Справа № 761/36122/24
Провадження № 2/761/3095/2025
16 квітня 2025 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді Юзькової О.Л.,
при секретарі Марінченко Л.В.,
за участі:
представників позивача ОСОБА_5., ОСОБА_6.,
представника відповідача Варицького Є.В. ,
представника третьої особи ОСОБА_6.,
розглянувши в судовому засіданні в м. Києві за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н та стягнення коштів, -
ОСОБА_2 звернувся до Шевченківського районного суду міста Києва з даним позовом, мотивуючи заявлені вимоги наступним. Вимоги позову обґрунтовані тим, що між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі - ПрАТ «ХК «Київміськбуд», Майбутній Продавець, Відповідач) та ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 , Майбутній Покупець , Позивач) укладений попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н (далі - Договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Людмилою Георгіївною, згідно пункту 1.1 якого сторони зобов'язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі-продажу (далі- Основний Договір) квартири АДРЕСА_1 черга будівництва в об'єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об'єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 ». Відповідно до п. 1.2 Договору Основний договір сторони зобов'язуються укласти протягом 6 (шести) календарних місяців із дня отримання Майбутнім Продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться Майно та за умови виконання Майбутнім Покупцем вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього Договору. Згідно пункту 2.2 Договору на дату підписання цього Договору вартість Майна складає 1327 854,19 грн., без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв. м - 30 041,95 грн., без ПДВ. ОСОБА_2 на виконання п. 1.4.1 та 1.4.2 Договору сплатив на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд» вартість Майна у розмірі, визначеному п. 2.2 Договору, а саме 1 339 573,10 грн., що підтверджується банківськими квитанціями від 29.03.2021 №ПН86941, від 28.04.2021 №9230-9519-9936-4610, від 12.05.2021 №9232-3836-9365-7672, від 14.05.2021 №9232-5773-6294-8331, від 01.10.2021 №9246-5606-3541-2008, від 22.12.2021 №9254-7521-3297-0125, від 15.01.2022 №9257-1672-1289-4479 та виданою ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на виконання п. 3.1.2 Договору довідкою від 27.03.2023 №366/7 до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 за реєстровим №366. Тобто, свої зобов'язання за Договором позивач виконав своєчасно та у повному обсязі. В той же час, станом на день звернення з даним позовом поштова адреса будинку не присвоєна та будинок в експлуатацію не зданий. Натомість, на офіційному веб-ресурсі ПрАТ «ХК «Київміськбуд» за посиланням https://kmb.ua/ua/objects/zhk-kirillovskij-gaj наявна інформація, що планована дата здачі житлового будинку АДРЕСА_2 (четверта) черга будівництва в об'єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об'єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 у Шевченківському районі м. Києва» в експлуатацію 30.11.2023. Водночас, в Договорі міститься пункт 4.8, яким передбачено, що до прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитись від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцю на банківський рахунок, що зазначений Майбутнім Покупцем у Договорі про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором. Так, листом від 26.06.2024, керуючись п. 4.8 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н, Позивачем було повідомлено Відповідача про відмову від Договору шляхом його розірвання, у зв'язку з чим запропоновано узгодити дату та час укладення та нотаріального посвідчення договору про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н, а також кінцевий строк повернення на банківський рахунок Покупця суми, сплаченої Продавцю за цим Договором, зменшеної на штраф в розмірі 5%, що становить 66 978,65 грн., тобто у підсумку 1 272 594,45 грн. Вказаний лист відповідач отримав 01.07.2024 та в подальшому листом ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 29.07.2024 №1880/0/2-24 надав позивачу відповідь, в якій повідомив, що не відмовляється від своїх зобов'язань за вищезазначеним попереднім договором від 23.03.2021, та не приймає пропозицію про їх розірвання. Позивач стверджує, що жодний пункт Договору не містить положень, які б передбачали право Майбутнього Продавця відмовитись від укладення Договору про розірвання у разі надходження відповідної вимоги від Майбутнього Покупця. Більш того, позивач вважає, що оскільки право відповідача на таку «відмову» не передбачене як укладеним Договором, так і чинними нормами цивільного законодавства, то в такому разі слід застосовувати принцип тлумачення «СontraРroferentem» (лат. verbachartarumfortiusaccipiunturcontraproferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). У зв'язку з тим, що фактично рішення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову укласти Договір про розірвання, оформлене листом від 29.07.2024 №1880/0/2-24, є протиправним та порушує право Позивача на позасудову односторонню відмову від попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н на підставі пункту 4.8 Договору, останній вимушений був звернутись за судовим захистом. За таких обставин представник позивача просить суд розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.03.2021, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Людмилою Георгіївною та зареєстрований в реєстрі за №366; стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_2 сплачені на виконання умов Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 грошові кошти у сумі 1 339 573 (один мільйон триста тридцять дев'ять тисяч п'ятсот сімдесят три) гривні 10 копійок.
Провадження у справі відкрито 01.10.2024, відповідно до положень ст.ст. 19, 274 ЦПК України вирішено питання про її розгляд за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 29.11.2024, за результатом розгляду заяви представника позивача, залучено ОСОБА_3 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.
Представником третьої особи подано пояснення по суті спору. Зазначено, що ОСОБА_3 та ОСОБА_2 перебувають у шлюбі з 2015 року, що підтверджується копією свідоцтва про шлюб від 13.10.2015 серія НОМЕР_1 . Перебуваючи у шлюбних відносинах, ОСОБА_3 та ОСОБА_2 вирішили інвестувати власні кошти у придбання нерухомості для чого був укладений, зокрема, попередній договір купівлі-продажу квартири №70 від 23.03.2021 б/н, згідно пункту 1.1 якого вбачається, що сторони зобов'язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі-продажу. Сторони укладеного Договору керувалися спільним розумінням того, що можливість повернення наданих коштів є істотною умовою угоди. Ця обставина мала вирішальне значення для укладення Договору, без включення якої до його змісту, попередній Договір укладений би не був. Позивач тривалий час перебуває у скрутному становищі, пов'язаному зі станом здоров'я, та потребує значних коштів на систематичне лікування, що є дороговартісним та від якого залежить його життя. Утім, через неналежне виконання Відповідачем своїх зобов'язань Позивач позбавлений можливості повернути назад власні кошти, яких він наразі конче потребує. За таких обставин, просить задовольнити заявлені вимоги.
Відповідач не скористався правом на подачу позову. Доказів на підтвердження позиції ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» надано не було.
В судовому засіданні представники позивача підтримали заявлені вимоги, просили задовольнити.
Представник відповідача заперечував щодо задоволення позову у зв'язку із його безпідставністю.Зазначив, що право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами Попереднього договору. Отже, виходячи із зазначеного, фактично Позивачем було прийнято рішення в односторонньому порядку розірвати договір, що суперечить як умовам договору, так і нормам, визначеним у ЦК України. Відповідно на момент розгляду справи відсутні підстави для розірвання Попереднього договору у даній справі, та повернення коштів. Також представник Відповідача зауважив, що позивач обрав невірну підставу звернення до суду з позовом - ст.1212 ЦК України та відповідно неналежний спосіб захисту.
Представник третьої особи просив задовольнити заявлені вимоги.
Відповідно до ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Вислухавши доводи учасників процесу, дослідивши наявні докази суд приходить до висновку про задоволення заявлених вимог, виходячи з наступного.
Судом встановлено, і не заперечується учасниками процесу, що 23 березня 2021 року між ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» Майбутній Продавець) та ОСОБА_2 (Майбутній Покупець) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого Сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІV черга будівництва в об'єкті «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об'єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 ».
Вказаний Попередній договір купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за №366.
За змістом п. 1.2. Попереднього договору, основний договір сторони зобов'язуються укласти протягом шести календарних місяців із дня отримання Майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання Майбутнім покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього договору.
Пунктом 1.4. Попереднього договору визначено, що Майбутній покупець зобов'язаний сплатити Майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього Договору, в порядку визначеному у підпунктах 1.4.1 та 1.4.2 Договору.
Майбутній Покупець має право достроково здійснювати платежі, відповідно до п.1.4 Договору. Дострокове здійснення платежів та в більшому обсязі, ніж зазначено в графіку, наведеному в п. 1.4.2 не є порушенням порядку сплати вартості Майна.
На дату підписання цього договору вартість Майна складає 1 327 854 грн. 19 коп, без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв. м. - 30 041,95 грн. Вартість Майна підлягає зміні у випадках, передбачених п.1.3, п.1.4 та п.1.5 цього Договору (п. 2.2. Попереднього договору).
Як свідчать матеріали справи на виконання умов Попереднього договору ОСОБА_2 перерахував на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 339 573,10 грн., що підтверджується банківськими квитанціями від 29.03.2021 №ПН86941, від 28.04.2021 №9230-9519-9936-4610, від 12.05.2021 №9232-3836-9365-7672, від 14.05.2021 №9232-5773-6294-8331, від 01.10.2021 №9246-5606-3541-2008, від 22.12.2021 №9254-7521-3297-0125, від 15.01.2022 №9257-1672-1289-4479 та виданою ПрАТ «ХК «Київміськбуд», на виконання п. 3.1.2 Договору, довідкою від 27.03.2023 №366/7 до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 за реєстровим №366.
Таким чином, в рамках Попереднього договору загальна сума внесених позивачем коштів становить 1 339 573,10 гривень.
Представник відповідача не заперечував та не спростовував зазначені обставини.
У зв'язку із прийняттям рішення про відмову від Попереднього договору на підставі п. 4.8. його положень ОСОБА_2 26.06.2024 направив відповідний лист ПрАТ «ХК «Київміськбуд» з вимогою повернення грошових коштів за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за договором.
ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не прийняв пропозицію про розірвання договору про що повідомив позивача листом від 29.07.2024 року.
Так, пунктом 4.8. Попереднього договору від 23.03.2021 передбачено, що до прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитися від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцю на банківський рахунок, що зазначений Майбутнім Покупцем у Договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання Договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Частинами 1, 2 п. 1 ст. 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов?язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п'ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина друга статті 78 ЦПК України).
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Аналіз пункту 4.8. Попереднього договору свідчить про те, що Майбутній Покупець до прийняття об'єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору шляхом його розірвання. Договір не містить положень, які б надавали Відповідачу право відмовитись від укладення договору про розірвання Попереднього договору.
Матеріали справи не містять доказів того, що об'єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, а тому ОСОБА_2 реалізував своє право, передбачене п. 4.8. Попереднього договору, на розірвання договору, звернувшись до суду з відповідним позовом.
Пункт 4.8 Договору не містить будь-яких умов, які б були підставою для прийняття Майбутнім покупцем рішення про розірвання договору. А тому відповідно Майбутній покупець, в будь-який момент, до прийняття об'єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання, не обґрунтовуючи мотивів прийняття такого рішення.
В той же час, як вбачається, відповідач не погодився із розірванням договору про що повідомив позивача листом.
Не погодившись з діями відповідача, позивач звернувся до суду з позовом про розірвання попереднього договору.
За таких обставин, враховуючи, що позивач наділений правом на розірвання договору, яке заперечується відповідачем, суд приходить до висновку про наявність підстав для розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.01.2021, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_2 , та стягнення на користь останнього з відповідача 1 339 573,10 грн., внесених позивачем грошових коштів на підставі положень статті 1212 ЦК України, оскільки відпали підстави для їх утримання.
Крім того, суд не може прийняти до уваги заперечення відповідача, що умовами попереднього договору не передбачено право на розірвання договору в односторонньому порядку, оскільки таке право передбачене безпосередньо п.4.8 Договору.
Так, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами (частина перша, друга та третя статті 202 ЦК України).
Правочин є найбільш розповсюдженим юридичним фактом, за допомогою якого набуваються, змінюються, або припиняються права та обов'язки в учасників цивільних правовідносин. До односторонніх правочинів, зокрема, відноситься: видача довіреності, відмова від права власності, складання заповіту, публічна обіцянка винагороди, прийняття спадщини, згода іншого співвласника на розпорядження спільним майном, одностороння відмова від договору. При вчиненні одностороннього правочину воля виражається (виходить) від однієї сторони. Між цим така сторона може бути представлена декількома особами, прикладом чого може виступати видання довіреності двома та більше особами, спільний заповіт подружжя та ін. Аналіз розуміння як правочину, так і одностороннього правочину свідчить, що односторонні правочини: є вольовими діями суб'єкта; вчиняються суб'єктами для здійснення своїх цивільних прав і виконання обов'язків; спрямовані на настання правових наслідків (набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків).
Залежно від сприйняття волі сторони одностороннього правочину такі правочини, відповідно, поділяються на: суворо односторонні - не адресовані нікому та без потреби в прийнятті їх іншою (іншими) особами. До них відноситься, зокрема, відмова від права власності, відмова від спадщини, прийняття спадщини; такі, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, до яких можливо віднести, зокрема, оголошення конкурсу, публічну обіцянку винагороди, відмову від спадщини на користь іншої особи, видачу довіреності, видачу векселя, розміщення цінних паперів, односторонню відмову від договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08.09.2021 у справі №727/898/19 зазначено, що у цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651 - 654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов'язків».
Аналіз норм цивільного законодавства свідчить, що вчинення стороною договору такого одностороннього правочину як відмова від договору, за відсутності рішення суду про визнання його недійсним або підстав нікчемності, зумовлює необхідність з'ясовувати чи зумовив такий правочин припинення цивільних прав та обов'язків (тобто чи є підстави для односторонньої відмови від договору передбачені договором та/або законом). Це обумовлено тим, що одностороння відмова від договору як вид одностороннього правочину розрахована на сприйняття іншими особами. У разі, якщо встановлена відсутність підстав для односторонньої відмови від договору, то такий односторонній правочин не зумовлює розірвання договору. При цьому слід розмежовувати підстави недійсності цього одностороннього правочину (зокрема, суперечність імперативній цивільно-правовій нормі) від підстав для односторонньої відмови від договору.
Суд також критично ставиться до доводів відповідача про те, що договір про розірвання повинен також посвідчуватись нотаріусом, який посвідчував Попередній договір, з огляду на те, що відповідно до п. 5.1. Попереднього договору спори та суперечки, що можуть виникнути у зв'язку з укладенням або виконанням цього договору, вирішуються сторонами шляхом переговорів, а при недосягненні згоди - у судовому порядку.
Враховуючи зміст самого договору, а також наявність спору між сторонами, що підтверджується наданими ПрАТ «ХК «Київмісьбуд» запереченнями проти позову, ОСОБА_2 не позбавлений права реалізувати право на розірвання договору в судовому порядку без попереднього звернення до нотаріуса, який посвідчував Попередній договір.
Крім цього, матеріалами справи підтверджено та не спростовано відповідачем, що позивач, керуючись умовами укладеного договору, реалізував своє право на його розірвання до введення об'єкта будівництва в експлуатацію. Він належним чином повідомив Майбутнього продавця про намір розірвати договір та ініціював узгодження відповідних процедур, зокрема повернення сплачених коштів за вирахуванням штрафу. Однак Майбутній продавець в укладенні договору про розірвання попереднього Договору відмовив, що, на думку Позивача, є неправомірним та істотно порушує договірні зобов'язання. Тобто, Позивач діючи відповідно до умов Договору, отримавши відмову, звернувся до суду з вимогою офіційного розірвання договору за рішенням суду, як це передбачено умовами Договору, а також чинними нормами цивільного законодавства.
За таких обставин, доводи про необхідність посвідчення у того самого нотаріуса договору про розірвання попереднього договору, у якого було укладено попередній договір, не корелюються з фактичними обставинами справи.
Судом також враховано, що відповідач не заперечив факту істотного порушення умов договору, яке було покладене позивачем в основу позовних вимог про розірвання договору. Згідно з частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України, істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке призводить до того, що інша сторона в значній мірі позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У даному випадку відповідачем не наведено доводів, які б спростовували або заперечували наявність такого порушення.
Відсутність обґрунтованих заперечень відповідача щодо істотності порушення умов договору, разом із наданими позивачем доказами, підтверджує правомірність вимог про розірвання договору у судовому порядку та свідчить про наявність передбачених законом підстав для задоволення позову.
Також, суд вважає необґрунтованими доводи відповідача про те, що із суми сплаченої позивачем за попереднім договором у разі його розірвання за рішенням суду має вираховуватись штраф в розмірі 5 %, з огляду на наступне.
У постанові Верховного Суду від 12 жовтня 2023 року справа № 308/3956/15-ц (провадження № 61-8074св22) зазначено, що цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов'язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов'язку нового додаткового. Покладення на боржника нових додаткових обов'язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема у випадку стягнення неустойки (пені, штрафу).
Відповідно до статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Разом з тим, за частиною третьою статті 509 ЦК України зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.
Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.
Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі.
З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.
Водночас, закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов'язків у правовідносинах.
Зазначені висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 902/417/18 (провадження №12-79гс19).
Підставою, яка породжує обов'язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов'язання (стаття 610, пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).
Разом з тим, штраф в розмірі 5 % від суми, визначений п. 4.8. Попереднього договору, не має компенсаторний характер, адже підставою для вирахування є не порушення Майбутнім покупцем зобов'язання, а відмова від укладення основного договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.
Більш того, однією з позовних вимог було саме розірвання договору судом на підставі частини другої статті 651 ЦК України, у зв'язку з задоволенням якої, а саме розірванням судом договору, Позивач набув право вимагати від відповідача, який допустив істотне порушення Договору, повернення коштів, які сплачені за вказаним Договором, на підставі статті 1212 ЦК України.
Аналіз статті 1212 ЦК України дає підстави дійти висновку, що правова природа інституту безпідставного отримання чи збереження майна (предмет регулювання) - це відносини, які виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна i які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Отже, норми статті 1212 ЦК України застосовуються до позадоговірних зобов'язань. Разом з тим, п. 3 частини 3 ст. 1212 ЦК України передбачає, що положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов'язанні.
Тлумачення ч. 3 ст. 651, ч. 4 ст. 653, п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України свідчить, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов'язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом відмовилася від договору, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України.
Аналогічні висновки, викладені у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.03.2020 у справі № 537/4259/15-ц, від 31.03.2021 у справі № 363/3555/17, від 22.12.2021 у справі № 465/5790/17, провадження № 61-14395св21 (ЄДРСРУ № 102149612) та від 13 квітня 2023 року у справі № 910/13367/19 (910/13951/21) (ЄДРСРУ № 110253024).
Також, судом враховано, що позовна вимога про розірвання Договору є основною, а вимога про стягнення коштів на підставі ст. 1212 ЦК України є похідною.
Частина перша статті 188 ЦПК України передбачає, що в одній позовній заяві може бути об'єднано декілька вимог, пов'язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги).
Таким чином, стягнення коштів на підставі ст. 1212 ЦК України є можливим та залежить від задоволення основної вимоги про розірвання Договору, а за правилом, встановленим частиною другою статті 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
Тобто, з моменту розірвання договору, яким відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України є момент набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили, у відповідача відсутні правові підстави (зобов'язання) утримувати отримані за Договором грошові кошти, а також утримувати суму штрафу у вигляді 5% від суми внесеної на виконання умов Договору.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Таким чином, оцінюючи належність та допустимість кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів в їх сукупності, та враховуючи те, що обставини, на які позивач посилався в своєму позові, знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, а доказів на їх спростування суду надано не було, суд вважає, що позовні вимоги про розірвання договору та стягнення коштів - підлягають задоволенню.
Щодо розподілу судових витрат, то відповідно ч.1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу.
Враховуючи, що позовні вимоги судом задоволенні в повному обсязі, то відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір.
Зі змісту позовної заяви вбачається, що позивачем наведений попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які позивач очікує понести, становить 40 000 грн., а також зазначено, що докази розміру фактично понесених судових витрат будуть надані суду згодом, в порядку ч. 8 ст. 141 ЦПК України.
Аналогічну заяву зроблено представником позивача і під час судового розгляду, до судових дебатів.
Таким чином, у матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували понесення витрат, пов'язаних із наданням правової допомоги. Разом із цим, судом враховується, що відповідно до ч. 8 ст. 141 ЦПК України, позивачем було вказано на наявність наміру подати відповідні докази у майбутньому.
З огляду на викладене, а також враховуючи відсутність доказів понесення витрат на правову допомогу, суд вважає передчасним вирішення питання щодо їх розподілу. У зв'язку з цим, наразі суд не здійснює розподілу зазначених витрат до моменту подання відповідних доказів у порядку, передбаченому процесуальнимзаконодавством.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 76-81, 89, 95, 141, 229, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, ст. ст. 11, 15-16, 509, 526, 549, 611, 626, 628-629, 635, 651, 653, 1212 ЦК України, суд, -
Позов ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н та стягнення коштів, задовольнити.
Розірвати укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Людмилою Георгіївною, зареєстрований в реєстрі за № 366.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, Код ЄДРПОУ 23527052) на користь ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) суму коштів у розмірі 1 339 573 грн. 10 коп.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, Код ЄДРПОУ 23527052) в дохід держави судовий збір у розмірі 15 140 грн. 00 коп.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду, в порядку ст.ст. 353-357 ЦПК України з урахуванням п. 15.5. Перехідних положень цього Кодексу протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення .
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя: