Справа № 726/881/25
Провадження №2/726/181/25
Категорія 17
(заочне)
19.06.2025 м. Чернівці
Садгірський районний суд м. Чернівці у складі: головуючого судді Проскурняка І. Г., секретаря судового засідання Богонос Г.Й. розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Чернівці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання укладеним договору найму житлових приміщень в гуртожитку, у запропонованій позивачем редакції,
У провадженні Садгірського районного суду м.Чернівці перебуває цивільна справа за позовом ОСОБА_1 про визнання укладеним договору найму житлових приміщень в гуртожитку, у запропонованій позивачем редакції до відповідачки ОСОБА_2 .
В позові посилається на те, що на підставі рішень Жовтневого районного суду м.Запоріжжя від 20.10.2004 року та від 03.02.2006 року по справі №2-596/06, які набрали законної сили за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на виділене в натурі нерухоме майно, розташоване за адресою АДРЕСА_1 .
У справі №726/876/21 Чернівецька міська рада звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 про зобов'язання передати гуртожиток на АДРЕСА_1 у комунальну власність на без компенсаційній основі.
Рішенням Садгірського районного суду м.Чернівці від 02 грудня 2021 року у задоволенні позову Чернівецької міської ради відмовлено та встановлено, зокрема, що ОСОБА_3 , ОСОБА_1 є власниками нерухомого майна на АДРЕСА_1 загальною площею 2 924,60 кв.м. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29 вересня 1978 року №586/19 вказане нерухоме майно прийнято в експлуатацію як п'ятиповерховий гуртожиток на 2020 місць. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 21 червня 1988 року №164/6 кімнати на другому, третьому, четвертому поверхах закріплено як гуртожиток для проживання малих сімей. Відповіднодо наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області від 07 березня 1997 року №157-АТ вказаний гуртожиток у процесі приватизації був переданий до статутного фонду ВАТ «Чернівецький цукровий завод» як гуртожиток на АДРЕСА_1 .
Отже, судовим рішенням у справі №726/876/21 встановлено, що будинок на АДРЕСА_1 є гуртожитком, тому такі обставини не підлягають доказуванням повторно.
Відповідно до рішення Жовтневого районного суду м.Запоріжжя від 03.02.2006 року та висновку судової будівельно - економічної експертизи, ОСОБА_1 належить на праві приватної власності приміщення загальною площею 1 494,1 кв.м., об'єднані в блок №2, в тому числі: квартира 1-2, кімнати: 104 «А», 104 «Б», 105 «А», 105 «Б», 210, АДРЕСА_2 , 306 «Б», 307 «А,Б», 308 «А,Б», 309 «А,Б», 310, 311 «А,Б», 406 «А,Б», 407 «а», 407 «б», 408 «А,Б», 409 «А,Б», 410, 411 «А,Б», 506 «А,Б», 507 «А,Б», 508 «А,Б», 509 «А», АДРЕСА_3 .
Зазначена обставина встановлена рішенням Садгірського районного суду м.Чернівці від 07.08.2024 року у справі №726/1063/23, яке набрало законної сили, та не підлягає доказуванню.
Договір між відповідачкою та ВАТ «Чернівецький цукровий завод» - не укладався.
Відповідачка працювала на ВАТ «Чернівецький цукровий завод» вахтером. На час роботи їй було видано ордер №66 на вселення в кімнату АДРЕСА_4 .
При отриманні ордеру відповідачка підписала зобов'язання звільнити займану площу на протязі 10 діб при припиненні трудових відносин з цукровим заводом.
16.07.2009 року було здійснено державну реєстрацію припинення юридичної особи ВАТ «Чернівецьким цукровий завод» у зв'язку з визнанням банкрутом, з зазначеної дати підприємство, на якому працювала відповідачка перестало існувати.
Відповідачка займає (користується) кімнатою №209-А площею 18,0 кв.м., розташовану на другому поверсі гуртожитку, що підтверджується довідкою №6 від 06.01.2011 року за підписом голови Будинкового комітету №2 - Коцюбан І.В.
Відповідачка на протязі більше ніж двадцяти років безоплатно та безпідставно користується кімнатою в гуртожитку, який з 2004 року є її приватною власністю.
03.01.2023 року на адресу відповідачки позивачкою направлялася пропозиція укласти Договір найму житлових приміщень у гуртожитку.
Відповідачка на пропозицію не відреагувала , оформлений примірник договору на її адресу не повернула, оплату за користування кімнатою у гуртожитку не здійснює.
Відмова відповідачки оформити договірні правовідносини при користуванні жилим приміщенням має мету ухилення від оплати користування чужим майном.
Просить суд визнати укладеним «Договір найму житлових приміщень в гуртожитку» від 03 січня 2023 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у запропонованій позивачем редакції, а саме:
Договір
Найму житлових приміщень в гуртожитку
м.Чернівці 03 січня 2023 року
Власник житлового приміщення в гуртожитку ОСОБА_1 , яка надалі іменується «Наймодавець», з однієї сторони та ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ), яка надалі іменується «Наймач» з другої сторони, уклали цей Договір про наступне.
1.Загальні положення
В порядку та на умовах, викладених цим Договором та «Положенням про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) у гуртожитку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , наймодавець передає в строкове платне користування, а Наймач приймає у строкове платне користування кімнату АДРЕСА_5 .
Стан жилої кімнати, що передається в найм, на момент передання в найм: придатний для проживання, недоліки - відсутні.
2. Мета найму
2.1. Жила кімната, що наймається, надається Наймачу для проживання.
Наймач вселився в зазначену кімнату на підставі ордеру №66 від 29.06.1944 року, виданого ВАТ «Чернівецький цукровий завод».
Наймач свідчить, що між ним та ВАТ «Чернівецький цукровий завод» договір, передбачений ст.. 130 ЖК України, - не укладався.
3. Плата за користування жилою площею в гуртожитку та за комунальні послуги
3.1. Згідно ст.ст. 810, 820 Цивільного кодексу України договір найму житла є оплатним.
Наймач зобов'язаний своєчасно щомісячно вносити плату Наймодавцю за користування житлом, а також своєчасно сплачувати за комунальні послуги.
Плата за користування житлом встановлюється в розмірі еквівалентному 3,6 долара США за один квадратний метр з урахуванням індексу інфляції.
Плата за найм житла вноситься Наймачем у грошовій формі у розмірі 3300 гривень щомісячно з урахуванням індексу інфляції.
Розрахунок зроблено відповідно до «Звіту про незалежну оцінку вартості 1 кв.м. виділеного натурі нерухомого майна при здачі в оренду» - при курсі долара США - 40 гривень за 1 долар США на дату укладення договору ( 2 592 грн. х індекс інфляції за 2022 рік - 126,6%).
При зміні курсу долара США, в односторонньому порядку, Наймодавець змінює розмір плати шляхом направлення рахунку Наймачу.
Плата за найм житла вноситься Наймачем на особистий картковий рахунок Наймодавця НОМЕР_1 в Райффайзен Банк Аваль щомісячно до 20 числа місяця наступного за тим, що підлягає оплаті.
У разі невнесення плати за найм житла у строки, визначені договором сплачується пеня в розмірі 0,01 % несплаченої суми за кожний день прострочення.
3.2.Плата за користування, перерахована не своєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України.
3.3. Обчислення розміру плати за найм житла здійснюється з урахуванням інфляції.
3.4. На вимогу однієї із сторін договору найму може проводитись звірка нарахування плати за користування. Зайво перерахована сума зараховується в рахунок наступних платежів за користування житлом.
3.5. Плата за комунальні послуги сплачується Наймачем самостійно за тарифами, передбаченими у договорах.
4. Права та обов'язки Наймодавця
4.1. Наймодавець зобов'язаний:
- забезпечити безперешкодне користування Наймачем кімнатою та допоміжними приміщеннями, на умовах цього Договору;
- не вчиняти дій, які б перешкоджали Наймачу користуватися найманим майном на умовах цього Договору.
4.2.Наймодавець має право:
- контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання кімнати, переданої в найм за цим Договором;
- виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання;
- здійснювати контроль за станом кімнати шляхом візуального обстеження, але з обов'язковим попередженням Наймача про таке обстеження;
- достроково припинити ( розірвати) Договір в односторонньому порядку у випадку порушення Наймачем умов Договору;
- забезпечувати виконання «Положення про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) у гуртожитку, розташованому за адресою АДРЕСА_1 , затвердженого власником гуртожитку;
- інформувати осіб, які проживають в гуртожитку про прийняття рішень, які стосуються їх проживання та організації побуту в гуртожитку.
4.3.Кімнати (квартири) в гуртожитку не підлягають обміну, розділу, бронюванню і здачі в піднайом, а також заселенню тимчасовими мешканцями.
5. Обов'язки Наймача
5.1.Наймач зобов'язаний:
- використовувати надану жилу площу до її призначення;
- забезпечувати схоронність житла;
- зберігати чистоту та порядок у жилих приміщеннях, на сходових клітинах та в інших місцях загального користування;
- суворо додержувати правил пожежної безпеки при користуванні електричними, газовими та іншими приладами й обладнанням;
- своєчасно вносити плату за користування житлом і за комунальні послуги відповідно до цього Договору та укладених договорів на обслуговування;
- брати участь у благоустрої й озелененні прилеглої до будинку території, забезпечувати збереження зелених насаджень;
- не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання гуртожитку, порушують умови проживання інших осіб.
5.2.Особи, які вибувають з гуртожитку, а також особи, з якими припинено договір найму, зобов'язані передати (повернути) житло власнику (або його представнику) протягом 30 днів у стані, придатному для його використання за цільовим призначенням, та у будь - якому разі у стані, не гіршому, ніж воно було отримано в користування.
При несвоєчасному поверненні переданого в користування житла або його псуванні, Наймач відшкодовує Наймодавцю усі заподіяні збитки.
Ризик випадкової загибелі (пошкодження) майна несе Наймач.
Наймачу забороняється:
- проводити самостійно переобладнання й перепланування квартири;
- захаращувати предметами домашнього вжитку пожежні проходи, коридори, сходові клітинні запасні виходи;
- зберігати в квартирі, на сходових клітинах горючі рідини, вибухонебезпечні матеріали та речовини, що забруднюють повітря;
- самостійно переселятися з однієї квартири в іншу;
- утримувати тварин.
Переселення у разі необхідності громадян з однієї квартири гуртожитку в іншу провадиться за рішенням власника.
Наймачі кімнат (житлових блоків) в гуртожитку зобов'язані протягом одного місяця з моменту підписання договорів найму укласти з підприємствами, організаціями, що обслуговують будинок гуртожитку та прибудинкову територію, договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та здійснювати своєчасну сплату внесків за вищезазначеними договорами.
Наймач самостійно укомплектовує надану у найм квартиру у гуртожитку меблями та предметами домашнього вжитку.
Капітальний ремонт гуртожитку провадиться за рахунок власних коштів мешканців за письмовою згодою власника, що видається у вигляді наказу.
На час проведення капітального ремонту кімнат (квартир) у гуртожитку наймачу не надається інше житло.
Поточний ремонт житла, наданого у найм (побілка, фарбування, обклеювання шпалерами стін, вставлення шибок, реставрація підлог, ремонт електропроводки тощо) здійснюється за власний рахунок Наймача без погодження з Наймодавцем.
Витрати, які Наймач поніс на проведення капітального та/або поточного ремонту житла, Наймодавцем не відшкодовується.
Наймач має право:
- Користуватися приміщеннями загального користування, обладнання інвентарем гуртожитку та житлово - комунальними послугами;
- наймачі, які проживають у приміщеннях, що перебувають у їх відокремленому користуванні, мають право вселити своїх неповнолітніх дітей.
Вселення інших членів сім'ї у ці приміщення допускається лише з дозволу Наймодавця.
Переселення, в разі необхідності, громадян з одного житлового приміщення в інше в межах гуртожитку, проводиться за рішенням власника.
Наймач має право у будь - який час відмовитися від договору найму письмово попередивши про це Наймодавця за три місяці.
Якщо наймач звільнив приміщення без попередження, Наймодавець має право вимагати від нього плату за найм житла за три місяці, якщо Наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу Орендодавця у разі:
1) невнесення Наймачем плати за найм житла за шість місяців;
2) руйнування або псування житла Наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
Договір найму кімнати (квартири) може бути розірваний на вимогу Наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого Наймодавця та членів його сім'ї.
Наймодавець повинен попередити Наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.
Якщо Наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, Наймодавець попереджає Наймача про необхідність усунення цих порушень.
Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права чи інтересів сусідів, Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.
6. Виселення з гуртожитку
У разі припинення (дострокового розірвання з ініціативи Наймача/Наймодавця) договору найму житла Наймач та члени його родини, які проживали у помешканні ( без урахування їх віку та соціального статуту), підлягають виселенню без надання їм іншого житла.
Особи, з якими не укладено договір найму житла, підлягають виселенню в порядку, визначеному чинним законодавством України.
Наймачі, які мають заборгованість за комунальні послуги перед обслуговуючими підприємствами, не мають права на продовження договору найму та підлягають виселення без надання їх іншого житла.
Громадяни, які самостійно, без достатніх правових підстав зайняли жилу площу в гуртожитку і притримують її, виселяються з неї в порядку, передбаченому чинним законодавством без надання їм іншого житла, з відшкодуванням власнику усіх заподіяних збитків.
Громадяни можуть бути виселені з гуртожитку також в інших випадках передбачених діючим законодавством України.
7.Відповідальність мешканців гуртожитку
7.1. Особи, винні у порушенні правил користування гуртожитком, несуть відповідальність відповідно до діючого законодавства України.
За невиконання умову Договору сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством. Закінчення строку дії Договору не звільняє Сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час його дії.
7.2. Наймодавець не несе відповідальності за збереження майна Наймача та не забезпечує збереження майна Наймача у разі його виселення /вибуття із гуртожитку.
7.3. У разі заподіяння збитків майну Наймодавця, житловим приміщенням, місця загального користування, інвентарю, обладнанню, іншому майну, Наймач зобов'язаний відшкодувати їх у повному обсязі згідно з законодавством України.
7.4. У разі порушення умов Договору Наймачу може виноситися письмове попередження. У разі повторного порушення умов Договору протягом 6 місяців з дати винесення попередження Наймач може бути виселений з гуртожитку як такий, що не виконує умов Договору.
8.Заключні положення. Строк дії договору
8.1. Усі спірні питання, що пов'язанні з цим Договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами. Якщо спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку.
8.2. Наймодавець залишає за собою право в односторонньому порядку вносити зміни до цього Договору.
8.3.Всі зміни до Договору, в тому числі зміна вартості орендної плати, набувають чинності через 10 календарних днів з моменту повідомлення про них (в тому числі направлення рахунків на оплату).
8.4. Наймач вважається повідомленим про зміни за умови направлення йому рекомендованої кореспонденції, підтвердженою поштовою квитанцією.
8.5. Строк дії Договору - до 31 грудня 2027 року.
Після закінчення дії Договору, при відсутності заяв однієї із сторін про відмову від подальшої дії договору, він вважається укладеним на наступні п'ять років.
9.Інші умови
Даний Договір укладено в 2-х примірниках, по одному для кожної сторони.
У випадках, не передбачених даним Договором, сторони керуються діючим законодавством України.
Наймодавець Наймач
Салімонова Алла Анатоліївна ОСОБА_2
АДРЕСА_6
Паспорт серії НОМЕР_2 , виданий 09.04.1955 року народження
09.04.1998 року Шевченківським РВ РНОКПП НОМЕР_3
УМВС України в Запорізькій області
ІНН 1987905020
____________/ ОСОБА_1 / _____________/ ОСОБА_2 /
_____________ року _____________ року
3.Стягнути з відповідача судовий збір.
Позивачка ОСОБА_1 в судове засідання не з'явилася, однак спрямувала до суду заяву про розгляд справи без її участі та повідомила, що позовні вимоги підтримує та просить їх задовольнити.
Відповідачка ОСОБА_2 в судове засідання не з'явилася, хоча належним чином повідомлялась про день, час та місце розгляду справи, про причини не явки суд не повідомила.
Суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст. 280 ЦПК України.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03 березня 2009 року та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджується, що ОСОБА_1 згідно з рішенням Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 20 жовтня 2004 року є власником нерухомого майна приміщень за адресою: АДРЕСА_1 . Зокрема, їй належать приміщення загальною площею 1 494,1 кв. м, Зокрема, їй належать приміщення загальною площею 1 494,1 кв. м, об'єднані в блок АДРЕСА_7 , 210, АДРЕСА_8 , 310, АДРЕСА_9 , 410, АДРЕСА_10 (а.с.7,8).
У справі № 726/876/21 Чернівецька міська рада звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 про зобов'язання передати гуртожиток на АДРЕСА_1 у комунальну власність на безкомпенсаційній основі.
Рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 02 грудня 2021 року у задоволенні позову Чернівецької міської ради відмовлено, встановлено, зокрема, що ОСОБА_3 та ОСОБА_1 є власниками нерухомого майна на АДРЕСА_1 загальною площею 2 924, 6 кв. м. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29 вересня 1978 року № 586/19 вказане нерухоме майно прийнято в експлуатацію як п'ятиповерховий гуртожиток на 2020 місць. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 21 червня 1988 року № 164/6 кімнати на другому, третьому, четвертому поверхах закріплено як гуртожиток для проживання малих сімей. Відповідно до наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області від 07 березня 1997 року № 157-АТ вказаний гуртожиток у процесі приватизації був переданий до статутного фонду ВАТ «Чернівецький цукровий завод» як гуртожиток на АДРЕСА_1 .
У свою чергу, ОСОБА_2 має ордер № 66 від 29.04.1994 року на право заняття житлової площі в гуртожитку на АДРЕСА_1 , виданий ВАТ «Чернівецький цукровий завод», постійно проживає та має зареєстроване місце проживання за вказаною адресою у кімнаті АДРЕСА_11 , що підтверджується також довідкою Випискою з домової книги про склад сімї та списком зареєстрованих та проживаючих осіб (а.с.9,10, 11).
Звітом про незалежну оцінку вартості 1 кв.м. виділеного в натурі нерухомого майна при здачі в оренду будинку АДРЕСА_1 від 16.03.2009 року визначено 27,00 гривень, що станом на момент проведення оцінки складало 3,5 доларів США (а.с.21-29).
03.01.2023 року позивачкою ОСОБА_1 направлялась на адресу проживання ОСОБА_2 пропозиція укласти Договір найму житлових приміщень в гуртожитку, що підтверджується фіскальним чеком ЗД АТ «Укрпошта» (а.с.14,15-16-20).
Таким чином, відповідачка на підставі отриманого ордеру, близько 20-ти років проживає у житловому приміщенні, яке на праві приватної власності належить позивачу. Разом із тим, відповідачка не бажає укладати договір найму із власником житла, уникає його підписання, у зв'язку із чим, на думку позивача, порушує її права, як власника, що і стало підставою для звернення до суду із даним позовом.
Під час вирішення справи, судом враховуються викладені нижче положення національного законодавства, висновки Верховного суду у подібних правовідносинах, а також висновки, викладені у постанові Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного суду від 28.02.2024 року, в зв'язку з якими були скасовано судові рішення у справі № 726/1063/23, та які мають обов'язкових характер для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.
Так, у відповідності до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи.
У частині другій статті 16 ЦК України встановлені способи захисту цивільних прав та інтересів судом, до яких, зокрема, належить і визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).
Зазначений у частині другій статті 16 ЦК України перелік способів захисту цивільних прав чи інтересів не є вичерпним. Відповідно до абзацу 2 частини другої статті 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина 1 статті 626 ЦК України).
Згідно зі статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття (частина перша статті 641 ЦК України).
Відповідно до статті 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.
Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.
Згідно із статтею 14 ЦК України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1).
Принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом.
Проте у разі невизнання стороною договору, укладення якого є обов'язком в силу вимог закону, права іншої сторони на укладення такого договору підлягають захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов'язкової дії.
Примусовий порядок укладення договору за рішенням суду регулюється статтею 649 ЦК України.
Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом (частина перша статті 649 ЦК України).
Передоговірний спір може полягати у розбіжностях між сторонами щодо змісту (спір про врегулювання розбіжностей) або виникати у разі відмови чи ухиленні від його укладення (спір про спонукання укласти договір).
У переддоговірному спорі, який виник щодо договору, укладення якого є обов'язковим у силу закону, фактично судовим рішенням утверджуються права та обов'язки для сторін цього договору, зміст яких є обов'язковим на підставі вимог закону.
У постановах Верховного Суду від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19, від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20, зазначено, що переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов'язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов'язкового для виконання акта планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв'язані зобов'язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору. У разі вирішення судом переддоговірного спору з дотриманням вказаних вимог днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду, враховуючи, що в такому випадку договірне зобов'язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12 жовтня 2021 у справі № 233/2021/19 задля юридичної визначеності у застосуванні приписів процесуального закону, які зобов'язують визначати подібність правовідносин, конкретизувала висновки Верховного Суду щодо тлумачення поняття «подібні правовідносини», що полягає у тому, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об'єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб'єктним і об'єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб'єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов'язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Постанови Верховного Суду від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19, від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20 ухвалені у подібних до цієї справи правовідносинах, тому є застосовними до вирішення спору і враховується судом при ухваленні даного рішення.
У справі виник спір про спонукання укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку відповідно до Положення про гуртожитки та статей 810, 811-813 ЦК України.
Так, пропозицію укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку позивачка направила відповідачці 03.01.2023 року та повнотрно 20 січня 2025 року, однак відповідачка не повернула підписаний примірник договору.
Стосовно статусу будинку на АДРЕСА_1 як гуртожитку.
Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
При цьому, преюдиціальне значення у справі надається саме обставинам, установленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють лише обставини, які належали до предмета доказування у відповідній справі, безпосередньо досліджувались і встановлювались у ній судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.
У пункті 7.10 постанови від 01 вересня 2020 року у справі № 907/29/19 (провадження № 12-17гс20) Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що обставини, які підлягають встановленню судом у справі, - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов'язується виникнення юридичних наслідків.
Як було вказано вище, рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 02 грудня 2021 року у справі № 726/876/21, у задоволенні позову Чернівецької міської ради відмовлено, встановлено, зокрема, що ОСОБА_3 та ОСОБА_1 є власниками нерухомого майна на АДРЕСА_1 загальною площею 2 924, 6 кв. м. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29 вересня 1978 року № 586/19 вказане нерухоме майно прийнято в експлуатацію як п'ятиповерховий гуртожиток на 2020 місць. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 21 червня 1988 року № 164/6 кімнати на другому, третьому, четвертому поверхах закріплено як гуртожиток для проживання малих сімей. Відповідно до наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області від 07 березня 1997 року № 157-АТ вказаний гуртожиток у процесі приватизації був переданий до статутного фонду ВАТ «Чернівецький цукровий завод» як гуртожиток на АДРЕСА_1 .
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно також відсутні посилання на те, що ОСОБА_1 є власником саме нежитлових приміщень на АДРЕСА_1 .
Таким чином, обставини про те, що будинок на АДРЕСА_1 є гуртожитком, встановлені.
Відповідно до пунктів 7, 11 Положення про гуртожитки користування жилою площею здійснюється: у гуртожитках державної та комунальної форми власності - виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера; у гуртожитках, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі приватизації та корпоратизації, - за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера, або на підставі договору оренди житла.
Наймачі, які користуються жилою площею в гуртожитку, зобов'язані своєчасно сплачувати за проживання в гуртожитку у строки, встановлені договором або законом.
Згідно з пунктом 15 Положення про гуртожитки особи, які проживають у гуртожитку на умовах договору найму (оренди), вносять плату за таке проживання відповідно до умов договору. Плата за проживання у гуртожитку включає: витрати на оплату житлово-комунальних послуг (послуги з управління гуртожитком, послуги з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, постачання та розподілу природного газу, електричної енергії, послуги з поводження з побутовими відходами); інші витрати, необхідні для забезпечення створення належних умов для проживання (утримання майна гуртожитку, зазначеного в абзаці першому пункту 14 цього Положення) та організації побуту (заміна, прання, дезінфекція постільних речей тощо у разі їх видачі).
Відповідно до пункту 14 частини першої статті 1-1 Закону України від 04 вересня 2008 року № 500-VI «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» (далі - Закон про забезпечення прав мешканців гуртожитків) проживання у гуртожитку на правових підставах - це проживання у гуртожитку (використання жилої площі в гуртожитку як житла) відповідно до цього Закону, а саме у гуртожитках колишніх державних і комунальних підприємств та організацій, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі масової приватизації та корпоратизації: до включення таких гуртожитків до статутних капіталів зазначених товариств та після передачі таких гуртожитків у комунальну власність відповідно до цього Закону - виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу Української РСР; після включення таких гуртожитків до статутних капіталів зазначених товариств до передачі таких гуртожитків у комунальну власність відповідно до цього Закону - за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу Української РСР, або на підставі договору оренди житла, укладеного згідно із статтями 810, 811-813 ЦК України на вимогу власника гуртожитку (його представників), за умови, що мешканець гуртожитку або його сім'я були вселені у гуртожиток на підставі спеціального ордера та проживали у гуртожитку за договором найму жилого приміщення.
У постанові Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 404/6748/15-ц (провадження № 17486св18), яке застосовна до даних правовідносин, зазначено, що правовідносини, які виникають між мешканцем гуртожитку і його власником (володільцем), є договірними і належать до правовідносин з договору найму жилого приміщення у поєднанні з договором про надання послуг з обслуговування приміщення та його утримання (комунальних послуг). Громадяни, які проживають у гуртожитку, зобов'язані своєчасно вносити плату за користування жилою площею і за комунальні послуги.
Згідно із частиною першою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (частина 1 статті 812 ЦК України).
Згідно із частиною третьою статті 815 ЦК України наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
Розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла (частина перша статті 820 ЦК України).
Глава 59 «Найм (оренда) житла» підрозділу 1 розділу ІІІ ЦК України містить й інші істотні умови договору найму житла, а саме права та обов'язки наймача житла, строк договору, підстави його розірвання, тощо.
Отже, Положення про гуртожитки, Закон про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України зобов'язують користувачів житла у гуртожитку укласти договір найму із власником жилого приміщення та вносити плату за користування жилою площею й за комунальні послуги.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (провадження № 14-86цс22), зазначено, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень, тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи у межах заявлених вимог (частина перша статті 13 ЦПК України), але, зберігаючи об'єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом (пункт 4 частини п'ятої статті 12 ЦПК України). Виконання такого обов'язку пов'язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 12-95гс20), зазначено, що у процесуальному законодавстві діє принцип «jura novit curia» («суд знає закони»), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus). Активна роль суду в цивільному процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Таким чином, під час вирішення спору суд у межах своїх процесуальних функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов'язки тощо) правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець указує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, аніж закон. Більше того, з огляду на положення процесуального закону така функціональність суду має імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходять своє відображення в судовому рішенні, зокрема у його мотивувальній й резолютивній частинах.
Отже, обов'язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу «jura novit curia».
У справах щодо укладення договорів необхідним є з'ясування їх правової природи та чітке встановлення приписів закону, який регламентує укладення такого правочину.
Суд вправі задовольнити позов про спонукання укласти договір лише в разі, якщо встановить, що існує правовідношення, в силу якого сторони зобов'язані укласти договір, але одна із сторін ухилилася від цього. При цьому у справі має бути доведено наявність відповідного правовідношення, а саме прямого законодавчого обов'язку відповідача щодо укладення договору (пункт 6.2.2 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 26 жовтня 2018 року у справі № 910/15590/17).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 910/6139/20, визначено, що вимогу позивача про зобов'язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.
Аналогічні висновки про те, що визнання укладеним (переукладеним) договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України, викладено в численній сталій та єдиній практиці Верховного Суду, зокрема: Великої Палати Верховного Суду (постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19), від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20)); Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду (постанови від 02 червня 2021 року у справі № 910/6139/20, від 25 травня 2021 року у справі № 910/6138/20, від 18 січня 2022 року у справі № 902/1209/20, від 06 лютого 2024 року у справі № 914/768/23, від 07 лютого 2024 року у cправі № 906/1241/22, від 08 лютого 2024 року у cправі № 910/3524/23 та інші); Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного господарського суду (постанови від 25 травня 2018 року у справі № 61/341, від 18 вересня 2020 року у справі № 916/1423/18, від 26 жовтня 2018 року у справі № 910/15590/17); Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду (постанови від 23 листопада 2023 року у справі № 685/547/23 (провадження № 61-13246св23), від 28 липня 2021 року у справі № 127/4954/19 (провадження № 61-20529св19), від 25 січня 2023 року у справі № 303/1430/18 (провадження № 61-2451св22), від 23 листопада 2022 року у справі № 761/8565/20 (провадження № 61-6942св21) та інші).
Відповідно до частини дев'ятої статті 265 ЦПК України у спорі, що виник при укладенні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проєкт договору.
Так, встановлено, що у справі, що розглядається, виник переддоговірний спір, відтак, суд вправі задовольнити позов про визнання укладеним договору найму житлового приміщення в гуртожитку у запропонованій позивачем редакції, а отже позивачем обрано правильний спосіб захисту.
Разом із тим, суду належить перевірити відповідність запропонованого позивачкою проєкту договору найму житлових приміщень у гуртожитку вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору.
Щодо застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свободи від 04 листопада 1950 року.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі № 511/2303/19 (провадження № 14-56цс22) йдеться, зокрема, про те, що будь-яке втручання публічної влади в право на мирне володіння майном має бути законним.
Суд зазначає, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свободи від 04 листопада 1950 року, ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР (далі - Конвенція, Перший протокол), відповідно до якої кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування на користь держави.
Розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), яка згідно зі статтею 17 Закону України від 23 лютого 2006 року № 3477-IV «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» застосовується українськими судами як джерело права.
Відповідно до сталої практики ЄСПЛ (серед багатьох інших, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.
Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.
Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».
Так, як було встановлено вище, право власності ОСОБА_1 на кімнату АДРЕСА_4 обтяжене проживанням у ньому відповідачем на підставі ордера, виданого колишнім роботодавцем. Однак гарантоване позивачці Положенням про гуртожитки, Законом про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України права на отримання від відповідачки плати за користування жилою площею порушується відповідачем.
У наведених судових справах, як і в цій справі, ОСОБА_1 захищає свої права власника на мирне володіння своїм майном, що порушені внаслідок безоплатного користування ОСОБА_2 житловим приміщенням, яке належать позивачці.
На переконання суду, з огляду на характер спірних правовідносин та встановлені обставини, відмова у задоволенні позовних вимог буде невідповідним заходом втручання держави в право власності ОСОБА_1 критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ.
Щодо відповідності запропонованого позивачкою проєкту договору найму житлових приміщень у гуртожитку вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору.
Як було вказано вище, єдиною правовою підставою для проживання відповідачки у гуртожитку, в даному випадку, може бути наявність укладеного договору найму жилого приміщення, укладеного на підставі ордера. Правовідносини, які виникають між мешканцем гуртожитку і його власником (володільцем), є договірними і належать до правовідносин з договору найму жилого приміщення у поєднанні з договором про надання послуг з обслуговування приміщення та його утримання (комунальних послуг).
Відтак пропозиція позивача укласти договір найму житлового приміщення у гуртожитку та обов'язок його укладення із наймодавцем з боку відповідача відповідає положенням «Положення про гуртожитки» та «Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків».
Разом із тим, порядок укладення договору найму, його форма та істотні умови, окрім вказаних нормативних актів, встановлюється та розкривається положеннями глави 59 «Найм (оренда) житла» підрозділу 1 розділу ІІІ ЦК України.
Відтак оцінюючи запропонований позивачем проект договору на предмет його відповідності вимогам, встановленим щодо договорів найму житла, варто вказати про таке.
Запропонований позивачем письмовий проект договору між фізичними особами визначає його предмет, а саме передання в строкове платне користування наймачу кімнатою загальною площею 18,0 кв.м., на другому поверсі гуртожитку за адресою АДРЕСА_1 .
Договір передбачеє і інші істотні умови визначені ст.ст. 815, 816, 817, 819, 820, 825 ЦК України, які не суперечать вказаним положенням кодексу.
Зокрема визначено строк дії договору - до 31.12.2027 року.
У п.3.1 Договору визначено також і розмір плати за найм житла (житлові послуги), яка встановлюється у розмірі еквівалентному 3,6 доларів США за один квадратний метр. Плата за найм житла вноситься наймачем у грошовій формі у розмірі 3300 гривень щомісячно. Розрахунок зроблено відповідно до «Звіту про незалежну оцінку вартості 1 кв.м. виділеного натурі нерухомого майна при здачі в оренду» - при курсі долара США - 40 гривень за 1 долар США на дату укладення договору. При зміні курсу долара США, в односторонньому порядку, наймодавець змінює розмір плати шляхом направлення рахунку наймачу. Встановлено також, що сплата за комунальні послуги сплачується наймачем самостійно, за тарифами, передбаченими у договорах.
При цьому варто зауважити, що відповідно до частини першої статті 533 ЦК України грошове зобов'язання має бути виконане у гривнях. Отже, гривня як національна валюта є єдиним законним платіжним засобом на території України. Разом із тим частина друга статті 533 ЦК України допускає, що сторони можуть визначити у грошовому зобов'язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті. За договором найму, позивач визначила валютою платежу гривню та встановили умову щодо коригування розміру орендної плати у випадку зміни офіційного курсу долара до гривні, що є складовою плати за користування орендованим майном.
З урахуванням вказаного закон передбачає обов'язковість здійснення платежів на території України в національній валюті, однак не містить заборони на використання в розрахунках розміру грошових зобов'язань іноземної валюти або інших розрахункових величин. Застосування обмінного курсу долара США на день платежу при визначенні розміру суми, що підлягає сплаті у гривні не суперечить статті 533 ЦК України. Тобто орендна плата може бути визначена як в гривні, так і в іноземній валюті, проте її сплата повинна відбуватися завжди в гривні. Такі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 7 листопада 2018 року в справі № 442/7934/16-ц.
Варто також зауважити, що під час судового розгляду відповідач та її представник не висловлювали застереження щодо істотних умов договору, не висловлювали незгоду чи будь-які заперечення щодо них.
Таким чином судом перевірено, що запропонований позивачем проект договору найму житлового приміщення у гуртожитку відповідає вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору. Встановлено, що відповідач має обов'язок, обумовлений законом, перед власником майна на укладення такого договору. Суд також виснує, що позивачем обрано належний спосіб захисту свого порушеного права. Відтак, враховуючи викладене, суд доходить висновку про необхідність задоволення позовних вимог в повному обсязі. Разом із тим, суд вважає за необхідне вказати, що днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду.
На підставі наведеного, керуючись ст..ст. 16, 815, 816, 819, 825, 638, 640, 642, 14, 627, 649, 810, 811-813 ЦК України, п. 7, 11, 15 «Положення про гуртожитки», пунктом 14 частини першої статті 1-1 Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свободи від 04 листопада 1950 року, ст..ст. 2, 4, 5, 12, 76-81, 89, 95, 133, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273, 417, 411, ЦПК України суд, -
Позов - задовольнити.
Визнати укладеним «Договір найму житлових приміщень в гуртожитку» між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у запропонованій позивачем редакції, а саме:
Договір
Найму житлових приміщень в гуртожитку
м.Чернівці 03 січня 2023 року
Власник житлового приміщення в гуртожитку ОСОБА_1 , яка надалі іменується «Наймодавець», з однієї сторони та ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ), яка надалі іменується «Наймач» з другої сторони, уклали цей Договір про наступне.
1.Загальні положення
В порядку та на умовах, викладених цим Договором та «Положенням про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) у гуртожитку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 », наймодавець передає в строкове платне користування, а Наймач приймає у строкове платне користування кімнату АДРЕСА_5 .
Стан жилої кімнати, що передається в найм, на момент передання в найм: придатний для проживання, недоліки - відсутні.
2. Мета найму
2.1. Жила кімната, що наймається, надається Наймачу для проживання.
Наймач вселився в зазначену кімнату на підставі ордеру №66 від 29.06.1944 року, виданого ВАТ «Чернівецький цукровий завод».
Наймач свідчить, що між ним та ВАТ «Чернівецький цукровий завод» договір, передбачений ст.. 130 ЖК України, - не укладався.
3. Плата за користування жилою площею в гуртожитку та за комунальні послуги
3.1. Згідно ст.ст. 810, 820 Цивільного кодексу України договір найму житла є оплатним.
Наймач зобов'язаний своєчасно щомісячно вносити плату Наймодавцю за користування житлом, а також своєчасно сплачувати за комунальні послуги.
Плата за користування житлом встановлюється в розмірі еквівалентному 3,6 долара США за один квадратний метр з урахуванням індексу інфляції.
Плата за найм житла вноситься Наймачем у грошовій формі у розмірі 3300 гривень щомісячно з урахуванням індексу інфляції.
Розрахунок зроблено відповідно до «Звіту про незалежну оцінку вартості 1 кв.м. виділеного натурі нерухомого майна при здачі в оренду» - при курсі долара США - 40 гривень за 1 долар США на дату укладення договору ( 2 592 грн. х індекс інфляції за 2022 рік - 126,6%).
При зміні курсу долара США, в односторонньому порядку, Наймодавець змінює розмір плати шляхом направлення рахунку Наймачу.
Плата за найм житла вноситься Наймачем на особистий картковий рахунок Наймодавця НОМЕР_1 в Райффайзен Банк Аваль щомісячно до 20 числа місяця наступного за тим, що підлягає оплаті.
У разі невнесення плати за найм житла у строки, визначені договором сплачується пеня в розмірі 0,01 % несплаченої суми за кожний день прострочення.
3.2.Плата за користування, перерахована не своєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України.
3.3. Обчислення розміру плати за найм житла здійснюється з урахуванням інфляції.
3.4. На вимогу однієї із сторін договору найму може проводитись звірка нарахування плати за користування. Зайво перерахована сума зараховується в рахунок наступних платежів за користування житлом.
3.5. Плата за комунальні послуги сплачується Наймачем самостійно за тарифами, передбаченими у договорах.
4. Права та обов'язки Наймодавця
4.1. Наймодавець зобов'язаний:
- забезпечити безперешкодне користування Наймачем кімнатою та допоміжними приміщеннями, на умовах цього Договору;
- не вчиняти дій, які б перешкоджали Наймачу користуватися найманим майном на умовах цього Договору.
4.2.Наймодавець має право:
- контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання кімнати, переданої в найм за цим Договором;
- виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання;
- здійснювати контроль за станом кімнати шляхом візуального обстеження, але з обов'язковим попередженням Наймача про таке обстеження;
- достроково припинити ( розірвати) Договір в односторонньому порядку у випадку порушення Наймачем умов Договору;
- забезпечувати виконання «Положення про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) у гуртожитку, розташованому за адресою АДРЕСА_1 , затвердженого власником гуртожитку;
- інформувати осіб, які проживають в гуртожитку про прийняття рішень, які стосуються їх проживання та організації побуту в гуртожитку.
4.3.Кімнати (квартири) в гуртожитку не підлягають обміну, розділу, бронюванню і здачі в піднайом, а також заселенню тимчасовими мешканцями.
5. Обов'язки Наймача
5.1.Наймач зобов'язаний:
- використовувати надану жилу площу до її призначення;
- забезпечувати схоронність житла;
- зберігати чистоту та порядок у жилих приміщеннях, на сходових клітинах та в інших місцях загального користування;
- суворо додержувати правил пожежної безпеки при користуванні електричними, газовими та іншими приладами й обладнанням;
- своєчасно вносити плату за користування житлом і за комунальні послуги відповідно до цього Договору та укладених договорів на обслуговування;
- брати участь у благоустрої й озелененні прилеглої до будинку території, забезпечувати збереження зелених насаджень;
- не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання гуртожитку, порушують умови проживання інших осіб.
5.2.Особи, які вибувають з гуртожитку, а також особи, з якими припинено договір найму, зобов'язані передати (повернути) житло власнику (або його представнику) протягом 30 днів у стані, придатному для його використання за цільовим призначенням, та у будь - якому разі у стані, не гіршому, ніж воно було отримано в користування.
При несвоєчасному поверненні переданого в користування житла або його псуванні, Наймач відшкодовує Наймодавцю усі заподіяні збитки.
Ризик випадкової загибелі (пошкодження) майна несе Наймач.
Наймачу забороняється:
- проводити самостійно переобладнання й перепланування квартири;
- захаращувати предметами домашнього вжитку пожежні проходи, коридори, сходові клітинні запасні виходи;
- зберігати в квартирі, на сходових клітинах горючі рідини, вибухонебезпечні матеріали та речовини, що забруднюють повітря;
- самостійно переселятися з однієї квартири в іншу;
- утримувати тварин.
Переселення у разі необхідності громадян з однієї квартири гуртожитку в іншу провадиться за рішенням власника.
Наймачі кімнат (житлових блоків) в гуртожитку зобов'язані протягом одного місяця з моменту підписання договорів найму укласти з підприємствами, організаціями, що обслуговують будинок гуртожитку та прибудинкову територію, договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та здійснювати своєчасну сплату внесків за вищезазначеними договорами.
Наймач самостійно укомплектовує надану у найм квартиру у гуртожитку меблями та предметами домашнього вжитку.
Капітальний ремонт гуртожитку провадиться за рахунок власних коштів мешканців за письмовою згодою власника, що видається у вигляді наказу.
На час проведення капітального ремонту кімнат (квартир) у гуртожитку наймачу не надається інше житло.
Поточний ремонт житла, наданого у найм (побілка, фарбування, обклеювання шпалерами стін, вставлення шибок, реставрація підлог, ремонт електропроводки тощо) здійснюється за власний рахунок Наймача без погодження з Наймодавцем.
Витрати, які Наймач поніс на проведення капітального та/або поточного ремонту житла, Наймодавцем не відшкодовується.
Наймач має право:
- Користуватися приміщеннями загального користування, обладнання інвентарем гуртожитку та житлово - комунальними послугами;
- наймачі, які проживають у приміщеннях, що перебувають у їх відокремленому користуванні, мають право вселити своїх неповнолітніх дітей.
Вселення інших членів сім'ї у ці приміщення допускається лише з дозволу Наймодавця.
Переселення, в разі необхідності, громадян з одного житлового приміщення в інше в межах гуртожитку, проводиться за рішенням власника.
Наймач має право у будь - який час відмовитися від договору найму письмово попередивши про це Наймодавця за три місяці.
Якщо наймач звільнив приміщення без попередження, Наймодавець має право вимагати від нього плату за найм житла за три місяці, якщо Наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу Орендодавця у разі:
3) невнесення Наймачем плати за найм житла за шість місяців;
4) руйнування або псування житла Наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
Договір найму кімнати (квартири) може бути розірваний на вимогу Наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого Наймодавця та членів його сім'ї.
Наймодавець повинен попередити Наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.
Якщо Наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, Наймодавець попереджає Наймача про необхідність усунення цих порушень.
Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права чи інтересів сусідів, Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.
6. Виселення з гуртожитку
У разі припинення (дострокового розірвання з ініціативи Наймача/Наймодавця) договору найму житла Наймач та члени його родини, які проживали у помешканні ( без урахування їх віку та соціального статуту), підлягають виселенню без надання їм іншого житла.
Особи, з якими не укладено договір найму житла, підлягають виселенню в порядку, визначеному чинним законодавством України.
Наймачі, які мають заборгованість за комунальні послуги перед обслуговуючими підприємствами, не мають права на продовження договору найму та підлягають виселення без надання їх іншого житла.
Громадяни, які самостійно, без достатніх правових підстав зайняли жилу площу в гуртожитку і притримують її, виселяються з неї в порядку, передбаченому чинним законодавством без надання їм іншого житла, з відшкодуванням власнику усіх заподіяних збитків.
Громадяни можуть бути виселені з гуртожитку також в інших випадках передбачених діючим законодавством України.
7.Відповідальність мешканців гуртожитку
7.1. Особи, винні у порушенні правил користування гуртожитком, несуть відповідальність відповідно до діючого законодавства України.
За невиконання умову Договору сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством. Закінчення строку дії Договору не звільняє Сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час його дії.
7.2. Наймодавець не несе відповідальності за збереження майна Наймача та не забезпечує збереження майна Наймача у разі його виселення /вибуття із гуртожитку.
7.3. У разі заподіяння збитків майну Наймодавця, житловим приміщенням, місця загального користування, інвентарю, обладнанню, іншому майну, Наймач зобов'язаний відшкодувати їх у повному обсязі згідно з законодавством України.
7.4. У разі порушення умов Договору Наймачу може виноситися письмове попередження. У разі повторного порушення умов Договору протягом 6 місяців з дати винесення попередження Наймач може бути виселений з гуртожитку як такий, що не виконує умов Договору.
8.Заключні положення. Строк дії договору
8.1. Усі спірні питання, що пов'язанні з цим Договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами. Якщо спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку.
8.2. Наймодавець залишає за собою право в односторонньому порядку вносити зміни до цього Договору.
8.3.Всі зміни до Договору, в тому числі зміна вартості орендної плати, набувають чинності через 10 календарних днів з моменту повідомлення про них (в тому числі направлення рахунків на оплату).
8.4. Наймач вважається повідомленим про зміни за умови направлення йому рекомендованої кореспонденції, підтвердженою поштовою квитанцією.
8.5. Строк дії Договору - до 31 грудня 2027 року.
Після закінчення дії Договору, при відсутності заяв однієї із сторін про відмову від подальшої дії договору, він вважається укладеним на наступні п'ять років.
9.Інші умови
Даний Договір укладено в 2-х примірниках, по одному для кожної сторони.
У випадках, не передбачених даним Договором, сторони керуються діючим законодавством України.
Наймодавець Наймач
Салімонова Алла Анатоліївна ОСОБА_2
АДРЕСА_6
Паспорт серії НОМЕР_2 , виданий 09.04.1955 року народження
09.04.1998 року Шевченківським РВ РНОКПП НОМЕР_3
УМВС України в Запорізькій області
ІНН 1987905020
____________/ ОСОБА_1 / _____________/ ОСОБА_2 /
_____________ року _____________ року
Стягнути із ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , АДРЕСА_12 , РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь держави судовий збір у сумі 1211, 20 грн.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Чернівецького апеляційного суду.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом 30 днів з дня отримання його копії.
Головуючий суддя І. Г. Проскурняк