532/623/25
2/532/523/2025
26 травня 2025 р. м. Кобеляки
Кобеляцький районний суд Полтавської області в складі:
судді - Назарьової Л. В.,
з участю секретаря судового засідання - Маляренко І. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
представник позивача - адвокат Вовк М. В.,
відповідач - ПП «Гарант-Агро-К»,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Кобеляки, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом адвоката Вовк Михайла Володимировича в інтересах ОСОБА_1 до приватного підприємства «Гарант-Агро-К» про розірвання договору оренди землі
19 березня 2025 року до Кобеляцького районного суду Полтавської області надійшла позовна заява адвоката Вовк Михайла Володимировича в інтересах ОСОБА_1 до приватного підприємства «Гарант-Агро-К» про розірвання договору оренди землі.
В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,1573 га, кадастровий номер 5321884200:00:002:0151, яка розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (Кобеляцького) району Полтавської області.
11 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та приватним підприємством «Гарант-Агро-К» укладено договір оренди землі № б/н щодо оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 10 (десять) років, зареєстрований в установленому законом порядку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 21894654, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.08.2017 року, індексний номер: 36638386.
Відповідно умов Договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 45 391,79 грн, орендна плата становить 12,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік користування земельною ділянкою із якої вираховуються податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахування коефіцієнту індексації. Крім цього, орендна плата вноситься один раз на рік, але не пізніше 30 грудня поточного року. Орендар вносить щорічну орендну плату протягом року одним або кількома платежами. За перший рік орендна плата здійснюється з 01.01.2018 року, за останні роки орендна плата сплачується пропорційно фактичній кількості днів оренди.
Всупереч умовам договору оренди ПП «Гарант-Агро-К» нехтує взятими на себе зобов'язаннями, ухиляється від виплати орендної плати, що порушує права та інтереси позивача як орендодавця. Так, позивач отримав дохід від ПП «Гарант-Агро-К» лише в І кварталі 2020 року в сумі 5024,83 гривень, у грудні 2022 року в сумі 621,12 гривень та в березні 2024 року в сумі 621,12 гривень. У порушення умов договору оренди відповідач не сплатив позивачу орендну плату за 2018 рік у сумі 4567,56 грн, за 2019 рік у сумі 5015,18 грн, за 2021 рік у сумі 5481,85 грн, за 2023 рік у сумі 7634,04 грн відповідно. У 2022 році сплатив орендну плату не в повному обсязі, а саме недоплачено 5530,03 грн, у 2024 році не сплатив 7494,33 грн. Наведене вказує на неодноразове грубе порушення відповідачем, як орендарем, своїх договірних зобов'язань щодо виплати орендної плати. Факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, а також наявні підстави для скасування державної реєстрації іншого речового права (оренди), з одночасним припиненням права оренди ПП «Гарант-Агро-К» щодо спірної земельної ділянки.
Враховуючи викладене, представник позивача прохає суд розірвати договір оренди землі № б/н від 11 серпня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки площею 1,1573 га, кадастровий номер 5321884200:00:002:0151, яка розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (Кобеляцького) району Полтавської області; скасувати державну реєстрацію іншого речового права (номер запису про інше речове право 21894654), здійсненого на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором КП «Реєстраційна служба» Оржицької районної ради Полтавської області Пилипенко Т. І. від 16.08.2017 року, індексний номер: 36638386, з одночасним припиненням права оренди ПП «Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5321884200:00:002:0151. Також прохає витрати, пов'язані з розглядом справи, стягнути за рахунок відповідача.
Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 25 березня 2025 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 15 квітня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено до судового розгляду.
Позивач, ОСОБА_1 та його представник, адвокат Вовк М. В, будучи належним чином повідомленими про дату, час і місце розгляду справи, в судове засідання не з'явились, однак останній подав до суду заяву про розгляд справи без участі представника позивача. Позовні вимоги підтримує та прохає задовольнити в повному обсязі. Не заперечує проти ухвалення заочного рішення.
Представник відповідача, ПП «Гарант-Агро-К», будучи належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи, в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив. Відзив на позов не подав.
Суд, розглянувши та вивчивши матеріали справи, дійшов до таких висновків.
Судом установлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,1573 га, кадастровий номер 5321884200:00:002:0151, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Красненської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області на підставі розпорядження Кобеляцької районної державної адміністрації № 219 від 01.08.2017 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, номер запису про право власності 21893597 від 11.08.2017 року (а.с. 10).
11 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та приватним підприємством «Гарант-Агро-К» укладено договір оренди землі № б/н, відповідно до якого орендодавець ОСОБА_1 надав, а орендар ПП «Гарант-Агро-К» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,1573 га, кадастровий номер 5321884200:00:002:0151, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Красненської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області, строком на 10 (десять) років (а.с. 7-9).
У п. 2.4 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 45391,79 грн.
Згідно з п. 4.1 договору оренди землі, орендна плата становить 12,5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за один повний рік користування земельною ділянкою з якої вираховується податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України.
Таким чином, відповідно до умов договору, розмір орендної плати за договором становить 5673,97 грн (45391,79 х 12,5%) на рік.
Пунктом 4.3 договору оренди визначено, що орендна плата вноситься у строк один раз в рік, але не пізніше 30 грудня поточного року. Орендар вносить щорічну орендну плату протягом року одним або кількома платежами. За перший рік орендна плата здійснюється з 01.01.2018 року, за останні роки орендна плата сплачується пропорційно фактичній кількості днів оренди.
Відповідно до п. 9.4 договору оренди, орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Згідно п. 16.1 договір набирає чинності після його державної реєстрації.
Договір оренди землі № б/н зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 21894654 від 11.08.2017 року, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36638386 від 16.08.2017 року КП «Реєстраційна служба» Оржицької районної ради Полтавської області Пилипенко Т. І, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 11-12).
Із відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утримання податків станом на 13.03.2025 року вбачається, що ОСОБА_1 приватним підприємством «Гарант-Агро-К» у І кварталі 2020 року нараховано та виплачено суму доходу у розмірі 5 024,83 грн, сума утриманого податку (нарахованого/перерахованого) становить 904,47 грн; у ІV кварталі (грудень) 2022 року нараховано та виплачено суму доходу у розмірі 621,12 грн, сума утриманого податку (нарахованого / пере- рахованого) становить 111,80 грн; у І кварталі (березень) 2024 року нараховано та виплачено суму доходу у розмірі 621,12 грн, сума утриманого податку (нарахованого / перерахованого) становить 111,80 грн (а.с. 15-16).
Тобто після виплати орендної плати у першому кварталі 2020 року у розмірі 5024,83 грн, у четвертому кварталі (грудень) 2022 року у розмірі 621,12 грн та у першому кварталі (березень) 2024 року у розмірі 621,12 грн, інші виплати коштів відповідачем не здійснювалися.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Частиною 9 ст. 93 ЗК України також встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Частиною 4 ст. 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
У ст. 13 Закону України «Про оренду землі» зазначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Згідно із частиною першою статті 210 ЦК України та статті 6 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Згідно ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Таким чином, строк дії спірного договору оренди землі починається з моменту державної реєстрації, а не з моменту його укладення.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. Таку правову позицію висловив Верховний суд України в постанові від 18.01.2017 у справі № 6-2777цс16, яка також була підтверджена і Постановою Верховного Суду від 27.06.2018 року по справі № 220/1897/16-ц.
Отже, обов'язок орендаря щодо сплати орендної плати та право орендодавців на її отримання виникає після проведення державної реєстрації договору оренди землі.
Судом установлено, що Договір оренди землі від 11.08.2017 року № б/н зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 21894654 від 11.08.2017 року, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36638386 від 16.08.2017 року Комунальним підприємством «Реєстраційна служба» Оржицької районної ради Полтавської області, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 11-12).
Згідно статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положенням статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.
Нормою п. 9.1. договору оренди встановлено право орендодавця на своєчасне внесення орендної плати. Праву орендодавця кореспондує обов'язок орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Як вбачається із матеріалів справи, відповідач не сплатив позивачу орендну плату за землю за 2018, 2019, 2021 та 2023 роки та частково за 2022, 2024 рік, тобто не в строки, передбачені пунктом 4.3 спірного договору оренди землі. Лише у першому кварталі 2020 року відповідач частково сплатив орендну плату в сумі 5024,83 грн, у четвертому кварталі (грудень) 2022 року в сумі 621,12 грн та у першому кварталі (березень) 2024 року в сумі 621,12 грн без урахування утриманих податків.
Наведене вказує на неодноразове грубе порушення відповідачем, як орендарем, своїх договірних зобов'язань щодо виплати орендної плати.
Сторони в п. 12.3 спірного договору оренди погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ч. 1 ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до частин 1 та 2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі», у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
Згідно з пунктом «д» статті 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Так, аналіз статей 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Аналогічна позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 28.02.2018 у справі № 587/173/15-ц за результатом розгляду справи про розірвання договорів оренди з підстав систематичної несплати орендної плати: «Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність».
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 у справі № 183/262/17 (провадження №61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематичне невнесення орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематичне внесення орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст.526 ЦК зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Порушення відповідачем умов договору № б/н від 11.08.2017 року щодо сплати орендної плати є істотним, оскільки значною мірою позбавило позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, отримання гідної та економічно обґрунтованої плати за передачу в користування належної йому землі.
Відповідач не спростував такі твердження і не надав суду докази про виплату позивачу орендної плати за землю за 2018, 2019, 2021 та 2023 роки відповідно, та за 2022 рік, 2024 рік у повному обсязі.
Крім того, відповідач не виплатив орендну плату позивачу і в ході розгляду даної справи, що, на думку суду, свідчить про недобросовісну поведінку відповідача. Доказів протилежного суду не надано.
Отже, факт систематичного порушення умов договору оренди землі № б/н від 11.08.2017 року щодо несвоєчасної сплати відповідачем орендної плати на користь позивача за користування спірною земельною ділянкою є доведеним, що відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 651 Цивільного кодексу України та умов спірного договору є достатньою підставою для розірвання такого договору оренди землі.
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
Враховуючи викладене вище, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо розірвання договору оренди та скасування державної реєстрації іншого речового права з одночасним припиненням права оренди ПП Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки, а тому задовольняє їх у повному обсязі.
Крім цього, відповідно до ч.2 ст. 141 ЦПК України, у разі задоволення позову судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на відповідача, а тому з ПП «Гарант-Агро-К» на користь ОСОБА_1 необхідно стягнути витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у розмірі 2422,40 гривень.
Керуючись статтями 10, 12, 81, 141, 263-265, 268, 280-289, 354-355 ЦПК України, суд
Позов адвоката Вовк Михайла Володимировича в інтересах ОСОБА_1 до приватного підприємства «Гарант-Агро-К» про розірвання договору оренди землі задовольнити.
Розірвати договір оренди землі від 11 серпня 2017 року № б/н, укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та приватним підприємством «Гарант-Агро-К» (код ЄДРПОУ 40705913) щодо земельної ділянки площею 1,1573 га, кадастровий номер 5321884200:00:002:0151, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (Кобеляцького) району Полтавської області.
Скасувати державну реєстрацію іншого речового права (номер запису про інше речове право 21894654), здійснене на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.08.2017 року державним реєстратором КП «Реєстраційна служба» Оржицької районної ради Полтавської області Пилипенко Т. І, індексний номер: 36638386, з одночасним припиненням права оренди ПП «Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5321884200:00:002:0151.
Стягнути з приватного підприємства «Гарант-Агро-К» (код ЄДРПОУ 40705913) на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 2422,40 (дві тисячі чотириста двадцять дві гривні сорок копійок) гривень.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Учасники справи:
позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 ;
відповідач: приватне підприємство «Гарант-Агро-К», код ЄДРПОУ 40705913, місцезнаходження: с. Погребняки, вул. Миру, 3 Семенівського (Кременчуцького) району Полтавської області, 38221.
Суддя