ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
16 квітня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/4165/23
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:
головуючого судді Савицького Я.Ф.,
суддів: Діброви Г.І.,
Принцевської Н.М.,
секретар судового засідання - Полінецька В.С.,
за участю представників учасників судового процесу:
від прокуратури: Бондаревський О.М., за посвідченням;
від позивача: Явченко Д.В., у порядку самопредставництва;
від відповідача-1: не з'явився;
від відповідача-2: не з'явився;
від третьої особи: не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮІГ»
на рішення Господарського суду Одеської області
від 27.06.2024 (повний текст складено 08.07.2024)
у справі № 916/4165/23
за позовом: керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради
до відповідачів:
1. Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮІГ»
2. Фізичної особи - підприємця Малого Павла Феліксовича
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: ОСОБА_1
про: визнання незаконним та скасування рішень державних реєстраторів, звільнення земельної ділянки шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва,-
суддя суду першої інстанції: Гут С.Ф.місце винесення рішення: м. Одеса, проспект Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області.
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
В судовому засіданні 16.04.2025, відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
У вересні 2023 Керівник Київської окружної прокуратури міста Одеси звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮІГ» та Фізичної особи-підприємця Малого Павла Феліксовича, про:
визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Тетяни Іванівни від 06.12.2019 р. за індексним номером 50073497 про первинну реєстрацію права власності Малого Павла Феліксовича на житловий будинок загальною площею 295,3 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 (реєстраційний номер в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1980220051101);
визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецького О.С. від 08.04.2021 р. за індексним номером 57528540, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та збільшено площу з 295,3 кв.м на 582 кв.м нежитлової будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 , що належить Товариству з обмеженою відповідальністю ЮІГ (реєстраційний номер в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1980220051101);
зобов'язання Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮІГ» за власний рахунок звільнити земельну ділянку територіальної громади міста Одеси шляхом знесення об'єкту нерухомого майна нежитлової будівлі загальною площею 582 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1980220051101).
Позов з посилання на положення ст. ст. 376, 391 ЦК України, ст. 152 ЗК України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» мотивовано відсутністю рішення уповноваженого органу щодо відведення земельної ділянки для будівництва об'єкту нерухомого майна як на момент здійснення первинної реєстрації права власності за відповідачем-1, так і на момент виконання будівельних робіт відповідачем-2. Додатково прокурор також зазначав, що наказами Управлінням державного архітектурного контролю Одеської міської ради від 16.03.2020 р. після проведення позапланової перевірки скасовано право на початок виконання будівельних робіт ТОВ ЮІГ та скасовано реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об'єкта за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 (оскільки встановлено самочинне будівництво двоповерхової нежитлової будівлі на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та без отримання містобудівних умов та обмежень), відповідна будівля підлягає знесенню як самочинне будівництво.
Обґрунтовуючи підстави для представництва інтересів держави в особі Одеської міської ради, прокурор зазначив, що остання, будучі обізнаною про виявлені правопорушення та маючи відповідні повноваження, всупереч інтересам територіальної громади міста Одеси не зверталась за їх захистом до суду з відповідним позовом.
Одночасно із позовною заявою Прокурором пред'явлено заяву про забезпечення позову, в якій просить заборонити органам, які здійснюють реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводити будь-які реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо нежитлової будівлі загальною площею 582 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1980220051101).
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 26.09.2023 задоволено заяву Прокурора та вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони органам, які здійснюють реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводити будь-які реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо нежитлової будівлі загальною площею 582 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1980220051101).
Відповідач-1 у відзиві на позов проти доводів прокурора заперечив, вказавши, що чинне законодавство не встановлює обов'язку вводити в експлуатацію індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, збудовані у період до 05.08.1992, єдиним документом, що засвідчує факт існування об'єкта нерухомого майна та містить якого технічні характеристики є технічний паспорт; станом на час реєстрації права власності за відповідачем-2 був відсутній нормативно-правовий документ, який регулював присвоєння адреси об'єктам нерухомого майна; набувши 11.12.2019 на підставі акту приймання-передачі внесок до статутного капіталу ТОВ «ЮІГ» у вигляді відповідної нежитлової будівлі, проведено державну реєстрацію, відтак підлягає принцип реєстраційного підтвердження права володіння; те, що відповідна будівля побудована до 1992 року, у зв'язку із чим було прийнято рішення про проведення капітального ремонту, погоджене Київською районною адміністрацією Одеської міської ради; в межах справи № 420/11519/22 оскаржуються накази Управління державного архітектурного контролю Одеської міської ради про скасування права на виконання будівельних робіт та про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єкта; ч. 7 ст. 376 ЦК України передбачає надання документів, підтверджуючих наявність істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільними інтересам, проте відповідних доказів матеріали справи не містять; у грудні 2021 року товариство зверталось до Київської районної адміністрації Одеської Міської ради із заявою про врегулювання питання комплексного благоустрою території, прилеглої до нежитлової будівлі, а в черні 2022 року до Одеської міської ради із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду. Додатково відповідач-1 також зазначив, що спірна нежитлова будівля є предметом застави; прокурором не дотримано приписів ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» в контексті представництва інтересів Одеської міської ради.
Відповідач-2 у відзиві на позов проти доводів прокурора заперечив, додатково до обставин, викладених відповідачем-1 у відзиві, зазначав, що прокурором подано позов із аналогічними вимогами, предметом та підстави до Київського районного суду міста Одеси (справи № 947/9842/22), що є зловживанням процесуальними правами.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.12.2023 закрито провадження у справі в частині заявлених Прокурором в інтересах держави в особі Одеської міської ради вимог про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Тетяни Іванівни від 06.12.2019 за індексним номером 50073497 про первинну реєстрацію права власності Малого П.Ф. на житловий будинок загальною площею 295,3 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 (реєстраційний номер в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1980220051101).
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.12.2023 зупинено провадження у справі до набрання законної сили судом рішенням у справі № 947/9842/22.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 скасовано ухвалу Господарського суду Одеської області від 28.12.2023 про зупинення провадження у справі.
15.04.2024 відповідачем-1 подано клопотання про призначення у справі комплексної будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи для встановлення факту побудови житлового будинку у 1990х роках та клопотання про долучення до матеріалів справи доказів (договору про надання послуг з розподілу електричної енергії; договору про надання послуг з централізованого водопостачання та водовідведення; договору про постачання електричної енергії; договору на топографо-геодезичні роботи з технічним звітом та листа Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради).
Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 23.04.2024 відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ «ЮІГ» про призначення експертизи з підставі відсутності необхідності призначення у справі відповідної експертизи.
13.05.2024 відповідачем-1 подане клопотання про поновлення строку на подачу доказів (додані до клопотання від 15.04.2024) у зв'язку із їх відсутністю у товариства на час подачу відзиву на позовну заяву.
14.05.2024 відповідачем-2 клопотання про зупинення провадження у справі до закінчення розгляду справи № 420/11519/22, в межах якої оскаржуються накази Управління державного архітектурного контролю Одеської міської ради про скасування права на виконання будівельних робіт та про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єкта.
Протокольними ухвалами Господарського суду Одеської області від 14.05.2024 на підставі ст.ст. 80,119,165 ГПК України відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ «ЮІГ» від 15.04.2024, в т.ч. в частині поновлення строку на подачу нових доказів, залишено без розгляду додані до клопотання докази у зв'язку із пропуском строку на їх подачу та недоведеністю поважності причин пропуску; відмовлено у задоволенні клопотання від 14.05.2024 про зупинення провадження у справі з підставі відсутності передбачених ст.ст. 227 та 228 ГПК України підстав для відповідного зупинення.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 27.06.2024 у даній справі:
у задоволенні позову керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до відповідача Фізичної особи-підприємця Малого Павла Феліксовича про визнання незаконним та скасування рішень державних реєстраторів, звільнення земельної ділянки шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва відмовлено;
позов керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю ЮІГ про визнання незаконним та скасування рішень державних реєстраторів, звільнення земельної ділянки шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва задоволено частково:
зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю ЮІГ за власний рахунок звільнити земельну ділянку територіальної громади міста Одеси шляхом знесення об'єкту нерухомого майна нежитлової будівлі загальною площею 582 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1980220051101);
у задоволенні решти заявлених вимог відмовлено;
вирішено питання про розподіл судових витрат.
Суд виходив з того, що:
в силу положень Конституції України, Земельного кодексу України і пункту 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України № 5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», Одеська міська рада є власником відповідної земельної ділянки за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Офіцерська, 29, адже остання перебуває в межах території міста Одеси, а доказів наявності права приватної власності на вказану земельну ділянку до матеріалів справи не представлено;
зазначення того, що об'єкт нерухомості побудовано до 05.08.1992 не змінює факт обов'язкової наявності правоустановчого документа на відповідну земельну ділянку, що визначено однією із умов для реєстрації права власності на відповідний об'єкт нерухомості згідно із ст. 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». При цьому затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень лише визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до наведеного закону державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, тобто не може собою підмінувати або заміняти положення профільного закону, на виконання якого розроблений;
факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки;
знесення самочинно побудованого спірного об'єкта нерухомості відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво. Відтак, у випадку, реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна;
в даному випадку не встановлено порушень ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод;
відповідачами у справі визначено ТОВ «ЮІГ» та ФОП Малий П.Ф., однак вимог до останнього не заявлено, у той же час, ухвалою від 19.12.2023 закрито провадження у справі в частині заявлених позовних вимог, у зв'язку з чим підстави для задоволення заявлених прокурором позовних вимог в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ФОП Малого П.Ф. відсутні;
в процесі розгляду справи судом не встановлено ознак зловживання Прокурором процесуальними правами, на чому наголошував ФОП Малий П.Ф. у відзиві на позов.
Не погодившись з рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮІГ» подало апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.
В обґрунтуванням доводів та вимог апеляційної скарги апелянт зазначає, що рішення суду прийняте при невірному застосуванні норм матеріального права, зокрема, ч. 4 ст. 41 Конституції України, п. 42 постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 321 ЦК України, ЗК України, ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, а також з порушенням норм процесуального права, зокрема ст.ст. 13, 74, 76, 78, 86, 236 ГПК України, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи.
Зокрема, апелянт вказує, що:
відсутність у відповідача правоустановчих документів на земельну ділянку не може кваліфікуватись як самовільне зайняття її зайняття, у разі правомірності набуття та оформлення у встановленому законом порядку розташованого на ній майна;
підставою для державної реєстрації права власності на житлову будівлю за Малим П.Ф. слугували: технічний паспорт серія та номер б/н від 22.11.2019 та довідка № 26/15/197 від 22.11.2019;
посилання суду першої інстанції на п. 43 постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є помилковим. Чинне законодавство не встановлює обов'язку вводити в експлуатацію індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 05.08.1992, що також підтверджується висновками Верховного Суду у справі № 1540/3952/18;
судом не враховано той факт, що постановою Кабінету Міністрів України «Деякі питання дерегуляції господарської діяльності» від 27.03.2019 № 367 затверджено Порядок реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об'єктам будівництва, об'єктам нерухомого майна, проте станом на дату реєстрації права власності на житловий будинок не діяло перехідне положення, щодо присвоєння адрес, або інший нормативно-правовий акт, який був би виданий Одеською міською радою та який би делегував повноваження з приводу присвоєння адрес об'єктам нерухомого майна;
нежитлова будівля підключена до комунікацій, що також вказує на те, що реєстрація права власності проведено на існуючу нежитлову будівлю, на законних підставах, передбаченим чинним законодавством України;
земельна ділянка фактично належить Товариству, Товариство неодноразово зверталось до Одеської міської ради для укладення договору оренди, щоб офіційно сплачувати кошти за користування зайнятою земельною ділянкою. На теперішній час Товариством вживаються заходи щодо розробки проекту землеустрою;
чинне земельне та цивільне законодавство визначає імперативність, а саме «автоматичність» переходу прав на земельну ділянку при переході прав на об1єкт нерухомого майна в силу положень ст.ст. 377 ЦК України, 120 ЗК України;
висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду від 15.01.2021 по справі № 1540/3952/18, від 15.11.2023 по справі № 916/1174/22, якими мотивує суд першої інстанції, стосується правовідносин правовідносин, які не є подібними до правовідносин справи № 916/4156/23;
на сьогоднішній день не вирішено питання стосовно права власності ОСОБА_2 . Відповідна справа № 947/9842/22 перебуває в провадженні Київського районного суду м. Одеси;
за відсутності висновків щодо неправомірності набуття права власності ОСОБА_2 права власності на нежитловий будинок та відсутності взагалі для самостійно встановлення такої обставини, через підвідомчість такого спору суду цивільної юрисдикції, відповідач-2 правомірно розпорядився належним йому об'єктом нерухомості шляхом внесення його до статутного капіталу ТОВ «ЮІГ». Враховуючи дійсність відповідного правочину щодо передачі ОСОБА_2 до статутного капіталу ТОВ «ЮІГ» нерухомого майна станом на момент розгляду даної справи не спростована, вбачається правомірність набуття ТОВ «ЮІГ» права власності на об'єкт нерухомого майна;
капітальний ремонт здійснювався без зміни геометричних розмірів фундаментів, на об'єкті, який було введено в експлуатацію та право власності на яке вже було зареєстровано, без зміни функціонального призначення, а також благоустроїм території, яке було погоджено з Київською районною адміністрацією;
рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 30.11.2022 у справі № 420/11519/22 визнано протиправним та скасовано наказ Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 16.03.2020 за № 01-13/109 ДАБК про скасування права на виконання будівельних робіт та наказ від 16.03.2020 за № 01-13/110 ДАБК про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 21.02.2020 за № ОД141200552149. Ухвалою П'ятого апеляційного адміністративного суду від 31.03.2023 провадження у справі зупинено до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 947/9842/22;
жодних документів, які б підтверджували факт того, що нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 , побудована з істотним відхиленням від проекту або суперечить суспільним інтересам не надано, будь-якого припису здійснити перебудову ТОВ «ЮІГ» не надходило;
заявлені прокуратурою вимоги за своїми насідками становлять втручання у право ТОВ «ЮІГ» на мирне володіння своїм майном та не відповідають в цілому гарантіям ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, спрямованим на захист особи від будь-якого посягання держави на право особи мирно володіти своїм майном тобто захисту права приватної власності. Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, яка передбачена законом, і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності, а вданому випадку також після надання оцінки правовідносинам, стороною яких є фізична особа ОСОБА_2 , через призму законодавчої гарантії держави щодо забезпечення конституційного права громадянина на житло.
Крім того, апелянт з посиланням на правові висновки Верховного Суду, які викладені в постанові від 15.03.2023 у справі № 725/1824/20, наголошував, що конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх витрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Факт незаконного відчуження та допущення продажу майна не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача.
Відповідно до вимог ст. 32 ГПК України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом від 19.07.2024, для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Колоколова С.І., Принцевської Н.М.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.07.2024 витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи № 916/4165/23, вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою відкладено до надходження вказаних матеріалів з суду першої інстанції.
26.07.2024 матеріали справи надійшли до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.09.2024 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ЮІГ на рішення Господарського суду Одеської області від 27.06.2024 у справі №916/4165/23 залишено без руху; Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮІГ» встановлено строк для усунення недоліків, виявлених при поданні апеляційної скарги, шляхом надання до суду доказів сплати судового збору в сумі 12078,00 грн. та доказів реєстрації Електронного кабінету Товариства з обмеженою відповідальністю ЮІГ в підсистемі "Електронний суд" ЄСІТС протягом 10-ти днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху.
10.09.2024 від скаржника до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, до якої додані докази сплати судового збору в сумі 12078,00 грн. та докази реєстрації Електронного кабінету Товариства з обмеженою відповідальністю ЮІГ в підсистемі "Електронний суд" ЄСІТС.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.09.2024 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮІГ» на рішення Господарського суду Одеської області від 27.06.2024 у справі №916/4165/23 відкрито апеляційне провадження; призначено справу №916/4165/23 до розгляду на 13 листопада 2024 року о 10:00 год.; встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання ухвали про відкриття провадження у справі. До відзиву мають бути додані докази надсилання (надання) копії відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам процесу.
30.09.2024 від прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу, згідно якого остання проти доводів апелянта заперечила, зазначивши, що:
подані ОСОБА_2 документи на реєстрацію права власності на спірний житловий будинок не надавали змоги державному реєстратору зареєструвати право власності на цей об'єкт, оскільки не підтверджували заявлених прав на нього. Крім того, подані реєстрацію документи не є правовстановлювальими, тобто такими, з яких можна встановити виникнення, зміну чи припинення прав на нерухоме майно, у тому числі, внаслідок порушення вимог п. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень;
рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та збільшено площу з 295,3 кв.м до 582 кв.м нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 прийнято на підставі довідки та технічного паспорту, які в дійсності ФОП Петак І.В. не видавались, на підставі декларації № ОД141200552149 про готовність до експлуатації об'єкта, яку в подальшому скасовано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради;
Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради із залученням представників Київської районної адміністрації Одеської міської ради, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в ході позапланової перевірки з виїздом на місцем 13.03.2020 за адресою: м Одеса, вул. Офіцерська, 29, встановлено факт здійснення будівельних робіт з будівництва двоповерхової нежитлової будівлі на території, суміжній із земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_2 , а саме: здійснення робіт з кладки нових зовнішніх стін будівлі з піноблоків з влаштування арматурних випусків та металевої конструкції для подальшого розширення будівництва. Таким чином за результатами перевірки встановлено, що ТОВ «ЮІГ» до повідомлення про початок будівельних робіт внесено недостовірні дані, оскільки фактично здійснено не капітальний ремонт, а нове будівництво двоповерхової нежитлової будівлі, на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, та без дотримання містобудівних умов та обмежень;
наказом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 16.03.2020 р. за № 01-13109/ДАБК скасовано право на виконання будівельних робіт, набутого на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт, щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) (належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1) № ОД061200450482 «Капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 »;
відсутні документи, які б підтверджували права власності чи користування земельною ділянкою, на якій зареєстровано спірний об'єкт нерухомості, відповідного рішення орган місцевого самоврядування не приймав.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2024, у зв'язку із перебуванням головуючого судді у відпустці, учасників справи повідомлено, що розгляд справи відбудеться 04 грудня 2024 року о 12:00 год.
В судове засідання 04.12.2024 представник апелянта ТОВ «ЮІГ» та представник відповідача-2 ФОП Малого П.Ф. не з'явились.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.12.2024 розгляд відкладено на справи на 18 грудня 2024 року о 10:45 год.
У зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді-учасника колегії Колоколова С.І., судове засідання, призначене на 18.12.2024 не відбулось, розпорядженням керівника апарату суду від 19.12.2024 № 489 призначено повторний автоматизований розподіл справи №916/4165/23.
Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.12.2024 для розгляду справи №916/4165/23 сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.12.2024 колегією суддів у складі головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М. прийнято до свого провадження справу №916/4165/23; апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ЮІГ на рішення Господарського суду Одеської області від 27.06.2024 у справі №916/4165/23 призначено до розгляду на 22 січня 2025 року о 12:45 год.
Ухвалами Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.01.2025 до участі у справі №916/4165/23 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів залучено ОСОБА_1 ; у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮІГ» про відкладення судового засідання відмовлено; оголошено перерву у судовому засіданні до 19 лютого 2025 року о 12:30 год.
10.02.2025 від третьої особи надійшли письмові пояснення, згідно яких остання підтримала вимоги заявника апеляційної скарги, зазначивши, що судом першої інстанції не надано оцінки всім обставинам справи, зокрема, що реєстрація права власності за ОСОБА_2 на спірний об'єкт нерухомості не скасована, а отже і його передача до статутного капіталу юридичної особи, яка оформлена актом приймання-передачі та є правочином, також має ознаки правомірності.
18.03.2025 (26.03.2025) від прокуратури надійшли пояснення, згідно яких остання зазначала, що за обставин цієї справи, суд цілком правомірно дійшов до висновку, що право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за особою відповідача без дотримання визначених статтею 376 ЦК України вимог. В свою чергу, згідно вимог статті 376 ЦК України, на вказане самочинно побудоване нерухоме майно право власності у зазначених у справі осіб не набувається. Проявивши розумну обачність третя особа, мала можливість перевірити статус нерухомого майна, переданого їй в іпотеку та наявність судового спору щодо нього.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 у судовому засіданні до 16 квітня 2025 року об 11:45 год.
У судовому засіданні 16.04.2025 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Згідно зі ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Виклад обставин справи.
Відповідно до представленої довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 20.09.2023 р. № 347227895 щодо об'єкта нерухомого майна (за адресою місцезнаходження: АДРЕСА_1 ), на земельній ділянці за вказаною адресою розташована нежитлова будівля площею 582 кв.м. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1980220051101), право власності на яку зареєстровано 11.12.2019 р. державним реєстратором Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міської ради Одеська області за ТОВ “ЮІГ» на підставі поданих документів: акт приймання-передачі нерухомого майна від 11.12.2019 р. між ТОВ “ЮІГ» та ОСОБА_2 (посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською О.В.); декларації Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про готовність об'єкта до експлуатації від 24.02.2020 р. № ОД 141200552149; технічного паспорту від 05.04.2021 р., виданий ФОП Петак І.В. та довідкою останньої.
06.12.2019 р. державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т.І. зареєстровано право власності ОСОБА_2 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі поданих документів: технічного паспорту від 06.12.2019 р., виданий ФОП Дембіцькою І.Б., довідкою останньої від 22.11.2019 р. № 26/15/197; загальна площа об'єкту нерухомості 295,3 кв.м., житловою площею 108,6 кв.м.
06.12.2019 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, змінено стан об'єкту з житлового на нежитловий, загальна площа об'єкту нерухомості 295,3 кв.м.
05.03.2020 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоус І.О. здійснено реєстрацію виправлені права власності - документи подані для державної реєстрації: технічний паспорт від 09.12.2019 р., виданий ФОП Дембіцькою І.Б.; декларація Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про готовність об'єкта до експлуатації від 24.02.2020 р. № ОД 141200552149.
08.04.2021 р. державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області здійснено реєстрацію змін до права власності - документи подані для державної реєстрації: технічний паспорт від 05.04.2021 р., виданий ФОП Петак І.В. та довідка останньої; видалено технічний паспорт ФОП Дембіцької І.Б. від 09.12.2019 р.
08.04.2021 р. державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та збільшено площу з 295,3 кв.м до 582 кв.м нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 .
26.09.2022 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською О.В. внесено запис про реєстрацію договору іпотеки від 26.09.2022 р., укладеного між ТОВ “ЮІГ» (Іпотекодавець) та ОСОБА_1 (Іпотекодержатель).
Відповідно до довідки від 22.11.2019 р. № 26/15/197, на якій поставлений підпис та печатка ФОП Дембіцької І.Б. остання повідомляє, що за даними поточної інвентаризації від 22.11.2019 р., встановлено, що у зв'язку з тим, що житловий будинок літ. «А», побудовано, до 05.08.1992 р., відповідно до пункту 3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р., за № 127, зареєстрованого в Мінюсті України 10.07.2001 р., за № 582/5773 (із змінами та доповненнями), вони не є самочинними, за адресую: АДРЕСА_1 , що належить Малому Павлу Феліксовичу.
Відповідно до технічного паспорту від 22.11.2019 р., на якому поставлений підпис та печатка ФОП Дембіцької І.Б., на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, та в якому окремо зазначено, що у зв'язку з тим, що житловий будинок літ. "А", побудовано, до 05.08.1992 р., відповідно до пункту 3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р., за № 127, зареєстрованого в Мінюсті України 10.07.2001 р., за № 582/5773 (із змінами та доповненнями), вони не є самочинними. Замовник інвентаризації ОСОБА_2 .
Технічні показники приміщення: 1 - тамбур площею 5,3 кв.м., 2 - зала площею 55,1 кв.м., 3 - коридор площею 10,2 кв.м., 4 - основне приміщення площею 18,2 кв.м., 5 - основне приміщення площею 8,4 кв.м., 6 - основне приміщення площею 11,2 кв.м., 7 - кухня площею 54,4 кв.м., 8 - сходи площею 3,8 кв.м., 9 - кабінет площею 45,2 кв.м., 10 - лоджія площею 6,0 кв.м., 11 - коридор площею 1 8,7 кв.м., 12 - основне приміщення площею 25.6 кв.м., 13 - тераса площею 33,2 кв.м., загальною площею 295,3 кв.
Відповідно до довідки від 06.12.2019 р. № 26/15/197, на якій поставлений підпис та печатка ФОП Дембіцької І.Б. остання повідомляє, що ОСОБА_2 є власником житлового будинку за адресую: АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом від 06.12.2019 р. № 1980220051101. Склад об'єкта: Житловий будинок літ. «А» загальною площею 295.3 кв.м., житловою площею 108,6 кв.м., 1 - тамбур площею 5,3 кв.м., 2 - зала площею 55,1 кв.м., 3 - коридор площею 10,2 кв.м., 4 - житлова кімната площею 18,2 кв.м., 5 - житлова кімната площею 8,4 кв.м., 6 - житлова кімната площею 11,2 кв.м., 7 - кухня площею 54,4 кв.м., 8 - сходи площею 3,8 кв.м., 9 - кабінет площею 45,2 кв.м., 10 - лоджія площею 6,0 кв.м., 11 - коридор площею 18,7 кв.м., 12 - житлова кімната площею 25,6 кв.м., 13 - тераса площею 33,2 кв.м., розташовано на земельній ділянці площею 193,0 кв.м., за адресую: АДРЕСА_1 .
За даними поточної інвентаризації від 06.12.2019 р. встановлено, що житловий будинок загальною площею 295,3 кв.м., житловою площею 108,6 кв.м., за адресую: АДРЕСА_1 , може бути використовуватися як нежитлова будівля площею 295,3 кв.м., з наступними технічними показниками 1 - тамбур площею 5,3 кв.м., 2 - зала площею 55,1 кв.м., 3 - коридор площею 10,2 кв.м., 4 - основне приміщення площею 18,2 кв.м., 5 - основне приміщення площею 8,4 кв.м., 6 - основне приміщення площею 11,2 кв.м., 7 - кухня площею 54,4 кв.м., 8 - сходи площею 3,8 кв.м., 9 - кабінет площею 45,2 кв.м., 10 - лоджія площею 6,0 кв.м., 11 - коридор площею 1 8,7 кв.м., 12 - основне приміщення площею 25.6 кв.м., 13 - тераса площею 33,2 кв.м., загальною площею 295,3 кв.м., що згідно п. 2.4 "Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна", затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 р., № 582/5773 (із змінами та доповненнями) не є самочинним та не потребує введення об'єкта в експлуатацію, слід вважати що нежитлова будівля загальною площею 295,3 кв.м., належить ОСОБА_2 , за адресую: АДРЕСА_3 .
Аналогічні технічні показники відображено у технічному паспорті від 06.12.2019 р., на якому поставлений підпис та печатка ФОП Дембіцької І.Б., на громадський будинок з господарським (допоміжними), нежитлова будівля площею 295,3 кв.м., замовником інвентаризаціє є ОСОБА_2 , інвентаризаційна справа № 261/25/19.
Аналогічні технічні показники відображено у технічному паспорті від 09.12.2019 р., на якому поставлений підпис та печатка ФОП Дембіцької І.Б., на громадський будинок з господарським (допоміжними), нежитлова будівля площею 295,3 кв.м., замовником інвентаризаціє є ТОВ “ЮІГ», інвентаризаційна справа № 261/25/19.
11.12.2019 р. між ОСОБА_2 та ТОВ “ЮІГ» підписано акт приймання-передачі, за яким Малим П.Ф. передано в якості внеску до статутного капіталу Товариства, а ТОВ “ЮІГ» прийняло в якості внеску до статутного капіталу Товариства нерухоме майно, а саме: нежитлову будівлю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 295,3 кв.м., яка належить йому на праві приватної власності, яке зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 грудня 2019 року за номером запису про право власності 34509272, реєстраційний номер 1980220051101. Акт приймання-передачі засвідчено 11.12.2019 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською О.В.
Відповідно до представленої декларації про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) (відомості з єдиного реєстру документів), інформація про об'єкт - капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмір фундаментів у плані: АДРЕСА_1 , 1220.9 Будівля для конторських та адміністративних цілей інше; замовник та підрядник - ТОВ “ЮІГ»; документ, який надає право на виконання будівельних робіт - виданий 14.02.2020 р. Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області за № ОД 061200450482.
Відповідно до технічного паспорту від 05.04.2021 р., на якому поставлений підпис та печатка ФОП Петак І.В., на будинок громадського типу комплекс будівель та споруд нежитлова будівля, за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29. Загальна площа будівлі 582 кв.м, площа земельної ділянки 317 кв.м. Замовник інвентаризації ТОВ “ЮІГ».
Відповідно до довідки без дати та номеру, на якій поставлений підпис та печатка ФОП Петак І.В. остання повідомляє, що ТОВ “ЮІГ» є власником нежитлові будівлі, що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.03.2020 р., реєстраційний номер об'єкта 1980220051101, за адресою: Одеська обл., м. Одеса, Київський р-н., вул. Офіцерська, буд. 29.
Склад об'єкта: Основна будівлі ліг. «А» загальною площею 295,3 кв.м., за адресою: Одеська обл.. м. Одеса, Київський р-н., вул. Офіцерська, буд. 29. Під час проведення технічної інвентаризації від 05.04.2021 р., було встановлено склад об'єкта, літ. «А» основна будівля загальною площею 582,0 кв.м., що згідно п. 2.4 "Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна", затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 р. № 582/5773 (із змінами та доповненнями) не є самочинним та не потребує введення об'єкта в експлуатацію, тому слід вважати загальну площу літ. «А» 582,0 кв.м., за адресою: Одеська обл., м. Одеса. Київський р-н., вул. Офіцерська, буд.29.
Примітка: літ. «А» переобладнано та збільшення за рахунок перепланування, то на підставі "Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна", затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 р. № 582/5773 (із змінами та доповненнями) не є самочинним та не потребує введення об'єкта в експлуатацію.
08.11.2021 р. Комунальним підприємством «ПРАВО» Одеської міської ради на запит Прокурора повідомлено, що адреса: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29, відсутня в Адресному реєстрі міста Одеси, резервування відповідно до Положення про Адресний реєстр міста Одеси не здійснювалось та відповідні довідка не видавалась.
09.11.2021 р. Департаментом архівної справи та діловодства Одеської міської ради на запит Прокурора повідомлено, що в перевірених документах Одеської міської ради за 1971-2011 рр. рішення про затвердження державного акту на право приватної власності на земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29, не знайдено.
16.11.2021 р. Київською районною адміністрацією Одеської міської ради на запит Прокурора повідомлено, що за наявними в архіві райадміністрації документами розпорядження про надання адреси (вул. Офіцерська, буд. 29) відсутнє.
18.11.2021 р. Департаментом комунальної власності Одеської міської ради на запит Прокурора повідомлено, що відповідно до наявної інформації нежитлова будівля, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29, у власність чи/або користування не передавалась.
01.12.2021 р. ТОВ “ЮІГ» звернулось до Київської районної адміністрації Одеської міської ради із заявою про погодження роботі з комплексного благоустрою території, прилеглої до нежилої будівлі, яка належить ТОВ “ЮІГ», на праві приватної власності (до заяви додано, зокрема копію витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно).
03.12.2021 р. Київською районною адміністрацією Одеської міської ради надано відповідь на звернення ТОВ “ЮІГ», в якій не заперечує проти проведення заходів з комплексного благоустрою території прилеглої до нежитлової будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29, із дотриманням наведених умов.
03.12.2021 р. Комунальним підприємством «БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ» Одеської міської ради на запит Прокурора повідомлено, що станом на 31.12.2012 р. право власності на об'єкт нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29, у підприємстві не зареєстровано, технічні інвентаризація об'єкту нерухомого майна за вказаною адресою не здійснювалась.
14.12.2021 р. Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської на запит Прокурора повідомлено, що за даними архіву та відділу загального листування Департаменту будівельні паспорти, містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкту будівництва за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29, не зареєстровані.
05.01.2022 р. Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради на запит Прокурора повідомлено, що Одеською міською радою рішення про передачу у власність, користування фізичних або юридичним особам земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29, не приймалось.
10.01.2022 р. ФОП Петак І.В. на запит Прокурора повідомлено, що не проводила технічну інвентаризацію, не виготовляла на те видала будь-яких довідок та документів на будівлю, загальною площею 582 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29. По факту створення технічного паспорту та довідки, які дали підстави для реєстрації прав власності на вищезазначене нерухоме майно, нічого не відомо. Підписів та відтисків печатки на технічному паспорті та довідці не робила.
20.01.2022 р. ФОП Дембіцькою І.Б. на запит Прокурора повідомлено, що підпис та печатка, проставлені на технічних паспортах на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами від 22.11.2019 р., на громадський будинок з господарськи (допоміжними) нежитловою будівлею площею 295,3 кв.м від 09.12.2019 р., довідками за місцем вимогами від 06.12.2019 р. та 22.11.2019 р. № 26/15/197 виконані не нею, а невідомою особою. Повідомляє, що не проводила технічну інвентаризацію об'єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 ; особа на ім'я Малий П.Ф. їй не відома.
09.02.2022 р. Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області на запит Прокурора повідомлено, що станом на 31.12.2012 р. відсутні відомості щодо реєстрації правовстановлюючих документів на земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29; згідно даних Державного земельно кадастру відсутні відомості щодо реєстрації земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29; документація із землеустрою на відповідну земельну ділянку не надходила.
14.02.2022 р. Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради на запит Прокурора повідомлено, що в реєстрі будівельної діяльності зареєстровано повідомлення про початок виконання робіт від 14.02.2020 р. № ОД 061200450482 та декларацію про готовність до експлуатації об'єкта від 21.02.2020 р. № ОД 141200552149 (Капітальний ремонт нежитлової будівлі без змін зовнішніх геометричних розмірів фундаменту у плані за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29/Замовник - ТОВ “ЮІГ»).
В ході позапланової перевірки 13.03.2020 р. (копії матеріалів перевірки додано) із залученням представників Київської районної адміністрації Одеської міської ради, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з виїздом на місце за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29, встановлено, що замовником будівництва ТОВ “ЮІГ» у повідомленні про початок виконання будівельних робіт № ОД 061200450482 «Капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29» та декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ОД141200552149 «Капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за вул. Офіцерська, 29», наведено недостовірні дані.
Повідомляє, що наказом Управління від 16.03.2020 р. за № 01-13109/ДАБК (копію додано) скасовано право на виконання будівельних робіт, набутого на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт, щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) (належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1) № ОД061200450482 «Капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 ».
Повідомляє, що наказом Управління від 16.03.2020 р. за № 01-13/110ДАБК (копію додано) було скасовано декларацію № ОД141200552149 про готовність до експлуатації об'єкта «Капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 ».
У травні 2022 року керівник Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до Київського районного суду міста Одеси з позовом (справа № 947/9842/22), в якому просив:
- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіополького району Одеської області Мельник Т. І. про державну реєстрацію права власності на об'єкт самочинного будівництва по АДРЕСА_1 , загальною площею 295,3 кв.м, житловою площею 108,6 кв.м, за ОСОБА_2 ;
- визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дишлевої Т. В. від 07 грудня 2019 року з індексним номером 50082014, яким зареєстровані зміни об'єкта нерухомого по АДРЕСА_1 , з реєстраційним номером 1980220051101;
- визнати недійсним акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 2075, 2076 від 11 грудня 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «ЮІГ», на передачу останньому в якості внеску до статутного капіталу нерухомого майна, а саме: нежитлової будівлі, розташованої по АДРЕСА_1 , загальною площею 295,3 кв.м, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською О. В.;
- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міської ради Одеської області Заболотного О. О. від 13 грудня 2019 року, індексний номер рішення: 50192182, яким зареєстровано право власності на об'єкт самочинного будівництва по АДРЕСА_1 , загальною площею 295,3 кв. м, за ТОВ «ЮІГ»;
- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіополького району Одеської області Турецького О. С. від 08 квітня 2021 року з індексним номером 57528540, яким внесені зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо будівлі з реєстраційним номером 1980220051101, яка знаходиться по АДРЕСА_1 , з 295,3 кв. м на 582 кв. м;
- припинити право власності ТОВ «ЮІГ» на нежитлове приміщення площею 582 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом скасування державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1980220051101);
- зобов'язати ТОВ «ЮІГ» звільнити земельну ділянку шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва по АДРЕСА_1 .
03.06.2022 р. ТОВ “ЮІГ» звернулось до Одеської міської ради із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтованою площею 0,10 га для експлуатації нежитлової будівлі, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_1 . Повідомляє, що на вказаній земельній ділянці розташована нежитлова будівля, яка належить ТОВ “ЮІГ» на підставі витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
30.06.2022 р. Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради надано відповідь на звернення ТОВ “ЮІГ» із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою, в якому повідомляє, що для подальшого розгляду поданого клопотання необхідно надати документи за неведеним переліком.
Ухвалою Київського районного суду міста Одеси від 26.08.2022 р. провадження у справі № 947/9842/22 закрито, у зв'язку із тим, що спір виник з господарських відносин та не підсудний суду цивільної юрисдикції.
26.09.2022 р. між ТОВ “ЮІГ» (Іпотекодавець) та ОСОБА_1 (Іпотекодержатель) укладено іпотечний договір, за умовами пункту 1.1 якого Іпотекодавець за цим договором передає в іпотеку нежитлову будівлю, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (двадцять дев'ять), загальною площею 582,0 кв.м. («Нерухоме майно»).
Предмет іпотеки передано в забезпечення виконання зобов'язань перед Іпотекодержателем, в силу чого Іпотекодержатель має право в разі невиконання Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮІГ" зобов'язань забезпечених іпотекою, одержати задоволення вимог за рахунок переданого в іпотеку Предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами Іпотекодавця (пункт 1.2).
За цим договором іпотекою забезпечується виконання зобов'язань Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮІГ", що випливають з договору позики, укладеного 26 вересня 2022 року між ОСОБА_1 (Позикодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮІГ" (Позичальник) (Договір Позики), згідно з яким Позичальнику надано позику в сумі 18284300 (вісімнадцять мільйонів двісті вісімдесят чотири тисячі триста) гривень 00 копійок, що на день підписання цього договору за курсом Національного банку України (1 доллар США - 36,5686 грн) еквівалентно 500000 (п'ятсот тисяч) долларів США, 00 центів, строком повернення до « 26» березня 2023 року (двадцять шостого березня дві тисячі двадцять третього року) включно (пункт 1.3).
Іпотекою за цим договором також забезпечуються вимоги Іпотекодержателя щодо відшкодування: витрат, пов'язаних з пред'явленням вимоги по виконанню зобов'язань, передбачених Договором Позики і звернення стягнення на Предмет іпотеки; витрат на утримання і збереження Предмету іпотеки, якщо Предмет іпотеки буде прийнятий на у гримання Іпотекодержателем; збитків, які можуть бути завдані Іпотеко держателю внаслідок порушення Іпотекодавцем умов Договору Позики, або умов цього договору (пункт 1.4).
Предмет іпотеки, який передається в забезпечення виконання зобов'язань за Договором Позики належить Іпотекодавцю на праві приватної власності. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Заболотним О.О., Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міської ради, Одеська обл., 11 грудня 2019 року за номером запису про право власності: 34618368: реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1980220051101 (пункт 1.6).
Цей договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення і діє до повного виконання Іпотекодавцем зобов'язань за Договором Позики, за цим договором і всіма додатковими договорам до них (пункт 4.1).
Договір підписано представниками Іпотедержателя та Іпотекодавця, а також посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською О.В. 26.09.2022 р. та зареєстровано в реєстрі за № 437.
Постановою Одеського апеляційного суду від 14.10.2022 р. скасовано ухвалу Київського районного суду м. Одеси від 26.08.2022 р. в частині вимог про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Тетяни Іванівни про державну реєстрацію права власності на об'єкт самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 295,3 кв.м, житловою площею 108,6 кв.м за ОСОБА_2 ; визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дишлевої Т.В. від 07.12.2019 з індексним номером 50082014, яким зареєстровані зміни об'єкту нерухомого за адресою: АДРЕСА_1 , з реєстраційним номером 1980220051101; та направлено справу для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Постановою Верховного Суду від 28.06.2023 р. у справі № 947/9842/22 залишено без змін постанову Одеського апеляційного суду від 14.10.2022 р.
Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 30.11.2022 р. у справі № 420/11519/22 визнано протиправним та скасовано наказ Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 16.03.2020 р. № 01-13/109 ДАБК про скасування права на виконання будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (ССІ) № ОД061200450482; визнано протиправним та скасовано наказ Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 16.03.2020 р. № 01-13/110 ДАБК про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 21.02.2020 р. № ОД 141200552149.
Ухвалою П'ятого апеляційного адміністративного суду від 31.03.2023 р. зупинено провадження у справі № 420/11519/22 до набрання законної сили судом рішенням у справі № 947/9482/22.
Ухвалою Київського районного суду міста Одеси від 30.03.2023 р. у справі № 947/3331/23 зазначено, що суд, не даючи оцінку зібраним у справі доказам, з'ясувавши наявність підстав для закриття кримінального провадження, дійшов висновку про те, що обвинувачений ОСОБА_2 підлягає звільненню від кримінальної відповідальності, а кримінальне провадження щодо нього підлягає закриттю у зв'язку із закінченням строків давності. На підставі п.2 ч.1 ст.49 КК України звільнено від кримінальної відповідальності ОСОБА_2 , та на підставі п.1 ч.2 ст.284 КПК України кримінальне провадження за обвинуваченням ОСОБА_2 у вчиненні кримінальних правопорушень, передбачених ч.1 ст.358, ч.4 ст.358, ч.3 ст.197-1 КК України, закрито.
26.07.2023 р. Прокурор звернувся до Одеської міської ради із повідомленням в порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру», в якій посилається на звернення в інтересах держави в особі Одеської міської ради із позовом до Київського районного суду міста Одеси (справа № 947/9842/22), постановлені в межах справи ухвалу місцевого суду від 26.08.2022 р., постанови суду апеляційної інстанції від 14.10.2022 р. та касаційної інстанції від 28.06.2023 р., з'ясовує, чи вживались Одеською міською радою заходи представницького характеру щодо звернення із позовом до Господарського суду Одеської області до ТОВ ЮІГ стосовно захисту прав територіальної громади міста Одеси шляхом знесення самочинно об'єкта будівництва за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29, загальною площею 582 кв.м. При цьому повідомляє, що у випадку невжиття заходів на захист інтересів територіальної громади міста Одеси і держави Прокурором буде подано позов до суду.
11.08.2023 р. Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради надано відповідь на повідомлення Прокурора, в якому посилається на викладені в листі від 14.02.2022 р. Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради факти та обставини, додатково повідомляє, що рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 30.11.2022 р. у справі № 420/11519/22 скасовано накази Управління від 16.03.2020 р., втім ухвалою П'ятого апеляційного адміністративного суду від 31.03.2023 р. зупинено провадження у справі № 420/11519/22 до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 947/9842/22. Повідомляє, що Одеською міською радою позов до ТОВ ЮІГ до Господарського суду Одеської області про визнання незаконним та скасування рішень державних реєстраторів, припинення права власності, визнання недійсним акту приймання-передачі, звільнення земельної ділянки шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва не подавався.
19.09.2023 р. Прокурором складено до Одеської міської ради повідомлення в порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру», в якому повідомляє, що у зв'язку із невжиттям Одеської міською радою заходів щодо захисту інтересів держави буде подано відповідний позов в її інтересах до Господарського суду Одеської області про визнання незаконним та скасування рішень державних реєстраторів, звільнення земельної ділянки шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29. Відповідно до залишеної відмітки загальним відділом Виконавчого комітету Одеської міської ради вказане повідомлення отримано 19.09.2023 р.
Щодо наявності у прокурора підстав для представництва інтересів держави.
Стаття 131-1 Конституції України передбачає, що прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Частинами третьою, п'ятою статті 53 ГПК України встановлено, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.
Питання представництва інтересів держави прокурором у суді врегульовано статтею 23 Закону України "Про прокуратуру".
Відповідно до частини третьої статті 23 Закону "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Велика Палата Верховного Суду у постановах від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 05.10.2022 у справах № 923/199/21 та № 922/1830/19 зазначала, що у випадку, коли держава вступає в цивільні правовідносини, вона має цивільну правоздатність нарівні з іншими їх учасниками. Держава набуває і здійснює цивільні права й обов'язки через відповідні органи, які діють у межах їхньої компетенції. Отже, поведінка органів, через які діє держава, розглядається як поведінка держави у відповідних, зокрема цивільних, правовідносинах. Тому у відносинах, в які вступає держава, органи, через які вона діє, не мають власних прав і обов'язків, а наділені повноваженнями (компетенцією) представляти державу у відповідних правовідносинах.
Велика Палата Верховного Суду також звертала увагу на те, що в судовому процесі держава бере участь у справі як сторона через її відповідний орган, наділений повноваженнями у спірних правовідносинах (постанови від 27.02.2019 у справі № 761/3884/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 05.10.2022 у справах № 923/199/21 та № 922/1830/19).
Згідно з частиною четвертою статті 23 Закону "Про прокуратуру" наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді.
У постанові від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновків, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.
Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.
Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.
Водночас невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об'єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.
Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо про причини такого незвернення, він обов'язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з'ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.
При зверненні до суду з даним позовом, прокурор стверджував про порушення інтересів держави, внаслідок незаконної реєстрація права власності відповідача-1 на самочинне будівництво, яке розташовано на земельній ділянці, яка належить територіальній громаді міста Одеси, оскільки позбавляє власника - територіальну громаду міста Одеси вільно володіти, користуватися та розпоряджатись своєю власністю. Орган, уповноважений державою здійснювати захист інтересів держави у спірних правовідносинах, який однак його не здійснює, є Одеська міська рада, як представник власника земельної ділянки, на якій розміщено самочинне незавершене будівництво.
Так, частиною першою статті 6 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що первинним суб'єктом місцевого самоврядування, основним носієм його функцій і повноважень є територіальна громада села, селища, міста.
Згідно з частиною першою статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Статтею 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності, зокрема, на нерухоме майно.
Згідно з частинами першою - третьою статті 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
Частинами першою - другою статті 83 ЗК України передбачено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.
У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 зазначено, що за загальним правилом, правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України.
Земельна ділянка, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 знаходиться в межах міста Одеси та є комунальною власністю, що не заперечується учасниками справи.
За змістом положень статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Відповідно до частин першої та четвертої статті 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Статтею 12 ЗК України передбачено, що до повноважень міської ради у галузі земельних відносин належить, в тому числі: розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.
Звідси саме на Одеську міську раду, як представника власника, покладено обов'язок самостійно та через свій виконавчий орган контролювати збереження земельних ділянок територіальної громади міста Одеси, зокрема і спірної, відстежувати стан їх використання та перевіряти за допомогою доступних джерел, чи не має місце порушення прав та інтересів територіальної громади на це майно, а у випадку порушення іншими особами права власності територіальної громади - невідкладно реагувати.
Як встановлено судом першої інстанції, до моменту пред'явлення даного позову Одеська міська рада мала розумний строк для відповідного звернення, втім не вчинила спрямованих на захист порушених інтересів дій. Наведене підтверджується як змістом судових рішень у справі № 947/9842/22, в межах якої прокурором подано позов в інтересах міської ради, так і повідомлення прокурора від 26.07.2023 р.
За вказаних обставин, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що у даній справі прокурором обґрунтовано та з дотриманням вимог статті 53 ГПК України та статті 23 Закону України "Про прокуратуру" подано позов в інтересах держави в особі Одеської міської ради.
Щодо суті спору.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України). Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ "Землі України" ЗК України), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності, відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки.
Так само є нормативно регламентованим право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 ЦК України). Відповідно до змісту частини четвертої статті 375 ЦК України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 ЦК України.
Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Вказаною нормою матеріального права імперативно, чітко і недвозначно передбачено, що:
(1) самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони, зокрема, збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
(2) особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього;
(3) якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок.
При цьому варто враховувати, що відповідно правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тобто реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Судом встановлено, що право користування земельною ділянкою, на якій розташований спірний об'єкт, ані ФОП / Малим П.Ф., ані ТОВ «ЮІГ» не оформлялось ні на момент набуття, ні на момент здійснення будівельних робіт.
В свою чергу, апелянт вказує на безпідставність висновків суду щодо кваліфікації спірного об'єкту як самочинно побудованого з огляду на правомірність набуття права власності в порядку, встановленому п. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
З приводу вказаних заперечень, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 (надалі - Порядок) визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до п. 42 Порядку (в редакції станом на момент проведення первинної реєстрації права власності), на який посилається апелянт, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються:
1) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна;
2) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.
Документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов'язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.
Між тим, відповідного документу, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, реєстратору надано не було.
Вказані обставини сторонами не заперечуються, натомість апелянт наголошує на неврахуванні судом обставин відсутності розпорядчого акту органу місцевого самоврядування щодо делегування повноважень з присвоєння адреси об'єктам нерухомості.
У світлі наведених доводів апелянта слід зауважити наступне:
З 01.07.2019 на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 27.03.3019 №367 «Деякі питання дерегуляції господарської діяльності», було запроваджено реалізацію експериментального проекту. Зазначеним проектом передбачалося, що з 01.07.2019 присвоєння адрес об'єктам будівництва та об'єктам нерухомого майна має здійснюватися виключно відповідно до Тимчасового порядку реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об'єктам будівництва та об'єктам нерухомого майна, затвердженого вказаною постановою (далі - Тимчасовий порядок; з 02.07.2021 виключений згідно із постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 №681).
Пунктом 6 Тимчасового порядку (у редакції, чинній на момент первинної реєстрації права власності) було визначено, що рішення про присвоєння або зміну адреси об'єкта будівництва, об'єкта нерухомого майна відповідно до цього Порядку приймає уповноважений орган містобудування та архітектури (далі - уповноважений орган з присвоєння адреси).
Уповноваженим органом з присвоєння адреси може бути:
виконавчий орган сільської, селищної, міської ради - якщо об'єкт розташований у межах території, на яку поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради;
районні в м. Києві державні адміністрації - якщо об'єкт розташований у межах території, на яку поширюються повноваження районної у м. Києві державної адміністрації;
місцева державна адміністрація - якщо об'єкт розташований у межах території, на яку не поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради або районних у м. Києві державних адміністрацій.
Зазначеними нормативними документами, які були чинними на час первинної реєстрації права власності, визначалася процедура присвоєння об'єкту нерухомого майна поштової адреси, та в залежності від типу об'єкта нерухомості, його розташування визначався уповноважений орган з питань присвоєння адреси.
Отже нормативно встановлена процедура присвоєння поштової адреси та визначені суб'єкти владних повноважень, які наділені цим правом.
Ареса є ідентифікатором об'єкта нерухомого майна (за критеріями його місцезнаходження), тож, враховуючи ненадання державному реєстратору повного пакету документів, як це передбачено п. 42 Порядку, а також за відсутності доказів вчинення заявником дій щодо реалізації встановленого порядку (неможливості його реалізації), твердження апелянта в цій частині не можуть бути визнані обґрунтованими та такими, що в установленому порядку спростовують висновки суду першої інстанції.
Безвідносно до наведених обставин, колегія суддів додатково зауважує, що відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень являє собою офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Разом з тим, сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (зокрема, пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 р. у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Відповідна правова позиція щодо відсутності самостійного правовстановлювального характеру державної реєстрації узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постановах: Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.02.2018 у справі № 906/538/16 та від 21.01.21 у справі № 910/27779/14;Об'єднаної Палати Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18; Великої Палати Верховного Суду від 07.04.20 у справі № 916/2791/13 та від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17.
Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.
При цьому Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 р. у справі № 916/1174/22 зауважено, що у випадку, якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Як вбачається з матеріалів справи, первинна реєстрація за ОСОБА_2 права власності на будівлю за адресою: АДРЕСА_1 проведено державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т.І. 06.12.2019 р. на підставі наступних документів:
технічного паспорту від 22.11.2019 р., виданого ФОП Дембіцькою І.Б.
довідки від 22.11.2019 р. № 26/15/197, виданої Дембіцькою І.Б.
07.12.2019 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлеовю Т.В. внесено зміни до права власності:
змінено відомості щодо об'єкту нерухомого майна з «житловий будинок, об'єкт житлової нерухомості» на «нежитлова будівля;
видалено технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 22.11.2019, видавник ФОП Дембицька І.Б.;
додано технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 06.12.2019, видавник ФОП Дембицька І.Б.;
додано довідка серія та номер 26/15/197, виданий 06.12.2019, видавник ФОП Дембицька І.Б.;
При цьому, як зазначалося вище, 20.01.2022 р. ФОП Дембіцькою І.Б. на запит прокурора повідомлено, що підпис та печатка, проставлені на технічних паспортах на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами від 22.11.2019 р., на громадський будинок з господарськи (допоміжними) нежитловою будівлею площею 295,3 кв.м від 09.12.2019 р., довідками за місцем вимогами від 06.12.2019 р. та 22.11.2019 р. № 26/15/197 виконані не нею, а невідомою особою. Повідомляє, що не проводила технічну інвентаризацію об'єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 ; особа на ім'я Малий П.Ф. їй не відома.
При дослідженні наданих сторонами доказів слід враховувати, що відповідно до частини першої та другої статті 76 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Згідно з частиною першою статті 77 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Частиною першою статті 78 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Положеннями частин першої та другої статті 79 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.
Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (наприклад, постанови від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц).
За вказаних обставин, саме лише посилання заявника апеляційної скарги на обставину державної реєстрації майна не спростовує висновків суду першої інстанції щодо застосування положень ст. 376 ЦК України.
Крім того, зазначення того, що об'єкт нерухомості побудовано до 05.08.1992 р. не змінює факт обов'язкової наявності правоустановчого документа на відповідну земельну ділянку, що визначено однією із умов для реєстрації права власності на відповідний об'єкт нерухомості згідно із статтею 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». При цьому затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. № 1127 Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень лише визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до наведеного закону державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, тобто не може собою підмінувати або заміняти положення профільного закону, на виконання якого розроблений.
Так само колегія суддів відхиляє посилання апелянта на те, що питання стосовно права власності Малого П.Ф. не вирішено, оскільки в провадженні Київського районного суду м. Одеси перебуває справа № 947/9842/22.
Наразі як вбачається з відомостей Єдиного державного реєстру судових рішень, ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 22.10.2024 провадження по цивільній справі №947/9842/22 за позовною заявою Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮІГ», ОСОБА_2 про визнання незаконними та скасування рішення державного реєстратора та приватного нотаріуса, зупинено до набрання законної сили судовим рішенням за наслідком розгляду справи №916/4165/23.
Щодо аргументів скаржника про чинність документів, на підставі яких ТОВ «ЮІГ» набуто право власності на спірний об'єкт, а отже і його добросовісність, як кінцевого власника колегія суддів зазначає наступне.
Насамперед, колегія суддів зазначає, що в силу припису ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, що виключає можливість розпорядження таким майном.
Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «ЮІГ» набуло право власності на об'єкт нерухомості на підставі акту приймання-передачі від 11.12.2019 р., за яким ОСОБА_2 передано в якості внеску до статутного капіталу Товариства, а ТОВ “ЮІГ» прийняло в якості внеску до статутного капіталу Товариства нерухоме майно, а саме: нежитлову будівлю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 295,3 кв.м.
Учасниками справи не заперечується, що Малий П.Ф., передавши об'єкт до статутного капіталу ТОВ «ЮІГ», одночасно увійшов до складу учасників цього товариства із часткою.
Колегія суддів зазначає, що при придбанні майна, покупець має проявляти розумну обачливість і перевіряти історію походження майна, у тому числі процедуру його державної реєстрації під час переходу прав власності, що є стандартною діловою практикою.
Згідно з ст. 1 ст. 92 ЦК України юридична особа набуває цивільних прав та обов'язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.
Відповідно до ст. 28 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» (в редакції, станом на момент підписання акту приймання-передачі та реєстрації права власності) органами товариства є, зокрема, загальні збори учасників.
Тобто, Малий П.Ф., отримавши статус учасника ТОВ «ЮІГ», увійшов і до вищого органу управління цієї юридичної особи.
Таким чином, юридична особа за всіма обставинами не могла не знати про походження та юридичний статус спірного майна.
Слід також врахувати, що з моменту первинної реєстрації права власності на спірний об'єкт як житловий будинок, переведення його у статус нежитлового та відчуження на користь ТОВ «ЮІГ» пройшло менше місяця - первинна реєстрація 22.11.2019, реєстрація за ТОВ «ЮІГ» 11.12.2019.
Відносно доводів апелянта про те, що капітальний ремонт здійснювався без зміни геометричних розмірів фундаментів, на об'єкті, який було введено в експлуатацію та право власності на яке вже було зареєстровано, без зміни функціонального призначення, а також благоустроїм території, яке було погоджено з Київською районною адміністрацією, колегія суддів зауважує наступне.
Відповідно до представленої декларації про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) (відомості з єдиного реєстру документів):
інформація про об'єкт - капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмір фундаментів у плані: Одеська обл., м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29, 1220.9
Будівля для конторських та адміністративних цілей інше;
замовник та підрядник - ТОВ “ЮІГ»;
документ, який надає право на виконання будівельних робіт - виданий 14.02.2020 р. Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області за № ОД 061200450482;
дата початку будівництва 14.02.2020;
дата закінчення будівництва 17.02.2020;
загальна площа об'єкта 295,3 кв.м.
05.03.2020 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу внесення виправлення до розділу, зокрема, додано технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 09.12.2019, видавник ФОП Дембіцька І.Б.; додано декларація про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер ОД 141200552149, виданий 24.02.2020, видавник Управління державного архітектурно-будівельного контролю ОМР.
Тобто за даним Декларації площа будівлі після проведення капітального ремонту не змінилась.
Натомість 08.04.2021 реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецьким О.С. проведено реєстрацію змін до розділу - опис змін: загальна площа 295,3 кв.м. змінено на загальна площа 528 кв.м.; додано технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 05.04.2021, видавник ФОП Петак І.В., додано довідка, серія та номер б/н, видавник ФОП Петак І.В., видалено технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 09.12.2019, видавник ФОП Дембіцька І.Б.
Відповідно до технічного паспорту від 05.04.2021 р., на якому поставлений підпис та печатка ФОП Петак І.В., на будинок громадського типу комплекс будівель та споруд нежитлова будівля, за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29. Загальна площа будівлі 582 кв.м, площа земельної ділянки 317 кв.м. Замовник інвентаризації ТОВ “ЮІГ».
Відповідно до довідки без дати та номеру, на якій поставлений підпис та печатка ФОП Петак І.В. остання повідомляє, що ТОВ “ЮІГ» є власником нежитлові будівлі, що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.03.2020 р., реєстраційний номер об'єкта 1980220051101, за адресою: Одеська обл., м. Одеса, Київський р-н., вул. Офіцерська, буд. 29.
Склад об'єкта: Основна будівлі ліг. «А» загальною площею 295,3 кв.м., за адресою: Одеська обл.. м. Одеса, Київський р-н., вул. Офіцерська, буд. 29. Під час проведення технічної інвентаризації від 05.04.2021 р., було встановлено склад об'єкта, літ. «А» основна будівля загальною площею 582,0 кв.м., що згідно п. 2.4 "Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна", затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 р. № 582/5773 (із змінами та доповненнями) не є самочинним та не потребує введення об'єкта в експлуатацію, тому слід вважати загальну площу літ. «А» 582,0 кв.м., за адресою: Одеська обл., м. Одеса. Київський р-н., вул. Офіцерська, буд.29.
Примітка: літ. «А» переобладнано та збільшення за рахунок перепланування, то на підставі "Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна", затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 р. № 582/5773 (із змінами та доповненнями) не є самочинним та не потребує введення об'єкта в експлуатацію.
Разом з тим, як зазначалось вище, 10.01.2022 р. ФОП Петак І.В. на запит Прокурора повідомлено, що не проводила технічну інвентаризацію, не виготовляла на те видала будь-яких довідок та документів на будівлю, загальною площею 582 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, буд. 29. По факту створення технічного паспорту та довідки, які дали підстави для реєстрації прав власності на вищезазначене нерухоме майно, нічого не відомо. Підписів та відтисків печатки на технічному паспорті та довідці не робила.
При цьому, Наказом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 16.03.2020 р. № 01-13/110 ДАБК про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 21.02.2020 р. № ОД 141200552149 - вказану декларацію було скасовано.
Провадження в адміністративний справі № 420/11519/22 про скасування вищенаведеного наказу Управління зупинено на підставі ухвали П'ятого апеляційного адміністративного суду від 31.03.2023 р. до набрання законної сили судом рішенням у справі № 947/9482/22.
Відтак твердження апелянта в цій частині відхиляються судовою колегією як доказово неспроможні.
Щодо посилань апелянта на обставини підключення нежитлової будівлі до комунікацій та звернень до Одеської міської ради для укладення договору оренди, колегія суддів зазначає, що всі відповідні докази датовані 2022 роком, тобто вже після проведення будівельних робіт та реєстрації права власності за ТОВ «ЮІГ».
При цьому, жодних доказів того, що об'єкт, який за твердженням апелянта споруджений до 05.08.1992 р., приєднаний до інженерних мереж, матеріали справи не містять.
Крім того, як встановлено судом лише після звернення Прокурора у травні 2022 р. із позовом до Київського районного суду міста Одеси, ТОВ “ЮІГ» звернулось у червні 2022 р. із клопотанням до Ради про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для експлуатації нежитлової будівлі, тобто з моменту реєстрації права власності та здійснення, за посиланням останнього, реконструкції будівлі, ним використовувалась земельна ділянка під будовою без будь-яких правоустановчих документів, що додатково свідчить про порушення приписів статті 206 ЗК України, яка прямо передбачає, що використання землі в Україні є платним.
Щодо способу захисту
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що, як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див. постанови від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду звертала також увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. постанови від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
У певних випадках спосіб захисту імперативно "прив'язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін "встановлений законом" означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
Велика Палата Верховного Суду у вже згаданій постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 виснувала, що можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна. Тобто, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. У випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об'єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
При цьому, якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
Звідси коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Враховуючи наведені норми матеріального права, а також висновки Великої Палати Верховного Суду щодо них, судом першої інстанції вірно встановлено, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади міста Одеси у спірних правовідносинах є вимога про зобов'язання Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮІГ» звільнити земельну ділянку територіальної громади міста Одеси шляхом знесення об'єкту нерухомого майна нежитлової будівлі загальною площею 582 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1980220051101) і задоволення цієї вимоги саме по собі остаточно вирішить юридичну долю самочинного будівництва га комунальній земельній ділянці у місті Одесі у встановленому законом порядку.
Щодо посилання апелянта на втручання у його право на мирне володіння майном.
Перший протокол Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод ратифікований Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР і з огляду на приписи частини 1 статті 9 Конституції України, Закону України "Про міжнародні договори України" застосовується національними судами України як частина національного законодавства. При цьому розуміння змісту норм Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та Першого протоколу до цієї Конвенції, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини, яка згідно зі ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується українськими судами як джерело права.
У ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вказано, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Ст. 1 Протоколу гарантує кожному майнове право - право власності. Практика Європейського Суду з прав людини вказує, що ст. 1 Першого протоколу включає в себе три норми. Перша, загальна, норма стверджує принцип поваги права власності. Вона відображена у першому реченні першого абзацу ст. 1 Друга норма стосується позбавлення майна і обумовлює таке позбавлення певними обставинами. Вона міститься у другому реченні цього ж абзацу. Третя норма визнає, що держави- учасниці Конвенції мають право контролювати використання власності відповідно до інтересів суспільства, приймаючи такі закони, які на їхню думку, є для цього необхідними. Вона міститься у другому абзаці. Перш ніж розглянути питання про те, чи була дотримана перша норма, суд повинен визначити, чи були застосовані дві останні норми. Тобто друга і третя норми, як такі, що стосуються окремих випадків втручання у право на повагу до власності. Повинні тлумачитись у світлі загальної першої норми. (рішення «Спорронг і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року)
Щодо вимог, відповідно до яких законним є втручання у право власності особи (право на мирне володіння майном). У рішенні «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року Суд зазначив, що позбавлення власності можливе тільки при виконанні певних вимог. Суд вказує у своєму рішенні, що перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним. Так, друге речення першого пункту передбачає, що позбавлення власності можливе тільки «на умовах, передбачених законом», а другий пункт визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення «законів». Говорячи про «закон», стаття 1 Першого протоколу до Конвенції посилається на ту саму концепцію, що міститься в інших положеннях Конвенції. Ця концепція вимагає, перш за все, щоб такі заходи мали підстави в національному законодавстві. Вона також відсилає до якості такого закону, вимагаючи, щоб він був доступним для зацікавлених осіб, чітким та передбачуваним у своєму застосуванні.
Вимога законності, яка випливає з Конвенції, означає вимогу дотримання відповідних положень національного закону і принципу верховенства права (рішення у справі «Серявін та інші проти України» від 10 лютого 2010 року).
Щодо дотримання державою «справедливого балансу» при втручанні у право на мирне володіння майном суд зазначає, що втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном повинно бути виправданим, а таким воно є, якщо здійснюється з метою задоволення «суспільного інтересу» та з дотриманням «справедливого балансу».
У рішенні «East/West Alliance Limited» проти України» (заява № 19336/04) від 23 січня 2014 року Суд зазначив: «…будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар…»
Для дотримання загального правила, викладеного у першому реченні пункту 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції, таке втручання повинно встановлювати «справедливий баланс» між потребами загального інтересу суспільства та вимогами захисту прав окремої особи. Отже, має бути забезпечено належне пропорційне співвідношення між використаними засобами та поставленими цілями.
Втручання не повинно завдавати значної шкоди володільцю майна. Для цього держава повинна дотримуватись певного балансу при втручанні у право особи на мирне володіння майном та надавати відповідну компенсацію, оскільки останній починає нести певні збитки у разі втручання. Для цього втручання повинно здійснюватися з розумним співвідношенням та з обґрунтованою пропорційністю.
У разі відсутності розумного співвідношення та обґрунтованої пропорційності між метою втручання держави в право особи на мирне володіння майном та збитками, які несе особа у зв'язку з неможливістю володіти своїм майном, а також у разі відсутності компенсації за втручання та законних підстав такого втручання, здійснюється грубе порушення права особи на мирне володіння майном.
Таким чином, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод захищає право власності особи від свавільного втручання держави у її права. Однак, ЄСПЛ допускає окремі випадки, коли втручання у права особи є допустим для задоволення «суспільного інтересу», проте таке втручання не повинно перевищувати певну межу між інтересами суспільства або держави та інтересами окремої особи. Для цього необхідно дотримання державою певного балансу та тільки на умовах або підставах передбачених у національному законодавстві держави, у іншому випадку буде порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 зазначила, що застосовуючи до спірних правовідносин статтю 1 Першого протоколу до Конвенції, суд на підставі зібраних доказів має проаналізувати:
1) чи здійснює власник земельної ділянки, який звернувся до суду, втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача як її орендаря на мирне володіння майном останнього, зокрема з огляду на норми права у сфері містобудування й охорони культурної спадщини;
2) чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки через здійснення відповідачем самочинного будівництва на орендованій ним земельній ділянці легітимну мету, зокрема, чи є вимога власника цієї ділянки зобов'язати відповідача знести самовільно побудовану на такій ділянці споруду заходом з контролю власником за користуванням його ділянкою відповідно до загальних інтересів, у тому числі інтересів в охороні культурної спадщини;
3) чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті (зокрема з огляду на те, що законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритеті захисту прав власника земельної ділянки над інтересами орендаря, який хоче спорудити певний об'єкт на цій ділянці), та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи, зокрема з урахуванням поведінки відповідача у відносинах з власником земельної ділянки, а також суспільних інтересів у збереженні культурної спадщини.
Щодо першого питання, то на думку колегії суддів власник земельної ділянки, а саме Одеська міська рада, здійснює втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача на мирне володіння майном останнього, шляхом звернення до суду з метою захисту прав територіальної громади.
Окрім того, колегія суддів вважає, що у даному випадку взагалі відсутнє втручання у мирне володіння майном ТОВ «ЮІГ», оскільки, як було встановлено вище, відповідач не міг набути права власності на об'єкт самовільного будівництва, тому знесення такого об'єкту жодним чином не впливає на його право мирного володіння.
Щодо другого питання, колегія суддів вважає, що у даному випадку прокурор / власник земельної ділянки, звертаючись із позовною заявою про зобов'язання знести самовільно побудовану споруду переслідує легітимну мету, оскільки дана самовільна споруда була збудована на земельній ділянці, що не була відведена для здійснення цієї мети, що порушує права землевласника, територіальної громади м. Одеса.
По-третьому питанню, колегія суддів зазначає, що даний захід, а саме зобов'язання знести самовільно побудовану споруду, є пропорційним визначеній меті, прямо передбачений ч. 4 ст. 376 Цивільного кодексу України. Окрім того, у суду відсутні підставі вважати, що відповідний захід становитиме для відповідача надмірний індивідуальний тягар, якщо порівнювати його зі шкодою, яка наноситься власнику земельної ділянки, територіальній громаді м. Одеса та суспільним інтересам, у тому числі, за встановлених обставин недобросовісності Товариства.
Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
В силу статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Однак, апеляційний суд, не зважаючи на правильність висновку Господарського суду Одеської області про часткове задоволення позову, не вбачає за можливе залишити оскаржуване рішення суду без змін, оскільки в силу пункту 4 частини третьої статті 277 Господарського процесуального кодексу України порушення норм процесуального права є обов'язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції.
За таких обставин, рішення Господарського суду Одеської області від 19.08.2024 у справі №916/4165/23 підлягає скасуванню з одночасним ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову.
Судові витрати підлягають розподіленню згідно ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 277, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮІГ» залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 27.06.2024 у справі №916/4165/23 скасувати.
Позов керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю “ЮІГ» про визнання незаконним та скасування рішень державних реєстраторів, звільнення земельної ділянки шляхом знесення об'єкту самочинного будівництва задовольнити частково.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю “ЮІГ» звільнити земельну ділянку територіальної громади міста Одеси шляхом знесення об'єкту нерухомого майна - нежитлової будівлі загальною площею 582 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Офіцерська, 29 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1980220051101).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “ЮІГ» на користь Одеської обласної прокуратури 2684 грн 00 коп. витрат зі сплати судового збору за подання позову.
В іншій частині позовних вимог - відмовити.
Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ із зазначенням повних реквізитів сторін.
Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.
Повний текст постанови складений та підписаний 22.04.2025, у зв'язку із перебуванням головуючого судді Савицького Я.Ф. у відпустці.
Головуючий суддя Савицький Я.Ф.
Суддя Діброва Г.І.
Суддя Принцевська Н.М.