височанської селищної ради Харківського району Харківської області є чинним. Доказів визнання його недійсним матеріали справи не містять, а відповідачем до суду не надано.
Твердження апелянта про те, що зазначене вище рішення не було оприлюднено, спростовується матеріалами справи. Так згідно письмового пояснення позивача, рішення було опубліковано у газеті «Слобідський край» ( номер 52 від 28.06.2018 р.)
Відповідно до приписів статті 275 Господарського процесуального кодексу України, Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення;
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. ( ст.276 ГПК України)
В даному випадку судова колегія приходить до висновку, що рішення по справі прийнято судом першої інстанції з додержанням норм матеріального та процесуального права у зв'язку з чим, рішення по справі залишається без змін, а апеляційна скарга без задоволення.
Судові витрати покладаються на заявника апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд
1.Апеляційну скаргу Приватного підприємства "ПАРТНЕР-С ", на рішення господарського суду Харківської області від 04.03.2025 у справі № 922/4000/24 - залишити без задоволення.
2.Рішення господарського суду Харківської області від 04.03.2025 у справі №922/4000/24 - залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачено ст. 286 -289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 21.07.2025.
Головуючий суддя О.І. Склярук
Суддя Р.А. Гетьман
Суддя В.С. Хачатрян