вул. Давидюка Тараса, 26А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,
e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua
"01" липня 2025 р. м. Рівне Справа № 918/495/25
Господарський суд Рівненської області у складі судді А.Качура,
розглянув матеріали справи
за позовом: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Олімп Гурія Бухала 13"
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "СК Інвест Груп"
про: стягнення в сумі 74 203,52 грн
секретар судового засідання: С.Коваль
представники:
від позивача: О.Басюк, Ю.Селіванова
від відповідача: О.Керницька
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Олімп Гурія Бухала 13" звернулось до Господарського суду Рівненської області з позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "СК Інвест Груп" про стягнення в сумі 74 203,52 грн.
Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача
Позовні вимоги аргументовані тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю "СК Інвест Груп" володіє нежитловим приміщенням №253 загальною площею 622,2 м2, що знаходиться за адресою: місто Рівне, вулиця Гурія Бухала, будинок 13, а отже входить в число співвласників вказаного багатоквартирного будинку.
Попри це, ТОВ "СК Інвест Груп" систематично ухиляється від виконання своїх обов'язків, зокрема в частині своєчасної та повної сплати обов'язкових внесків на утримання і обслуговування будинку та прибудинкової території.
У період з 1 травня 2023 року по 30 травня 2025 року ТОВ "СК Інвест Груп" не здійснило жодних внесків. Відповідно до розрахунку заборгованості по внескам на управління будинком станом на 30 травня 2025 року загальна сума боргу становить 74 203,52 грн.
У своєму відзиві на позов відповідач позов не визнав, вказав що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності відповідача на приміщення площею 622,2 кв.м. за адресою м. Рівне, вул. Бухала Гурія, 13, приміщення 253 зареєстровано 19.01.2024 року. Документи, що стали підставою для реєстрації - акт приймання-передачі від 16.01.2024. При цьому, позивач нараховує внески на ОСББ за період з травня 2023 року, тобто за період коли відповідач не був власником спірного приміщення. А тому нарахування позивачем внесків на утримання та управління будинком за вказаний період є безпідставними.
Згідно з актом приймання-передачі житлового будинку в управління, технічної документації та іншої передбаченої законодавством документації на багатоквартирний житловий будинок по вул. Гурія Бухала, 13 в м. Рівне від 01.08.2023 року, зазначений акт підтверджує, що до 01.08.2023 року утримання та обслуговування будинку здійснював Обслуговуючий кооператив "Рівненський Олімп". Позивачем не було надано належних і допустимих доказів, того, що до 01.08.2023 року вони були балансоутримувачами будинку по вул. Гурія Бухала, буд. 13 в м. Рівне, а отже нарахування позивачем внесків на утримання та управління будинком за вказаний період є безпідставними.
Понад те, на думку відповідача, вказаним вище актом, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Олімп-Гурія Бухала 13", взяло на себе зобов'язання до початку господарської діяльності, але не пізніше ніж до 01.08.2024 року, не нараховувати та не стягувати плату за утримання та управління багатоквартирним житловим будинком.
Інші процесуальні дії у справі
Ухвалою від 2 червня 2025 року суд відкрив провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження, розгляд справи призначив на 1 липня 2025 року.
24 червня 2025 року відповідач подав відзив на позов.
У судовому засіданні позивач підтримав позов.
Відповідач позов не визнав.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарським судом встановлено наступне.
22 травня 2023 року було зареєстровано Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Олімп-Гурія Бухала 13", що знаходиться за адресою: місто Рівне, вулиця Бухала Гурія, будинок 13, що підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Рішенням загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку м. Рівне вул. Бухала Гурія 13 від 30 листопада 2023 року №4 затверджено статут Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Олімп-Гурія Бухала 13".
Відповідно до статуту ОСББ "Олімп-Гурія Бухала 13" а саме розділу "V. Права і обов'язки співвласників", співвласник зобов'язаний зокрема виконувати обов'язки, передбачені статутом об'єднання, своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Згідно з положеннями пункту 5 рішення установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку оформленого протоколом №1 від 09 квітня 2023 року, співвласники зобов'язані проводити оплату внеску на управління багатоквартирного будинку ОСББ "Олімп-Гурія Бухала 13" до 20 числа за попередній період та встановлено розмір внесків на управління будинком 2,00 грн за м2 загальної площі квартир, нежитлових приміщень, приміщень комерційного призначення, комірок з 1 травня 2023 року, а також 5,02 грн за 1 кв.м2 загальної площі квартир, нежитлових приміщень, приміщень комерційного призначення, комірок. Нарахування проводити з 01.06.2023 року, але не раніше дати підписання акту приймання-передачі житлового багатоквартирного будинку на управління ОСББ.
1 серпня 2023 року ОК "Рівненський Олімп" та ОСББ "Олімп-Гурія Бухала 13" підписали акт приймання-передачі житлового будинку в управління, за яким ОК "Рівненський Олімп" передало багатоквартирний житловий будинок за адресою: Україна, Рівненська обл., Рівненський р-н., м. Рівне, Рівненська територіальна громада, вул. Гурія Бухала, буд. 13 в управління ОСББ.
У акті також зазначено, що ОСББ зобов'язується до початку господарської діяльності, але не пізніше ніж до 01.08.2024 не нараховувати та не стягувати плату за утримання та управління багатоквартирним житловим будинком за адресою: Україна, Рівненська обл., Рівненський р-н., м. Рівне, Рівненська територіальна громада, вул. Гурія Бухала, буд. 13, чи будь-які інші платежі щодо нежитлових приміщень, зокрема щодо приміщення належного відповідачу загальною площею 603,2 кв.м.
Рішенням загальних зборів ОСББ "Олімп-Гурія Бухала 13", яке оформлене протоколом №2 від 15 серпня 2024 року встановлено для житлових приміщень внески на управління будинком в розмірі 8 грн за м.к.в. загальної площі з 1 вересня 2024 року. Для комерційних приміщень встановлено внески на управління будинком 6 грн за 1 м.к.в. загальної площі з 1 вересня 2024 року.
Як видно з Інформації з Єдиного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "СК Інвест Груп" 19 січня 2024 року зареєструвало за собою нежитлове приміщення площею 622,2 м.кв., яке знаходиться за адресою: м. Рівне, вул. Гурія Бухала, буд. 13, нежитлове приміщення №253.
Таким чином суд установив, що Товариство з обмеженою відповідальністю "СК Інвест Груп" володіє нежитловим приміщенням №253 загальною площею 622,2 м2, що знаходиться за адресою: місто Рівне, вулиця Гурія Бухала, будинок 13, а отже входить в число співвласників вказаного багатоквартирного будинку. Разом з тим суд зауважує, що право власності відповідача на це приміщення зареєстроване 19 січня 2024 року.
Позивач вказує, що з урахуванням загальної площі приміщення №253 яка складає 622,2 м2, в період з 1 травня 2023 року по 30 травня 2025 року ТОВ "СК Інвест Груп" не здійснило жодних внесків. Відповідно до розрахунку заборгованості по внескам на управління будинком станом на 30 травня 2025 року загальна сума боргу становить 74 203,52 гривні.
Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування
Згідно з положеннями статті 2 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" цей Закон регулює: порядок створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації об'єднань, асоціацій; відносини суб'єктів права власності щодо користування та розпорядження спільним майном співвласників у об'єднанні; відносини між об'єднаннями та асоціаціями; відносини між об'єднаннями, асоціаціями і органами державної влади та органами місцевого самоврядування; відносини між об'єднаннями і господарюючими суб'єктами.
Статтею 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об'єднання визначається цим Законом та іншими законами України.
Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Господарче забезпечення діяльності об'єднання може здійснюватися власними силами об'єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб'єктів господарювання.
Об'єднання є юридичною особою, що створюється відповідно до закону.
Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками.
Згідно з нормами статті 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", органами управління об'єднання є загальні збори об'єднання, правління, ревізійна комісія об'єднання.
Вищим органом управління об'єднання є загальні збори.
Загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів з урахуванням положень цієї статті. Ініціатором загальних зборів є правління об'єднання або ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників.
До виключної компетенції загальних зборів об'єднання відноситься визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Відповідно до статті 12 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", управління багатоквартирним будинком здійснює об'єднання через свої органи управління.
За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.
Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об'єднання.
Згідно з нормами статті 15 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" співвласник зобов'язаний зокрема своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Відповідно до положень статті 16 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", об'єднання має право відповідно до законодавства та статуту об'єднання: утворювати органи управління, визначати умови та розмір плати за їхню діяльність; приймати рішення про надходження та витрати коштів об'єднання; встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
Як установлено статтею 20 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.
Відповідно до положень статті 23 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", утримання і ремонт приміщень, які перебувають у власності, здійснюються відповідно до законодавства України. Внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об'єднання та/або рішенням загальних зборів.
Згідно з нормами статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти.
Цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Згідно з правилами статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов'язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов'язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов'язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.
Статтею 530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.
За наслідками розгляду справи суд установив, що з 19 січня 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "СК Інвест Груп" є власником нежитлового приміщення №253 площею 622,2 м.кв., яке розташоване за адресою: м.Рівне, вул. вулиця Гурія Бухала, будинок 13, таким чином в розумінні Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" відповідач являється співвласником багатоквартирного будинку у якого після набуття у власність майна в силу вимог закону з'являються як права співвласника так і обов'язки, які передбачені законом, в тому числі обов'язок брати участь у утриманні будинку та виконувати рішення зборів співвласників.
Суд також установив, що згідно з рішенням зборів співвласників від 9 квітня 2023 року, з 19 січня 2024 року по вересень 2024 року тариф на управління будинком встановлений в розмірі 5,02 грн за 1м.кв.
З 1 вересня 2024 року по квітень 2025 року тариф за рішенням зборів від 15 серпня 2024 року встановлений на рівні 6,00 грн за 1 м.кв.
На переконання суду, нарахування заборгованості за управління багатоквартирним будинком за період до набуття відповідачем права власності на нежитлове приміщення є неправомірним, оскільки, за відсутності зареєстрованого права власності на приміщення, відповідач не мав статусу співвласника майна у багатоквартирному будинку та не набув обов'язку нести витрати на утримання такого майна.
Матеріали справи не містять доказів перебування у власності відповідача вказаного нежитлового приміщення до дати реєстрації (до 19 січня 2024 року). Водночас реєстрацію здійснено на підставі акту приймання - передачі від 16 січня 2024 року, що в свою чергу свідчить про відсутність у володінні відповідача вказаного приміщення до його реєстрації.
За розрахунком суду за період з 19 січня 2024 року по квітень 2025 року (включно) вартість послуг з утримання будинку, що мають бути покладені на його співвласника - відповідача становить 53 039,43 грн. Зокрема 1 309,75 грн з 19 січня 2024 року по 31 січня 2024 року та 51 729,68 грн за період з лютого 2024 року по квітень 2025 року.
Докази сплати вказаної заборгованості матеріали справи не містять.
Таким чином суд погодився з позицією відповідача про відсутність підстав для нарахування спірної заборгованості до набуття відповідачем у власність нерухомого майна.
Щодо зазначення у акті приймання-передачі житлового будинку в управління від 1 серпня 2023 року, який складено ОК "Рівненський Олімп" та ОСББ "Олімп-Гурія Бухала 13" про те, що ОСББ зобов'язується до початку господарської діяльності, але не пізніше ніж до 01.08.2024 не нараховувати та не стягувати плату за утримання та управління багатоквартирним житловим будинком за адресою: Україна, Рівненська обл., Рівненський р-н., м. Рівне, Рівненська територіальна громада, вул. Гурія Бухала, буд. 13, чи будь-які інші платежі щодо нежитлових приміщень, зокрема щодо приміщення належного відповідачу, то суд вважає, що вказаний акт не позбавляє ОСББ права після 1 серпня 2024 року нарахувати та стягнути таку плату, в тому числі за період з дня фактичного набуття у власність відповідачем майна.
Суд зауважує, що за змістом Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", не передбачено звільнення одного чи кількох зі співвласників багатоквартирного будинку від обов'язку участі в утриманні будинку та виконання рішень зборів співвласників.
Окрім цього суд не знаходить правових підстав для звільнення співвласника від плати за утримання та управління багатоквартирним житловим будинком на підставі акту приймання-передачі житлового будинку в управління складеного обслуговуючим кооперативом та ОСББ.
Матеріали справи не містять доказів прийняття загальними зборами рішень співвласників про звільнення одного чи кількох співвласників від сплати платежів з управління майном.
Натомість суд звертає увагу відповідача, що до виключної компетенції загальних зборів об'єднання відноситься визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників (стаття 10 "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Водночас матеріали справи не містять доказів укладення позивачем та відповідачем будь-якого правочну за яким позивач взяв би на себе зобов'язання не нараховувати плату за управлення будинком за весь чи частину періоду.
Щодо тверджень відповідача про фактичне невикористання приміщення у періоди за які стягуються витрати на утримання спільного майна ОСББ, суд зауважує, що відповідно до положень частини 3 статті 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Висновки суду
Суд встановив обставини щодо невиконання відповідачем обов'язку зі своєчасної сплати витрат на утримання будинку та прибудинкової території. Такі дії відповідача порушують права позивача.
Суд погоджується з аргументами позивача щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог про стягнення вартості послуг з утримання будинку в сумі 53 039,43 грн, а саме з 19 січня 2024 року по квітень 2025 року, тобто з часу реєстрації відповідачем права власності на приміщення.
Водночас підстави для нарахування вказаної плати до набуття відповідачем у власність нежитлового приміщення, на переконання суду, відсутні.
Розподіл судових витрат
Згідно з положеннями статті 129 ГПК України, інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.
Розмір судового збору становить 3 028,00 грн.
Судові витрати у вигляді судового збору в сумі 2 164,36 грн покладаються на відповідача.
Решта судового збору у сумі 8 63,64 грн покладається на позивача.
Керуючись статтями 73, 74, 76-79, 91, 120, 123, 129, 233, 238, 241 ГПК України, суд -
1. Позов задоволити частково.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "СК Інвест Груп" (29000, м.Хмельницький, Стяроконстянтинівське шоссе, 26, ідентифікаційний код 43910631) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Олімп Гурія Бухала 13" (33005, м. Рівне, вул. Гурія Бухала 13, ідентифікаційний код 44933120) 53 039 (п'ятдесят три тисячі тридцять дев'ять) грн 43 коп заборгованості та 2 164 (дві тисячі сто шістдесят чотири) грн 36 коп судового збору
3. У задоволенні вимог про стягнення 21 164,09 грн відмовити.
4. Судові витрати позивача у вигляді судового збору в розмірі 863,64 грн покласти на позивача.
Позивач (Стягувач): Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Олімп Гурія Бухала 13" (33005, м. Рівне, вул. Гурія Бухала 13, ідентифікаційний код 44933120).
Відповідач (Боржник): Товариство з обмеженою відповідальністю "СК Інвест Груп" (29000, м.Хмельницький, Стяроконстянтинівське шоссе, 26, ідентифікаційний код 43910631).
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України).
Інформацію по справі, що розглядається, можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.
Повне рішення складено 07 липня 2025 року.
Суддя Андрій КАЧУР