Справа № 522/826/23
Провадження № 2/522/2974/25
28 квітня 2025 року м. Одеса
Приморський районний суд м. Одеси у складі:
головуючого судді - Федчишеної Т. Ю.,
за участі секретаря судового засідання - Глущенко Т. О.,
представника позивача - Рабюк І. О.,
представника відповідача - адвоката Свиди К. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа - Юридичний департамент Одеської міської ради про скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації, скасування реєстрації права власності та приведення об'єкта у відповідність до технічного паспорта, -
У січні 2023 року Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (надалі - Управління) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Юридичного департаменту Одеської міської ради, про скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації, скасування реєстрації права власності та приведення об'єкта у відповідність до технічного паспорта.
В обґрунтування позову зазначає, що 29.09.2022 на адресу Управління надійшло звернення ОСОБА_2 щодо проведення перевірки законності реконструкції за адресою: АДРЕСА_1 .
Посадовими особами Управління проведено обстеження об'єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси на об'єкті: «Реконструкція квартири АДРЕСА_2 без змін геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 ».
Однак, у ході обстеження встановлено, що замовником будівництва проведено будівельні роботи з улаштуванням додаткового поверху, що не відповідає назві об'єкта та дозвільним документам, які не передбачають зміни геометричних розмірів фундаментів у плані.
Встановлено, що відповідно до даних Реєстру будівельної діяльності зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) від 13.07.2018 № ОД061181941680 «Реконструкція квартири АДРЕСА_3 », подане замовником будівництва ОСОБА_1 .
Також, встановлено, що зареєстрована декларація про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) від 23.08.2018 № ОД141182350569 «Реконструкція квартири АДРЕСА_3 », подана замовником будівництва ОСОБА_1 .
У вказаних документах міститься відмітка про те, що ОСОБА_1 відомо, що за подання не в повному обсязі та недостовірних даних, зазначених у повідомленні про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об'єкта, встановлена відповідальність відповідно до закону, що підтверджується її підписом на останніх аркушах як повідомлення так і декларації.
Проте проведення зазначених робіт, а саме будівельних робіт з влаштуванням другого поверху потребує отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки та наявність інформації щодо права власності або користування земельною ділянкою у відповідності до приписів ст. 26 та ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Указує, що за інформацією Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, містобудівні умови та обмеження на проектування об'єкта будівництва «Реконструкція квартири АДРЕСА_3 », не видавалися.
Відповідно до матеріалів технічної інвентаризації КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» та виготовленого технічного паспорту від 31.10.2011, квартира АДРЕСА_2 за вказаною адресою до реконструкції розташована на другому поверсі будинку загальною площею 24,9 кв.м.
Згідно з матеріалами технічної інвентаризації ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації» та виготовленого технічного паспорту від 27.08.2018, вищевказаний об'єкт будівництва після реконструкції вже складає загальну площу 50,6 кв.м. та розташований на другому та третьому поверхах.
Указує, що відповідачем у повідомленні про початок виконання будівельних робіт від 13.07.2018 № ОД061181941680 та у декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 23.08.2018 № ОД141182350569 наведено недостовірні дані в частині розроблення та затвердження проектної документації, що свідчить про незаконність проведених робіт та здійснення самочинного будівництва.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Юридичного департаменту Одеської міської ради Кукліною А. О. внесено зміни до Реєстру за індексним номером 42792710 від 31.08.2018 про реєстрацію змін до розділу шляхом внесення технічного паспорту б/н від 27.08.2018, видавник ТОВ «Нове БТІ», декларації про готовність об'єкта до експлуатації № ОД 141182350569 та змінено загальну площу з 24,9 кв.м., житлова площа 14,2 кв.м. на загальну площу 50,6 кв.м., житлова площа 37,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .
Вважає, що вказане рішення державного реєстратора підлягає скасуванню, оскільки підставою такої реєстрації є декларація про готовність об'єкта до експлуатації від 23.08.2018 № ОД 141182350569 в яку внесено недостовірні відомості та яка також підлягає скасуванню.
Зазначає, що Управлінням вживалися заходи щодо усунення вказаних порушень та у грудні 2022 року подано позов до Одеського окружного адміністративного суду, однак ухвалою суду від 23.12.2022 у відкритті провадження відмовлено, оскільки розгляд даної справи відноситься до юрисдикції місцевого загального суду в порядку цивільного судочинства.
На підставі наведеного позивач просить припинити право на виконання будівельних робіт, набуте на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) від 13.07.2018 № ОД 061181941680, подане ОСОБА_1 ; скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) від 23.08.2018 № ОД 141182350569, подане ОСОБА_1 ; визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Кукліної А. О. за індексним номером рішення: 42792710 від 31.08.2018 про державну реєстрацію внесення змін до розділу на об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 111700251101), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , яким змінено загальну площу з 24,9 кв.м. на 50,6 кв.м.; зобов'язати ОСОБА_1 за власний рахунок привести квартиру АДРЕСА_3 у відповідність до технічного стану від 31.10.2011 № б/н, виданого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості».
Відповідач ОСОБА_1 подала письмові пояснення щодо позову, в яких проти задоволення позову заперечувала, зазначила, що як слідує з позовної заяви, підставою для проведення обстеження стало звернення ОСОБА_2 від 29.09.2022 щодо проведення перевірки законності реконструкції. Тобто звернення фізичних осіб про порушення суб'єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності є підставою для проведення позапланової перевірки.
Однак, Постановою Кабінету Міністрів України від 13.03.2022 №303 «Про припинення заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду в умовах воєнного стану» припинено проведення планових та позапланових заходів державного нагляду (контролю) на період воєнного стану, введеного Указом Президента України від 24.02.2022 № 64 «Про введення воєнного стану в Україні».
Станом на день проведення обстеження та складання акта обстеження, а саме 05.10.2022, в Україні не відновлено проведення планових та позапланових заходів державного нагляду (контролю) в сфері архітектури та містобудування.
Крім того зазначає, що на наслідками проведеної перевірки не складався акт перевірки, не видавався припис про усунення порушень, не складався протокол про правопорушення в сфері містобудівної діяльності та не приймалася постанова про накладення штрафу, як то передбачено положеннями Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 553 від 23.05.2011.
Натомість 05.10.2022 Управлінням всупереч заборони здійснення під час воєнного стану заходів державного нагляду (контролю) проведено перевірку вимог дотримання ОСОБА_1 вимог законодавства у сфері містобудування за зверненням фізичної особи і за наслідками такої перевірки складено акт обстеження, який не передбачений законодавством.
Вважає здійснення Управлінням на території м. Одеси державного архітектурно-будівельного контролю та прийняття відповідних рішень за наслідками здійснення такого контролю таким, що суперечить постанові Кабінету Міністрів України від 13.03.2022 №303 та є незаконним, а документи, складені за наслідками такої перевірки - нелегітимними.
Також указує, що як слідує з інформаційної довідки №336357438 від 20.06.2023, право власності на квартиру АДРЕСА_3 зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу №709 від 14.12.2022, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Назаровою О. С., а тому рішення суду у даній справі у випадку задоволення позову порушуватиме законні права та охоронювані законом інтереси ОСОБА_3 , який не був залучений до участі у справі. Вважає заявлення вимог до неналежного відповідача самостійною підставою для відмови в позові.
Вважає, що ОСОБА_3 є добросовісним набувачем квартири, який за наявності державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на підставі зареєстрованих державними органами в Реєстрі будівельної діяльності повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації, придбав квартиру та не мав об'єктивних підстав сумніватися в законності вказаних документів.
При цьому вимога щодо здійснення перебудови у відповідності до технічного паспорту 2011 року означає втручання у право власності добросовісного набувача квартири ОСОБА_3 , який не залучений до участі у справі.
Враховуючи, шо ОСОБА_3 придбав квартиру на підставі офіційно визнаних державними органами документів щодо її реконструкції, за наявності зареєстрованого за ОСОБА_1 права власності на вказане нерухоме майно, у разі задоволення судом позову, це становитиме непропорційне втручання у право власності ОСОБА_3 , що суперечитиме положенням статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Указує, що оскільки на день звернення з позовом та на сьогоднішній день квартира АДРЕСА_3 належить ОСОБА_3 , який не є замовником будівництва і не є стороною у справі, проведення ОСОБА_1 перебудови належної ОСОБА_3 квартири є неможливим, а отже вимога про зобов'язання ОСОБА_1 за власний рахунок привести квартиру у відповідність до технічного паспорту станом на 31.10.2011, є неефективною та не забезпечить відновлення прав позивача.
Також зазначає, що повідомлення про початок будівельних робіт було чинним до моменту завершення будівництва і вичерпало свою дію прийняттям об'єкта в експлуатацію, в свою чергу декларація про готовність об'єкта до експлуатації вичерпала свою дію в момент державної реєстрації права власності на реконструйований об'єкт, а тому припинення права на виконання будівельних робіт, набутого на підставі повідомлення, та скасування реєстрації декларації про готовність, які вже вичерпали свою дію, не відновить порушеного права позивача.
Крім того відповідач посилалася на необхідність дотримання передумов для звернення до суду з позовом про зобов'язання привести реконструйований об'єкт у первісний стан та доведення позивачем істотності порушень будівельних норм і правил. Щодо вимоги про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію внесення змін до розділу на об'єкт нерухомого майна, вважає її похідною від інших вимог, оскільки державний реєстратор здійснював дії з державної реєстрації речового право на підставі документів, які були чинними та визнавалися державними органами.
У запереченнях на письмові пояснення позивач указує, що Управлінням не проводилося позапланової перевірки та не складалися матеріали за результатами позапланового заходу, а проведено саме обстеження об'єкта, що не підпадає під дію постанови Кабінету Міністрів України від 13.03.2022 № 303 «Про припинення заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду в умовах воєнного стану». При цьому посилається на положення ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Порядок взаємодії виконавчих органів, комунальних підприємств, установ та організацій Одеської міської ради з питань, пов'язаних з виявленням самочинного будівництва у місті Одесі та вжиття заходів реагування, затверджений рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради № 135 від 29.03.2018.
Зазначає, що на момент здійснення обстеження власником даного об'єкта була ОСОБА_1 , саме вона була замовником документів, які оскаржуються в рамках даної справи та саме ОСОБА_1 , як замовник будівництва та особа, яка здійснила внесення недостовірних даних в зазначені документи та здійснила самочинне будівництва, визначена позивачем як відповідач у даній справі. Визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Кукліної А. О. за індексним номером рішення: 42792710 від 31.08.2018 буде підставою для звернення до суду з позовною заявою до ОСОБА_3 з метою скасування рішення приватного нотаріуса Назарової О.С. про держану реєстрацію індексний номер: 65785532 від 14.12.2022.
У додаткових поясненнях ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Свида К. В., зазначила, що здійснення Управлінням на території м. Одеси державного архітектурно-будівельного контролю у формі обстеження та прийняття відповідних рішень за наслідками здійснення такого контролю у вигляді акта обстеження суперечить Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», постанові Кабінету Міністрів України №671 від 19.08.2015 «Деякі питання діяльності органів державного архітектурно-будівельного контролю», Порядку взаємодії виконавчих органів, комунальних підприємств, установ та організацій Одеської міської ради з питань, пов'язаних із виявленням самочинного будівництва у місті Одесі та вжиттям заходів реагування, затвердженому рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради №135 від 29.03.2018, а також суперечить постанові Кабінету Міністрів України від 13.03.2022 №303 «Про припинення заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду в умовах воєнного стану», а документи, складені за наслідками такої перевірки (акт обстеження) вважає нелегітимними.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 22.05.2024 провадження у справі закрито з підстав, передбачених п. 1 ч. 1 ст. 255 ЦПК України, оскільки справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, а її розгляд має здійснюватися в порядку адміністративного судочинства.
Постановою Одеського апеляційного суду від 10.10.2024 ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 22.05.2024 скасовано, справу направлено для продовження розгляду до суду першої інстанції.
У судовому засіданні представник позивача Рабюк І. О. позов просила задовольнити.
Представник відповідача - адвокат Свида К. В. у судовому засіданні у задоволенні позову просила відмовити.
Представник юридичного департаменту Одеської міської ради - Рижко К. подала до суду клопотання про розгляд справи без її участі.
Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд встановив таке.
13.07.2018 Управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1) за № ОД061181941680 «Реконструкція квартири АДРЕСА_4 », замовником якого є ОСОБА_1
23.08.2018 Управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) за № ОД141182350569 «Реконструкція квартири АДРЕСА_2 без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 », замовник ОСОБА_1 .
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 312319870 від 13.10.2022 слідує, що державним реєстратором Юридичного департаменту Одеської міської ради Кукліною А.О. внесено зміни до Реєстру за індексним номером 42792710 від 31.08.2018 про реєстрацію змін до розділу шляхом внесення технічного паспорту б/н від 27.08.2018, видавник ТОВ «Нове БТІ», декларації про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: ОД141182350569, виданий 23.08.2018, видавник Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради та змінено загальну площу з 24,9 кв.м., житлова площа 14,2 кв.м. на загальну площу 50,6 кв.м., житлова площа 37,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 111700251101.
05.10.2022 головним спеціалістом інспекційного відділу № 1 Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради Найком В.Г., із залученням головного спеціалісту Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради Луки І.П., головного спеціаліста відділу контролю та моніторингу за станом території району Приморської районної адміністрації Одеської міської ради Ланіної Н.П, старшого майстра дільниці № 5 КП «ЖКС «Порто-Франківський» Салатян С. К. проведено обстеження об'єкта та за його результатами складено акт обстеження об'єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси на об'єкті за адресою: АДРЕСА_1 .
Як зазначено в акті, в результаті обстеження встановлено факт розміщення квартири АДРЕСА_3 на другому та третьому поверхах. Згідно з даними Реєстру будівельної діяльності наявна інформація щодо реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) від 13.07.2018 № ОД061181941680 «Реконструкція квартири АДРЕСА_3 та декларації про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) від 23.08.2018 № ОД141182350569 «Реконструкція квартири АДРЕСА_3 », замовник будівництва - ОСОБА_1 .
За інформацією Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради містобудівні умови та обмеження на проектування об'єкта будівництво за вказаною адресою не видавалися.
Відповідно до матеріалів технічної інвентаризації КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» та виготовленого технічного паспорту від 31.10.2011, квартира АДРЕСА_2 за вказаною адресою до реконструкції розташована на другому поверсі будинку, загальною площею 24,9 кв.м.
Згідно з матеріалами технічної інвентаризації ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації» та виготовленого технічного паспорту від 27.08.2018, вищевказаний об'єкт будівництва після реконструкції має загальну площу 50,6 кв.м. та розташований на другому та третьому поверхах.
За результатами комісійного обстеження встановлено, що у повідомленні про початок виконання будівельних робіт від 13.07.2018 № ОД061181941680 наведені недостовірні дані в частині розроблення та затвердження проектної документації.
Правові та організаційні основи містобудівної діяльності врегульовані Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (надалі - Закон № 3038-VI), що спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
Відповідно до статті 7 Закону України «Про основи містобудування» державне регулювання у сфері містобудування здійснюється Верховною Радою України, Кабінетом Міністрів України, Верховною Радою та Радою міністрів Автономної Республіки Крим, місцевими державними адміністраціями, органами місцевого самоврядування, а також центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю, іншими органами в порядку, встановленому законодавством.
Згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 34 Закону № 3038-VI, замовник має право виконувати будівельні роботи після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об'єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об'єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України; видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля». Зазначені у частині першій цієї статті документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.
Положеннями ч. 2 ст. 39-1 Закону № 3038-VI визначено, що у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.
З наведеного вбачається, що законом визначено підставою для звернення до суду з позовом про скасування реєстрації декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних.
Поряд з цим, закон передбачає, що відповідний орган в передбачений законом спосіб має виявити вказаний факт (порушення), який своєю чергою і є підставою для звернення до суду.
Так, положеннями частини 1 статті 41 Закону № 3038-ІV передбачено, що державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.
Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності". Державний архітектурно-будівельний контроль замовників будівництва, які є фізичними особами, здійснюється відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" з урахуванням особливостей правового статусу таких осіб. Порядок здійснення архітектурно-будівельного контролю визначається Кабінетом Міністрів України.
Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється на об'єктах будівництва у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом.
Позаплановою перевіркою вважається перевірка, що не передбачена планом роботи органу державного архітектурно-будівельного контролю.
Підставами для проведення позапланової перевірки є: 1) подання суб'єктом містобудування письмової заяви про проведення перевірки об'єкта будівництва або будівельної продукції за його бажанням; 2) необхідність проведення перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об'єкта до експлуатації, протягом трьох місяців з дня подання зазначених документів; 3) виявлення факту самочинного будівництва об'єкта; 4) перевірка виконання суб'єктом містобудування вимог приписів органів державного архітектурно-будівельного контролю; 5) вимога головного інспектора будівельного нагляду центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, про проведення перевірки за наявності підстав, передбачених законом; 6) звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб'єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; 7) вимога правоохоронних органів про проведення перевірки.
Процедуру здійснення заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками, сертифікованими відповідальними виконавцями робіт, підприємствами, що надають технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта будівництва, та експертними організаціями (далі - суб'єкти містобудування) вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт визначено Порядком здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 533 (далі - Порядок № 533).
Згідно із п. 5 Порядку № 533, державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом.
Пунктом 7 Порядку № 533 встановлено, що підставами для проведення позапланової перевірки є: подання суб'єктом містобудування письмової заяви про проведення перевірки об'єкта будівництва або будівельної продукції за його бажанням; необхідність проведення перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об'єкта до експлуатації, протягом трьох місяців з дня подання зазначених документів; виявлення факту самочинного будівництва об'єкта; перевірка виконання суб'єктом містобудування вимог приписів органів державного архітектурно-будівельного контролю; вимога головного інспектора будівельного нагляду ДІАМ про проведення перевірки за наявності підстав, передбачених законом; звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб'єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; вимога правоохоронних органів щодо проведення перевірки, складена на підставі ухвали слідчого судді.
Відповідно до п.п. 15-18 Порядку № 533, форми актів та інших документів, які складаються під час або за результатами здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затверджуються Мінрегіоном. За результатами державного архітектурно-будівельного контролю посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки відповідно до вимог, установлених цим Порядком. У разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, крім акта перевірки, складається протокол, видається припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт (далі - припис). У приписі обов'язково встановлюється строк для усунення виявлених порушень з додатком. Керівникові кожного суб'єкта містобудування, щодо якого складений акт перевірки, або його уповноваженій особі надається по одному примірнику такого акта. Один примірник акта перевірки залишається в органі державного архітектурно-будівельного контролю.
Згідно із п. 23 Порядку № 533, органи державного архітектурно-будівельного контролю ведуть облік справ про правопорушення у сфері містобудівної діяльності та контролюють виконання приписів і постанов про накладення штрафів.
Аналіз вказаних приписів чинного законодавства дає підстави для висновку, що лише дотримання органами державного архітектурно-будівельного контролю вимог законодавства щодо умов і порядку проведення позапланового заходу може бути належною підставою для проведення позапланової перевірки та оформлення її результатів, які створюють для суб'єкта містобудування юридичні наслідки. Прийняттю будь-якого рішення контролюючим органом повинна передувати відповідна перевірка, за результатами якої встановлюється дотримання суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства. Невиконання органами державного архітектурно-будівельного контролю вимог законодавства щодо порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю призводить до визнання перевірки незаконною та відсутності правових наслідків такої.
З наведеного слідує, що органи державного архітектурно-будівельного контролю саме під час перевірки встановлюють достовірність даних, наведених у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об'єкта до експлуатації, та перевіряють наявність або відсутність факту самочинного будівництва об'єкта.
Поряд з цим, з матеріалів справи слідує, а позивачем не спростовано, що в межах даних спірних правовідносин УДАБК ОМР не було призначено ні планової, ні позапланової перевірки, що свідчить про відсутність факту проведення позивачем заходу державного архітектурно-будівельного контролю в розумінні Закону та є підставою для висновку про ненабуття позивачем права на звернення до суду з даним позовом.
Наведені висновки узгоджуються з постановою Верховного Суду від 27 червня 2023 року № 320/9108/21.
Позивачем не спростовано те, що перевірка відповідача Управлінням ДАБК ОМР не проводилася, акт перевірки не складався, припис про усунення недоліків особі не видавався, тому у спірних правовідносинах звернення Управління ДАБК ОМР до суду з даним позовом є передчасним.
Такі висновки узгоджуються з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 27.06.2023 у справі № 320/9108/21, від 20.12.2023 у справі № 640/12885/21, від 27.02.2024 у справі № 160/20027/21.
Суд ураховує, що Верховний Суд у постанові від 26.02.2020 у справі № 826/7847/17 зазначив, що нормами Закону № 3038-VI та Порядку № 553, з дотриманням балансу публічних і приватних інтересів, встановлені умови та порядок проведення позапланового заходу державного архітектурно-будівельного контролю. Лише їх дотримання може бути належною підставою для проведення позапланової перевірки та оформлення її результатів, які створюють для суб'єкта містобудування юридичні наслідки. Невиконання органами державного архітектурно-будівельного контролю вимог законодавства щодо порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю призводить до визнання перевірки незаконною та відсутності правових наслідків такої.
У постанові від 13 квітня 2022 року у справі № 814/750/17 Верховний Суд зазначив, що прийняттю будь-якого рішення контролюючим органом передує відповідна перевірка, за результатами якої і встановлюється дотримання суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства. Подібні висновки також застосовані в постановах Верховного Суду від 27 квітня 2021 року справа № 640/5473/20, від 15 червня 2022 року справа № 826/15946/17.
У постанові від 27 червня 2023 року справа № 320/9108/21 Верховний Суд зазначив, що лише дотримання умов та порядку прийняття контролюючими органами рішень про проведення перевірок та оформлення її результатів є належними та допустимими доказами наявності порушень з боку суб'єкта містобудування, у тому числі й здійснення самочинного будівництва.
У свою чергу недотримання контролюючим органом вимог Порядку № 553 щодо оформлення результатів перевірки призводить до відсутності правових наслідків такої.
Зазначені вимоги не є формальними, оскільки за приписами статті 41 Закону № 3038-VI та Порядку № 553 саме під час перевірки встановлюється дотримання законодавства при розробці проектної документації, достовірність інформації в деклараціях про початок будівельних робіт та готовність об'єкта до експлуатації, у тому числі щодо права проведення будівельних робіт, власності, обсягу робіт та площі приміщень.
Щодо посилань відповідача на постанову Кабінету Міністрів України від 13.03.2022 № 303 «Про припинення заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду в умовах воєнного стану» суд зазначає наступне.
Указаною Постановою припинено проведення планових та позапланових заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду на період воєнного стану, введеного Указом Президента від 24.02.2022 № 64 «Про введення воєнного стану в України».
У позивача за загальним правилом відсутня можливість проведення заходів архітектурно-будівельного контролю на період дії воєнного стану в Україні, оскільки постанова Кабінету Міністрів України від 13.03.2022 № 303 є чинною.
Поряд з цим, пунктом 2 вказаної постанови визначено, що протягом періоду воєнного стану здійснення позапланових заходів державного нагляду (контролю) зокрема за наявності загрози, що має значний негативний вплив на права, законні інтереси життя та здоров'я людини, захист навколишнього природного середовища та забезпечення безпеки держави, можливе виключно на підставі рішення центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у відповідній сфері.
Водночас, з матеріалів справи слідує, що позивачем не було вчинено жодних належних дій з урахуванням актуального законодавства з метою здійснення позапланового заходу державного архітектурно-будівельного контролю, вчинення яких дозволило б позивачу провести позапланову перевірку відповідно до чинного законодавства.
Із урахуванням вищевикладених обставин, оскільки фактично позивачем не проведено перевірку в установленому законодавством порядку та за результатами державного архітектурно-будівельного контролю не складено акт, припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт, суд вважає, що позов Управління ДАБК ОМР про скасування реєстрації такої декларації та про припинення права на виконання будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення, є передчасним.
Вимога про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію внесення змін до розділу на об'єкт нерухомого майна є похідною, тому задоволенню також не підлягає.
Крім того, що стосується вимоги про зобов'язання ОСОБА_1 за власний рахунок привести квартиру АДРЕСА_3 у відповідність до технічного стану відповідно до технічного паспорта від 31.10.2011 № б/н, виданого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості», суд зазначає також таке.
Як слідує з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 336357438 від 20.06.2023, власником квартири АДРЕСА_3 є ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 709, виданий 14.12.2022, видавник приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Назарова О. С.
Отже, на даний час власником квартири АДРЕСА_3 є ОСОБА_3 .
Відтак новий власник набуває усі права та обов'язки щодо придбаного майна.
Однак позивачем ОСОБА_3 до участі у справі залучений не був.
На підставі вищенаведеного, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.
Керуючись ст. ст. 2, 12, 13, 77, 81, 141, 263, 264, 265 ЦПК України, -
У задоволенні позову Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа - Юридичний департамент Одеської міської ради про скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації, скасування реєстрації права власності та приведення об'єкта у відповідність до технічного паспорта - відмовити.
Рішення суду може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи:
Позивач: Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, код. ЄДРПОУ: 40199728, адреса: м. Одеса, вул. Черняховського, 6;
Відповідач: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_5 ;
Третя особа: Юридичний департамент Одеської міської ради, код ЄДРПОУ: 26302537, адреса: м. Одеса, площа Думська, 1.
Повне судове рішення складено 09.06.2025.
Суддя Тетяна ФЕДЧИШЕНА