65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"19" травня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/5698/24
Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловської Ю.М.
при секретарі судового засідання: Задорожному А.О.;
за участю представників:
від позивача: Бондар А.Г.;
від відповідача: Панчошак О.Д.;
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу:
за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1; код ЄДРПОУ 26302595);
до відповідача: Громадської організації "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" (65044, м. Одеса, пров.Каркашадзе, буд. 4; код ЄДРПОУ 39636826 );
про стягнення 2 989 741,76 грн. та виселення,-
1. Суть спору.
27.12.2024 до Господарського суду Одеської області надійшла позовна заява (вх.№5845/24) Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до відповідача Громадської організації "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА", в якій позивач просить суд стягнути з ГО "ЦВФПРІДІ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" на користь Департаменту неустойку за прострочення повернення об'єкту оренди в сумі 2 989 741,76 грн та виселити ГО "ЦВФПРІДІ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" з нежитлової будівлі та споруд, загальною площею 773,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пров.Каркашадзе, буд. 4.
В обґрунтування позовних вимог посилається на порушення відповідачем Договору оренди №16/19 від 13.12.2068 в частині повернення орендованого приміщення після визнання такого договору недійсним та фактичним припиненням його строку дії 11.01.2022, в наслідок чого відповідач підлягає виселенню із займаного приміщення, а також на підставі ч.2 ст.785 ЦК України з відповідача підлягає стягненню неустойка за прострочення виконання зобов'язань з повернення об'єкта оренди у розмірі подвійної орендної плати за кожен місяць прострочення.
2. Заяви, клопотання та інші процесуальні дії по справі.
Ухвалою суду від 01.01.2025 провадження у справі було відкрито за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 03.02.2025.
03.02.2025 до суду від відповідача надійшла заява про поновлення строків на подачу документів (вх.№3587/25) та відзив на позовну заяву(вх.№3602/25).
03.02.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про розгляд справи без його участі.
У судовому засіданні 03.02.2025 суд встановив процесуальні строки для надання відповіді на відзив до 14.02.2025 та для письмових заперечень до 24.02.2025. Також суд ухвалою у протокольній формі відклав розгляд справи на 06.03.2025 о 14:20.
14.02.2025 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив (вх.№5165/25).
06.03.2025 до суду від відповідача надійшло клопотання про залучення копій документів до матеріалів справи (вх.№7456/25).
06.03.2025 до суду через підсистему ЄСІТС Електронний суд від ГО "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" надійшла заява (вх.№868/25), яка за своїм змістом та назвою є зустрічним позовом до Департаменту комунальної власності ОМР, в якій відповідач просить суд зобов'язати Департамент звільнити його від орендної плати за договором оренди нежитлового приміщення №16/11 у новій редакції від 13.12.2019, починаючи з 24 лютого 2022 року на період воєнного стану та до припинення дії вказаного договору.
Також 06.03.2025 до Господарського суду Одеської області через підсистему ЄСІТС Електронний суд від ГО "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" надійшло клопотання (вх.№7454/25) яке за своїм змістом та назвою є зустрічним позовом до Департаменту комунальної власності ОМР, аналогічного змісту із заявою (вх.№868/25 від 06.03.2025), та в якому відповідач просить суд зобов'язати Департамент звільнити його від орендної плати за договором оренди нежитлового приміщення №16/11 у новій редакції від 13.12.2019, починаючи з 24 лютого 2022 року на період воєнного стану та до припинення дії вказаного договору.
Ухвалою суду від 10.03.2025 зустрічну позовну заяву ГО "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" (вх.№868/25 від 06.03.2025), (вх.№7454/25 від06.03.2025) до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про зобов'язання вчинити дії, подану по справі №916/5698/24, було повернуто на підставі ч. 4 ст. 174 ГПК України.
У судовому засіданні 03.04.2025, за участі представників сторін, суд без оформлення окремого документа постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначив справу до розгляду по суті на 21.04.2025 о 10:30.
У судовому засіданні 21.04.2025, за участі представників сторін, суд без оформлення окремого документа оголосив перерву в розгляді справи по суті до 19.05.2025 о 12:30.
У судовому засіданні 19.05.2025, за участі представників сторін, суд проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду та відклав складення повного рішення на строк до 29.05.2025.
Аргументи учасників справи.
3.1. Аргументи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
У якості обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що на підставі Договору оренди №16/19 від 11.02.2019 та Договору оренди №16/19 від 13.12.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ГО "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" існували орендні правовідносини стосовно оренди нежитлових будівлі та споруди, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, які складаються з будівлі та споруд літ. «А», загальною площею 773,6 кв.м, основною площею 453,3 кв.м, літ. «Б», «В».
Позивач вказує, що рішенням Господарського суду Одеської області від 16.11.2023 по справі №916/360/22 Договір оренди №16/19, що був укладений між сторонами 13.12.2019 - визнано недійсним.
Також, позивач зазначає, що строк дії Договору оренди №16/19 від 11.02.2019 закінчився 11.01.2022.
Водночас, після настання дати закінчення строку Договору оренди, а саме 11.01.2022. відповідач продовжує користуватись об'єктом оренди, що свідчить про невиконання відповідачем зобов'язання з повернення орендованого майна.
Відтак, позивач вважає, що відповідач повинен повернути займаний ним об'єкт оренди, та сплатити неустойку за період з січня 2022 по листопад 2024 (включно). У зв'язку з чим Департамент комунальної власності Одеської міської ради просить суд стягнути з Громадської організації "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" на користь Департаменту неустойку за прострочення повернення об'єкту оренди в сумі 2 989 741,76 грн та виселити Громадську організацію з нежитлової будівлі та споруд, загальною площею 773,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пров.Каркашадзе, буд. 4.
3.2. Аргументи ГО "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА".
У якості заперечень позовних вимог відповідач вказує, що після визнання судом недійсним Договору оренди №16/19 від 13.12.2019, позивачу направлялися листи в яких вказувалося про готовність повернути об'єкт оренди.
Відповідач вважає, що жодних доказів того, що приміщення перебувало в іншому стані, аніж фізичний зніс понад 62-72 %, в тому числі, із ознаками втручання в несучі конструкції будівлі на момент передачі його позивачем в оренду, матеріали справи не містять, при цьому, як на момент передачі означеного приміщення, так і на момент повернення його з оренди, означене приміщення потребувало та потребує ремонтних робіт.
Відповідач вказує, що наведене спростовує твердження позивача про неможливість використання нежилого приміщення без проведення відновлювальних ремонтних робіт, необхідних для приведення приміщень в стан, придатний для їх нормального використання для подальшої здачі їх в оренду, оскільки означене приміщення і до передачі в оренду відповідачу, перебувало в стані, який потребував проведення ремонтних робіт для його використання.
Відповідач стверджує, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами, що у позивача виникло право вимоги відшкодування збитків.
Враховуючи не доведення позивачем складу цивільного правопорушення (збитків, порушення договірних зобов'язань, причинно-наслідкового зв'язку між діями та понесеними збитками), відповідач вказує про відсутність підстав для стягнення збитків, як правового наслідку порушення зобов'язання, відповідно до ст.ст. 22, 611 ЦК України та ст.ст. 224, 225 ГК України.
4. Фактичні обставини справи встановлені судом.
Як вбачається з копії Свідоцтва про право власності від 21.09.2011 серії САЕ №537616 копія якого наявна в матеріалах справи (т.1, а.с.12-13) нежитлові будівлі та споруди, розташовані за адресою: M. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, які складаються з будівлі та споруд літ. «А», загальною площею 773,6 кв.м, основною площею 453,3 кв.м, літ. «Б», «В», належать на праві комунальної власності Територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради.
11.02.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, як Орендодавцем, та Громадською організацією «ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ «А-Б-В-Г-ДЕЙКА» (далі - Громадська організація «А-Б-В-Г-ДЕЙКА»), як Орендарем, укладено Договір оренди №16/19 нежитлового приміщення, (т.1, а.с. 26-29) згідно п.1 якого, Орендодавець передає а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлову будівлю та споруду, загальною площею 773,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4.
Відповідно до п. 1.3. Договору, термін його дії з 11.02.2025 до 11.01.2022.
Згідно п. 2.1. та п.2.2. Договору, орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 30.01.2019 №4214-V11 «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси».
За орендоване приміщення Орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 23 967,60 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць.
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.
За пунктом 4.7. Договору, після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.
Згідно п. 6.1. Договору, сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань за цим Договором, якщо це невиконання було наслідком форс-мажорних обставин, за умови повідомлення стороною, для якої створилася неможливість виконання зобов'язань за договором, протилежну сторону у триденний термін.
Відповідно до п. 7.8. Договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.
11.02.2019 Департамент комунальної власності Одеської міської ради та ГО «А-Б-В-Г-ДЕЙКА» склали Акт прийому-передачі до Договору оренди від 11.02.2019 №16/19, про передачу Орендареві нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 773,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4. При передачі приміщень комісією встановлено, що приміщення потребує ремонту а також, що майна комунальної власності в приміщенні немає (т.1, а.с.30).
Відповідно до розрахунку орендної плати за Договором оренди від 11.02.2019 №16/19, становить розмір 28 761,12 грн. (т.1,а.с.31).
13.12.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією «А-Б-В-Г-ДЕЙКА» укладено Договір оренди №16/19, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрований в реєстрі за №695, строк дії якого встановлено на 49 років, тобто до 13.12.2068. (т.1, а.с.32-37).
Рішенням Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 по справі №916/1256/21, за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Громадською організацією «А-Б-В-Г-ДЕЙКА» про розірвання Договору оренди №16/19 від 13.12.2019, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В., виселення із орендованого приміщення та стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 161 337,24 грн., задоволено частково, стягнуто з ГО “А-Б-В-Г-ДЕЙКА» 1379,30 грн. пені та 385,90 грн. судового збору. У задоволенні позову в частині розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованого майна відмовлено.
Постановою апеляційного Південно-західного господарського суду від 15.09.2021 у справі №916/1256/21 рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 у цій справі залишено без змін (т.1, а.с.40-47).
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.12.2021 y справі № 916/1256/21 касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту на рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 15.09.2021 у справі № 916/1256/21 закрито.
Водночас, рішенням господарського суду Одеської області від 19.10.2022 року по справі №916/360/22 Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відмовлено в задоволенні позовних вимог до Громадської організації «А-Б-В-Г-ДЕЙКА» про визнання договору недійсним.
Не погодившись з вказаним рішенням суду першої інстанції Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Південного-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2022 року по справі №916/360/22.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.02.2023 апеляційну скаргу Департаменту залишено без задоволення, рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 21.06.2023 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.02.2023 та рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2022 у справі № 916/360/22 скасовано, справу №916/360/22 передано на новий розгляд до Господарського суду Одеської області (т.1, а.с.48-57).
16.11.2023 рішенням Господарського суду Одеської області по справі №916/360/22 договір оренди нежилого приміщення від 13.12.2019 №16/19, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрований в реєстрі за №695 - визнано недійсним.
Дане рішення було залишено без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.07.2024 та постановою Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду рішення суду першої інстанції від 16.11.2023.
03.02.2025 ГО «А-Б-В-Г-ДЕЙКА» зверталося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із листом за №18/10/22 від 18.10.2022, в якому зазначало про укладені між сторонами договори оренди, про неможливість використання з 24.02.2022 об'єкту оренди та посилаючись на п. 1 рішення Одеської міської ради №969-VIII від 29.06.2022 просило звільнити ГО на період воєнного стану від орендної плати та включити об'єкт оренди в перелік об'єктів звільнених від орендної плати на час воєнного стану (т.1, а.с. 95 на звороті).
Листом за №25/07/24 від 25.07.2024 ГО «А-Б-В-Г-ДЕЙКА» повідомила Департамент комунальної власності Одеської міської ради, що користування орендованими приміщеннями було не можливо, оскільки приміщення колишнього дитячого садку знаходились в аварійному стані та тривалий час не задіювались та не використовувались для навчальних (освітніх) або будь-яких інших потреб, неодноразово фіксувались пожежі до укладання Договору оренди, фізичний знос станом на 2017 склав від 62 до 72%. Відтак з огляду на рішення судових інстанцій у справах №916/1256/21 та №916/360/22 ГО повідомила про готовність підписання (вразі потреби) відповідних актів приймання- передачі та передати (повернути) приміщення за першою вимогою Департаменту (т.1, а.с. 96).
Як вбачається з матеріалів справи, комісією Департаменту комунальної власності Одеської міської ради здійснювалися обстеження нежитлової будівлі та споруди що розташовані за адресою м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4.
Так, зокрема відповідно до Акту обстеження від 11.03.2021, комісією було встановлено що за вказаною адресою знаходиться окремо розташована двоповерхова будівля та дві одноповерхові споруди. Територія розташування об'єкту огороджена парканом, двоповерхова будівля напівзруйнована в наслідок пожежі. Одноповерхові споруди частково не мають покрівлі. Територія об'єкту засмічена. Ремонті роботи не ведуться. На території об'єкту є ознаки проживання безхатченків. Об'єкт орендарем не використовується за цільовим призначенням (т.1, а.с. 114).
Відповідно до Акту обстеження від 08.06.2021 комісією було встановлено що за вказаною адресою знаходиться окремо розташована двоповерхова будівля та дві одноповерхові споруди. Територія розташування об'єкту огороджена парканом, який на момент обстеження зачинений, металевими листами, які були встановлені в період з 11.03.2021 по 08.06.2021 (т.1, а.с.110-112).
Відповідно до Акту обстеження від 03.03.2023 комісією було встановлено, що об'єкт загороджений, доступу не має. Територія об'єкта засмічена, об'єкт не використовується, є ознаки проживання безхатченків. Ознаки ремонтних робіт відсутні (т.1, а.с.113).
Відтак, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до суду з позовом про стягнення з Громадської організації "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради неустойку за прострочення повернення об'єкту оренди в сумі 2 989 741,76 грн. та виселити Громадську організацію "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" з нежитлової будівлі та споруд, загальною площею 773,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пров.Каркашадзе, буд. 4.
5. Позиція суду щодо встановлених обставин справи.
У відповідності до ст.11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. При цьому, ст.12 Цивільного кодексу України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.
Згідно ч.2 ст.16 Цивільного кодексу України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Відповідно ст. 173 Господарського кодексу України, господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Відповідно до ст.175 Господарського кодексу України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управлена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
11.02.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, як Орендодавцем, та Громадською організацією «А-Б-В-Г-ДЕЙКА», як Орендарем, укладено Договір оренди №16/19 нежитлового приміщення, (т.1, а.с.26-29) згідно п.1 якого, Орендодавець передає а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлову будівлю та споруду, загальною площею 773,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4.
Також 11.02.2019 між сторонами було укладено акт приймання-передачі об'єкту оренди.
Відповідно до п.1.3. даного Договору, термін його дії встановлений з 11.02.2025 до 11.01.2022.
Крім того, судом було встановлено, що між сторонами було укладено ще один Договір оренди стосовно оренди нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 773,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4, а саме Договір оренди №16/19 від 13.12.2019, водночас даний договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрований в реєстрі за №695. Строк дії даного Договору встановлено на 49 років, тобто до 13.12.2068. Водночас, акту приймання-передачі об'єкту в оренду за даним договором матеріали справи не містять.
Між тим, суд зазначає, що рішенням Господарського суду Одеської області від 16.11.2023 по справі №916/360/22 договір оренди нежилого приміщення від 13.12.2019 №16/19, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрований в реєстрі за №695 - визнано недійсним. Ухвалюючи дане рішення Господарський суд Одеської області виходив із того, що договір оренди від 13.12.2019 №16/19 був укладений з порушенням процедури передачі комунального майна в оренду, визначеної положеннями частин першої, четвертої статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у редакції, чинній на момент його укладення.
Дане рішення було залишено без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.07.2024 та постановою Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду рішення суду першої інстанції від 16.11.2023.
Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Згідно ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Відтак, оскільки договір оренди нежилого приміщення від 13.12.2019 №16/19 визнано судом недійсним, суд доходить висновку, що правочином за яким Департамент комунальної власності Одеської міської ради передав нежитлову будівлю та споруду, загальною площею 773,6 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4 в користування ГО «А-Б-В-Г-ДЕЙКА» є Договір оренди №16/19 нежитлового приміщення від 11.02.2019, строк дії якого був встановлений на період з 11.02.2025 до 11.01.2022.
Водночас, доказів продовження строку даного Договору оренди, у відповідності та в порядку визначеному Законом України «Про оренду державного та комунального майна» за №157-ІХ від 03.10.2019 матеріали даної справи не містять.
За п. 4.7. Договору оренди, після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.
Таким чином, у зв'язку з закінченням 11 січня 2022 строку дії зазначеного Договору, відповідач повинен був звільнити об'єкт оренди та повернути його позивачу за актом у належному стані.
Матеріали справи доказів повернення відповідачем об'єкта оренди Департаменту комунальної власності Одеської міської ради не містять, у зв'язку з чим, суд доходить висновку про необхідність виселення Громадської організації "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" з нежитлової будівлі та споруд, загальною площею 773,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пров.Каркашадзе, буд. 4.
Частиною 2 статті 785 ЦК України передбачено, що якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Відповідно до ч. 2 ст. 795 ЦК України, повернення наймачем предмета договору найму оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.
Отже, з огляду на встановлене судом порушення відповідачем у вигляді не повернення майна, суд вважає обґрунтованими вимоги позивача, щодо необхідності стягнення із відповідача неустойки за прострочення виконання зобов'язань з повернення об'єкта оренди.
Водночас, здійснивши перевірку здійсненого позивачем розрахунку неустойки за період з 12.01.2022 по 30.11.2024 розмір якої становить 2 989 741,76 грн., суд вважає його хибним враховуючи зокрема наступне.
Так, позивач здійснює нарахування неустойки в даному випадку починаючи включно з 12.01.2022.
Між тим, як було встановлено судом, пунктом 4.7. Договору оренди, сторони визначили, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов'язаний протягом 15 днів повернути об'єкт оренди орендодавцю.
Строк дії Договору оренди №16/19 нежитлового приміщення від 11.02.2019, закінчився 11.01.2022, відтак моментом початку прострочення виконання відповідачем обов'язку з повернення об'єкту є 27.01.2022.
Також, з наданого позивачем розрахунку вбачається, що неустойка за прострочення повернення об'єкта оренди нарахована з ПДВ, у зв'язку з чим суд зауважує наступне.
Справляння податку на додану вартість регулюється розділом V "Податок на додану вартість" Податкового кодексу України (далі - ПК України). Статтею 185 ПК України, яка входить до цього розділу, об'єктом оподаткування ПДВ визначено: постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст.186 цього Кодексу, у тому числі операції з безоплатної передачі та з передачі права власності на об'єкти застави позичальнику (кредитору), на товари, що передаються на умовах товарного кредиту, а також з передачі об'єкта фінансового лізингу в користування лізингоотримувачу/орендарю; постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст.186 ПК Кодексу; ввезення товарів на митну територію України; вивезення товарів за межі митної території України; постачання послуг з міжнародних перевезень пасажирів і багажу та вантажів залізничним, автомобільним, морським і річковим та авіаційним транспортом.
Отже, застосування будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов'язань до юридичної особи не віднесено законодавцем до об'єктів оподаткування ПДВ.
Відповідно до п. 188.1 ст. 188 ПК України, база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб'єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).
До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов'язань.
Отже, Податковим кодексом України, як спеціальним нормативним актом, що визначає будь-які питання щодо оподаткування, елементи податку, підстави для надання податкових пільг та порядок їх застосування, не передбачено включення до бази оподаткування податком на додану вартість будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов'язань юридичною особою, а навпаки, прямо зазначено про те, що до складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені). При цьому, для цілей оподаткування законодавцем не передбачено виключень щодо спеціальної неустойки, передбаченої ч. 2 ст. 785 ЦК України.
Виходячи з системного аналізу п. 9.1 ст. 9, підпункту 14.1.179 п. 14.1 ст. 14, ст. 180, ст. 188 ПК України, податок на додану вартість (ПДВ) - це загальнодержавний непрямий податок, який входить в ціну товарів (робіт, послуг) та сплачується покупцем (споживачем робіт, послуг), але його облік та перерахування до державного бюджету здійснює продавець (виробник, надавач послуг), тобто особа, що здійснює господарську діяльність (платник податку).
Основою для розрахунку ПДВ виступає додана вартість - знов створена вартість підприємством за рахунок його власних факторів виробництва (землі, капіталу, робочої сили, підприємництва тощо).
Додана вартість (Value Added) - це різниця між вартістю продукції, яку випускає підприємство, та вартістю засобів виробництва, які ним використовуються; це вартість, яка додається в процесі виробництва товарів до вартості сировини, матеріалів, палива на кожній стадії руху товарів від виробника до споживача; це вартість послуги, яка надана юридичною особою до закупленої сировини та матеріалів своїми факторами виробництва; це чистий внесок фірми у створення товару.
У справі №916/1319/19 Верховний Суд у складі об'єднаної палати Касаційного господарського суду, залишаючи без змін оскаржувані у справі судові рішення, дійшов висновків про те, що Податковим кодексом України, як спеціальним нормативним актом, що визначає будь-які питання щодо оподаткування, елементи податку, підстави для надання податкових пільг та порядок їх застосування, не передбачено включення до бази оподаткування податком на додану вартість будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов'язань юридичною особою, а навпаки, прямо зазначено про те, що до складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені). При цьому для цілей оподаткування законодавцем не передбачено виключень щодо спеціальної неустойки, передбаченої частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України.
При цьому Верховний Суд, розглядаючи справу №916/1319/19, зазначив, що, виходячи з аналізу частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення її повернення, враховуючи природу її виникнення, не генерує додану вартість, оскільки не є товаром або послугою, її виникнення не пов'язане з впливом дій виробника/надавача послуг, розмір такої неустойки не залежить від вартості використаних продавцем/надавачем послуг сировини, інших товарів та додаткових послуг. Неустойка, нарахована на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, є спеціальною санкцією за порушення законодавства, вона не може бути об'єктом оподаткування податком на додану вартість із-за своєї правової природи як міри відповідальності. Тому Об'єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що при розрахунку розміру неустойки згідно з частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму до її складу не включається податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном.
Враховуючи вищевикладене, суд констатує, що при розрахунку розміру неустойки згідно з ч.2 ст.785 ЦК України за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму позивачем було безпідставно включено до її складу податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном.
Таким чином, розрахунок неустойки в даному випадку повинен здійснюватися без урахування ПДВ, в період з 27.01.2022 по 30.11.2024, та становити розмір 2?482?407,78 грн., а саме:
ПеріодОрендна ставкаІндекс інфляціїВсьогоНеустойка
січень 2022 (27.01 - 31.01)4572,83 1,0064600,279200,54
лютий 202228521,47 1,01328 892,2557 784,5
березень 202228 892,251,01629 354,5358 709,06
квітень 202229 354,531,04530 675,4861 350,96
травень 202230 675,481,03131 626,4263 252,84
червень 202231 626,421,02732 480,3364 960,66
липень 202232 480,331,03133 487,2266 974,44
серпень 202233 487,221,00733 721,6367 443,26
вересень 202233 721,631,01134 092,5768 185,14
жовтень 202234 092,571,01934 740,3369 480,66
листопад 202234 740,331,02535 608,8471 217,68
грудень 202235 608,841,00735 858,1071 716,2
січень 202335 858,101,00736 109,1172 218,22
лютий 202336 109,111,00836 397,9872 795,96
березень 202336 397,981,00736 652,7773 305,54
квітень 202336 652,771,01537 202,5674 405,12
травень 202337 202,561,00237 276,9774 553,94
червень 202337 276,971,00537 463,3574 926,7
липень 202337 463,351,00837 763,0675 526,12
серпень 202337 763,060,99437 536,4875 072,96
вересень 202337 536,480,98637 010,9774 021,94
жовтень 202337 010,971,00537 196,0274 392,04
листопад 202337 196,021,00837 493,5974 987,18
грудень 202337 493,591,00537 681,0675 362,12
січень 202437 681,061,00737 944,8375 889,66
лютий 202437 944,831,00438 096,6176 193,22
березень 202438 096,611,00338 210,9076 421,8
квітень 202438 210,901,00538 401,9576 803,9
травень 202438 401,951,00238 478,7576 957,5
червень 202438 478,751,00638 709,6277 419,24
Липень 202438 709,621,02239 561,2379 122,46
серпень 202439 561,231,00039 561,2379 122,46
вересень 202439 561,231,00639 798,6079 597,2
жовтень 202439 798,601,01540 395,5880 791,16
листопад 202440 395,581,01841 122,7082 245,4
РАЗОМ 1 241 203,89 2?482?407,78
Водночас суд зазначає, що неустойка, передбачена частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, може бути зменшена судом за правилами частини третьої статті 551 Цивільного кодексу України.
Суд вважає, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, як орендодавцем за Договором, не дотримано принципу "належного урядування", згідно з яким на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. (див. рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" (заява № 29979/04).
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Так, суд зазначає, що позивачем не було дотримано принципу належного урядування, а саме не було вжито заходи щодо своєчасного повернення об'єкту оренди після закінчення строку дії Договору оренди.
Суд враховує, що Верховний Суд у складі колегії суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду у Постанові від 16.08.2024 по справі №910/14706/22 відступив від висновку колегій суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постановах від 29.03.2018 у справі № 914/730/17, від 30.10.2019 у справі № 924/80/19, та сформував правову позицію про те, що санкція, передбачена частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, є різновидом неустойки (штрафної санкції), яка є законною неустойкою і застосовується у разі, якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі.
Отже, така неустойка, передбачена частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, може бути зменшена судом за правилами частини 3 статті 551 Цивільного кодексу України.
У зв'язку з викладеним суд зазначає, що індивідуальний характер підстав, якими у конкретних правовідносинах обумовлюється зменшення судом розміру неустойки (що підлягає стягненню за порушення зобов'язання), а також дискреційний характер визначення судом розміру, до якого суд її зменшує, зумовлюють висновок про відсутність універсального максимального і мінімального розміру неустойки, на який її може бути зменшено, що водночас вимагає, щоб цей розмір відповідав принципам верховенства права".
Тобто, суд у кожній конкретній справі що стосується стягнення неустойки, враховує індивідуальні фактори, що мають місце в тій чи іншій ситуації та можуть бути підставою для зменшення неустойки.
При цьому суд вважає, що орендодавцем не дотримано принципу "належного урядування", згідно з яким на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. (див. рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" (заява № 29979/04).
Беручи до уваги організаційно-правову форму відповідача, те, що відповідач є неприбутковою організацією, а також враховуючи надмірний проміжок часу за яким відповідач не повертав об'єкт оренди, а позивач не вживав заходів щодо найскорішого повернення об'єкту оренди, розмір неустойки з урахуванням принципів справедливості, добросовісності, розумності, а також те, що позивачем доказів, що свідчили б про погіршення фінансового стану чи завдання останньому збитків в результаті дій саме відповідача, не надано, суд дійшов висновку, що заявлена до стягнення неустойка у розмірі подвійної плати за час прострочення виконання зобов'язання з повернення орендованого майна, яка була розрахована судом в розмірі 2?482?407,78 грн., підлягає зменшенню на 50% до суми 1 241 203,89 грн.
Господарський суд вважає, що стягнення неустойки у розмірі 1 241 203,89 грн. в даному випадку є адекватною мірою відповідальності за неналежне виконання відповідачем свого обов'язку з повернення орендованого майна, проявом балансу між інтересами кредитора і боржника, узгоджується з нормами закону, які регулюють можливість такого зменшення, та є засобом недопущення використання неустойки ані як інструменту позивача для отримання безпідставних доходів, ані як способу відповідача уникнути відповідальності.
Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За приписами ч. 1, 3 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Беручи до уваги наведене, господарський суд дійшов висновку про часткову обґрунтованість і правомірність позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, а відтак суд зазначає, що такі вимоги підлягають задоволенню лише частково.
Відповідно до ст. 129 ГПК України, у зв'язку із частковим задоволенням позову витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог, без урахування зменшеного судом розміру неустойки.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1.Позов задовольнити частково.
2.Виселити Громадську організацію "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" (65044, м. Одеса, пров.Каркашадзе, буд. 4; код ЄДРПОУ 39636826) з нежитлових будівель та споруд, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе. 4, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1; код ЄДРПОУ 26302595).
3.Стягнути з Громадської організації "ЦЕНТР ВСЕБІЧНОГО, ФІЗИЧНОГО ТА ПСИХОЛОГІЧНОГО РОЗВИТКУ ІНВАЛІДІВ ТА ДІТЕЙ-ІНВАЛІДІВ "А-Б-В-Г-ДЕЙКА" (65044, м. Одеса, пров.Каркашадзе, буд. 4; код ЄДРПОУ 39636826) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1; код ЄДРПОУ 26302595) неустойку за прострочення повернення об'єкта оренди у сумі 1 241 203/один мільйон двісті сорок одну тисячу двісті три/грн 89 коп. а також витрати зі сплати судового збору в розмірі 40 294/сорок тисяч двісті дев'яносто чотири/грн 12 коп.
4.В решті позову відмовити.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.
Повне рішення складено 29 травня 2025 р.
Суддя Ю.М. Невінгловська