ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
02 липня 2025 року Справа № 918/1031/24
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Бучинська Г.Б., суддя Василишин А.Р. , суддя Філіпова Т.Л.
секретар судового засідання Першко А.А.
за участю представників сторін:
від позивача - не з'явився
від відповідача 1 - Зубик Н.Ф. (особисто), Гуль Н.В. (адвокат)
від відповідача 2 - Януль В.С. (адвокат)
прокурор - Гіліс І.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Рівненської області від 04 березня 2025 року у справі №918/1031/24 (повний текст складено 14 березня 2025 року) та на додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24 (повний текст складено 20 березня 2025 року, суддя Торчинюк В.Г.)
за позовом Заступника керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради
до фізичної особи-підприємця Зубик Наталії Федорівни (відповідач 1)
та до Красавіної Лідії Михайлівни (відповідач 2)
про усунення перешкод у праві користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки
У листопаді 2024 року заступника керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до фізичної особи-підприємця Зубик Наталії Федорівни та ОСОБА_1 про усунення перешкод у праві користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 04 березня 2025 року у справі №918/1031/24 відмовлено у задоволені позову Заступника керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради до фізичної особи-підприємця Зубик Наталії Федорівни та до ОСОБА_1 про усунення перешкод у праві користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.
Вказане рішення мотивоване тим, що правомірність дій Зубик Наталії Федорівни та Красавіної Лідії Михайлівни щодо укладання договору купівлі - продажу від 15 листопада 2018 року не спростовано наданими прокурором доказами, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог щодо знесення спірного об'єкта нерухомого майна та припинення володіння спірним нерухомим майном.
Суд зазначив, що враховуючи те, що Рівненською міською радою надано в оренду Зубик Н.Ф. спірну земельну ділянку за цільовим призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (пункт 1 Договору) для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069, відповідно вказаний договір укладений з дотриманням статті 134 Земельного кодексу України, тому за висновком суду першої інстанції відсутні правові підстави для скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Додатковим рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24 частково задоволено заяву представника фізичної особи-підприємця Зубик Наталії Федорівни про ухвалення додаткового судового рішення.
Присуджено до стягнення з Рівненської обласної прокуратури (вулиця 16-го Липня, 52, Рівне, Рівненська область, 33000, код ЄДРПОУ 02910077) на користь ФОП Зубик Наталія Федорівна ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 5000,00 грн - витрат на професійну правничу допомогу.
Не погоджуючись з рішенням та додатковим рішенням суду першої інстанції, Перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 04 березня 2025 року та додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24 та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Обгрунтовуючи свої вимоги прокурор зазначає, що ОСОБА_1 самочинно збудовано торговий павільйон площею 7,4 кв.м на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, так як останню надано в оренду виключно для розміщення тимчасової споруди (кіоску), а не для будівництва та обслуговування об'єкту нерухомого майна. Таким чином, ОСОБА_1 у визначений законом спосіб не набула право власності на торговий павільйон, а тому не могла розпорядитися ним як об'єктом нерухомого майна, а саме відчужити його ОСОБА_2 . Водночас, Зубик Н.Ф., в силу нікчемності договору купівлі-продажу від 15 листопада 2018 року, також не набула право власності на самочинно збудований об'єкт - торговий павільйон, а відтак їй не могла бути передана в користування на позаконкурентних засадах земельна ділянка з к.н. 5610100000:01:026:0069.
Скаржник зауважує, що відповідно до частини 8 статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється. Для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подаються, зокрема, документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (пункт 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127). ОСОБА_1 управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради 03 квітня 2014 року видано паспорт прив'язки саме для розміщення на спірній земельній ділянці тимчасової споруди. Будь - які дозвільні документи на здійснення будівництва нерухомого майна на спірній земельній ділянці відсутні, земельна ділянка для здійснення будівництва Рівненською міською радою ОСОБА_1 не надавалась. Відтак, ОСОБА_1 здійснено самочинне будівництво торгового павільйону площею 7,4 кв.м на земельній ділянці комунальної форми власності площею 18 кв.м з к.н. 5610100000:01:026:0069, що не була відведена для цієї мети, та зареєстровано на нього право власності. На переконання прокурора, за умов відсутності підстав для виникнення у ОСОБА_1 права власності на спірний об'єкт нерухомості остання не мала права розпоряджатися ним, зокрема шляхом його продажу ОСОБА_3 .
Прокурор стверджує, що з урахуванням встановлених у справі обставин, договір купівлі-продажу від 15 листопада 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , є нікчемним в силу закону, як такий, що укладений особою, яка не є власником предмету продажу. Однак, судом першої інстанції не надано належної оцінки всім обставинам у справі, і як наслідок, зроблено хибні висновки про набуття ОСОБА_2 права власності на об'єкт нерухомого майна на підставах, що не заборонені законом та правомірність договору купівлі-продажу нерухомого майна від 15 листопада 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Також скаржник зазначає, що оскільки ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в передбаченому законом порядку, не набули право власності на самочинно збудований об'єкт - торговий павільйон, то земельна ділянка к.н. 5610100000:01:026:0069 площею 18 кв.м не могла бути передана в користування ОСОБА_2 на неконкурентних засадах як власнику нерухомості, що на ній розташована. Таким чином, укладений договір оренди землі між Рівненською міською радою та ОСОБА_2 від 07 червня 2019 року підлягає визнанню недійсним, а земельна ділянка - поверненню власнику - Рівненській міській раді.
Прокурор наполягає на тому, що Рівненською міською радою як органом місцевого самоврядування, до компетенції якого віднесено відповідні повноваження, заходів щодо захисту та поновлення прав територіальної громади на спірну земельну ділянку не вжито, що свідчить про наявність підстав для вжиття Рівненською окружною прокуратурою представницьких повноважень в інтересах держави шляхом звернення до суду з даним позовом.
Щодо незгоди з додатковим рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24 апелянт посилається на те, що оскільки Господарським судом Рівненської області у справі ухвалено рішення від 04 березня 2025 року, яке суперечить вимогам матеріального і процесуального права, внаслідок чого підлягає скасуванню, відтак і додаткове рішення до нього від 18 березня 2025 року підлягає скасуванню також.
Листом №918/1031/24/2030/25 від 11 квітня 2025 року матеріали справи витребувано з Господарського суду Рівненської області.
14 квітня 2025 року від Рівненської обласної прокуратури надійшов супровідний лист, до якого додано платіжну інструкцію №590 від 04 квітня 2025 року про сплату судового збору.
17 квітня 2025 року до апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №918/1031/24.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 18 квітня 2025 року у справі №918/1031/24 залишено без руху апеляційну скаргу Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Рівненської області від 04 березня 2025 року у справі №918/1031/24 та на додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24. Запропоновано скаржнику усунути встановлені при поданні апеляційної скарги недоліки протягом 10 (десяти) днів із дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху та надати суду докази сплати судового збору у розмірі 3633,6 грн.
28 квітня 2025 року від апелянта надійшла заява про усунення недоліків, до якої додано платіжну інструкцію №722 від 22 квітня 2025 року про сплату 3633,60 грн. судового збору.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08 травня 2025 року у справі №918/1031/24 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Рівненської області від 04 березня 2025 року у справі №918/1031/24 та на додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24 та призначено розгляд скарги на 28 травня 2025 року об 10:20 год.
16 травня 2025 року від представника ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому заявник зазначає про не визнання вимог апеляційної скарги та про відсутність підстав для скасування оскаржуваного судового рішення, передбачених статтею 277 ГПК України. Відповідач зазначає, що нею самочинне будівництво торговельного павільйону не здійснювалося. Торговельний павільйон був облаштований ще в 1997 році. Він був зведений на земельній ділянці, яка була надана в платне користування (оренду). Про наявність вказаного павільйону було відомо власнику земельної ділянки - Рівненській міській раді. Будь-яких зауважень, претензій з приводу вказаного павільйону не було. Цей павільйон нікому не заважає. Будівництво павільйону права третіх осіб не порушує. А тому навіть у випадку визнання будівництва самочинним наявні підстави визнати за підприємцем Зубик Наталією Федорівною права власності на вказане нерухоме майно, яке самочинно збудоване , так як це не порушує права інших осіб.
За доводами відповідача 2, прокурор не довів, що встановлення торговельного павільйону, який функціонує 25 років, порушує права держави, органу місцевого самоврядування чи права інших осіб. Тому вимога про знесення прибудови порушує право відповідачів на мирне володіння приміщенням і не забезпечує справедливу рівновагу між інтересами суспільства й інтересами власника майна. Подання позову прокурором містить ознаки непропорційного втручання у право на мирне володіння майном.
Відповідач 2 також стверджує, що прокурором пропущено строки позовної давності. Торговельний павільйон збудовано в 1999 році. З цього моменту виникло право на пред'явлення позову про знесення самочинного будівництва. На момент пред'явлення позову трьохрічний строк позовної давності закінчився (закінчився 01 січня 2003 року). Позов заявлено за спливом позовної давності, про що заявляє відповідач.
16 травня 2025 року через систему "Електронний суд" ЄСІТС від представника ОСОБА_1 адвоката Януля Віктора Степановича надійшла заява про участь у судовому засіданні у справі №918/1031/24 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 19 травня 2025 року у справі №918/1031/24 задоволено заяву представника ОСОБА_1 адвоката Януля Віктора Степановича про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
22 травня 2025 року від відповідача 1 - фізичної особи-підприємця Зубик Наталії Федорівни надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого остання вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим, прийнятим у повній відповідності до норм матеріального та процесуального права, відтак в задоволенні апеляційної скарги просить відмовити, а судове рішення у справі залишити без змін.
Відповідач 1 зазначає, що торговельний павільйон був облаштований ще в 1997 році. Він був зведений на земельній ділянці, яка була надана в платне користування (оренду). Про наявність вказаного павільйону було відомо власнику земельної ділянки - Рівненській міській раді. Будь-яких зауважень, претензій з приводу вказаного павільйону не було. При цьому, з договорів оренди від 29 січня 2002 року, 10 червня 2003 року, 31 грудня 2004 року, 08 грудня 2008 року, 22 липня 2010 року, 08 листопада 2013 року) вбачається, що земельна ділянка з к.н. 5610100000:01:026:0069 надавалась в оренду для Красавіної Л.М. саме обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи, а не для розміщення тимчасової споруди, тому не виключає можливості обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи як об'єкту нерухомого майна.
Фізична особа-підприємець Зубик Н.Ф. звертає увагу, що Рівненська міська рада володіючи інформацію, що на спірній земельній ділянці наявне нерухоме майно, належне Зубик Н.Ф. самостійно надала в оренду земельну ділянку для обслуговування такого торгового павільйону як об'єкту нерухомого майна, відповідно Рівненська міська рада не ініціювала знесення цього торгового павільйону. Враховуючи, що Рівненською міською радою надано в оренду Зубик Н.Ф. спірну земельну ділянку за цільовим призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (п.1 Договору) для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069, відповідно вказаний договір укладений з дотриманням статті 134 Земельного кодексу України, тому відсутні правові підстави для визнання такого договору недійсним, адже прокурором та позивачем не спростовано правомірності набуття відповідачем 1 права власності на спірне нерухоме майно.
У зв'язку із тимчасовою непрацездатністю головуючої судді Бучинської Г.Б. судове засідання у справі №918/1031/24 28 травня 2025 року не відбулось.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 02 червня 2025 року у справі №918/1031/24 розгляд апеляційної скарги призначено на "17" червня 2025 р. об 11:30 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59, у залі судових засідань №2.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 17 червня 2025 року у справі №918/1031/24 оголошено перерву в судовому засіданні до 02 липня 2025 року об 12:00 год.
Безпосередньо в судових засіданнях прокурор та представники відповідачів повністю підтримали вимоги і доводи, викладені відповідно в апеляційній скарзі та у відзивах на неї.
Представник позивача в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив. Про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.
Колегія суддів, заслухавши пояснення прокурора, представників відповідачів, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, перевіривши надану судом юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, вважає, що у задоволенні вимог апеляційної скарги слід відмовити, мотивувальну частину рішення місцевого господарського суду - змінити .
При цьому колегія суддів виходила з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, ФОП Красавіна Л.М., на підставі рішень Рівненської міської ради (№600 від 26 грудня 2001 року "Про вилучення та надання земельних ділянок під встановлення кіосків, павільйонів та кіосків з літніми майданчиками", №296 від 17 квітня 2003 року "Про оформлення права на оренду земельних ділянок під тимчасові споруди", №1049 від 27 жовтня 2004 року "Про оформлення права на оренду земельних ділянок під малі архітектурні форми для здійснення підприємницької діяльності", №1718 від 27 липня 2008 року "Про продовження права оренди земельних ділянок під малі архітектурні форми для здійснення підприємницької діяльності", №3383 від 08 квітня 2010 року "Про продовження права оренди земельної ділянки на вул. Пересопницькій під малу архітектурну форму для здійснення підприємницької діяльності", №3282 від 26 вересня 2013 року "Про поновлення договору оренди земельної ділянки на вул. Пересопницькій (у районі центрального ринку)" та укладених з Рівненською міською радою договорів (від 29 січня 2002 року, 10 червня 2003 року, 31 грудня 2004 року, 08 грудня 2008 року, 22 липня 2010 року, 08 листопада 2013 року) була орендарем земельної ділянки з к.н. 5610100000:01:026:0069, яка надавалась їй для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи.
Згідно умов укладених договорів в оренду передається земельна ділянка для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи. Цільове призначення земельної ділянки - для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи.
В матеріалах справи міститься Акт перенесу в натуру меж земельної ділянки підприємця Красавіної Л.М. вул. Пересопницька від 17 листопада 2008 року, який складено за участі Спеціаліста 1-ї категорії РМБТІ, Начальника управління Держкомзему міста Рівного та землекористувача. В акті вказано, що на збереження передано межові знаки, якими закріплені перенесені в натуру (на місцевість) межі земельної ділянки, виділеної для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд в м.Рівне, вул. Пересопницька /т.1, а.с.42/.
Відповідно до пункту 3 Договору оренди від 08 грудня 2008 року на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна /т.1, а.с.38 на звороті/.
Рішенням Рівненської міської ради №3383 від 08 квітня 2010 року вирішено продовжити на три роки право оренди земельної ділянки, площею 18 м2 (в районі центрального ринку) з числа забудованих земель житлової та громадської забудови міста суб'єкту підприємницької діяльності Красавіній Л.М. для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи /т.1, а.с.43/.
Пунктом 3 Договору оренди від 22 липня 2010 року передбачено, що на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна /т.1, а.с.44 на звороті/.
Згідно пункту 1 рішення Рівненської міської ради за №3282 від 26 вересня 2013 року "Про поновлення договору оренди земельної ділянки на вул. Пересопницькій (у районі центрального ринку)", вирішено поновити ФОП Красавіній Л.М. договір оренди земельної ділянки площею 18 м2 на вул. Пересопницькій (у районі центрального ринку) з числа земель, які надані їй в оренду (договір оренди землі від 23 вересня 2010 року №041058300182). Договір оренди поновити на п'ять років для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи) /т.1, а.с.49/.
У пункті 3 Додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 08 листопада 2013 року сторонами було погоджено, що на земельній ділянці знаходиться кіоск /т.1, а.с.50 на звороті/.
Акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 28 жовтня 2013 року містить інформацію про те, що земельна ділянка площею 0,0018 га передається в оренду на 5 років для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в м.Рівному на вул. Пересопницькій (у районі центрального ринку) /т.1, а.с.54/.
03 квітня 2014 року ФОП Красавіній Л.М. було видано паспорт прив'язки на розміщення стаціонарної тимчасової споруди (кіоск з реалізації товарів промислової групи) по вул. Пересопницькій (в районі центрального ринку) в м. Рівне з реєстраційним номером №01-ТС/2803.04.2024 /т.1, а.с.27-29/.
Паспорт прив'язки був дійсний (з урахуванням продовжень) до 08 листопада 2018 року. Площа тимчасової споруди - кіоску, на яку видавався паспорт прив'язки за №01-ТС/28 становила - 6,50 кв.м. (лист Рівненської міської ради №05-01-3762/24-8275/24 від 14 жовтня 2024 року).
При цьому, прокурор зазначає, що дозвільні документи на розміщення тимчасової споруди - кіоску до 03 квітня 2014 року ФОП Красавіній Л.М. не видавалися (лист Рівненської міської ради №05- 01-3855/24-84 від 21 жовтня 2024 року).
Рішенням Рівненської міської ради №4982 від 27 вересня 2018 року ФОП Красавіній Л.М. відмовлено у поновленні договору оренди землі від 08 листопада 2013 року.
Відповідно до вказаного рішення Рівненської міської ради припинено право оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у зв'язку з тим, що кіоск розміщений на частині дворової території будинку АДРЕСА_2 /т.1, а.с.56/.
В матеріалах справи містить технічний паспорт №326 від 23 жовтня 2018 року, виданий ФОП Дорощук Б.А. та витяг про реєстрацію договору оренди землі №14731165 від 16 грудня 2013 року /т.1, а.с.20-23/.
З технічного паспорту вбачається, що замовником технічної інвентаризації є Красавіна Лідія Михайлівна. Даний торговий павільйон знаходиться на земельній ділянці площею 18 кв.м. з к.н. 5610100000:01:026:0069, рік побудови якого вказано - 1991; фундамент - бетон, метал.
Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 08 листопада 2018 року на підставі рішення державного реєстратора управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради №44008010 від 13 листопада 2018 року за Красавіною Л.М. зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна - торговий павільйон загальною площею 7,4 кв.м. по АДРЕСА_2 та присвоєно реєстраційний номер - 1692188156101 /т.1, а.с.17/.
15 листопада 2018 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу торгового павільйону, що знаходиться за адресою: Рівненська область, місто Рівне, вулиця Базарна, буд. 8, який посвідчено приватним нотаріусом Дядковою О.М. за №1216 /т.1, а.с.23 - 25/.
Відповідно до пункту 2.1. договору продаж предмета договору, за взаємною згодою сторін вчинено за 111800 грн.
16 листопада 2018 року за Зубик Н.Ф. зареєстровано право власності на торговий павільйон площею 7,4 кв.м. з реєстраційним номером 1692188156101, що знаходиться по АДРЕСА_2 , а саме на земельній ділянці з к.н. 5610100000:01:026:0069.
Рішенням Рівненської міської ради №5707 від 14 березня 2019 року "Про передачу громадянці Зубик Н.Ф. в оренду земельної ділянки на вул.Пересопницькій (у районі центрального ринку), на якій знаходиться об'єкт нерухомого майна" передано громадянці Зубик Н.Ф. в оренду на п'ять років земельну ділянку площею 18 м2 на вул. Пересопницькій (у районі центрального ринку) з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи).
07 червня 2019 року між Рівненською міською радою та Зубик Наталією Федорівною укладено договір оренди землі вказаної земельної ділянки. На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна (пункт 3 договору) /т.1, а.с.58/.
05 липня 2024 року за заявою Зубик Н.Ф. Рівненським науково-дослідним експертно-криміналістичним центром МВС України було складено висновок експертного дослідження №ЕД-19/118-24/6544-БТ. Судовим експертом О.В.Соловей зроблено наступні висновки:
1. Об'єкт торговий павільйон загальною площею 7,4 м2, що знаходиться за адресою: вул. Базарна, буд. 8, м.Рівне (індексний номер 44008010 від 13 листопада 2018 року), що розташований на земельній ділянці Рівненської міської територіальної громади загальною площею 18 м2 по вул. Пересопницькій (у районі центрально ринку з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069) є нерухомим майном.
2. Об'єкт торговий павільйон загальною площею 7,4 м2, що знаходиться за адресою: вул. Базарна, буд. 8, м.Рівне (індексний номер 44008010 від 13 листопада 2018 року), що розташований на земельній ділянці Рівненської міської територіальної громади загальною площею 18 м2 по вул. Пересопницькій (у районі центрально ринку з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069) відповідає основним характеристикам та відомостям, які зазначені в технічному паспорті №326 від 23 жовтня 2018 року /т.1, а.с.63-68/.
Листом №05-01-3762/24-8275/24 від 14 жовтня 2024 року Рівненська міська рада повідомила прокурора про наступне:
1. Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради, що є уповноваженим органом з присвоєння адрес на території Рівненської міської територіальної громади, рішень щодо присвоєння адреси торговому павільйону, що розташований по вул. Базарна, 8 не приймалось.
2. Між Рівненською міською радою та Красавіною Л.М. було укладено додатковий договір про поновлення договору оренди землі від 08 листопада 2013 року щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 18 кв.м. на вул. Пересопницькій (в районі центрального ринку) (кадастровий номер земельної ділянки 5610100000:01:026:0069) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи).
Рішенням Рівненської міської ради від 27 вересня 2018 року №4982 відмовлено в поновленні Красавіній Л.М. договору оренди землі на вул. Пересопницькій (в районі центрального ринку) (кадастровий номер земельної ділянки 5610100000:01:026:0069).
Відповідно до вищевказаного рішення Рівненської міської ради припинено право оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
3. На підставі рішення Рівненської міської ради від 14 березня 2019 року №5707 між Рівненською міською радою та Зубик Н.Ф. 07 червня 2019 року укладено договір оренди земельної ділянки площею 18 кв.м. з к.н. 5610100000:01:026:0069 з строком дії на 5 років. На даний час, підготовлено проєкт рішення Рівненської міської ради про укладення з Зубик Н.Ф. договору на новий строк /т.1, а.с.18/.
Листом №05-01-3855/24-84 від 21 жовтня 2024 року Рівненська міська рада повідомила прокурора , що Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради паспорти прив'язки ТС Красавіній Л.М. в порядку встановленому наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21 жовтня 2011 року №244 від 03 квітня 2014 року не надавалися. Договір на право тимчасового користування землею ( в тому числі на умовах оренди) від 29 січня 2002 року №20 було укладено на підставі рішення Рівненської міської ради від 26 грудня 2001 року №600 для обслуговування торгового кіоску з реалізації товарів непродовольчої групи. Відомості щодо здійснення Красавіною Л.М. будівництва торгового павільйону по вул. Пересопницькій в м.Рівному у Рівненській міській раді відсутні. Згідно із планом земельної ділянки доданого до заяви Красавіної Л.М. про надання в користування земельної ділянки, на підставі якої Рівненською міською радою прийнято рішення від 26 грудня 2001 року №600, на земельній ділянці по вул. Пересопницькій в м. Рівне, розміщено кіоск /т.1, а.с.26/.
Листом №50-56-8894вих24 від 25 жовтня 2024 року Рівненська окружна прокуратура повідомила Рівненську міську раду про наявність підстав для вжиття заходів до захисту інтересів держави в порядку статті 23 Закону України "Про прокуратуру" /т.1, а.с.72-74/.
У відповідь Рівненська міська рада своїм листом №05-01-4061/24-8740/24 від 30 жовтня 2024 року зазначила, що Рівненською міською радою чи її виконавчими органами не вчинялися заходи реагування. У разі встановлення підстав для реалізації представницьких повноважень в інтересах Рівненської міської ради щодо вчинення вказаних у листі дій, Рівненська міська рада не заперечує щодо захисту інтересів Рівненської міської територіальної громади за зверненням Рівненської окружної прокуратури з позовною заявою до суду /т.1, а.с.75/.
Керівником Рівненської окружної прокуратури, на виконання приписів абзацу 3 частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру", направлено Рівненській міській раді повідомлення №50-56-9285вих-24 від 07 листопада 2024 року про прийняте рішення про звернення до Господарського суду Рівненської області з позовною заявою /т.1, а.с.75 на звороті/.
В матеріалах справи також міститься Акт від 17 лютого 2025 року за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Данилевич Ірини Євгеніївни щодо розгляду заяви про державну реєстрацію права власності від 07 листопада 2017 року №31071530 поданої Красавіною Л.М.
За результатами перевірки встановлено, що державним реєстратором порушено вимоги статей 3, 10, 18, 23 Закону, пунктів 12, 14, 40, 41 Порядку №1127, оскільки проведено державну реєстрацію прав: без документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; без документа, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси; без направлення відповідного запиту до органу, який проводив оформлення та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01 січня 2013 року.
Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в їх сукупності, колегія суддів зазначає наступне.
Щодо представництва прокурором інтересів держави колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (абзаци 1, 2 частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру").
Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб'єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб'єктом владних повноважень (абзаци 1 - 3 частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру").
Системне тлумачення положень частин 3 - 5 статті 53 ГПК України і частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб'єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.
Разом із тим, у розумінні положень пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України з урахуванням практики Європейського суду з прав людини прокурор може представляти інтереси держави в суді тільки у виключних випадках, які прямо передбачені законом. При цьому розширене тлумачення випадків (підстав) для представництва прокурором інтересів держави в суді не відповідає принципу змагальності, який є однією із засад правосуддя (пункт 3 частини 2 статті 129 Конституції України).
Перший - "виключний випадок" - передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються.
У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб'єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює неналежним чином.
"Нездійснення захисту" має прояв у пасивній поведінці уповноваженого суб'єкта владних повноважень - він обізнаний про порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.
"Здійснення захисту неналежним чином" має прояв в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.
"Неналежність" захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який, серед іншого, включає досудове з'ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.
Верховний Суд звертає увагу на те, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб'єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює у судовому провадженні відповідного суб'єкта владних повноважень, який всупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно. Разом із тим прокурор не може вважатися альтернативним суб'єктом звернення до суду і замінювати належного суб'єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави.
Аналогічні правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 25 квітня 2018 року у справі №806/1000/17, від 20 вересня 2018 року у справі №924/1237/17, від 18 серпня 2020 року у справі №914/1844/18, від 08 грудня 2020 року у справі №908/1664/19.
Підставою для представництва прокурором інтересів держави в суді є належне обґрунтування, підтверджене достатніми доказами, зокрема, але не виключно, вжиття прокурором всіх передбачених чинним законодавством заходів, які передують зверненню прокурора до суду для здійснення представництва інтересів держави, повідомленням прокурора на адресу відповідного органу про звернення до суду від його імені, відповідними запитами, а також копіями документів, отриманих від органу, що свідчать про наявність підстав для такого представництва.
Суд зобов'язаний дослідити чи знав відповідний орган про допущені порушення інтересів держави, чи мав відповідні повноваження для їх захисту, проте всупереч цим інтересам за захистом до суду не звернувся.
При цьому саме лише посилання у позовній заяві прокурора на те, що орган, уповноважений здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, не здійснює або неналежним чином здійснює відповідні повноваження із захисту державних інтересів, без доведення цього відповідними доказами, не є достатнім для прийняття судом рішення в такому спорі по суті, оскільки за змістом абзацу 2 частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво інтересів держави в суді виключно після підтвердження судом правових підстав для представництва (наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 06 серпня 2019 року у справі №910/6144/18, від 06 серпня 2019 року у справі № 912/2529/18).
Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.
Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.
Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об'єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.
Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого незвернення, він обов'язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з'ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим, у випадках та порядку, встановлених законом.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі №912/2385/18.
Інтереси держави стосуються також дотримання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття права користування землею.
Законне використання цих земель беззаперечно носить суспільний та державний інтерес, а порушення вимог законодавства щодо використання земельної ділянки такому інтересу не відповідає та його порушує. Звернення прокурора до суду, у даному випадку, спрямоване на задоволення потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання - користування земельною ділянкою, яке здійснюється в порушення чинного законодавства.
Поняття "орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах" означає орган, на який державою покладено обов'язок щодо здійснення конкретної діяльності у відповідних правовідносинах, спрямованої на захист інтересів держави. Таким органом, відповідно до статей 6, 7, 13 та 143 Конституції України, може виступати орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, якому законом надано повноваження органу виконавчої влади.
Колегія суддів також враховує, що у постанові Верховного Суду від 08 лютого 2019 року у справі №915/20/18 суд касаційної інстанції зазначив, що інтереси держави полягають не тільки у захисті прав державних органів влади чи тих, які відносяться до їх компетенції, а також й у захисті прав та свобод місцевого самоврядування, яке не має загальнодержавного характеру, але спрямоване на виконання функцій держави на конкретній території та реалізуються у визначеному законом порядку та способі, який відноситься до їх відання. Органи місцевого самоврядування є рівними за статусом носіями державної влади, як і державні органи.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі №914/225/18.
У постанові від 15 жовтня 2019 року у справі №903/129/18 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що сам факт не звернення до суду ради з позовом, який би відповідав вимогам процесуального законодавства та відповідно мав змогу захистити інтереси територіальної громади, свідчить про те, що зазначений орган місцевого самоврядування неналежно виконує свої повноваження, у зв'язку із чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для захисту інтересів значної кількості громадян - членів територіальної громади та звернення до суду з таким позовом, що відповідає нормам національного законодавства та практиці Європейського суду з прав людини.
Обґрунтовуючи підстави звернення з даним позовом в особі Рівненської міської ради, прокурор вказав, що самовільне будівництво на зайнятій земельній ділянці, що не відведена для цієї мети, завдає шкоду комунальній власності територіальної громади міста Рівного, розпорядником якої є Рівненська міська рада. Водночас, на думку прокурора, самовільна забудова земель з порушенням законодавства України, перешкоджає здійснення передбаченого Конституцією України права власності на землю, тягне нераціональне використання земель, призводить до хаотичної забудови міста та суперечить встановленій містобудівній документації.
З дослідженого колегією суддів вбачається, що на виконання вимог статті 23 Закону України "Про прокуратуру" Рівненська окружна прокуратура листом №50-56-8894вих24 від 25 жовтня 2024 року повідомила Рівненську міську раду про наявність підстав для вжиття заходів до захисту інтересів держави.
У відповідь Рівненська міська рада своїм листом №05-01-4061/24-8740/24 від 30 жовтня 2024 року зазначила, що Рівненською міською радою чи її виконавчими органами не вчинялися заходи реагування. У разі встановлення підстав для реалізації представницьких повноважень в інтересах Рівненської міської ради щодо вчинення вказаних у листі дій, Рівненська міська рада не заперечує щодо захисту інтересів Рівненської міської територіальної громади за зверненням Рівненської окружної прокуратури з позовною заявою до суду.
Керівником Рівненської окружної прокуратури, на виконання приписів абзацу 3 частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру", направлено Рівненській міській раді повідомлення №50-56-9285вих-24 від 07 листопада 2024 року про прийняте рішення про звернення до Господарського суду Рівненської області з позовною заявою.
Зважаючи на викладене та з огляду на те, що прокурор у позовній заяві навів підставу для представництва інтересів держави, обґрунтував, у чому полягає порушення цих інтересів, та визначив орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, прокурор підтвердив підстави для представництва інтересів держави у цій справі та обґрунтовано звернувся до суду в інтересах держави в особі Рівненської міської ради.
Щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації права приватної власності за ОСОБА_2 на об'єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 7,4 м2 за адресою: Рівненська область, м.Рівне, вулиця Базарна, б.8, колегія суддів зазначає наступне.
За статтею 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб'єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року у справі №522/1528/15-ц (пункт 82), від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 24)).
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункт 63)).
Відповідно до частини 2 та пункту "б" частини 3 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов'язується можливість матеріального об'єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Колегія суддів звертає увагу, що за висновками Верховного Суду стаття 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту. Ці висновки сформульовані в постанові Верховного Суду від 01 лютого 2023 року у справі №316/2082/19. Тому саме по собі посилання у статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" на скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування державної реєстрації прав не є встановленням приватно-правових способів захисту прав, адже такі способи встановлюються ЦК України, ГК України, а також договором та законом, що регулює цивільні відносини.
Функцією державної реєстрації права є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Подібні висновки неодноразово формулювалися Великою Палатою Верховного Суду, зокрема в постановах від 07 листопада 2018 року у справі №488/5027/14-ц (пункт 96), від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (пункт 146), від 06 липня 2022 року у справі №914/2618/16 (пункт 48).
Принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомим майном передбачає, що відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається, виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 100)).
Отже, фактичне володіння нерухомим майном здійснюється шляхом оголошення в реєстрі права на нерухоме майно. Володіння, оголошення (як і будь-який факт) не можуть бути скасовані. Тому вимога скасувати державну реєстрацію права власності не відповідає належному способу захисту.
При цьому формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті (аналогічні висновки сформульовано в постанові 6.30 - 6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі №916/2791/13).
Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна. Визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом (такі висновки викладено в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі №442/302/17 та від 02 червня 2021 року у справі №509/11/17 відповідно).
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 Цивільного кодексу України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Аналогічну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22, постанові Верховного Суду від 19 березня 2024 року у справі №915/1439/21.
За таких обставин, скасування державної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва не є ефективними способами захисту прав позивача як власника землі, оскільки задоволення відповідної позовної вимоги не забезпечить усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (див. постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (пункт 77), від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі №925/642/19 (пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі №200/606/18 (пункт 76), від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (пункт 155), від 15 вересня 2022 року у справі №910/12525/20 (пункт 148)).
Таким чином, у зв'язку з обранням прокурором неефективного способу захисту прав власника земельної ділянки, відсутні підстави для задоволення вимоги про скасування державної реєстрації права приватної власності за ОСОБА_2 на об'єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 7,4 м2 за адресою: Рівненська область, м.Рівне, вулиця Базарна, б.8 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1692188156101) із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна 1692188156101.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 18 грудня 2024 року у справі №906/1320/23.
Щодо позовної вимоги про зобов'язання Красавіну Лідію Михайлівну усунути перешкоди у праві користування Рівненській міській раді у праві користування та розпорядження земельною ділянкою площею 18 м2 з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069, шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва торгового павільйону площею 7,4 м2.
Відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Відповідно до частини другої статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Крім того, відповідно до частини другої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації. Отже, доки право власності на збудований об'єкт (об'єкт незавершеного будівництва) ні за ким не зареєстроване, такий об'єкт як об'єкт права власності не існує взагалі.
Отже, відповідно до принципу superficies solo cedit здійснення самочинного будівництва на земельній ділянці на земельній ділянці є зміною характеристик цієї земельної ділянки. Залежно від обставин справи така зміна характеристик земельної ділянки може розглядатися як їх погіршення або покращення.
Зокрема, якщо власник землі вважає, що йому доцільно використати результат самочинного будівництва, тобто вважає корисним його розміщення на земельній ділянці і доходить висновку про недоцільність знесення такого об'єкта, то самочинне будівництво слід розглядати як таке, що спричинило покращення характеристик земельної ділянки. У такому разі особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво відповідно до частини шостої статті 376, статті 1212 Цивільного кодексу України.
Якщо ж об'єкт будівництва не потрібен власнику земельної ділянки, не відповідає його намірам щодо її використання, то будівництво спричиняє погіршення характеристик земельної ділянки, оскільки для відновлення її попереднього стану об'єкт необхідно знести. Саме у таких випадках застосовується частина четверта статті 376 Цивільного кодексу України, відповідно до якої власник вправі вимагати знесення об'єкта самочинного будівництва.
У такому випадку єдиним порушенням прав власника земельної ділянки є погіршення її характеристик.
Реєстрація права на об'єкт самочинного будівництва змінює правову ситуацію, оскільки така реєстрація, по-перше, призводить до виникнення самочинної будівлі, споруди як об'єкта, а по-друге, призводить до заволодіння такою особою цим об'єктом внаслідок реєстрації права на нього (за принципом реєстраційного підтвердження володіння нерухомим майном).
При цьому попри державну реєстрацію права власності на самочинно збудоване майно таке право належить не забудовнику чи іншій недобросовісній особі, а власнику земельної ділянки, оскільки виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю. Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №910/2861/18 (пункт 94).
Якщо у цьому разі власник землі вважає, що йому доцільно використати результат самочинного будівництва, то він прагне не знесення такого об'єкта, а реєстрації за собою права власності на нього. Відповідно до частини п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Якщо ж об'єкт будівництва не потрібен власнику земельної ділянки, не відповідає його намірам щодо її використання, то наявні порушення прав власника земельної ділянки такі як власне самочинне будівництво, яке спричиняє погіршення характеристик земельної ділянки, та заволодіння об'єктом нерухомості, чим чиняться перешкоди у використанні земельної ділянки.
При цьому захист прав власника земельної ділянки шляхом знесення збудованого об'єкту проти волі володільця може становити порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (право на мирне володіння майном). Крім того, особа, за якою зареєстрований об'єкт нерухомості, може виявитись такою, що добросовісно набула право на цей об'єкт.
Звичайно, добросовісна особа, яка придбає будівлю або споруду, має пересвідчитися, чи належить відчужувачу право на земельну ділянку, на якій розташована будівля чи споруда, і яке саме право належить продавцю. Якщо у відчужувача такого права немає, але особа в цьому не пересвідчилася, вона не може вважатися добросовісним набувачем будівлі, а тому в неї не виникає право власності на будівлю.
Недобросовісний набувач не має підстав скаржитися на непропорційність повернення спірних земельних ділянок у комунальну (державну) власність; у суду ж внаслідок задоволення вимоги про таке повернення немає підстав встановити порушення балансу інтересів, з одного боку, власника земельної ділянки, яку представляє позивач, а з іншого боку, відповідача. Протилежний підхід стимулював би неправомірне та свавільне заволодіння чужим майном. Близькі за змістом висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 81.2).
З дослідженого колегією суддів вбачається, що використання фізичною особою-підприємцем Зубик Н.Ф. належної Рівненській міській раді земельної ділянки, на якій розташований спірний об'єкт нерухомості, врегульовано чинним договором оренди від 07 червня 2019 року. Згідно з пунктом 3 цього договору, на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069 знаходиться об'єкт нерухомого майна, що підтверджує обізнаність та згоду орендодавця (власника землі) із розміщенням такого об'єкта /т.1, а.с.58/.
Колегія суддів звертає увагу на суперечливу поведінку Рівненської міської ради, яка, з одного боку, відмовляється визнавати правомірність розміщення об'єкта нерухомості на земельній ділянці, а з іншого - сама укладає з фізичною особою-підприємцем Зубик Н.Ф. договір оренди, в якому прямо зазначає наявність такого об'єкта. Така поведінка свідчить про непослідовність дій органу місцевого самоврядування та створює для контрагента обґрунтовані очікування щодо правомірності ситуації.
Посилання прокурора на те, що фізична особа-підприємець Зубик Н.Ф. повинна була перевірити правомірність реєстрації права власності на об'єкт, є помилковим, оскільки така вимога є непропорційною порівняно з поведінкою самої Рівненської міської ради, яка є власником земельної ділянки та впродовж тривалого часу визнавала існування споруди й не вживала жодних дій щодо оскарження чи скасування реєстрації права на неї. Покладення подібного обов'язку лише на добросовісного набувача суперечить принципу юридичної визначеності та порушує баланс інтересів сторін, гарантований статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Крім того, відповідно до пунктів 3 договорів оренди, укладених із попереднім орендарем ОСОБА_1 , Рівненська міська рада також визнавала наявність об'єкта нерухомого майна на цій же земельній ділянці (зокрема, у договорах від 08 грудня 2008 року, 22 липня 2010 року, 08 листопада 2013 року). Це також підтверджується тим, що у рішенні №3282 від 26 вересня 2013 року прямо зазначено, що договір оренди поновлюється "для будівництва та обслуговування будівель торгівлі". Тобто, надання земельної ділянки Красавіній Л.М., а згодом і Зубик Н.Ф., відбувалося з усвідомленням факту наявності об'єкта нерухомості на землі, а також із прямим цільовим призначенням саме для будівництва та обслуговування таких об'єктів.
Згідно з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 16 лютого 2021 року у справі №910/2861/18, якщо власник земельної ділянки не наполягає на знесенні об'єкта, що не суперечить цільовому призначенню та використовується за згодою сторін, застосування частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України є неправомірним. У такому випадку об'єкт самочинного будівництва втрачає характер незаконного, оскільки сприяє покращенню характеристик земельної ділянки та відповідає волі її власника.
Досліджуючи спірні правовідносини суд апеляційної інстанції враховує, що спірний об'єкт збудований у 1991 році (технічний паспорт №326 від 23 жовтня 2018 року); зареєстрований як об'єкт нерухомого майна у 2018 році до набуття права власності на його ФОП Зубик Н.Ф.; право власності ФОП Зубик Н.Ф. виникло на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу; чинний договір оренди укладено з Рівненською міською радою після набуття майна у власність.
Тобто, станом на час звернення прокурора з позовом, правовідносини щодо землекористування і права власності на об'єкт нерухомості вже були врегульовані на законних підставах. Зазначене унеможливлює кваліфікацію об'єкта як такого, що побудований самочинно на невідведеній земельній ділянці та підлягає знесенню відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України.
Оскільки існування спірного об'єкта не суперечить публічним інтересам, відповідає цільовому призначенню земельної ділянки, не порушує прав інших осіб та тривалий час визнавалося органом місцевого самоврядування, то знесення в такому випадку є непропорційним способом захисту прав.
Колегія суддів звертає увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду викладені у постанові від 20 липня 2022 року у справі №923/196/20, де зазначено, що недобросовісний набувач не може розраховувати на захист, однак добросовісний набувач має бути захищений від втрати права на майно, зокрема якщо набув його за зареєстрованим договором у відкритий спосіб.
Таким чином, враховуючи тривалість існування спірного об'єкта, правомірність його придбання відповідачем 1, наявність чинного договору оренди землі, відсутність заперечень з боку Рівненської міської ради, підтверджене цільове призначення земельної ділянки саме для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, суд апеляційної інстанції виснував, що вимога про знесення об'єкта нерухомості є юридично необґрунтованою, суперечать принципу superficies solo cedit, нормам частини п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України та є несумісними з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
З огляду на встановлені судом апеляційної інстанції обставини справи, за якими використання фізичною особою-підприємцем Зубик Н.Ф. належної Рівненській міській раді земельної ділянки, на якій розташований спірний об'єкт врегульовано умовами чинного договору оренди землі від 07 червня 2019 року, предметом якого є строкове платне користування фізичною особою-підприємцем Зубик Н.Ф. земельною ділянкою з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, перебування спірного об'єкту нерухомості на земельній ділянці позивача не можна вважати незаконним з наведених прокурором підстав.
Звичайно, таке знесення було б цілком прийнятним (незалежно від того, хто насправді є власником об'єкту чи земельної ділянки та за ким зареєстроване право власності на цей об'єкт чи земельну ділянку) у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил (частина сьома статті 376 Цивільного кодексу України), але таке знесення відбувається не в інтересах власника земельної ділянки, а в публічних інтересах за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування як суб'єкта владних повноважень і розглядається за правилами адміністративного судочинства (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2018 року у справі № 826/12543/16).
Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 18 грудня 2024 року у справі №906/1320/23.
Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 18 м2 з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069, який укладений 07 червня 2019 року між Рівненською міською радою та фізичною особою-підприємцем Зубик Н.Ф., суд зазначає наступне.
Згідно з частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною третьою статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з абзацом 1 частини першої статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадах.
Відповідно до частини 2 статті 203 Цивільного кодексу України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Згідно з вимогами статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (частина 2 статті 134 Земельного кодексу України).
Суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого суду про те, що Рівненською міською радою Зубик Н.Ф. правомірно надано в оренду спірну земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069 за цільовим призначенням "для будівництва та обслуговування будівель торгівлі" (пункт 1 договору), зокрема для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи. Вказаний договір оренди укладено з дотриманням вимог статті 134 Земельного кодексу України, а відтак відсутні правові підстави для визнання такого правочину недійсним.
Враховуючи відсутність правових підстав для визнання недійсним договору оренди, підстав для повернення Рівненській міській раді земельної ділянки площею 18 кв.м з кадастровим номером 5610100000:01:026:0069 також не вбачається, оскільки чинний договір оренди залишається дійсним і таким, що продовжує регулювати правовідносини сторін щодо користування зазначеною земельною ділянкою.
Щодо заяви відповідача про застосування строків позовної давності.
Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу України, позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 Цивільного кодексу України).
За приписами частини 1 статті 261 Цивільного кодексу України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Тобто, за змістом частини 1 статті 261 Цивільного кодексу України, позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Якщо стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, а господарським судом визнано позовні вимоги обґрунтованими, суд зобов'язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 Цивільного кодексу України та вирішити питання про наслідки такого спливу (відмовити в позові у зв'язку зі спливом позовної давності або, за наявності поважних причин її пропущення, - захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму). Оскільки суди обох інстанцій дійшли висновку про відсутність порушення права особи за захистом якого звернувся прокурор, підстави для застосування строків позовної давності у даній справі відсутні.
Відповідно до частини 4 статті 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Пронін проти України", "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації" одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Зазначене судом першої інстанції було дотримано в повній мірі.
При цьому, пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Відхиляючи скаргу апеляційний суд у принципі має право просто підтвердити правильність підстав, на яких ґрунтувалося рішення суду нижчої інстанції (рішення у справі Гарсія Руїс проти Іспанії").
Апеляційна скарга в частині оскарження додаткового рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24 ґрунтується виключно на доводі про те, що основне рішення цього ж суду від 04 березня 2025 року є незаконним та підлягає скасуванню. Однак, оскільки за результатами розгляду апеляційної скарги основне рішення залишено без змін, то й підстав для скасування чи зміни додаткового рішення не вбачається. Відтак, додаткове рішення від 18 березня 2025 року також підлягає залишенню без змін.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, однак вважає за необхідне змінити мотивувальну частину оскаржуваного рішення, виклавши її в редакції даної постанови.
Згідно пункту 2 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення
Згідно з частиною 4 статті 277 ГПК України, зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 273, 275, 276, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
В задоволенні апеляційної скарги Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Рівненської області від 04 березня 2025 року у справі №918/1031/24 відмовити.
Рішення Господарського суду Рівненської області від 04 березня 2025 року у справі №918/1031/24 змінити. Викласти мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.
Апеляційну скаргу Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24 залишити без задоволення.
Додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.
Справу №918/1031/24 повернути до Господарського суду Рівненської області.
Повний текст постанови складений "09" липня 2025 р.
Головуючий суддя Бучинська Г.Б.
Суддя Василишин А.Р.
Суддя Філіпова Т.Л.