Справа № 372/436/24
Провадження № 2-125/25
16 червня 2025 року м.Обухів
Обухівський районний суд Київської області у складі:
головуючого судді Зінченко О.М.,
за участі секретаря Лимаренко О.,
представників Валька І.В., Кузяєв О.В.,
розглянувши у приміщенні Обухівського районного суду Київської області у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортлюкс ЛТД», третя особа ОСОБА_2 про встановлення фактів, визнання договорів припиненими та стягнення коштів,-
23.01.2024 р. позивач ОСОБА_1 через свого представника ОСОБА_3 звернулася до суду з позовною заявою до ТОВ «Фортлюкс ЛТД» про встановлення фактів, визнання договорів припиненими та стягнення коштів. В обґрунтування позовної заяви позивач вказав, що ОСОБА_1 є власником двох земельних ділянок.
Перша ділянка з кадастровим номером 3223186803:02:008:0015 за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,6001 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Ця ділянка мала раніше адресу Підгірська сільська рада с. Підгірці вул.Жорновки. Адреса була змінена на підставі Рішення Обухівської районної ради від 26.07.2013 року за № 368.15.VI та Рішення Підгірцівської сільської ради 49 сесії 5 скликання від 05.05.2010 р.
Друга земельна ділянка з кадастровим номером 3223187700:10:021:0018 за адресою АДРЕСА_2 , площею 0,25 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).
13.02.2019 р. представник ОСОБА_1 . Фурман Ростіслав уклав з ТОВ «Фортлюкс Лтд» Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), відповідно до якого того ж дня земельна ділянка з кадастровим номером 3223186803:02:008:0015 була передана в користування підприємству для здійснення будівництва та подальшої експлуатації об'єктів нерухомості.
13.02.2019 р. приватним нотаріусом Михайленком С.А. зареєстроване право забудови земельної ділянки (суперфіцій) у Державному реєстрі речових прав, що підтверджується Інформацією № 348398115 від 28.09.2013 р.
28.02.2019 р. представник ОСОБА_1 Фурман Ростіслав уклав з ТОВ «Фортлюкс Лтд» Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), відповідно до якого того ж дня земельна ділянка з кадастровим номером 3223187700:10:021:0018 була передана в користування підприємству для здійснення будівництва та подальшої експлуатації об'єктів нерухомості.
28.02.2019 р. приватним нотаріусом Мазарчук Наталією Володимирівною зареєстроване право забудови земельної ділянки (суперфіцій) у Державному реєстрі речових прав, що підтверджується Інформацією № 348404312 від 28.09.2013 р.
Умови Договору від 13.02.2019 р. та Договору від 28.02.2019 р. за змістом подібні.
Договорами передбачено наступне: п. 10.3.4. Дія цього Договору припиняється у разі невикористання Земельної ділянки для забудови протягом 3 (трьох) років підряд. п. 6.2. Після припинення дії цього Договору, якщо жодна із Сторін за цим Договором не виявила бажання продовжити його дію, Суперфіціарій повертає Суперфіціару Земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в строкове користування, з урахуванням змін, що сталися внаслідок будівництва, експлуатації та обслуговування Об'єктів нерухомості.
Позивачем з'ясовано, що ділянки не забудовані і жодних спроб це зробити відповідач не вчиняв.
Так на адвокатський запит Державна інспекція архітектури та містобудування України Листом № 2465/05/18-23 від 25.10.2023 року надала відповідь про те, що документів, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт та, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді не виявлено».
Також на адвокатський запит Козинська селищна рада Листом № 2144/09-06/14-2023 від 24.10.2023 року надала відповідь про те, що «з серпня 2021 року, з часу надання повноважень органам місцевого самоврядування повноважень у сфері архітектури та містобудування, до теперішнього часу ТОВ «Фортлюкс Лтд» до Козинської селищної ради з питань отримання дозвільних та інших документів стосовно здійснення будівництва на земельних ділянках з кадастровими номерами 3223186803:02:008:0015 та 3223187700:10:021:0018 не зверталася та селищною радою відповідні документи не надавалися».
Відповідно до Довідок від 07.12.2023 р. Козинської селищної ради на земельних ділянках відсутні об'єкти нерухомого майна.
Земельні ділянки з кадастровими номерами 3223186803:02:008:0015 та 3223187700:10:021:0018 невикористані для забудови протягом трьох років з моменту їх передання Суперфіціарію, що було підставою для автоматичного припинення договорів, а саме: договір суперфіцію щодо земельної ділянки № 3223186803:02:008:0015 припинився 14.02.2022 р.; договір суперфіцію щодо земельної ділянки № 3223187700:10:021:0018 припинився 01.03.2022 р.
З огляду на припинення договорів суперфіцію є необхідним підписання актів повернення земельних ділянок з користування.
26.12.2023 р. відповідачу було направлено вимогу про повернення земельних, ділянок з проектами актів та про сплату коштів за час користування земельними ділянками.
Вимога вручена не була і повернулася відправнику 12.01.2024 р. у зв'язку з завершенням: встановленого терміну зберігання листа.
Крім цього відповідно до п. 4.1. договорів суперфіцію за користування земельними ? ділянками встановлена плата 100 грн. у місяць, що складає 1200,00 грн. на рік.
З огляду на те, що договори проіснували до їх припинення три роки, і плата за обидві ділянки однакова Суперфіціарій зобов'язаних сплатити Суперфіціару плату за користування в розмірі 3 600,00 грн. за кожну ділянку, а загалом 7 200,00 грн., що розраховується наступним чином: 1 200,00 х 3 х 2, де: 1 200,00 - щорічна плата за одну ділянку в гривнях; З-три роки користування, 2 - кількість земельних ділянок.
Строк чи термін сплати при припиненні договір суперфіцію Сторонами договорів не встановлений.
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно залишаються відомості про наявність речового права відповідача на земельні ділянки зі строком дії до 2044 року з правом пролонгації. Ці записи заважають позивачу в повній мірі користуватися своїм майном, зокрема, передати його в користуванні іншими особам тощо.
Крім того, позивачем було виявлено на сайті rieltor.ua за адресою сторінки https://rieltor.ua/romankov/areas-sale/view/10292007/, що не зважаючи на припинення права користування якась особа без згоди власника намагається продати земельну ділянку з кадастровим номером 3223186803:02:008:0015. Наразі воно видалене. Проте, пошуковик сайту https://www.google.com за запитом "3223186803:02:008:0015" (в лапках) знаходить архівну копію цієї сторінки. Крім перешкод у власника в реалізації всіх його прав існує обгрунтоване побоювання, що якісь особи вводять потенційних покупців в оману щодо можливості купити земельну ділянку позивача.
В зв'язку з цим позивач просив суд, встановити факт невикористання Товариством з обмеженою відповідальністю «Фортлюкс Лтд», код за ЄДРПОУ 41925866, земельної ділянки з кадастровим номером № 3223186803:02:008:0015 за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,6001 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), для забудови протягом трьох років підряд.
Встановити факт невикористання Товариством з обмеженою відповідальністю1 «Фортлюкс Лтд», код за ЄДРПОУ 41925866, земельної ділянки з кадастровим номером 3223187700:10:021:0018 за адресою АДРЕСА_2 , площею 0,25 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) для забудови протягом трьох років підряд.
Визнати Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 13.02.2019 року зареєстрований в реєстрі за № 156 між ОСОБА_1 , ідентифікаційнії її номер НОМЕР_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фортлюкс Лтд», код за ЄДРПОУ 41925866, щодо земельної ділянки з кадастровим номером N2 3223186803:02:008:0015 за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,6001 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), припиненим з 14.02.2022 р.
Визнати Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для Ї забудови (суперфіцію) від 28.02.2019 року зареєстрований за № 387 між ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фортлюкс Лтд», код за ЄДРПОУ 41925866, щодо земельної ділянки з кадастровим номером № 3223187700:10:021:0018 за адресою АДРЕСА_2 , площею 0,25 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), припиненим з 01.03.2022 р.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортлюкс Лтд», код за ЄДРПОУ 41925866, на користь ОСОБА_4 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , 3 600,00 гривень в плати за користування земельними ділянками за Договором про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 13.02.2019 року за реєстрованого за № 156.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортлюкс Лтд», код за ЄДРПОУ 41925866, на користь ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 600,00 гривень плати за користування земельними ділянками за Договором про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 28.02.2019 року зареєстрованого за № 387.
24.01.2024 р. ухвалою судді було відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження.
21.02.2024 р. до суду від представника відповідача ОСОБА_5 надійшов відзив на позовну заяву в якому зазначено, що вважає, що підстави для припинення суперфіцію та/або припинення дії спірних договорів суперфіцію - відсутні.
04.03.2024 р. до суду від представника позивача адвоката Валько І.В. надійшло клопотання про повернення відзиву на позов.
04.03.2024 р. до суду від представника відповідача Кузяєва О.В. надійшла заява про залучення ОСОБА_6 до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору.
31.03.2024 р. до суду від представника відповідача Кузяєва О.В. надійшла повторна заява про залучення ОСОБА_6 до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору.
04.04.2024 р. ухвалою суду було залучено в якості третьої сторони без самостійних вимог по даній цивільній справі ОСОБА_2 .
21.05.2024 р. ухвалою суду було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
17.06.2024 р. до суду від представника відповідача Кузяєва О.В. надійшло клопотання про повернення до підготовчого провадження.
17.06.2024 р. до суду від третьої особи ОСОБА_7 надійшло клопотання в якому просив направити йому копію ухвали про відкриття провадження та про залучення його третьою особою від 21.04.2024 р. та зобов'ятати позивача направити йому за адресою його місця постійного проживання копію позовної заяви з додатками.
18.06.2024 р. ухвалою суду було відмовлено в задоволенні заяви представника ОСОБА_5 про відвід головуючого судді Зінченка О.М. від участі в розгляд даної цивільної справи. Крім того в судовому засіданні суд на місці ухвалив задовольнити усне клопотання представника відповідача адвоката Кузяєва О.В. про виклик третьої особи ОСОБА_7 як свідка і покласти обов'язок виклику на сторону відповідача.
19.06.2024 р. до суду від третьої особи ОСОБА_7 надійшло клопотання в якому просив направити йому копію ухвали про відкриття провадження та про залучення його третьою особою від 21.04.2024 р. та зобов'ятати позивача направити йому за адресою його місця постійного проживання копію позовної заяви з додатками.
26.06.2024 р. до суду від представника позивача адвоката Валько І.В. надійшла заява про забезпечення позову.
27.06.2024 р. ухвалою суду в задоволення заяви про забезпечення позову було відмовлено повністю.
01.07.2024 р. до суду від представника позивача адвоката Валько І.В. надійшло клопотання про приєднання доказів.
10.07.2024 р. до суду від третьої особи ОСОБА_7 надійшла заява про відвід судді.
29.07.2024 р. до суду від представника відповідача Кузяєва О.В. надійшла заява про роз'яснення рішення суду у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД» третя особа ОСОБА_8 в частині способу, порядку та механізму забезпечення явки третьої особи ОСОБА_8 для допиту третьої особи у якості свідка.
31.07.2024 р. ухвалою суду відмовлено в задоволенні заяви третьої особи ОСОБА_2 про відвід головуючого судді Зінченко О.М. від участі в розгляді даної цивільної справи. Справу передано до канцелярії суду для визначення судді для розгляду заяви про відвід головуючому судді Зінченко О.М.
01.08.2024 р. ухвалою суду було відмовлено у задоволенні заяви третьої особи ОСОБА_2 про відвід головуючого судді Зінченка О.М. від подальшої участі у розгляді даної справи. Цивільну справу передано для продовження розгляду в тому ж складі суду.
03.07.2024 р. до Київського апеляційного суду від представника відповідача ОСОБА_5 надійшла апеляційна скарга в якій він просив скасувати протокольну ухвалу про відмову у поновлені строку подання доказів ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД» відповідачу у справі постановлену 18.06.2024 р. у справі 372/436/24, постановити ухвалу про продовження строку подання доказів відповідачу у справі ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД».
30.08.2024 р. до суду від третьої особи ОСОБА_7 надійшла заява про відвід судді Зінченко О.М.
01.10.2024 р. до суду від представника відповідача Кузяєва О.В. надішла заява про роз'яснення судового рішення - ухвали від 04.04.2024 р. у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД», третя особа ОСОБА_8 в частині процесуального статусу третьої особи (на стороні позивача чи відповідача буде виступати по справі).
02.10.2024 р. до суду від представника відповідача ОСОБА_5 надійшла заява в якій просив суд повідомити третю особу ОСОБА_7 про дату, час та місце розгляду справи та вручити йому копію позовної заяви з доданими до неї документами, копію ухвали про залучення його третьою особою, через Центральний орган іноземної держави, визначений запитуваною державною. Зупинити проваження у справі до виконання судового доручення з повідомлення третьої особи ОСОБА_7 про розгляд справи та вручення йому копій судових документів, через Центральний орган іноземної держави, визначений запитуваною державною.
10.10.2024 р. ухвалою Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційною скаргою ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД» поданою представником Кузяєвим О.В. на протокольну ухвалу Обухівського районного суду Київської області від 18.06.2024 р. у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД», третя особа ОСОБА_2 про встановлення фактів, визнання договорів припиненими та стягнення коштів було повернути до Обухівського районного суду Київської області для усунення виявлених недоліків.
18.11.2024 р. ухвалою суду було відмовлено в задоволенні заяви представника ОСОБА_5 про роз'яснення рішення суду в даній цивільній справі, а саме ухвали суду від 04.04.2024 р.
Крім того 18.11.2024 р. ухвалою суду було відмовлено в задоволенні заяви представника ОСОБА_5 про роз'яснення рішення суду в даній цивільній справі, а саме ухвали суду від 18.06.2024 р.
03.12.2024 р. до Київського апеляційного суду від представника відповідача ОСОБА_5 надійшла апеляційна скарга в якій він просив скасувати ухвалу Обухівського районного суду Київської області від 18.11.2024 р. про відмову в роз'ясненні судового рішення - ухвали від 04.04.2024 р. про залучення третьої особи та повернути справу до Обухівського районного суду Київської області для роз'яснення ухвали від 04.04.2024 р. про залучення третьої особи.
Крім того 03.12.2024 р. до Київського апеляційного суду від представника відповідача ОСОБА_5 надійшла апеляційна скарга в якій він просив скасувати ухвалу Обухівського районного суду Київської області від 18.11.2024 р. про відмову в роз'ясненні судового рішення - ухвали від 18.11.2024 р. про залучення третьої особи та повернути справу до Обухівського районного суду Київської області для роз'яснення ухвали від 18.06.2024 р. про залучення третьої особи.
25.03.2025 р. постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД» подану представником Кузяєвим О.В. на ухвалу суду від 04.04.2024 р. залишено без задоволення, ухвалу Обухівського районного суду від 18.11.2024 р. залишено без змін.
Крім того 25.03.2025 р. постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД» подану представником Кузяєвим О.В. на ухвалу суду від 18.06.2024 р. задоволено, ухвалу Обухівського районного суду від 18.11.2024 р. скасовано та направлено справу до суду першої інстанції для продовження розгляду.
16.04.2025 р. до суду від третьої особи ОСОБА_9 надійшло клопотання про зупинення провадження у справі до виконання судового доручення з повідомлення третьої особи без самостійних вимог Фурмана р. про розгляд справи та вручення йому копій судових документів через Центральний орган іноземної держави, визначений запитуваною державою.
21.05.2025 р. до суду від третьої особи Фурмана Ростіслава надійшло клопотання про зупинення провадження у справі до виконання судового доручення з повідомлення третьої особи без самостійних вимог Фурмана р. про розгляд справи та вручення йому копій судових документів через Центральний орган іноземної держави, визначений запитуваною державою.
12.06.2025 р. ухвалою суду було відмовлено в задоволенні заяви представника ОСОБА_5 про роз'яснення рішення суду ухвали в цивільній справі від 18.04.2024 р.
12.06.2025 р. ухвалою суду було відмовлено в задоволенні клопотання ОСОБА_2 про зупинення провадження.
Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Валько І.В. в судовому засіданні позов підтримав з підстав викладених у позовній заяві, просив позов задовольнити та стягнути витрати на правничу допомогу.
Представник відповідача Кузяєв О.В. позов не визнав, пояснив, що умови договору суперфіцію виконуються. Позов не обґрунтований та безпідставний, все було зроблено на підставі доручення.
Третя особа ОСОБА_2 в судове засідання не з'явився, про день та час слухання справи повідомлявся належним чином, причину неявки суду не повідомив.
Суд, вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, перевіривши матеріали справи вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з вимогами п.п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 264 ЦПК України, під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин.
Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Судом встановлені наступні обставини:
Як вбачається з листа ГУ Держгеокадастру у м.Києві та Київській області від 10.11.2023 р. №М-2195/1-2831/6-23, згідно наявного в архіві другого примірника державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №529949 від 26.05.2006 р. ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 3223186803:02:008:0015 за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,6001 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Ця ділянка мала раніше адресу Підгірська сільська рада с.Підгірці вул.Жорновки. (а.с.17-18)
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №348398115 від 28.09.2023 р. та витягу з Державного реєстру речових прав №355438792 від 22.11.2023 р. вбачається, що 13.02.2019 р. представник ОСОБА_1 . Фурман Ростіслав уклав з ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД» Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), відповідно до якого земельна ділянка загальною площею 0,6001 га кадастровий номер 3223186803:02:008:0015 за адресою: АДРЕСА_1 , була передана в користування підприємству для здійснення будівництва та подальшої експлуатації об'єктів нерухомості. Договір укладено строком на 25 років. Даний договір було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком С.А. та зареєстровано в реєстрі за №156. (а.с.13-16,19-20)
Як вбачається з листа ГУ Держгеокадастру у м.Києві та Київській області від 10.11.2023 р. №М-2195/1-2830/6-23, згідно наявного в архіві другого примірника державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №529757 від 03.07.2006 р. ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 3223187700:10:021:0018 за адресою АДРЕСА_2 , площею 0,2500 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). (а.с.26-27)
Крім того згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №348404312 від 28.09.2023 р. та витягу з Державного реєстру речових прав №355005543 від 20.11.2023 р. вбачається, що 28.02.2019 р. представник ОСОБА_1 . Фурман Ростіслав уклав з ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД» Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), відповідно до якого земельна ділянка загальною площею 0,2500 га кадастровий номер 3223187700:10:021:0018 за адресою: АДРЕСА_2 , була передана в користування підприємству для здійснення будівництва та подальшої експлуатації об'єктів нерухомості. Договір укладено строком на 25 років. Даний договір було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н.В. та зареєстровано в реєстрі за №387. (а.с.21-24, 28-29)
Вказана земельна ділянка на виконання умов договору суперфіцію від 28.02.2019 р. була передана суперфіціарію на строк 25 років, що підтверджується копією акту приймання-передачі земельної ділянки від 28.02.2019 р. (а.с.25)
Згідно ст.413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п'ятою цієї статті.
На адвокатський запит вих.№3-468/23 від 21.10.2023 р. Державна інспекція архітектури та містобудування України листом № 2465/05/18-23 від 25.10.2023 р. повідомла Адвокатське об'єднання «Валько Ігор та партнери», що документів, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт та, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді не виявлено. (а.с.30-31)
Крім того, на адвокатський запит вих.№2-468/23 від 21.10.2023 р. Козинська селищна рада листом № 2144/09-06/14-2023 від 24.10.2023 р. повідомила, що з серпня 2021 року, з часу надання повноважень органам місцевого самоврядування повноважень у сфері архітектури та містобудування, до теперішнього часу ТОВ «Фортлюкс Лтд» до Козинської селищної ради з питань отримання дозвільних та інших документів стосовно здійснення будівництва на земельних ділянках з кадастровими номерами 3223186803:02:008:0015 та 3223187700:10:021:0018 не зверталася та селищною радою відповідні документи не надавалися. (а.с.32-33)
Як вбачається з довідок Козинської селищної ради від 07.12.2023 р. №575/09-16/03-2023 та № 575/09-16/03-2023 на земельних ділянках з кадастровими номерами 3223186803:02:008:0015 та 3223187700:10:021:0018 відсутні об'єкти нерухомого майна. (а.с.34-35)
26.12.2023 р. ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД» з вимогою в якій вказав, що власник земельних ділянок з кадастровими номерами 3223186803:02:008:0015 та 3223187700:10:021:0018 не бажає укладення нових договорів суперфіцію з ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД» та продовження будь-яких відносин з цією компанією щодо користування вказаними земельними ділянками. Довіреність посвідчена 16.12.2008 р. за №7660, яка уповноважувала ОСОБА_9 та ОСОБА_10 розпоряджатися вказаними земельними ділянка припинена. В найкоротший строк, але не пізніше 7 днів з моменту отримання цієї вимоги повернути ОСОБА_1 дані земельні ділянки з користування у зв'язку з припиненням Договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 13.02.2019 р. №156 та від 28.02.2019 р. №387, підписавши акти та направити їх ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_3 . Протягом семи днів з моменту отримання вимоги сплатити ОСОБА_1 7200,00 грн. за користування двома земельними ділянками за три роки з моменту укладення договорів, перерахувавши кошти на банівський рахунок або поштовим переказом на відділення поштового зв'язку 01014 в м.Києві. (а.с.36-38)
Дана вимога була відправлена поштою відповідачу, однак вручена не була і повернулася позивачу 12.01.2024 р. у зв'язку з завершенням встановленого терміну зберігання листа. (а.с.39-40)
Позивач надав суду роздруківку з сайту rieltor.ua за адресою сторінки https://rieltor.ua/romankov/areas-sale/view/ НОМЕР_3 /, з оголошенням продажу земельної ділянки з кадастровим номером 3223186803:02:008:0015, яке наразі видалене. Однак як зазначив позивач пошуковик сайту https://www.google.com за запитом "3223186803:02:008:0015" (в лапках) знаходить архівну копію цієї сторінки. (а.с.42-42)
Загальні положення про суперфіцій містяться в главі 34 Цивільного кодексу України та главі 161 Земельного кодексу України.
Об'єктом суперфіцію є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель із можливістю для суперфіціарія набути право власності на них. Таким чином право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є речовими правами - особливим відом майна, яке є відмінним від права власності на земельну ділянку.
Відповідно до ст. 416 ЦКУ та ст. 102-1 Земельного Кодексу України невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд є підставою припинення суперфіцію. Суперфіцій може бути припинений також за рішенням суду (ст. 416 ЦКУ, ст. 102-1 Земельного Кодексу).
Факт невикористання земельної ділянки для забудови на протязі трьох років підряд не є самостійною підставою для припинення суперфіцію. Не може бути підставою для розірвання договору та припинення цивільного зобов'язання встановленого таким договором, яке є більш широким ніж право використання земельної ділянки. Строк виконання зобов'язання за договором не є тотожним строку дії договору. Забов'язання сторін діють до їхнього повного виконання. Аналогічно, строк використання земельної ділянки для забудови визначається завершенням будівництва, в той час, коли відповідно до звичаїв ділового обороту договір суперфіцію укладається на більш тривалі строки - до 50 років.
У зв'язку з посиланням позивача в якості обгрунтування позовних вимог щодо припинення договорів суперфіцію на невикористання земельних ділянок суд звертає увагу на наступні обставини.
Ч.1 ст.617 ЦК України встановлено, що особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Законом України "Про торгово-промислові палати в Україні" ст. 141 встановлено, що Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово- промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб'єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб'єктів малого підприємництва видається безкоштовно; - форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов'язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/ імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо. При цьому Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)", яким доповнено частину другу статті 141 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" положенням про віднесення до форс-мажорних обставин карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, не передбачає будь-яких законодавчих змін (виключень/особливостей) щодо підтвердження існування такої обставини.
Крім того, Постановою КМ України N 211 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.04.2020 N 255) провадження діяльності з будівництва 24.02.2022 р. Указом Президента України введено в дію воєнний стан, який діє на даний час.
Повномасштабні бойові дії проти України, які тривають з 24 лютого 2022 року, - є форс-мажорною обставиною (лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року).
У п. 6.9 спірних договорів, відповідно до яких сторони договору домовились, що суперфіціар (позивач) не вправі в односторонньому порядку розірвати договір. Оскільки, спірними договорами одностороння відмова позивача від договору або його припинення за його ініціативою не передбачено, то, як зазначалось вище, суперфіціар може розірвати договір в односторонньому порядку лише у судовому порядку. У випадку порушення цього пункту договору і звернення до суду як способу припинення договору, суперфіціар (позивач) має сплатити штраф в розмірі 50 000 доларів США на користь ТОВ «ФОРТЛЮКС ЛТД».
У п. 8.2.7 спірних договорів позивач як суперфіціар зобов'язався утриматись від ініціювання судових позовів про розірвання договору суперфіцію крім випадку грубого порушення умов договору.
Така категорія як «грубе порушення договору» має оціночний характер в залежності від обставин. В той же час позивач відповідних доводів, міркувань з цього приводу підтвердженими належними та допустимими доказами не наводить.
Згідно ст.656 ЦК України майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав.
Продаж майнових прав за суперфіцієм земельної ділянки з одного боку не потребує згоди власника земельної ділянки (ч.2 ст. 413 ЦКУ), а з іншого - перериває встановлений трьохрічний строк, на протязі якого суперфіціарій має розпочати використання земельної ділянки.
Також право продажу майнових прав прямо передбачено п.2.6 спірних договорів.
Щодо посилань позивача на невикористання земельної ділянки відповідачем на підтвердження чого позивач посилається на відсутність отримання дозволу на початок будівництва, відсутність ознак забудови, тощо, то слід зазначити, що у ст. 416 ЦКУ йдеться про будь-яке використання земельної ділянки для цілей забудови, а не про безпосередє виконання будівельних робіт. Не лише діяльність, спрямована на створення нового майна у вигляді об'єкту нерухомості, але й здійснення будь-яких заходів, метою яких є забезпечення здійснення будівельних робіт у майбутньому відповідає визначенню «використання земельної ділянки» для забудови.
На думку Верховного Суду, строк, на протязі якого має розпочатися використання земельної ділянки під забудову починається після отримання відповідного дозволу органу архітектурно-будівельного контролю.
Верховний Суд у справі з подібними правовідносинами (Правова позиція Верховного Суду по справі № 910/5963/17 від 21.03.2018) дійшов наступного висновку.
Однак, ні ст.416 ЦК України, ні ст.102-1 ЗК України не вказують момент, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови. У контексті даної справи Верховний Суд зауважив наступне. Як встановлено господарськими судами під час розгляду справи №910/1753/14 (на яку посилається позивач в обґрунтування своїх позовних вимог), він отримав дозвіл на виконання будівельних робіт № КВ 11412100137 Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві 18 червня 2012 року. Згідно зі статтею 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт. За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається. Таким чином, дозвіл на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для початку будівельних робіт.
Верховний Суд у своїй правовій позиції допустив можливість розширеного тлумачення питання щодо початку перебігу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, зазначивши що момент спливу вказаного строку починається з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт, а не з моменту реєстрації права користування земельною ділянкою.
Положення п.5.1 Договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови, відповідно до якого право користування земельною ділянкою виникає у суперфіціарія після державної реєстрації встановлює, що використанню земельної ділянки для забудови має передувати державна реєстрація такого права і не свідчить про те, що початок перебігу строку користування земельними ділянками для забудови співпадає в часі з державною реєстрацією такого права.
Враховуючи викладене суд вважає, що підстави для припинення суперфіцію та/або припинення дії спірних договорів суперфіцію - відсутні.
Пункт 4.2 Договору про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови від 13.02.2019 р. встановлює, що плата за користування земельної ділянкою для забудови вноситься один раз на 10 років, отже строк виконання забов'язання не настав, а позовні вимоги в цій частині не підлягають задоволенню. Аналогічні умови містить також і Договір від 28.02.2019 р.
Таким чином, суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Згідно ч. 1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи . Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Ст.89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Згідно із положеннями ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Таким чином, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилається позивач як на підстави для задоволення позову не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду, тому суд дійшов до висновку, що у задоволенні позову слід відмовити в повному обсязі.
Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 4, 10, 76, 81, 259, 264-265, 268, 273 ЦПК України, суд,
В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортлюкс ЛТД», третя особа ОСОБА_2 про встановлення фактів, визнання договорів припиненими та стягнення коштів, відмовити повністю.
Рішення суду може бути оскаржене до Киівського апеляційного суду шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги, а в разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено та підписано 26.06.2025 р.
Суддя: О.М. Зінченко