печерський районний суд міста києва
Справа № 757/48450/24-ц
пр. 2-3952/25
17 квітня 2025 року
Печерський районний суд м. Києва
в складі: головуючого судді Ільєвої Т.Г.,
при секретарі судових засідань Романенко Д.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в загальному позовному провадженні цивільну справу 757/48450/24-ц за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей - Колект», третя особа: держаний реєстратор приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кобелєва Алла Михайлівна про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав, припинення прав власності на майно, -
У жовтні 2024 позивач звернулась до суду із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей - Колект», третя особа: держаний реєстратор приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кобелєва Алла Михайлівна про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав, припинення прав власності на майно.
В обгрунтування позовних вимог зазначено, що права ОСОБА_1 були порушенні внаслідок незаконних дій ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» за участю державного реєстратора приватного нотаріуса КМНО Кобелєвої Алли Михайлівни щодо реєстрації права власності за ТОВ «КЕЙ- КОЛЕКТ».
Так, позивач вказує, що реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ «Кей-Колект» було здійснено з порушенням закону, а саме: не перевірево наявність права вимоги до ОСОБА_1 , не встановлено безспірність вимог до ОСОБА_1 , не надіслано повідомлення про порушення основного зобов'язання, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення перереєстрації, не укладено окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, не проведено оцінки предмета іпотеки.
З врахуванням зазначеного, позивач звернулась до суду та просить:
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 25272616 від 14.10.2015 15:16:13, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом КМНО Кобелєвою Аллою Михайлівною щодо квартири № 64. загальною площею 46 кв.м, житловою площею 30 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 749530680000, номер відомостей про речове право 11595170;
- припинити право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 749530680000, номер відомостей про речове право 11595170;
- поновити за ОСОБА_1 відомості про право власності на: квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 749530680000, номер відомостей про речове право 11595170.
22.10.2025 ухвалою суду було відкрито провадження та визначено розглядати за правилами загального позовного провадження.
Окрім цього, даною ухвалою суду було витребувано у державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни належним чином завірену копію документів, на підставі яких було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 25272616 від 14.10.2015 15:16:13 та вчинено реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» (код ЄДРПОУ 37825968) на квартиру АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 749530680000, номер відомостей про речове право 11595170) та витребувано у Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» належним чином завірені копії документів, що підтверджують право вимоги до ОСОБА_1 за Кредитним договором № 24-6UA/03-2006И від 24 березня 2006 року та Договором іпотеки № 24- 6UA/03-2006И від 24.03.2006 року.
12.12.2024 представником відповідача було подано відзив на позовну заяву, в якому представник зазначив, що вимоги позивача є безпідставними та необґрунтованими.
Представник зазначив, що товариство належним чином повідомлило позивача про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.
24.12.2024 представник позивача подала відповідь на відзив, в якій зазначила, що разом з відзивом відповідач надав копії Договору факторингу №1 від 12.12.2011 року та Договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 12.12.2011 року.
Разом з цим, до копій цих Договорів надані незрозумілого походження Додатки 1 без підписів уповноважених осіб.
Відтак, представник позивача зазначила, що наведені докази є неналежними та недостатніми для встановлення судом факту набуття ТОВ «Кей-Колект» права вимоги за кредитним та іпотечним договорами позивача.
Представник вважає, що надані Додатки не містять підписів та печаток уповноважених осіб на їх підписання, а відтак ці документи не можуть бути належними доказами набуття права вимоги.
З огляду на це, слід дійти висновку, що відповідач не надав належних доказів, які б підтверджували законність його вимоги до ОСОБА_1 та не підтвердив жодним документом суму заборгованості, та підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, що у свою чергу порушує право позивача.
Також, у відзиві відповідачем зазначено, що на виконання вимог законодавства ТОВ «Кей-Колект» направило на вказану в договорі адресу Іпотекодавця, рекомендованим листом Вимогу про усунення порушень основного зобов'язання. Однак, доказів на підтвердження цієї обставини не надає.
17.04.2025 ухвалою суду було закрито підготовче судове засідання та перейдено до розгляду справи по суті.
Представник позивача в судове засідання з'явилась, подала заяву про розгляд справи без технічних засобів, позовні вимоги підтримала.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.
Разом з цим, за підписом директора ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» Вишневської О.І., надійшла заява, в якій зазначено, що товариство повністю визнає позовні вимоги та не заперечує щодо ухвалення рішення про задоволення позовних вимог.
Окрім цього, зазначено про розгляд справи без участі представника товариства.
Третя особа в судове засідання не з'явилась, про час та місце розгляду справи повідомлялась, шляхом направлення судових повісток та розміщенням оголошення на сайті Печерського районного суду м. Києва, тому в силу положень ст. 131 ЦПК України.
Відповідно до ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, заслухавши учасників процесу, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановивши зазначені обставини, дійшов до наступних висновків.
Так, судом встановлено, що 24 березня 2006 року між ОСОБА_1 (покупець) та ОСОБА_2 (продавець) укладено Договір купівлі-продажу квартири реєстровий № 560, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кияшко A.B., відповідно до якого «Продавець передав, а Покупець прийняв у власність квартиру АДРЕСА_3 . Квартира складається з двох жилих кімнат загальною площею 46 кв.м., жилою площею 30 кв. м.».
24 березня 2006 року між ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк», було укладено Кредитний договір № 24-6UA/03- 2006И, відповідно до умов якого Банк зобов'язався надати позичальнику кредит (грошову суму) в іноземній валюті в сумі 70 685, 00 доларів США. Вказана сума кредиту дорівнює еквіваленту 356959, 25 грн. по курсу НБУ на день укладення цього Договору.
Відповідно до п. 1.4. Кредитного договору, цільове призначення кредиту є купівля двокімнатної квартири, за адресою: АДРЕСА_4 .
В забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором, між ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» укладено Договір іпотеки № 24-6UA/03-2006H, відповідно до якого Іпотекодавець передає в іпотеку нерухоме майно: двокімнатну квартиру, за адресою: АДРЕСА_4 .
За домовленістю Сторін, вартість майна на дату укладення договору становить 475 947, 45 грн.
Відповідно до п. 4.2. Договору іпотеки № 24-6UA/03-2006H від 24.03.2006 року, звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем у випадках, зазначених п.п. 2.1.1. - 2.1.2. цього договору потеки; у разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності Іпотекодавця або визнання його банкрутом; у разі прийняття рішення про ліквідацію юридичної особи - Іпотекодавця; у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов'язання за цим договором або порушення Іпотекодавцем будь-якого зобов'язання, забезпеченого іпотекою за цим договором».
Пунктом 4.3. договору іпотеки встановлено, що звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; застереження про задоволення вимог потекодержателя.».
Згідно до п. 5.2. договору іпотеки, у разі настання обставин, зазначених в п. 4.1. цього Договору іпотеки, Іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом Іпотекодавцеві повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.
Відповідно до п. 5.3. Договору іпотеки, в повідомленні, про яке йдеться в п. 5.1., іпотекодержатель зазначає який зі способів задоволення вимог Іпотекодержателя, що передбачені ч. З ст. 33 Закону України «Про іпотеку», застосовується Іпотекодержателем для задоволення своїх вимог.
У п. 5.4. договору іпотеки зазначено, у разі застосування передачі Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя як способу задоволення вимог Іпотекодержателя право власності переходить до Іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення, про яке йдеться в п. 5.1. договору іпотеки. Умови договору іпотеки не містять п. 5.1., тому не зрозуміло про яке саме повідомлення йдеться.
Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № -270 та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв'язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року №211.
Так, позивач вказує, що 14.10.2015 року державним реєстратором приватним нотаріусом КМНО Кобелєвою Аллою Михайлівною було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 25272616 від 14.10.2015 15:16:13 та вчинено перереєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», код ЄДРПОУ 37825968 на квартиру АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 749530680000) та належить ОСОБА_1 , на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Кияшко A.B. 24.03.2006 року за реєстровим номером 650.
Відповідно до інформаційної довідки № 379433137 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підставою виникнення права власності на квартиру є: договір іпотеки, серія та номер: 563, виданий 24.03.2006 року, видавник: приватний нотаріус КМНО Кияшко A.B.
Позивач зазначає, що про вказані обставини ОСОБА_1 дізналася з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Жодних повідомлень про набуття права власності на квартиру від ТОВ «КЕЙ- КОЛЕКТ» ОСОБА_1 не надходило та своєї згоди на реєстрацію права власності на квартиру, яка їй належить не надавала. Жодних договорів з цього приводу з ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» не укладала.
Відтак, позивач вказує, що її у незаконний спосіб позбавлено права власності на квартиру АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 749530680000).
Окрім цього, позивач вказує на те, що будь-яких документів на підтвердження прав вимоги у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» за кредитним та іпотечним договорами у розпорядженні ОСОБА_1 немає. Відтак, підставність вчинення дій щодо реєстрації права власності на іпотечне майно, під сумнівом.
З врахуванням зазначеного, на думку сторони звернення, перереєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ «Кей-Колект» була здійснена з порушенням закону, а саме: не було перевірево наявність права вимоги до ОСОБА_1 , не було встановлено безспірність вимог до ОСОБА_1 , не було надіслано повідомлення про порушення основного зобов'язання, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення перереєстрації, не укладено окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, не проведено оцінки предмета іпотеки.
Відповідно до ст.129 Конституції України, судді при здійсненні правосуддя незалежні і підкоряються лише закону. Основними засадами судочинства є: законність; рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом; забезпечення доведеності вини; змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості; підтримання державного обвинувачення в суді прокурором; забезпечення обвинуваченому права на захист; гласність судового процесу та його повне фіксування технічними засобами; забезпечення апеляційного та касаційного оскарження рішення суду, крім випадків, встановлених законом; обов'язковість рішень суду.
Згідно до ч.1 ст.2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно ч.3 ст. 3 ЦПК України, провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно ч.ч. 1,2 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах.
Відповідно ч.ч.1-4 ст. 10 ЦПК України, суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує інші правові акти, прийняті відповідним органом на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що встановлені Конституцією та законами України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Згідно ч.1 ст.. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
Відповідно ч.3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ч.1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно ч.1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно ч.1-4 ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
Згідно ч.1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно ч.6 ст. 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно ч.1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно ч.9 ст. 83 ЦПК України, копії доказів (крім речових доказів), що подаються до суду, заздалегідь надсилаються або надаються особою, яка їх подає, іншим учасникам справи. Суд не бере до уваги відповідні докази у разі відсутності підтвердження надсилання (надання) їх копій іншим учасникам справи, крім випадку, якщо такі докази є у відповідного учасника справи або обсяг доказів є надмірним, або вони подані до суду в електронній формі, або є публічно доступними.
Згідно приписів статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до частини 1 статті 321 Цивільного кодексу України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону.
У разі порушення іпотекодавцем обов'язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу)).
Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку».
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутися у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені статтею 12 цього Закону, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання.
Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка наведена в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17).
Потрібно розрізняти вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов'язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов'язання та обов'язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно, правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.
У даній справі суд встановив, що письмова вимога, обов'язкове надсилання якої мало передувати зверненню стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку, ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» не надсилалась, оскільки доказів протилежного не було надано, а тому доводи відповідача щодо виконання вимог законодавства не підкріплюються належними доказами.
Окрім цього, суд прийшов до висновку, що доводи сторони позивача щодо того, що відповідач не надав належних доказів, які б підтверджували законність його вимоги до ОСОБА_1 та не підтвердив жодним документом суму заборгованості.
Відтак, доводи відповідача у відзиві є необгрунтовані, оскільки не підкріплюються належними документами, що свідчить про доведеність позиції позивача.
Велика Палата Верховного Суду розглядаючи справу № 554/14813/15-ц (провадження № 14-66цс18, постанова від 11 квітня 2018 року, вказала, що суди першої й апеляційної інстанцій дійшли висновку про те, що сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункти 5.2.1 і 5.2.2 пункту 5.2 договору іпотеки). Проте, як встановили суди, докази укладення такого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у матеріалах справи відсутні. А тому прийняття нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, є протиправним. Велика Палата Верховного Суду з такими висновками судів погоджується.
Отже, відповідно до Закону України «Про іпотеку», передача права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у позасудовому порядку можлива лише, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Аналогічна правова позиція міститься в постановах Верховного Суду України від 30.03.2016 у справі №6-1851 псі5 та від 14.09.2016 у справі № 6-1219 цсіб.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 367/7589/15-ц зробив висновок про те, що відповідно до норми закону, яка діяла на момент укладення іпотечного договору, передача права власності на предмет іпотеки була можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема, зазначаючи таке: «суди не звернули уваги, що відповідно до Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов'язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя.»
Такого ж висновку дійшла і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, зазначивши о тже, Закон N 898-ІУ прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог.
14 лютого 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 127/8068/16-ц, провадження № 61-5164св 18 досліджуючи підстави та умови належності «згоди» іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), дійшов висновку, що в силу положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов'язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного правочину щодо реєстрації права власності іпотекодержателя на це майно.
Відповідно до п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. №1127 (далі- Лорядок), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність эакту виконання відповідних умов правочину.
Ця норма Порядку відповідає ч.З ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно якої державний реєстратор встановлює наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.
Державний реєстратор для вчинення реєстраційної дії з реєстрації права власності має перевірити не тільки наявність, а зміст і повноту поданих документів, тобто застереження, про яке домовились сторони.
Отже, реєстратор за змістом цієї норми має встановити підставність (безспірність) вимог іпотекодержателя, (підтвердження цієї позиції наведені в Постанові ВАСУ від 15 березня 2016 року у справі № 826/19487/14 (К/800/31495/15), № в ЄДРСР 56580355 та Постанова ВАСУ від 07 червня 2016 року у справі № 826/18648/14 (К/800/21921/15), № в ЄДРСР 58246222, а також в постанові Київського адміністративного апеляційного суду від 13.07.17 року - № в реєстрі 67827774).
Такими документами, у розумінні договору іпотеки, п.57 Порядку є, зокрема, докази невиконання боржником умов кредитного договору, тобто факт існування заборгованості, при цьому підтверджений належними доказами.
Такий висновок цілком відповідає приписам ст.ст. 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки, в іншому випадку вирішення питання про наявність заборгованості одноособово відповідачем без перевірки таких фактів та з подальшою реєстрацією права, недобросовісні дії реєстратора призведуть до незаконного позбавлення права власності на майно іпотекодавця.
Відповідно до підпунктів 1, 2 пункту 61 Порядку для державної реєстрації права власності підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, що він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавием та боржником. якщо він є відмінним від іпотекодавия, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не означений у відповідній письмовій вимозі.
Згідно до абз. 4 ч. 1 ст. 20 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», про подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об'єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву.
Таким чином, суд приймає доводи позивача, щодо того, що державний реєстратор приватний нотаріус KMHО Кобелєва А.М. не повідомила позивача про проведення державної реєстрації за TОB «Кей-Колект» права власності, на належну ОСОБА_1 квартиру, що є прямим порушенням ч. 1 ст. 20 ЗУ «Про державну ретстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та не перевірила всі необхдіні документи, які б надали можливість здійснити звернення стягнення на предмет іпотеки, а іншого суду не було надано.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну аіночну діяльність в Україні», положення цього Закону поширюються на правовідносини, які виникають у процесі здійснення оцінки майна, майнових прав, що належать фізичним та юридичним особам України на території України та за її межами, а також фізичним та юридичним особам інших держав на території України та за її межами, якщо угода укладається відповідно до аконодавства України, використання результатів оцінки та здійснення професійної оціночної діяльності в Україні.
Згідно із ст. З Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними і статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Відповідно із ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та стверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
Таким чином, відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем та є підставою для скасування такої реєстрації, а іншого не було надано суду.
З врахуванням зазначеного, суд прийшов до висновку, що доводи позивача є обгрунтованими, оскільки вбачається, що перехід права влсаності на іпотечне майно на користь нового кредитора відбувся без додержавння вимог законодавства, що свідчить про порушення прав позивача та безпідставність реєстрації права власності.
Окрім цього, статтею 206 ЦПК України передбачено, що відповідач може визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті або в окремій письмовій заяві. У разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.
Таким чином, оскільки стороною відповідача самостійно підтверджуються підстави, на які посилаються позивач, то суд вбачає, що позовні вимоги підлягають задоволенню.
Відтак, рішенння про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 25272616 від 14.10.2015 15:16:13, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом КМНО Кобелєвою Аллою Михайлівною щодо квартири № 64. загальною площею 46 кв.м, житловою площею 30 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого чайна: 749530680000, номер відомостей про речове право 11595170, є передчасним, вчиненим без виконання вимог законодавства, а тому є протиправним та підлягає скасуванню.
Також, оскільки позовні вимоги про визнання та скасування рішення про реєстрацію права власності підлягають задоволенню, то вимога позивача про поновлення права власності на спірну квартиру за позивачем, є доцільною та підлягає задоволенню.
З врахуванням зазначеного, з урахуванням того, що відповідач визнає позов, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги та позиція позивача є обґрунтованою.
Разом з цим, оскільки рішення державного реєстратора про право власності позивача на вказане майно підлягають скасуванню, що є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідних змін щодо припинення речових прав відповідача, то підстав для припинення судом права власності товариства на це майно немає, оскільки вони будуть і так припинені при виконанні рішення суду.
Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
У пункті 29 Рішення Європейського суду з прав людини від 09.12.1994 справа «Руїз Торіха проти Іспанії» (серія А, №303А) суд повторює, що згідно з його установленою практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтованості рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення.
На підставі викладеного, керуючись ст. 321 ЦК України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закон України « Про іпотеку», ст.2, 4, 10, 12, 13, 76, 77, 81, 83, 89, 141, 263-265, 268, 273, 352 ЦПК України суд,-
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей - Колект», третя особа: держаний реєстратор приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кобелєва Алла Михайлівна про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав, припинення прав власності на майно - задовольнити частково.
Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 25272616 від 14.10.2015 15:16:13, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвою Аллою Михайлівною щодо квартири АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 749530680000, номер відомостей про речове право 11595170.
Поновити за ОСОБА_1 відомості про право власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 749530680000, номер відомостей про речове право 11595170.
В іншій частині вимог - відмовити.
Позивач: ОСОБА_1 , адреса АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей - Колект», адреса: адреса 01103, місто Київ, вулиця Менделєєва, будинок 12, офіс 94/1, код ЄДРПОУ 37825968.
Третя особа: Держаний реєстратор приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кобелєва Алла Михайлівна, адреса 01054, м. Київ, вул. Дмитрівська, 33-35, літ «Д».
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду або через Печерський районний суд м. Києва протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення, а особою яка була відсутня при проголошенні рішення протягом тридцяти днів з дня отримання копії рішення.
Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 17.04.2025.
Суддя Тетяна ІЛЬЄВА