Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"01" липня 2025 р. м. ХарківСправа № 922/458/25
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Шарко Л.В.
при секретарі судового засідання Колесніченко О.В.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "КПМ ХАРКІВ БУД", м. Харків
про закриття розділів Державного реєстру та реєстраційних справ та зобов'язання вчинити певні дії
за участю представників учасників справи:
позивача - Анни ГУСЄВІЙ;
відповідача - адвоката Івана РИЖКОВА;
Позивач, Харківська міська рада, звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд", відповідач, в якому просить суд:
- закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806995263101, номер запису про право власності 31104066, підстава внесення запису: рішення державного реєстратора комунального підприємства "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценко П.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 46390663 від 10.04.2019;
- закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806554463101, номер запису про право власності 31095085, підстава внесення запису: рішення державного реєстратора комунального підприємства "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценко П.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 46381243 від 09.04.2019;
- зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд" (код ЄДРПОУ 45135082) звільнити земельну ділянку, площею 0,3725 га, з кадастровим № 6310137200:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3 від нежитлових будівель літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806995263101) та літ. "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806554463101).
Судові витрати позивач просить покласти на відповідача.
Ухвалою суду від 19.02.2025 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження з повідомленням сторін.
Процесуальний рух справи відображено у відповідних ухвалах суду.
12.03.2025 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти задоволення позову заперечує. В обґрунтування своїх заперечень відповідач вказує, що в позовній заяві значний обсяг тексту присвячено позивачем доказуванню того, що земельна ділянка кадастровий номер 6310137200:01:002:0011 належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова. Вказана обставина не оспорюється та визнається відповідачем. Більш того, саме тому ТОВ "КПМ Харків Буд" зверталось з заявою про надання зазначеної земельної ділянки в користування на умовах оренди до Харківської міської ради. Відповідач вказує, що Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 №289 затверджено Перелік об'єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, до пункту 25 якого включено реконструкцію житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, розміщення в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення. При порівнянні відомостей щодо плану поверхів та експлікації приміщень в нежитловій будівлі літ. "А-1" згідно з технічним паспортом, виготовленим за станом на 22.03.2019 та технічним паспортом, виготовленим за станом на 29.01.2025, можна прийти до очевидного висновку, що зовнішня конфігурація та функціональне призначення вказаного об'єкту не змінилися. Зміна загальної площі в сторону її збільшення на 0,5 кв.м. пов'язана з тим, що до реконструкції в нежитловій будівлі літ. "А-1" були нежитлові приміщення №1 та №2, а за результатами реконструкції ці приміщення об'єднані в приміщення №1. Аналогічно при порівнянні відомостей щодо плану поверхів та експлікації приміщень в нежитловій будівлі літ. "Б-1" згідно з технічним паспортом, виготовленим за станом на 22.03.2019 та технічним паспортом, виготовленим за станом на 29.01.2025, вбачається що зовнішня конфігурація та функціональне призначення вказаного об'єкту не змінилася. Зміна загальної площі в сторону її збільшення на 1,0 кв.м. пов'язана з тим, що до реконструкції в нежитловій будівлі літ. Б-1 були нежитлові приміщення №1, №2 та №3, а за результатами реконструкції ці приміщення об'єднані в приміщення №1.
Представник відповідача зазначає про те, що позивач стверджує, що нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" є об'єктами самочинного будівництва ще на час їх державної реєстрації на праві власності за ОСОБА_1 09.04.2019 та 10.04.2019 року. На підтвердження наведеного позивач, на думку відповідача, наводить власне тлумачення норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (надалі - Закон №1952) та перелічує документи, які були подані заявником державному реєстратору в 2019 році. Тут і надалі за текстом положення Закону №1952 наведені в редакції за станом на 10.04.2019 року. Стаття 27 Закону №1952 передбачає, що державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі документів, перелічених в 14 пунктах ч.1 вказаної статті. Безпосередньо в пункті 14 зазначено про державну реєстрацію права власності та інших речових прав на підставі інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно. Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі - Порядок №1127). Пункт 40 Порядку передбачає, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та цим Порядком. Єдине згадування про об'єкти самочинного будівництва наведено в пункті 67 Порядку, де зазначено, що для державної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, право власності на яке визнається на підставі рішення суду, подаються необхідні для відповідної реєстрації документи, передбачені пунктом 41 цього Порядку. Частина 1 ст. 38 Закону №3038 встановлює, що у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису. У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до адміністративного суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням. Постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 №553 затверджено Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (надалі - Порядок №553). Відповідно до Порядку №553 за результатами державного архітектурно-будівельного контролю посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки відповідно до вимог, установлених цим Порядком (пункт 16). У разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, крім акта перевірки, складається протокол, видається припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт (далі - припис). У приписі обов'язково встановлюється строк для усунення виявлених порушень згідно з додатком (пункт 17). Тобто, факт самочинного будівництва об'єкта має бути підтверджений наступними документами: акт планової або позапланової перевірки, складений посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю; протокол про адміністративне правопорушення; припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт. Позивачем такі документи не надані.
Також відповідач вказує, що ТОВ "КПМ Харків Буд" набуло право власності на нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" через 6 років після першої державної реєстрації права власності на них в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та у власника, якому на момент укладення договору купівлі-продажу ці будівлі належали на праві власності вже 5 років. При цьому, позивач в позовній заяві не наводить жодного обґрунтування, мотиву, пояснення щодо того чи вважає відповідача добросовісним набувачем або недобросовісним набувачем.
Відповідач зазначає, що в 2024 році Господарським судом Харківської області розглядалася справа №922/2260/24 за позовом Харківської міської ради до ТОВ "АСГАРДИС" про скасування рішень державного реєстратора та зобов'язання вчинити певні дії. В згаданій справі ухвалою Господарського суду Харківської області від 04.07.2024 було вжило заходи забезпечення позову шляхом заборони ТОВ "АСГАРДИС" (код ЄДРПОУ 43532045) вчиняти будь-які дії щодо відчуження нежитлової будівлі літ. "А-1", загальною площею 20,3 кв.м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806995263101) та нежитлової будівлі літ. "Б-1", загальною площею 25,0 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806554463101), що розташовані по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові. Відповідні обтяження були внесені до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. В подальшому за заявою Харківської міської ради про залишення позову без розгляду ухвалою Господарського суду Харківської області від 26.08.2024 у справі №922/2260/24 залишено позов Харківської міської ради без розгляду на підставі п.5 ч.1 ст. 226 ГПК України. Також, ухвалою Господарського суду Харківської області від 13.12.2024 у справі №922/2260/24, яка набрала законної сили і не була оскаржена Харківською міською радою, скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Харківської області від 04.07.2024 року у справі №922/2260/24. Таким чином, на час укладання з ТОВ "АСГАРДИС" договору купівлі-продажу від 27.01.2025 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не було записів про діючи обтяження щодо спірних нежитлових будівель або про право власності на них за іншою особою, які б могли свідчити про наявніcть спору про право. Більш того, оприлюднені в Єдиному державному реєстрі судових рішень вищевказані ухвали Господарського суду Харківської області у справі №922/2260/24 свідчили про відсутність спору у продавця безпосередньо з Харківською міською радою. Отже, на переконання відповідача, ТОВ "КПМ Харків Буд" є добросовісним набувачем спірних нежитлових будівель, який не може відповідати у зв'язку із вчиненням порушень іншими особами.
28.03.2025 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій позивач зазначає, що ТОВ "КПМ Харків Буд" подало декларацію про готовність до експлуатації об'єкта № ХК101250130304 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків". У розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою заявником зазначено "Відсутній документ на земельну ділянку. Підстава: Реконструкція або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані". Відповідно до інформації яка міститься у вказаній декларації, загальна площа вказаної будівлі складає 20,8 кв.м. Так, заявником вказаної декларації є ТОВ "КПМ Харків Буд", інформація що вказана у розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою" не відповідає дійсності, адже нежитлову будівлю літ. "А-1" реконструйовано зі збільшенням загальної площі об'єкта нерухомого майна, а відповідно зі зміною зовнішніх геометричних розмірів, що вказує на внесення недостовірних відомостей до декларації. Теж саме щодо нежитлової будівлі літ. "Б-1". Факт збільшення загальної площі нежитлової будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" не заперечується представником відповідача. ТОВ "КПМ Харків Буд" в порушення вимог законодавства внесло до декларації недостовірні відомості та здійснило реконструкцію самочинно побудованих нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" зі збільшенням загальної площі без отримання відповідного дозволу.
Позивач зазначає, що державна реєстрація права власності на нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові проведена за відсутності документу, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаних об'єктів. Позовні вимоги Харківської міської ради були сформульовані з урахуванням фактичних обставин справи, суб'єктного складу сторін по справі актуальних висновків Верховного Суду, на які позивач посилається в позовній заяві та направлені на відновлення порушеного права позивача. Так, твердження представника відповідача про те що ТОВ "КПМ Харків Буд" є добросовісним набувачем нерухомого майна є недоречним, в контексті поданої Харківською міською радою позовної заяви.
14.04.2025 до суду від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, в яких відповідач вказує, що не зазначаючи в деклараціях про готовність до експлуатації об'єкта №ХК101250130304 від 03.02.2025 та №ХК101250130942 від 03.02.2025 ТОВ відомості про документ, що посвідчує право на земельну ділянку кадастровий номер 6310137200:01:002:0011, "КПМ Харків Буд" діяло у повній відповідності до статей 34, 36, 39 Закону №3038, та постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461. Заперечення позивача проти вказаних доводів відповідача грунтуються виключно на помилковому твердженні про те, що внаслідок реконструкції змінилися зовнішні геометричні розміри фундаментів нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1". Помилковість вказаного твердження позивача доводиться змістом як відзиву так і даного заперечення, а також поданими до суду письмовими доказами. Жоден з перелічених доказів позивачем до суду на підтвердження власної правової позиції не надав. Тобто, сам факт наявності об'єктів самочинного будівництва позивачем не доведено, оскільки не надано до суду належних та допустимих доказів на підтвердження цього. Також, позивачем не надано до суду доказів притягнення першого власника спірних нежитлових будівель до адміністративної або кримінальної відповідальності. Відповідач вказує, що на час укладання з ТОВ "АСГАРДИС" договору купівлі-продажу від 27.01.2025 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не було записів про діючи обтяження щодо спірних нежитлових будівель або про право власності на них за іншою особою, які б могли свідчити про наявніcть спору про право. Більш того, оприлюднені в Єдиному державному реєстрі судових рішень вищевказані ухвали Господарського суду Харківської області у справі №922/2260/24 свідчили про відсутність спору у продавця безпосередньо з Харківською міською радою.
Як вказує відповідач, ТОВ "КПМ Харків Буд" звернулося до Харківської міської ради з заявою про надання в оренду земельної ділянки кадастровий номер 6310137200:01:002:0011, строком на 10 років. Під час розгляду поданих ТОВ "КПМ Харків Буд" заяви про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6310137200:01:002:0011 та долучених до неї документів було здійснено обстеження вказаної земельної ділянки з виїздом на місцевість та складено акт №75/25 обстеження земельної ділянки від 31.01.2025 (надалі також - акт №75/25), відповідно до якого зафіксовано, що земельна ділянка огорожена, на ній розташовані нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1", які відносяться до капітальних будівель, придатних для подальшого використання за призначенням, а право користування земельною ділянкою у встановленому порядку не оформлено. Акт №75/25 був складений головним спеціалістом Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради Посліднім М.О. за заявами ТОВ "КПМ Харків Буд" від 29.01.2025 №б/н щодо проведення обстеження за адресою: майдан Благовіщенський, 3 (Холодногірський район) у зв'язку з наданням в оренду земельної ділянки. Рішенням Харківської міської ради від 05.02.2025 №751/25 (пункт 41 додатку 1 до рішення) ТОВ "КПМ Харків Буд" надано в оренду строком до 01.03.2030 земельну ділянку комунальної власності площею 0,3725 га (кадастровий номер 6310137200:01:002:0011) за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва готельно-житлового-офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), м-н Благовіщенський, 3 (Холодногірський район). Однак, у відповіді на відзив Харківська міська рада повністю ігнорує наведені доводи відповідача, тобто і не приймає і одночасно не відхиляє їх із наведенням відповідних заперечень.
11.06.2025 до суду від позивача надійшли додаткові пояснення у справі, в яких останній зазначає, зокрема, право власності на нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові зареєстровано з порушенням норм законодавства в сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно, за відсутності будь-яких правовстановлюючих документів на вказані об'єкти та без набуття права власності або права користування земельною ділянкою на якій розташовані вказані об'єкти, що зумовило звернення Харківської міської ради до суду з даною позовною заявою.
01.07.2025 в судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив суд позов задовольнити.
Присутній в судовому засіданні представник відповідача проти задоволення позову заперечував та просив суд відмовити в його задоволенні в повному обсязі.
З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи докази, заслухавши пояснення представника позивача та представника відповідача, суд встановив наступне.
Як вказує в позові позивач, рішенням Харківської міської ради від 03.10.2007 № 186/07 ТОВ "МІЖНАРОДНА ЮРИДИЧНА СЛУЖБА-1" надано в оренду земельну ділянку площею 0,3725 га за адресою: майдан Карла Маркса (нині майдан Благовіщенський), 3 для будівництва готельно-житлового-офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом до 01.12.2009.
На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ "МІЖНАРОДНА ЮРИДИЧНА СЛУЖБА-1" укладено договір оренди землі від 27.08.2009, який було зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" в Державному реєстрі земель від 27.11.2009 за № 540970800078.
Рішенням Харківської міської ради від 23.12.2009 №325/09 ТОВ "МІЖНАРОДНА ЮРИДИЧНА СЛУЖБА-1" продовжено строки будівництва готельно-житлового офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом за адресою: м. Харків, майдан Карла Маркса (нині майдан Благовіщенський), 3 строком до 31.12.2012 та надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,3725 га, в межах договору оренди землі від 27.11.2009 № 540970800078 для будівництва готельно-житлового-офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом за адресою: м. Харків, майдан Карла Маркса (нині майдан Благовіщенський), 3 строком до 31.12.2012.
Додаткова угода до вищевказаного договору оренди землі від 27.08.2009 щодо продовження строків будівництва не укладалась.
Земельна ділянка, площею 0,3725 га, з кадастровим № 6310137200:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, буд. 3, прийнята до земель запасу міста на підставі акту приймання № 110/17 від 17.08.2017.
Земельна ділянка за вищевказаною адресою перебуває у комунальній власності.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна право користування земельною ділянкою з кадастровим № 6310137200:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3 за будь-якими фізичними або юридичними особами не зареєстровано.
Департаментом земельних відносин Харківської міської ради вивченням відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (далі - Реєстр) встановлено таке.
Рішенням державного реєстратора КП "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценка Павла Геннадійовича про державну реєстрацію зареєстровано право приватної власності за Гришиною Євгенією Матвіївною на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,3 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806995263101).
Як підставу для державної реєстрації вказано документи: довідка № 1456, видана ФО-П "Циганков Є.В." 22.03.2019, технічний паспорт № 1456, виданий ФО-П "Циганков Є.В." 22.03.2019. Жодних документів, що підтверджують право власності Гришиної Євгенії Матвіївни на вищевказану нежитлову будівлю державному реєстратору не надано.
В подальшому, ОСОБА_1 здійснила відчуження вищевказаної нежитлової будівлі шляхом укладення акту приймання-передачі нерухомого майна № 405, 406 від 25.02.2020 на користь ТОВ "СУЛІАНА".
На підставі вказаного акту приймання-передачі державними реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Вєлєвою Анастасією Олексіївною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51384651 від 28.02.2020 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "СУЛІАНА" на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,3 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806995263101).
В подальшому, ТОВ "СУЛІАНА" здійснило відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ОСОБА_2 , шляхом укладення акту приймання-передачі № 577, 578 від 11.03.2020.
На підставі вказаного акту приймання-передачі державними реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Гвоздович Аліною Ігорівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51598601 від 13.03.2020 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на вищевказану нежитлову будівлю.
В подальшому ОСОБА_2 здійснила відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ТОВ "АСГАРДИС" шляхом укладення акту приймання-передачі № 499, 500 від 17.03.2020.
На підставі вказаного акту приймання-передачі державними реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Прокопенко Олесею Олегівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51715324 від 20.03.2020 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "АСГАРДИС" на вищевказану нежитлову будівлю.
В подальшому ТОВ "АСГАРДИС" здійснило відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ТОВ "КПМ Харків Буд" уклавши договір купівлі-продажу від 27.01.2025 №26 посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ященко Я.Ю
На підставі вказаного договору приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ященко Я.Ю. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76822829 від 27.01.2025 про державну реєстрацію права власності за товариством з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд" на вищевказану нежитлову будівлю.
Так, ТОВ "КПМ Харків Буд" стало власником нежитлової будівлі літ. "А-1" загальною площею 20,3 кв.м, що розташована за адресою: м. Харків, Благовіщенський майдан, 3.
В подальшому ТОВ "КПМ Харків Буд" подало декларацію про готовність до експлуатації об'єкта № ХК101250130304 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків".
У розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою заявником зазначено "Відсутній документ на земельну ділянку. Підстава: Реконструкція або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані".
Відповідно до інформації яка міститься у вказаній декларації, загальна площа вказаної будівлі складає 20,8 кв.м.
На думку позивача, інформація що вказана у розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою" не відповідає дійсності, адже нежитлову будівлю літ. "А-1" реконструйовано зі збільшенням загальної площі об'єкта нерухомого майна, а відповідно зі зміною зовнішніх геометричних розмірів, що вказує на внесення недостовірних відомостей до декларації.
Відповідно до інформації яка міститься в технічному паспорті, виготовленому ПП "АРТ ЛАММА" 29 січня 2025 року, загальна площа нежитлової будівлі літ. "А-1" складає 20,8 кв.м.
В подальшому, до Реєстру приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Марюхніч Ж.Є. внесені зміни, а саме: "Нежитлова будівля літ. "А-1" загальною площею 20,3 кв.м" змінено на "Нежитлова будівля літ. "А-1" загальною площею 20,8 кв.м (індексний номер рішення 76994796, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806995263101).
Станом на час подання даної позовної заяви нежитлова будівля літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806995263101) на праві приватної власності належить ТОВ "КПМ Харків Буд".
Так, позивач зазначає, що рішенням державного реєстратора КП "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценком Павлом Геннадійовичем про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 46381243 від 09.04.2019 зареєстровано право приватної власності за Гришиною Євгенією Матвіївною на нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 25,0 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806554463101).
Як підставу для державної реєстрації вказано документи: довідка № 1457, видана ФО-П "Циганков Є.В." 22.03.2019, технічний паспорт № 1457, виданий ФО-П "Циганков Є.В." 22.03.2019. Жодних документів, що підтверджують право власності Гришиної Євгенії Матвіївни на вищевказану нежитлову будівлю державному реєстратору не надано.
В подальшому, ОСОБА_1 здійснила відчуження вищевказаної нежитлової будівлі шляхом укладення акту приймання-передачі нерухомого майна № 405, 406 від 25.02.2020 на користь ТОВ "СУЛІАНА".
На підставі вказаного акту приймання-передачі державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Венглюк Тетяною Василівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51384943 від 28.02.2020 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "СУЛІАНА" на нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 25,0 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806554463101).
В подальшому ТОВ "СУЛІАНА" здійснило відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ОСОБА_2 , шляхом укладення акту приймання-передачі № 577, 578 від 11.03.2020.
На підставі вказаного акту приймання-передачі державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Венглюк Тетяною Василівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51595014 від 13.03.2020 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на вищевказану нежитлову будівлю.
В подальшому ОСОБА_2 здійснила відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ТОВ "АСГАРДИС" шляхом укладення акту приймання-передачі № 499, 500 від 17.03.2020.
На підставі вказаного акту приймання-передачі державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Перебоєвою Тетяною Іванівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 51720750 від 20.03.2020 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "АСГАРДИС" на вищевказану нежитлову будівлю.
В подальшому ТОВ "АСГАРДИС" здійснило відчуження вказаної нежитлової будівлі на користь ТОВ "КПМ Харків Буд" уклавши договір купівлі-продажу від 27.01.2025 №26 посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ященко Я.Ю.
На підставі вказаного договору приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ященко Я.Ю. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 76823418 від 27.01.2025 про державну реєстрацію права власності за ТОВ "КПМ Харків Буд" на вищевказану нежитлову будівлю.
Так, ТОВ "КПМ Харків Буд" стало власником нежитлової будівлі літ. "Б-1" загальною площею 25,0 кв.м, що розташована за адресою: м. Харків, Благовіщенський майдан, 3.
В подальшому ТОВ "КПМ Харків Буд" подало декларацію про готовність до експлуатації об'єкта № ХК101250130942 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків".
У розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою заявником зазначено" "Відсутній документ на земельну ділянку. Підстава: Реконструкція або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані".
Відповідно до інформації яка міститься у вказаній декларації, загальна площа вказаної будівлі складає 26 кв.м.
На думку позивача, заявником вказаної декларації є ТОВ "КПМ Харків Буд", інформація що вказана у розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою" не відповідає дійсності, адже нежитлову будівлю літ. "Б-1" реконструйовано зі збільшенням загальної площі об'єкта нерухомого майна, а відповідно зі зміною зовнішніх геометричних розмірів, що вказує на внесення недостовірних відомостей до декларації.
Відповідно до інформації яка міститься в технічному паспорті, виготовленому ПП "АРТ ЛАММА" 29 січня 2025 року, загальна площа нежитлової будівлі лат. "Б-1" складає 26 кв.м.
В подальшому, до Реєстру приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Марюхніч Ж.Є. внесені зміни, а саме: "Нежитлова будівля літ. "Б-1" загальною площею 25,0 кв.м" змінено на "Нежитлова будівля літ. "Б-1" загальною площею 26,0 кв.м (індексний номер рішення 76995144, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806554463101).
Станом на час подання даної позовної заяви нежитлова будівля літ. "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806554463101) на праві приватної власності належить ТОВ "КПМ Харків Буд".
Право власності на нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові зареєстровано з порушенням норм законодавства в сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно, за відсутності будь-яких правовстановлюючих документів на вказані об'єкти та без набуття права власності або права користування земельною ділянкою на якій розташовані вказані об'єкти.
Вказані обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.
Судом встановлено, що 31.01.2025 головним спеціалістом Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, Посліднім Максимом Олександровичем за заявами ТОВ "КПМ Харків БУД" від 29.01.2025 №б/н щодо проведення обстеження за адресою: майдан Благовіщенський, 3 (Холодногірський район) у зв'язку з наданням в оренду земельної ділянки, 31.01.2025 здійснено виїзд на місцевість та скаладено акт № 75/25 яким встановлено: відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку (кадастровий номер 6310137200:01:002:0011) площа земельної ділянки становить 0,3725 га; земельна ділянка огороджена; на земельній ділянці знаходяться нежитлові будівлі літ. "А-1", літ. "Б-1", (відповідно до звітів про визначення стану будівельних конструкцій нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" (розташованих за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3) виготовлених ТОВ "АКБ "ТРІУМФ" (експерт - Богуняк М.М. кваліфікаційний сертифікат від 25.01.2013 серія АЕ №001325) дійсно відносяться до капітальних будівель, які придатні для подальшого використання за призначенням). Право користування земельною ділянкою в установленому порядку не оформлено.
Відповідно до рішення Харківської міської ради від 05.02.2025 №751/25 (пункт 41 додатку 1 до рішення) ТОВ "КПМ Харків Буд" надано в оренду строком до 01.03.2030 земельну ділянку комунальної власності площею 0,3725 га (кадастровий номер 6310137200:01:002:0011) за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва готельно-житлового-офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), м-н Благовіщенський, 3 (Холодногірський район).
Рішенням Харківської міської ради від 24.02.2025 №779/25 (пункт 3 додатку 3 до рішення) зупинено дію пункту 41 додатку 1 до рішення 35 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 05.02.2025 №751/25 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок" до набрання законної сили рішенням суду у справі №922/458/25 за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд".
09.05.2025 ТОВ "КПМ Харків Буд" було укладено з Національним науковим центром "Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса" Міністерства юстиції України договір №6549/6550, предметом якого є надання послуги з проведення будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи №6549/6550 у порядку та на умовах, передбачених цим договором.
На виконання договору №6549/6550 від 09.05.2025 судовим експертом Національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса" Міністерства юстиції України складено висновок експерта №6549/6550 за результатами проведення будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 19.05.2025 для подання до Господарського суду Харківської області у справі №922/458/25.
Предметом дослідження судового експерта були нежитлова будівля літ. А-1, загальною площею 20,3 кв.м., та нежитлова будівля літ. Б-1, загальною площею 25,0 кв.м., розташовані за адресою: м. Харків, Благовіщенський майдан, будинок 3, які є предметом спору у справі №922/458/25.
На розгляд експерта були поставлені (в остаточній редакції) наступні питання:
1) Чи змінились зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі А-1 в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі Декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ХК101250130304 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків" ?
2) Чи змінились зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі Б-1 в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі Декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ХК101250130942 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків"?
3) Чи відповідає об'єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля А-1, яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами вказаним розмірам у декларації про готовність до експлуатації об'єкта №ХК101250130304 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків"?
4) Чи відповідає об'єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля Б-1, яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами вказаним розмірам у декларації про готовність до експлуатації об'єкта №ХК101250130942 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3 м. Харків"?
5) Чи розташована нежитлова будівля А-1 (реєстраційний номер нерухомого майна 1806995263101) загальною площею 20,8 кв.м. повністю чи частково на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим № 6310137200:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3?
6) Чи розташована нежитлова будівля Б-1 (реєстраційний номер нерухомого майна 1806554463101) загальною площею 26,0 кв.м. повністю чи частково на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим № 6310137200:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3?
7) Чи є достатньою площа земельної ділянки для експлуатації нерухомого майна, на земельній ділянці комунальної власності Харківської міської територіальної громади за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3?
За результатами проведення будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи судовим експертом зроблено такі висновки:
1. Зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі літ. "А-1" в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ХК101250130304 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків" не змінилися;
2. Зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі літ. "Б-1" в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ХК101250130942 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків" не змінилися;
3. Об'єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля "А-1", яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами відповідає розмірам, що вказані у декларації про готовність до експлуатації об'єкта №ХК101250130304 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків";
4. Об'єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля "Б-1", яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами відповідає розмірам, що вказані у декларації про готовність до експлуатації об'єкта №ХК101250130942 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків";
5. Нежитлова будівля літ. "А-1" (реєстраційний номер нерухомого майна 1806995263101) загальною площею 20,8 кв.м., повністю розташована на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим №6310137200:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3;
6. Нежитлова будівля літ. "Б-1" (реєстраційний номер нерухомого майна 1806554463101) загальною площею 26,0 кв.м., повністю розташована на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим №6310137200:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3;
7. Площі земельної ділянки достатньо для експлуатації нерухомого майна на земельній ділянці комунальної власності Харківської міської територіальної громади за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.
Відповідно до ст. 2 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об'єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.
Місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.
Згідно з ст. 4 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" одним з основних принципів місцевого самоврядування є судовий захист прав місцевого самоврядування.
У відповідності до ст. 18-1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" орган місцевого самоврядування може бути позивачем та відповідачем у судах загальної юрисдикції, зокрема, звертатися до суду, якщо це необхідно для реалізації його повноважень і забезпечення виконання функцій місцевого самоврядування.
Відповідно до ч.2 ст.152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Щодо посилання позивача, що нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" є об'єктами самочинного будівництва ще на час їх державної реєстрації на праві власності за ОСОБА_1 09.04.2019 та 10.04.2019 року, суд зазначає таке.
Основні правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації та їх обтяжень визначає Закон України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" № 1952. Тут і надалі за текстом положення Закону № 1952 наведені в редакції за станом на 10.04.2019 року.
Відповідно до ч.1 ст.3 Закону №1952 загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.
Статтею 18 Закону №1952 визначено порядок проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень. Так державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви. Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов'язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.
Відповідно до ч. 1 Закону №19521. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; 2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів; 5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката; 6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката; 7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; 8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року; 9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно; 10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди; 11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно; 12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об'єкта нерухомого майна релігійній організації; 13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об'єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність; 14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
Статтею 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження (пункти 1, 3, 4 частини першою зазначеної статті).
Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі - Порядок №1127).
Відповідно до п.п. 40-41 Порядоку №1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком. Для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; 2) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності). Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів. У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, обов'язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі. Документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов'язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.
Відповідно до п. 67 Порядку для державної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, право власності на яке визнається на підставі рішення суду, подаються необхідні для відповідної реєстрації документи, передбачені пунктом 41 цього Порядку.
Як встановлено судом, рішенням державного реєстратора КП "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценка Павла Геннадійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 46390663 від 10.04.2019 зареєстровано право приватної власності за Гришиною Євгенією Матвіївною на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,3 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806995263101).
Рішенням державного реєстратора КП "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценком Павлом Геннадійовичем про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 46381243 від 09.04.2019 зареєстровано право приватної власності за Гришиною Євгенією Матвіївною на нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 25,0 кв.м по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806554463101).
В подальшому на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Ященко Я.Ю. 27.01.2025 та зареєстрованого в реєстрі за реєстр. №26, Товариство з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд" набуло право власності на: нежитлову будівлю літ. А-1, загальною площею 20,3 кв.м.; нежитлову будівлю літ. Б-1, загальною площею 25,0 кв.м., розташовані за адресою: м. Харків, Благовіщенський майдан, будинок 3.
ТОВ "КПМ Харків Буд" протягом січня 2025 року було здійснено реконструкцію нежитлових будівель літ. А-1 та літ. Б-1.
31.01.2025 головним спеціалістом Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, Посліднім Максимом Олександровичем за заявами ТОВ "КПМ Харків БУД" від 29.01.2025 № б/н щодо проведення обстеження за адресою: майдан Благовіщенський, 3 (Холодногірський район) у зв'язку з наданням в оренду земельної ділянки, 31.01.2025 здійснено виїзд на місцевість та скаладено акт № 75/25 яким встановлено: відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку (кадастровий номер 6310137200:01:002:0011) площа земельної ділянки становить 0,3725 га; земельна ділянка огороджена; на земельній ділянці знаходяться нежитлові будівлі літ. "А-1", літ. "Б-1", (відповідно до звітів про визначення стану будівельних конструкцій нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" (розташованих за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3) виготовлених ТОВ "АКБ "ТРІУМФ" (експерт - Богуняк М.М. кваліфікаційний сертифікат від 25.01.2013 серія АЕ№001325) дійсно відносяться до капітальних будівель, які придатні для подальшого використання за призначенням). Право користування земельною ділянкою в установленому порядку не оформлено.
03.02.2025 головним спеціалістом сектору дозвільних процедур Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради зареєстровано декларації про готовність до експлуатації об'єктів, а саме нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" (розташованих за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3).
Відповідно до рішення Харківської міської ради від 05.02.2025 №751/25 (пункт 41 додатку 1 до рішення) ТОВ "КПМ Харків Буд" надано в оренду строком до 01.03.2030 земельну ділянку комунальної власності площею 0,3725 га (кадастровий номер 6310137200:01:002:0011) за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва готельно-житлового-офісного центру з торгово-розважальним комплексом та вбудованим паркінгом (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), м-н Благовіщенський, 3 (Холодногірський район).
Рішенням Харківської міської ради від 24.02.2025 №779/25 (пункт 3 додатку 3 до рішення) зупинено дію пункту 41 додатку 1 до рішення 35 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 05.02.2025 №751/25 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок" до набрання законної сили рішенням суду у справі №922/458/25 за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "КПМ Харків Буд".
Частина 1 ст. 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", встановлює, що у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису. У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до адміністративного суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням.
В частині 1 ст. 41 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" зазначено, що державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Державний архітектурно-будівельний контроль замовників будівництва, які є фізичними особами, здійснюється відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" з урахуванням особливостей правового статусу таких осіб. Порядок здійснення архітектурно-будівельного контролю визначається Кабінетом Міністрів України. Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється на об'єктах будівництва у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом. Підставою для проведення позапланової перевірки є виявлення факту самочинного будівництва об'єкта (пункт 3).
Постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 №553 затверджено Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (надалі - Порядок №553).
Відповідно до Порядку №553 за результатами державного архітектурно-будівельного контролю посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки відповідно до вимог, установлених цим Порядком (пункт 16). У разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, крім акта перевірки, складається протокол, видається припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт (далі - припис). У приписі обов'язково встановлюється строк для усунення виявлених порушень згідно з додатком (пункт 17).
Тобто, факт самочинного будівництва об'єкта має бути підтверджений наступними документами: акт планової або позапланової перевірки, складений посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю; протокол про адміністративне правопорушення; припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт.
Отже, орган державного архітектурно-будівельного контролю у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, уповноважений видати припис про усунення порушень, у тому числі шляхом знесення самочинно збудованого об'єкта.
Цей припис є обов'язковою передумовою для можливості контролюючого органу на звернення до суду на підставі частини 1 статті 38 вказаного Закону у зв'язку з його невиконанням. Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постанові від 07.04.2021 у справі № 807/62/16.
Крім того, ст. 53-1 Кодексу України про адміністративні правопорушення передбачає адміністративну відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки.
Стаття 197-1 Кримінального кодексу України передбачає кримінальну відповідальність за самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці.
У рішенні від 16.04.2009 № 7-рп/2009 Конституційний Суд України зазначив, що у Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3).
Суд також виходить з того, що суб'єкти владних повноважень не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є "гарантією стабільності суспільних відносин" між суб'єктом владних повноважень і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення, що узгоджується з правовою позицією, викладеною в абзаці 2 пункту 5 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 13.05.1997 № 1-зп.
Ненормативні правові акти суб'єкта владних повноважень, враховуючи також і наявність делегованих повноважень, є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені таким суб'єктом після їх виконання.
Враховуючи акт, складений Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єктів, а саме нежитлових будівель літ. "А-1" та літ. "Б-1" розташованих за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, буд. 3, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради, рішення Харківської міської ради від 05.02.2025 №751/25 (пункт 41 додатку 1 до рішення) про надання відповідачу в оренду строком до 01.03.2030 земельної ділянки комунальної власності площею 0,3725 га (кадастровий номер 6310137200:01:002:0011), а також відсутності будь-яких приписів з їх боку щодо усунення порушень вимог законодавства до відповідача, доказів притягнення першого власника до відповідальності за самовільне будівництво, суд зауважує, що позивачем не було надано суду належних та допустимих доказів, підтверджуючих обставину самочинного будівництва.
З підстав перелічених вище суд також відхиляє посилання позивача щодо недійсності правочинів після реєстрації речових прав на нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові Гришина Євгенія Матвіївна.
Крім того, суд зауважує, що у 2024 році Господарським судом Харківської області розглядалася справа №922/2260/24 за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "АСГАРДИС" про скасування рішень державного реєстратора та зобов'язання вчинити певні дії.
В подальшому за заявою Харківської міської ради про залишення позову без розгляду ухвалою Господарського суду Харківської області від 26.08.2024 у справі №922/2260/24 залишено позов Харківської міської ради без розгляду на підставі п.5 ч.1 ст. 226 ГПК України.
Також, ухвалою Господарського суду Харківської області від 13.12.2024 у справі №922/2260/24, яка набрала законної сили і не була оскаржена Харківською міською радою, скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Харківської області від 04.07.2024 року у справі №922/2260/24.
Відтак, на час укладання відповідачем з ТОВ "АСГАРДИС" договору купівлі-продажу від 27.01.2025 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не було записів про діючи обтяження щодо спірних нежитлових будівель або про право власності на них за іншою особою, які б могли свідчити про наявніcть спору про право.
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому, за відсутності у вказаному реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 01.04.2020 у справі №610/1030/18, від 15.06.2021 у справі №922/2416/17, від 02.11.2021 у справі №925/1351/19.
З огляду на вищенаведе, судом не приймаються посилання позивача на пункт 10 Постанови Пленуму № 9, в якому судам роз'яснено, якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі й те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача.
Щодо проведеної реконструкції спірних нежитлових приміщень відповідачем суд зазначає таке.
Правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 № 3038-VI (далі - Закон № 3038-VI), який спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
Відповідно до статті 29 цього Закону фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва.
Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки), до якої додаються:
1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію - у разі, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
2) копія документа, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці - у разі, якщо право власності на об'єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);
3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000.
Частина 3 вказаної статті містить застереження про те, що є перелік об'єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, який (перелік) визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.
Згідно частиною 4 статті 34 Закону № 3038-VI реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
Смислова конструкція абзацу 1 частини 4 статті 34 Закону № 3038-VI дає можливість дійти висновку, що такі підстави для звільнення від обов'язку надавати копію документа про право на земельну ділянку, як (1) реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані та (2) реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, стосуються будь-яких замовників будівництва, які планують виконання одного з видів будівельних робіт, наведених вище, на земельній ділянці, що належить до відповідної категорії земель.
Натомість, такі підстави для звільнення від обов'язку надавати копію документа про право на земельну ділянку, як (3) комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і (4) нове будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації, стосується лише замовників - органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності.
Аналіз положень частини четвертої статті 34 Закону № 3038-VI дає підстави для висновку, що право на виконання будівельних робіт без документа, який засвідчує право на земельну ділянку, виникає за наявності чотирьох самостійних підстав:
1) реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані;
2) реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення;
3) комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності;
4) нове будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності.
Перші дві підстави не залежать від категорії замовника (його приналежності до органів державної влади або місцевого самоврядування) та від форми власності земельної ділянки, а обумовлюються характеристиками самого об'єкта будівництва (це має бути вже існуючий об'єкт, розміщений на землях відповідної категорії) та видами будівельних робіт (реконструкція, реставрація або капітальний ремонт, тобто не нове будівництво). Натомість інші дві підстави (пп. 3,4) обумовлені передовсім видом замовника, яким може бути лише орган державної влади або орган місцевого самоврядування, та формою власності земельної ділянки, на якій розміщується об'єкт будівництва (державна або комунальна власність).
Крім того, на підтвердження вищенаведеного висновку також певною мірою свідчить те, що у формі повідомлення про початок виконання будівельних робіт, затвердженій додатком 2-1 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 13.04.2011 № 466, у разі відсутності документа, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, замовнику пропонується обрати із списку одну із трьох підстав звільнення від обов'язку подавати відповідний документ, а саме:
1) реконструкція або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані;
2) реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення;
3) нове будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на землях державної чи комунальної власності.
Підсумовуючи вищенаведене слід дійти висновку, що законодавець виокремив чотири самостійні правові підстави, які дають право замовнику будівництва проводити будівельні роботи без надання копії документа про право на землю: перші дві підстави не залежать від категорії замовника (його приналежності до органів державної влади або місцевого самоврядування) та від належності земельної ділянки до земель державної або комунальної власності, а обумовлюються характеристиками самого об'єкта будівництва та видами будівельних робіт; натомість інші дві підстави також обумовлені видом замовника - орган державної влади або місцевого самоврядування та формою власності земельної ділянки, на якій розміщується об'єкт будівництва, - державна або комунальна власність.
Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постанові від 05.09.2024 у справі № 600/7509/21-а.
Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 № 289 затверджено Перелік об'єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, до пункту 25 якого включено реконструкцію житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, розміщення в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення.
Частина 1 ст. 39 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлює, що форма декларації про готовність об'єкта до експлуатації, порядок її подання і реєстрації визначаються Кабінетом Міністрів України.
Постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461 затверджено Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів (надалі - Порядок №461).
Додатком 1 до Порядку є затверджена форма декларації про готовність до експлуатації об'єкта з незначними наслідками (СС1). В зазначеній формі декларації в розділі "Відомості про земельні ділянки" міститься примітка, що відомості стосовно документа, що посвідчує право на земельну ділянку не зазначається, як у разі відсутності документа, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, так і в разі реконструкції або капітального ремонту об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані.
Відповідно до ч.10 ст.39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об'єкта до експлуатації, та за експлуатацію об'єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.
Як зазначалось судом по тексту рішення вище, відповідно до висновку експерта №6549/6550 за результатами проведення будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 19.05.2025 для подання до Господарського суду Харківської області у справі №922/458/25 зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі літ. "А-1" в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ХК101250130304 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків" - не змінилися; зовнішні геометричні розміри нежитлової будівлі літ. "Б-1" в результаті проведення реконструкції цієї нежитлової будівлі на підставі декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ХК101250130942 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків" не змінилися; об'єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля "А-1", яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами відповідає розмірам, що вказані у декларації про готовність до експлуатації об'єкта №ХК101250130304 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "А-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків"; об'єкт нерухомості, а саме: нежитлова будівля "Б-1", яка розташована за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, за своїми зовнішніми геометричними розмірами відповідає розмірам, що вказані у декларації про готовність до експлуатації об'єкта №ХК101250130942 від 03.02.2025 "Реконструкція нежитлової (офісної) будівлі літ. "Б-1" за адресою: майдан Благовіщенський, 3, м. Харків"; нежитлова будівля літ. "А-1" (реєстраційний номер нерухомого майна 1806995263101) загальною площею 20,8 кв.м., повністю розташована на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим №6310137200:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3; нежитлова будівля літ."Б-1" (реєстраційний номер нерухомого майна 1806554463101) загальною площею 26,0 кв.м., повністю розташована на земельній ділянці площею 0,3725 га, з кадастровим №6310137200:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3; площі земельної ділянки достатньо для експлуатації нерухомого майна на земельній ділянці комунальної власності Харківської міської територіальної громади за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3.
Отже, вищевказаний висновок експерта №6549/6550 спростовує твердження позивача про те, що інформація, яка вказана у розділі "Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою" не відповідає дійсності. Зокрема, спростовується висновки позивача про те, що нежитлові будівлі реконструйовано зі збільшенням загальної площі об'єкта нерухомого майна, та зі зміною зовнішніх геометричних розмірів, а також спростовуються посилання позивача на внесення недостовірних відомостей до декларації.
Відтак, експертним висновком було спростовано доводи позивача про те, що ТОВ "КПМ Харків Буд" в порушення вимог законодавства внесло до декларації недостовірні відомості та здійснило реконструкцію самочинно побудованих нежитлових будівель зі збільшенням загальної площі без отримання відповідного дозволу.
Судом приймаються посилання позивача на правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
Водночас, суд зазначає, що відповідно до висновків вищевказаної постанови можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені ст. 376 ЦК України. Якщо позивач прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутися до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень частин 4 або 5 ст. 376 ЦК України.
Тобто, позивач у даній справі може подати позов про визнання права власності на спірний об'єкт нерухомості (ч. 5 ст. 376 ЦК України) або про знесення спірного об'єкта нерухомості (ч. 4 ст. 376 ЦК України).
Частинами третьою - п'ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
В позовній заяві Харківської міської ради від 13.02.2025 міститься три позовні вимоги, а саме:
- закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м. по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806995263101, номер запису про право власності 31104066, підстава внесення запису: рішення державного реєстратора комунального підприємства "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценко П.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №46390663 від 10.04.2019;
- закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м. по майдану Благовіщенському, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806554463101, номер запису про право власності 31095085, підстава внесення запису: рішення державного реєстратора комунального підприємства "Постачальник послуг" Солоницівської селищної ради Харківської області Луценко П.Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №46381243 від 09.04.2019;
- зобов'язати ТОВ "КПМ Харків Буд" звільнити земельну ділянку, площею 0,3725 га, з кадастровим №6310137200:01:002:0011 за адресою: м. Харків, майдан Благовіщенський, 3, від нежитлових будівель літ. "А-1", загальною площею 20,8 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806995263101) та літ. "Б-1", загальною площею 26,0 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1806554463101).
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
У певних випадках спосіб захисту імперативно "прив'язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
Отже, вимоги Харківської міської ради про закриття розділів Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об'єкти нерухомого майна - нежитлові будівлі літ. "А-1" та літ. "Б-1" та зобов'язання ТОВ "КПМ Харків Буд" звільнити земельну ділянку - не відповідають належному способу захисту, оскільки належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Аналогічні правова позиція викладена у вищеназваній постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22
Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За приписами ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За приписами ч.1 ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18 липня 2006 року у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.
Відповідно до ст.129 ГПК України, оскільки позов не підлягає задоволенню у повному обсязі, тому витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача повністю.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 12, 13, 73, 74, 76-79, 91, 129, 232, 233, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Стягнути з Харківської міської ради (61003, Харківська обл., м. Харків, майдан Конституції, буд. 7, код ЄДРПОУ 04059243) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "КПМ ХАРКІВ БУД" (61072, Харківська обл., м. Харків, вулиця Яроша Отакара, буд, 22, офіс, 14, код ЄДРПОУ 45135082) 29515,97 грн - витрат на проведення експертизи.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Відповідно до ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно ст.ст. 256, 257 ГПК України, рішення може бути оскаржене до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення.
Повне рішення складено "10" липня 2025 р.
Суддя Л.В. Шарко