Номер провадження: 22-ц/813/4409/25
Справа № 522/14334/23-Е
Головуючий у першій інстанції Бондар В. Я.
Доповідач Сєвєрова Є. С.
17.07.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії:
головуючого судді Сєвєрової Є.С.,
суддів: Вадовської Л.М., Таварткіладзе О.М.,
за участю секретаря Малюти Ю.С.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
третя особа - ОСОБА_4 ,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м.Одеси від 09 січня 2025 року у складі судді Бондар В.Я.,
встановив:
У липні 2023 року, ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа - ОСОБА_4 , у якому просив суд:
- визнати права іпотекодержателя ОСОБА_1 стосовно предмета іпотеки квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 15,3 кв.м.;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 29.12.2022, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Колодяжною А.В. серія та номер: 843, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 48875254 від 29.12.2022, прийняте приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Колодяжною А.В. на підставі договору купівлі-продажу квартири від 29.12.2022;
- поновити у Державному реєстрі іпотек відомості про іпотеку щодо квартири за адресою: АДРЕСА_1 , внесені на підставі іпотечного договору від 07.07.2016, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., зареєстрований в реєстрі за №176;
- поновити в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна відомості про заборону відчуження майна щодо квартири за адресою: АДРЕСА_1 , внесені на підставі іпотечного договору від 07.07.2016, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., зареєстрований в реєстрі за №176.
Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач виступав іпотекодержателем квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , яка стала предметом забезпечення виконання зобов'язання ОСОБА_5 , як позичальника перед ОСОБА_1 , як позикодавцем за договором позики від 07.07.2016, відповідно до якого позикодавець передав позичальнику грошові кошти у розмірі 2 142 618,02 грн, що еквівалентно 86 250 доларів США. Іпотекодавцем виступила ОСОБА_2 , як майновий поручитель ОСОБА_5 згідно з іпотечним договором від 07.07.2016. В той самий день 07.07.2016 ОСОБА_2 було видано ОСОБА_1 довіреність, зокрема, з правом укладання та підписання від її імені договорів відчуження вказаної квартири.
Через неповернення суми позики ОСОБА_1 , діючи від імені ОСОБА_2 на підставі довіреності, 27.10.2016 звернув стягнення на квартиру як предмет іпотеки шляхом її продажу Товариству з обмеженою відповідальністю «Економгарант», спрямувавши отримані від продажу кошти у сумі 1770400 грн на погашення заборгованості ОСОБА_5 . Іншу частину заборгованості у сумі 1959590,20 грн було стягнуто на користь позивача із самого ОСОБА_5 рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 26.04.2018 у справі № 523/1528/17. Однак, ОСОБА_2 оспорила продаж квартири, і рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 17.11.2020 у справі №522/11955/19, залишеним без змін судами апеляційної та касаційної інстанції, було визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 27.10.2016, укладений між ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_1 та ТОВ «Економгарант», а також визнано недійсним договір іпотеки від 27.10.2016, укладений між ТОВ «Економгарант» (боржник за договором позики від 27.10.2016, іпотекодавець) та ОСОБА_1 (кредитор за договором позики від 27.10.2016, іпотекодержатель). Як наслідок, позивачем з метою добровільного виконання рішення суду 02.12.2020 було повернуто ТОВ «Економгарант» 1 770400 грн, які до цього зараховувались в якості погашення заборгованості ОСОБА_5 , а право власності на квартиру було повернуто ОСОБА_2 , яка 29.12.2022 здійснила відчуження квартири на користь ОСОБА_3 за оспорюваним договором купівлі-продажу. ОСОБА_1 зазначає, що сума боргу ОСОБА_5 за договором позики внаслідок визнання недійсним договору купівлі-продажу від 27.10.2016 виявилася непогашеною, збільшилася і станом на 14.07.2023 складає 19 541 043,11 грн, при цьому позивача було протиправно позбавлено прав іпотекодержателя, оскільки ОСОБА_2 уклала оспорюваний правочин задля уникнення наслідків взятих на себе зобов'язань за чинним іпотечним договором, з прямим порушенням Закону України «Про іпотеку», а саме: без згоди іпотекодержателя, і оспорюваний договір має ознаки фраудаторного. Дії відповідача є недобросовісними, спрямованими на уникнення сплати за договором позики як майнового поручителя.
Рішенням Приморського районного суду м.Одеси від 09 січня 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 залишено без задоволення.
Не погодившись з вищевказаним рішенням суду, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, у якій посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить суд скасувати рішення Приморського районного суду м.Одеси від 09 січня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 .
Апеляційна скарга обґрунтована тим, щоухвалюючи рішення у справі № 522/14334/23-Е від 09 січня 2025 року Приморський районний суду м. Одеси неповно з'ясував обставини справи, судом не надано правову оцінку доводам позивача стосовно недобросовісної та суперечливої поведінки ОСОБА_2 , яка спочатку виступила майновим поручителем за ОСОБА_6 перед ОСОБА_1 за договором позики та уклала 07.07.2016 з ОСОБА_1 . Іпотечний договір, надала ОСОБА_1 довіреність з правом укладання та підписання від її імені договорів відчуження квартири - Предмету іпотеки, а згодом пред'явила до ОСОБА_1 позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, що була Предметом іпотеки від 27 жовтня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 від імені якої діяв ОСОБА_1 та ТОВ «Економгарант».
Також судом не було надано правової оцінки доводам Позивача стосовно мотиву відчуження ОСОБА_2 . Предмету іпотеки на користь ОСОБА_3 , який є очевидним - уникнення звернення стягнення на предмет іпотеки з боку ОСОБА_1 . При цьому, суд не звернув уваги на той факт, що Іпотечний договір від 07.07.2016, який було укладено між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на момент відчуження Предмету іпотеки ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 був чинним і ОСОБА_2 знаючи про це свідомо діяла на шкоду інтересам ОСОБА_1 .
Висновки, викладені у рішенні Приморського районного суду м. Одеси від 09 січня 2025 у справі № 522/14334/23-Е не відповідають фактичним обставинам справи, а саме: судом першої інстанції встановлено, що в обставинах даної справи відсутні підстави для кваліфікації оспорюваного договору купівлі - продажу як фраудаторного, оскільки ОСОБА_3 придбала спірну квартиру за відсутності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про обтяження її іпотекою, на підставі оплатного договору, за ринкову ціну, яку було повністю сплачено, не будучи пов'язаною з ОСОБА_2 родинними або іншими особистими стосунками, відсутності в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно обтяження квартири іпотекою станом на дату укладення договору купівлі - продажу. Однак у матеріалах справи містяться докази того, що фактично ОСОБА_3 як покупець не здійснювала огляд квартири перед її придбанням, тобто не встановлювала в якому стані перебуває квартира (наявність ремонту, меблів, вбудованої техніки, наявність/відсутність заборгованості за комунальні послуги, тощо), що, очевидно є важливим та впливає на вартість квартири. Також ОСОБА_3 не встановлювала обставин проживання або не проживання будь-кого у даній квартирі, а у випадку проживання підстав знаходження людей у цій квартирі, що в свою чергу впливає на можливість використання придбаної квартири для проживання та реалізації нею правомочностей власника.
На підтвердження цього свідчить відсутність у звіті про оцінку майна №221225-1, копія якого надана до суду приватним нотаріусом, фотофіксації квартири зсередини, а тому ОСОБА_3 навіть зі звіту не могла встановити стан квартири перед її придбанням.
Крім того, судом залишено поза увагою покази свідка ОСОБА_7 про те, що фотокартки квартири, які начебто були у його базі даних були зроблені у 2017 році, тобто більш ніж 5 років до моменту придбання квартири ОСОБА_3 , які за таких обставин очевидно є неактуальними та не дозволяли встановити ОСОБА_3 дійсний стан квартири на момент її придбання.
Також судом першої інстанції залишено поза увагою покази свідка ОСОБА_8 , яка підтвердила, що за час її проживання у квартири з серпня 2022 до неї ніхто не звертався з проханням надати доступ до квартири з метою її огляду або з метою придбання або ж з метою здійснення експертної оцінки.
Судом залишено поза увагою той факт, що і ОСОБА_2 не могла повідомити ОСОБА_3 актуальний стан квартири, оскільки дана квартира вибула з її власності 27.10.2016, а після набрання законної сили рішенням у справі №522/11955/19, яким було визнано недійсним договір купівлі-продажу укладеного ОСОБА_1 з ТОВ “ЕКОНОМГАРАНТ» тобто було поновлено право власності ОСОБА_2 на квартиру, остання до моменту продажу квартири ОСОБА_3 не вчиняла жодних дій направлених на реалізацію правомочності власника, а саме: право володіння. Так, позивачем було зазначено та підтверджено свідком ОСОБА_8 , що ОСОБА_2 навіть не намагалась з'ясувати підстави перебування ОСОБА_8 та її сім'ї у квартирі, не вимагали звільнення квартири та навіть не намагалась потрапити до квартири, майже протягом року з моменту поновлення за нею права власності рішенням суду. Апелянт вважає, що всі вищезазначені обставини у своїй сукупності дозволяють прийти до стверджуваного висновку про фраудаторність договору купівлі-продажу від 29.12.2022, який вчинено на шкоду кредитору, а також про недобросовісність ОСОБА_3 як набувача квартири, яка не проявила розумну обачність та не перевірила юридичну долю квартири та при цьому здійснила придбання квартири без її попереднього огляду та з наявними перешкодами у здійсненні правомочностей власника, а саме володіння та користування.
Заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які апелянт посилається в апеляційній скарзі, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при постановленні судового рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Судом встановлено, що 07 липня 2016 року між ОСОБА_1 як позикодавцем, з однієї сторони, та ОСОБА_5 як позичальником, з іншої сторони, було укладено договір позики №0707, відповідно до якого позивач передав, а ОСОБА_5 отримав позику у розмірі 2 142 618,02 грн, яку зобов'язався повернути згідно зі встановленим графіком із кінцевим строком виконання 07.01.2017 (т.1 а.с.38-39).
На забезпечення виконання позичальником зобов'язань за вказаним договором позики ОСОБА_2 передала ОСОБА_1 в іпотеку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до іпотечного договору від 07.07.2016, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., зареєстрованого у реєстрі за № 176 (т.1 а.с.40-44).
На підставі іпотечного договору нотаріусом було накладено заборону відчуження зазначеної квартири від 07.07.2016 (т.1 а.с.149-155).
На підставі зазначених іпотечного договору та заборони відчуження від 07.07.2016 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис від 07.07.2016 про іпотеку № 15360934 та запис від 07.07.2016 про обтяження № 15298580, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (т.1 а.с.149-155).
07 липня 2016 року ОСОБА_2 довіреністю, посвідченою приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., зареєстрованою у реєстрі за № 179, уповноважила ОСОБА_1 , ОСОБА_9 та ОСОБА_5 бути її представниками з усіма необхідними повноваженнями в усіх без винятку органах і організаціях, органах влади та управління, установах, підприємствах, у відносинах з фізичними/посадовими та юридичними особами, з правом ведення від її імені всіх без винятку справ як іпотекодавця за іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О. 07.07.2016, за реєстром № 176, у тому числі з правом укладення та підписання від її імені договорів про внесення змін до нього, договору про його припинення/розірвання; збору та отримання усіх необхідних документів з метою укладення та підписання договорів відчуження (міни, купівлі-продажу) щодо належної їй квартири АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 556611651101; укладення та підписання від її імені договорів відчуження (міни, купівлі-продажу) та усіх попередніх та додаткових договорів до них, договорів про внесення змін щодо зазначеної квартири, а також договорів про їх розірвання, у разі необхідності; здійснювати нагляд та мати вільний доступ до вказаного об'єкта нерухомого майна, з правом проведення реконструкції, ремонту, укладення договорів підряду, отримання відповідних дозволів (погоджень) для цього та затвердження плану, обсягу ремонтних робіт на власний розсуд тощо; укладення та підписання цивільно-правових договорів з юридичними та фізичними особами, пов'язаних із організацією нормального функціонування вказаного нерухомого майна (т.1 а.с.37).
27.10.2016 ОСОБА_1 було подано приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Лебединець А. А. заяву, реєстраційний номер 19236892, про припинення іпотеки та заяву, реєстраційний номер 19236957, про припинення обтяження щодо вищезазначеної квартири (т.3 а.с.16-17, т.1 а.с.153).
На підставі вказаних заяв ОСОБА_1 від 27.10.2016 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.10.2016 було здійснено державну реєстрацію припинення іпотеки та обтяження, зареєстрованих 07.07.2016 на підставі зазначених вище іпотечного договору та заборони відчуження від 07.07.2016, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (т.1 а.с.149-155).
На підставі довіреності від 07.07.2016 ОСОБА_1 , який діяв як представник ОСОБА_2 27жовтня 2016 року уклав з товариством з обмеженою відповідальністю «Економгарант» договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А А., зареєстрований у реєстрі за № 422, відповідно до якого продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв у власність квартиру (т.1 а.с.45-47).
Відповідно до п. 1.2 договору купівлі-продажу від 07.07.2016, відчужувана квартира належить продавцю на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого Запольською О.В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 23.11.2015 за реєстром № 1541, зареєстрованого в Спадковому реєстрі 23.11.2015 за номером 58250602 та в Державному реєстрі речових прав на об'єкти нерухомого майна 23.11.2015, номер запису про право власності 12173724, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 556611651101.
Продаж квартири за договором купівлі-продажу від 27.10.2016 здійснено ОСОБА_1 від імені ОСОБА_2 за 1 770 400 грн. Сторони домовилися, що повний розрахунок за квартиру буде здійснено з представником продавця протягом календарного місяця з дня укладення цього договору, а державна реєстрація права власності на квартиру за покупцем буде здійснена одразу після підписання договору.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (т.1 а.с.149-155) вбачається, що 27.10.2016 між ОСОБА_1 як іпотекодержателем, з однієї сторони, та ТОВ «Економгарант» як іпотекодавцем, з іншої сторони, було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А. А., зареєстрований у реєстрі за № 424, обтяження припинено 16.04.2022 на підставі рішення Приморського районного суду м. Одеси ввід 17.11.2020 у справі №522/11955/19.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 17.11.2020 у справі №522/11955/19, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 14.12.2021 та постановою Верховного Суду від 16.11.2022, задоволено позов ОСОБА_2 , визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 від 27.10.2016, укладений між ОСОБА_2 від імені якої діяв ОСОБА_1 , та ТОВ «Економгарант», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А.А., зареєстрований в реєстрі за №422 та визнано недійсним договір іпотеки від 27.10.2016, укладений між ТОВ «Економгарант» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А.А., зареєстрований в реєстрі за №424 (т.1 а.с.15-21, 23-30, 31-35).
У межах цієї справи судами встановлено, що позивачем доведено наявність особистого інтересу представника під час укладення оспорюваного договору купівлі-продажу квартири, а також те, що такий інтерес суперечить інтересам довірителя, оскільки вчинення ОСОБА_1 такого правочину від імені ОСОБА_2 як довірителя, та як кредитора за іншими зобов'язальними відносинами, які пов'язували їх як сторін іпотечного договору від 07 липня 2016 року, свідчить про недобросовісність його дій. ОСОБА_1 мав право використовувати передбачені законом та іпотечним договором способи захисту свого права як кредитора за договорами позики та іпотеки, проте використав надану йому ОСОБА_2 довіреність, чим порушив її права. Зацікавленість ОСОБА_1 у заниженні договірної вартості квартири (при фактичному здійсненні контролю над нею в якості іпотекодержателя, учасника та директора ТОВ «Економгарант») виразилася у меті стягнення додаткових коштів з основного боржника ОСОБА_5 у формі різниці між боргом за договором позики від 07.07.2016 і сумою, вирученою від продажу квартири: чим менша ціна продажу квартири, яку ОСОБА_1 зараховував як виконання боргу, тим більша різниця (непогашена після продажу квартири частина боргу) могла бути стягнута ОСОБА_1 з основного боржника. Саме такий розрахунок боргу, що стягувався з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 за договором позики від 07 липня 2016 року, який враховував часткове погашення відповідної заборгованості у розмірі вартості відчуження квартири за оспорюваним договором на рівні 1 770 400,00 грн, наведено у рішенні Суворовського районного суду м. Одеси від 26.04.2018 року у справі № 523/1528/17, яке набрало законної сили.
07 грудня 2021 року ТОВ «Еконогарант» передало квартиру АДРЕСА_2 в оренду ОСОБА_8 , про що свідчить договір оренди квартири №07/12/21 (т.1 а.с.157-161).
29 грудня 2022 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , за згодою її чоловіка ОСОБА_4 , укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Колодяжною А.В., зареєстрований у реєстрі за № 843, відповідно до якого ОСОБА_2 (продавець) передала у власність ОСОБА_3 (покупець), а покупець прийняла у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.142).
Відповідно до п. 3 договору купівлі-продажу від 29.12.2022, відчужувана квартира належить продавцю на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого Запольською О.В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, 23.11.2015, номер запису про право власності 12173724, реєстраційний номер 556611651101, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об'єкта нерухомого майна № 319206898 від 29.12.2022, сформованою Колодяжною А. В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу.
Продаж квартири за договором купівлі-продажу від 29.12.2022 здійснено за 4 266 678 грн, які покупець зобов'язався виплатити продавцю до 28.03.2023. Факт повного розрахунку за продану квартиру і відсутність щодо покупця будь-яких претензій фінансового характеру буде підтверджуватися заявою продавця про повний розрахунок, справжність підпису на якій має бути засвідчено нотаріально (п.4 Договору купівлі-продажу).
Розрахунок за договором купівлі-продажу від 29.12.2022 здійснювався у період з 29.12.2022 по 27.01.2023 відповідно до квитанції до платіжної інструкції на переказ готівки (т.2 а.с.131-162).
Повний розрахунок за договором купівлі-продажу від 29.12.2022 було підтверджено зі сторони продавця заявою ОСОБА_2 від 02.02.2023, посвідченою приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Колодяжною А.В., зареєстрованою у реєстрі за № 70 (т.2 а.с.65).
Відмовляючи в задоволенні позову, суд виходив з наступного:
-державна реєстрація припинення обтяжень, накладених в інтересах ОСОБА_1 на підставі іпотечного договору та заборони відчуження від 07.07.2016, була здійснена 27.10.2016 за заявами самого позивача ОСОБА_1 , який після визнання у справі №522/11955/19 недійсними договорів купівлі-продажу та іпотеки від 27.10.2016 (відповідне судове рішення набрало законної сили 14.12.2021) не вчиняв дій для повернення у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно записів про обтяження спірної квартири іпотекою;
-відсутність станом на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу від 29.12.2022 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про обтяження квартири іпотекою оцінці свідчить про добросовісність ОСОБА_3 як покупця за договором купівлі-продажу;
-відсутності доказів, що ОСОБА_3 було відомо про передання спірної квартири в іпотеку або про інші обставини, які досліджувалися в межах судової справи № 522/11955/19, оскільки закон не покладає на набувача нерухомості обов'язку з дослідження всієї історії переходу прав на відповідне майно, зокрема з використанням закритих для загального доступу відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо всіх реєстраційних дій, які вчинялися стосовно такого майна у минулому;
-не здійснення огляду квартири і не встановлювалося проживання у ній сторонніх осіб, не є ознакою недобросовісності ОСОБА_3 , оскільки ОСОБА_7 повідомив про основні характеристики квартири і технічний стан будинку, показав технічний паспорт на квартиру та її фотокартки, які зберігалися в його базі даних, а також про проживання в ній орендарів, але такі обставини не мали для неї значення;
-невстановлення строку та порядку розрахунку та погодження переходу права власності до моменту повного розрахунку не свідчать про недобросовісність ОСОБА_3 , оскільки, по-перше, договором встановлено строк розрахунку - до 28.03.2023, по-друге, порядок розрахунку не обов'язково визначається у договорі і врегульований ст. 692 ЦК України;
-продаж квартири за оспорюваним договором здійснено за ринкову ціну, доказів заниження такої ціни в межах справи не надано;
-ознаки фраудаторності правочину відсутні.
Проте повністю погодитися з такими висновками неможна, виходячи з наступного.
Не заперечується те, що державна реєстрація припинення обтяжень, накладених в інтересах ОСОБА_1 на підставі іпотечного договору та заборони відчуження від 07.07.2016, була здійснена 27.10.2016 за заявами самого позивача ОСОБА_1 .
Суд першої інстанції послався на те, що ОСОБА_1 , незважаючи на набрання законної сили рішенням 14.12.2021 про визнання у справі №522/11955/19 недійсними договорів купівлі-продажу та іпотеки від 27.10.2016 не вчиняв дій для повернення у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно записів про обтяження спірної квартири іпотекою, що надало право 29.12.2022 укласти договір купівлі - продажу.
Проте такі висновки здійснені судом без повного з'ясування та оцінки обставин справи.
Так, з ЄРДСР видно, що до 08.02.2022 на спірну квартиру був накладений арешт, а відтак до цього часу ОСОБА_1 міг розраховувати на те, що спірна квартира не може бути об'єктом будь - яких угод. Більш того, протягом цього часу і до 16.11.2022 тривав спір, остаточно справу вирішено касаційним судом саме 16.11.2022, рішення оприлюднено 22.11.2022.
За таких обставин до остаточного вирішення долі справи у ОСОБА_1 , який вважав свої права відновленими укладанням договору купівлі - продажу, підстави для відновлення запису про обтяження за договором іпотеки були з очевидністю відсутні.
Втім укладання договору купівлі - продажу відбулося 29.12.2022, тобто майже за місяць з часу вирішення справи касаційним судом, та відновлення право іпотекодержателя не є автоматичним, а тому покладати на ОСОБА_1 тягар відповідальності за відсутність в реєстрі відомостей щодо реєстрації обтяження майна неможна.
Надаючи оцінку доводів ОСОБА_1 про наявність ознак недобросовісної поведінки як покупця ОСОБА_3 , суд не врахував їх всі у сукупності, в той час як відсутність державної реєстрації обтяження не є безумовною ознакою добросовісності набувача майна.
Вбачається, що сукупність таких ознак як: не здійснення огляду квартири, відсутність щодо неї актуальних відомостей станом на час придбання, обізнаність про проживання у ній сторонніх осіб та байдужість до таких обставин, а також можливість перевірки факту того, що квартира перебувала в спорі та була предметом іпотеки до моменту повного розрахунку, у сукупності свідчать про відсутність ознак добросовісності ОСОБА_3 при покупці квартири, оскільки така поведінка не є характерною для особи добросовісного набувача.
Надані квитанції про перерахування коштів свідчать про те, що розрахунок за квартиру не відбувся одночасно із підписанням договору, проте такі особливі істотні умови в ньому не зазначені, що є окремим доводом про існування ознак та обставин, не притаманних практиці укладання договорів купівлі - продажу.
Окремої уваги заслуговує оцінка поведінки ОСОБА_2 , яка усвідомлювала всі обставини виниклих та непогашених зобов'язань, та у спосіб відчуження квартири намагалася уникнути звернення стягнення на майно, що перебуває в іпотеці.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі N 567/3/22 (провадження N 61-5252сво23)).
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі N 753/8671/21 (провадження N 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі N 582/18/21 (провадження N 61-20968 сво 21)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі N 638/2304/17 (провадження N 61-2417сво19)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див.: постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі N 761/42030/21 (провадження N 61-12101св23)).
Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).
Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб'єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 вересня 2022 року в справі N 127/23627/20 (провадження N 61-17025св21), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року в справі N 233/4580/20 (провадження N 61-12524сво21)).
Такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися для захисту (невизнання чи оспорювання) різноманітних приватних прав (зобов'язальних, речових, виключних, спадкових, права на частку в спільній частковій власності і т. д.). По своїй суті такий спосіб захисту як визнання права охоплює собою і визнання права відсутнім (постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі N 567/3/22 (провадження N 61-5252сво23)), постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 22 квітня 2024 року в справі N 346/2744/21 (провадження N 61-10543сво23))
Іпотека є правом на чужу річ (постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі N 520/1185/16-ц).
У разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки (частина перша та друга статті 23 Закону України "Про іпотеку").
У справі за позовом іпотекодержателя про визнання права іпотеки (чи про визнання права іпотекодержателя або визнання предметом іпотеки чи іпотечним майном) при відчуженні предмета іпотеки належним відповідачем є особа, яка набула статус іпотекодавця (набувач відповідного нерухомого майна).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі N 922/2416/17 (провадження N 12-44гс20) вказано, що:
"7.21. З огляду на наведені у постанові в справі N 922/2416/17 мотиви, для забезпечення єдності судової практики Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити шляхом конкретизації від її висновку, викладеного у постанові від 19 червня 2019 року у справі N 643/17966/14-ц, а також від аналогічного висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 16 вересня 2015 року у справі N 6-1193цс15, і Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеного у постановах від 10 травня 2018 року у справі N 643/18839/13-ц, від 23 січня 2019 року у справі N 643/12557/16-ц та від 13 березня 2019 року у справі N 643/19761/13-ц.
7.22. Означена конкретизація висновків полягає у такому:
- скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення;
- виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не правовим наслідком такого рішення, а фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення;
- виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі;
- запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя;
- за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі N 922/3537/17 за провадженням N 12-127гс19). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню;
- при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження".
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі N 922/2416/17 (провадження N 12-44гс20) зазначено, що:
"9.8. У випадку якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя.
9.9. Як зазначено вище (див. розділ 7 постанови) при вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки.
9.10. Тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що у справі за належною вимогою (зокрема про визнання права іпотекодержателя) суд має врахувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного на аукціоні за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно.
9.11. З урахуванням наведеного Велика Палата Верховного Суду вважає, що у справі про визнання права іпотекодержателя позивач не позбавлений права доводити недобросовісність кінцевого набувача предмета іпотеки, враховуючи, зокрема, інформацію з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань стосовно того, хто є кінцевим бенефіціарним власником ТОВ "Бонус-трейд", на користь якого, як установили суди першої й апеляційної інстанцій, ТОВ "Бабаївськ-інвест" відчужило предмет іпотеки".
Зважаючи на відсутність ознак добросовісності в діях набувача ОСОБА_3 , а також того, що позикові зобов'язання не припинені, договір іпотеки є діючим, то у ОСОБА_1 є право іпотекодержателя стосовно спірного майна, яке він не втратив, а тому вимоги в цій частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Водночас частинами 1, 2 ст. 23 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі переходу права власності (права господарського відання, спеціального майнового права) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності (право господарського відання, спеціальне майнове право) на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права та несе всі його обов'язки за іпотечним договором в обсязі та на умовах, що існували до набуття такою особою права власності на предмет іпотеки.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. подібні висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).
Встановлені у справі обставини свідчать про те, що від визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним не залежить відновлення прав ОСОБА_1 , який вправі звернути стягнення на квартиру з огляду на правила ст.23 Закону України «Про іпотеку», перехід права власності на спірне майно не впливає на можливість іпотекодержателя реалізувати свої права, а тому в зазначеній частині вимог ним обрано неефективний спосіб захисту прав.
Крім того, запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя, а тому не підлягають задоволенню вимоги про скасування записів про право власності та поновлення записів про іпотеку.
Статтею 263 ЦПК України закріплено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Враховуючи те, що судом неправильно застосовані норми матеріального права, висновки суду не відповідають обставинам справи, то рішення суду підлягає скасуванню із ухваленням нового про часткове задоволення позову з мотивів та підстав, викладених вище.
Згідно ч.ч. 1, 2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З врахуванням обставин справи підлягають частковому стягненню судові витрати ОСОБА_1 в розмірі 2361,92 грн.
Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд
постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м.Одеси від 09 січня 2025 року скасувати.
Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.
Визнати право іпотекодержателя ОСОБА_1 на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 145,3 кв.м., житловою площею 71,8 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 5511651101) на підставі договору іпотеки від 07.07.2016, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., за реєстром №176.
В задоволенні решти вимог відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 2361,92 грн.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови суду складений 17.07.2025.
Головуючий
Судді: