Справа № 645/3730/24
н/п 2/953/658/25
29 квітня 2025 року
Київський районний суд м. Харкова у складі судді Вітюка Р.В.
за участю секретаря судового засідання Соломонової К.О.
представника позивача - Макаренко О.М. (адвокат) (в режимі ВКЗ)
розглянув у м. Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зміну правовідношення - попереднього договору купівлі-продажу
Короткий зміст заявлених вимог
У червні 2024 року ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ) звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 ) в якому просить змінити правовідношення - попередній договір від 10.12.2021, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , який було посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О., реєстровий номер 9827, таким чином: викласти пункт 2 попереднього договору в наступній редакції: "2. Сторони домовилися, що договір купівлі-продажу повинен бути укладений та підписаний сторонами через 365 календарних днів з моменту скасування та/або припинення воєнного стану на території Харківської області у приміщенні приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу, Ємця І.О. за адресою: місто Харків, вулиця Двадцять Третього Серпня, будинок 51. А у випадку, якщо ця дата припадає на неробочий день, то договір купівлі-продажу повинен бути укладений та підписаний сторонами у наступний робочий день".
Позовна заява мотивована таким:
- у грудні 2021 року сторони уклали попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 . Сторони погодили, що основний договір має бути укладений до 10.03.2023;
- внаслідок бойових дій та регулярних обстрілів з невстановленої зброї снарядами невстановленого калібру військовослужбовцями підрозділів збройних сил та інших відомств російської федерації у період з 24.02.2022 до 30.03.2022 по домоволодінням, у тому числі за адресою: АДРЕСА_2 , будинок був пошкоджений;
- позивач намагався частково відбудовувати пошкоджене майно, однак через постійні обстріли м. Харкова протягом 2022 - 2024 років по АДРЕСА_2 , здійснювати відбудову та завершувати будівництво є небезпечним;
- робітники, що були задіяні у будівництві не могли після вторгнення виконувати свої зобов'язання через мобілізація до лав ЗСУ, перебування в окупації;
- по частині підрядних договорів було укладено угоди про призупинення робіт на період дії воєнного стану;
- внаслідок влучання снаряду, квартира ОСОБА_1 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 була зруйнована, внаслідок чого була втрачена проектна документація на будинок по АДРЕСА_2 , що призвело також до утруднення виконання попереднього договору, у встановлений строк;
- відбулося збільшення вартості виконуваного будівництва та ремонту будинку після влучення снарядів, що призвело до необхідності залучення додаткових фінансових ресурсів;
- відбулась істотна зміна обставин якими сторони керувалися при укладенні договору;
- посилається на положення статей 651, 652 ЦК України та практику Верховного Суду, зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17, Верховного Суду від 21.07.2023 у справі № 912/3323/20, від 16.08.2023 у справі № 910/17639/21.
14.07.2024 позивач подав відповідь на відзив, який мотивовано таким:
- процитований відповідачем у власному відзиві свій же позов є необґрунтованим та не має правових підстав для його задоволення;
- щодо грошових коштів у розмірі 675 000,00 грн, які були отримані ОСОБА_1 згідно з нотаріальною заявою від 10.12.2021, то безпосередньо попереднім договором передача вказаних грошових коштів не врегульована. Тому вважати їх саме грошовим забезпеченням (завдатком) немає жодних фактичних та правових підстав;
- інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до частини другої статті 635 ЦК України (постанова Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14).
Виклад позиції відповідача
09.07.2024 відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому він просить позовну заяву залишити без задоволення.
Відзив на позов мотивований таким:
-ОСОБА_1 взяті на себе зобов'язання не виконав, не підготував квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 та всі належні документи для введення в експлуатацію квартири. Пропозицій щодо внесення змін до укладеного договору не направляв. Грошові кошти не повернув. Штраф не оплатив;
-будь-які зміни умов попереднього договору можуть бути погоджені сторонами виключно у межах строку дії договору;
-на відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов'язання, у зв'язку з чим відповідач звернувся з позовом до позивача в іншій справі про стягнення перерахованих йому коштів та штрафних санкцій.
Процесуальні дії у справі
Фрунзенський районний суд м. Харкова ухвалою від 16.09.2024, залишеною без змін постановою Харківського апеляційного суду від 08.11.2024, справу передав за підсудністю до Київського районного суду м. Харкова.
Київський районний суд м. Харкова ухвалою від 06.12.2024 прийняв до розгляду справу та призначив її до розгляду в загальному позовному провадженні.
Підготовчі засідання неодноразово відкладались, у зв'язку з неявкою відповідача, клопотаннями позивача.
25.03.2025 до суду від представника відповідача надійшли додаткові пояснення, в яких останній просив проводити розгляд справи за відсутності відповідача та його представника.
Суд ухвалою від 31.03.2025 закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 29.04.2025.
25.03.2025 у судове засідання з'явився представник позивача. Відповідач та його представник у судове засідання не з'явились. Про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином, що підтверджується довідкою про доставку судової кореспонденції до електронного кабінету представника сторони. Також представник відповідача заявив клопотання про розгляд справи за відсутності відповідача та його представника.
Представник позивача вважав за можливе здійснювати розгляд справи за відсутності відповідача та його представника.
За таких обставин, суд, враховуючи думку представника позивача, клопотання представника відповідача та належне повідомлення представника відповідача, дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності відповідача та його представника.
Представник позивачка у судовому засіданні підтримав позовну заяву та просив її задовольнити у повному обсязі.
Фактичні обставини, встановлені судом
11.03.2021 ОСОБА_1 придбав земельну ділянку за адресою АДРЕСА_2 для подальшого будівництва житлового будинку.
10.12.2021 ОСОБА_1 (сторона 1) та ОСОБА_2 (сторона 2) уклали попередній договір, який було посвідчено приватним нотаріусом Ємцем І.О. Харківського міського нотаріального округу, реєстровий номер 9827 (далі - попередній договір).
Відповідно до пункту 1 попереднього договору сторона 1 прийняла на себе зобов'язання продати за суму 2 295 000 грн, що є еквівалентом 85 000 доларів США, тільки стороні 2 квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Сторона 1 зобов'язується самостійно підготувати всі належні документи для введення в експлуатацію квартири та зареєструвати їх право власності на своє ім'я в державному реєстрі речових прав. Підключити будинок до всіх комунікацій, в тому числі до електрики, води, каналізації, газу. Сторона 1 самостійно встановлює в будинку лічильники на світло і газ, замовляє і оплачує всю проектну документацію.
Згідно з пунктом 2 попереднього договору сторони домовилися, що договір купівлі-продажу повинен бути укладений та підписаний сторонами до 10.12.2023 включно, у приміщенні приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу, Ємця І.О., за адресою: місто Харків, вулиця Двадцять Третього Серпня, будинок 51.
Пунктом 3 попереднього договору сторони узгодили, що у забезпечення виконання умов попереднього договору до укладення основного договору сторона 2 передала, а сторона 1 отримала грошове забезпечення у розмірі 134 000 грн, що є еквівалентом 5 000 доларів США, яке при укладенні основного договору буде зараховано в рахунок належної зі сторони 2 оплати за квартиру за ціною, передбаченою пунктом 1 цього договору. У випадку невиконання цього попереднього договору стороною 2 вищевказана сума залишається у сторони 1, а якщо сторона 1 не виконає своїх зобов'язань, то вона повинна сплатити протягом трьох робочих днів стороні 2 розмір вищевказаної суми: суму грошей, яку він отримав та штраф у розмірі 100 % від переданої суми. Вищевказану суму грошей у розмірі 134 000 грн, що є еквівалентом 5 000 доларів США, сторона 1 отримала особисто від сторони 2 повністю, ще до підписання цього договору.
Відповідно до копії нотаріально посвідченої заяви (зареєстровано в реєстрі за № 9829) ОСОБА_1 підтверджує, що отримав від ОСОБА_2 суму у розмірі 675 000 грн, що є еквівалентом 25 000 доларів США в розрахунок по попередньому договору, посвідченого приватним нотаріусом Ємцем І.О. Харківського міського нотаріального округу, реєстровий номер 9827.
Указані обставини сторонами не заперечуються. Також обидві сторони зазначають, що на момент звернення з об'єкт нерухомості, який мав стати предметом договору купівлі-продажу, не завершено і в експлуатацію не здавався. Відповідний договір купівлі-продажу між сторонами також не укладено.
Відповідно до копії витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань 04.04.2022 зареєстровано кримінальне провадження за № 22022220000000490. Правова кваліфікація кримінального правопорушення: частина перша статті 438КК України. Короткий виклад обставин, що можуть свідчити про вчинення кримінального правопорушення: 04.04.2022 до СВ УСБУ в Харківській області, надійшла заява громадянина України ОСОБА_3 , з якої встановлено порушення законів та звичаїв війни, що передбачені міжнародними договорами, військовослужбовцями підрозділів збройних сил та інших відомств російської федерації у період з 24.02.2022 по 30.03.2022, що полягали у здійсненні обстрілів із невстановленої зброї снарядами невстановленого калібру по домоволодінням за адресами: АДРЕСА_4 2.3, буд. 10, кв. 4, буд. 10, кв. 5, буд. 10, кв. 6, буд. 10, кв. 7, буд. 11А, буд. 11Б, буд. 11В, буд. 11Д, буд. 111, буд. 111, буд. 12, кв. 3, буд. 12, кв. 9, буд. 12, кв. 10, буд. 22; АДРЕСА_5 6Л, буд. 85, буд. 11/2, буд. 11, кв. 4, буд. 12, кв. 3, буд. 13, кв. 1, буд. 13, кв. 8, буд. 141, буд. 15П, буд. 19А, буд. 19Б, буд. 19В, буд. 19Г, буд. 19Ж, буд. 19И, буд. 191, буд. 191, буд. 19К, буд. 5,7; АДРЕСА_6 ; що призвели до пошкодження вказаних об'єктів, невстановленого транспортного засобу, транспортного засобу марки Nissan Leaf, д.н.з. НОМЕР_1 , та транспортного засобу марки Mitsubishi Colt, д.н.з. НОМЕР_2 .
Мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права
Згідно з частинами першою, третьою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом (частина перша статті 598 ЦК України).
Аналіз наведених норм вказує, що дія попереднього договору припиняється внаслідок (І) укладення основного договору або (ІІ) спливу строку (терміну), встановленого договором, якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення, оскільки між сторонами попереднього договору припиняються зобов'язання, наслідком чого є припинення самого попереднього договору.
З матеріалів справи вбачається, що сторони уклали попередній договір 10.12.2021 та узгодили, що договір купівлі-продажу повинен бути укладений та підписаний сторонами до 10.12.2023 включно (пункт 2). Договір купівлі-продажу до 10.12.2023 включно сторони не уклали (наведене сторони не заперечували). Тобто з 11.12.2023 зобов'язання між сторонами попереднього договору припинились (частина третя статті 635 ЦК України), а сам попередній договір втратив чинність.
Матеріали справи не містять доказів звернення однією зі сторін до іншої з пропозицією укласти основний договір (з відтермінуванням тощо). Указана обставина не заперечувалась сторонами.
Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору (частина перша статті 631 ЦК України).
За змістом зазначених норм змінено або розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір.
Суд вважає, що вказане положення в повній мірі підлягає застосуванню і до попереднього договору, оскільки попередній договір є різновидом договору (випливає зі змісту частини першої статті 635 ЦК України), та узгоджується зі строком його дії, визначеним у частині третій статті 635 ЦК України.
Згідно з усталеною практикою Верховного Суду розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір (постанови Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/7981/17, від 18.11.2019 №910/16750/18, об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.09.2022 у справі № 913/703/20).
Суд зазначає, що такий висновок стосується і можливості зміни правовідношення, оскільки таке може бути змінено лише в чинному зобов'язанні (зміна та розірвання нормативно урегульовано однією статтею - 651 ЦК України). Відсутність самого зобов'язання виключає й можливість внесення до нього змін.
За таких обставин, суд вважає, що вимога про внесення змін до попереднього договору є необґрунтованою, оскільки змінити можна лише чинне зобов'язання, а зобов'язання, яке мало місце між сторонами (попередній договір) припинилось 11.12.2023 в силу частини третьої статті 635 ЦК України та положень попереднього договору (пункт 2), а тому позов не підлягає задоволенню. У цій частині приймаються доводи відповідача.
Суд відхиляє посилання позивача на висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17, Верховного Суду від 21.07.2023 у справі № 912/3323/20, від 16.08.2023 у справі № 910/17639/21 з огляду на відмінність фактичних обставин наведених справ та справи, що розглядається. У наведених справах розглядалось питання можливості внесення змін (розірвання) до чинних договорів. Водночас у справі, що розглядається позивач просить внести зміни до попереднього договору, зобов'язання за яким припинились в силу закону та умов самого правочину. А тому вказані висновки не є релевантним до обставин цієї справи.
Щодо заперечень відповідача стосовно неповернення позивачем переданих йому коштів та доводів позивача з цього приводу, то суд вважає за необхідне зазначити таке.
Предметом розгляду цієї справи є вимога про внесення змін до попереднього договору.
Згідно з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 15.07.2020 у справі № 205/5667/16, в силу положень частини третьої статті 635 ЦК України припиняються зобов'язання сторін укласти основний договір, що унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов'язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно. Проте припинення зобов'язання за попереднім договором не звільняє сторін від відповідальності, зокрема, передбаченої умовами попереднього договору, за порушення, вчинене під час його дії.
Водночас вимоги про повернення переданих на виконання попереднього договору коштів не є предметом розгляду цієї справи, а такі обставини не входять до предмету доведення у цій справі. А тому суд не надає оцінку таким доводам в межах розгляду цієї справи.
При цьому за повідомленням учасників справи вказані вимоги є предметом іншого судового провадження, а тому саме в межах такого мають досліджуватись відповідні обставини щодо передання відповідних коштів та підстав для їх повернення.
Також суд відхиляє посилання позивача на наявність форс-мажорних обставин, як підстав для внесення змін до попереднього договору з огляду на таке.
По-перше, строк дії попереднього договору закінчився.
По-друге, на відміну від форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які роблять неможливим виконання зобов'язання в принципі, істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов'язання таким чином, що виконання зобов'язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов'язання. Істотна зміна обставин не впливає на строк виконання зобов'язань (не змінює його) і не звільняє сторону від відповідальності за невиконання, а дозволяє припинити таке виконання (розірвання договору) чи змінити умови такого виконання або умови договору в цілому (для досягнення балансу інтересів сторін, який був порушений через істотну зміну обставин).
Відтак форс-мажор та істотна зміна обставин є різними правовими ситуаціями, стаття 652 ЦК України може бути застосована у випадку відсутності існування форс-мажору, але позивач має довести наявність всіх чотирьох умов, необхідних для внесення змін до договору за рішенням суду (пункти 112, 113 постанови Верховного Суду від 18.01.2024 у справі № 916/410/23).
При цьому суд звертає увагу учасників справи, що наявність фор-мажорної обставини, за загальним правило, звільняє від відповідальності, а не від виконання зобов'язання (якщо іншого не передбачено договором чи законом). А тому відповідні обставини щодо наявності / відсутності форс-мажорних обставин можуть входити до предмету доведення саме в межах справи щодо відшкодування (повернення) коштів за попереднім договором, а не в справі про внесення змін до попереднього договору, строк дії якого закінчився.
Продовження строку дії договору та строку виконання зобов'язань унаслідок форс-мажору чи інших обставин можливе, лише якщо сторони це прямо вказали в умовах договору або уклали додаткову угоду про це за взаємною згодою сторін уже після виникнення таких обставин (постанова Верховного Суду від 31.08.2022 №910/15264/21). Однак вказані обставини в межах розгляду цієї справи не встановлені (відповідної умови попереднього договору чи укладення додаткової угоди).
Висновки за результатами розгляду заяви
Отже, позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зміну правовідношення - попереднього договору купівлі-продажу не підлягає задоволенню через безпідставність.
Судові витрати
Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог статті 141 ЦПК України та залишає за позивачем сплачений судовий збір за подання позовної заяви.
Керуючись ст. 2, 4, 12, 13, 49, 141, 223, 263 - 265, 354, 355 ЦПК України, суд
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зміну правовідношення - попереднього договору купівлі-продажу відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення.
Учасники справи мають право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення даного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне судове рішення складено та підписано 02.05.2025.
Суддя Роман ВІТЮК