ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
24.04.2025Справа № 910/11326/24
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К. І., при секретарі судового засідання Олексюк О.В., розглянувши у порядку загального позовного провадження господарську справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Інноваційна Фірма «Ефект»
до Київської міської ради
про визнання додаткової угоди укладеною
за участю представників:
від позивача: Назарук О.В.
від відповідача: Самелюк К.О.
До Господарського суду міста Києва з позовом звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю «Іноваційна фірма "Ефект» (далі - ТОВ «Іноваційна фірма «Ефект», позивач) до Київської міської ради (далі - Київрада, відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії зазначеного договору оренди ТОВ «Іноваційна фірма «Ефект» (орендар) продовжує належним чином виконувати свої зобов'язання за вказаним договором за відсутності заперечень орендодавця; у встановлені законом та договором строки позивач повідомив відповідача про свій намір поновити договірні відносини на новий строк, направивши лист-повідомлення з проектом відповідної додаткової угоди. З огляду на те, що позивач не отримав від Київради відмови та/або заперечень щодо укладення договору на новий строк, ТОВ «Іноваційна фірма «Ефект» вважає, що наявні підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах, на яких був укладений договір оренди від 27.02.2012.
У позові ТОВ «Іноваційна фірма «Ефект» просить визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012 за реєстровим № 1213 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради 01.03.2012 за № 62-6-00590, укладеного між позивачем та Київською міською радою та позивачем. посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М., 27.02.2012 за реєстровим №213, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради, про що зроблено запис від 01.03.2012 за № 62-6-00590 у книзі записів державної реєстрації договорів, у відповідній редакції.
Відповідач, у строк встановлений законом, надав відзив на позовну заяву, у якому проти заявлених вимог заперечив, зазначив, що наданий проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки всупереч приписам абзацу 3 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не містить умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 ЗК України; позивач не дотримався 3-місячного строку, передбаченого п. 11.7 договору на звернення з повідомленням до орендодавця про намір продовжити договір оренди на новий строк, у зв'язку з чим втратив переважне право на його укладення відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
У відповіді на відзив позивач вказав, що поновлення договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012 здійснюється на умовах, визначених законодавством, чинним на момент його укладення. При цьому відповідач не надав ні заперечень, ні зауважень щодо звернення орендаря про поновлення договору, а на сайті Київради розміщено проект рішення про початок процедури поновлення строків оренди земельної ділянки згідно договору від 01.03.2012.
У судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримав та обґрунтував, просив їх задовольнити.
Представник відповідача проти задоволення позову заперечив з підстав, наведених у відзиві, просив відмовити у його задоволенні.
Суд, розглянувши заяви учасників справи по суті позову, заслухавши їх пояснення у судовому засіданні та дослідивши наявні в матеріалах справи докази, дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає з таких підстав.
Установлено, що 27.02.2012 між Київрадою (орендодавець) та ТОВ «Іноваційна фірма «Ефект» (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди), згідно з яким орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 26.01.2012 за № 72/7409, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором (п. 1.1 договору).
Відповідно до п. 2.1 договору об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка по вул. Миколи Закревського, 12 у Деснянському районі м. Києва, площею 14 591 кв. м; цільове призначення - для будівництва магазину продовольчих і непродовольчих товарів з відкритою автостоянкою; кадастровий номер - 8000000000:62:020:0036.
Пунктом 3.1 договору оренди визначено, що його укладено на 10 років (тобто до 27.02.2022).
Відповідно до пункту 11.7 договору оренди після закінчення строку, на який його було укладено, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Указаний договір був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради, про що зроблено запис від 01.03.2012 за № 62-6-00590.
Матеріали справи свідчать, що відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки від 01.03.2012 Київрада передала, а товариство - прийняло у своє володіння і користування земельну ділянку, розташовану за адресою: вул. Миколи Закревського, 12 у Деснянському районі м. Києва, розміром 14 591 кв.м., цільове призначення - для будівництва магазину продовольчих і непродовольчих товарів з кадастровим номером - 8000000000:62:020:0036.
Також судом встановлено, що 30.12.2021 позивач звернувся до Київради із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (№ 390579389), до якого долучив проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
Проте на вказаний лист позивача Київрада відповіді чи будь-якого повідомлення не надала, у тому числі і відмови у поновленні договору оренди.
У подальшому, у відповідь на лист позивача № 14/11/23-1юр від 14.11.2023, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київради листом № 05716-17109 від 20.12.2023 повідомив позивача, що у Міському земельному кадастрі обліковується звернення товариства від 30.12.2021 про поновлення договору оренди земельної ділянки, яке сформовано у справу № 390579389, та за результатами розгляду цієї справи Департаментом підготовлено проект рішення Київради «Про поновлення ТОВ «Іноваційна фірма «Ефект» договору оренди земельної ділянки від 01.03.2012 № 62-6-00590, який 17.02.2022 передано до Київради для подальшого розгляду згідно з її регламентом, проте, рішення щодо вказаного проекту Київрадою прийнято не було.
Водночас судом встановлено, що позивач після закінчення строку договору оренди не припинив користуватися земельною ділянкою, на якій розташований належний йому на праві власності об'єкт нерухомого майна, та відповідно до наявних в матеріалах справи платіжних інструкцій за період з січня 2022 по червень 2024 сплатив орендну плату за її користування.
Зважаючи на отриману відповідь Департаменту та той факт, що остаточне рішення за заявою ТОВ «Іноваційна фірма «Ефект» щодо поновлення договору оренди відповідачем не прийняте, позивач звернувся до господарського суду з даним позовом.
Отже, предметом позову у цій справі є матеріально-правова вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення договору.
Статтею 124 Земельного кодексу України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Згідно з ч. 1 ст. 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин на її території, належать зокрема, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".
Статтею 1 наведеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Судом встановлено, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 цієї статті).
У вказаній редакції стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначала загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
При цьому частиною шостої вказаної статті було передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абз. 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях ст. 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.
При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені ст. 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Отже до спірних правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" не є застосовними. Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Саме такий правовий висновок щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21. Аналогічна правова позиція міститься у постановах Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22, від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 15.05.2024 у справі № 909/694/23, від 06.08.2024 у справі № 912/300/23, від 05.02.2025 у справі № 918/456/24.
Як встановлено судом, позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки 30.12.2022.
Отже на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк та звернення позивача з позовом до суду, діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі".
Так, відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (частина перша статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті).
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина третя статті).
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті).
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (часина п'ята статті).
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята статті).
Як вбачається із матеріалів справи, позивач у порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, яким повідомив про намір скористатися своїм переважним правом для укладення спірного договору на новий строк, та додав проект додаткової угоди про поновлення такого договору 30.12.2021, тобто з порушенням строку, визначеного п. 11.7 договору. Водночас відповідач ні у місячний термін з дня отримання вказаного листа-повідомлення, ні упродовж місяця по закінченню строку дії спірного договору не направив позивачу відповіді на його лист.
Слід зазначити, що аналіз змісту статті 33 Закону України "Про оренду" вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції - переважне право орендаря на поновлення договору, а в чинній редакції - переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Отже вказана стаття як у попередній, так і у чинній редакції, регулює такі відносини, за яких можливим є укладення договору оренди землі не лише з попереднім орендарем, але і з іншою особою, що у спірних правовідносинах виключається.
Так, суд звертає увагу, що перебування на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18). Згідно з указаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).
До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ч. 1 ст. 377 ЦК України).
З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об'єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі (укладання договору оренди на новий строк) в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об'єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.
За таких обставин доводи позивача, що у нього є переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:62:020:0036, суд вважає необґрунтованим, адже чинне законодавче регулювання за умови знаходження у власності позивача будівлі, яка розташовується, на спірній земельній ділянці, обумовлює фактичне її використання позивачем та унеможливлює передання цієї земельної ділянки в орендне користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об'єкта нерухомого майна (частина четверта статті 120 ЗК України).
Водночас за змістом абзацу третього розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.
Реалізуючи відповідні приписи, сторони договору оренди можуть викласти такі умови у письмовому вигляді шляхом зазначення про це в проекті додаткової угоди про поновлення договору або шляхом укладення нового договору на нових погоджених сторонами умовах на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.
У той же час, здійснюючи аналіз змісту наданої позивачем додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 27.02.2012, суд зазначає, що запропонована позивачем редакція суперечить положенням Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання її укладеною), зокрема, в частині відсутності умов, передбачених статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України, як це вимагається наведеним вище абзацом третім розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Аналогічна позиція також наведена у постанові Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22.
Наведене є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012 укладеною.
Водночас позивач не позбавлений права та можливості звернутися у встановленому законом порядку до Київської міської ради з пропозицією укласти новий договір оренди земельної ділянки, під час укладання якого сторони цього договору мають дійти згоди щодо всіх його істотних умов, зокрема, в частині розміру орендної плати, а також включити до договору умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.
Так, згідно з проектом рішення Київської міської ради «Про поновлення ТОВ «Іноваційна фірма «Ефект» договору оренди земельної ділянки від 01.03.2012 № 62-6-00590» відповідачем планується поновити позивачу на 5 років договір оренди землі із приведенням умов такого договору у відповідність до законодавства України.
Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.
На підставі викладеного, керуючись ст. 73-79, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд
Відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Інноваційна Фірма «Ефект» до Київської міської ради про визнання додаткової угоди укладеною.
Вступна та резолютивна частини оголошені в судовому засіданні 24 квітня 2025 року.
Повне рішення складене 05 травня 2025 року.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 20-денний строк з дня складення повного рішення.
Суддя Головіна К.І.