25 червня 2025 року місто Київ
справа № 369/14957/19
провадження № 22-ц/824/5489/2025
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача - Шкоріної О. І., суддів - Поливач Л. Д., Стрижеуса А. М. за участю секретаря судового засідання - Височанської Н. В.,
сторони:
позивач - ОСОБА_1
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Авістар»
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Іваницькою Ольгою Павлівною,
на рішення рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 9 серпня 2022 року, ухвалене у складі судді Ковальчук Л.М., -
У листопаді 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Києво-Святошинського районного суду Київської області із позовом до ТОВ «ФК «Авістар», третя особа - реєстратор Київської обласної філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С.В. про визнання протиправним і скасування запису про державну реєстрацію обтяжень та державну реєстрацію іпотеки.
Позов обгрунтовано тим, що 19 грудня 2014 року позивач придбав у ОСОБА_2 будинковолодіння, яке в цілому складається з одного житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, по АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,1107 га, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3222485901:01:031:5039, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
7 жовтня 2019 року позивачем отримано копію заочного рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області у справі № 369/6730/18 про звернення стягнення на предмет іпотеки, а 10 жовтня 2019 року позивачу стало відомо, що на його будинковолодіння та земельну ділянку внесено записи про іпотеку та обтяження, індексні номера 39501907, 39501905, 39501909, 39501911 від 4 лютого 2018 року.
Вважаючи, що вказані рішення ухвалені з порушенням вимог законодавства України та його прав, як власника спірного майна, просив суд, визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень, індексні номера 39501907, 39501905, 39501909, 39501911 від 4 лютого 2018 року, номера записів 24667729, 24667726, 24667731, 24667733, прийняті Державним реєстратором Київської обласної філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С.В.
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 9 серпня 2022 року, у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Іваницька О.П. подала апеляційну скаргу, в який просила рішення суду першої інстанції скасувати і ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити.
Зокрема в апеляційній скарзі зазначила, що 19 грудня 2014 року ОСОБА_1 придбано у ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу: будинковолодіння, що в цілому складається з одного житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами та знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Вказане будинковолодіння складається з одного житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, житловою площею 131,8 кв.м., загальною площею 447,3 кв.м., розташоване на земельній ділянці площею 0,1107 га., кадастровий номер 3222485901:01:031:5039, яка відчужується одночасно з будинковолодінням; земельну ділянку, площею 0,1107 га, з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) кадастровий номер 3222485901:01:031:5039, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 31306504 та 31308354 від 19 грудня 2014 року - право власності зареєстровано за ОСОБА_1 -100%. Обтяження (заборони) щодо вказаного майна - відсутні. Таким чином, під час укладання договору купівлі-продажу між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на будинковолодіння та земельної ділянки, майно під будь-яким обтяженням не перебувало.
Отже, не було предметом іпотеки, у зв'язку з тим, що іпотекодержатель реалізував своє право на продаж вказаного майна.Звертає увагу на ту обставину, що іпотекодержатель майно реалізував через прилюдні торги. Жодного рішення суду, відповідно до якого вказані торги визнані недійсним немає.
Як стало відомо позивачу, відносно добросовісно придбаного останнім майна 19 грудня 2014 року, до Реєстру права власності у відповідні розділи 04 лютого 2018 року внесено протиправні записи:
1. Про іпотеку: номер запису №24667729.
Підстава виникнення іпотеки: договір про відступлення права вимоги за Договором іпотеки, серія та номер 5612 виданий 27 грудня 2016 року; договір іпотеки серія та номер № 5-043/08Ф, виданий 31 липня 2008 року.
Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 39501907 від 4 лютого 2018 року, ОСОБА_3 , Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу»;
2. Актуальна інформація про державну реєстрацію іпотеки: запис 24667726.
Підстава виникнення іпотеки: договір про відступлення права вимоги за Договором іпотеки, серія та номер 5612 виданий 27 грудня 2016 року; договір іпотеки серія та номер № 5-043/08Ф, виданий 31 липня 2008 року.
Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 39501905 від 4 лютого 2018 року, ОСОБА_3 , Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу».
3. Актуальна інформація про обтяження: номер запису № 24667731.
Підстава виникнення обтяження: договір про відступлення права вимоги за Договором іпотеки, серія та номер 5612 виданий 27 грудня 2016 року; договір іпотеки серія та номер № 5-043/08Ф, виданий 31 липня 2008 року.
Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 39501909 від 4 лютого 2018 року, ОСОБА_3 , Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Київська область.
Суб'єкт обтяження: ТОВ «Фінансова компанія «Авістар» код 38904296. Особа майно якої обтяжується: ОСОБА_4 ..
4. Актуальна інформація про державну реєстрацію обтяжень: номер запису 24667733.
Підстава виникнення обтяження: договір про відступлення права вимоги за Договором іпотеки, серія та номер 5612, виданий 27 грудня 2016 року, договір іпотеки, серія та номер 5-043/08-Ф, виданий 31 липня 2008 року.
Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 39501911 від 4 лютого 2018 року, ОСОБА_3 , Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу», Київська область.
Вид обтяження: заборона на нерухоме майно.
Обтяжувач: ТОВ «Фінансова компанія «Авістар» код 38904296. Особа майно якої обтяжується: ОСОБА_4 ..
Позивач вважає ці записи протиправними, що порушують його право на вільне користування та розпорядження власним майном.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ «ФК «Авістар» зазначив, що у спорі, який розглядається, спірні рішення державного реєстратора про реєстрацію іпотеки та заборони на відчуження нерухомого майна прийняті на підставі поданих документів, а саме: договору іпотеки №5-043/08Ф від 31 липня 2008 року та договором про відступлення права вимоги за Договорами іпотеки, посвідченого 27 грудня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В., зареєстрованим в реєстрі за номером 5612, а також керуючись нормами ст.23 ЗУ «Про іпотеку», яка в редакції станом на дату прийняття спірних рішень передбачала, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Таким чином, звернення позивача до суду із вимогами про скасування рішень державного реєстратора, не ставлячи питання про дійсність договорів іпотеки, є неналежним способом захисту порушених на його думку прав позивача, оскільки в силу ст.23 Закону України «Про іпотеку», іпотека за договором іпотеки є і залишається дійсною для ОСОБА_1 .
Просив апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 9 серпня 2022 року як законне і обгрунтоване залишити без змін.
Постановою Київського апеляційного суду від 17 січня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 9 серпня 2022 року скасовано і ухвалено нове, про задоволення позовних вимог.
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень індексний номер 39501907 від 4 лютого 2018 року номер запису 24667729, прийняте Державним реєстратором Янчук С. В., Київська обласна філія КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу»;
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень індексний номер 39501905 від 4 лютого 2018 року номер запису 24667726, прийняте Державним реєстратором Янчук С. В., Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу»;
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень індексний номер 39501909 від 4 лютого 2018 року номер запису 24667731, прийняте Державним реєстратором Янчук С. В., Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу»;
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень індексний номер 39501911 від 4 лютого 2018 року номер запису 24667733, прийняте Державним реєстратором Янчук С.В., Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу».
Вирішено питання розподілу судових витрат.
Постановою Верховного Суду від 13 листопада 2024 року касаційну скаргу ТОВ «Фінансова компанія «Авістар» задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 17 січня 2023 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 25 грудня 2024 року справу призначено до розгляду у судовому засіданні.
В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник - адвокат Гутарін Я.М. підтримали подану апеляційну скаргу в повному обсязі, просили її задовольнити, оскаржуване рішення суду першої інстанції скасувати.
В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «ФК «Авістар» - адвокат Тихомиров Р.Л, в режимі відеоконференції заперечував проти доводів апеляційної скарги, рішення суду першої інстанції як законне та обгрунтовао просив залишити без змін.
Третя особа: реєстратора Київської обласної філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С.В. в судове засідання не з'явилася, про день і час розгляду справи була повідомлена, направлене на її адресу судове повідомлення повернулося до суду з відміткою поштового відділення «адресат відсутній за вказаною адресою».
Заслухавши доповідь судді Шкоріної О.І., пояснення осіб, які з'явилися в судове засідання, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого у справі рішення, суд апеляційної інстанції дійшов наступних висновків.
Установлено, що 31 липня 2008 року між АКБ «Правекс-банк» та ОСОБА_4 укладений договір про відкриття кредитної лінії № 5-043/08ф, відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредитну лінію в іноземній валюті для споживчих цілей, а також з метою сплати страхових платежів відповідно до договорів страхування заставного майна, укладення яких здійснюється на підставі та з урахуванням вимог пункту 6.1.11 цього договору з графіком зменшення ліміту кредитування.
Кредит надано позичальнику строком до 31 липня 2013 року, зі сплатою 15 % річних.
31 липня 2008 року між АКБ «Правекс-банк» та ОСОБА_4 укладений нотаріально посвідчений договір іпотеки, відповідно до умов якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю належне йому на праві власності нерухоме майно: будинковолодіння, яке в цілому складається з житлового будинку загальною площею 447,30 кв. м, житловою площею 131,80 кв. м, огорожі, сараю, навісу, свердловини, каналізаційного колодязя, на АДРЕСА_1 ; земельну ділянку площею 0,2056 га, кадастровий номер 3222485901:01:031:0014, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 .
Рішенням Постійно діючого незалежного третейського суду при Всеукраїнській громадській організації Ліга юридичного захисту інтересів споживачів від 08 жовтня 2012 року у справі № 308/11 стягнуто солідарно з ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на користь ПАТ КБ «Правекс-банк» 7 999 234,18 грн заборгованості за договором про відкриття кредитної лінії № 5-043/08ф від 31 липня 2008 року та витрати з оплати третейського збору у розмірі 23 800,00 грн.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 21 січня 2013 року задоволено заяву ПАТ КБ «Правекс-банк» про видачу виконавчого листа на примусове виконання рішення Постійно діючого незалежного третейського суду Всеукраїнській громадській організації Ліга юридичного захисту інтересів споживачів від 08 жовтня 2012 року у справі № 308/11 за позовом ПАТ КБ «Правекс-банк» до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про стягнення заборгованості за договором про відкриття кредитної лінії № 5-043/08ф від 31 липня 2008 року.
15 серпня 2013 року проведені прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки), яке належить ОСОБА_4 , а саме: будинковолодіння, загальною площею 447,30 кв. м, житловою площею 131,80 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,2056 га, кадастровий номер 3222485901:01:031:0014, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .
Переможцем торгів став ОСОБА_6
21 листопада 2013 року старший державний виконавець ВДВС Святошинського РУЮ у м. Києві Козар О. П. склав акти про проведені прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки). В актах зазначено, що прилюдні торги проведені на виконання рішення Печерського районного суду міста Києва у справі № 2-1447 про стягнення з ОСОБА_4 на користь АКБ «Правекс-Банк» боргу в розмірі 2 453 958,00 грн.
Також під час виконання виконавчого листа № 2-1447, виданого 19 травня 2012 року Печерським районним судом м. Києва, старший державний виконавець ВДВС Святошинського РУЮ у м. Києві Козар О. П. 21 листопада 2013 року прийняв постанову про звільнення майна з-під арешту для його подальшої реєстрації переможцем прилюдних торгів ОСОБА_6
4 червня 2014 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Саєнко О. О. видані свідоцтва про право власності ОСОБА_6 на вказане вище нерухоме майно.
Згідно з довідкою Печерського районного суду м. Києва від 05 липня 2017 року за вих. № 2087/17, наданою на запит ТОВ «Фінансова компанія «Авістар», проведеною перевіркою даних комп'ютерної програми «Діловодство-3» встановлено, що ОСОБА_4 та АКБ «Правекс-Банк» не є учасниками цивільної справи № 2-1447/12.
У довідці Святошинського районного ВДВС м. Києва ГТУЮ у м. Києві від 27 липня 2017 року, виданій представнику ТОВ «ФК «Авістар», зазначено про те, що проведеною перевіркою даних автоматизованої системи виконавчого провадження встановлено, що станом на 26 липня 2017 року виконавчий лист № 2-1447 від 19 травня 2012 року, виданий Печерським районним судом м. Києва про стягнення заборгованості з ОСОБА_4 на користь АКБ «Правекс-банк», на виконанні у відділі не перебував та не перебуває.
Рішенням державного реєстратора Реєстраційної служби Києво-Святошинського районного управління юстиції у Київській області Паращака В. М. від 29 травня 2014 року № 13428754 внесено під № 5839706 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запис про іпотеку № 7668433 від 31 липня 2008 року на будинковолодіння за іпотечним договором та припинено чинність запису про іпотеку № 7668433 від 31 липня 2008 року.
Рішенням державного реєстратора Реєстраційної служби Києво-Святошинського районного управління юстиції у Київській області Паращака В. М. від 29 травня 2014 року № 13429041 внесено під № 5839873 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запис про іпотеку № 7668433 від 31 липня 2008 року на земельну ділянку за іпотечним договором та припинено чинність запису про іпотеку № 7668433 від 31 липня 2008 року.
20 червня 2014 року ОСОБА_6 на підставі договорів купівлі-продажу від 20 червня 2014 року відчужив будинковолодіння та земельної ділянки на користь ОСОБА_2 .
9 жовтня 2014 року ОСОБА_2 провів державну реєстрацію поділу земельної ділянки, кадастровий номер 3222485901:01:031:0014, на дві земельні ділянки: кадастровий номер 3222485901:01:031:5040, площею 0,0949 га; кадастровий номер 3222485901:01:031:5039, площею 0,1107 га.
19 грудня 2014 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу будинковолодіння, яке в цілому складається з одного житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами на АДРЕСА_1 , загальною площею 447,30 кв. м, житловою площею 131,80 кв .м.
19 грудня 2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,1107 га, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3222485901:01:031:5039, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
19 грудня 2014 року проведена державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на зазначене вище будинковолодіння та земельну ділянку.
27 грудня 2016 року ПАТ КБ «Правекс-банк» та ТОВ «ФК «Авістар» уклали договір відступлення права вимоги за кредитними договорами, згідно з умовами якого первісний кредитор (ПАТ КБ «Правекс-банк») відступає, а новий кредитор набуває права вимоги до позичальників за кредитними договорами згідно з додатком № 1 до цього договору, в порядку і в обсязі, що визначені цим договором, відповідно до вимог чинного законодавства України, зокрема, але не виключно, пункту 1 частини першої статті 512 ЦК України. За цим договором до нового кредитора переходять всі права первісного кредитора за кредитними договорами і повному обсязі та на умовах, які існували на момент відступлення права вимоги, з якими новий кредитор ознайомлений до підписання даного договору та заперечень, зауважень не має.
За актом приймання-передавання права вимоги до договору про відступлення права вимоги за кредитними договорами від 27 грудня 2016 року ПАТ КБ «Правекс-банк» передав ТОВ «ФК «Авістар» право вимоги за договором про відкриття кредитної лінії № 5-043/08ф від 31 липня 2008 року, який був укладений між первісним кредитором та ОСОБА_4
27 грудня 2016 року між ПАТ КБ «Правекс-банк» та ТОВ «ФК «Авістар» укладений договір відступлення права вимоги за договорами іпотеки, відповідно до умов якого первісний кредитор (ПАТ КБ «Правекс-банк») відступив, а новий кредитор набув права вимоги за договором іпотеки № 5-043/08ф від 31 липня 2008 року.
Згідно з актом приймання-передавання кредитних договорів (оригіналів договорів іпотеки/оригіналів договорів застави/оригіналів договорів поруки/оригіналів договорів) про внесення змін та доповнень до них, а також інших необхідних (Додаток № 23 до договору відступлення права вимоги за кредитними договорами від 27 грудня 2016 року) ПАТ КБ «Правекс-банк» передав ТОВ «ФК «Авістар» право вимоги за договором іпотеки № 5-043/08ф від 31 липня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І. В. за реєстровим номером № 4312, з усіма змінами та доповненнями до нього.
Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 26 травня 2017 року у справі № 6-2014/12 задоволено заяву ТОВ «ФК «Авістар» про заміну сторони виконавчого провадження. Замінено сторону виконавчого провадження, відкритого відділом примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у Київській області на підставі виконавчого листа № 6-2014/12, виданого Печерським районним судом міста Києва 12 лютого 2013 року за ухвалою суду від 19 грудня 2012 року про солідарне стягнення з ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на користь ПАТ КБ «Правекс-банк» заборгованості за кредитним договором № 5-043/08ф від 31 липня 2008 року у загальному розмірі 8 023 034,18 грн, судових витрат 107,30 грн, а саме стягувача ПАТ КБ «Правекс-банк» замінено на стягувача ТОВ «ФК «Авістар».
1 грудня 2017 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. відмовив ТОВ «ФК «Авістар» у зверненні стягнення на майно, що є предметом іпотеки за договором іпотеки № 5-043/08ф від 31 липня 2008 року, з тих підстав, що предмет іпотеки не перебував у власності іпотекодавця.
4 лютого 2018 року реєстратором Київської обласної філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо майна позивача, а саме:
1) про іпотеку, підстава виникнення: договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки № 5612 від 27 грудня 2016 року, договір іпотеки № 5-043/08Ф від 31 липня 2008 року, індексний номер 39501907 від 04 лютого 2018 року, номер запису 24667729;
2) про державну реєстрацію іпотеки, підстава виникнення: договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки № 5612 від 27 грудня 2016 року, договір іпотеки № 5-043/08Ф від 31 липня 2008 року, індексний номер 39501905 від 4 лютого 2018 року, номер запису 24667726;
3) про обтяження, підстава виникнення: договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки № 5612 від 27 грудня 2016 року, договір іпотеки № 5-043/08Ф від 31 липня 2008 року, індексний номер 39501909 від 4 лютого 2018 року, номер запису 24667731;
4) про державну реєстрацію обтяжень, підстава виникнення: договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки № 5612 від 27 грудня 2016 року, договір іпотеки № 5-043/08Ф від 31 липня 2008 року, індексний номер 39501911 від 4 лютого 2018 року, номер запису 24667733.
Реєстраційні дії вчинено шляхом внесення нових записів до реєстру.
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна за № 193550447 від 18 грудня 2019 року, за № 193550508 від 18 грудня 2019 року будинковолодіння загальною площею 447,3 кв. м, житловою 131,8 кв. м, що в цілому складається з одного житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (раніше АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 377426632224); та земельна ділянка площею 0,1107 га, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3222485901:01:031:5039, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , належать на праві власності ОСОБА_1 .
З Єдиного реєстру судових рішень відомо, що заочним рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23 травня 2019 року у справі № 369/6730/18 за позовом ТОВ «ФК «Авістар» до ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_4 , про звернення стягнення на предмет іпотеки, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 31 липня 2008 року № 5-043/08ф, яка становить 7 999 234,18 грн, звернено стягнення на предмет іпотеки, а саме: на будинковолодіння, що в цілому складається з одного житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (раніше АДРЕСА_1 ), житловою площею 131,8 кв. м, загальною площею 447,3 кв. м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 377426632224); земельну ділянку площею 0,1107 га, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3222485901:01:031:5039, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , визначено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом застосування процедури продажу предмета іпотеки, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку» від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу та встановлено початкову ціну предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності - незалежним експертом на стадії оцінки майна.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позовні вимоги є необґрунтованими та недоведеними, оскільки іпотека є зареєстрованою та є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна (позивача), а набувач (позивач) набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором згідно вимог ЗУ «Про іпотеку».
Проте, з такими висновками колегія суддів погодитись не може, оскільки вони не ґрунтуються на встановлених обставинах, а також не узгоджуються з вимогами чинного законодавства з огляду на наступне.
Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Обов'язком суду під час розгляду справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об'єктивне з'ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
Зазначеним вимогам оскаржуване судове рішення в повній мірі не відповідає.
Предметом спору у цій справі є скасування рішень державного реєстратора про внесення записів щодо обтяження нерухомого майна.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частинами першою та другою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
За частиною п'ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Відповідно до статті 12 Закону України «Про іпотеку» в разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з частиною першою статті 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом. Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.
Відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19) викладено висновок, згідно з яким «добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень».
У постанові від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що «відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне. Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна.
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень».
У наведеній постанові Великої Палата Верховного Суду наголошено на тому, що функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі. Аналогічно функцією державної реєстрації іпотеки є оголошення належності іпотеки нерухомого майна певній особі. Тобто запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису («заднім числом»), а підлягає відновленню з моменту вчинення запису про таке відновлення.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду для забезпечення єдності судової практики у постанові від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) конкретизувала висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду, Верховного Суду України та Верховного Суду. Конкретизація висновків полягала, зокрема, у такому:
- запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя;
- за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню;
- під час вирішення таких спорів потрібно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.
Також у вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду виклала такі висновки щодо належного способу захисту прав:
«9.8. У випадку якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя.
9.9. Як зазначено (див. розділ 7 постанови Великої Палати Верховного Суду), при вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки.
9.10. Тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що у справі за належною вимогою (зокрема про визнання права іпотекодержателя) суд має врахувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного на аукціоні за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно.
Правомірному та ефективному способу захисту ПАТ «Укрсоцбанк» відповідало б звернення банку з вимогою про визнання права іпотекодержателя щодо іпотечного майна - спірної земельної ділянки, а не звернення до державного реєстратора у позасудовому порядку з вимогами щодо відновлення запису про іпотеку».
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21) виснувала, що при оцінці добросовісності/недобросовісності набувача майна необхідно враховувати, що прилюдні торги у межах здійснення виконавчого провадження мають виступати найбезпечнішим способом набуття майна, публічна процедура реалізації якого гарантує невідворотність результатів торгів та «юридичне очищення» майна, придбаного у такий спосіб. Добросовісний набувач не може відповідати у зв'язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, отже, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар (пункти 6.52, 6.53).
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
За частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Установлено, що 15 серпня 2013 року проведені прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки), яке належало ОСОБА_4 , а саме: будинковолодіння, загальною площею 447,30 кв. м, житловою площею 131,80 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,2056 га, кадастровий номер 3222485901:01:031:0014, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , переможцем яких став ОСОБА_6 ;
21 листопада 2013 року старший державний виконавець ВДВС Святошинського РУЮ у м. Києві Козар О. П. склав акти про проведені прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки);
21 листопада 2013 року старший державний виконавець ВДВС Святошинського РУЮ у м. Києві Козар О. П. прийняв постанову про звільнення майна з-під арешту для його подальшої реєстрації переможцем прилюдних торгів ОСОБА_6 ;
29 травня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Києво-Святошинського районного управління юстиції у Київській області Паращак В. М. вніс під № 5839706 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запис про іпотеку №7668433 від 31 липня 2008 року на будинковолодіння за іпотечним договором та припинив чинність запису про іпотеку № 7668433 від 31 липня 2008 року;
29 травня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Києво-Святошинського районного управління юстиції у Київській області Паращак В. М. вніс під № 5839873 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запис про іпотеку № 7668433 від 31 липня 2008 року на земельну ділянку за іпотечним договором та припинив чинність запису про іпотеку № 7668433 від 31 липня 2008 року;
4 червня 2014 року приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Саєнко О. О. видав свідоцтва про право власності ОСОБА_6 на вказане нерухоме майно;
20 червня 2014 року ОСОБА_6 на підставі договорів купівлі-продажу відчужив будинковолодіння та земельну ділянку на користь ОСОБА_2 .
9 жовтня 2014 року ОСОБА_2 провів державну реєстрацію поділу земельної ділянки, кадастровий номер 3222485901:01:031:0014, на дві земельні ділянки: кадастровий номер 3222485901:01:031:5040, площею 0,0949 га; кадастровий номер 3222485901:01:031:5039, площею 0,1107 га;
19 грудня 2014 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу будинковолодіння, яке в цілому складається з одного житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами на АДРЕСА_1 , загальною площею 447,30 кв. м, житловою площею 131,80 кв. м;
19 грудня 2014 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,1107 га, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3222485901:01:031:5039, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 ;
19 грудня 2014 року проведена державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на зазначене будинковолодіння та земельну ділянку.
4 лютого 2018 року реєстратор Київської обласної філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо майна позивача, а саме:
1) про іпотеку, підстава виникнення: договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки № 5612 від 27 грудня 2016 року, договір іпотеки № 5-043/08Ф від 31 липня 2008 року, індексний номер 39501907 від 04 лютого 2018 року, номер запису 24667729;
2) про державну реєстрацію іпотеки, підстава виникнення: договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки № 5612 від 27 грудня 2016 року, договір іпотеки № 5-043/08Ф від 31 липня 2008 року, індексний номер 39501905 від 4 лютого 2018 року, номер запису 24667726;
3) про обтяження, підстава виникнення: договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки № 5612 від 27 грудня 2016 року, договір іпотеки № 5-043/08Ф від 31 липня 2008 року, індексний номер 39501909 від 04 лютого 2018 року, номер запису 24667731;
4) про державну реєстрацію обтяжень, підстава виникнення договір: про відступлення прав вимоги за договором іпотеки № 5612 від 27 грудня 2016 року, договір іпотеки № 5-043/08Ф від 31 липня 2008 року, індексний номер 39501911 від 4 лютого 2018 року, номер запису 24667733.
Реєстраційні дії вчинено шляхом внесення нових записів до реєстру.
Таким чином, оскільки на час придбання набувачем (позивачем) спірного майна державна реєстрація обтяження цього майна була відсутня, тобто була відсутня обставина, яка могла свідчити про недобросовісність набувача майна (позивача), а з позовом про визнання права іпотекодержателя щодо іпотечного майна відповідач не звертався, тобто рішення про визнання права іпотекодержателя щодо спірного майна відсутнє, апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 , оскільки у державного реєстратора не було законодавчо визначених підстав для проведення спірної державної реєстрації.
Подібні за змістом висновки зроблені у постанові Верховного Суду від 10 липня 2024 року у справі № 306/2149/19 (провадження № 61-3278св24).
Колегія суддів звертає увагу, що відповідач у справі не оспорював правочини щодо відчуження спірного майна, не пред'являв вимоги про оскарження прилюдних торгів з реалізації банком предмета іпотеки, не оспорював договорів купівлі-продажу, на підставі яких позивач набув право власності на спірне майно, рішення про припинення чинності запису про іпотеку ТОВ «ФК «Авістар» також оскаржені не були.
Відповідно саме по собі посилання представника ТОВ « «ФК «Авістар» на те, що припинення іпотеки будинковолодіння та земельної ділянки , яка виникла з договору іпотеки від 31 липня 2008 року№ 5-043/08Ф, укладеного між ОСОБА_4 та АКБ «Правекс банк», відбулося в незаконний спосіб, на підставі підроблених документів, не заслуговують на увагу.
З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає доводи апеляційної скарги доведеними та обгрунтованими.
У зв'язку з цим, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову.
Відповідно до п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Наведені порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду першої інстанції обставинам справи, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, є підставою для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду згідно з вимогами ч. 1 ст. 376 ЦПК України та ухвалення нового рішення про задоволення позовних вимог.
Відповідно до частини першої, тринадцятої статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
При подачі позову ОСОБА_1 було сплачено 3073,60 грн судового збору, при подачі апеляційної скарги - 4611 грн, що разом становить 7684,60 грн.
Оскільки позовні вимоги, визначені позивачем, колегія суддів задовольняє у повному обсязі, то з відповідача ТОВ «ФК «Авістар» на користь ОСОБА_1 , підлягає стягненню судовий збір у розмірі по 7684,60 грн.
Керуючись ст.ст.367,374,376,381-384 ЦПК України, суд, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Іваницькою Ольгою Павлівною, задовольнити.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 9 серпня 2022 року скасувати і ухвалити нове судове рішення наступного змісту.
Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень індексний номер 39501907 від 4 лютого 2018 року номер запису 24667729, прийняте Державним реєстратором Янчук Світланою Василівною, Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу»;
визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень індексний номер 39501905 від 4 лютого 2018 року номер запису 24667726, прийняте Державним реєстратором Янчук Світланою Василівною, Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу»;
визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень індексний номер 39501909 від 4 лютого 2018 року номер запису 24667731, прийняте Державним реєстратором Янчук Світланою Василівною, Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу»;
визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень індексний номер 39501911 від 4 лютого 2018 року номер запису 24667733, прийняте Державним реєстратором Янчук Світланою Василівною, Київська обласна філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу».
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Авістар» на користь ОСОБА_1 витрати на сплату судового збору 7684,60 гривень.
Постанова суду апеляційної інстанці набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.
Повна постанова скаладена 10 липня 2025 року.
Суддя-доповідач: О.І. Шкоріна
Судді: Л.Д. Поливач
А.М. Стрижеус