02 липня 2025 року
м. Київ
cправа № 925/1423/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача - не з'явився
відповідача - Поліщук Л.М., Іванів А.Р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Відродження"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 (у складі колегії суддів: Хрипун О.О. (головуючий), Михальська Ю.Б., Іоннікова І.А.)
та рішення Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 (суддя Кучеренко О.І.)
за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Відродження"
до Іваньківської сільської ради
про визнання додаткової угоди укладеною,
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Відродження" (надалі - СТОВ "Відродження", Позивач, Скаржник) звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Іваньківської сільської ради (надалі - Рада, Відповідач), у якому просило суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 01.07.2012 (надалі - Договір оренди) у редакції додаткової угоди, яка додана до позовної заяви.
1.2. В обґрунтування позову СТОВ "Відродження" посилається на те, що воно у визначений договором строк направило лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на продовження орендних правовідносин, однак Відповідач рішення щодо цього листа не прийняв. На думку Позивача, вказане порушує його право, яке випливає із реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі".
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 у справі № 925/1423/24, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025, у задоволенні позову відмовлено повністю.
2.2. Рішення судів мотивовані неузгодженістю між сторонами істотних умов договору оренди щодо продовження договірних правовідносин за Договором оренди. Одночасно суди встановили, що Відповідач відреагував на лист Позивача щодо його наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, як того вимагають положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", та вказав про те, що розгляд питання щодо поновлення договору оренди до прийняття рішення у справі № 925/1068/23 є передчасним. Також судами враховано, що копія додаткової угоди, яка додана Позивачем до позову, є відмінною за змістом від тієї, яку орендар направляв орендодавцю, оскільки у ній відсутні й посилання на змінений розмір земельної ділянки, відсутнє посилання на кадастрові номери земельних ділянок, та відсутнє посилання на зміну розміру орендної плати до 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
Вказані обставині за позицією судів свідчать про відсутність підстав для продовження договірних правовідносин між сторонами відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі".
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі СТОВ "Відродження" просить скасувати рішення Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 у справі № 925/1423/24 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025, та постановити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
3.2. У касаційній скарзі Скаржник посилається на неправильне застосування до спірних правовідносин статті 33 Закону України "Про оренду землі" при їх кваліфікації та дослідженні обставин наявності заперечення з боку орендодавця щодо продовження договірних відносин та досягнення між сторонами домовленості щодо розміру орендної плати та інших істотних умов договору.
За позицією СТОВ "Відродження", оскільки воно своєчасно, у строки, встановлені законом та погоджені сторонами у договорі, звернулось до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надало проєкт договору, а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому товариство продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку такого строку не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги саме про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
Зазначене Скаржник підтверджує правовими висновками, щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", викладених у постановах Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21.
Одночасно Скаржник вказує про необхідність врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, викладених у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16.
3.2. 05.06.2025 Рада подала відзив на касаційну скаргу, в якому Відповідач вказує про необґрунтованість доводів касаційної скарги та просить оскаржувані рішення залишити без змін.
4. Розгляд справи Верховним Судом
4.1. Ухвалою Суду від 20.05.2025 було відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою СТОВ "Відродження" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 та рішення Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 у справі № 925/1423/24 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та призначено касаційну скаргу СТОВ "Відродження" до розгляду у судовому засіданні на 11.06.2025.
4.2. Ухвалою Суду від 04.06.2025 призначено касаційну скаргу СТОВ "Відродження" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 та рішення Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 у справі № 925/1423/24 до розгляду у судовому засіданні на 18.06.2025.
4.3. Протокольною ухвалою Суду від 18.06.2025 оголошено перерву в розгляді справи до 02.07.2025.
5. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
5.1. 01.07.2012 Маньківська районна державна адміністрація, як орендодавець, і СТОВ "Відродження", як орендар, уклали між собою Договір оренди, згідно з пунктами 1 та 2 якого орендодавець надає орендарю, а останній приймає в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 106,9078 га, у тому числі 106,9078 ріллі, яка знаходиться в адміністративних межах сільської ради Маньківського району Черкаської області.
5.2. Відповідно до пункту 8 Договору оренди його укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
5.3. Згідно з пунктом 12 Договору оренди розмір орендної плати переглядається 1 (один) раз на 3 (три) роки у разі: зміни умов господарювання, які передбачені договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом.
5.4. У пункті 33 Договору оренди узгоджено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
5.5. Відповідно до пункту 40 Договору оренди дія договору припиняється у разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено.
5.6. 05.11.2012 Договір оренди був зареєстрований у відділі Держкомзему у Маньківському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 № 712310004003882, у зв'язку з чим цей договір відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду землі" в чинній на той час редакції з 05.11.2012 набрав чинності.
5.7. На виконання умов Договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку, що розташована в адміністративних межах Крачківської сільської ради, загальною площею 106,9078 га, що підтверджене актом приймання-передачі земельної ділянки, який підписаний уповноваженими представниками орендодавця та орендаря та скріплений їх печатками.
5.8. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 21.03.2018 у справі № 925/1663/17 визнано укладеною додаткову угоду про поновлення Договору оренди у відповідній редакції та поновлено на тих самих умовах та на той самий строк дію Договору оренди, тобто до 05.11.2022.
5.9. На виконання Наказу Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 26.09.2018 № 23-3963/14-18-СГ "Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність" Раді передано у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 1443,2639 га, які розташовані в адміністративних межах Іваньківської, Березівської та Крачківської сільських рад Маньківського району Черкаської області згідно з актом приймання-передачі.
5.10. Відповідно до додатка до акта від 27.09.2018 та наказу від 26.09.2018 № 23-3963/14-18-СГ до відання Ради передано, зокрема, земельні ділянки з кадастровими номерами 7123183500:02:001:0516, 7123183500:02:002:0308, 7123183500:02:001:0503 (пункти 1 - 3).
5.11. 22.02.2019 між Радою, як орендодавцем, та СТОВ "Відродження", як орендарем, підписано додаткову угоду №1 про внесення змін до Договору оренди.
5.12. Пунктом 1 додаткової угоди передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 100,4044 га ріллі, із них: 84,9756 га кадастровий № 7123183500:02:001:0516; 2,00 га кадастровий № 7123183500:02:001:0503; 13,4288 га кадастровий № 7123183500:02:002:0308.
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі - 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік.
5.13. Згідно з пунктом 2 додаткової угоди інші умови вищезазначеного договору не змінені угодою та залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені сторонами раніше, і сторони підтверджують їх обов'язковість для себе.
5.14. Відповідно до пункту 3 додаткової угоди ця додаткова угода про внесення змін до договору є невід'ємною частиною Договору оренди, який зареєстрований у Маньківському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 за №71231000400382.
5.15. За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права земельні ділянки: з кадастровим номером 7123183500:02:001:0516 площею 84,9756 га, з кадастровим номером 7123183500:02:001:0503 площею 2 га, з кадастровим номером 7123183500:02:002:0308 площею 13,4288 га знаходяться у користуванні на праві оренди у СТОВ "Відродження" на підставі Договору оренди. Додаткова угода про поновлення договору оренди землі від 01.07.2012, строк дії: 05.11.2024, з правом пролонгації.
5.16. 04.08.2023 у межах справи № 925/1068/23 Рада звернулася до Господарського суду Черкаської області із позовом до СТОВ "Відродження" про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 09.10.2023 у справі № 925/1068/23, яке набрало законної сили 08.11.2023, у задоволенні позову відмовлено повністю.
У рішенні Господарського суду Черкаської області від 09.10.2023 у справі № 925/1068/23 суд дійшов висновку, що строк дії договору оренди від 01.07.2012 закінчився 04.11.2022. Водночас у зв'язку з оголошенням воєнного стану у країні та до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", з огляду на приписи підпункту "а" пункту 1 частини двадцять сім розділу X Земельного кодексу України, договір вважається поновленими на один рік, тобто до 04.11.2023 включно.
Також місцевий господарський суд встановив, що Рада направляла Позивачу лист № 856/02-31 від 04.11.2022, у якому зазначено, що рада повторно ініціює внесення змін до договорів оренди від 01.07.2012 та від 24.02.2012 шляхом укладення додаткових угод на збільшення відсоткової ставки з 8% на 12%. У цьому листі, Відповідач також повідомив Позивача про те, що у разі не підписання додаткових угод, договори оренди можуть бути розірвані у судовому порядку внаслідок невиконання СТОВ "Відродження" положень пунктів 12 договорів оренди.
5.17. 01.08.2023 Позивач надіслав на адресу Ради лист-повідомлення №71, у якому посилаючись на умови Договору оренди та чинне законодавство України, повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. У зв'язку з чим СТОВ "Відродження" направило Раді проєкт додаткової угоди, яка враховує її вимогу щодо збільшення розміру орендної плати.
5.18. До вказаного вище листа Позивач додав дві копії додаткової угоди до Договору оренди, за умовами якої сторони домовилися поновити Договір оренди та викласти пункт 8 та 9 у такій редакції:
"Пункт 8: Договір укладено на п'ять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пункт 9: Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 12 (дванадцять) відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
Ця угода є невід'ємною частиною Договору оренди землі від 01.07.2012, який зареєстрований у Маньківському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 № 712310004003882".
5.19. Також СТОВ "Відродження" надіслало Раді лист № 72 від 01.08.2023, у якому повідомило про намір бути присутніми на засіданні постійної комісії Ради з питань земельних відносин, природокористування, планування території, будівництва, архітектури, охорони пам'яток, історичного середовища та благоустрою на якому буде розглядатися його клопотання щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та просило завчасно повідомити дату та час проведення засідання.
5.20. Згідно з роздруківкою з офіційного сайту Акціонерного товариства "Укрпошта" лист-повідомлення № 71 та лист № 72 від 01.08.2023 було вручено Відповідачу (його представнику) 03.08.2023.
5.21. У листі № 858/02-29 від 06.09.2023 сільська голова повідомила Позивача, що лист № 71 від 01.08.2023 буде розглянуто на черговому засіданні постійної комісії Ради з питань земельних відносин, природокористування, планування території, будівництва, архітектури, охорони пам'яток, історичного середовища та благоустрою. Розгляд цього питання відкладено до моменту прийняття рішення Господарським судом Черкаської області. У цьому листі Відповідач також просив Позивача після збирання врожаю не засівати земельні ділянки загальною площею 100,4044 га на території Ради (за межами села Качківка) до вирішення в суді питання по Договору оренди.
5.22. Рішенням Ради № 51-32/VIII від 20.12.2024 надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 84,9756 із кадастровим номером 7123183500:02:001:0516 на п'ять окремих земельних ділянок, у тому числі одна земельна ділянка площею 10,5548 га та чотири земельні ділянки площею по 18,6052 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок земель сільськогосподарського призначення на території Іванківської сільської територіальної громади (за межами села Крачківка) Уманського району Черкаської області.
5.23. Отже, спір у даній справі, на думку СТОВ "Відродження", виник у зв'язку з тим, що він є належним землекористувачем, який своєчасно та у повному розмірі сплачував та сплачує кошти за користування земельними ділянками, однак дії Відповідача порушують його право, яке випливає із реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, а тому товариство просило суд визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди землі у редакції Позивача.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга СТОВ "Відродження" не підлягає задоволенню з таких підстав.
6.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
6.3. Предметом спору є наявність правових підстав для визнання Договору оренди укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах, що, за твердженням СТОВ "Відродження", ґрунтується на таких обставинах:
- повідомлення орендодавця у передбачений Договором оренди строк про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк із долученням проєкту відповідної додаткової угоди;
- відсутність заперечень з боку орендодавця щодо укладення такої додаткової угоди;
- подальше користування СТОВ "Відродження" спірними земельними ділянками після спливу строку дії Договору оренди;
- відсутність протягом одного місяця після закінчення строку Договору оренди листа-повідомлення орендодавця з чітким запереченням у їх поновленні;
- не підписання Радою додаткових угод до Договорів оренди землі щодо продовження строку їх дії.
6.4. Аналізуючи зазначені обставини на предмет наявності підстав для продовження дії договірних правовідносин у порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі", суди першої та апеляційної інстанцій врахували, що:
- Відповідач відреагував на лист Позивача щодо його наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та вказав про те, що розгляд питання щодо поновлення договору оренди до прийняття рішення у справі № 925/1068/23 є передчасним;
- з огляду на наявне між сторонами листування вбачається, що сторони не досягли домовленостей щодо розміру орендної плати, іншого строку оренди тощо, й відповідно запропоновані умови не були прийняті ні Позивачем, ні Відповідачем, тобто у сторін виникли неузгодженості щодо істотних умов договору;
- копія додаткової угоди, яка додана Позивачем до позову, є відмінною за змістом від тієї, яку орендар направляв орендодавцю, оскільки у ній відсутні і посилання на змінений (зменшений) розмір земельної ділянки, відсутнє посилання на кадастрові номери земельних ділянок, та відсутнє посилання на зміну розміру орендної плати до 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
У зв'язку з чим суди встановили відсутність підстав для продовження дії договірних правовідносин у порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
6.5. Звертаючись із касаційною скаргою, СТОВ "Відродження" вказує на наявність підстав для продовження дії договірних правовідносин у порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки направлення Радою листа, в якому нею визначено, що розгляд питання щодо поновлення Договору оренди до ухвалення рішення у справі № 925/1068/23 є передчасним, не є запереченням у можливості продовження його дії в розумінні положень Закону та алгоритму застосування статті 33 цього Закону, викладеному Верховним Судом у постановах від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21.
Скаржник вказує на помилковість висновку судів про відсутність узгодження істотних умов договору, оскільки направлена ним додаткова угода передбачала умову про внесення орендної плати у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Одночасно СТОВ "Відродження" вказує, що відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах".
Ураховуючи вищевикладені ним до позовної заяви долучено проєкт додаткової угоди, яка встановлює той самий строк і ті самі умови, які були в Договорі оренди.
6.6. З огляду на наведене Суд зазначає таке.
Щодо редакції Закону України "Про оренду землі", який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах.
6.7. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон.
6.8. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
6.9. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
6.10. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.
Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
6.11. За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
6.12. Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
6.13. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
6.14. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що частини п'ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині 6 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
6.15. Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
6.16. Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша - п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
6.17. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
6.18. Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
6.19. Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
6.20. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
6.21. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, на яку посилається Скаржник у касаційній скарзі.
6.22. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення Позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами, а тому суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення закону в редакції, чинній на момент укладання Договору оренди.
Щодо правових підстав для продовження договірних правовідносин у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі". Визнання у судовому порядку договору оренди землі укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
6.23. Відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
6.24. Згідно з частиною дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
6.25. Суд зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Поряд із цим Суд звертає увагу, що редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка підлягає застосуванню спірних правовідносин, не передбачає можливості автоматичного поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, як це було передбачено у попередній редакції частини шостої цієї норми.
6.26. Зазначене спростовує посилання Скаржника на неврахування судами попередніх інстанцій правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, оскільки у відповідній справі правовий висновок ґрунтувався на правозастосуванні статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції Закону № 161-XIV, яка, за позицією Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеної у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, не підлягає застосуванню в рамках даної справи.
Щодо наявності підстав захисту права орендаря на продовження орендних правовідносин.
6.27. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
6.28. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
6.29. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
6.30. Суд зауважує, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
6.31. Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
6.32. Аналізуючи наявність підстав для продовження договірних правовідносин між сторонами, зокрема в контексті питання добросовісності виконання сторонами своїх обов'язів за Договором оренди та використання ними своїх прав Суд зазначає про таке.
6.33. Як встановлено судами між сторонами у справі, як до моменту, так і після звернення Позивача до Ради щодо наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, здійснювалось листування щодо зміни орендної плати до 12%, зокрема Відповідач листом № 856/02-31 від 04.11.2022 повторно ініціював внесення змін до Договору оренди від 01.07.2012 шляхом укладення додаткової угоди на збільшення відсоткової ставки з 8% на 12%. У цьому листі, Відповідач також повідомив Позивача про те, що у разі не підписання додаткової угоди, договір оренди може бути розірваний у судовому порядку внаслідок невиконання ним пункту 12 Договору оренди.
6.34. Тобто вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині збільшення розміру орендної плати, що є його законним правом, а орендар погодився з цим.
6.35. Надалі, Позивач надіслав на адресу Ради лист-повідомлення №71 від 01.08.2023, у якому посилаючись на умови Договору оренди та чинне законодавство України, повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, у зв'язку з чим Позивач направив Відповідачу проєкт додаткової угоди, яка передбачає укладення договору оренди на п'ять років та враховує вимогу Відповідача щодо збільшення розміру орендної плати до 12%.
6.36. Наведене виключає можливість висновку про недосягнення сторонами домовленості щодо істотних умов договору, зокрема розміру орендної плати, та свідчить про дії, спрямовані на продовження договірних правовідносин з урахуванням змінених умов, прийнятних для обох сторін.
6.37. Разом з тим, Відповідач у листі № 858/02-29 від 06.09.2023 зазначив, що лист № 71 від 01.08.2023 буде розглянуто на черговому засіданні постійної комісії Ради з питань земельних відносин, природокористування, планування території, будівництва, архітектури, охорони пам'яток, історичного середовища та благоустрою. Розгляд цього питання відкладено до моменту прийняття рішення Господарським судом Черкаської області. У цьому листі відповідач також просив Позивача, після збирання врожаю, не засівати земельні ділянки загальною площею 100,4044 га на території Ради (за межами села Качківка) до вирішення в суді питання по договору оренди землі від 01.07.2012.
6.38. Як вже зазначалося вище, Рада 04.08.2023 у межах справи № 925/1068/23, зверталась до Господарського суду Черкаської області із позовом до СТОВ "Відродження" про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що державна реєстрація речового права оренди, здійснена за СТОВ "Відродження", на його переконання, перешкоджає реалізації прав сільської ради як власника на розпорядження спірними земельними ділянками. Рада зазначала, що згідно з рішенням суду у справі № 925/1663/17 строк дії Договору оренди, поновленого на 5 років, закінчився 15.05.2023, тоді як у Державному реєстрі речових прав зареєстровано дію орендних прав до 05.11.2024.
Під час розгляду спору господарський суд виснував, що Договір оренди, строк дії якого спливав 04.11.2022, під час дії воєнного стану і до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", в силу приписів підпункту "а" пункту 1 частини двадцять сім розділу X Земельного кодексу України вважається поновленими на один рік, а саме до 04.11.2023 включно.
Вказавши, що на час звернення позивача до суду із даним позовом, та на час вирішення справи по суті, Договір оренди не припинив свою дію, суд зазначив, що СТОВ "Відродження" є орендарем спірних земельних ділянок і наявність в Реєстрі зареєстрованих відповідних речових прав є правомірним, що свідчить про недоведеність Радою порушення її права на розпорядження земельними ділянками у зв'язку із існуванням оскаржуваних державних реєстрацій прав земельних ділянок.
6.39. Зазначене також спростовує доводи Скаржника в частині ухилення Відповідача від обов'язку добросовісно провести переговори, оскільки в даному випадку Рада обґрунтовано зазначила про необхідність прийняття рішення в умовах правової визначеності щодо строку дії Договору оренди, відсутність якої, зокрема, була зумовлена наслідками процедури реєстрації СТОВ "Відродження" свого речового права.
6.40. За встановленими обставинами суди підставно зазначили, що така поведінка орендодавця не може бути беззаперечно розцінена як відсутність його заперечень щодо продовження Договору оренди у встановлений законодавством місячний строк, оскільки орендодавець не надав згоди на продовження дії договору, а натомість прямо пов'язав можливість вирішення цього питання з наявністю спірних обставин, розгляд яких перебуває в межах судового провадження.
Так, звернення орендодавця до суду з позовом про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, здійсненої на користь орендаря, є свідченням наявності у нього обґрунтованих сумнівів щодо правомірності подальшого користування останнім спірною земельною ділянкою, а також щодо доцільності та правомірності продовження з ним договірних правовідносин.
Відповідна процесуальна поведінка орендодавця є проявом реалізації ним права на судовий захист та заперечення проти продовження Договору оренди. При цьому, звернення з позовом у справі № 925/1068/23 було мотивоване саме позицією Ради щодо відсутності правових підстав для подальшого існування речового права оренди у СТОВ "Відродження", з огляду на сплив строку дії Договору оренди та відсутність підстав для поновлення таких правовідносин.
6.41. Суд виходить із системного аналізу правовідносин між сторонами, у межах яких вже мав місце ініційований самим орендодавцем спір щодо законності здійсненої державної реєстрації права оренди. За своєю сутністю, такий спір прямо стосувався об'єкта орендних прав і мав на меті перевірку обґрунтованості існування прав орендаря на цю земельну ділянку.
За встановлених судами обставин дії орендодавця щодо очікування остаточного судового вирішення не свідчать про небажання виконати свої зобов'язання або формальне затягування процесу поновлення договору, а є проявом обачності та дотримання принципу правової визначеності.
У такий спосіб сам по собі факт відкладення орендодавцем розгляду питання щодо поновлення договору оренди земельної ділянки до завершення розгляду судової справи № 925/1068/23 не може розцінюватися як прояв ухилення від виконання обов'язку надати відповідь орендарю у межах встановленого законом строку, а відтак і недобросовісної поведінки.
6.42. Натомість орендар у цій справі, попередньо демонструючи згоду щодо продовження договірних правовідносин на нових умовах, погоджених із орендодавцем, при зверненні до суду долучив проєкт додаткової угоди, зміст якої відрізняється від досягнутих домовленостей, оскільки він не містить положення про підвищення розміру орендної плати до 12%.
Такі дії орендаря, який, попри попередні домовленості щодо підвищення розміру орендної плати, подав до суду проєкт додаткової угоди без зазначення відповідної умови, не можуть розцінюватися як реалізація права добросовісного учасника правовідносин.
У контексті правової позиції, сформульованої Верховним Судом у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, така поведінка свідчить про односторонню зміну підходу до поновлення договору та порушення балансу інтересів сторін, що виключає можливість задоволення позовних вимог про продовження дії Договору оренди.
6.43. Суд визнає необґрунтованими посилання Скаржника на постанову Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, як підтвердження підставності вимоги про продовження договору оренди землі укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах, оскільки правова позиція у відповідній справі була зумовлена тим, що:
- рада фактично взагалі не розглянула надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, не аналізувала його умови, не заперечувала щодо запропонованих умов, не погодившись лише із суб'єктним складом осіб, які мають право на продовження дії договору оренди землі. У зв'язку з чим було встановлено недобросовісність поведінки орендодавця;
- між сторонами не виникало спору щодо узгодження істотних умов договору оренди, а зміст запропонованої орендарем додаткової угоди відповідав раніше досягнутим домовленостям.
За таких обставин поновлення договірних правовідносин відбулося фактично на той самий строк та на тих самих умовах, що й передбачались первинним договором.
Суд зазначає, що у зазначеній справі предметом касаційного перегляду не було окреме питання продовження договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі". Висновок Верховного Суду щодо правомірності продовження договірних правовідносин був зумовлений конкретними обставинами справи, зокрема відсутністю спору щодо істотних умов та відповідністю проєкту додаткової угоди раніше досягнутим домовленостям між сторонами.
6.44. З огляду на викладене, у задоволенні позову слід відмовити як з підстав недосягнення сторонами домовленості щодо розміру орендної плати або інших істотних умов договору, так і з огляду на недоведеність Позивачем ухилення Ради від проведення переговорів, відсутності з її боку необґрунтованих заперечень щодо поновлення договору у встановлений законом місячний строк, а також з підстав підтвердження недобросовісності поведінки самого орендаря, зокрема щодо формування позовних вимог у справі, які суперечать попередньо погодженим умовам.
6.45. Отже, хоча суди в цій частині й припустилися помилки щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" у належній редакції відповідного Закону, як підстави відмови у задоволенні позову, однак це не вплинуло на законність та обґрунтованість ухвалених рішень, а отже, не є підставою для їх скасування.
6.46. Відповідно до частини другої статті 309 Господарського процесуального кодексу України не може бути скасоване правильне по суті та законне рішення з одних лише формальних міркувань.
6.47. У зв'язку з цим Суд вказує про необґрунтованість аргументів Скаржника, заявлених в порядку пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Відповідно до частин першої, другої, п'ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
7.2. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
7.3. Згідно з частиною першою статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Частина друга цієї ж статті забороняє скасовувати правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
7.4. Оскільки наведені Скаржником підстави касаційного оскарження не підтвердилися під час касаційного провадження, касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення у справі - залишенню в силі.
8. Розподіл судових витрат
8.1. Судовий збір за подання касаційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на Скаржника.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,
1. Касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Відродження" залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 та рішення Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 у справі № 925/1423/24 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий В. Зуєв
Судді І. Берднік
І. Міщенко