ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
12.12.2024Справа № 910/5508/23
Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., розглянувши матеріали справи
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
до громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів»
третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Фонд державного майна України
про розірвання договору оренди та виселення,
Представники:
від позивача Павленко А.В.
від відповідача Тарасенко О.В.
від третьої особи Божинський В.В.
Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - Регіональне відділення) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» про розірвання договору оренди № 347 нерухомого майна, що належить до державної власності, від 18.12.2018 та виселення громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» з нежитлових приміщень за адресою: місто Київ, вулиця Остапа Вишні, 5-А.
Позовні вимоги обґрунтовані порушенням (неналежним виконанням) відповідачем обов'язків за договором оренди № 347 нерухомого майна, що належить до державної власності, від 18.12.2018 (далі - Договір). Такими порушеннями є несвоєчасна сплата орендної плати (за період з травня 2021 року по лютий 2022 року) до державного бюджету (заборгованість становить 236879,18 грн), не здійснення страхування орендованого майна після 23.05.2022, передача у користування третім особам, підтвердженням чого є звіти про періодичний комплексний огляд об'єкта оренди від 15.03.2021 та від 09.06.2023. На думку позивача, такі порушення є істотними і є підставою для дострокового розірвання Договору відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України.
Відповідач відхилив позовні вимоги у повному обсязі з підстав:
- відсутності заборгованості, підтвердженням чого є лист позивача від 01.03.2023 та платіжні документи про переказ коштів (платіжне доручення № 296 від 14.03.2023 про сплату 38000 грн, платіжне доручення № 300 від 13.04.2023 про сплату 48500 грн, платіжне доручення № 308 від 12.05.2023 про сплату 47114 грн. Відсутність заборгованості стала підставою для задоволення позову громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву у справі № 910/6712/22 (постанова Північного апеляційного господарського суду від 31.01.2023) про недійсність одностороннього правочину від 18.07.2022 про відмову від Договору, яка базувалась на порушенні обов'язків щодо сплати орендних платежів, у тому числі і у спірний період;
- відсутності факту несплати відповідачем орендної плати до державного бюджету протягом трьох місяців за період з травня 2021 року по лютий 2022 року, що встановлено у справі № 910/6712/22 (постанова Північного апеляційного господарського суду від 31.03.2023);
- відсутності нецільового використання майна: майно використовується відповідно до визначеної договором цілі - розміщення майстерні, що здійснює технічне обслуговування та ремонт автомобілів; не доведеності надання майна в суборенду третім особам; звіт робочої групи від 15.03.2021 є не допустимим доказом, оскільки складений не балансоутримувачем;
- передчасності вимоги про виселення;
- необґрунтованості доводів про не здійснення страхування орендованого майна, відповідний договір добровільного страхування майна FА-00225414 укладено 08.08.2022 з приватним акціонерним товариством «Страхова група «ТАС» зі строком дії з 08.08.2022 по 07.08.2023.
13 вересня 2023 року Господарський суд міста Києва ухвалив рішення про задоволення позову. Суд вважав доведеним істотне порушення договору оренди № 347 нерухомого майна від 18.12.2018 внаслідок нецільового використання об'єкта оренди, не здійснення страхування орендованого майна у період з 24.05.2022 по 07.08.2022, систематичною несплатою орендної плати.
07.02.2024 рішення залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду.
29 травня 2024 року Верховний Суд скасував постанову Північного апеляційного господарського суду 07.02.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2023, передав справу № 910/5508/23 на новий розгляд.
Верховний Суд послався на:
- помилковість висновків судів про можливість розірвання договору оренди внаслідок систематичної несвоєчасної сплати орендної плати та нездійснення страхування орендованого майна, оскільки приписи статті 124 Закону № 157-ІХ не містять таких підстав для дострокового припинення договору оренди. При цьому Верховний Суд послався на правовий висновок у справі № 926/4092/21, за яким, оскільки Закон № 157-ІХ є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, договір оренди може бути розірвано лише з підстав, передбачених цим Законом;
- не здійснення судами аналізу взаємної суперечливості змісту Договору, за якої виконання орендарем однієї з його умов (неможливість передачі майна в користування іншим особам) виключає можливість реалізації ним передбаченої Договором мети використання орендованого майна - розміщення суб'єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення.
Під час нового розгляду справи позивач позов підтримав з підстав, наведених у позові.
Відповідач заперечив проти задоволення позову. Відповідач вважає, що:
- за умовами Договору виключно несплата орендної плати протягом 3 місяців підряд може бути підставою для його розірвання, натомість прострочення мало місце тільки у грудні 2021 та січні 2022 року, що встановлено рішенням суду (постанова Північного апеляційного господарського суду від 31.01.2023) у справі № 910/6712/22та, в силу ст. 75 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК) України не підлягає доказуванню;
- звіт Регіонального відділення про періодичний комплексний огляд об'єкта оренди від 15.03.2021 підтверджує факт використання майна за цільовим призначенням відповідно до предмету Договору, фіксує наявність у приміщеннях автомобілів, що обслуговуються. Товариство з обмеженою відповідальністю «ТІП-ТОП ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 42698018), яке вказано у звіті від 15.03.2021, є суб'єктом господарювання, що заснований відповідачем та зареєстрований за адресою місцезнаходження об'єкта оренди (місто Київ, вулиця Вишні Остапа, будинок 5-А). Відповідач є неприбутковою організацією, тому спроможний виконувати свій обов'язок зі сплати орендної плати лише через членів організації, які безпосередньо працюють у орендованих приміщеннях, та через засноване відповідачем ТОВ «ТІП-ТОП ПЛЮС». Виявлені під час огляду рахунки та видаткові накладні є документами постачальників запчастин та витратних матеріалів, та відображують тільки їх факт постачання, а не факт суборенди приміщення такими постачальниками.
Фонд державного майна підтримав позов, зазначивши, що мало місце порушення зі сторони відповідача обов'язку щодо повної сплати орендної плати за жовтень 2021 року (сплачено було частково), та сплати орендної плати за листопад 2021 року. Також відповідачем не дотримано виконя Договору в частині не передання об'єкта оренди в суборенду та використання іншими особами.
Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача та третьої особи, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти позову, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:
18 грудня 2018 року Фонд державного майна України (орендодавець) та громадська організація «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» (орендар) уклали договір оренди № 347 нерухомого майна, що належить до державної власності, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що належить до державної власності - нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м, що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, буд. 5-А.
Цього ж дня - 18.12.2018, майно, яке є предметом оренди за Договором, було передано у користування відповідачу, про що між орендодавцем та орендарем складено акт приймання-передачі.
Майно передано в оренду з цільовим використанням - з метою розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів загальною площею 714,4 кв.м., розміщення творчих спілок, громадських, релігійних та благодійних організацій на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності загальною площею 101,1 кв.м, розміщення суб'єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення загальною площею 177,2 кв.м (п. 1.2 Договору).
Згідно з п. 3.1 Договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу і становить за базовий місяць розрахунку листопад 2018 року - 124188,57 грн (без податку на додану вартість (ПДВ)). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством (п. 3.2 Договору).
Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.3 Договору).
Відповідно до п. 3.6 Договору орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, відповідно до пропорцій розподілу, встановлених Методикою розрахунку і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж.
У п. 5.1 Договору встановлено, що орендар зобов'язується використовувати орендоване майно відповідно до його цільового призначення та умов цього договору.
Відповідно до п. 5.8 Договору орендар зобов'язується протягом 10 робочих днів після укладення цього договору застрахувати майно на користь балансоутримувача на суму, не меншу ніж вартість за висновком про вартість та актом оцінки у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха. Постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії цього договору майно було застрахованим, і надавати орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування (договорів страхування) і платіжного доручення (платіжних доручень) про сплату страхового платежу (страхових платежів).
Згідно з п. 10.1 Договору він укладений строком на 10 років та діє з 18.12.2018 по 17.12.2028 включно.
Відповідно до п. 10.5 Договору чинність договору припиняється достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду.
Пунктом 10.6 Договору визначені підстави його дострокового розірвання на вимогу орендодавця, якщо орендар: користується майном не відповідно до умов цього договору; погіршує стан майна; не сплачує орендну плату протягом 3-х місяців підряд; не робить згідно з умовами цього договору поточний ремонт майна; передав майно, або його частину у користування іншій особі; перешкоджає співробітникам орендодавця, балансоутримувача та/або уповноваженого органу управління здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору.
Відповідно до п. 11.1 Договору орендоване майно не підлягає приватизації та передачі в суборенду.
11 вересня 2019 року, шляхом підписання договору про внесення змін до Договору, замінено орендодавця на Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - Регіональне відділення).
Вирішуючи спір суд виходить з такого.
Майно, що є предметом оренди за Договором, є власністю держави, про що зазначено у п. 2.2 Договору.
На час укладення Договору організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності врегульовував Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року № 2269-XII.
З 01 лютого 2020 року введено в дію Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 3 жовтня 2019 року № 157-IX (далі - Закон), за п. 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» якого договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Договір є чинним, що визнається всіма учасниками справи, і ця обставина, відповідно до ч. 1 ст. 75 ГПК України, не підлягає доказуванню.
Отже з 01.02.2020 правовідносини за Договором є предметом регулювання Закону.
За загальним правилом припинення порушеного зобов'язання шляхом розірвання договору, з якого воно випливає, має місце лише за згодою сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК України). Водночас, як виняток із загального правила, договором або законом може встановлюватись інший порядок розірвання договору. Зокрема, у разі істотного порушення договору однією зі сторін він може бути розірваний за рішенням суду. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим порушення шкоди інша сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).
Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 3 жовтня 2019 року № 157-IX містить інше правове регулювання дострокового припинення договору оренди державного або комунального майна. За ч. 2 ст. 24 Закону договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Правовий висновок щодо конкуренції норм Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 3 жовтня 2019 року № 157-IX щодо дострокового розірвання договору оренди державного або комунального майна сформований у рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 07.03.2023 у справі № 926/4092/21. Верховний Суд зазначив, що відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р(II)/2020 принцип верховенства права (правовладдя) вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня. У таких ситуаціях до судів різних видів юрисдикції висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи): "закон пізніший має перевагу над давнішим" (lex posterior derogat priori); "закон спеціальний має перевагу над загальним" (lex specialis derogat generali)" "закон загальний пізніший не має переваги над спеціальним давнішим" (lex posterior generalis non derogat priori speciali). Якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість. Частиною 1 статті 2 Закону України № 157-ІХ передбачено, що законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з цього Закону, інших законодавчих актів. Згідно з частиною 2 статті 24 Закону України № 157-ІХ договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором. В силу вимог частини 2 статті 9 ЦК України та частини 1 статті 2 Закону України № 157-ІХ у співвідношенні із загальним законом (частина 2 стаття 651 і стаття 782 ЦК України та частина 3 статті 291 ГК України) спеціальним законом є Закон України № 157-ІХ, частина 2 статті 24 якого підлягає пріоритетному застосуванню до правовідносин дострокового припинення (розірвання) договору оренди державного та комунального майна. У зв'язку з набранням чинності Законом України № 157-ІХ питання щодо розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням цього Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна.
Враховуючи правовий висновок Верховного Суду суд виходить з того, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву має право вимагати розірвання Договору з підстав, передбачених Законом або самим Договором.
Як зазначено судом вище, за пунктом 10.6 Договору дострокове розірвання Договору на вимогу орендодавця може мати місце в таких випадках: орендар користується майном не відповідно до умов цього договору; орендар погіршує стан майна; орендар не сплачує орендну плату протягом 3-х місяців підряд; орендар не робить згідно з умовами цього договору поточний ремонт майна; орендар передав майно, або його частину у користування іншій особі; орендар перешкоджає співробітникам орендодавця, балансоутримувача та/або уповноваженого органу управління здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору.
Оренда плата - це фіксований платіж, який орендар повинен сплати орендодавцю за користування майном. За ч. 1 ст. 17 Закону орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. За п. 3.6 Договору орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, відповідно до пропорцій розподілу, встановлених Методикою розрахунку і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж.
Отже, за умовами Договору, він може бути розірваний на вимогу орендодавця у випадку несплати орендарем орендної плати, яка складається з двох платежів (до державного бюджету та балансоутримувачу) протягом 3-х місяців підряд.
Надані позивачем розрахунки стосуються стану платежів до державного бюджету і не містять даних про несплату орендарем орендної плати, яка складається з двох платежів (до державного бюджету та балансоутримувачу) протягом 3-х місяців підряд.
З огляду на це, оскільки Закон (ст. 24) та Договір не містять підстав для дострокового розірвання Договору внаслідок як систематичної несвоєчасної сплати орендної плати та нездійснення страхування орендованого майна, правові підстави для розірвання Договору з цих підстав відсутні.
15.03.2021 та 09.06.2023 Регіональне відділення, на викання своїх повноважень щодо контролю використання відповідачем орендованого майна, провело його огляд, за результатами якого склало звіт про періодичний комплексний огляд об'єкта оренди (далі - Звіти, Звіт).
У Звітах зазначено виявлення обставин передачі майна, його частини у користування іншим особам, а саме: ТОВ «АВТОШОП+», автосервіс «Auto Shop» та ТОВ «ТІП-ТОП ПЛЮС» - Звіт від 15.03.2021, Звіт від 09.06.2023 містить припущення, що приміщення використовують співробітники СТО «Banda Car Service». Водночас, відповідно до Звітів, в будівлі знаходить приміщення автомайстерні, що свідчить про цільове використання майна.
Оскільки відповідач не заперечив факт передачі майна у користування третій особі - товариство з обмеженою відповідальністю «ТІП-ТОП ПЛЮС», суд вважає доведеним ці обставини.
В розрізі доведеності цієї обставини, виходячи з вказівок Верховного Суду, аналізу підлягає взаємна сперечливість змісту Договору, за якої виконання орендарем однієї з його умов (неможливість передачі майна в користування іншим особам) виключає можливість реалізації ним передбаченої Договором мети використання орендованого майна - розміщення суб'єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення.
Зокрема, за п. 1.2 Договору майно передано в оренду з цільовим використанням - з метою розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів загальною площею 714,4 кв.м., розміщення творчих спілок, громадських, релігійних та благодійних організацій на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності загальною площею 101,1 кв.м, розміщення суб'єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення загальною площею 177,2 кв.м.
Натомість п. 11.1 Договору містить застереження про те, що орендоване майно не підлягає передачі в суборенду.
Згідно з частинами 1, 2 статті 637 ЦК України зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами). На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.
Правила тлумачення змісту правочину визначено частиною 3 цієї норми, яка передбачає, що при тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.
За змістом частини 4 статті 213 ЦК України, якщо за правилам, встановленими частиною 3 цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.
Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина у способи, передбачені ст. 213 ЦУК України, тобто тлумаченням правочину є встановлення його змісту відповідно до волевиявлення сторін при його укладенні, усунення неясностей та суперечностей у трактуванні його положень. Тлумачення не може встановлювати нових умов, тільки роз'яснити вже існуючі умови договору.
Здійснюючи аналіз взаємної сперечливості змісту Договору суд виходить з такого принцип тлумачення правочинів як contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов'язаний з неясністю такої умови.
Договір укладений на підставі типового договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України № 1774 від 23.08.2000, що свідчить про те, що позивач несе ризики з неясністю та суперечливістю умов Договору. А тому, така суперечливість повинна тлумачитись на користь іншої сторони - відповідача, наслідком якої є право орендаря, відповідно до п. 1.2 Договору, не змінюючи цільового використання майна, розміщувати у предметі оренди майстерні, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів, суб'єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення.
Доводи позивача про відсутність у орендованих приміщеннях творчих спілок, громадських, релігійних та благодійних організацій на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності загальною площею 101,1 кв.м, не можуть бути підставою для розірвання договору, оскільки такі дії не є перездачою майна у користування іншим особам, і відсутні дані про те, що ця площа використовується за іншим цільовим призначення.
З огляду на викладене, вимога про розірвання Договору задоволенню не підлягає. Оскільки вимога про виселення відповідача є похідною вимогою від вимоги про розірвання Договору, в цій частині у позові суд також відмовляє.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.
На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 248 Господарського процесуального кодексу України, суд
Відмовити Регіональному відділенню Фонду державного майна України по місту Києву у позові до громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів».
Покласти судові витрати на Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву.
Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Апеляційна скарга може бути подана до Північного апеляційного господарського суду.
Повний текст рішення складено 09.07.2025.
Суддя С. А. Ковтун