Справа № 643/2301/24
Провадження № 2/643/285/25
18.04.2025
Московський районний суд міста Харкова у складі:
головуючого Тимош О. М.,
за участю секретаря судового засідання Кизим К. В.,
представника позивача ОСОБА_1 ,
представника відповідача ТОВ «ФК «Позика» - Давидова А. Г.,
представника відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Позика», Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Ємець Іван Олександрович про визнання договорів недійсними, скасування рішень про реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння,
встановив:
У березні 2024 року ОСОБА_4 в особі свого представника звернулася до суду з позовом до ТОВ «Фінансова компанія «Позика», ТОВ «Діджи Фінанс», ОСОБА_2 , в якому просить: 1) визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-го поверху №77-1-:-77-9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ «А-5» загальна площа 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений 21.09.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В. зареєстрований в реєстрі №2211; 2) скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60498127 від 21.09.2021 про реєстрацію за ТОВ «Діджи Фінанс» права власності на нерухоме майно нежитлові приміщення 1-го поверху №77-1-:-77-9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ «А-5» загальна площа 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 ; 3) витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 нежитлові приміщення 1-го поверху №77-1-:-77-9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ «А-5» загальна площа 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначила, що 16.03.2007 між нею та ТОВ «Український промисловий банк» було укладено кредитний договір № 159/07-КВ, за яким отримано в кредит кошти в сумі 55 000 доларів США. Відповідно до додаткового договору №1 від 16.03.2007 банк надав позичальнику кошти в сумі 87 055 доларів США.
В забезпечення кредиту 16.03.2007 між сторонами було укладено іпотечний договір №159/07-КВ/Z. Предметом іпотеки за договором є нежитлові приміщення 1 -го поверху №77-1-:-77-9, 77-4а, 77-8а в житловому будинку літ. «А-5» загальна площа (кв.м):129 за адресою: АДРЕСА_1 . Ці нежитлові приміщення було придбано позивачем за договором купівлі-продажу від 28.12.2006, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Анохіною В. М.
30.06.2010 між ТОВ «Укрпромбанк», АТ «Дельта Банк» та Національним банком України було укладено договір про передачу активів та кредитних зобов'язань ТОВ «Укрпромбанку» на користь АТ «Дельта Банк», відповідно до п. 4.1 якого в порядку, обсязі та на умовах, визначених договором, Укрпромбанк передає (відступає) Дельта Банку права вимоги за кредитними та забезпечувальними договорами, що забезпечують виконання кредитних зобов'язань перед Національним банком, внаслідок чого Дельта Банк замінює Укрпромбанк як кредитора у зазначених зобов'язаннях, згідно з п. 4.2 Дельта Банку переходить (відступається) право вимагати (замість Укрпромбанку) від боржників повного, належного та реального виконання обов'язків за кредитними та забезпечувальними договорами.
За результатами електронного аукціону за лотом №GL3N718339 ТОВ «ФК «Форінт» стало переможцем аукціону та отримало право вимоги за кредитним портфелем, що складається з прав вимоги та майнових прав за кредитними договорами в кількості 267 угод, що підтверджено протоколом електронного аукціону №UA-EA-2020-05-26-000017-b від 17.06.2020.
16.07.2020 між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Форінт» було укладено договір №2289/К про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Чернелюх Л. В. за реєстровим №838, відповідно до якого ТОВ «ФК «Форінт» отримало право вимоги за кредитним договором.
Також 16.07.2020 між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Форінт» було укладено договір №2289/К про відступлення прав за іпотечними договорами, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Чернелюх Л. В. за реєстровим №839, відповідно до якого ТОВ «ФК «Форінт» отримало право вимоги за договором іпотеки.
Позивачем було отримано від ТОВ «ФК «Форінт» відповідне повідомлення про відступлення прав вимоги.
На підставі договору №151, укладеного між ТОВ «ФК «Форінт» та ТОВ «ФК «Позика», посвідченого 15.03.2021 приватним нотаріусом КМНО Чернелюх Л. В., право вимоги за кредитним договором перейшло до ТОВ «ФК «Позика».
На підставі договору про відступлення прав за іпотечними договорами, укладеного між ТОВ «ФК «Форінт» та ТОВ «ФК «Позика», посвідченого 15.03.2021 приватним нотаріусом КМНО Чернелюх Л. В., право вимоги за договором іпотеки перейшло до ТОВ «ФК «Позика».
При цьому позивач не отримувала будь-яких повідомлень від Товариства та не була повідомлена про зміну кредитора.
Згодом позивач дізналася, що 21.09.2021 відбулася перереєстрація права власності вищевказаних нежитлових приміщень та власником є ТОВ «Діджи Фінанс». Реєстрація права власності відбулася на підставі договору купівлі-продажу, укладеному між ТОВ «ФК «Позика» та ТОВ «Діджи Фінанс», посвідченого 21.09.2021 приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Пономарьовою Д. В.
Згідно з інформаційною довідкою №355908438 від 25.11.2023 власником нежитлових приміщень 1 -го поверху №77-1-:-77-9, 77-4а, 77-8а в житловому будинку літ. «А-5» загальна площа (кв.м):129 за адресою: АДРЕСА_1 є ОСОБА_2 .
Позивач вважає, що перереєстрація права власності відбулася з грубим порушенням норм законодавства України, а саме: 1) положення договору іпотеки не дають можливості провести позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки відсутнє іпотечне застереження, а окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався; 2) реєстрація предмету іпотеки на ТОВ «Діджи Фінанс» проведено з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (позивач не отримав від ТОВ «ФК «Позика» вимог та повідомлень всупереч ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку»); 3) ТОВ ФК «Позика» не направляло до позивача повідомлення про те, що воно є новим кредитором та іпотекодержателем за іпотечним договором; 4) наявні підстави для витребування нерухомого майна від особи, яка є власником.
В подальшому 13.08.2024 представник позивача подав заяву про збільшення позовних вимог, в якій додатково до раніше заявлених вимог додав ще дві та просив: 1) визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ “Діджи Фінанс» та ОСОБА_2 , посвідчений 30.11.2021 приватним нотаріусом ХМНО Ємець І. О. за реєстровим № 9586; 2) скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємець І. О., про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61955941 від 30.11.2021, про реєстрацію за ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , права власності на нерухоме майно - нежитлові приміщення 1-го поверху № 77-1-:-77- 9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ. "А-5", загальна площа (кв.м): 129, за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна.
22.04.2024 від представника відповідача ТОВ «ФК «Позика» надійшов відзив на позовну заяву, в якому просила відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі. В обґрунтування своєї позиції представник відповідача зазначила, що ТОВ «ФК «Позика» є іпотекодержателем за іпотечним договором 159/07-КВ/Z від 16.03.2007, який забезпечує виконання позивача за кредитним договором укладеним між ТОВ «Укрпромбанк» та ОСОБА_4 . Відповідно до ст. 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. В порушення умов кредитного договору позичальник свої зобов'язання належним чином не виконав, внаслідок чого мав прострочену заборгованість по сплаті тіла кредиту та відсотків за користування ним, яка на момент відступлення права вимоги складала 2 322 829,80 грн. У відповідності до умов іпотечного договору та Закону України «Про іпотеку» у разі порушення боржником зобов'язань за кредитним договором іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок реалізації майна в будь-який спосіб, передбачений Законом України «Про іпотеку».
Так, відповідно до умов кредитного договору та іпотечного договору, враховуючи норми ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель, яким є ТОВ «ФК «Позика», має право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, або відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», має право продати предмет іпотеки на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодержателя.
ТОВ «ФК «Позика» продало предмет іпотеки ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі договору купівлі-продажу.
Представник відповідача ТОВ «ФК «Позика» зазначає, що 19.04.2021 ним було направлено позичальнику/іпотекодавцю вимогу про усунення порушень щодо виконання основного зобов'язання у 30-денний термін та попереджено, що у випадку невиконання товариством буде застосовано заходи позасудового врегулювання на підставі Закону України «Про іпотеку», що підтверджується вимогою від 16.04.2021, описом вкладень у цінний лист, адресованим позивачу. Після отримання повідомлення від Укрпошти про те, що ОСОБА_4 не було отримано дану вимогу, 27.05.2021 ТОВ «ФК «Позика» повторно направив вимогу про усунення порушень від 21.05.2021. Жодних дій по погашенню заборгованості за кредитним договором позивачкою вчинено не було.
21.09.2021 ТОВ «ФК «Позика» укладає договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
ТОВ «ФК «Позика» стверджує, що п. 4 договору іпотеки передбачає право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, передбачених Законом України «Про іпотеку» у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки. Тобто сторони досягли домовленості про позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іпотекодержателем від власного імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання відповідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомлення про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» слід виходити з пріоритету дотримання саме ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку».
На думку представника ТОВ «ФК «Позика» при підписанні, укладенні та нотаріальному посвідченні оспорюваного договору купівлі-продажу не було порушено приписи ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», не було порушено переважне право позивача на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя, тому відсутні правові підстави для скасування рішення про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень.
Представник ТОВ «ФК «Позика» посилається на правову позицію, висловлену у постанові Верховного Суду №757/13243/17 та вважає, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі (п.4 Договору іпотеки), визначає можливим спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку».
ТОВ «ФК «Позика» було надано документи, передбачені Порядком про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1127 та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», та необхідні для реєстрації права власності.
Ст. 38 Закону України «Про іпотеку» регулює право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, що і було зроблено на законних підставах та відповідає умовам п. 4 іпотечного договору, який не оспорювався сторонами та не визнаний недійсним.
Визначення ціни предмета іпотеки оцінювачем за згодою сторін або комісійно стосується інших способів звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених договором.
Сторонами під час укладення договору відступлення права вимоги від 15.03.2021 за кредитними договорами та договорами забезпечення були дотримані всі аспекти встановлені законодавством для такого виду договору, ТОВ «ФК «Позика» первісним кредитором було передано документи, які засвідчують права, що передаються, інформацію, яка є важливою для виконання боржником своїх зобов'язань.
Зобов'язання за основним договором було не виконане позивачем, тому ТОВ «ФК «Позика» скористалося своєю законною можливістю та задовольнила свої вимоги як кредитора та іпотекодержателя. Порушення законодавства з боку приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу також відсутні.
Оскільки право власності ТОВ “Діджи Фінанс» на спірні нежитлові приміщення було набуто згідно зі ст. 38 ЗУ "Про іпотеку", так як ТОВ “ФК “Позика» мали повне повноваження на продаж вказаного об'єкту нерухомості, то всі подальші дії щодо наступного відчуження вказаного майна, в тому числі й щодо укладення договору купівлі-продажу від 30.11.2021 між ТОВ "Діджи Фінанс" та ОСОБА_2 , є законними.
05.06.2024 від представника позивача до суду надійшла відповідь на відзив, в якій зазначає, що: 1) вимога в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» не була направлена від відповідача на адресу позивача, а тому відповідач був позбавлений права на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки; 2) відповідачем не направлено повідомлення в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та відповідно позивач не був повідомлений про подальший продаж предмету іпотеки; 3) до матеріалів справи не надано доказів належного переходу до ТОВ «ФК «Позика» права вимоги за кредитним та іпотечним договорами.
Представник позивача зауважує, що на підтвердження направлення позивачці вимоги про усунення порушень за кредитним договором 16.04.2021 та 21.05.2021 ТОВ «Позика» надає копії конвертів з поштовими номерами відправлень №5000380506230 та №0500391482732, які відправлені від імені ФК «Довіра та гарантія», яка не є ні кредитором, ні іпотекодержателем.
Позивач не могла отримати поштові відправлення від ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», оскільки номери телефону отримувача вказані відправника, що робить неможливим отримання поштового відправлення. Вимога про усунення порушень у відповідності до ст. 35 Закону України «Про іпотеку» не була направлена відповідачем особисто. Матеріали справи не містять відомостей про те, що позивач ухилялася від отримання вказаної вимоги.
Також представник позивача зазначає, що в порушення ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «ФК «Позика» або інша особа не повідомляли позивача, як іпотекодавця про укладення договору купівлі-продажу за 30 днів до дня укладення відповідного правочину. Внаслідок вказаних порушень позивач не зміг скористатися переважним правом викупу предмета іпотеки в порядку, визначеному ч. 2 ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Вимога та повідомлення, які необхідні для укладення спірного договору купівлі-продажу в порядку ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» взагалі не були передані приватному нотаріусу КМНО Пономарьовій Д. В. та остання не мала права на посвідчення вказаного правочину.
Представник позивача стверджує, що до матеріалів справи не надано будь-якого доказу, який би свідчив про належний перехід права вимоги за кредитним та іпотечним договорами до ТОВ «ФК «Позика».
13.10.2024 (зареєстровано судом 14.10.2024) представником відповідача ОСОБА_2 - адвоката Стець М. Л. через систему «Електронний суд» надійшов відзив на позовну заяву, в якій просив відхилити позовні вимоги в повному обсязі. В обгрунтування своєї позиції представник відповідача зазначив, що відповідач не визнає позовних вимог в повному обсязі, виходячи з такого.
В позовній заяві об?єднано три позовних вимоги: визнання недійсним договору, скасування рішення державного реєстратора, витребування майна. Позовна вимога про витребування майна є майновою вимогою, за яку має бути сплачено судовий збір, виходячи з дійсної вартості спірного нерухомого майна на час подання позову. Позовна заява не містить ціни позову, до неї не додано доказів дійсної вартості спірного майна на час подання позову та відповідно не визначено та не сплачено судовий збір. Відповідно до п. 8 ч. 1 ст. 257 ЦПК України суд постановляє ухвалу про залишення позову без розгляду, якщо провадження у справі відкрито за заявою, поданою без додержання вимог, викладених у статтях 175 і 177 цього Кодексу. Таким чином, за поданою позовною заявою не могло бути відкрито провадження, а наразі позов має бути залишений без розгляду.
30 листопада 2021 року між ТОВ «Діджи Фінанс» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-го поверху № 77-1-:-77-9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ.«А-5», загальною площею (кв.м): 129, за адресою: АДРЕСА_1 . Продаж нерухомого майна було здійснено за 150 000,00 грн. Договір було посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О. за реєстровим 9586. Право власності за ОСОБА_2 зареєстровано 30.11.2021, номер запису про право власності 45369139. Жодних перешкод для укладання вищевказаного правочину не існувало. Під час придбання спірної квартири відповідачем нотаріус перевірив наявність заборон та обтяжень щодо нерухомого майна, з метою забезпечення дотримання відповідного законодавства та законності правочину, а представник продавця ТОВ «Діджи Фінанс» свідчив та гарантував, що предмет договору (спірне нерухоме майно) в спорі не перебував, правами третіх осіб не обтяжений (про що свідчить п. 3.1. Договору купівлі-продажу від 30.11.2021). Добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості, а може діяти, покладаючись на відомості ДРРПНМ, за відсутності обставин, що можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей (Висновок Великої палати Верховного суду викладений в Постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).
Щодо застереження про задоволення вимог іпотекодержателя представник відповідача зазначає, що позивач зазначає, що в договорі іпотеки відсутнє застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Положеннями пункту 4.3. договору іпотеки від 16.03.2007 передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з порядком задоволення вимог Іпотекодержателя, передбаченим п. 4.4 цього Договору. Згідно з п. 4.4 договору іпотеки від 16.03.2007 у випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на Предмет іпотеки, передбачених пунктом 4.1 цього договору, Іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги одним з наступних способів: п. 4.4.1 Шляхом прийняття Іпотекодержателем Предмета іпотеки у власність в рахунок виконання Основного зобов'язання. Цей іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки. п. 4.4.2. Шляхом продажу Іпотекодержателем від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити Іпотекодавця чи на підставі вимоги на Предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Договір купівлі-продажу Предмета іпотеки, укладений відповідно до цього договору, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на Предмет іпотеки. Отже, сторони досягли домовленості про позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іпотекодержателем від власного імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України «Про іпотеку» (пункт 4.4.2). А п.4.3. та п.4.4. і становлять собою застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Представник відповідача зауважує, що твердження позивача про те, що норми ст. 38 Закону України «Про іпотеку», які прирівнюють застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в договорі іпотеки до окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя набули чинності з 14 січня 2009 року і не застосовуються до договорів іпотеки, укладених до цієї дати, спростовується наступним. Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», який набрав чинності 14.01.2009, були внесені зміни до низки законодавчих актів, в т.ч. перше речення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» було викладено в такій редакції: «Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір». Попередня редакція не містила посилання на «відповідне застереження в іпотечному договорі». Втім, норми будь-якого закону діють не окремо одна від одної, а у взаємозв?язку та у сукупності між собою. Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, дійсній станом на 16.03.2007) було передбачено: «Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними». Таким чином, Законом України «Про іпотеку» в редакції чинній станом на день укладення іпотечного договору була передбачена можливість включення до такого договору застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке є підставою позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки.
Щодо повідомлення про заміну кредитора. Позивач посилається на те, що його не було повідомлено про заміну кредитора у кредитних/іпотечних відносинах, що на його думку має наслідком недійсність договору купівлі-продажу від 21.09.2021. Втім, ст. 516 ЦК України передбачає, що заміна кредитора у зобов'язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов'язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов'язку первісному кредиторові є належним виконанням. Позовна заява не містить посилань та доказів того, що позивач здійснив виконання свого обов'язку первісному кредиторові, а отже жодних наслідків неповідомлення його про заміну кредитора у спірних відносинах бути не може.
Як вбачається з відзиву відповідача ТОВ «ФК «Позика» 19.04.2021 та 27.05.2021 було направлено Позичальнику/Іпотекодавцю вимоги про усунення порушень щодо виконання основного зобов'язання у 30-денний термін та попереджено, що у випадку невиконання Товариством буде застосовано заходи позасудового врегулювання на підставі положень Закону України «Про іпотеку», що підтверджується описом вкладення у цінний лист, адресованими Позивачу. Законодавство не містить заборони на надіслання вимоги про усунення порушення та попередження про намір звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку одним документом. Таким чином, у спірних відносинах не вбачається порушень з боку ТОВ «ФК «Позика» вимог ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженої Постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. №1127 (в редакціях, чинних станом на час направлення вимог та укладення оспорюваного договору купівлі продажу) для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами). Оскільки з відзиву відповідача ТОВ «ФК «Позика» вбачається направлення вимоги про усунення порушення та попередження про намір звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку двічі з періодичністю не менше ніж один місяць, то і порушення Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженої Постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. №1127, у спірних відносинах також відсутнє.
Твердження позивача про неналежність доказів направлення вимоги про усунення порушення та попередження про намір звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, через зазначення у поштовому відправленні іншого телефона адресата, ніж належного ОСОБА_4 не заслуговує на увагу, оскільки до позовної заяви не надано доказів повідомлення нею кредитора (первісного чи наступних) про її дійсний телефонний номер. В самій позовній заяві також його не зазначено.
Позивач, підписавши договір іпотеки надала згоду кредитору на звернення стягнення на квартиру в позасудовий спосіб, таким чином виразила свою волю на вибуття квартири з її володіння у разі невиконання нею умов кредитного договору. В подальшому, позивач тривалий час не виконувала умови кредитного договору, що призвело до виникнення заборгованості у сумі 2 322 829,80 грн, наявність та розмір якої вона не оспорює. Таким чином, дії позивача у спірних відносинах, що передували пред'явленню нею позову, не можна вважати добросовісними. Більш того, саме невиконання нею своїх зобов?язань за кредитним договором і стали підставою виникнення цих спірних відносин.
За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо спірне майно є об'єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі N 922/3537/17 (провадження N 12-127гс19, пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі N 610/1030/18 (провадження N 14-436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі N 922/2416/17 (провадження N 12-44гс20, пункти 7.15, 7.16).
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача. За загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. У випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі N 183/1617/16 (провадження N 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі N 488/5027/14-ц (провадження N 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі N 916/1608/18 (провадження N 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших. Для застосування таких способів захисту немає потреби в оскарженні свідоцтва про право власності на спірну квартиру або підписаного попередньо договору купівлі-продажу цієї квартири (Постанова ВП ВС від 22.06.2021 № 334/3161/17). Тобто, з урахуванням наведеної судової практики вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення державного реєстратора, є неналежними способами захисту і не підлягають задоволенню.
Щодо позовної вимоги про витребування нежитлових приміщеннь 1 - го поверху №77-1-:-77-9, 77-4а, 77-8а в житловому будинку літ «А-5», загальною площею 129 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Велика Палата Верховного Суду в постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 зазначила, що «особа не повинна була передбачати наявність ризику того, що право власності на нерухоме майно може бути припинено у зв'язку з бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач утрачає майно й сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Не може добросовісний набувач відповідати у зв'язку з бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте, вочевидь, є підставою для виникнення обов'язку щодо відшкодування збитків, завданих таким відчуженням».
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України), який і обраний стороною позивача у цій справі. Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову. Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння. При цьому сам позивач, не конкретизує які саме її права порушені, не пояснює причини невиконання нею кредитних зобов?язань, що стало підставою виникнення спірних відносин, та не вказує, яким чином задоволення позовних вимог призведе до відновлення її прав з урахуванням наявності кредитної заборгованості. Натомість, ОСОБА_2 , як добросовісний набувач втратить майно й буде змушений сам шукати способи компенсації своїх втрат, що є неприйнятним та покладає на нього індивідуальний та надмірний тягар. Отже, позовна вимога про витребування майна у добросовісного набувача не є пропорційною легітимній меті у право.
Ухвалою судді від 13.03.2024 у задоволенні клопотання ОСОБА_4 про звільнення від сплати судового збору відмовлено, позовну заяву залишено без руху, надано строк для усунення недоліків.
26.03.2024 до суду від представника позивача надійшла заява про виконання ухвали суду.
Ухвалою судді від 01.04.2024 позов залишено без руху, позивачу наданий строк для усунення зазначених в ухвалі недоліків.
05.04.2024 до суду від представника позивача надійшла заява про виконання ухвали суду.
Ухвалою судді від 09.04.2024 відкрито провадження по справі в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою судді від 16.04.2024 заява позивача про забезпечення позову задоволена частково, заборонено суб'єктам держаної реєстрації прав на нерухоме майно (державним реєстратором) вчинення реєстраційних дій щодо нежитлових приміщень 1-го поверху №77-1-:-77-9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ «А-5» загальна площа 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 до розгляду справи №643/2301/24 по суті, крім як на виконання судових рішень, які набрали законної сили. В іншій частині заяви - відмовлено.
30.06.2024 (зареєстровано судом 01.07.2024) представник позивача направив до суду заяву про виключення з числа доказів копії конвертів та описів вкладення, відправником яких є ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» як такі, що не стосуються матеріалів справи та не враховувати їх під час розгляду справи по суті.
Ухвалою суду від 29.07.2024 частково задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів та витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В.: належним чином засвідчену копію договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ТОВ «Фінансова компанія «Позика» та ТОВ «Діджи Фінанс», посвідченого 21.09.2021 та зареєстрований в реєстрі за №2211; належним чином засвідчену копію нотаріальної справи з посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ТОВ «Фінансова компанія «Позика» та ТОВ «Діджи фінанс», посвідчений 21.09.2021 та зареєстрований в реєстрі за №2211. У задоволенні клопотання в частині витребування у приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємець І. О. належним чином засвідченої копії договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ТОВ «Діджи Фінанс» та ОСОБА_2 , посвідченого 30.11.2021 та зареєстрованого в реєстрі за № 9586, належним чином засвідченої копії нотаріальної справи з посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ТОВ «Діджи Фінанс» та ОСОБА_2 , посвідченого 30.11.2021 та зареєстрованого в реєстрі за №9586, - відмовлено.
13.08.2024 представник позивача подав заяву про збільшення позовних вимог.
Ухвалою суду від 18.09.2024 заяву представника позивача про збільшення позовних вимог залишено без руху.
19.09.2024 представником позивача подано заяву про усунення недоліків на виконання ухвали суду від 18.09.2024.
21.10.2024 до суду від представника відповідача ТОВ «ФК «Позика» надійшло клопотання про приєднання доказів.
22.10.2024 ухвалою суду прийнято до розгляду заяву від 13.08.2024 ОСОБА_4 до ТОВ «Фінансова компанія «Позика», ТОВ «Діджи Фінанс», ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д. В., про визнання договорів недійсними, скасування рішень про реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння; залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І. О.; зобов'язано позивача направити третій особі приватному нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Ємцю І. О. копію позовної заяви з додатками та надати суду докази на підтвердження такого направлення. Витребувано у приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І. О.: належним чином засвідчену копію договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ТОВ «Діджи Фінанс» та ОСОБА_2 , посвідченого 30.11.2021 та зареєстрований в реєстрі за №9586; належним чином засвідчену копію нотаріальної справи з посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ТОВ «Діджи Фінанс» та ОСОБА_2 , посвідченого 30.11.2021 та зареєстрований в реєстрі за №9586.
30.10.2024 від третьої особи приватного нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. надійшла заява на ухвалу від 29.07.2024 про витребування доказів, в якій зазначила, що станом на 10.10.2024 вона не знаходиться на території України. За відсутності офіційно оформлених помічників, які мають доступ до приміщення нотаріальної контори та архіву нотаріуса, не існує можливості виконати вимогу суду та надати належним чином засвідчені копії в ухвалі документів.
06.11.2024 представник позивача надав суду докази направлення позову з додатками третій особі приватному нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Ємцю І. О.
07.11.2024 від приватного нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Ємця І. О. надійшли витребувані ухвалою суду від 22.10.2024 докази.
Ухвалою суду від 26.12.2024 підготовче провадження у справі закрито, призначено справу до розгляду у судовому засіданні.
Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити. Представник позивача пояснив, що у договорі відсутнє іпотечне застереження, вартість оцінки спірного нерухомого майна не відповідає дійсності. ТОВ «ФК «Позика» надало докази направлення письмової вимоги іншою особою. Позивачу повинно було направлено дві вимоги на підставі ст. 35 та ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Такі вимоги не були направлені належним чином, оскільки не були отримані. Позивач не отримував жодних документів ТОВ «Довіра та Гарантія», яке не має відношення до ТОВ «ФК «Позика», які повинні були направити претензію. ТОВ «Позика» не мало право реалізовувати нерухоме майно ОСОБА_2 . Представник позивача у судовому засіданні підтвердив, що заборгованість у Квітченко по кредитному договору існує.
Представник відповідача ТОВ «ФК «Позика'у судовому засіданні позов не визнав, пояснив, що 19.04.2021 відповідачем направлено вимогу про усунення порушень ОСОБА_4 , яке повернулося відправнику без вручення. 27.05.2021 вимогу було напрпавлено повторно. П.4.4.2 Договору іпотеки передбачено право іпотекодержателя продати предмет іпотеки. Тому вимога про визнання договору купівлі-продажу не підлягає задоволенню, а інші вимоги також не підлягають задоволенню як похідні. ТОВ «Довіра та Гарантія» є фірмою - партнером ФК «Позика», між ними існують договірні відносини щодо направлення від імені ФК «Позика» листів.
Представник відповідача ТОВ «Діджи Фінанс» у судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив, заяв про відкладення або розгляд за його відсутності не подавав, тому суд вважав за можливе розглянути справу за відсутності представника ТОВ «Діджи Фінанс».
Представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Стець М. Л. у судовому засіданні зазначив, що позов не визнає, судовий збір сплачено позивачем не в повному обсязі. При укладенні договору купівлі-продажу між ТОВ «Діджи Фінанс» та ОСОБА_2 були відсутні перепони для укладення договору, що було перевірено нотаріусом. П. 4.4.2 Договору іпотеки і є іпотечним застереженням. Ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на той час мала інший зміст. ТОВ «ФК «Позика» та «Довіра та Гарантія» є пов'язаними особами, повідомлення про те, що було передано право вимоги боржнику надсилалося. Попередження направлялося одночасно з повідомленням. Щодо заниження вартості майна, на що посилався представник позивача, доказами ця обставина не підтверджена. Не спростовано невиконання позивачем своїх зобов'язань за кредитним договором. Це не перший позов позивача, дії позивача не можна вважати добросовісними. Спосіб захисту, обраний позивачем, порушує принцип мирного володіння. Інші вимоги позивача, окрім витребування майна з чужого незаконного володіння, є неналежними способами захисту.
Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д. В. у судове засідання не з'явилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином, причини неявки суду не повідомила, заяв про відкладення або розгляд за її відсутності не подавала, тому суд вважав за можливе розглянути справу за її відсутності.
Третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Ємець І. О. у судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив, заяв про відкладення або розгляд за його відсутності не подавав, тому суд вважав за можливе розглянути справу за його відсутності.
Суд, вислухавши доводи представника позивача, представника відповідача ТОВ «ФК «Позика», представника відповідача Губенок Г. Ю., дослідивши матеріали цивільної справи та наявні у справі докази, встановив такі обставини.
16.03.2007 між ТОВ «Український промисловий банк» (банк) та ОСОБА_4 (позичальник) був укладений договір кредиту №159/07-КВ, за яким ТОВ «Український промисловий банк» надав ОСОБА_4 на поточні потреби кредитні кошти в сумі 55 000 доларів США на строк - 120 місяців, з датою повернення кредиту - 15.03.2017 (т. 1 а.с.223-226).
П. 3.1 договору кредиту визначено, що виконання позичальником зобов'язань за цим договором забезпечується іпотекою нежитлових приміщень1 -го поверху №77-1-:-77-9, 77-4а, 77-8а в житловому будинку літ. «А-5» загальною площею 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 та порукою ОСОБА_5 .
Відповідно до п. 3.2 договору кредиту виконання умов забезпечення зобов'язань за цим договором означає належне оформлення правочину іпотеки та поруки, що включає підписання кожного договору уповноваженою особою банку та позичальником та/або майновим поручителем, його нотаріальне посвідчення, проведення встановленої чинним законодавством або договором процедури реєстрації відносин іпотеки та поруки тощо.
В забезпечення виконання кредитного договору №159/07-КВ від 16.03.2007, укладеного між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_4 , за умовами якого остання зобов'язана ТОВ «Український промисловий банк» до 15.03.2017 повернути кредит у розмірі 55 000 доларів США, сплатити проценти за користування ним у розмірі 15% річних та штрафні санкції у розмірі та у випадках, передбачених кредитним договором (основне зобов'язання), 16.03.2007 між ТОВ «Український промисловий банк» (іпотекодепжатель) та ОСОБА_4 (іпотекодавець) був укладений іпотечний договір №159/07-КВ/Z (далі - іпотечний договір), відповідно до якого ОСОБА_4 передала в іпотеку Банку нерухоме майно: нежитлові приміщення 1 -го поверху №77-1-:-77-9, 77-4а, 77-8а в житловому будинку літ. «А-5» загальною площею 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , які їй належить на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Анохіною В. М. від 28.12.2006, за реєстровим №2502, зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів за №1852599, згідно з витягом з Державного реєстру правочинів від 28.12.2006, номер витягу: 3425357, та зареєстрованого у КП «ХМБТІ» згідно з Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №13199015 від 12.01.2007, реєстраційний №17304156, номер запису: П-5-1335, в книзі: 1 (т. 1 а.с.48-51, 218-221).
Відповідно до п. 2.1 іпотечного договору іпотекодержатель має право: у випадку невиконання основного зобов'язання звернути стягнення на предмет іпотеки (п. 2.1.4); у випадку порушення іпотекодавцем обов'язків за цим та/або кредитним договором вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки (п. 2.1.6).
Відповідно до п. 4.1 іпотечного договору іпотекодержатель набуває право звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки у таких випадках: якщо у момент настання строку виконання основного зобов'язання за кредитним договором воно не буде виконане належним чином, а саме: при повному або частковому поверненні кредиту (чергового платежу за кредитом) та/або при несплаті або частковій несплаті процентів та/або при несплаті або частковій несплаті штрафних санкцій у встановлені кредитним договором строки; порушення іпотекодавцем обов'язків за цим та/або кредитним договором та невиконання вимоги іпотекодержателя про дострокове виконання основного зобов'язання тощо.
Згідно з п. 4.4 іпотечного договору у випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених п. 4.1 цього договору, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги одним з наступних способів: шляхом прийняття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність в рахунок виконання основного зобов'язання. Цей іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки (п. 4.1.1); шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі незалежної експертної оцінки предмета іпотеки. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цього договору, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на предмет іпотеки (п. 4.1.2).
Згідно з п. 4.7 іпотечного договору іпотекодавець вправі до дня продажу предмета іпотеки виконати основне зобов'язання чи ту його частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати. Таке виконання є підставою для припинення предмета іпотеки.
Договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення і діє до повного виконання зобов'язань, забезпечених іпотекою за цим договором (п. 6.3 іпотечного договору).
В разі часткового виконання зобов'язань за кредитним договором іпотека зберігається в початковому вигляді. Сторони домовилися про накладення на предмет іпотеки заборони відчуження до повного виконання основного зобов'язання (п. 6.4 іпотечного договору).
Відповідно до п. 6.9 іпотечного договору всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм.
13.09.2007 між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_4 було укладено додатковий договір №1 до іпотечного договору №159/07-КВ/Z від 16.03.2007, посвідченого Слоневською Д. В., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу та зареєстрованої за реєстровим №861, відповідно до якого п. 1.1 Іпотечного договору №159/07-КВ/Z від 16.03.2007 викладено в наступний редакції:
«п.1.1 іпотека за цим договором забезпечує вимоги іпотекодержателя за кредитним договором №159/07-КВ від 16 березня 2007 р. (а також з будь-якими змінами до нього, в тому числі стосовно збільшення процентної ставки за користування кредитом, строку кредитування, суми кредиту тощо), укладеним між іпотекодержателем і іпотекодавцем, за умовами якого останній зобов'язаний іпотекодержателю до 15.07.2017 повернути кредит у розмірі 87 055,00 доларів США, сплатити проценти за користування ним у розмірі 15% річних та штрафні санкції у розмірі і випадках, передбачених кредитним договором.» Інші пункти договору залишені без змін (т. 1 а.с.43, 222).
Відповідно до інформаційної довідки № 355908438 від 25.11.2023 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна право власності на нежитлові приміщення 1 -го поверху №77-1-:-77-9, 77-4а, 77-8а в житловому будинку літ. «А-5» загальна площа (кв.м):129 за адресою: АДРЕСА_1 зареєстроване 30.11.2021 за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 9586, виданий 30.11.2021, видавник: Ємець І. О., приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу (т. 1 а.с.52-53).
Відповідно до інформаційної довідки № 352778966 від 02.11.2023 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна право власності на нежитлові приміщення 1 -го поверху №77-1-:-77-9, 77-4а, 77-8а в житловому будинку літ. «А-5» загальною площею (кв.м):129 за адресою: АДРЕСА_1 , 21.09.2021 було зареєстровано за ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 2211, виданий 21.02.2021, видавник: Пономарьова Д. В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу. 30.11.2021 право власності за ТОВ «Діджи Фінанс» було припинено у зв'язку з реєстрацією переходу права власності (т.1 а.с.54-71).
Також зазначена довідка містить інформацію про іпотеку на зазначені нежитлові приміщення, яка зареєстрована 16.03.2007 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В. на підставі Договору про передачу Активів та Кредитних зобов'язань Укрпромбанку на користь Дельта банку, серія та номер:2258, виданий 30.06.2010, видавник: приватний нотаріус Київського МНО Соколов О. Є. Відомості про основне зобов'язання: строк виконання основного зобов'язання 15.03.2017, розмір основного зобов'язання 87 055,00 доларів США. Боржник - ОСОБА_4 , Іпотекодержатель ТОВ «ФК «Позика». Іпотека припинена 29.11.2021 на підставі повідомлення, серія та номер: б/н, виданий 29.11.2021, видавник ТОВ «Фінансова компанія «Позика».
Відповідно до інформаційної довідки № 352778966 від 02.11.2023 було зареєстровано відступлення прав іпотеки: 1) 19.07.2020 на підставі договору відступлення прав за іпотечними договорами, серія та номер: 839, виданий 16.07.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. Попереднього іпотекодержателя ПАТ «Дельта Банк» змінено на іпотекодержателя ТОВ «ФК «Форінт»; 2) 15.03.2021 на підставі договору відступлення прав за іпотечними договорами, серія та номер: 190, виданий 16.07.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. Попереднього іпотекодержателя ТОВ «ФК «Форінт» змінено на іпотекодержателя ТОВ «ФК «Позика».
21.09.2021 приватним нотаріусом Київського МНО Пономарьовою Д. В. зареєстровано погашення іпотеки на підставі перенесення до новоствореної ОНМ.
На підставі договору про передачу Активів та Кредитних зобов'язань Укрпромбанку на користь Дельта Банку, 2258, 30.06.2010 іпотекодержатель ТОВ «Український промисловий банк» змінено на ПАТ «Дельта Банк».
З договору купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 21.09.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., вбачається, що ТОВ «ФК «Позика» (продавець) та ТОВ «Діджи Фінанс» (покупець) уклали договір купівлі - продажу, відповідно до якого продавець, діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», розуміючи значення своїх дій, без будь-якого примушення, як фізичного так і морального, продав, в покупець купив нежитлові приміщення 1 -го поверху №77-1-:-77-9, 77-4а, 77-8а в житловому будинку літ. «А-5» загальною площею (кв.м):129 за адресою: АДРЕСА_1 за 150 000 грн. Зазначене нерухоме майно належить ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідченого 29.12.2006 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Антохіною В. В. (т. 1 а.с.208).
Відповідно до змісту договору купівлі-продажу нежитлових приміщень (п.1) право на продаж нерухомого майна будь-якій особі належить продавцю, як іпотекодержателю на підставі:
-Іпотечного договору №159/07-КВ/Z, посвідченого 16 березня 2007 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д. В. за реєстровим №861, укладеного 16 березня 2007 року між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_4 ;
-Договору про передачу Активів та Кредитних зобов'язань Укрпромбанку на користь Дельта Банку, посвідченого 30 червня 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соколовим О. Є. за реєстровим№2258, укладеного 30 червня 2010 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Український промисловий банк»;
-Договору відступлення прав за іпотечними договорами, посвідченого 16 липня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. за реєстровим №839, укладеного 16 липня 2020 року між ТОВ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Форінт»;
-Договору відступлення прав за іпотечними договорами, посвідченого 15 липня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. за реєстровим №190, укладеного 15 березня 2021 року між ТОВ «ФК «Форінт» та ТОВ «ФК «Позика».
Відповідно до п. 2 договору купівлі - продажу нежитлових приміщень продавець стверджує, що він за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив чином, передбаченим діючим законодавством України, іпотекодавця про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.
При цьому Іпотекодержатель був повідомлений нотаріусом про його відповідальність перед особами, які мають зареєстровані у встановленому порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, за відшкодування збитків у разі неповідомлення у встановлений законом строк вказаних осіб та іпотекодавця про свій намір укласти договір (п. 3 договору купівлі-продажу).
Згідно з висновком про оцінку майна, складеному 06.09.2021 суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6 , вартість нежитлових приміщень 1 -го поверху №77-1-:-77-9, 77-4а, 77-8а в житловому будинку літ. «А-5» загальною площею 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 складає 150 000 грн (п. 5 договору купівлі-продажу).
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 512 ЦК України кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Відповідно до положень ст. 513 ЦК України правочин щодо заміни кредитора у зобов'язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов'язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові. Правочин щодо заміни кредитора у зобов'язанні, яке виникло на підставі правочину, що підлягає державній реєстрації, має бути зареєстрований в порядку, встановленому для реєстрації цього правочину, якщо інше не встановлено законом.
Договір відступлення прав за іпотечними договорами посвідчений нотаріально, як і іпотечний договір.
Згідно зі ст. 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 516 ЦК України заміна кредитора у зобов'язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов'язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов'язку первісному кредиторові є належним виконанням.
Як вбачається з договору купівлі продажу, який посвідчений нотаріально, право на нерухоме майно належить ТОВ «ФК «Позика», зокрема, на підставі договору відступлення прав за іпотечними договорами, посвідченого 15 липня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. за реєстровим №190, укладеного 15 березня 2021 року між ТОВ «ФК «Форінт» та ТОВ «ФК «Позика», що спростовує твердження позивача про відсудність підтвердження переходу права вимоги за кредитним та іпотечним договорами до ТОВ «ФК «Позика». Інформаційна довідка № 352778966 від 02.11.2023 також підтверджує відступлення прав за іпотечними договорами 15.03.2021 на підставі договору, серія та номер: 190, виданий 16.07.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В., зміна попереднього іпотекодержателя ТОВ «ФК «Форінт» на іпотекодержателя ТОВ «ФК «Позика». В цьому випадку, до повноважень нотаріуса входить перевірка належних доказів щодо наявності у продавця (ТОВ «ФК «Позика») прав на продаж нерухомого майна. Позивачем не спростована правомірність поведінки приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В., яка посвідчила цей договір, дії нотаріуса взагалі не є предметом оскарження у цій справі.
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно з частинами першою-третьою, п'ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
В силу приписів статті 204 ЦК України правомірність правочину презюмується.
Обов'язок доведення наявності обставин, з якими закон пов'язує визнання судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.
Так, позивач, стверждуючи про недійсність договору купівлі-продажу предмету іпотеки, зазначає про такі порушення законодавства України: 1) відсутність іпотечного застереження щодо позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки та неукладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя; 2) невиконання ТОВ «ФК «Позика» вимог ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення повідомлень позивачу; 3) не повідомлення ТОВ ФК «Позика» позивача про те, що ТОВ ФК «Позика» є новим кредитором та іпотекодержателем за іпотечним договором; 4) наявність підстав для витребування нерухомого майна від особи, яка є власником.
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.
Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
У разі порушення боржником основного зобов'язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.
Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Відповідно до ч. 1- ч. 3 ст. 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов'язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов'язанням. Іпотекодержатель зобов'язаний письмово у п'ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов'язанням. Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
У позові зазначено, що позивачем було отримано від ТОВ «ФК «Форінт» відповідне повідомлення про відступлення прав вимоги, а саме щодо відступлення 16.07.2020 ПАТ «Дельта Банк» вимог за іпотечними договорами.
При цьому позивач зазначає, що при відступленні права вимоги за іпотечним договором від ТОВ «ФК «Форінт» до ТОВ «ФК «Позика» за договором від 15.03.2021, позивач не отримувала будь-яких повідомлень від товариства.
Таке твердження позивача спростовується дослідженими у судовому засіданні вимогами про усунення порушень за кредитним договором №б/н від 16.04.2021 та №б/н від 21.05.2021 (т. 1 а.с.180-182, 177-179), які направлялися ОСОБА_4 цінними листами з описами вкладень (т. 1 а.с.183-186). Надані вимоги містять інформацію про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов'язанням.
Дійсно, ТОВ «ФК «Позика» обов'язок щодо повідомлення боржника про відступлення права вимоги вчинив не у передбачений законом п'ятиденний строк, проте ця обставина в будь-якому разі не має наслідком визнання такого правочину недійсним.
З інформаційної довідки № 352778966 від 02.11.2023 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна вбачається, що договір відступлення прав за іпотечними договорами посвідчений 15.03.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В., на підставі якого відбулося відступлення прав за іпотечними договорами, зокрема Іпотечного договору №159/07-КВ/Z, посвідченого 16 березня 2007 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д. В. за реєстровим №861, укладеного 16 березня 2007 року між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_4 , та зареєстрований у встановленому законодавством порядку.
Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Представник позивача підтвердив у судовому засіданні, що позивачем основне зобов'язання (кредитний договір) не виконано у відповідності до його умов, що надає право іпотекодержателю задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з положеннями ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до копій вимог про усунення порушень за кредитним договором №159/07-КВ від 16.03.2007 ТОВ «ФК «Позика» 16.04.2021 та вдруге 21.05.2021 направило на адресу позичальника/іпотекодавця ОСОБА_4 листи, в яких ТОВ «ФК «Позика» вимагало протягом тридцятиденного строку з дня отримання даної вимоги сплатити ТОВ «ФК «Позика» заборгованість за кредитним договором №159/07-КВ від 16.03.2007 у сумі 2 322 829,80 грн. Також вимога містить посилання на право ТОВ «ФК «Позика» задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у відповідності до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або у відповідності до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» право продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодержателя (т. 1 а.с. 177-179, 180-182). Вимоги були направлені ОСОБА_4 з описом вкладень у цінний лист (т. 1 а.с.183, 185).
Відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з ч. 2, ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:
передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;
право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються:
умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення;
порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки;
прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.
Іпотечний договір №159/07-КВ/Z від 16.03.2007 містить застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя (Розділ 4 «Порядок звернення стягнення та реалізації предсмета іпотеки»), в якому зазначені:
умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення (п.4.1 Іпотечного договору);
порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки (п.4.4.2);
прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору (п.6.9)
Іпотечний договір №159/07-КВ/Z від 16.03.2007 передбачає такі способи задоволення своїх вимог іпотекодержателем:
шляхом прийняття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність в рахунок виконання основного зобов'язання (п. 4.1.1 іпотечного договору);
шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. (п.4.1.2 іпотечного договору).
Тобто іпотечний договір містить такі самі способи захисту прав іпотекодержателя, які передбачені ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», а твердження позивача про відсутність у іпотечному договорі застереження, яке прирівнюється до Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, не відповідає встановленим судом обставинам.
Як вбачається зі змісту договору нерухомого майна від 21.09.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., він укладений між ТОВ «ФК «Позика» (продавець) та ТОВ «Діджи Фінанс» (покупець) в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Як зазначено у п. 2 оспорюваного договору купівлі - продажу нежитлових приміщень продавець стверджує, що він за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив чином, передбаченим діючим законодавством України, іпотекодавця про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.
При цьому Іпотекодержатель був повідомлений нотаріусом про його відповідальність перед особами, які мають зареєстровані у встановленому порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, за відшкодування збитків у разі неповідомлення у встановлений законом строк вказаних осіб та іпотекодавця про свій намір укласти договір (п. 3 договору купівлі-продажу).
Разом з тим, відповідачем ТОВ «ФК «Позика» не надано суду доказів виконання ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та п. 2 договору купівлі-продажу нежитлових приміщень щодо письмового повідомлення іпотекодавця про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки. Надані суду вимоги ТОВ «ФК «Позика» від 16.04.2021 та 27.05.2021 не містять повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу, а тому не підтверджують виконання іпотекодержателем обов'язку щодо направлення такого письмового повідомлення.
Водночас невиконання умови щодо письмового повідомлення іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про намір укласти договір продажу предмета іпотеки не має наслідком визнання договору купівлі-продажу недійсним, проте покладає на іпотекодержателя відповідальність у вигляді відшкодування завданих збитків. При цьому відповідальність у виді визнання договору недійсним не може бути покладена на добросовісного набувача майна, яким у цьому випадку є ТОВ «Діджи Фінанс».
Відповідно до ч. 5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
Ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» визначає, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Згідно з висновком про оцінку майна, складеному 06.09.2021 суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6 , вартість нежитлових приміщень 1 -го поверху №77-1-:-77-9, 77-4а, 77-8а в житловому будинку літ. «А-5» загальною площею 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 складає 150 000 грн (п. 5 договору купівлі-продажу).
Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» незалежною оцінкою вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання.
Отже, продаж предмета іпотеки встановлена на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, яка і є незалежною експерною оцінкою, як це передбачено п. 4.4.2 Іпотечного договору, про що зазначено у договорі купівлі-продажу.
Позивач стверджуючи, що така оцінка нерухомого майна не відповідає дійсності, жодним доказом не доводить свою позицію та не спростовує вчинення оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності відповідно до закону.
Всі норми законів викладені вище в редакції на день виникнення правовідносин, яких вони стосуються.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених в постановах Верховного Суду.
Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 278/3367/19 висловлені такі висновки:
«У разі порушення іпотекодавцем обов'язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку», і за відсутності в договорі відповідних умов необхідно виходити з такого.
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.
Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.
Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання.
Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов'язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов'язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Згідно із частиною п'ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання, невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків».
Відповідно до п. 6.9 іпотечного договору всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм.
Відповідачем ТОВ «ФК «Позика» двічі надіслано ОСОБА_4 вимогу про усунення порушення кредитного договору з дотриманням встановленого договором порядку (у письмовій формі рекомендованим листом) на адресу отримувача, яка вказана в договорі, що підтверджено копіями вимог, описів вкладень, конвертів, тим самим ТОВ “ФК “Позика» підтвердило виконання вимог ч. 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання. Не зазначення номера телефона ОСОБА_4 як отримувача поштового відправлення не може вплинути на можливість отримання поштового відправлення, оскільки воно доставляється співробітником пошти за адресою отримувача. Направлення сторонами іпотечного та кредитного договорів шляхом направлення повідомлень телефоном договорами не передбачено та є неможливим, оскільки номер телефона ОСОБА_4 не міститься в кредитному та іпотечному договорах та такий спосіб обміну повідомлення не передбачений договором. Згідно з копіями конвертів обидва повідомлення повернулися «за закінченням терміну зберігання».
Посилання позивача на те, що повідомлення були направлені не від імені ТОВ «ФК «Позика», а від імені ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», а тому такі повідомлення не є належними, спростовані дослідженими у судовому засіданні доказами.
Так, відповідачем ТОВ «ФК «Позика» надано договір про співробітництво №03/12/ЯК/20-ю від 03.12.2020 укладений між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» (сторона 1) та ТОВ «ФК «Позика» (сторона 2). П. 1.1 договору передбачає, що цей Договір визначає умови використання стороною 2 тимчасового спільного користування частиною приміщення сторони 1, та здійснення стороною 1 секретарського обслуговування керівного органу сторони 2 за даною адресою, в тому числі направляти поштову кореспонденцію через УКРПОШТУ (прості, рекломендовані, цінні та інші листи, а також зворотні повідомлення) тощо. Зазначений договір підтверджує наявність договірних відносин між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ТОВ «ФК «Позика», зокрема щодо направлення поштової кореспонденції від імені ТОВ «ФК «Позика». Тому суд вважає направлення повідомлень позивачу від імені ТОВ «ФК «Позика» ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» законним та належним повідомлення іпотекодержателя.
Отже, позивачем не доведено порушення іпотекодержателем ТОВ «ФК «Позика» вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку», тому підстав для визнання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень судом не встановлено.
Разом з тим, невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
Суд не бере до уваги роздруківки з сайтів (том 2 а.с.10-12) як такі, що не містять інформації щодо предмета доказування.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що зміст договору купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 21.09.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., укладеного між ТОВ «ФК «Позика» (продавець) та ТОВ «Діджи Фінанс» (покупець), не суперечить актам законодавства, та він відповідає нормам законодавства до правочинів такого виду, тобто підстави для визнання договору недійсним судом не встановлено. Отже, підстав для задоволення позову в цій частині не встановлено.
Вимога позивача про скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Киїївського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60498127 від 21.09.202,1 про реєстрацію за ТОВ «Діджи Фінанс» права власності на нерухоме майно нежитлові приміщення 1-го поверху №77-1-:-77-9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ «А-5» загальна площа 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 не підлягає задоволенню як похідна від вимоги про визнання договору недійсним.
Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеному між ТОВ “Діджи Фінанс» та ОСОБА_2 , посвідченого 30.11.2021 приватним нотаріусом ХМНО Ємець І. О. за реєстровим № 9586, суд встановив таке.
Відповідно до договору купівлі-продажу від 13.11.2021 ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» (Продавць) передав, ОСОБА_2 (Покупець) прийняв у власність нежитлові приміщення 1-го поверху №77-1-:-77-9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ «А-5» загальна площа 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . Продаж вчинено за суму в розмірі 150 000,00 грн (п.2.1 Договору) (т. 2 а.с.210).
Крім того, матеріали нотаріальної справи щодо укладення зазначеного договору купівлі-продажу містять: заяву ОСОБА_2 , квитанцію; договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 21.09.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., укладеного між ТОВ «ФК «Позика» (продавець) та ТОВ «Діджи Фінанс» (покупець); інформаційні довідки; витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності; інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна; інформацію з Єдиного реєстру боржників; довіреність; повний витяг з Єдиного реєстру довіреностей; детальна інформація про юридичну особу; довідка про балансову вартість; протокол №1458; повний витяг з Державного реєстру актів цивільного стану громадян про відсутність актового запису цивільного стану; копії паспортів сторін договору (т. 2 а.с. 211-258).
Позивач у позові та представник позивача у судовому засіданні взагалі не обгрунтували заявлену вимогу, не повідомили обставини, які б свідчили про наявність підстав для визнання цього договору недійсним.
За таких обставин, суд дійшов висновку про відмові у позову в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеному між ТОВ “Діджи Фінанс» та ОСОБА_2 , посвідченому 30.11.2021 приватним нотаріусом ХМНО Ємець І. О. за реєстровим № 9586, як необгрунтованої та недоведеної належними, допустимими та достовірними доказами.
Вимога про скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємець І. О., про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61955941 від 30.11.2021, про реєстрацію за ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 права власності на нерухоме майно - нежитлові приміщення 1-го поверху № 77-1-:-77- 9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ. "А-5", Загальна площа (кв.м): 129, за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, не підлягає задоволенню як похідна від основної, у задоволенні якої судом було відмовлено.
Щодо вимоги позивача про витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 нежитлових приміщень 1-го поверху №77-1-:-77-9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ «А-5» загальна площа 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , суд зазначає таке.
При вирішенні спору судом в цій частині враховуються висновки щодо застосування норм права, викладені у постанові Верховного Суду від 20.04.2021 у справі № 727/967/16-ц.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.
Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, провадження № 14-208цс18).
Отже, суди повинні розмежовувати, що коли майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі статті 388 ЦК України звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір з порушенням закону, а й коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів.
Якщо право чи інтерес мають бути захищені лише певним способом, а той, який обрав позивач, може бути використаний для захисту інших прав або інтересів, а не тих, за захистом яких позивач звернувся до суду, суд визнає обраний позивачем спосіб захисту неналежним і відмовляє у позові (пункт 69 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 331/6927/16-ц, провадження № 14-651цс18).
Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частини перша та третя статті 388 ЦК України).
Якщо законом установлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом (частина п'ята статті 12 ЦК України).
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частина друга статті 328 ЦК України).
Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.
Суд не встановив підстав для витребування спірного нерухомого майна від відповідача ОСОБА_2 , оскільки під час розгляду справи не встановлено обставин для застосування положень ст. 387, 388 ЦК України та витребування майна з чужого незаконного володіння.
Так, ОСОБА_2 набув право власності на спірне нерухоме майно законно, на підставі договору купівлі-продажу, у законного власника майна.
Отже, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Питання щодо судових витрат судом вирішується відповідно до положень ст.141 ЦПК України та оскільки у позові відмовлено, судовий збір покладається на позивача.
Відповідно до ч. 9, ч. 10 ст. 158 ЦПК України у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову. У такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.
Відтак, суд у зв'язку із відмовою у задоволенні позову скасовує заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 16.04.2024, якою заборонено суб'єктам держаної реєстрації прав на нерухоме майно (державним реєстратором) вчинення реєстраційних дій щодо нежитлових приміщень 1-го поверху №77-1-:-77-9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ «А-5» загальна площа 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 до розгляду справи №643/2301/24 по суті, крім як на виконання судових рішень, які набрали законної сили.
Керуючись ст. 2,5, 12,13,76-82, 89, 141, 158, 259,263-265, 273, 354,355 ЦПК України,
Відмовити у позові ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Позика», Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Ємець Іван Олександрович про визнання договорів недійсними, скасування рішень про реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.
Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 16.04.2024, якою заборонено суб'єктам держаної реєстрації прав на нерухоме майно (державним реєстратором) вчинення реєстраційних дій щодо нежитлових приміщень 1-го поверху №77-1-:-77-9,77-4а,77-8а в житловому будинку літ «А-5» загальна площа 129 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 до розгляду справи №643/2301/24 по суті, крім як на виконання судових рішень, які набрали законної сили.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення або з дня складання повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи.
Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч. 2 ст. 358 ЦПК України.
Апеляційна скарга подається безпосередньо до Харківського апеляційного суду.
Позивач: ОСОБА_4 , місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Позика», місцезнаходження: 04052, м. Київ, вул. Глибочицька, буд. 17-Б, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 39493634.
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», місцезнаходження: 04112, м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, 8, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 42649746.
Відповідач: ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, місцезнаходження: АДРЕСА_4 , РНОКПП не відомий.
Третя особа: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Ємець Іван Олександрович, місцезнаходження: 61005, м. Харків, пр. Героїв Харкова, 15, РНОКПП не відомий.
Суддя О.М.Тимош