17.07.25
22-ц/812/1124/25
Справа №484/656/25
Провадження № 22-ц/812/1124/25
Доповідач в апеляційній інстанції Яворська Ж.М.
Іменем України
14 липня 2025 року м. Миколаїв
Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ
головуючого - Яворської Ж.М.,
суддів: Базовкіної Т.М., Царюк Л.М.,
із секретарем судового засідання - Шурмою Є.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження
апеляційну скаргу
Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест»
на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 15 квітня 2025 року, ухвалене у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Максютенко О.А., повний текст складено 16 квітня 2025 року, у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати
У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" (далі - ТОВ «Південь Агро Інвест) про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати.
Обґрунтовуючи позовні вимоги вказував, що він є власником земельних ділянок з кадастровими номерами 4825486300:07:000:0435, 4825486300:01:000:0338, 4825486300:06:000:0417, 4825486300:01:000:1085, що знаходяться в межах Синюхо-Брідськоїсільської ради Первомайського району Миколаївської області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
01 березня 2018 року між ним та ТОВ "Південь Агро Інвест" було укладено договір оренди землі за реєстраційним номером б/н. Державну реєстрацію права оренди було проведено у державному реєстрі іншого речового права за номерами 27895104, 27896280 від 05 вересня 2018 року та за номером 32202439 від 25 червня 2019 року.
Пунктами 4.1 - 4.7 договору оренди землі сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 12.37% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому еквіваленті становить 22373,89 грн., а саме: ділянка № НОМЕР_1 (к.н. 4825486300:07:000:0435, площа 4,90 га) - 18241,60 грн., ділянка № НОМЕР_2 (к.н. 4825486300:01:000:0338, площа 0,77 га) - 2866,54 грн., ділянка № НОМЕР_3 (к.н. 4825486300:06:000:0417, площа 0,33 га) - 1228,52 грн., ділянка № НОМЕР_4 (к.н. 4825486300:01:000:1085, площа 0,01 га) - 37,23 грн., за рік оренди.
Із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України. Орендна плата вноситься орендарем не пізніше 1-го вересня поточного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв'язку через місцеві відділення УДППЗ "Укрпошта" шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів, або в іншій формі, погодженій сторонами (п. 4.5 Договору). У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення (п. 4.7 Договору).
Однак відповідач свої обов'язки за договором не виконує, а саме: орендна плата за 2022 рік повинна була бути зарахована на картковий рахунок дружини позивача, яка діяла на підставі довіреності, до 01.09.2022, але не була зарахована. Розмір орендної плати становив 22373,89 грн. Зарахування орендної плати відбулося 12 травня 2023 року в сумі 22022,00 грн., недоплачений розмір орендної плати становить 351,89 грн. Прострочення боргу становить 181 день. Пеня за 181 день становить 4048,97 грн.
Орендна плата за 2023 рік повинна була бути зарахована на картковий рахунок дружини позивача, яка діяла на підставі довіреності, до 01 вересня 2023 року, але не була зарахована. Розмір орендної плати становив 22373,88 грн. Зарахування орендної плати відбулося 17 листопада 2023 року в сумі 22022,00 грн., недоплачений розмір орендної плати становить 351,89 грн. Прострочення боргу становить 77 днів. Пеня за 77 днів становить 1722,49 грн. Крім того просить стягнути індексацію за 2022 рік в сумі 5952,19 грн та за 2023 рік в сумі 1137,44 грн., а всього на загальну суму 7089,63 грн.
Посилаючись на вище викладене позивач просив суд розірвати договір оренди землі, стягнути недоплачену орендну плату, пеню, суми інфляційних втрат за несвоєчасну сплату орендної плати та судові витрати.
Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 15 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 до ТОВ "Південь Агро Інвест" про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати задоволено частково.
Розірвано договір оренди землі № б/н від 09 листопада 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Південь Агро Інвест", щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 4825486300:07:000:0435, 4825486300:01:000:0338, 4825486300:06:000:0417, 4825486300:01:000:1085, зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права за номерами 27895104, 27896280 від 05 вересня 2018 року та за номером 32202439 від 25 червня 2019 року.
Стягнуто з ТОВ "Південь Агро Інвест" на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 703,78 грн, пеню за несвоєчасний розрахунок по орендній плати в розмірі 5771,46 грн, а всього стягнути з відповідача на користь позивачки 6475, 24 грн.
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ "Південь Агро Інвест" про стягнення індексації орендної плати в розмірі 7089,63 грн. відмовлено.
Стягнуто з ТОВ "Південь Агро Інвест" на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1156,36 грн.
Рішення суду мотивовано тим, що доказів сплати відповідачем орендної плати у 2022-2023 роках до 1 вересня поточного року матеріали справи не містять.
Зазначені обставини свідчать про наявність систематичної несплати орендної плати у 2022-2023 роках та наявність заборгованості зі сплати орендної плати за ці роки, яка вчасно погашена не була, а також про порушення строків виплати орендної плати за 2022-2023 роки та її розміру, що є істотним порушенням умов договору через не виконання відповідачем обов'язку щодо виплати орендної плати в строк передбачений договором, а отже і підставою для розірвання договору оренди, незважаючи на те, що заборгованість була виплачена в подальшому.
Заборгованість відповідача зі сплати орендної плати за вказаним договором, за 2022-2023 р.р становить 703,78 грн. та підлягає стягненню.
Також суд першої інстанції вважав таким, що не заслуговує на увагу твердження відповідача про те, що несвоєчасна виплата орендної плати пов'язана з обставинами в країні у 2022 році, зокрема повномаштабним вторгненням військ рф, оскільки матеріали справи не містять доказів повідомлення сторони правочину про неможливість виконання зобов'язань за договором про настання обставин, що перешкоджають виконанню договору, а також об'єктивної неможливості орендаря перерахувати орендну плату на банківський рахунок позивача.
Такі доводи, на думку суду, є надуманими, не відповідають умовам договору. Відповідач не надав жодного доказу на підтвердження факту спроби сплатити орендну плату та факту ухилення позивача від отримання такої плати. За такого прийшов до висновку про стягнення з відповіадча на користь позивача пені у розмірі 5771 грн.46 коп.
При цьому посилаючись на те, що оскільки за умовами договору, укладеного між сторонами, не передбачено внесення орендної плати із урахуванням індексу інфляції, за встановленими обставинами орендна плата вносилася відповідачем відповідно до умов договору із урахуванням індексації нормативно грошової оцінки (стаття 289 ПК України), дійшов висновку про відмову у стягненні індексації орендної плати за 2022 рік в сумі 5952,19 грн, за 2023 рік в сумі 1137,44 грн., а всього на загальну суму 7089,63 грн.
В апеляційній скарзі ТОВ «Південь Агро Інвест» не погоджується із рішенням суду першої інстанції, та просило його скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Так вказували, що відповідно до п. 4.2. спірного договору оренди землі із цієї суми Орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України.
З урахуванням вказаного до виплати орендна плата (за вирахуванням податків та зборів) складає - 18 010,98 грн.
ТОВ «Південь Агро Інвест» виконав зобов'язання у повному обсязі (і навіть з урахуванням включеного авансування), що чітко вбачається з наступного:
- За 2022 рік виплата орендної плати відбулася у розмірі 22 022, 00 грн., що підтверджується платіжною інструкцією 2911 від 12.05.2023 року;
- За 2023 рік виплата орендної плати відбувалася у розмірі 22 022,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією 8482 від 17.11.2023 року;
- За 2024 рік виплата орендної плати відбувалася у розмірі 23 145,12 грн, що
підтверджується платіжною інструкцією 3649 від 23.08.2024 року та платіжною інструкцією № 841. Розмір переплати складає - 13 156,18 грн.
Як вже зазначалося вище, відповідно до п. 4.2. Договору із цієї суми Орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України. Відповідно до п. 164.2.5 ст. 164 ПК України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому пунктом 170.1 статті 170 цього Кодексу. Відповідно до п. 170.1.1 ст. 170 ПКУ податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. Відповідно до п.141.9.2 ст.142 ПК України до суми сплачених податків, зборів, платежів та витрат на оренду земельних ділянок відносяться податок на доходи фізичних осіб та військовий збір з доходів фізичних осіб, які перебувають з платником податку у трудових або цивільно- правових відносинах (крім доходів, які сплачені за придбання товарів у фізичних осіб), з доходів за договорами оренди, суборенди, емфітевзису земельних ділянок сільськогосподарського призначення
На підтвердження сплати вказаних податків та зборів, ТОВ «Південь Агро Інвест» надало до відзиву платіжні інструкції про сплату податку на доходи фізичних осіб та військовий збір за період з 2022 по 2024 роки.
Щодо прострочення сплати орендної плати за 2022 рік слід зазначити, що відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», у зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» постановлено ввести в Україні воєнний стан. Відповідно до пунктів «а», «Ь», «с», та «д» статті 3 Резолюції 3314 (XXIX) Генеральної Асамблеї Організації Об'єднаних Націй «Визначення агресії» від 14.12.1974 застосування російською федерацією збройної сили проти України становить злочин збройної агресії та грубо порушує Меморандум про гарантії безпеки у зв'язку з приєднанням України до Договору про нерозповсюдження ядерної зброї від 05.12.1994 та Договір про дружбу, співробітництво і партнерство між Україною і російською федерацією від 31 травня 1997 року.
ТОВ «Південь Агро Інвест» зареєстровано та здійснює свою діяльність на території Миколаївської області.
З початку вторгнення військ російської федерації частина території Миколаївської області була окупована.
В умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області. Відновлення діяльності відбулося лише на початку 2023 року. Вказане обумовлює затримку виплати орендної плати за 2022 рік.
Звертають увагу, що відповідно до п. 13.2 Договору Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності , якщо вона доведе, що порушення сталося не з її вини.
Відповідно до Листа Торгово-промислової палати України № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата на підставі ст.ст. 14 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України, цим засвідчує форсмажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».
Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов'язанням/обов'язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Вказують, що умовами додаткової угоди до договору оренди від 31 серпня 2018 року, які викладені у пункті 13.2 сторонами погоджено, що особа, яка порушила зобов'язання за цим договором, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Наведені відповідачем обставини є загальновідомими та не потребують додаткового доказування.
Також зазначають, що необхідність надання довідки (сертифікату) про виникнення форс-мажорних обставин (настання воєнного стану) за змістом пункту 13.2 додаткової угоди не є обов'язковою умовою.
Щодо стягнення індексації зазначають, що позивач окремо надає розрахунок суми індексації.
Вказаний розрахунок ґрунтується на посиланні позивача на п. 4. 4. Договору, яким обумовлено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування.
Звертають увагу, що позивач здійснює підміну визначення термінів «індексація» та «індекс інфляції». Так відповідно до посилань на п. 4.4 та п. 2.5. Договору мова йде саме про застосування коефіцієнту індексації.
Відповідно до Розділу ХХ, підрозділу 6, п. 9 ПК України Установити, що індекс споживчих цін, що використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, застосовується із значенням 100 відсотків за 2017-2022 роки - для сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ та перелогів).
Аналогічний правовий висновок зазначений в постанові Верховного суду від 31 липня 2019 року і справі №730/1351/18.
Орендар зобов'язаний самостійно за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).
При наявності умов договору, які сторони добровільно погодили, про визначення остаточного розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції, такий розмір має визначатись із застосуванням визначеного індексу інфляції.
Сторони обумовили, порядок обчислення розміру орендної плати, який здійснюється з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, ця умова не суперечить вимогам статті 627 ЦК України, частини 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі», оскільки вибір врегулювання способу індексації орендної плати законодавець надав самим сторонам, шляхом обговорення вказаного питання у договорі оренди землі.
Щодо висновку суду першої інстанції про необхідність розірвати спірний догові оренди земельної ділянки зазначає, що договір оренди землі може бути розірваний за умов систематичної несплати орендної плати, то звертають увагу на висновок Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (касаційне провадження №61- 41932сво18) та висновки Постанови ВП ВС у справі 918/391/23 від 20 листопада 2024 року.
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача просила рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Сторони про розгляд справи повідомлені належним чином, проте у судове засідання не з'явилися, що відповідно до приписів частини 2 статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи за їх відсутності.
Заслухавши доповідь судді - доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина 1 стаття 2 ЦПК України).
Суд, зберігаючи об'єктивність і неупередженість роз'яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов'язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій (частина 5 стаття 12 ЦПК України).
Відповідно до положень частин 1-3, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду вказаним положенням закону в повній мірі не відповідає.
Позивач рішення суду першої інстанції не оскаржив, така процесуальна поведінка свідчить про його повну згоду з рішенням суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що відповідно до Державних актів про право власності на земельну ділянку серія ЯГ №606598, серія ЯГ №606597, серія ЯГ №606599, ЯГ №606600 від 03 липня 2007 року ОСОБА_2 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами 4825486300:07:000:0435, площею 4,90 га, 4825486300:01:000:0338, площею 0,77 га, 4825486300:06:000:0417, площею 0,33 га, 4825486300:01:000:1085, площею 0,01 га, що знаходяться на території Синюхо-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ( а.с.8-11).
01 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Південь Агро Інвест" укладено договір оренди землі за реєстраційним номером б/н, відповідно до умов якого в оренду передано земельні ділянки площею 4,90 га, площею 0,77 га, площею 0,33 га та площею 0,01 га, що знаходяться на території Синюхо-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. Державну реєстрацію права оренди було проведено у державному реєстрі іншого речового права за номерами 27895104, 27896280 від 05.09.2018 року та за номером 32202439 від 25.06.2019 року.
Пунктами 4.1 - 4.7 договору оренди землі сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 12.37% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому еквіваленті становить 22373,89 грн., а саме: ділянка № НОМЕР_1 (к.н. 4825486300:07:000:0435, площа 4,90 га) - 18241,60 грн., ділянка № НОМЕР_2 (к.н. 4825486300:01:000:0338, площа 0,77 га) - 2866,54 грн., ділянка № НОМЕР_3 (к.н. 4825486300:06:000:0417, площа 0,33 га) - 1228,52 грн., ділянка № НОМЕР_4 (к.н. 4825486300:01:000:1085, площа 0,01 га) - 37,23 грн., за рік оренди.
Пунктом 4.1 додаткової угоди до договору оренди землі передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у грошовій формі у розмірі 12.37% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що загалом складає 22373,89 грн.
Відповідно до п.4.2 договору оренди землі, із цієї суми орендної плати орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України; за згодою сторін розрахунки щодо орендної плати можуть здійснюватися у натуральній або іншій формі, що погоджується сторонами додатково (п.4.3); відповідно до п.4.4 договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюються з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталася раніше), при цьому коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталася раніше); пунктом 4.5 договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року, орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв'язку через місцеві відділення УДППЗ "Укрпошта" шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів, або у іншій формі, погодженій сторонами; розмір орендної плати переглядається один раз на сім років у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п.4.6 ).
Згідно з п.4.7 договору, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення ( а.с.15-17).
Як вбачається із виписки по картковому рахунку ОСОБА_3 , на ім'я ОСОБА_1 відповідачем 12 травня 2023 року здійснено виплату орендної плати по договору оренди землі за 2022 рік у розмірі 22022 грн., а 17 листопада 2023 року за 2023 рік у розмірі 22022 грн.
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність систематичної несплати орендної пати за 2022 та 2023 роки та наявності заборгованості зі сплати орендної плати за ці роки, яка погашена не була, а також порушив строки виплати орендної прати за цей період, що є істотним порушенням умов договору, а відтак є підставою для розірвання договору оренди, незважаючи на те, що в подальшому заборгованість була погашена.
Колегія судді не погоджується з таким висновком з огляду на таке.
Так, звертаючись до суду з цим позовом позивач посилався на те, що сплачена йому орендна плата за 2022 та 2023 року сплачена не у повному обсязі. Розмір недоотриманої орендної плати за два роки склав 703 грн.78 коп.
Згідно з вимогами статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з частиною першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, сплата неустойки.
В силу статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання.
Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.
Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
За положеннями частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Згідно з положенням частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об'єднана Палата Касаційного цивільного суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплату у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/22 вважала «за доцільне відступити від висновку, викладеного в її постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17, шляхом його конкретизації та зазначення, що:
- пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;
- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини другої статті 651 ЦК України, а не припис пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
До того ж у цій постанові Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повна несплата орендної плати, у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.
У постановах Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 20 грудня 2022 року у справі №914/1688/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 549/178/17, від 10 листопада 2021 року у справі №175/642/19, від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20 - зроблено висновки про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), є підставою для розірвання такого договору.
Оскільки наведені висновки не повною мірою узгоджуються з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в цій постанові, від них потрібно відступити шляхом конкретизації та зазначення про те, що несплата орендної плати в розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України охоплює випадки лише повної несплати орендної плати, у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне».
Отже, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.
У постанові Верховного Суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі № 913/20/21».
У постанові Верховного Суду від 07 грудня 2022 року в справі №479/210/21 зазначено, що: «Верховний Суд звертає увагу на те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, при укладенні якого орендодавець розраховує на отримання орендних платежів. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».
Підпункт 170.1.1 пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України визначає, що податковим агентом платника податку орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.
Відповідно до статей 76, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Щодо вимог про розірвання договору оренди.
З матеріалів справи вбачається, що за умовами узгодженого сторонами договору оренди землі від 01 березня 2018 року орендар зобов'язаний виплачувати орендну плату орендодавцю до 01 вересня поточного року. Розмір орендної плати у 2022 році становив 22373, 89 грн х 19,5% податку і збору = 18010 грн. 98 коп., у 2023 році з урахуванням коефіцієнту індексації 1,051 - 23514, 95 грн 19,5% податку і збору = 18929, 53 грн.
Згідно з дослідженими доказами відповідач орендну плату за 2022 та 2023 роки повністю не сплачував у строки, визначені договором, яким є 01 вересня поточного року. Прострочення суми боргу за 2022 рік становить 181 день та за 2023 рік - 77 днів.
За такого, такі порушення утворюють системність та дають підстави для розірвання договору оренди.
Доводи відповідача про те, що внаслідок вторгнення військ російської федерації, в умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області та відновлення діяльності підприємства відбулося лише на початку 2023 року, що обумовило затримку виплати орендної плати за 2022 рік, не заслуговують на увагу, оскільки відповідач не довів належними доказами, що саме ці обставини перешкодили йому у виконанні зобов'язань.
Матеріали справи свідчать, що відповідач обмежився лише посиланням на військові дії на території України та Миколаївської області, зокрема, але не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства.
З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому у строк виконати передбачений договором сторін обов'язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік.
Твердження відповідача про те, що наявні підстави для звільнення його від відповідальності, оскільки порушення сталося не з його вини, колегія суддів вважає необґрунтованим. Відповідач, укладаючи договір оренди, взяв на себе обов'язок своєчасної сплати орендної плати, однак його не виконав. Обставини, які б свідчили про відсутність його вини у порушенні зобов'язання, належними доказами не доведені.
Таким чином позовні вимоги про розірвання договору оренди землі суд першої інстанції обґрунтовано вважав доведеними і такими, що підлягають задоволенню.
Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі з індексацією та пені за порушення строків виплати орендної плати.
Як встановлено вище, за умовами узгодженого сторонами договору оренди землі від 01 березня 2018 року орендар зобов'язаний виплачувати орендну плату орендодавцю до 01 вересня поточного року.
Сторони визначили, що орендна плата за договором становить 12,37% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 22 373, 89 грн за рік оренди.
Із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України.
У пункті 4.4 сторони визначили, що обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням індексації. При цьому, коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталася раніше).
З інформації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру випливає, що значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 рік становить 1,0, за 2023 рік 1,051.
Отже, розмір орендної плати у 2022 році становив 22 373, 89 грн х 19,5% податку і збору = 18 010 грн 99 коп., у 2023 році з урахуванням коефіцієнту індексації 1,051 - 23 514, 95 грн (180 872,10 х 1,051 = 190096,58) 19,5% податку і збору = 19057, 84 грн.
Згідно з виписки по особовому рахунку ОСОБА_3 , на ім'я ОСОБА_1 відповідачем 12 травня 2023 року здійснено виплату орендної плати по договору оренди землі за 2022 рік у розмірі 22022 грн., а 17 листопада 2023 року за 2023 рік у розмірі 22022 грн.
Стягуючи з ТОВ «Південь Агро Інвест» заборгованість з орендної палати суд першої інстанції не врахував обов'язку відповідача як податкового агента сплачувати податки та збори за позивача по орендній платі, та неправильно визначив значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за спірний період.
Враховуючи те, що відповідач виплатив позивачу орендну плату за 2022- 2023 роки у повному обсязі, хоча і з порушенням строку виплати, підстави для стягнення заборгованості з орендної плати та індексації орендної плати за спірний період відсутні.
Крім того, ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог про стягнення пені, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач із порушенням строку сплатив орендодавцю орендну плату за 2022- 2023 року, тому з відповідача на користь позивача підлягає стягненню пеня у сумі 5771,46 грн.
Колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції про необхідність стягнення з відповідача пені, оскільки ним вчасно не було виконано зобов'язання за договором оренди. Між тим апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції при розрахунку пені допустив помилку.
Як встановлено після відрахування податків та обов'язкових платежів розмір орендної плати за 2022 рік становить 18 010 грн 98 коп., за 2023 рік 18 029, 22 грн.
За умовами договору орендодавець має право на отримання пені за затримку у виплаті орендної плати у розмірі 0.1% несплаченої суми за кожен день прострочення (пункт 4.7 договорів оренди землі).
З урахуванням наданих доказів, що підтверджують дати виплати, пеня підлягає обрахуванню за наступні періоди: за 2022 рік за 181 день, за 2023 рік 77 днів.
Пеня розраховується за наступною формулою: Сума боргу х 0,1% (розрахункова ставка пені)/100% х кількість днів прострочення зобов'язання.
Пеня: за 2022 рік: 18 010 грн 98 коп. х 0.1% / 100% х 181 = 3259, 99 грн; за 2023 рік: 18929,53 грн х 0.1% / 100% х 116 = 1387.54 грн, загалом 4647.53 грн.
При цьому колегія суддів звертає увагу, що розмір пені судом першої інстанції помилково розрахований із суми заборгованості 22373, 89 грн.
З огляду на зазначене, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що суд першої інстанції при розрахунку пені допустив помилку.
Відповідно до статті 376 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
У зв'язку з наведеним, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржене рішення суду першої інстанції в частині стягнення заборгованості орендної плати з індексацією скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні цих вимог, а в частині стягуваної пені змінити, зменшивши її розмір з 5771.46 грн до 4647.53 грн.
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру заявлених позовних вимог. Судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови у позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частини 1, 2 статті 141 ЦПК України).
При зверненні до суду з позовом позивач сплатив судовий збір за вимоги майнового характеру 2422 грн 40 коп. За результатами перегляду рішення суду першої інстанції, апеляційну скаргу було задоволено частково, позовні вимоги задоволено на 89.04 %.
Отже з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір за подачу позову до суду першої інстанції у розмірі 2156 грн. 90 коп.
За подачу апеляційної скарги відповідач сплатив судовий збір в розмірі 1453 грн.44 коп. Оскільки апеляційну скаргу було задоволено частково, майнову вимогу задоволено на 2.37%, то з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 34 грн.44 коп. (1453.44 х 2.37%:100).
Керуючись ст. ст. 374, 376, 382 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» задовольнити частково.
Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 15 квітня 2025 року в частині задоволення вимог про стягнення заборгованості по орендній платі та індексації скасувати та в цій частині ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про стягнення заборгованості по орендній платі та індексації відмовити.
Рішення суду в частині задоволення вимог про стягнення пені та розподілу судового збору змінити, зменшивши розмір стягуваної пені з Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 з 5771 грн 46 коп. до 4726 грн 66 коп. та судовий збір з 2422 грн 40 коп. до 2156 грн 90 коп.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» 34 грн. 44 коп. судового збору за розгляд справи судом апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з дня ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.
Головуючий Ж.М. Яворська
Судді Т.М. Базовкіна
Л.М. Царюк
Повний текст постанови складено 17 липня 2025 року