Житомирський апеляційний суд
Справа №292/1497/24 Головуючий у 1-й інст. Гуц О. В.
Категорія 23 Доповідач Павицька Т. М.
07 липня 2025 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого Павицької Т.М.,
суддів Борисюка Р.М., Галацевич О.М.
за участю секретаря судового засідання Трикиши Ю.О.
розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №292/1497/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія ЮСС» про розірвання договору найму (оренди), за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 20 травня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Гуц О.В. в селищі Пулини Житомирської області,
У грудні 2024 року ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, у якому просив розірвати договір оренди земельної ділянки від 21.09.2021 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1825486200:04:000:0269, площею 4,6164 га, укладений з ТОВ «Компанія ЮСС» за систематичні порушення істотних умов договору - несплату орендної плати за період 2022-2023 років.
В обґрунтування позову зазначав, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,6164 га кадастровий номер 1825486200:04:000:0269, що розташована на території Ялинівської сільської ради, Житомирського (Пулинського) району Житомирської області. Вказує, що вищевказану земельну ділянку ОСОБА_1 отримала у власність на підставі договору купівлі-продажу. З моменту набуття права власності на земельну ділянку позивач повідомила орендаря про факт такого набуття та надала відповідні реквізити для сплати орендної плати за чинним на той момент договором оренди земельної ділянки, строк дії якого закінчується у вересні 2028 року. Вказує, що за умовами договору оренди землі орендна плата виплачується один раз на рік до 30 грудня поточного року, орендар має забезпечувати збереження стану об'єкта оренди, використовувати об'єкт оренди для ведення товарного сільськосподарського виробництва, вирощування сільськогосподарських культур. За період оренди відповідач орендну плату не сплатив, що є істотним порушенням умов договору оренди землі від 21.09.2021, в результаті чого ОСОБА_1 , як власник переданої в оренду земельної ділянки не отримала того, на що розраховувала при укладенні вказаного договору оренди землі. Враховуючи вищевикладене просив позов задовольнити в повному обсязі.
Рішенням Пулинського районного суду Житомирської області від 20 травня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, у якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що оскаржуване рішення є незаконним, необґрунтованим та таким, що ухвалене із неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Вказує, що позивач довела документально ту обставину, що вона є власником земельної ділянки площею 4,6164 га кадастровий номер 1825486200:04:000:0269 та орендодавцем даної земельної ділянки з відповідними правами та обов'язками передбаченими договором оренди земельної ділянки. Зазначає, що 23.03.2023 відповідача письмово повідомлено про перехід права власності на вказану вище земельну ділянку до ОСОБА_3 . У листі - зверненні від 14.03.2024 також повідомлялося про необхідність виконання умов договору оренди землі №б/н від 21.09.2021 - сплати орендної плати власнику земельної ділянки (паю) ОСОБА_1 за період 2022-2023 роки. Також вказує, що 30.05.2024 на адресу ТОВ «Компанія ЮСС» було направлено претензію щодо необхідності виконання умов договору оренди землі №б/н від 21.09.2021, а саме - сплати орендної плати власнику земельної ділянки (паю) ОСОБА_1 за період 2022-2023 років та попереджено про відповідальність за невиконання вимог договору оренди.
Зазначає, що оскільки ОСОБА_1 набула право власності на земельну ділянку до 30 грудня 2022 року, у неї виникло право на вимогу орендної плати за поточний рік. Крім того вказує, що відомості надані відповідачем свідчать про нарахування орендної плати за 2022 рік саме ОСОБА_1 . Зазначає, що систематичність несплати орендної плати підтверджується і тим, що позов подано до суду в грудні 2024 року і навіть за період з моменту подання позову до моменту розгляду справи по суті -20.05.2025, у відповідача був обов'язок сплати орендної плати за 2024 рік, що ним також зроблено не було. Враховуючи вищевикладене просить скасувати рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 20 травня 2025 року та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що 21 вересня 2021 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Компанія ЮСС» укладено договір оренди земельної ділянки, площею 4,6164 га, кадастровий номер 1825486200:04:000:0269, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Пулинської селищної ради Житомирської області, строком на 7 років.
Згідно п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 55 821,01 грн.
Відповідно до п. 9 укладеного договору орендна плата вноситися орендарем у формі та розмірі 7% від нормативно грошової оцінки, із якої вираховується податок з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України. Погодження цієї форми орендної плати (переліку товарів чи продукції, кількості, якості, ціни, місця, порядку, строків поставки тощо) здійснюється за усною домовленістю сторін й оформляється підписанням сторонами товарних накладних, підписанням яких і є такою домовленістю; відробіткової - види, обсяги, строки і місце надання послуг, види, обсяги, строки і місце виконання робіт визначаються та погоджуються за усною домовленістю сторін й підтверджуються актами передачі-прийняття виконаних робіт чи наданих послуг, підписання яких сторонами і є таким додатковим погодженням.
Згідно п. 11 договору орендар вносить орендну плату один раз на рік до 30 грудня року поточного року.
Відповідно до п. 28, 29 договору орендодавець має право вимагати від орендаря: - використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; - дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; - дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; - своєчасного внесення орендної плати.
Орендодавець зобов'язаний своєчасно отримувати внесену орендарем орендну плату, при цьому, в разі якщо орендодавцем не буде отримано орендну плату з його вини до 30 грудня поточного року, орендар не несе відповідальності щодо неотримання орендарем орендної плати вчасно та така несплата не буде вважатися невнесенням орендної плати та/чи простроченням оплати.
Відповідно до пунктів 37, 38 договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 41 договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
18 жовтня 2022 року між ОСОБА_4 , яка діє по довіреності від імені ОСОБА_5 , - продавець, з однієї сторони та ОСОБА_1 - покупець, в інтересах якої діє ОСОБА_6 , укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С.Л.
Відповідно п.1.1 даного договору ОСОБА_4 передає у власність (продає), а ОСОБА_1 приймає у власність (купує) земельну ділянку площею 4,6164 га., з кадастровим номером 1825486200:04:000:0269, розташовану за адресою: Ялинівська сільська рада Житомирського району Житомирської області. Цільове призначення земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта нерухомого майна №403275459 від 12.11.2024 та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №312695308 від 18.10.2022, вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 1825486200:04:000:0269, площею 4,6164 га., цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Ялинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області, належить ОСОБА_1 .
23.03.2023 ОСОБА_7 в інтересах ОСОБА_1 направлено ТОВ «Компанія ЮСС» лист про перехід права власності на земельну ділянку, площею 4,6164 га., з кадастровим номером 1825486200:04:000:0269, розташовану за адресою: Ялинівська сільська рада Житомирського району Житомирської області до ОСОБА_3 . У вказаному повідомлені зазначено про необхідність перерахування орендної плати на банківський рахунок ОСОБА_1
14.03.2024 на адресу ТОВ «Компанія ЮСС» Тарасюком С.В. в інтересах ОСОБА_1 направлено лист про необхідність виконання умов договору оренди землі №б/н від 21.09.2021 - сплати орендної плати власнику земельної ділянки (паю) ОСОБА_1 за період 2022-2023 роки.
30.05.2024 на адресу ТОВ «Компанія ЮСС» Тарасюком С.В. в інтересах ОСОБА_1 направлено претензію щодо необхідності виконання умов договору оренди землі №б/н від 21.09.2021, а саме - сплати орендної плати власнику земельної ділянки (паю) ОСОБА_1 за період 2022-2023 років та попереджено про відповідальність за невиконання вимог договору оренди.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків за період 2022-2024 роки, даних реєстру застрахованих осіб державного реєстру загальнообов'язкового державного соціального страхування пенсійного фонду України про застраховану особу ОСОБА_1 за період з 1999 по 2024 роки відсутня інформація про доходи ОСОБА_1 одержані від ТОВ «Компанія ЮСС» за 2022-2023 роки.
Згідно відомостей про виплати орендної плати за період 2023-2024 роки ОСОБА_1 була нарахована орендна плата.
Відповідно до витягів із газети Вісті слідує, що ТОВ «Компанія ЮСС» повідомляло про виплату орендної плати оренодавцям за користування земельними ділянками за 2024 рік.
16 травня 2025 року ТОВ «Компанія ЮСС» на адресу ОСОБА_1 було направлено відповідь на претензію №14-05/24 згідно якої повідомлено, про те, що до претензії не було долучено документів права власності на земельну ділянку та документів, які засвідчують особу одержувача. Також повідомлено про те, що оскільки звернення про виплату орендної плати було отримано ТОВ «Компанія ЮСС» у травні 2025 року, в якому було зазначено реквізити, то ТОВ «Компанія ЮСС» було здійснено перерахування орендної плати ОСОБА_1 на суму 13 841,40 грн., що підтверджується копією квитанції №67 від 16.05.2025.
Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 набула право власності на спірну земельну ділянку 18.10.2022, з цього часу вона також набула статус учасника спірних правовідносин, а тому лише після набуття нею права власності на вказану земельну ділянку вона вправі ставити питання щодо належного чи неналежного виконання орендарем обов'язків за цим договором оренди. Умовами договору передбачено внесення орендної плати у строк до 30 грудня поточного року. У даній справі строк, протягом якого відповідач зобов'язаний виконати свій обов'язок щодо виплати позивачу орендної плати ще не закінчився. При цьому, неналежне виконання орендарем умов укладеного із попереднім власником земельної ділянки договору оренди, яке мало місце до переходу права власності на вказану земельну ділянку, жодним чином не свідчить про порушення прав позивача. Відтак, позивачем в порушення вимог статті 81 ЦПК України не надано належних та допустимих доказів того, що відповідач порушив права позивача як нового власника земельної ділянки щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває в її приватній власності та слугує підставою для звернення до суду з метою захисту прав та інтересів позивача щодо систематичного невиконання відповідачем умов договору оренди земельної ділянки, в тому числі і несплати орендної плати.
Перевіряючи законність оскаржуваного рішення, колегія суддів враховує наступне.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17 (провадження №61-2417сво19).
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність.
Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі №554/4741/19, постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі №520/1185/16-ц, постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі №209/3085/20).
Дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків (стаття 11 ЦК України).
Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Під принципами виконання зобов'язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов'язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов'язань, серед яких: належне виконання зобов'язання; реальне виконання зобов'язання; справедливість, добросовісність та розумність (ч. 3 ст. 509 ЦК України).
Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року в справі №180/1735/16-ц (провадження №61-18013сво18).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі №912/1385/17 (провадження №12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18).
Об'єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі №293/1011/16-ц (провадження №61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суду у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18), Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року у справі №499/793/21 (провадження №61-8740 св 23).
Згідно з частинами першою, п'ятою, шостою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Обов'язок доказування певних обставин лежить на стороні, яка посилається на них як на підставу своїх вимог та заперечень. Недоведеність обставин, на наявності яких наполягає позивач - є підставою для відмови у позові; а у разі, якщо на тому наполягає відповідач - для відхилення його заперечень проти позову.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов'язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (пункт 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц (провадження №14-400цс19).
Верховний Суд у постанові від 02 жовтня 2019 року у справі №522/16724/16 (провадження №61-28810св18) зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом. Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов'язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі».
Тягар доказування обставин, необхідних для спростування невиплати орендної плати покладається на орендаря.
У даній справі встановлено, що договір купівлі - продажу земельної ділянки, за яким ОСОБА_1 стала власником земельної ділянки площею 4,6164 га., з кадастровим номером 1825486200:04:000:0269, цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану за адресою: Ялинівська сільська рада Житомирського району Житомирської області укладено - 18 жовтня 2022 року.
Згідно п. 11 договору оренди, за яким ОСОБА_1 набула статусу орендодавця, орендар вносить орендну плату один раз на рік до 30 грудня року поточного року.
Відповідно до частин першої, третьої статті 148-1 ЗК Українидо особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Відповідно до ч. 3 ст. 148-1 ЗК України особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов'язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім'я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Отже, законом встановлено обов'язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов'язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.
Разом з тим, ОСОБА_7 в інтересах ОСОБА_1 лише 23.03.2023 було направлено ТОВ «Компанія ЮСС» лист про перехід права власності на земельну ділянку, площею 4,6164 га., з кадастровим номером 1825486200:04:000:0269, розташовану за адресою: Ялинівська сільська рада Житомирського району Житомирської області до ОСОБА_3 .
Відтак, неотримання орендної плати за 2022 рік у строки визначені договором оренди землі від 21 вересня 2021 року зумовлені несвоєчасним повідомленням ТОВ «Компанія ЮСС» про перехід права власності на зазначену вище земельну ділянку до ОСОБА_3 .
Згідно п. 29 договору орендодавець зобов'язаний своєчасно отримувати внесену орендарем орендну плату, при цьому, в разі якщо орендодавцем не буде отримано орендну плату з його вини до 30 грудня поточного року, орендар не несе відповідальності щодо неотримання орендарем орендної плати вчасно та така несплата не буде вважатися невнесенням орендної плати та/чи простроченням оплати.
За таких обставин ОСОБА_3 не доведено порушення ТОВ «Компанія ЮСС» умов договору оренди землі від 21 вересня 2021 року щодо невиплати орендної плати за 2022 рік.
Щодо порушення умов договору оренди землі від 21 вересня 2021 року щодо невиплати орендної плати за 2023 рік колегія суддів зазначає наступне.
23.03.2023 ОСОБА_7 в інтересах ОСОБА_1 направлено ТОВ «Компанія ЮСС» лист №12-03/23 про перехід права власності на земельну ділянку, площею 4,6164 га., з кадастровим номером 1825486200:04:000:0269, розташовану за адресою: Ялинівська сільська рада Житомирського району Житомирської області до ОСОБА_3 . У вказаному листі зазначено про необхідність перерахування орендної плати на банківський рахунок ОСОБА_1 .
Відповідно до опису, 23.03.2023 ОСОБА_7 , ТОВ «Компанія ЮСС» було направлено лист №12-03/23, копію довіреності, копію довідки за реквізитами та копію витягу №312695308.
Доказів отримання ТОВ «Компанія ЮСС» вказано вище листа №12-03/23 від 23.03.2023 матеріали справи не містять.
Разом з тим, згідно відомостей про виплати орендної плати за період 2023 року станом на 07.12.2023 та 25.12.2023 ОСОБА_1 була включена до списків на виплату орендної плати, що свідчить про обізнаність ТОВ «Компанія ЮСС» про перехід права власності на земельну ділянку площею 4,6164 га., з кадастровим номером 1825486200:04:000:0269 до ОСОБА_1 .
Відповідно до відповіді ТОВ «Компанія ЮСС» на претензію №14-05/24 від 16.05.2025 та копії квитанції №67 від 16.05.2025 вбачається, що орендна плата ОСОБА_1 була перерахована лише - 16.05.2025.
Також, колегія суддів звертає увагу на те, що орендна плата була перерахована ОСОБА_1 за реквізитами зазначеними у листі №12-03/23 від 23.03.2023, що також свідчить про обізнаність ТОВ «Компанія ЮСС» про перехід права власності на земельну ділянку до ОСОБА_1 .
Відтак, матеріалами справи підтверджено порушення ТОВ «Компанія ЮСС» п. 11 договору оренди щодо виплати орендної плати за 2023 рік, проте вказане виключає доводи позовної заяви про систематичність такої несплати.
Отже, позивачем не доведено належними і допустимими доказами той факт, що відповідачем допущено систематичну несплату орендної плати за земельну ділянку, оскільки порушення строку сплати орендної плати, зокрема, за 2023 рік, не позбавило орендодавця ОСОБА_1 «значною мірою» того, що вона розраховувала отримати при укладенні договору оренди землі, а разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.
Більш того, жодних доказів на підтвердження того, що у зв'язку з таким порушенням позивачу заподіяно шкоду, до матеріалів справи не надано.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).
Таким чином, позивачем не доведено обставин, що дають підстави для розірвання договору відповідно до ч. 2 статті 651 ЦК України а саме: істотність порушення відповідачем умов договору оренди землі, наявність завданої позивачеві шкоди, внаслідок якої вона позбавилася того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди землі та відповідно до пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України - систематичної несплати орендної плати.
Отже, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , але помилився щодо мотивів такої відмови, у зв'язку з чим рішення суду першої інстанції підлягає зміні шляхом викладення мотивувальної частини рішення в редакції цієї постанови.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно зі статтею 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Оскільки, висновки суду першої інстанції не відповідають фактичним обставинам справи, тому колегія суддів вважає за необхідне викласти його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, а саме зміни рішення, шляхом викладення мотивувальної частини в редакції цієї постанови, то новий розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 задовольнити частково.
Рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 20 травня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Дата складення повного судового рішення 08 липня 2025 року.
Головуючий
Судді