вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"20" січня 2025 р. м. Київ Справа № 911/899/22 (911/3595/23)
Господарський суд Київської області у складі головуючого судді Янюк О.С. за участю секретаря судового засідання Марунич Л.А. розглянувши у судовому засіданні
позовну заяву Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Софія Київська 4А»
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія буд груп»
2) Вишневої міської ради Бучанського району Київської області
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Житлово-експлуатаційна організація «Софія Київська»
про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності, скасування запису про право власності, зобов'язання вчинити дії
у межах справи № 911/899/22
про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія буд груп» (07854, Київська обл., Бородянський р-н, смт. Немішаєве, вул. Біохімічна, буд. 1, ідентифікаційний код 40544482)
У судовому засіданні беруть участь учасники справи відповідно до протоколу судового засідання від 20.01.2025
1. Стислий виклад позицій учасників справи (заяви по суті справи)
1.1. 29.11.2023 через електронний кабінет в підсистемі «Електронний суд» до Господарського суду Київської (далі - суд) звернулося Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Софія Київська 4А» (далі - ОСББ «Софія Київська 4А», позивач) із позовною заявою (вх. № 1683/23) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія буд груп» (далі - ТОВ «Софія буд груп», відповідач-1, боржник) та Вишневої міської ради Бучанського району Київської області (далі - Вишнева міськрада, відповідач-2) про:
визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності за ТОВ «Софія буд груп» на нежитлове приміщення реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2769639132080, що за адресою: Київська обл., Бучанський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чубинського Павла, буд. 4А, прим. 233, здійснену державним реєстратором Виконавчого комітету Вишневої міськради Глущенко Оленою Ігорівною 24.07.2023 (номер запису про право власності/довірчої власності 51099629) (п. 1);
скасування запису про право власності на нежитлове приміщення № 233 за ТОВ «Софія буд груп», внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 2769639132080 від 24.07.2023 державним реєстратором Вишневої міськради Глущенко О.І. про державну реєстрації прав та їх обтяжень, номер запису про право власності/довірчої власності 51099629 (п. 2);
зобов'язання ліквідатора вилучити із балансу та із ліквідаційної маси ТОВ «Софія буд груп» актив у вигляді нежитлового приміщення, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2769639132080, що за адресою: Київська обл., Бучанський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чубинського Павла, буд. 4А, прим. 233, яке незаконно було зареєстровано державним реєстратором Виконавчого комітету Вишневої міськради Глущенко О.І. 24.07.2023, з подальшим його поверненням ОСББ «Софія Київська 4А» (п.3).
Позовну заяву обґрунтовує ст.ст. 10, 18, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 186, 317, 328, 369, 382, 393 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та зазначає, що Вишневою міськрадою із порушенням вимог чинного законодавства проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ «Софія буд груп» на спірне приміщення. Вказує, що:
допоміжне приміщення є спільною власністю власників квартир багатоквартирного будинку, оскільки в ньому знаходиться підвищувальна насосна станція, яка забезпечує життєдіяльність будинку;
у результаті державної реєстрації був змінений правовий статус приміщення на «нежитлове»;
у відповідача-1 відсутні будь-які правовстановлюючі документи, які підтверджують виникнення або набуття у нього у встановленому законодавством порядку права власності на спірне приміщення;
спірне приміщення не могло бути фізично збільшене, то логічним є висновок про те, що об'єднавши два приміщення, ТОВ «Софія буд груп» замовило новий технічний паспорт, на підставі якого було зареєстровано право власності на нежитлове приміщення № 233 загальною площею 30,8 м.кв., яке «виникло» шляхом об'єднання приміщення, в якому знаходиться підвищувальна насосна станція (18,1 м.кв.), з приміщенням, в якому знаходиться водомірний вузол (12.12 м.кв.).
1.2. ТОВ «Софія буд груп» правом передбаченим ст. 178 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) не скористалося та відзиву на позовну заяву не надало.
1.3. Вишнева міськрада також правом передбаченим ст. 178 ГПК України не скористалася та відзиву на позовну заяву не надала. Проте, 11.01.2024 через електронний кабінет подала суду заяву (вх. № 329/24) про розгляд справи без її участі за наявними у справі матеріалами, яку суд на підставі ст. 42 ГПК України, визнав за можливе задовольнити.
1.4. ТОВ «ЖЕО «Софія Київська» правом передбаченим ст. 179 ГПК України не скористалося та відповідних письмових пояснень суду не надало.
Також до суду не з'явився представник третьої особи, про причини неявки суд не повідомив, про час та місце судового засідання інформувався своєчасно та у порядку визначеному ч. 5 ст. 242 ГПК України. Водночас, явка вказаної особи обов'язковою судом не визнавалася, а тому ураховуючи положення ст. 42 ГПК України суд визнав за можливе провести судове засідання без його участі.
2.Заяви/клопотання учасників справи та результат їх вирішення. Процесуальні дії суду у справі
2.1. Ухвалою суду від 01.12.2023 задоволено заяву ОСББ «Софія Київська 4А» (вх. №217/23 від 29.11.2023) про забезпечення позову, а саме, шляхом заборони: ліквідатору вчиняти дії щодо розпорядження та / або відчуження спірного майна; суб'єктам владних повноважень, державним реєстратором, нотаріусам, іншим органам, які здійснюються реєстрацію речових прав на нерухоме майно, здійснювати будь-які реєстраційні дії щодо спірного майна.
2.2. Ухвалою суду від 12.12.2023, після усунення недоліків позовної заяви, на підставі ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства (далі - КУзПБ), зокрема: прийнято вищевказану позовну заяву до розгляду в межах справи про банкрутство ТОВ «Софія буд груп»; відкрито провадження у справі №911/899/22 (911/3595/23) та постановлено здійснювати її розгляд у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін; залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Житлово-експлуатаційна організація «Софія Київська» (далі - ТОВ «ЖЕО «Софія Київська», третя особа); установлено учасникам справи строк для подачі заяв по суті справи.
2.3. Ухвалою суду від 14.05.2024 призначено судове засідання на 30.05.2024 та зобов'язано позивача надати суду для дослідження у судовому засіданні оригінали документів доданих до його заяв по суті справи, у тому числі технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок № 4А по вул. Павла Чубинського у с. Софіївська Борщагівка, виготовлений станом на 17.11.2016.
2.4. Ухвалою суду від 30.05.2024 з урахуванням клопотань позивача (вх. № 5786/24) та відповідача-1 (вх. № 5837/24) оголошено перерву у судовому засіданні на 17.06.2024.
2.5. 15.06.2024 через особистий кабінет в підсистемі «Електронний суд» від позивача до суду надійшли додаткові письмові пояснення (вх. № 6434/24 від 17.06.2024) в яких заявлені клопотання про визнання поважними причин неможливості ненадання оригіналів документів, які зазначені в ухвалах суду від 14.05.2024 та від 30.05.2024, та про витребування відповідних документів від арбітражного керуючого Козловської Діани Валеріївни, яке за заявою позивача залишено у відповідній частині залишено судом без розгляду (протокол судового засідання від 18.07.2024).
2.6. На підставі ст. 216 ГПК України у судовому засіданні неодноразово оголошувалась перерва. Черговий розгляд справи призначений на 19.09.2024 (протокол судового засідання від 17.06.2024, від 04.07.2024, від 18.07.2024, від 12.08.2024 та від 29.08.2024).
2.7. Ухвалою суду від 09.09.2024 застосовано до ТОВ «ЖЕО «Софія Київська» заходи процесуального примусу у вигляді штрафу за невиконання процесуальних обов'язків учасника судового процесу.
2.8. На підставі ст. 216 ГПК України у судовому засіданні, яке відбулося 19.09.2024, оголошена перерва на 17.10.2024 (протокол судового засідання від 19.09.2024).
2.9. Ухвалою суду від 19.09.2024 за клопотанням третьої особи (вх.3591 від 19.09.2024) скасована ухвала суду від 09.09.2024 про стягнення з ТОВ «ЖЕО «Софія Київська» штрафу.
Ухвалою суду від 10.10.2024 залишено без розгляду клопотання ТОВ «ЖЕО «Софія Київська» (вх.3599 від 19.09.2024) про скасування ухвали суду про стягнення штрафу.
2.10. Протокольною ухвалою суду від 17.10.2024 задоволено клопотання представника позивача та у порядку ст. 81 ГПК України витребувано від відповідача-2 докази, у зв'язку з чим у судовому засіданні оголошено перерву до 07.11.2024.
2.11. Ухвалою суду від 07.11.2024 витребувано від Бучанської районної державної адміністрації Київської області докази, у зв'язку з чим судове засіданні було відкладено на 02.12.2024, в якому оголошено перерву на 13.01.2025 (ухвала суду від 02.12.2024).
На підставі ст. 216 ГПК України у судовому засіданні оголошена перерва до 20.01.2025 (протокол судового засідання від 13.01.2025).
2.12. 16.01.2025 через особистий кабінет в підсистемі «Електронний суд» від позивача до суду надійшло клопотання (вх. № 662/25) в якому просить суд здійснити виїзне судове засідання за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Павла Чубинського, 4А, для огляду приміщення № 233, з метою ідентифікації приміщення в частині того, що відповідач-1 та позивач ведуть мову про одне і те саме приміщення.
Відповідно до ст. 93 ГПК України речовими доказами є предмети матеріального світу, які своїм існуванням, своїми якостями, властивостями, місцезнаходженням, іншими ознаками дозволяють встановити обставини, що мають значення для справи.
Судом береться до уваги, що речові докази визначені ГПК України як одним із засобів доказування, проте, речові докази одночасно можуть бути і об'єктом спору.
Відповідно до ч. 4 ст. 74 ГПК України суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів.
Як передбачено ч. 1 ст. 82 ГПК України одним із способів збирання/отримання доказів є їх огляд за їх місцезнаходженням.
Ураховуючи зазначене у своїй сукупності та наявні докази на даному етапі розгляду справи судом не встановлено обставин та не виявлено доказів, які б суперечили один одному або викликали сумніви. Підсумовуючи викладене, суд не вбачає підстав для задоволення клопотання позивача про виїзне засідання з метою огляду спірного приміщення.
2.13. На підставі ст. 233 ГПК України в судовому засіданні 20.01.2025 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
3. Фактичні обставини, встановлені судом, із посиланням на докази
3.1. 29.11.2016 Державною архітектурно-будівельною інспекцією видано сертифікат серії ІУ № 165163341678 про засвідчення відповідності будівництвом об'єкта «Комплекс житлової та громадської забудови по вул. Горького в с. Софіївська Борщагівка Києво-Святошиснького району Київської області (ІІІ черга багатоквартирний житловий будинок по вул. Павла Чубинського, 4А, с. Софіївська Борщагівка, Києво-Святошиснького району Київської області) проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації. Замовником будівництва у вказаному сертифікаті зазначено - ТОВ «Софія буд груп», а генеральним проектувальником - Товариство з обмеженою відповідальністю інститут «Білоцерківцивільпроект» (ідентифікаційний код 02498139).
При цьому, із змісту зазначеного документа вбачається, що у вказаному будинку: загальна площа квартир становить 11685,6 кв.м.; житлова площа - 5426,0 кв.м.; кількість квартир - 215; площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень - 1775,9 кв.м; кількість поверхів - цокольних поверх, 9-13 поверхів, технічний поверх.
Із змісту копії «Робоча документація, том 1.5.1. Архітектурно-будівельні рішення 7391-5-АБ. Комплекс житлової та громадської забудови по вул. Горького в с.Софіївська Борщагівка Києво-Святошинського району Київської області 9-13-ти пов. житловий будинок на 215 кв. з вбудованими нежитловими приміщеннями (поз. 5), 2015 рік» вбачається, що секція № 3 (цокольний поверх) матиме приміщення: підвищувальна станцій (п. 5 плану) - 18,10 м.кв. та приміщення водомірного вузла (п.11 плану) - 12,12 м.кв. Про наявність зазначених приміщень також вказує «Робоча документація, том 2.5.3. Водопровід та каналізація. 7391-5-ВК. Комплекс житлової та громадської забудови по вул. Горького в с. Софіївська Борщагівка Києво-Святошинського району Київської області 9-13-ти пов. житловий будинок на 215 кв. з вбудованими нежитловими приміщеннями (поз. 5)».
Відповідно до технічного паспорта на квартирний (багатоквартирний ) житловий будинок № 4А, вул. Павла Чубинського, с. Софіївська Борщагівка станом на 17.11.2016, на цокольному поверсі наявне приміщення 233 (І - основне 12,2 м.кв.), приміщення VI - підсобне - 18,6 м.кв.
3.2. 06.12.2016 виконавчим комітетом Софіївсько-Борщагівської сілької ради Києво-Святошинського району Київської області прийнято рішення № 528, яким присвоєно поштову адресу 10ти-13ти поверховому 215 квартирному житловому будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями, який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3222486201:01:036:0123, яка належить ТОВ «Софія буд груп», відповідно до сертифікату відповідності закінченого будівництвом об'єкта від 29.11.2016, серії ІУ №165163341678: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Павла Чубинського, 4А.
3.3. 17.04.2021 проведено установчі збори об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: Київська обл., Бучанський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Павла Чубинського, 4А, що підтверджується протоколом від 17.04.2021. Із змісту вказаного протоколу вбачається, що установчими зборами прийнято рішення, зокрема, про створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, у багатоквартирному будинку за адресою: Київська обл., Бучанський (раніше - Києво-Святошиснький) р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Павла Чубинського, 4А і затвердити його назву ОСББ «Софія Київська 4А».
14.06.2021 проведено державну реєстрацію юридичної особи - ОСББ «Софія Київська 4А» (витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 05.07.2023).
Рішенням загальних зборів ОСББ «Софія Київська 4А» (протокол №21-05/23), які були проведені 21.05.2023 (дата закриття протоколу - 19.06.2023) вирішено передати ОСББ «Софія Київська 4А» всі функції з управління такого будинку з 01.08.2023 (питання 2).
3.4. Ухвалою суд від 25.07.2022, зокрема: відкрито провадження у справі про банкрутство ТОВ «Софія буд груп»; введено процедуру розпорядження майном ТОВ «Софія буд груп» на 120 календарних днів; призначено розпорядником майна боржника арбітражного керуючого Козловську Діану Валеріївну (свідоцтво №484 від 15.03.2013); вирішено інші процесуальні питання у справі.
Ухвалою суду від 16.02.2023 за клопотанням розпорядника майна, зокрема: припинені повноваження керівника ТОВ «Софія буд груп» Чобітька Віталія Віталійовича; покладено на розпорядника майна Козловську Д.В. виконання відповідних обов'язків керівника ТОВ «Софія буд груп»; зобов'язано керівника ТОВ «Софія буд груп» Чобітька В.В. передати розпоряднику майна Козловській Д.В. бухгалтерську та іншу документацію ТОВ «Софія буд груп», його печатки і штампи, матеріальні та інші цінності. Докази виконання зазначеної ухвали в частині передання розпоряднику майна бухгалтерської та іншої документації ані у матеріалах справи про банкрутство ТОВ «Софія буд груп», ані у цій справі не містяться.
Постановою суду від 20.04.2023, серед іншого, визнано ТОВ «Софія буд груп» банкрутом та відкрито його ліквідаційну процедуру строком на дванадцять місяців, призначено ліквідатором боржника арбітражного керуючого Козловську Д.В. (далі - ліквідатор).
Відповідно до ч. 1 ч. 7 КУзПБ спори, стороною в яких є боржник, розглядаються господарським судом за правилами, передбаченими ГПК України, з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.
Судом береться до уваги, те що його обов'язком при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язками, відносинами і залежностями. Таке з'ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
З'ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених ст. 86 ГПК України щодо відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв'язку доказів у їх сукупності.
Ураховуючи, що ліквідатору, як у свій час і розпоряднику майна, від керівника ТОВ «Софія буд груп», який у відповідний період був забудовником комплексу житлово-громадської забудови, зокрема, по вул. Горького в с. Софіївська Борщагівка Київської області, не були передані бухгалтерську та іншу документацію ТОВ «Софія буд груп», про відсутність відповідних доказів також зазначили і позивачі у своїй позовній заяві, судом з метою всебічного та повного розгляду даного спору у порядку ч. 4 ст. 74 ГПК України та ст. 81 ГПК України неодноразово витребовувалися від третіх осіб відповідні докази та інформація.
Відсутність відповідних документів, зокрема, по багатоквартирному будинку по вул. Чубинського Павла, 4А, у позивача та відповідача-1 також підтверджується рішенням суду від 25.03.2024, яке залишене у силі постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.08.2024, у справі № 911/899/22 (911/3432/23).
3.5. 24.07.2023 державним реєстратором Глущенко Оленою Ігорівною (виконавчий комітет Вишневої міської ради Бучанського району Київської області) зареєстровано право власності за ТОВ «Софія буд груп» на нежитлове приміщення площею 30,8 кв.м. за адресою Київська обл., Бучанський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чубинскього Павла, буд. 4А, прим. 233, що підтверджується інформацією, сформованої, за допомогою додатку «Реєстр нерухомості» станом на 16.11.2023.
Підставою для державної реєстрації були:
технічний паспорт (витяг з ЄДЕССБ), серія та номер: ТІ01:2637-8872-9237-6499, виданий 22.07.2023, видавник: ЄДЕССБ. Документ отримано з ЄДЕССБ;
витяг з реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер - ІУ №165163341678, виданий 29.11.2016, видавник: ЄДЕССБ. Документ отримано з ЄДЕССБ;
інший тип договору: рішення про присвоєння адреси, серія та номер: 528, виданий: 06.12.2016, видавник: Софіївсько-Борщагівська сільська рада.
Так, із змісту витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації ЄДЕССБ убачається, що: найменування об'єкту інвентаризації - нежитлове приміщення; вид технічної інвентаризації - група нежитлових приміщень, які є самостійним об'єктом нерухомого майна; об'єкт - 233; поверх розташування - цоколь; загальна площа приміщень - 30,8 кв.м. Відповідно до експлікації приміщень приміщення 233 складається із основного - 18,6 кв.м. та підсобного - 12,2 кв.м.
3.6. Відповідно до довідки про результати обстеження нежитлового приміщення від 11.07.2024, виданої ТОВ «Ріелтер-Україна», вбачається, що інженером з інвентаризації нерухомого майна Бузовським В.А. (кваліфікаційний сертифікат відповідального виконавця окремих видів робіт (послуг), пов'язаних із створенням об'єкта архітектури серія АЕ № 002382 від 13.06.2016, виданого атестаційною архітектурно-будівельною комісією Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України) було проведено обстеження нежитлового приміщення № 233, що розташоване за адресою: Київська обл., Бучанський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чубинскього Павла, буд. 4А, цокольний поверх під'їзду № 3. У результаті обстеження встановлено, що приміщення № 233 має загальну площу 30,8 м.кв., та складається з двох суміжних приміщень (основне площею 18,6 м.кв. та підсобне площею 12,2 м.кв.). У приміщенні № 233 розміщено стаціонарне обладнання підвищувальної насосної станції будинку за адресою: Київська обл., Бучанський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чубинскього Павла, буд. 4А.
Заперечень щодо викладених у зазначеній довідці обставин відповідачем-1 суду висловлено не було.
4. Висновки суду із посиланням на норми права, які застосовано
4.1. Так, відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту (ч. 1 ст. 385 ЦК України).
У свою чергу, згідно із ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Згідно з ст. 16 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання має право відповідно до законодавства та статуту об'єднання, зокрема, захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.
Отже, ОСББ діє від імені власників житлових/нежитлових приміщень в межах, порядку та спосіб визначених Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та статутом ОСББ.
4.2. Так, особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов'язаних з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» .
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок визначено як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
За приписами ст. 1 Закону допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитловим - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна.
Згідно з п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Аналогічні приписи містить ч. 2 ст. 382 ЦК України, за змістом якої власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Отже, за наявності у спірних приміщень статусу допоміжних приміщень, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону (аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.06.2022 у справі № 914/379/21).
Водночас, у багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими.
Так, допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 04.06.2024 у справі № 916/2354/23).
За таких обставин, суд зазначає, що при вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірного приміщення (прим. 233), а саме встановлення того, чи відноситься вказане приміщення до допоміжних чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку.
4.3. Так, із змісту Інформації, сформованої за допомогою додатку «Реєстр нерухомості», вбачається, що за ТОВ «Софія буд груп» зареєстроване нежитлове приміщення № 233 за адресою Київська обл., Бучанський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чубинського Павла, буд. 4А, загальною площею 30.8 кв.м.
Дослідивши наявні докази у своїй сукупності, які зазначені у п. 3.1 та п. 3.6 цього рішення, можна зробити висновки, що:
під час проектування багатоквартирного будинку 4А, в останньому передбачалося на цокольному поверсі підвищувальна станція (п. 5 плану) - 18,10 м.кв. та приміщення водомірного вузла (п. 11 плану) - 12,12 м.кв. Загальна проектна площа - 30,22 м.кв.;
після введення будинку в експлуатацію, в останньому на цокольному поверсі наявні приміщення 233 (І - основне 12,2 м.кв.), приміщення VI - підсобне - 18,6 м.кв. Загальна фактична площа - 30,8 м.кв (станом на 17.11.2016). При цьому, приміщення № 233 зазначене як нежитлове, а інше - підсобне;
під час проведення повторної технічної інвентаризації (станом на 21.07.2023) нежитлове приміщення № 233 (як зазначено у витязі з Реєстру будівельної діяльності - тип: приміщення (група приміщень)) мала площу 30,8 м.кв;
за результатами обстеження приміщення № 233 (довідка від 11.07.2024) установлено, що останнє має загальну площу 30,8 м.кв., та складається з двох суміжних приміщень (основне площею 18,6 м.кв. та підсобне площею 12,2 м.кв.). У приміщенні № 233 розміщено стаціонарне обладнання підвищувальної насосної станції будинку за адресою: Київська обл., Бучанський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чубинскього Павла, буд. 4А.
Водночас доказів які б вказували на те, що спірне приміщення з самого початку будувалося як таке, використання якого мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо) учасниками справи суду надано не було.
Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку, що нежитлове приміщення № 233 фактично є приміщенням, яке призначене для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку та побутового обслуговування його мешканців, та повинно належати на праві спільної сумісної власності власників квартир та власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку, від імені яких діє позивач.
4.4. Як зазначалося вище, щодо ТОВ «Софія буд груп» ухвалою суд від 25.07.2022 відкрито провадження у справі про банкрутство, а постановою суду від 20.04.2023 визнано останнє банкрутом.
З моменту порушення стосовно боржника справи про банкрутство він перебуває в особливому правовому режимі, який змінює весь комплекс правовідносин боржника, а норми законодавства про банкрутство у справах про банкрутство мають спеціальний характер щодо інших законодавчих актів України.
Так, відповідно до ч. 1 ст. 61 КУзПБ ліквідатор з дня свого призначення здійснює такі повноваження, зокрема: приймає у своє відання майно боржника, забезпечує його збереження; виконує функції з управління та розпорядження майном банкрута; проводить інвентаризацію та визначає початкову вартість майна банкрута; виконує повноваження керівника (органів управління) банкрута; формує ліквідаційну масу; вживає заходів, спрямованих на пошук, виявлення та повернення майна банкрута, що знаходиться у третіх осіб; продає майно банкрута для задоволення вимог, внесених до реєстру вимог кредиторів, у порядку, передбаченому КУзПБ.
Водночас відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відносини що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і спрямовані на забезпечення визнання та захисту державою таких прав регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Так, п. 4 ч. 3 ст. 10 зазначеного Закону державний реєстратор під час проведення реєстраційних дій обов'язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи. Отримані відомості долучаються до відповідної заяви, зареєстрованої у Державному реєстрі прав. Перелік державних електронних інформаційних ресурсів, які використовуються для проведення реєстраційних дій, визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до п. 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23.08.2016 № 553) державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт проводиться відповідно до ст. 331 ЦК України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об'єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому ст. 332 ЦК України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об'єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом.
Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт проводиться за наявності відомостей про технічні характеристики такого закінченого будівництвом об'єкта, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння адреси (крім випадку проведення реконструкції об'єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об'єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
У разі коли закінчений будівництвом об'єкт у результаті нового будівництва є складовою частиною будинку, будівлі, споруди (квартира, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове та нежитлове приміщення), яка після прийняття об'єкта в експлуатацію є самостійним об'єктом нерухомого майна, відомості про прийняття в експлуатацію та про присвоєння адреси отримуються щодо будинку, будівлі або споруди, складовою частиною яких є такий об'єкт, а щодо відповідної складової частини будинку, будівлі, споруди - відомості про присвоєння адреси такій частині.
Підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт є відсутність однієї і більше відомостей, передбачених цим пунктом, крім випадків, передбачених п.п. 78, 79 та 80 цього Порядку.
На виконання зазначених приписів, ліквідатором ініційовано, а державним реєстратором у встановленому порядку та на підставі документів, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, проведена державна реєстрація права власності за ТОВ «Софія буд груп» на нежитлове приміщення № 233 за адресою Київська обл., Бучанський р-н, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чубинського Павла, буд. 4А.
Проте під час ініціювання відповідної реєстрації (24.07.2023) відповідачем-1 не було враховано те, що спірне приміщення належить на праві спільної сумісної власності власникам квартир та нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку по вул. Павла Чубинського, 4А. Доказів, які б спростовували встановлені судом обставини під час розгляду даного спору учасниками справи суду надано не було.
4.5. Судом також береться до уваги, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (ч. 1.ст. 15 ЦК України).
У ст.16 ЦК України визначені загальні способи захисту цивільних прав та інтересів. Ці способи захисту є універсальними для всіх правовідносин та можуть бути застосовані особою для врегулювання спірних правовідносин. Застосовувані способи захисту цивільних прав мають відповідати характеру спірних правовідносин та природі спору, що існує між сторонами.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Як правило, суб'єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин.
Застосування судом способу захисту має призводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту.
Із змісту позовної заяви вбачається, що позивач просить суд визнати незаконною та скасувати державну реєстрації права власності на нерухоме майно, та скасувати відповідний запис.
Згідно із п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У свою чергу, державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності, а факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту
Відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України (абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Водночас ч. 3 ст. 26 зазначеного Закону встановлено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону.
Як зазначає Верховний Суд у своїй постанові від 09.10.2024 у справі № 909/201/23, скасування рішення державного реєстратора/скасування державної реєстрації права могло б бути ефективним способом захисту порушеного права за обставинами конкретної справи у випадку вирішення спору про право, якщо це відновить становище, яке існувало до порушення, тобто поновить права позивача (без застосування додаткових способів захисту) та не призведе до стану правової невизначеності щодо спірного нерухомого майна (п.п. 114, 115 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18(914/608/20)).
У даному випадку судом береться до уваги правова позиція Верховного Суду (постанова від 20.08.2024 справа № 916/3951/21), яка полягає в необхідності врахування особливого статусу позивача у цій справі - ОСББ та специфіки правового режиму допоміжних будівель та споруд житлових будинків, що визначені законодавством.
Оскільки порушення права власності відбулося у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «Софія буд груп», заявлена ОСББ «Софія Київська 4А» позовна вимога - про скасування державної реєстрації прав опосередковує відновлення становища, яке існувало до порушення.
Зважаючи на обставини цієї справи для захисту порушеного права співвласників багатоквартирного будинку, від імені яких діє позивач, необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому п. 4 ч. 2 ст.16 ЦК України.
4.6. Відповідно до ч. 4 ст. 45 ГПК України відповідачами є особи, яким пред'явлено позовну вимогу.
Згідно ч. 1 ст. 47 ГПК України позов може бути пред'явлений спільно кількома позивачами або до кількох відповідачів. Кожен із позивачів або відповідачів щодо іншої сторони діє в судовому процесі самостійно.
Пред'явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача можлива в порядку, визначеному ГПК України, однак за результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 24.09.2024 у справі №910/4588/23).
Із змісту позовної заяви вбачається, що позивачем визначено одного з відповідачів - Вишневу міську раду Бучанського району Київської області (ідентифікаційний номер 04054628), тоді як установлено судом, що державна реєстрація спірного майна була проведена державним реєстратором виконавчого комітету Вишневої міської ради Бучанського району Київської області (ідентифікаційний номер 34091724).
Ураховуючи зазначене, вказана обставина є підставою для відмови у задоволені позовних вимог до відповідача-2, оскільки останній не є належним.
4.7. Щодо вимоги про виключення із балансу та ліквідаційної маси ТОВ «Софія буд груп» спірного майна, то суд зазначає, що остання не підлягає задоволенню оскільки:
арбітражна керуюча Козловська Д.В. окремо не є відповідачем у цій справі до якого пред'явлена вимога;
обставини виключення майна із складу ліквідаційної маси боржника є похідними від обставин набуття права власності третьою особою, та зазначене питання, у разі його виникнення, підлягає розгляду саме у справі про банкрутство;
виключення майна зі складу ліквідаційної маси банкрута - юридичної особи не передбачено КУзПБ (аналогічна правова позиція викладена у постанові Північного апеляційного господарського суду від 25.09.2024 у справі № 910/18449/23).
4.8. Підсумовуючи вище викладене суд дійшов висновку про наявність правових підстав для скасування державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно, оскільки остання була проведена без урахування зазначених у цьому рішенні обставин.
Керуючись ст.ст. 2, 7 КУзПБ, ст.ст. 42, 73-74, 75-80, 129, 233, 237-241, 252 ГПК України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Скасувати державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Софія буд груп» на нежитлове приміщення реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна №2769639132080, що за адресою: Київська область, Бучанський район, с. Софіївська Борщагівська, вул Чубинського Павла, 4А, приміщення 233, здійснену державним реєстратор виконавчого комітету Вишневої міської ради Бучанського району Київської області Глущенко Оленою Ігорівною 24.07.2023 (номер запису про право власності/довірчої власності:51099629).
3. В іншій частині позовних вимог відмовити.
Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення до Північного апеляційного господарського суду у порядку, визначеному ст. 257 ГПК України.
Суддя О.С. Янюк
Повний текст рішення виготовлений та підписаний 03.04.2025.
Станом на 03.04.2025 рішення законної сили не набрало.