вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"24" червня 2025 р. Справа№ 910/1272/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тищенко А.І.
суддів: Мальченко А.О.
Михальської Ю.Б.
секретар судового засіданні: Романенко К.О.,
за участю представників учасників справи: згідно протоколу судового засідання від 24.06.2025,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві апеляційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва
від 12.05.2025 (повний текст складено 19.05.2025)
у справі № 910/1272/25 (суддя Антон ПУКАС)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче
підприємство «Завод рятувальних засобів»
до Київської міської ради
про визнання укладеним додаткового договору,
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю Товариство з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради, в якому просить суд визнати укладеним між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» додатковий договір до договору оренди земельної ділянки, укладеного на підставі рішення Господарського суду м. Києва від 21.10.2008 по справі №18/317, на той самий строк і на тих самих умовах у редакції, наведеній у пункті 1 прохальної частини позовної заяви.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідач, незважаючи на дотримання позивачем умов договору оренди земельної ділянки від 21.10.2008 та своєчасне направлення відповідачу 13.07.2023 листа-повідомлення про поновлення договору оренди з відповідним проектом додаткової угоди, станом на дату звернення із даними позовом до суду не надав відповіді, в якій би погодив чи відмовив позивачу в поновленні договору оренди, що є порушенням, на думку позивача, його прав як добросовісного орендаря земельної ділянки, який виконував умови договору оренди, скористався своїм переважим правом на укладання договору оренди, використовує земельну ділянку за її цільовим призначенням, не має заборгованості з орендної плати тощо, а отже має всі підстави для поновлення договору оренди.
Короткий зміст оскаржуваного рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.05.2025 у справі №910/1272/25 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» задоволено.
Визнано укладеним між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» додатковий договір Договору оренди земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки, укладеного на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 21.10.2008 у справі №18/317 на той самий строк і на тих самих умовах згідно вказаної позивачем у прохальній частині позову в редакції:
«Додатковий договір
про поновлення Договору оренди земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки (проект)
м. Київ «__» липня 2023 р.
Київська міська рада (ідентифікаційний номер 22883141, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) - далі у тексті - «Орендодавець», в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» (ідентифікаційний номер - 34663394, Україна, 03131, місто Київ, вулиця Лютнева, будинок 58-Г) - далі у тексті - «Орендар», в особі Директора Алимової Тетяни, який діє на підставі Статуту, з другої сторони, на підставі статті 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України «Про оренду землі», уклали даний Додатковий договір до Договору оренди земельної ділянки, укладений на підставі рішення Господарського суду м. Києва від 21.10.2008 року по справі №18/317, яке набрало законної сили 03.11.2008 року, запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень здійснено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.Е. 27.06.2023 року, індексний номер:68206608 (далі по тексту - Договір оренди), про нижченаведене:
1. Поновити на 15 (п'ятнадцять) років Договір оренди.
2. Інші умови Договору оренди, не обумовлені даним Додатковим договором, залишаються без змін.
3. Даний Додатковий договір набуває чинності з дати його державної реєстрації.
4. Даний Додатковий договір складений українською мовою в двох примірниках для кожної із Сторін.
Київський міський голова ____________________ Кличко В.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» ідентифікаційний номер - 34663394, Україна, 03131, місто Київ, вулиця Лютнева, будинок 58-Г
Директор ____________________ Алимова Т.»
Присуджено до стягнення з Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково - виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» судовий збір - 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі, мотивуючи свої вимови тим, що рішення суду першої інстанції прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права та неврахування правових висновків Верховного Суду.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги відповідач посилається на те, що наданий проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки всупереч приписам абзаців 3 і 4 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не містить умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 Земельного кодексу України; матеріали справи не містять належних та допустимих доказів сплати позивачем орендної плати протягом 2008-2023 років; позивачем здійснено державну реєстрацію права користування, договору оренди лише 22.06.2023, що не свідчить про добросовісну поведінку позивача-орендаря.
Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу та заперечень проти пояснень відповідача
Заперечуючи проти вимог апеляційної скарги, позивач подав відзив, у якому просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін, наголошуючи на законності та обґрунтованості даного рішення.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції
Як встановлено судом першої інстанції, рішенням Господарського суду м. Києва від 21.10.2008 у справі №18/317 визнано укладеним договір оренди земельної ділянки за кадастровим номером 8000000000:90:193:0002, по вул. Лютнева, 58-г у Голосіївському районі м. Києва та визнано право Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» на оренду даної земельної ділянки (надалі - договір оренди земельної ділянки); Пунктом 6 резолютивної частини рішення суду зобов'язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради зареєструвати договір оренди у встановленому порядку.
В апеляційному порядку рішення суду відповідачами не оскаржувалось та відповідно набрало законної сили 03.11.2008.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.10.2009 у справі №18/317 виправлено описку у вказаному рішення суду та внесено відповідні зміни до пункту 6 резолютивної частини рішення.
Умовами вищевказаного договору передбачено таке.
Відповідно до пункту 2.1 договору оренди земельної ділянки об'єктом оренди є земельна ділянка, розташована по вул. Лютнева, 58-г у Голосіївському районі м. Києва, розміром 22,08 га, цільове призначення - для експлуатації та обслуговування будівель та споруд і благоустрою території з озелененням.
Пунктом 3.1 договору встановлений строк його дії - 15 років.
Розділом 4 визначений розмір та порядок обчислення та сплати орендної плати.
Згідно з пунктом 8.3. договору оренди земельної ділянки, після закінчення строку, на який був укладено цей договір, при умові належного виконання обов'язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
Пунктом 11.6 договору встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; у разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Оскільки рішення суду, яким визнано укладеним договір оренди земельної ділянки набрало законної сили 03.11.2008, відповідно строк дії такого договору в силу пункту 3.1 - до 02.11.2023.
З метою поновлення договору оренди земельної ділянки позивач направив Київській міській раді лист-повідомлення від 13.07.2023 за вих. №13/07/23 про поновлення договору оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди про поновлення дії договору оренди, в якому також підтвердив повне виконання умов договору, відсутність заборгованості з орендної плати за земельну ділянку та повідомив про згоду у разі необхідності на приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства.
До вищевказаного листа-повідомлення позивачем додавались: проект додаткової угоди про поновлення договору оренди, підписаний та скріплений печаткою орендаря в 2-ї екземплярах; нотаріальна посвідчена копія договору купівлі-продажу нежитлових будівель; копії матеріалів технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна; оригінал довідки ДПС про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи; засвідчені печаткою та підписом керівника зацікавленої особи копії установчих документів, витяг з ЄДР юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців; копія рішення Господарського суду міста Києва від 15.10.2009 по справі №18/317 з відміткою про набрання рішенням законної сили 03.11.2008; копія Витягу з Державного реєстру речових прав від 27.06.2023.
Листом від 28.07.2023 Департамент земельних ресурсів надав відповідь позивачу про те, що відповідно до частини 2 статті 125 Земельного кодексу України (в редакції на момент прийняття судового рішення, яким визнано укладений договорів оренди земельної ділянки) визначалось, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації. Також, статтею 18 Закону України «Про оренду землі (у редакції до 01.01.2013) встановлювалось, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Згідно з даними Міського земельного кадастру державна реєстрація договору оренди, передбачена законодавством України, відповідно розділом 6 цього договору та пунктом 6 резолютивної частини судового рішення не здійснювалась, тому договір оренди не набрав законної чинності і на сьогодні не може бути поновленим.
У відповідь на вказаний лист Департаменту земельних ресурсів, позивач 13.09.2023 направив листа №13/09/23, яким зазначив, що на дату подачі листа-повідомлення про поновлення договору оренди існували всі законні підстави для його поновлення, а право оренди земельної ділянки зареєстроване, в підтвердження вказаного позивачем надіслано Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 13.09.2023 та Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.09.2023.
Одночасно, судом першої інстанції встановлено, що позивач, на підставі договору купівлі-продажу нежилих будівель від 05.03.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу є власником нежитлових будівель та споруд, загальною площею 3572, 40, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Лютнева (Жуків Острів), будинок 58-г.
Відсутність на запит позивача згоди або відмови Київської міської ради щодо поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровим номером 8000000000:90:193:0002, розташованій за адресою: м. Київ, вул. Лютнева, будинок 58-г, стала підставою для звернення позивача із даним позовом до суду.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
Імперативними приписами статті 269 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, заслухавши пояснення представників сторін, дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.
Предметом спору в даній справі є вимога позивача про визнання укладеним додаткового договору до договору оренди земельної ділянки, укладеного на підставі рішення Господарського суду м. Києва від 21.10.2008 по справі №18/317, на той самий строк і на тих самих умовах у редакції, наведеній у пункті 1 прохальної частини позовної заяви.
Відповідно до положення статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Спірні правовідносини у цій справі виникли у зв'язку з укладеним в 2008 році договором оренди земельної ділянки, термін дії якого закінчувався у 2023 році.
Відповідно до частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з частиною 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Частина 2 статті 509 Цивільного кодексу України передбачає, що зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Відповідно пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі» регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до частини першої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об'єктом оренди є земельна ділянка.
Відповідно до частини першої статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Частиною першою статті 31 Закону передбачено, що договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно з частиною першою статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв'язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно зі статтею 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) має назву “Поновлення договору оренди землі», відповідно до частини 1 якої по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Відповідно до частини 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Згідно з частиною 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Частиною 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Частини 5 та 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині 5 статті 33 вказаного закону, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині 6 Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (набрав чинності 16.01.2020) істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною 2 статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. (Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Доктрина venire contra factum proprium в цивільному праві передбачає добросовісність (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) та заборону суперечливої поведінки як певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності.
Доктрина venire contra factum proprium базується на принципі добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (постанова Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №390/34/17).
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування», натомість орендодавець знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, що свідчить наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині постанови.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач, у встановлений як договором так і законодавством строк, тобто не пізніше, ніж за три місяці (пункт 11. договору оренди) до закінчення строку дії договору оренди землі звернувся до відповідача із відповідним листом-повідомленням, в якому висловив свій намір про поновлення договору оренди земельної ділянки, надав відповідний проєкт додаткової угоди (додатковий договір) про поновлення договору оренди земельної ділянки; підтвердив повне виконання умов договору оренди земельної ділянки, надавши докази відсутності заборгованості з орендної плати, а також висловив згоду на приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства.
При цьому, в апеляційній скарзі відповідачем вказано, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів сплати позивачем орендної плати протягом 2008-2023 років та звертає увагу, що позивачем здійснено державну реєстрацію права користування, договору оренди лише 22.06.2023, що не свідчить про добросовісну поведінку позивача-орендаря.
На спростування вказаних тверджень відповідача, в матеріалах справи наявний Витяг з інформаційно-комунікаційної системи Державної податкової служби щодо стану розрахунків платника ТОВ «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів» з бюджетом та сплати єдиного податку станом на 31.01.2025, що у свою чергу підтверджує відсутність заборгованості з орендної плати у позивача.
Слід зазначити, що доказів на спростування тверджень позивача про повне виконання умов договору оренди земельної ділянки, зокрема про відсутності заборгованості з орендної плати, матеріали справи не містять.
Як вбачається з матеріалів справи, у своїй відповіді на лист-повідомлення про поновлення договору оренди позивача, Виконавчий орган Київської міської ради Департамент земельних ресурсів повідомив, що «…Згідно з даними Міського земельної кадастру державна реєстрація Договору оренди, передбачена законодавством України, відповідно розділом 6 цього Договору та пунктом 6 резолютивної частини судового рішення не здійснювалась, тому Договір оренди не набрав законної чинності і на сьогодні не може бути поновленим».
Однак, згідно з Інформаційною довідкою № 346327977, дата формування витягу: 13.09.2023 «Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна», стосовно об'єкту: земельна ділянка з кадастровим номером: 8000000000:90:193:0002, в розділі «Вид іншого речового права» право оренди земельної ділянки - дата державної реєстрації (до 2013р): 21.10.2008; Орендар: ТОВ «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів»; Орендодавець: Київська міська рада.
Також, відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером: 8000000000:90:193:0002 (номер Витягу: НВ 0001876922023 від 13.09.2023) в розділі «Відомості про оренду, суборенду згідно з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно» Орендар - ТОВ «Науково-виробниче підприємство «Завод рятувальних засобів»; дата державної реєстрації речового права : 21.10.2008.
Відтак, наведеним спростовуються доводи відповідача щодо відсутності державної реєстрації договору оренди, та як наслідок висновку про його неукладеність та відсутність створення прав та обов'язків для сторін.
Тобто, відповідач фактично не розглянув надісланий позивачем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, не аналізував його умови, не заперечував щодо запропонованих умов, а лише послався на відсутність державної реєстрації договору, що не відповідає дійсності.
Належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (частина 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 04.06.2019 у справі №910/9044/18.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду в постановах від 26.05.2020 у справі № 908/299/18 та від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зазначила, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.
Суд зазначає, що обраний позивачем спосіб захисту узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, викладеним у постановах від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, 04.06.2019 у справі №910/9044/18, 31.08.2021 у справі №903/1030/19, так як передбачає визнання укладеною в судовому порядку додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки із викладенням її змісту.
Тобто, позовні вимоги позивача спрямовані на захист своїх порушених прав шляхом укладення додаткового договору до договору оренди земельної ділянки (на тих самих умовах та на той самий строк).
Позивач належними доказами довів наявність обставин, з якими пов'язується поновлення договору оренди у відповідності до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та своє право на визнання укладеним додаткового договору до договору оренди земельної ділянки у запропонованій ним редакції.
Крім того, відповідачем не заперечувався факт виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, як і не надані докази наявності заборгованості з орендної плати, докази звернення до суду щодо примусового стягнення заборгованості (у разі її наявності), докази звернення до суду щодо розірвання договору оренди, усунення перешкод в користуванні земельної ділянки тощо, отже суд приходить висновку, що відповідач не заперечував правомірності користування позивачем земельною ділянкою починаючі з дати укладання договором оренди.
У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше). (Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2022 у справі №227/3760/19-ц, провадження №14-79цс21 та в Постанові Верховного Суду від 10.01.2024 у справі №390/964/21).
Отже, між позивачем та відповідачем з 21.10.2008 виникли та тривалий час існували правові відносини з договору оренди земельної ділянки, що в свою чергу свідчить про безпідставність тверджень відповідача про неукладеність такого договору, а також про безпідставність ухилення відповідача від укладення додаткового договору про його поновлення.
Колегія суддів вважає даний висновок суд першої інстанції законним та обґрунтованим.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N303-A, п. 29).
Отже, з огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
При цьому, слід зазначити, що іншим доводам апелянта оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.
Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.
Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 12.05.2025 у справі №910/1272/25 обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже, підстав для його скасування не вбачається, у зв'язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.
Враховуючи вищевикладене та керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 12.05.2025 у справі № 910/1272/25 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 12.05.2025 у справі № 910/1272/25 залишити без змін.
Матеріали справи № 910/1272/25 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено: 02.07.2025.
Головуючий суддя А.І. Тищенко
Судді А.О. Мальченко
Ю.Б. Михальська