13.03.2025 року м. Дніпро Справа № 904/317/23
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Чус О.В. (доповідач)
судді: Чередко А.Є., Кощеєв І.М.
секретар судового засідання: Солодова І.М.
за участю представників сторін:
від позивача: Малиновська В.Д. (поза межами суду) - адвокат;
від відповідача: не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Криворізької міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024 (повне рішення складено 30.12.2024, суддя Новікова Р.Г.) у справі № 904/317/23
за позовом Приватного підприємства “Сармат» смт. Широке, Дніпропетровська область
до Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг
за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на боці позивача Товариство з обмеженою відповідальністю “Білдінгсістем», м. Дніпро
про визнання недійсним та скасування рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33»; визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди між ПП “Сармат» (орендар) та Криворізькою міською радою (орендодавець) про поновлення договору оренди земельної ділянки №2018032 від 30.01.2018, що зареєстрований в реєстрі речових прав за №24633134 від 30.01.2018 на тих самих умовах і той самий строк,
Короткий зміст позовних вимог.
Приватне підприємство “Сармат» звернулось до Криворізької міської ради з позовом про визнання недійсним та скасування рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33»; визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди між ПП “Сармат» (орендар) та Криворізькою міською радою (орендодавець) про поновлення договору оренди земельної ділянки №2018032 від 30.01.2018, що зареєстрований в реєстрі речових прав за №24633134 від 30.01.2018 на тих самих умовах і той самий строк.
В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на протиправність рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33»; наявність підстав для поновлення договору оренди.
Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024, в даній справі, позовні вимоги Приватного підприємства “Сармат» до Криворізької міської ради, за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на боці позивача Товариство з обмеженою відповідальністю “Білдінгсістем» про - визнання недійсним та скасування рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33»; визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди між ПП “Сармат» (орендар) та Криворізькою міською радою (орендодавець) про поновлення договору оренди земельної ділянки №2018032 від 30.01.2018, що зареєстрований в реєстрі речових прав за №24633134 від 30.01.2018 на тих самих умовах і той самий строк - задоволено частково.
Визнано недійсним рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33».
Визнано укладеною в редакції позивача додаткову угоду між Приватним підприємством “Сармат» (Ідентифікаційний код 31037360; місцезнаходження: 53700, Дніпропетровська область, смт. Широке, вул. Соборна, буд.114) та Криворізькою міською радою (Ідентифікаційний код: 33874388; місцезнаходження: 50101, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, площа Молодіжна, буд. 1) про поновлення договору оренди земельної ділянки №2018032 від 30.01.2018, зареєстрованого в реєстрі речових прав за №24633134 від 30.01.2018 на тих самих умовах і той самий строк:
“Додаткова угода №1
про поновлення договору оренди землі №2018032 від “ 30» січня 2018р.
«_____ ______ 20__р. м. Кривий Ріг
Криворізька міська рада в особі Секретаря Криворізької міської ради Вілкула Юрія Григоровича, який діє на підставі _______________, іменована в подальшому “Орендодавець» з одного боку, та Приватне підприємство “Сармат», 53700, Дніпропетровська область, Широківський район, смт. Широке, вул. Леніна, б. 114, в особі директора Волощенка Сергія Броніславовича, який діє на підставі статуту, надалі “Орендар» з другого боку, уклали додаткову угоду про наступне:
Поновити договір оренди землі №2018032 від “30» січня 2018 року на новий термін на 5 (п'ять) роки(ів) до “29» грудня 2027р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен за два місяця (але не пізніше ніж за місяць) до спливу строку договору оренди повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Дана угода складена в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід'ємною частиною договору оренди землі №2018032 від 30.01.2018 року
Реквізити сторін:
Орендодавець: Орендар:
Криворізька міська рада Приватне підприємство “Сармат»
50101, Дніпропетровська область, 53700, Дніпропетровська область,
м. Кривий Ріг, Широківський район, смт. Широке,
пл. Молодіжна, 1 вул.Соборна,114
Ідентифікаційний код Ідентифікаційний код
юридичної особи 33874388 юридичної особи 31037360
Підписи сторін:
Орендодавець Орендар
____________________ ____________________
МП МП (за наявності печатки)»
У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Стягнуто з Криворізької міської ради (Ідентифікаційний код: 33874388; місцезнаходження: 50101, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, площа Молодіжна, буд. 1) на користь Приватного підприємства “Сармат» (Ідентифікаційний код 31037360; місцезнаходження: 53700, Дніпропетровська область, смт. Широке, вул. Соборна, буд.114) витрати зі сплати судового збору в розмірі 5386 грн.
Місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги частково, виходив з обставин того, що позивач не навів положень законодавства, які б передбачали такий спосіб захисту порушеного права як одночасне визнання недійсними та скасування, зокрема, рішення комісії відповідача. Не відповідає законодавству одночасне визнання недійсним та скасування рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33». Такі вимоги за своєю суттю є альтернативними, оскільки мають різні правові наслідки, зокрема, через різницю у часі дії такого акта. Суд першої інстанції дійшов висновку, що в даному випадку оспорюване рішення є недійсним, тому це рішення не породило правових наслідків із дня його прийняття. Суд задовольнив позовні вимоги Приватного підприємства “Сармат» про визнання недійсним Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33». В частині позовних вимог про скасування рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33» відмовив. Стосовно вимоги позивача про визнання додаткової угоди укладеною, господарський суд констатував, що орендодавець не довів належними та допустимими доказами неналежне виконання орендарем (позивачем) своїх зобов'язань за договором. Відтак, з огляду на відсутність підстав для відмови у поновленні договору оренди, суд дійшов висновку, що відповідач протиправно відмовив у поновленні договору оренди. Господарський суд задовольнив позовні вимоги про визнання укладеною в редакції позивача додаткову угоду між Приватним підприємством “Сармат» та Криворізькою міською радою про поновлення договору оренди земельної ділянки №2018032 від 30.01.2018, зареєстрованого в реєстрі речових прав за №24633134 від 30.01.2018 на тих самих умовах і той самий строк.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги.
Не погодившись із зазначеним рішенням, Криворізька міська рада звернулася до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду від 26.12.2024 в повному обсязі та ухвалити нове рішення, яким відмовити ПП “Сармат» в задоволені позовних вимог в повному обсязі; судовий збір покласти на позивача; поновити строк на звернення з апеляційною скаргою.
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.
Скаржник вважає, що рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024 по справі № 904/317/23 є таким, що прийнято при неправильному застосуванню норм матеріального права, при недоведеності обставин, що мають значення для справи, при невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, внаслідок чого підлягає скасуванню в повному обсязі.
Криворізькою міською радою, розглянувши лист-повідомлення від 11.11.2022 №917367-2022 Приватного підприємства «САРМАТ» про поновлення (подовження) договору оренди, наданий підприємством пакет документів, листи виконавчого комітету Центрально- Міської районної у місті ради від 01.07.2022 вих.№5/29-1494, 19.09.2022 вих.№5/29-2252, вих.№4/29-3190, Комунального підприємства «КРИВБАСВОДОКАНАЛ» вих.№7553 до Криворізької міської ради та її виконавчого комітету, акти обстеження земельної ділянки, виконані посадовими особами департаменту регулювання містобудівної діяльності та земельних відносин виконкому Криворізької міської ради, встановлено наступне:
на земельній ділянці площею 0,3194 га, кадастровий номер 1211000000:08:309:0005, на вул. Лермонтова, 33 фактично розміщена існуюча будівля магазину та незавершена будівництвом споруда;
незавершена будівництвом споруда огороджена будівельним парканом з порушенням меж земельного відведення (за рахунок прибудинкової території житлового будинку 35 на вул. Лермонтова);
санітарний стан земельної ділянки незадовільний (територія захаращена побутовим сміттям та залишками карантинної рослинності відповідно до акта обстеження земельної ділянки від 05.12.2022, листа виконавчого комітету Центрально-Міської районної у місті ради від 13.12.2022 вих.№4/29-3190), що є порушенням умов пункту 25 договору оренди земельної ділянки від 30.01.2018 №2018032, відповідно до якого орендар зобов'язаний утримувати в належному стані орендовану земельну ділянку та здійснювати її благоустрій за власні кошти.
Крім того, приватним підприємством «САРМАТ» порушено пункт 1 розділу III Наказу Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 27 червня 2008 року №190, у редакції Наказу Міністерства розвитку громад і територій України від 19 квітня 2021 року №97 (відсутні технічні умови та проект на приєднання, що унеможливлює здійснення підключення ділянки водопроводу, винесеної з-під забудови, відповідно до листа Комунального підприємства «КРИВБАСВОДОКАНАЛ» від 19.12.2022 вих. №7553).
Відповідно до листа виконавчого комітету Центрально-Міської районної у місті ради від 13.12.2022 №4/29-3190 встановлено, що орендар при використанні земельної ділянки завдає значних незручностей мешканцям міста (лист).
Даний факт свідчить про порушення вимог статей 103, 104 Земельного кодексу України та пункту 25 договору оренди, якими зобов'язано орендаря додержуватися правил добросусідства. Також, за інформацією виконкому Центрально-Міської районної у місті ради виявлено провалля ґрунту біля об'єкта нового будівництва.
Ураховуючи вищезазначені факти та порушення умов договору оренди земельної ділянки, Криворізькою міською радою, як Орендодавцем відповідної земельної ділянки по вул. Лермонтова, 33 у м. Кривому Розі з кадастровим номером 1211000000:08:309:0005, було відмовлено Приватному підприємству «САРМАТ» у поновленні договору оренди (державна реєстрація права від 30.01.2018 №24633134) земельної ділянки площею 0,3194 га на вул. Лермонтова, 33 в Центрально-Міському районі (кадастровий номер 1211000000:08:309:0005), що надавалася для розміщення магазину.
На підставі ст. 80 Земельного кодексу України територіальна громада є суб'єктом права власності на землі комунальної власності та реалізує це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування. Зазначена норма кореспондується з ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Згідно із ч. 1 ст. 10 вищевказаного закону, Криворізька міська рада наділена повноваженнями представляти територіальну громаду міста Кривого Рогу, та здійснювати від її імені і в її інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, Законом України “Про місцеве самоврядування в Україні» та іншими законами. Законодавець чітко визначає, що міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, Законом України “Про місцеве самоврядування в Україні» та іншими законами до їх відання, відповідно до ст. 25 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні». Крім того, стаття 12 Земельного кодексу України зазначає, що до повноважень міських рад у галузі земельних відносин на території міста належить розпорядження землями територіальної громади, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності та вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.
Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 закону до компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин виключно на пленарних засіданнях міської ради. Таким чином, Криворізька міська рада, в межах наданих законом повноважень, приймає рішення, що мають на меті вирішення питань у галузі земельних відносин, від імені та в інтересах територіальної громади міста.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи.
04.03.2025 від позивача до ЦАГС надійшов відзив на апеляційну скаргу, яким просить: відмовити у задоволенні апеляційної скарги Криворізької міської ради, а рішення суду першої інстанції залишити без змін; стягнути з Криворізької міської ради на користь Приватного підприємства «САРМАТ» понесені витрати на професійну правничу допомогу.
Відзив обґрунтований наступним.
Однією з підстав відмови у поновленні Договору в Рішенні міськради визначено, що незавершена будівництвом споруда огороджена будівельним парканом з порушенням меж земельного відведення, а саме за рахунок прибудинкової території житлового будинку 35 на вул. Лермонтова. При цьому, в Акті обстеження від 05.12.2022 р. говориться лише про часткове огородження будівельного майданчика металевим парканом. Тобто, у Рішенні міськради йдеться про огородження безпосередньо споруди, тоді як в Акті обстеження - про будівельний майданчик. Дані формулювання мають суттєву різницю, оскільки встановлення огорожі навколо будівельного майданчика - стандартна та обов'язкова практика для забезпечення безпеки мешканців прилеглих будинків, перехожих тощо. Така обов'язковість огородження будівельного майданчика передбачена п. 6.2.1 ДБН А.3.2-2-2009 «Охорона праці і промислова безпека у будівництві», нормами і правилами «Організація будівельного виробництва» 1985 р. щодо вимог до тимчасових огорож, що були дотримані Позивачем у повному обсязі. Огородження ділянки будівництва та самої будівлі - це різні поняття. Ділянка будівництва не може відповідати межам самої будівлі, що тільки будується, тобто перебуває на стадії зведення. Відповідно, міськрада не могла встановити порушення меж земельного відведення на підставі Акту обстеження, адже Акт обстеження стосується саме огородження будівельного майданчика, а не самої будівлі, і при цьому не містить підтверджень використання прибудинкової території.
Мешканці будинку № 35 провели власне обстеження ділянки (Акт від 03.03.2023 р.), яке підтвердило відсутність руйнування прибудинкової території та будь-яких незручностей для мешканців через металевий паркан, яким огороджено будівельний майданчик. Тимчасове розміщення будівельного паркану не може бути підставою для відмови у поновленні договору. Таке розміщення не порушувало ані інтересів місцевих жителів, ані територіальної громади загалом, оскільки паркан не створював перешкод для проходу чи проїзду, не перегороджує вулиці, дороги. Суттєвим є і те, що у Рішенні міськради відсутнє посилання на конкретну умову Договору, яку, на думку Відповідача, порушив Позивач.
Твердження міськради про незадовільний санітарний стан земельної ділянки базуються лише на двох документах: 1) Акті обстеження від 05.12.2022 р.; 2) листі виконавчого комітету Центрально-Міської районної в місті ради від 13.12.2022 р. Однак, зміст цих документів взагалі не підтверджує наявність залишків карантинної рослинності на території, оскільки: - у Акті обстеження зазначено лише наявність сміття, без згадки про карантинну рослинність; - у листі виконкому міститься абстрактне твердження про антисанітарний стан та нібито численні звернення мешканців буд. № 35. Водночас, з тексту листа зміст звернень полягає лише у необхідності покращення естетичного вигляду території, відновлення благоустрою та її озеленення. Крім того, міськрада раніше видала Дозволи на проведення земляних робіт № 1387 та 1052, яким передбачено тимчасове порушення благоустрою об'єктів зеленого господарства під час будівництва. У свою чергу, підприємство було зобов'язане привести об'єкт благоустрою до належного стану після завершення робіт, а не в процесі їх виконання. Позивач вважає, що твердження міськради про незадовільний санітарний стан ділянки є безпідставними та не підтверджені належними доказами, а також спростовуються Актом обстеження ділянки мешканцями будинку та Листом-звернення. А отже, відсутнє порушення п. 25 Договору.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 20.12.2021 у справі № 904/6262/21 було зобов'язано КП «Кривбасводоканал» здійснити перепідключення мережі ПП «Сармат» до мережі водопостачання відповідно до ТУ № 182 (залишено без змін апеляційним судом). Всупереч наявному судовому рішенню, КП «Кривбасводоканал» не здійснило перепідключення водопроводу за ТУ № 182. Позивач зазначає, що протиправна бездіяльність комунального підприємства не може ставитися в провину та бути підставою для відмови у поновленні Договору ПП «Сармат», з боку якого відсутні порушення умов Договору, законодавства.
У Акті обстеження, листі-зверненні, складених мешканцями будинку № 35, підтверджується відсутність з боку Позивача порушень прав добросусідства. При чому, мешканці будинку вказують на відсутність будь-яких претензій до Орендаря.
Позивач не заперечує, що у вересні 2022 року при будівництві відбулося провалля ґрунту, але Позивачем оперативно було ліквідовано цю проблему. У листі виконкому від 13.12.2022 згадується лише про виявлені провалля в червні та вересні 2022 року, натомість результати обстеження ділянки проведеного міськрадою та мешканцями будинку не зафіксували жодних провалів. Тобто, як Актом обстеження від 05.12.2022, складеним представниками міськради, так і Актом обстеження від 03.03.2023, проведеним мешканцями будинку № 35, підтверджується, що відсутні провалля ґрунту на дату їх проведення. Таким чином, на момент ухвалення Рішення міськради (23.12.2022) жодних провалів на ділянці не існувало, а відповідно, твердження міськради про їх наявність не має фактичного підтвердження і, навпаки, спростовується матеріалами справи.
Позивач зазначає про порушення міськрадою процедури розгляду листа. Договір був укладений 25.01.2018, тобто до набрання чинності ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (16.01.2020 р.), яким ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» було викладено у новій редакції, а Закон доповнено ст. 32-2, якою унормовано, що «поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗК України». Водночас, Законом № 340-IX від 05.12.2019 також доповнено Розділ IX «Перехідні положення» ЗУ «Про оренду землі», зокрема, абз. 4, в якому зазначено, що поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Зважаючи на це, поновлення Договору від 25.01.2018 мало здійснюватися на умовах, визначених таким Договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного Договору). Аналіз ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» свідчить, що факт порушення орендодавцем місячного терміну (ч. 5 ст. 33 Закону) для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі. У такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У спірних правовідносинах Позивач у визначений Договором та законом строк, що не заперечується Відповідачем, направив останньому Лист-повідомлення про поновлення Договору долучивши до листа проект додаткової угоди. Тобто, Позивачем були дотримані умови для поновлення договору оренди, визначені ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» щодо звернення до Відповідача в установлений термін з проханням поновити договір. Міськрада в порушення приписів ч. 5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» у місячний термін з дня отримання Листа-повідомлення не направила Орендарю відповіді на його лист із відповідними запереченням. Як наслідок, у результаті відмови Відповідача у поновленні договору, було порушене переважне право на укладення Договору на новий строк.
Рух справи в суді апеляційної інстанції.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.01.2025 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Чередко А.Є., Кощеєв І.М.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 24.01.2025 відкладено вирішення питань, пов'язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи № 904/317/23. Доручено Господарському суду Дніпропетровської області надіслати до Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи № 904/317/23.
29.01.2025 матеріали справи надійшли до ЦАГС.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 07.02.2025 апеляційну скаргу Криворізької міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024 у справі № 904/317/23 - залишено без руху. Рекомендовано скаржнику усунути недоліки апеляційної скарги, а саме: подати до апеляційного суду належні докази сплати судового збору (доплату) - надавши строк 10 днів з дня отримання копії цієї ухвали для усунення недоліків.
19.02.2025 від скаржника до Центрального апеляційного господарського суду надійшла заява на виконання вимог ухвали суду від 07.02.2025, якою долучено до матеріалів апеляційної скарги докази сплати (доплати) судового збору у розмірі 1615.80 грн відповідно до платіжної інструкції від 19.02.2025.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 24.02.2025 визнано поважними підстави пропуску строку на подання апеляційної скарги та поновлено строк на подання апеляційної скарги; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Криворізької міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024 у справі № 904/317/23. Розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні на 13.03.2025 року об 11:45 год.
05.03.2025 від позивача до ЦАГС надійшла заява, якою просить: надати адвокату Малиновській В.Д., яка є представником ПП «Сармат», можливість взяти участь у судовому засіданні по справі № 904/317/23, призначеному на 13.03.2025 об 11:45 год. та в усіх подальших судових засіданнях по справі в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
13.03.2025 від відповідача до ЦАГС надійшло клопотання, яким просить: судове засідання у даній справі, призначене на 13.03.2025 о 11.45 відкласти на іншу дату, у зв'язку із зайнятістю представників Криворізької міської ради у судових засіданнях у справах №216/1332/16ц, 210/679/22, які розглядаються районними судами м. Кривого Рогу Дніпропетровської області.
У судове засідання 13.03.2025 з'явився представник позивача. Головуюча суддя оголосила клопотання відповідача про відкладення розгляду справи у зв'язку із зайнятістю представників Криворізької міської ради у судових засіданнях у інших справах. Представник позивача заперечив проти задоволення клопотання про відкладення. Колегія суддів, порадившись на місці, вирішила відхилити клопотання відповідача про відкладення розгляду справи на іншу дату, виходячи з наступного.
Відповідно до ч. 11 ст. 270 ГПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
ЄСПЛ неодноразово висловлював позицію, згідно з якою відкладення розгляду справи має бути з об'єктивних причин і не суперечити дотриманню розгляду справи у розумні строки. Так, у рішенні у справі "Цихановський проти України" (Tsykhanovsky v. Ukraine) ЄСПЛ зазначив, що саме національні суди мають створювати умови для того, щоб судове провадження було швидким та ефективним. Зокрема, національні суди мають вирішувати, чи відкласти судове засідання за клопотанням сторін, а також чи вживати якісь дії щодо сторін, чия поведінка спричинила невиправдані затримки у провадженні. Суд нагадує, що він зазвичай визнає порушення пункту 1 статті 6 Конвенції у справах, які порушують питання, подібні до тих, що порушуються у цій справі. Аналогічну позицію висловлено у рішеннях ЄСПЛ "Смірнова проти України" (Smirnov v. Ukraine, Application N 36655/02), "Карнаушенко проти України" (Karnaushenko v. Ukraine, Application N 23853/02).
Як відзначив Верховний Суд у постанові від 12.03.2019 року у справі № 910/12842/17 відповідач, як учасник судового процесу, не позбавлений права і можливості забезпечити участь у судовому засіданні будь-якого іншого представника, якому доручити виконання функцій щодо представництва інтересів у суді. Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Верховний Суд у постанові від 01.10.2020 року у справі № 361/8331/18 зробив правовий висновок, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з'явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору.
Отже, згідно усталеної судової практики та позиції ЄСПЛ відкладення розгляду справи можливе з об'єктивних причин, як-от неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні чи недостатність матеріалів для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення; при цьому не повинно створюватися умов, за яких будуть порушені процесуальні строки розгляду справи.
Судова колегія зауважує, що в матеріалах справи наявні процесуальні документи сторін цього спору, в яких останні висловили свою позицію щодо оскаржуваного рішення та апеляційної скарги.
Частиною 12 ст. 270 ГПК України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи те, що суд не визнавав обов'язковою явку учасників справи, а відповідач не був позбавлений права і можливості за потреби забезпечити участь у судовому засіданні будь-якого іншого представника, якому доручити виконання функцій щодо представництва інтересів у суді, констатуючи достатність матеріалів для апеляційного перегляду справи, колегія суддів вважає можливим здійснити перевірку рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку за наявними матеріалами та без участі представника відповідача, одночасно відмовляючи у задоволенні клопотання останнього про відкладення розгляду справи.
Третя особа не скористалася правом участі в судовому засіданні, про дату, час та місце судового розгляду повідомлена належним чином.
У судовому засіданні 13.03.2025 представник позивача заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив відмовити у її задоволенні.
У судовому засіданні 13.03.2025 колегією суддів оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Встановлені судом обставини справи.
Між Приватним підприємством “Сармат» (далі - орендар) та Криворізькою міською радою (далі - орендодавець) був укладений договір оренди земельної ділянки №2018032 від 30.01.2018 (надалі - договір оренди).
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 01.02.2018 державна реєстрація права оренди була здійснена 30.01.2018 (номер запису в реєстрі речових прав 24633134).
Згідно з пунктами 1 - 3 договору оренди на підставі рішення міської ради від 20.12.2017 №2380 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку житлової та громадської забудови для розміщення магазину з кадастровим номером 1211000000:08:309:0005, яка розташована на вул. Лермонтова, 33 у Центрально-Міському районі м. Кривого Рогу.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3194га.
На земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна - комплекс згідно з витягом про реєстрацію прав КП ДОР “КБТІ» від 22.08.2012 № 35252111, реєстраційний №3042781 та договору купівлі-продажу комплексу від 20.08.2012, зареєстрованого в реєстрі за №2031.
Пунктом 6 договору оренди встановлено, що договір укладений на 5 років до 29.12.2022. Після закінчення строку договору орендар, у разі належного виконання обов'язків відповідно до умов Договору, має переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк. Орендар зобов'язаний повідомити орендодавця про намір поновити договір оренди земельної ділянки за два місяці (але не пізніше ніж за місяць) до спливу строку договору оренди, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. Поновлення договору здійснюється на підставі ухваленого орендодавцем відповідного рішення.
Пунктами 14, 24, 25 договору оренди передбачено, що земельна ділянка житлової та громадської забудови передається для розміщення магазину.
Сторони передбачили, зокрема, право орендаря за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші споруди.
Орендар зобов'язався, зокрема, використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором.
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 09.09.2021 щодо об'єкта нерухомого майна державним реєстратором Глеюватської сільської ради Криворізького району Волос О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію за ПП “Сармат» права власності на незавершене будівництво будівлі магазину, готовністю 11%-Г по вул. Лермонтова, 33 у Центрально-Міському районі м. Кривого Рогу; підставою для державної реєстрації зазначено: технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:7472-6305-2054-7126, виданий 07.09.2021, видавник: ЄДЕССБ, Документ отримано з ЄДЕССБ; акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 20.08.2012, видавник: Сторони: ПП “Сармат», ТОВ “Домініон»; договір купівлі-продажу, серія та номер: ВРХ № 489555, ВРХ№ 489556, ВРХ№ 489557, реєстр № 2031, виданий 20.08.2012; декларація про початок будівельних робіт, серія та номер ІУ013210811830, видавник: ЄДЕССБ, Документ отримано з ЄДЕССБ.
Орендар направив орендодавцю лист-повідомлення від 11.11.2022 про поновлення (продовження) договору оренди землі разом з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (т. 1, а.с. 25-26).
Рішенням Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33» (т. 1, а.с. 31-32) було відмовлено орендарю у поновленні договору оренди земельної ділянки №2018032 від 30.01.2018, враховуючи:
- розгляд Окружним адміністративним судом м. Києва адміністративної справи №640/34772/21 за позовом Криворізької міської ради до Державної інспекції архітектури та містобудування України, Державної архітектурно-будівельної інспекції України про скасування дозволу, наданого ПП “Сармат» на виконання будівельних робіт» від 20.08.2021 №ІУ013210811830 за адресою вул. Лермонтова, 33;
- розгляд Центральним апеляційним господарським судом апеляційної скарги Криворізької міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.11.2022 у справі №904/1270/22 за позовом Криворізької міської ради до ПП “Сармат», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Державний реєстратор Глеюватської сільської ради Криворізького району про припинення права власності та скасування державної реєстрації права власності за ПП “Сармат» на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 2451334212110 на незавершене будівництво будівлі магазину, готовністю 11%-Г, що внесений до Державного реєстру прав на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором Глеюватської сільської ради Криворізького району Волос Оленою Володимирівною від 08.09.2021 № 43869948; зобов'язання ПП “Сармат» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою площею 0,3194 га, (м. Кривий Ріг, Центрально-Міський район, вул. Лермонтова, 33, кадастровий номер 1211000000:08:309:0005), а саме: знести за власний рахунок споруду нерухомого майна - незавершене будівництво будівлі магазину, готовністю 11%-Г та привести земельну ділянку у придатний для використання стан;
- порушення ПП “Сармат» пункту 1 розділу ІІІ Правил користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України (відсутні технічні умови та проект на приєднання, що унеможливлює здійснення підключення ділянки водопроводу, винесеної з-під забудови, відповідно до листа Комунального підприємства “Кривбасводоканал» №7553 від 19.12.2022);
- порушення вимог статей 103, 104 Земельного кодексу України та пункту 25 договору оренди щодо обов'язку орендаря додержуватись правил добросусідства. Орендар завдає значних незручностей мешканцям міста при використанні земельної ділянки (лист виконавчого комітету Центрально-Міської районної у місті ради №4/29-3190 від 13.12.2022);
- виявлення провалля ґрунту біля об'єкта нового будівництва за інформацією виконкому Центрально-Міської районної у місті ради (листи №5/29-1494 від 01.07.2022, №5/29-2252 від 19.09.2022, №4/29-3190 від 13.12.2022).
У березні 2023 між ПП “Сармат» та ТОВ “Білдінгсистем» був укладений договір від 02.03.2023 купівлі-продажу на незавершене будівництвом будівлю магазину, готовністю 11%-Г, розташоване по вул. Лермонтова, 33 у м. Кривому Розі.
У подальшому, між ПП “Сармат» та ТОВ “Білдінгсистем» був укладений договір про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 09.12.2024, нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Лозенко В.В. та зареєстрований в реєстрі за №2295.
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав від 11.12.2024 право власності на об'єкт - незавершене будівництво будівлі магазину, готовністю 11%-Г, розташоване по вул. Лермонтова, 33 у м. Кривому Розі, зареєстроване за ПП “Сармат» 09.12.2024.
Таким чином, на момент вирішення спору судом першої інстанції, ПП “Сармат» є власником об'єкта - незавершене будівництво будівлі магазину, готовністю 11%-Г, розташоване по вул. Лермонтова, 33 у м. Кривому Розі.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши доводи, наведені в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Предметом позову у даній справі є вимоги позивача до відповідача про визнання недійсним та скасування рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33»; про визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди між ПП “Сармат» (орендар) та Криворізькою міською радою (орендодавець) про поновлення договору оренди земельної ділянки №2018032 від 30.01.2018, що зареєстрований в реєстрі речових прав за №24633134 від 30.01.2018 на тих самих умовах і той самий строк.
За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".
Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регулювала спірні правовідносини, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 ЗК України.
Правила, визначені статтею 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частина шоста статті 33 цього Закону встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке:
"38. Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення".
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону України "Про оренду землі" у відповідній редакції було визначено загальну єдину процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер має назву "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" та стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі" в попередній редакції). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) у відповідності до статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно із частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується на положеннях статті 126-1 ЗК України, що унормовує саме механізм поновлення договору без укладення правочину щодо поновлення. Норма пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено. Тому й приписи абзаців 3 та 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" в цьому випадку застосуванню не підлягають.
Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судового рішення у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами.
Отже, за частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята цієї ж статті).
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Верховний Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
Аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Щодо ж до прав орендаря на продовження орендних правовідносин, то судовий захист законодавчо передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором. Отже, у вирішенні питання щодо продовження користування земельною ділянкою слід виходити з того, що користування має бути належним з точки зору положень статті 3 ЦК України, а не будь-яким.
Як було правильно встановлено судом першої інстанції та не заперечується сторонами спору, орендар (ПП “Сармат») у встановлені договором та законодавством строки через Центр надання адміністративних послуг “Віза» (Центр Дії) виконкому Криворізької міської ради надав 11.11.2022 на адресу орендодавця лист-повідомлення про поновлення (продовження) договору оренди землі разом з проектом додаткової угоди.
У свою чергу, орендодавець (міськрада) прийняв рішення №1616 від 23.12.2022 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33», яким було відмовлено орендарю у поновленні договору оренди земельної ділянки №2018032 від 30.01.2018 з посиланням на порушення межі земельного відведення (будівля огороджена парканом за рахунок прибудинкової території); незадовільний санітарний стан ділянки; відсутність технічних умов на приєднання ділянки до водопроводу; порушення правил добросусідства; провалля ґрунту біля об'єкту будівництва; наявність судового спору щодо скасування дозволу на будівництво; наявність судового спору щодо усунення перешкод у користуванні ділянкою, шляхом знесення майна.
Водночас, суд першої інстанції, дослідивши результати розгляду справ №904/6262/21, №904/1270/22, №904/2116/23 та матеріали даної справи, дійшов правильного висновку, що орендодавець (відповідач) не довів належними та допустимими доказами неналежне виконання орендарем (позивачем) своїх зобов'язань за договором. Відтак, відсутні підстави для відмови у поновленні договору оренди з причин, перелічених в оскаржуваному рішенні міськради №1616 від 23.12.2022 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33».
Таким чином, колегія суддів констатує, що до позивача у даній справі підлягає застосуванню принцип добросовісного землекористувача і, відповідно, у останнього наявне переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
При цьому, спірне рішення міської ради №1616 від 23.12.2022 було прийняте відповідачем поза межами передбаченого ч. 5 ст. 33 Закону Про оренду землі місячного строку для розгляду надісланого орендарем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди до договору.
У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого ч. 5 ст. 33 Закону обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення та надати відповідь з правовим обґрунтуванням, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.
Подібні правові висновки викладені у пунктах 90-91 постанови Верховного Суду від 09.04.2025 у справі №916/1092/24, від 15.01.2019 у справі №908/2217/17.
Підсумовуючи все вищенаведене, встановивши відсутність підстав для відмови у поновленні договору оренди з мотивів неналежного виконання орендарем своїх обов'язків, порушення міською радою місячного строку на розгляд листа-повідомлення орендаря від 11.11.2022, а також враховуючи, що наданий позивачем проект додаткової угоди не містив змін до договору, а рішення орендодавця про відмову у поновленні договору від 23.12.2022 прийняте з порушенням строку, визначеного ч. 5 ст. 33 Закону про оренду землі, колегія суддів погоджується з правильним висновком суду першої інстанції про задоволення позовної вимоги про поновлення договору оренди земельної ділянки №2018032 від 30.01.2018, на тих самих умовах і на той самий строк.
Водночас, здійснюючи апеляційний перегляд справи в порядку ст. 269 ГПК України, колегія суддів зауважує, що доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з оскаржуваним судовим рішенням, не доводячи його незаконності та необґрунтованості в частині визнання додаткової угоди укладеною.
Щодо позовної вимоги про визнання недійсним та скасування рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33», апеляційний господарський суд зазначає наступне.
За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред'явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права.
Вирішуючи спір, суд з'ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити (постанова об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18).
Таким чином, суди мають надавати оцінку щодо можливості поновлення права/захисту інтересу в обраний позивачем спосіб.
Місцевий господарський суд, задовольняючи позовну вимогу про визнання недійсним рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33», виходив з мотивів того, що у разі визнання акта недійсним, у суду немає потреби скасовувати його, оскільки визнання його недійсним означає, що він не створює правових наслідків з моменту його вчинення. Скасування ж акта означає втрату чинності таким актом на майбутнє з моменту набрання чинності відповідним судовим рішенням. Відтак, господарський суд дійшов висновку про необхідність визнання оскаржуваного рішення міськради недійсним, у вимозі про його скасування - відмовив.
Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду, оскільки вважає позовні вимоги про визнання недійсним та скасування рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33» такими, що не підлягають задоволенню.
Вирішуючи спір в частині позовної вимоги про визнання недійсним та скасування рішення міськради, суд першої інстанції не врахував того, що сам по собі такий спосіб захисту, як визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, не потребує вжиття додаткових способів захисту, а тому визнання недійсним та скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.
Близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 29.01.2025 у справі №925/1536/23, від 18.08.2021 у справі № 910/6701/20 та від 08.11.2022 у справі № 910/18853/21.
Апеляційний господарський суд зазначає, що прийняття Криворізькою міською радою рішення від 23.12.2022 №1616 саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання додаткової угоди укладеної. Відтак, визнання недійсним рішення від 23.12.2022 №1616 в контексті спірних правовідносин не вимагається та не впливає на задоволення позовної вимоги про визнання додаткової угоди укладеною.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов'язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006).
Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Враховуючи спірний характер правовідносин сторін, колегія суддів вважає, що наведена міра обґрунтування даного судового рішення є достатньою у світлі конкретних обставин справи, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Доводи скаржника частково знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду, відтак, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково. Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024 у справі № 904/317/23 - скасувати в частині визнання недійсним рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33» та розподілу витрат зі сплати судового збору. Ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні вимоги про визнання недійсним рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33» відмовити. Стягнути з Криворізької міської ради на користь Приватного підприємства “Сармат» витрати зі сплати судового збору в розмірі 2147,20 грн. В решті рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024 у справі № 904/317/23 - залишити без змін.
Судові витрати.
Відповідно до пп. б), в) пункту 4 частини 1 статті 282 ГПК України, у резолютивній частині постанови має бути зазначений новий розподіл судових витрат у разі скасування чи зміни рішення.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 275-277, 282-284, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Криворізької міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024 у справі № 904/317/23 - задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024 у справі № 904/317/23 - скасувати в частині визнання недійсним рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33» та розподілу витрат зі сплати судового збору.
Ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні вимоги про визнання недійсним рішення Криворізької міської ради від 23.12.2022 №1616 “Про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація права оренди від 30.01.2018 №24633134) на вул. Лермонтова, 33» відмовити.
Стягнути з Криворізької міської ради на користь Приватного підприємства “Сармат» витрати зі сплати судового збору в розмірі 2147,20 грн.
В решті рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2024 у справі № 904/317/23 - залишити без змін.
Стягнути з Приватного підприємства “Сармат» на користь Криворізької міської ради витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 4026 грн., про що видати наказ.
Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Дніпропетровської області.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 25.04.2025
Головуючий суддя О.В. Чус
Суддя І.М. Кощеєв
Суддя А.Є. Чередко