вул. Коцюбинського, 2А, м. Ужгород, 88605, e-mail: inbox@zk.arbitr.gov.ua, вебадреса: http://zk.arbitr.gov.ua
01 липня 2025 р. м. Ужгород Справа № 907/386/25
Суддя Господарського суду Закарпатської області Худенко А.А.,
за участю секретаря судового засідання Маркулич Д.В.
За позовом Мукачівської міської ради, м. Мукачево Закарпатської області
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ЦІМ, ЛТД», м. Мукачево Закарпатської області
про стягнення орендної плати у розмірі 725 081,89 грн за період з 01.01.2022 по 31.12.2024,
представники:
від позивача - Ільтьо І.І., представник в порядку самопредставництва
від відповідача - Левицький А.О., адвокат, ордер серії АО №1142676 від 18.09.2024
Мукачівська міська рада звернулася з позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ЦІМ, ЛТД» про стягнення орендної плати у розмірі 725 081,89 грн за період з 01.01.2022 по 31.12.2024.
Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 04.04.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №907/386/25 в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 05.05.2025. Встановлено відповідачу строк на подання господарському суду відзиву на позовну заяву в порядку ст. 165, 251 ГПК України з одночасним надісланням копії такого позивачу, а доказів надіслання - суду, протягом 15-ти днів із дня одержання даної ухвали. Встановлено позивачу строк для надання суду та відповідачу відповіді на відзив у порядку ст. 166 ГПК України, протягом 5-ти днів з дня одержання копії відзиву.
Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 05.05.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті, судове засідання у справі призначено на 03.06.2025, яке відкладал
У судовому засіданні 02.07.2025, за участю уповноважених представників сторін суд оголосив про перехід до стадії прийняття рішення у справі.
Позиція позивача
Позивач просить суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, покликаючись на неналежне виконання відповідачем умов Договору оренди землі б/н від 31.12.2014 в частині сплати орендних платежів за період з 01.01.2022 по 31.12.2024, у зв'язку з чим у відповідача утворилася та рахується заборгованість перед позивачем у розмірі 725 081,89 грн.
Позиція відповідача
Відповідач скористався наданим йому правом та подав суду відзив на позовну заяву за зміст якого просить відмовити в задоволенні позовних вимог.
Відповідач підтверджує, що між ним та позивачем був укладений Договір оренди земельної ділянки №б/н від 31.12.2014.
Крім цього, відповідач зауважує, що між сторонами підписана також Додаткова угода б/н від 05.07.2019, якою установлена нова грошова оцінка земельної ділянки, змінена сума орендної плати та продовжений Договір на новий 5-річний термін. Всі інші умови Договору оренди №б/н від 31.12.2014 залишено без змін. Договір зареєстрований в державному реєстрі речових прав із строком дії до 10.07.2024. Інші зміни і доповнення до Договору між сторонами не укладались і в Державний реєстр не вносились. До підписання вказаного Договору Товариство відповідача також мало відповідні договори на підставі рішень Мукачівської міської ради.
Поряд з цим, відповідач стверджує, що ним з 2003 року сплачено більше 120% вартості земельної ділянки, що орендується. Також зауважує він є сумлінним орендарем, вчасно сплачує орендну плату та за весь час договірних відносин претензій з боку орендодавця не виникало.
Відповідач позовні вимоги Мукачівської міської ради, викладені у позовній заяві вважає безпідставними також з причин того, що норми чинного законодавства, на думку відповідача, не містять прямого припису про обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель, а умовами укладеного між сторонами договору оренди не передбачено підстав для зміни орендної плати у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі.
При цьому, за твердженням відповідача, державне регулювання розміру орендної плати за користування землею державної і комунальної власності здійснюється на стадії укладення договору, а не на стадії його виконання. Крім цього, за твердженням відповідача, Рішення міської ради, в тому числі щодо зміни НГО, можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України.
Крім цього, відповідач звертає увагу на те, що в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220 було передбачено обов'язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Змінами, внесеними згідно з постановою Кабінету Міністрів України №843 від 23 листопада 2016 року, уточнено, що вказується нормативна грошова оцінка земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору. Обов'язковість цієї складової договору визначається тим, що вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року №213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величини такої оцінки. Отже, зазначені вище зміни щодо вказання НГО на дату укладення договору та зміни до Типового договору оренди землі, якими встановлено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 23 листопада 2016 р. №843.
Відповідач стверджує, що до цього часу, розмір НГО взагалі не був законодавчою підставою для перегляду розміру орендної плати.
Крім того, відповідач звертає увагу на те, що між сторонами змінювалася орендна плата під час продовження дії договору, що давало їм процедурну підставу для зміни орендної плати, розмір орендної плати змінювався Додатковою угодою від 05.06.2014 із застосуванням нової НГО за взаємною згодою (при цьому навіть із застосуванням нового розміру за минулий період). Але підставою для перегляду розміру орендної плати сторонами визначено не нова НГО, а зміна розміру земельного податку. Затвердження органом місцевого самоврядування нової НГО безпосередньо впливає на розмір земельного податку, оскільки НГО є базою для визначення земельного податку згідно з п.п. 271.1.1 ст.271 Податкового кодексу України. Тому на практиці умова Типового договору щодо підстави для перегляду розміру орендної плати у зв'язку із зміною НГО та(або) у зв'язку із зміною розміру земельного податку нічим не відрізняються для сторін договору. На думку відповідача, зміни до Типового договору оренди землі, якими встановлено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 23 листопада 2016 №843, були технічними і внесені для упорядкування договірної роботи.
Також відповідач відмічає, що зміни до Договору оренди, що вносилися сторонами у 2019 році не передбачали змін у договірні відносини щодо перегляду розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, хоч сторони могли це зробити.
Відтак, відповідач вважає, що визначальним при зміні умов договору є або обопільна згода сторін, або рішення суду на вимогу одної сторони при відсутності згоди іншої. З цього виходить, що зверненню до суду має передувати відмова іншої сторони або ненадання протягом розумного часу відповіді на вимогу щодо зміни умов договору.
Між тим відповідач стверджує, що скористатися правом змінити розмір орендної плати позивач мав можливість під час процедури продовження договору оренди з 15 травня 2024 року, коли товариством було подано заяву на продовження з відповідними додатками. Згідно з ч. 4 та ч. 5 ст. ЗЗ ЗУ «Про оренду землі» при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Проте позивач заперечень чи своїх пропозицій не подав, зволікав в укладенні нового договору оренди землі і товариством було подано відповідний позов до господарського суду (справа №907/791/24 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «ЦІМ, ЛТД» до Мукачівської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди).
ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ
Між територіальною громадою міста Мукачева в особі Мукачівської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЦІМ-ЛТД» (орендарем, відповідачем у справі) укладено Договір оренди земельної ділянки б/н від 31.12.2014 (далі - Договір), за умовами п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної машинобудівної та іншої промисловості, яка знаходиться по вул. Ужгородська, 165-б, м. Мукачево, Закарпатської області.
Відповідно до п. 2 Договору, в оренду передається земельна-ділянка загальною площею 0,8060 га, а саме: згідно експлікації земельних угідь відповідно до форми №6-зем №2866 від 16.10.2014, виданої управлінням Держземагенства в Мукачівському районі Закарпатської області.
У відповідності до п. 3 Договору, на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна: згідно зведеного акту вартості будівель і споруд від 29.10.2009 (права № 478 юр), виданого КП «Мукачівське міське БТІ та ЕО».
Пунктами 5-7 Договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 438 214,95 грн. Кадастровий номер ділянки 2110400000:01:014:0019. Недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню немає. Інших особливостей об'єкта оренди які можуть вплинути на орендні відносини не виявлено.
Згідно із п. 8 Договору, його укладено на 5 років. Після закінчення строку дії Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 7191,08 грн, що становить 6% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься щомісячно на поточні рахунки орендодавця. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов Договору оренди чи продовження його дії (п. 9, 10, 11, 12 Договору).
Пунктом 13 Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі: - зміни умов господарювання, передбачених Договором; - зміни розмірів земельного-податку, підвищення цін і тарифів; - зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено-документами; - в інших випадках, передбачених законом.
Земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Цільове призначення земельної ділянки (згідно УКЦВЗ): 11.02. для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд-підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (п. 16 Договору).
На підставі п. 18 Договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розроблення проекту її відведення. Згідно рішення 40 сесії Мукачівської міської ради 5 скликання від 18.12.2008 №802.
Згідно п. 20 Договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у триденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.
Зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (п. 36 Договору).
За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору (п. 41 Договору).
Відповідно до п. 43 Договору, цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та його державної.
Як вбачається із наявного в матеріалах справи акту приймання - передачі земельної ділянки б/н від 31.12.2014, підписаного уповноваженими представниками обох сторін, орендарю передано в оренду земельну ділянку площею 0,8060 га, яка знаходиться за адресою: м. Мукачево, вул. Ужгородська, 165-б.
В подальшому між сторонами укладено Додаткову угоду б/н від 05.06.2014 до Договору оренди земельної ділянки (далі- Додаткова угода).
З означеної Додаткової угоди вбачається, що сторони дійшли згоди про внесення змін до останньої, зокрема п. 1 визначено внести зміни в розділ І «Предмет договору» виклавши його в наступній редакції.
Пункт 1 Договору з урахуванням змін внесених Додатковою угодою визначає, що орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, яка знаходиться по вул. Ужгородська, 165 м. Мукачево, Закарпатської області.
Пунктом 2 Договору з врахуванням змін встановлюється, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,8060 га, а саме: згідно експлікації земельних угідь, зазначеної у витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-2100471662014 від 07.03.2014, виданої управлінням Держземагенства в Мукачівському районі Закарпатської області.
Пункти 3, 4 Договору в редакції змін встановлених Додатковою угодою визначає, що на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна: згідно зведеного акту вартості будівель і споруд від 29.10.2009 року (справа №478 юр), виданого КП «Мукачівське міське БТІ та ЕО». Земельна ділянка передається в оренду разом з об'єктами нерухомого майна згідно зведеного акту вартості будівель і споруд від 29.10.2009 (справа № 478 юр), виданого КП «Мукачівське МБТІ та ЕО».
Додатковою угодою також внесено зміни в п. 5 Договору, та визначено що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 438 214,95 грн. Кадастровий номер ділянки 2110400000:01:014:0019.
Крім того, сторони дійшли згоди про внесення змін в розділ 4 Договору «Орендна плата» та погодили зокрема, що орендна плата вноситься орендарем з 01 січня 2014 року в грошовій формі, у розмірі 7191,08 грн, що становить 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата сплачується щомісяця на поточні рахунки орендодавця: одержувач - місцевий бюджет м. Мукачева. Обчислення та сплата розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами. Орендна плата вноситься не пізніше 20 числа поточного місяця. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. Розмір орендної плати переглядається у разі: - зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів; - зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 3 Додаткової угоди, всі інші умови основного договору оренди земельної ділянки залишаються без змін.
Додаткова угода, як визначено в п. 4, набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації в органі, що проводить державну реєстрацію.
В подальшому між сторонами укладено Додаткову угоду №12543 від 05.07.2019 (далі - Додаткова угода №12543) до Договору оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1. якої, сторони дійшли згоди про продовження дії Договору оренди строком на 5 років.
Пунктом 2 Додаткової угоди №12543, сторони дійшли також згоди про внесення змін до п. 5 розділу «Предмет договору», а саме погодили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 734 261,90 грн.
Крім цього, даною Додатковою угодою сторони узгодили внести зміни до п. 9 розділу «Орендна плата», зокрема встановили, що Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 13 671,31 грн, що становить 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата сплачується щомісяця на поточні рахунки орендодавця: одержувач - місцевий бюджет м. Мукачева.
Відповідно до п. 4 Додаткової угоди №12543, всі інші умови основного договору оренди земельної ділянки залишаються без змін.
Дана Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди земельної ділянки від 31.12.2014 в м. Мукачево, вул. Ужгородська, 165Б загальною площею 0,8060 га, кадастровий номер земельної ділянки 2110400000:01:014:0019 (п. 5 Додаткової угоди №12543)
ПРАВОВА ОЦІНКА ТА ВИСНОВКИ СУДУ. ЗАКОНОДАВСТВО, ЩО ПІДЛЯГАЄ ЗАСТОСУВАННЮ ДО СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України передбачено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Стаття 193 Господарського кодексу України регламентує, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Частиною 1 статті 173 Господарського кодексу України визначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Відповідно до ч. 1 ст. 175 Господарського кодексу України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Таким чином, на день розгляду спору в суді, обставини спору оцінюються судом з огляду на правила Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.
За змістом ст. 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.
Статтею 286 Господарського кодексу України передбачено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Згідно ст. 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
У відповідності до ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Приписами ст. 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 цього Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону «Про оренду землі» визначено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.
Використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (стаття 206 Земельного кодексу України).
Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згідно із п. 288.1. ст. 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Пунктом 288.4. статті 288 Податкового кодексу України регламентовано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).
На підставі абз. 1 п. 289.1. ст. 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок (п. 289.2. ст. 289 Податкового кодексу України).
З аналізу вищенаведених норм чинного законодавства випливає, що положеннями Податкового кодексу України не передбачено проведення індексації орендної плати, натомість, індексації підлягає нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Водночас зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати.
Аналогічна правова викладена Верховним Судом у постановах від 30.03.2018 у справі №916/3236/16, від 01.10.2018 у справі №916/3233/16, від 19.12.2019 у справі №922/1137/19, від 16.03.2020 у справі №922/1658/19.
Частиною 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Згідно із ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель»).
Аналіз вищевикладених положень чинного законодавства дозволяє дійти висновку про те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлений приписами ст. 288 Податкового кодексу України.
Відповідно до ч. 1 - 3 ст. 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Між тим, У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2024 року у справі №914/2848/22 зазначено наступне: «Велика Палата Верховного Суду зауважує, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до частини п'ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем. Водночас обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки».
Тобто, рішення щодо введення нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок автоматично змінює і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати.
Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати, у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.
Щодо довідки ГУ ДПС у Закарпатській області №1901/АП/07-16-13-05 на думку суду вина доводить тільки сплату Відповідачем суми за оренду землі яка сплачена Відповідачем та не оспорюється сторонами та врахована, як сплачена при розрахунку.
За матеріалами справи судом встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2022 рік становить 6 005 535,57 грн, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та становить 360 332,13 грн на рік; нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2023 рік становить 7 887 815,92 грн, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та становить 207 530,52 грн на рік; нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2024 рік становить 8 293 118,71 грн, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та становить 497587,12 грн на рік.
Поряд з цим, відповідачем за оренду земельної ділянки сплачено 180 461,28 грн за 2022 рік, 207 530,52 грн за 2023 рік та 218 114,52 грн за 2024.
Позивач просить стягнути з Відповідача суму 725 081,89 грн заборгованості
В судовому засіданні позивач вказав, що договір оренди в 2024 році не продовжувався
Відповідач не заперечував, що формально договір оренди в 2024 році додатковою угодою не продовжувався, але він вважає його автоматично продовженим та тому вносив орендну плату у розмірі, який вважає правельним.
Стаття 13 ГПК України встановлює, що
1. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.
2. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом.
3. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
4. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
5. Суд, зберігаючи об'єктивність і неупередженість:
1) керує ходом судового процесу;
2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами;
3) роз'яснює у разі необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов'язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій;
4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом;
5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов'язків.
Стаття 14. . ГПК України встановлює, що
1. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
2. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Оскільки між сторонами укладено Додаткову угоду №12543 від 05.07.2019 до Договору оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1. якої, сторони дійшли згоди про продовження дії Договору оренди строком на 5 років. Суду не надано доказів, що договір оренди продовжувався після спливу цього строку. Отже суд доходить висновків про існування договірних відносин до 05.07.2024 ( доколи пройшло 5 років від 05.07.2019 -дати додаткової угоди)
Оскільки позивач в позовній заяві вказує, що сума заборгованості в період з 01.01.2024 по 31.12.2024 становить 279 472,60 (аркуш позовної заяви 13) покликаючись на стягнення такої суми відповідно до договірних відносин, проте в судовому засіданні вказує, що в 2024 році дія Договору оренди земельної ділянки не продовжувалась суд вважає таку поведінку позивача суперечливою та доходить висновку про перерахунок суми заборгованості в 2024 році.
Щодо стягнення поза межами дії Договору оренди земельної ділянки Позивачем вимоги не заявлялись, розрахунок позивачем проведено щодо договірних зобов'язань, підставою стягнення вказано Договір оренди.
Тому суд вважає за можливе стягнути по сплаті орендної плати суд визнає документально доведеними та обґрунтованими, відповідачем не спростованими за період з 01.01.2022 по 05.07.2024.
Суд доходить до висновків про неможливість стягнення орендної плати на підставі Договору за період з 06.07.2024 по 01.12.2024 оскільки суду не надано доказів, що в цей період діяв Договору оренди земельної ділянки, а Позивачем заявлено позовні вимоги які обгрунтовуються дією договору оренди.
Обчислення суми, яка підлягає задоволеню:
Сума заборгованості за 2022 рік (17980,85 грн) + Сума заборгованості за 2023 рік (265738,44 грн) + Сума заборгованості за період січень -червень 2024 року (139736,28 грн) + Сума заборгованості за 5 днів липня 2024 року (3756,35 грн) = 589101,92 грн
На підставі викладеного позов у цій частині підлягає задоволенню.
Згідно зі ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь - які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Положеннями ст. 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
В силу ст. 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідач доказів на спростування викладених позивачем обставин суду не надав.
З урахуванням вищевикладеного в сукупності, суд приходить до висновку про задоволення позову частково.
Судові витрати у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України на відшкодування витрат по сплаті судового збору у разі часткового задоволення позову покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
10 876,23 грн х 589101,92 грн / 725 081,89 грн =8 780,18 грн
Керуючись ст. ст. 11, 13, 14, 73 - 79, 86, 129, 210, 220, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЦІМ, ЛТД», вул. Ужгородська, будинок 165, м. Мукачево, Закарпатська область, 89600 (код ЄДРПОУ: 32119889) на користь Мукачівської міської ради, площа Духновича, будинок 2, м. Мукачево, Закарпатська область, 89600 (код ЄДРПОУ: 38625180) суму 589101,92 грн ( П'ятсот вісімдесят дев'ять тисяч сто одна гривня 92 копійок) заборгованості по сплаті орендної плати, а також суму 8 780,18 (Вісім тисяч сімсот вісімдесят гривень 18 копійок) на відшкодування витрат по сплаті судового збору.
3. В задоволені решти позовних вимог - відмовити
4. На підставі ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду згідно ст. 256 Господарського процесуального кодексу України подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
5. Вебадреса сторінки на офіційному вебпорталі судової влади України в Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по даній справі, - http://court.gov.ua/fair/sud5008/ або http://www.reyestr.court.gov.ua.
Повний текст рішення складено та підписано 02.07.2025
Суддя А.А. Худенко