17 квітня 2025 року
м. Київ
cправа № 904/186/23
суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду Берднік І.С. та Зуєва В.А. на постанову Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 17.04.2025
за касаційною скаргою заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2024
у справі № 904/186/23
за позовом Криворізької центральної окружної прокуратури
до: Криворізької міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг"
про визнання рішення та договору недійсними
1. 17.04.2024 Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду ухвалив постанову, якою частково задовольнив касаційну скаргу заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури, постанову Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2024 в частині, якою скасовано рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.08.2023 про задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування пункту 1.14.1 рішення Криворізької міської ради №85 від 23.12.2020 «Про внесення змін раніше ухвалених рішень міської ради», скасував та в цій частині рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.08.2023 залишив у силі. В решті постанову Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2024 у справі № 904/186/23 залишив без змін.
2. Ухвалюючи постанову у справі № 904/186/23 Верховний Суд у складі судової палати прийшов до висновку, що у таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача, зокрема, на підставі статей 216, 387, 1212 Цивільного кодексу України. Відтак недійсний правочин не створює для сторін тих прав і обов'язків, які він мав створювати, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов'язані з його недійсністю. Такі юридичні наслідки під час виконання сторонами недійсного правочину поєднуються з реституційними, які полягають у поверненні в натурі кожною стороною одна одній, одержаного ними на виконання цього правочину.
Також судова палата виснувала, що в такий спосіб вимога прокурора про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в цілому, з урахуванням обставин цієї справи, не є об'єктивно виправданою та адекватною наявним у ній обставинам, оскільки спричинить порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідача - 2 за відсутності його протиправної поведінки, не є адекватним способом захисту та призведе до порушення норм частини першої статті 321 Цивільного кодексу України.
При цьому судова палата відступила від висновку Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 09.10.2024 у справі № 904/205/23 про те, що у спірних правовідносинах можливе визнання договору недійсним без обов'язкового застосування наслідків недійсності правочину у вигляді повернення земельної ділянки, та що саме по собі визнання недійсним такого договору вимагатиме від сторін оформлення користування земельною ділянкою в порядку встановленому земельним законодавством, а отже досягається мета звернення прокурора з позовом.
3. З цією постановою судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в частині залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції про скасування рішення місцевого господарського суду про визнання недійсним укладеного між відповідачами договору оренди землі від 01.02.2021 не погоджуємося та згідно зі статтею 34 Господарського процесуального кодексу України висловлюємо окрему думку.
4. За обставинами справи, що розглядається, предметом позову є договір оренди земельної ділянки. При цьому відповідно до усталеної практики Верховного Суду щодо договорів оренди (найму) підстави недійсності правочину визначаються на момент укладення правочину, однак застосування наслідків недійсності такого правочину (з урахуванням специфіки правовідносин) можливе лише на майбутнє, та, як правило, має наслідком повернення об'єкта оренди.
5. При цьому наголошуємо, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21 зазначено, що за змістом абзацу першого частини першої статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов'язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов'язані з його недійсністю. Одним з таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення status quo anteу фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов'язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину (абзац другий частини першої статті 216 Цивільного кодексу України).
6. Водночас звертаємося до висновків Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладених у постанові від 23.11.2023 року у справі № 916/3030/22:
"У разі набуття права власності на нерухомість, яка розташована на частині земельної ділянки, наданій іншій особі на праві постійного користування, право на оформлення землекористування для обслуговування такої нерухомості виникає автоматично в силу принципу єдності долі нерухомості і земельної ділянки та не вимагає отримання згоди постійного землекористувача.
У цьому контексті судова палата також вважає за необхідне звернути увагу на процедуру оформлення права користування земельною ділянкою під нерухомим майном за власником нерухомості.
Порядок надання земельних ділянок державної та комунальної власності в користування регулюється статтями 123, 124 Земельного кодексу України.
Відповідно до частин першої, другої та четвертої статті 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: 1) надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; 2) формування нової земельної ділянки (крім поділу та об'єднання).
Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу" (пункти 56-59 постанови).
7. В такий спосіб, вимога Прокурора про повернення земельної ділянки за встановлених судами обставин справи не є необхідною, а її відсутність не має наслідком неефективність обраного способу захисту.
8. Зазначені доводи детально (з урахуванням обставин справи, які є подібними до обставин у справі № 904/186/23) були викладені та обґрунтовані у постанові колегії Верховного Суду від 09.10.2024 у справі № 904/205/23, зокрема з підстав відсутності спору про розмір земельної ділянки, порядку її набуття, виникнення права на земельну ділянку в силу закону тощо.
9. В цій частині погоджуємося із висновками судової палати, що: "якщо на земельній ділянці державної або комунальної власності розташовані об'єкті нерухомого майна, які знаходяться у приватній власності, то земельна ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника таких об'єктів. При цьому, відсутність оформленого договору оренди земельної ділянки не припиняє права власника користуватися належними йому об'єктами нерухомого майна, а таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об'єктами. Такі висновки сформульовані у постановах Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 918/1132/22 (п. 6.20) та від 20.11.2024 у справі № 917/1938/23 (п. 4.23)".
Зазначене і зумовило висновок у справі № 904/205/23 від якого відступила судова палата, що в даному випадку не застосування наслідків у вигляді повернення земельної ділянки не зумовлює неефективність іншого способу захисту обраного Прокурором - визнання недійсним договору оренди.
10. Водночас визнання недійсним договору оренди, для якого орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою та визначена з порушенням законодавства, є належним та ефективним способом захисту, передбаченим законодавством.
11. В контексті зазначеного слід звернути увагу на те, що в постанові судова палата зазначає, що: "оскільки на ділянці комунальної власності розміщені об'єкти нерухомого майна, які належать відповідачу-2 на праві приватної власності, а тому така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника такого об'єкта, позовна вимога про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки у цьому спорі призведе до позбавлення відповідача-2 права користування відповідною земельною ділянкою, яке він має в силу положень законодавства. При цьому прокурор не оспорює самого факту законності такого права відповідача-2, а лише не погоджується з розміром ставки орендної плати, яка передбачена відповідним пунктом договору, внаслідок протиправного віднесення спірної земельної ділянки до земель житлової та громадської забудови на підставі підпункту 1.14.1 рішення Криворізької міської ради №85 від 23.12.2020 "Про внесення змін до раніше ухвалених рішень міської ради".
Визнання недійсним такого договору в цілому вимагатиме від сторін оформлення користування земельною ділянкою в порядку, встановленому земельним законодавством, що фактично призведе до скасування правової підстави користування відповідачем-2 такою земельною ділянкою і поставить його у становище, відповідно до якого він буде користуватися нею певний час без належної правової підстави, і поставить останнього у невигідне становище, оскільки у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається (ч. 4 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" у відповідній редакції)".
В такий спосіб, одним з мотивів з яких виходив Суд є неможливість створення стану правової невизначеності для Відповідача.
Разом з тим, далі в тексті постанови судова палата зазначила: "На думку судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, належною та ефективною позовною вимогою, а також такою, у разі задоволення якої досягається мета звернення прокурора з позовом у даному випадку є саме визнання недійсним та скасування пункту 1.14.1 рішення Криворізької міської ради №85 від 23.12.2020 «Про внесення змін до раніше ухвалених рішень міської ради», який через його скасування не породжує жодних правових наслідків від моменту його прийняття, що саме по собі вимагатиме від сторін оформлення змін до нього в частині орендної плати, оскільки окремо визнати відповідний пункт договору в частині визначення орендної плати неможливо (з урахуванням положень ст. 217 ЦК України), а визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в цілому у даному випадку не є об'єктивно виправданим та обґрунтованим способом захисту, а також спричиняє порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідачів, тобто не є адекватним способом захистом за наявних у цій справі обставин".
Отже, намагаючись усунути стан правової невизначеності, шляхом скасування відповідного рішення без визнання недійсним договору (тобто фактично визнання його легітимності) судова палата все ж таки створила таку правову невизначеність для сторін договору, оскільки (за відсутності згоди сторін на внесення таких змін до договору), відсутні правові підстави для внесення змін до договору в судовому порядку. Більше того, сторона має право наполягати на виконання умов договору презумпція правомірності не спростовано при розгляді позовної вимоги про визнання його недійсним.
Натомість, у випадку визнання його недійсним у сторін виник би обов'язок відповідно до земельного законодавства врегулювати відносини користування земельної ділянкою, а стягнення коштів за період користування без договору було б можливим відповідно до приписів статті 1212 Цивільного кодексу України, що також спростовує відповідні висновки судової палати.
12. З урахуванням викладеного, за таких встановлених обставин справи щодо порушення законодавства щодо визначення розміру орендної плати та відсутності порушень щодо підстав набуття права на земельну ділянку погоджуємося з висновками суду першої інстанції щодо можливості визнання спірного договору недійсним без обов'язкового застосування наслідків недійсності правочину у вигляді повернення земельної ділянки, оскільки саме по собі визнання недійсним такого договору вимагатиме від сторін оформлення користування земельною ділянкою в порядку встановленому земельним законодавством, а отже досягається мета звернення Прокурора з позовом.
Тобто в цій частині доводи касаційної скарги Прокурора є обґрунтованими, а висновки суду першої інстанції відповідають в тому числі принципам процесуальної економії та ефективності способу захисту (вирішення спору в одному судовому процесі без необхідності ініціювання іншого).
13. В такий спосіб, за таких встановлених обставин справи щодо порушення законодавства щодо визначення розміру орендної плати та відсутності порушень щодо підстав набуття права на земельну ділянку вважаємо за можливе визнання спірного договору недійсним без обов'язкового застосування наслідків недійсності правочину у вигляді повернення земельної ділянки, оскільки саме по собі визнання недійсним такого договору вимагатиме від сторін оформлення користування земельною ділянкою в порядку встановленому земельним законодавством, а отже досягається мета звернення Прокурора з позовом.
З огляду на наведене вважаємо, що у судової палати не було підстав для відступу від висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 09.10.2024 у справі № 904/205/23, касаційну скаргу Прокурора слід було задовольнити, а оскаржувану постанову Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2024 у справі № 904/186/23 скасувати повністю, залишивши в силі рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.08.2023 у тому числі і у частині визнання недійсним договору оренди землі.
Судді І. Берднік
В. Зуєв