вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"23" квітня 2025 р. Справа№ 925/1423/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Хрипуна О.О.
суддів: Михальської Ю.Б.
Іоннікової І.А.
при секретарі судового засідання Король Я.П.
розглянувши апеляційну скаргу
Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження»
на рішення Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025
(повний текст рішення складено 04.03.2025)
у справі № 925/1423/24 (суддя Кучеренко О.І.)
за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження»
до Іваньківської сільської ради
про визнання додаткової угоди укладеною,
за участю представників сторін:
від позивача: Шкварко В.В.
від відповідача: Поліщук Л.М., Поліщук А.І., Штокало Т.В.
Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Відродження» звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Іваньківської сільської ради, у якому просило суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 01.07.2012 у редакції додаткової угоди, яка додана до позовної заяви.
В обґрунтування позову позивач посилався на те, що він у визначений строк направив лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на продовження орендних відносин, однак відповідач рішення щодо цього листа не прийняв. На думку позивача, вказане порушує його право, яке випливає із реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 у справі № 925/1423/24 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що копія додаткової угоди, яка додана позивачем до позову, є відмінною за змістом від тієї, яку орендар направляв орендодавцю, оскільки у ній відсутні і посилання на змінений (зменшений) розмір земельної ділянки, відсутнє посилання на кадастрові номери земельних ділянок, та відсутнє посилання на зміну розміру орендної плати до 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Також місцевим господарським судом встановлено, що між орендарем та орендодавцем постійно велася переписка щодо зміни умов договору оренди, у частині внесення змін в істотні умови договору, зокрема щодо розміру орендної плати та строку дії договору. Отже вказане на думку суду першої інстанції в силу ч. 10 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про втрату позивачем переважного права як орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.
Не погодившись з прийнятим рішенням, Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Відродження» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Черкаської області у справі №925/1423/24 від 18.02.2025 скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити повністю: визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 01.07.2012.
Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим з огляду на те, що суд не з'ясував обставин, що мають значення для справи. Зокрема скаржник вважає, що місцевий господарський суд не дав належної оцінки листу - повідомлення № 71 від 01.08.2023, щодо пропозиції продовжити орендні правовідносини та листу № 72 про намір взяти участь в засіданні постійної земельної комісії Іваньківської сільської ради. Також суд першої інстанції не врахував висновки Верховного Суду у справі № 906/1314/21 про те що для орендаря, який належно виконував свої обов'язки за договором та добросовісно використав належні йому права щодо реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, а орендодавець ухилився від проведення переговорів, що свідчить про недобросовісну поведінку останнього, передбачено судовий захист.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.03.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» на рішення Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 у справі № 925/1423/24, призначено апеляційну скаргу до розгляду на 23.04.2025 о 13:15.
04.04.2025 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому останній просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити рішення суду першої інстанції без змін.
08.04.2025 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів від позивача надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу.
08.04.2025 від представника Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» надійшла заява про забезпечення технічної можливості участі у судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою власних технічних засобів.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.04.2025 заяву представника Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» про участь у судових засіданнях в режимі відеоконференції задоволено.
23.04.2025 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів від відповідача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи наказу Міністерства юстиції України №337/7 від 26.02.2025.
В судовому засіданні 23.04.2025 представник позивача надав усні пояснення по справі, відповів на запитання суду, просив задовольнити апеляційну скаргу. Представники відповідача надали усні пояснення по справі, відповіли на запитання суду, просили відмовити у задоволенні апеляційної скарги.
Статтями 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 01.07.2012 Маньківська районна державна адміністрація, як орендодавець, і сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Відродження», як орендар, уклали між собою договір оренди землі, згідно з пунктами 1 та 2 якого орендодавець надає орендарю, а останній приймає в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 106,9078 га, у тому числі 106,9078 ріллі, яка знаходиться в адміністративних межах сільської ради Маньківського району Черкаської області.
Відповідно до п. 8 договору останній укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з п. 12 договору розмір орендної плати переглядається 1 (один) раз на 3 (три) роки у разі: зміни умов господарювання, які передбачені договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом.
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спів розв'язується у судовому порядку (п. 33 договору оренди).
Відповідно до п. 40 договору дія договору припиняється у разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено.
Пунктом 40 договору визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
05.11.2012 договір був зареєстрований у відділі Держкомзему у Маньківському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 № 712310004003882, у зв'язку з чим цей договір відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» в чинній на той час редакції з 05.11.2012 набрав чинності.
На виконання умов договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку, що розташована в адміністративних межах Крачківської сільської ради, загальною площею 106,9078 га, що підтверджене актом приймання-передачі земельної ділянки, який підписаний уповноваженими представниками орендодавця та орендаря та скріплений їх печатками.
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 21.03.2018 у справі № 925/1663/17 повністю задоволено позов Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області та визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 01.07.2012, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Маньківському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №712310004003882 від 05.11.2012, у відповідній редакції та поновлено на тих самих умовах та на той самий строк дію договору оренди землі загальною площею 106,9078 га, тобто до 05.11.2022.
Також, 04.08.2023 Іванківська сільська рада звернулася у Господарський суд Черкаської області із позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 09.10.2023 у справі № 925/1068/23, яке набрало законної сили 08.11.2023, у задоволенні позову відмовлено повністю.
Під час розгляду справи № 925/1068/23 встановлені такі факти.
На виконання Наказу Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 26.09.2018 № 23-3963/14-18-СГ «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» Іваньківській сільській раді передано у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 1443,2639 га, які розташовані в адміністративних межах Іваньківської, Березівської та Крачківської сільських рад Маньківського району Черкаської області згідно з актом приймання-передачі.
Відповідно до додатку до акта від 27.09.2018 та наказу від 26.09.2018 № 23-3963/14-18-СГ до відання Іваньківської сільської ради передано, зокрема, земельні ділянки з кадастровими номерами 7123183500:02:001:0516, 7123183500:02:002:0308, 7123183500:02:001:0503 (пункти 1 - 3).
22.02.2019 між Іваньківською сільською радою (орендодавець) та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Відродження» (орендар) підписано додаткову угоду №1 про внесення змін до договору оренди землі від 01.07.2012.
Пунктом 1 додаткової угоди передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 100,4044 га ріллі, із них: 84,9756 га кадастровий № 7123183500:02:001:0516; 2,00 га кадастровий № 7123183500:02:001:0503; 13,4288 га кадастровий № 7123183500:02:002:0308 (пункт 2 додаткової угоди).
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі - 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік.
Згідно з п 2 додаткової угоди інші умови вищезазначеного договору не змінені угодою та залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені сторонами раніше, і сторони підтверджують їх обов'язковість для себе.
Відповідно до п. 3 додаткової угоди ця додаткова угода про внесення змін до договору є невід'ємною частиною договору оренди землі від 01.07.2012, який зареєстрований у Маньківському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 за №71231000400382.
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права земельні ділянки: з кадастровим номером 7123183500:02:001:0516 площею 84,9756 га, з кадастровим номером 7123183500:02:001:0503 площею 2 га, з кадастровим номером 7123183500:02:002:0308 площею 13,4288 га знаходяться у користуванні на праві оренди у СТОВ «Відродження» на підставі договору оренди землі, який виданий 01.07.2012. Додаткова угода про поновлення договору оренди землі від 01.07.2012, строк дії: 05.11.2024, з правом пролонгації.
Також в рішенні Господарського суду Черкаської області від 09.10.2023 у справі № 925/1068/23 суд дійшов висновку, що строк дії договору оренди від 01.07.2012 закінчився 04.11.2022. Але у зв'язку з оголошенням воєнного стану у країні та до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», в силу приписів підпункту а) пункту 1) частини 27 розділу X Земельного кодексу України, договір вважається поновленими на один рік, тобто до 04.11.2023 включно.
Відповідно до ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального Кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Так, преюдиційні факти є обов'язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв'язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акту, який набрав законної сили.
З огляду на викладене, обставини встановлені в рішенні Господарського суду Черкаської області у справі №925/1068/23, яке набрало законної сили, не можуть бути поставлені під сумнів та є преюдиційними під час розгляду даної справи.
Також місцевий господарський суд встановив, що сільська рада направляла позивачу лист № 856/02-31 від 04.11.2022, у якому зазначено, що рада повторно ініціює внесення змін до договорів оренди від 01.07.2012 та від 24.02.2012 шляхом укладення додаткових угод на збільшення відсоткової ставки з 8% на 12%. У цьому листі, відповідач також повідомив позивача про те, що у разі не підписання додаткових угод, договори оренди можуть бути розірвані у судовому порядку внаслідок невиконання позивачем п. 12 договорів оренди. (а.с. 11)
01.08.2023 позивач надіслав на адресу сільської ради лист-повідомлення №71, у якому посилаючись на умови договору оренди землі від 01.07.2012 та чинне законодавство України, повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, у зв'язку з чим позивач направив відповідачу проєкт додаткової угоди, яка враховує вимогу відповідача щодо збільшення розміру орендної плати. (а.с. 12).
До вказаного вище листа позивач додав дві копії додаткової угоди до договору оренди землі від 01.07.2012, за умовами якої сторони домовилися поновити договір оренди від 01.07.2012, який зареєстрований у Маньківському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 № 712310004003882, загальна площа орендованої земельної ділянки 100,4044 га та викласти пункт 8 та 9 у наступній редакції:
Пункт 8: Договір укладено на п'ять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пункт 9: Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 12 (дванадцять) відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
Ця угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 01.07.2012, який зареєстрований у Маньківському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 № 712310004003882. (а.с. 13-14)
Також позивач надіслав відповідачу лист № 72 від 01.08.2023, у якому позивач повідомив про намір бути присутніми на засіданні постійної комісії Іваньківської сільської ради з питань земельних відносин, природокористування, планування території, будівництва, архітектури, охорони пам'яток, історичного середовища та благоустрою на якому буде розглядатися клопотання Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та просив завчасно повідомити дату та час проведення засідання. (зв. а.с. 14)
Згідно з роздруківкою з офіційного сайту Акціонерного товариства «Укрпошта» лист-повідомлення № 71 та лист № 72 від 01.08.2023 було вручено відповідачу (його представнику) 03.08.2023. (а.с. 15)
У листі № 858/02-29 від 06.09.2023 сільська голова повідомила позивача, що лист № 71 від 01.08.2023 буде розглянуто на черговому засіданні постійної комісії Іваньківської сільської ради з питань земельних відносин, природокористування, планування території, будівництва, архітектури, охорони пам'яток, історичного середовища та благоустрою. Розгляд цього питання відкладено до моменту прийняття рішення Господарським судом Черкаської області. У цьому листі відповідач також просив позивача, після збирання врожаю, не засівати земельні ділянки загальною площею 100,4044 га на території Іванківської сільської ради (за межами села Качківка) до вирішення в суді питання по договору оренди землі від 01.07.2012. (а.с. 16)
Рішенням Іванківської сільської ради № 51-32/VIII від 20.12.2024 надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 84,9756 із кадастровим номером 7123183500:02:001:0516 на п'ять окремих земельних ділянок, у тому числі одна земельна ділянка площею 10,5548 га та чотири земельні ділянки площею по 18,6052 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок земель сільськогосподарського призначення на території Іванківської сільської територіальної громади (за межами села Крачківка) Уманського району Черкаської області.
Отже, спір у даній справі на думку позивача виник у зв'язку з тим, що він є належний землекористувач, який своєчасно та у повному розмірі сплачував та сплачує кошти за користування земельними ділянками, однак дії відповідача порушують його право, яке випливає із реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, а тому просив суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі у редакції позивача.
Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог виходячи з наступного.
Частиною 3 ст. 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ч. 1 та ч. 2, ст. 92 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Отже, Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (ст. 124).
Проте, саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв'язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Законом від 05.12.2019 № 340-IX внесено зміни до Закону від 06.10.1998 року № 161-XIV (доповнено його ст. 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено ст. 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк»); доповнено Земельний кодексу України ст. 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови»).
Крім цього, Законом від 05.12.2019 № 340-IX, який набув чинності з 16.01.2020, розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV доповнено абзацом четвертим наступного змісту:
«Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (Закон № 340-IX), а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.»
Відтак, для вирішення питання поновлення договору оренди земельної ділянки в даному випадку має бути застосована стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, яка діяла на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 01.07.2007.
Колегія суддів зазначає, що відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент укладення договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Отже, колегія суддів зазначає, що для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення, тобто між сторонами досягнуто домовленості щодо всіх істотних умов договору.
В контексті викладеного колегія суддів звертає увагу на те, що зміст переважного права орендаря, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», полягає у тому, що у разі наявності наміру орендодавця передати в оренду земельну ділянку, яка перебуває в оренді дійсного орендаря, іншим особам, дійсний орендар має за певних умов переважне право на отримання цієї земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах перед іншими ймовірними орендарями.
Однак таке переважне право орендаря не є безмежним.
Зокрема, ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» надає орендодавцю право прийняти рішення про відмову в укладанні договору оренди на новий строк. Підставами для прийняття такого рішення може бути, наприклад, необхідність зміни ціни договору, використання земельної ділянки для власних потреб орендодавця тощо. У такому випадку добросовісність орендаря та належність виконання ним умов договору оренди не буде мати жодного правового значення.
Вказана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 926/1565/24.
Отже, колегія суддів зазначає, що укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції між сторонами у справі, як до моменту так і після звернення позивача до відповідача щодо наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, здійснювалось листування щодо зміни орендної плати до 12%, зокрема відповідач листом № 856/02-31 від 04.11.2022 повторно ініціював внесення змін до договорів оренди від 01.07.2012 та від 24.02.2012 шляхом укладення додаткових угод на збільшення відсоткової ставки з 8% на 12%. У цьому листі, відповідач також повідомив позивача про те, що у разі не підписання додаткових угод, договори оренди можуть бути розірвані у судовому порядку внаслідок невиконання позивачем п. 12 договорів оренди. (а.с. 11)
Тобто вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині вартості орендної плати, що є його законним правом.
Одночасно колегія суддів зазначає, що відповідно до п. 12 договору розмір орендної плати переглядається 1 раз на 3 роки.
Крім того судом першої інстанції було встановлено, що також не заперечується сторонами, факт ведення листування між орендарем та орендодавцем щодо зміни умов договору оренди, у частині внесення змін в істотні умови договору, зокрема щодо розміру орендної плати та строку дії договору.
Відповідач також зазначає, що позивач листом № 61 від 25.08.2022 повідомив раду, що він ініціює внесення змін до договорів стосовно строку оренди земельних ділянок (продовження) до 10 років.
В подальшому, позивач надіслав на адресу сільської ради лист-повідомлення №71 від 01.08.2023, у якому посилаючись на умови договору оренди землі від 01.07.2012 та чинне законодавство України, повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, у зв'язку з чим позивач направив відповідачу проєкт додаткової угоди, яка враховує вимогу відповідача щодо збільшення розміру орендної плати до 12%. (а.с. 12).
В свою чергу, відповідач в листі № 858/02-29 від 06.09.2023 зазначив, що лист № 71 від 01.08.2023 буде розглянуто на черговому засіданні постійної комісії Іваньківської сільської ради з питань земельних відносин, природокористування, планування території, будівництва, архітектури, охорони пам'яток, історичного середовища та благоустрою. Розгляд цього питання відкладено до моменту прийняття рішення Господарським судом Черкаської області. У цьому листі відповідач також просив позивача, після збирання врожаю, не засівати земельні ділянки загальною площею 100,4044 га на території Іванківської сільської ради (за межами села Качківка) до вирішення в суді питання по договору оренди землі від 01.07.2012. (а.с. 16)
Як було вище встановлено, Іванківська сільська рада 04.08.2023 зверталась до Господарського суду Черкаської області із позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Отже, в даному контексті колегія суддів зазначає, що відповідач відреагував на лист позивача щодо його наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк як того вимагає ст. 33 Закону України «Про оренду землі», та цілком обґрунтовано вказав про те, що розгляд питання щодо поновлення договору оренди до прийняття рішення у справі № 925/1068/23 є передчасним.
Викладені вище обставини з врахуванням існування судового спору свідчать про той факт, що сторони не могли досягти домовленостей щодо розміру орендної плати, іншого строку оренди тощо, й відповідно запропоновані умови не були прийняті ні позивачем, ні відповідачем, тобто у сторін виникли неузгодженості щодо істотних умов договору.
Відтак, місцевий господарський суд обґрунтовано дійшов висновку, що дії органу місцевого самоврядування не свідчать про ухилення від надання відповіді на повідомлення орендаря.
Одночасно, колегія суддів зазначає, що відповідно до ч. 4, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
З наведеного вбачається, що з врахуванням відсутності домовленості сторін щодо істотної умови договору (ціни), у позивача були відсутні підстави для легітимного очікування наявності в нього переважного права на укладення договору оренди землі.
При цьому, як вірно встановив суд першої інстанції, копія додаткової угоди, яка додана позивачем до позову, є відмінною за змістом від тієї, яку орендар направляв орендодавцю, оскільки у ній відсутнє посилання на зміну розміру орендної плати до 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
Тобто позивач у даній справі просить суд визнати укладеною додаткову угоду в якій розмір орендної плати, тобто істотна умова договору, становить 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що сільська рада, як власник земельної ділянки не погоджувала та навпаки наполягала на підвищенні розміру орендної плати до 12%.
Також, як встановлено місцевим господарським судом, орган місцевого самоврядування вирішив іншим чином розпорядитися земельною ділянкою своєї територіальної громади, здійснивши її поділ з метою виставити право оренди цих ділянок на торги.
Рішенням Іванківської сільської ради № 51-32/VIII від 20.12.2024 надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 84,9756 із кадастровим номером 7123183500:02:001:0516 на п'ять окремих земельних ділянок, у тому числі одна земельна ділянка площею 10,5548 га та чотири земельні ділянки площею по 18,6052 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок земель сільськогосподарського призначення на території Іванківської сільської територіальної громади (за межами села Крачківка) Уманського району Черкаської області.
В даному контексті колегія суддів зазначає про те, що переважне право за своєю суттю є правом орендаря отримати в оренду земельну ділянку, яку він раніше орендував, за умови, якщо інші претенденти запропонують такі самі умови, і тоді в орендаря буде перевага перед іншими претендентами, як в особи, яка вже орендувала цю земельну ділянку і належним чином виконувала умови попереднього договору.
Слід зазначити і про те, що за змістом положень чинного законодавства, а саме ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України всі державні та комунальні землі повинні передаватися в оренду на конкурентних засадах.
При цьому те, що ч. 2 вказаної статті встановлено виключення щодо передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельних ділянок державної чи комунальної власності у разі, зокрема укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря, не нівелює встановлене положеннями законодавства право власника на розпорядження своїм майном.
Так, частиною 1 ст. 319 Цивільного кодексу України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Згідно із ч. 3 ст. 203 Цивільного кодексу України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Відповідно до ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Як вже було вище зазначено, відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у позивача припинилось його переважне право на укладення договору оренди землі оскільки між сторонами не було досягнуто істотної умови договору, орендної плати.
Отже, на думку колегії суддів, з врахуванням відсутності домовленості між орендарем та орендодавцем щодо істотної умови договору (ціни), можливість передачі в користування земельних ділянок державної чи комунальної власності без проведення земельних торгів у разі укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря, не може позбавити власника такого майна права на передачу земельної ділянки в оренду саме на конкурентних засадах, адже саме на конкурентних засадах повинні визначатися орендарі, які як переможці пропонують державі або територіальній громаді кращі умови оренди,
При цьому вказане не свідчить про обмеження права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки останній не позбавлений права приймати участь у відповідному конкурсі і за умови рівності пропозицій буде мати переважне право перед іншими учасниками конкурсу на укладення відповідного договору оренди.
Варто також звернути увагу, що орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі (подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18).
Слід окремо зауважити на тому, що за змістом положень ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст. 122 Земельного кодексу України, тобто, у спірних правовідносинах укладення відповідного Договору оренди землі на новий строк можливо лише за наявності рішення відповідача (органу місцевого самоврядування).
Колегія суддів окремо зазначає про те, що подібні за змістом правові висновки були викладені у постановах Верховного Суду від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 та постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69, де вказано, що виходячи з того, що діючим законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
При цьому, у спірних правовідносинах укладення договору оренди землі на новий строк за відсутності рішення відповідача (органу місцевого самоврядування) буде свідчити про те, що судом буде порушено законодавчо встановлену процедуру поновлення договорів оренди землі новий строк, оскільки суд не може підміняти інший орган державної або місцевої влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції цього органу.
Слід зазначити і про те, що визнання укладеним договору оренди землі на новий строк в редакції, яка запропонована саме орендарем без врахування волевиявлення орендодавця буде порушено встановлений ст. 627 Цивільного кодексу України принцип свободи договору (відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості) адже прямий законодавчо встановлений обов'язок для відповідача з укладення такого договору відсутній, а відтак його укладення повинно відбуватися на загальних підставах.
При цьому, як встановлено вище, укладення договору оренди землі на новий строк можливо лише за наявності відповідного рішення відповідача (органу місцевого самоврядування), і саме останній, в силу приписів чинного законодавства уповноважений визначати істотні умови такої оренди і за умови відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом, тим більше орендарем одноособово в позовній заяві.
За таких обставин колегія суддів вважає, що підстави для задоволення позовних вимог у цій справі відсутні.
Що стосується посилання скаржника на постанови Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 колегія суддів зазначає, що при дослідженні доводів скаржника у наведеній частині, колегія суддів враховує, що алгоритм та порядок встановлення фактичних обставин кожної конкретної справи не є типовим та залежить, насамперед, від позиції сторін спору, а також доводів і заперечень, якими вони обґрунтовують свою позицію. Всі юридично значущі факти, які складають предмет доказування, що формується, виходячи з підстав вимог і заперечень сторін та норм матеріального права. Підстави вимог і заперечення осіб, які беруть участь у справі, конкретизують предмет доказування у справі, який може змінюватися в процесі її розгляду.
Отже, з врахуванням обставин у даній справі № 925/1423/24, колегія суддів вважає, що посилання скаржника на постанови Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 не можуть бути враховані, оскільки в даній справі між орендарем та орендодавцем не було досягнуто домовленості щодо всіх істотних умов договору, що в свою чергу в силу Закону тягне за собою втрату у позивача переважного права на поновлення договору оренди.
Отже, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов'язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.
Інших належних доказів на підтвердження своїх доводів та заперечень викладених в поданій апеляційній скарзі, скаржником не було надано суду апеляційної інстанції.
Колегія суддів також зазначає, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод. (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03, від 28.10.2010).
Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18.07.2006). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
У справі, що розглядається, колегія суддів доходить висновку, що судом першої інстанції було надано скаржнику вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків місцевого господарського суду.
Відповідно до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищезазначене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду першої інстанції відповідає чинному законодавству та матеріалам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається.
Згідно із ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.
Керуючись ст.ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,-
1. Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» на рішення Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 у справі №925/1423/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 18.02.2025 у справі №925/1423/24 залишити без змін.
3. Повернути до Господарського суду Черкаської області матеріали справи №925/1423/24.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного суду у порядку та в строк передбаченими ст.ст. 287-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 24.04.2025 року.
Головуючий суддя О.О. Хрипун
Судді Ю.Б. Михальська
І.А. Іоннікова