65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"18" березня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/4091/24
Господарський суд Одеської області у складі судді Цісельського О.В.
за участю секретаря судового засідання Ігнатишеної А.О.
за участю представників:
від позивача: Денов Г.В.,
від відповідача: не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 916/4091/24
за позовом: Південнівської міської ради Одеського району Одеської області (65481, Одеська обл., м. Южне, просп. Григорівського десанту, буд. 18, код ЄДРПОУ 21018103)
до відповідача: Обслуговуючого кооперативу «Житлове товариство «Центральний квартал» (65481, Одеська обл., м. Южне, вул. Приморська, буд. 5, приміщ. 5, код ЄДРПОУ 44363348)
про розірвання договорів оренди земельних ділянок,
1. Короткий зміст позовних вимог та заперечень.
Южненська міська рада Одеського району Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Обслуговуючого кооперативу «Житлове товариство «Центральний квартал», в якій просить суд:
- розірвати договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення (кадастровий номер:5111700000:02:006:0034), площею 1,5746 га, що знаходиться за адресою: Одеська область м. Южне, II мікрорайон, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, із земель Южненської міської територіальної громади від 21.05.2021 №42164132, укладеного між Южненською міською радою Одеського району Одеської області та ОК «Житлове товариство «Центральний квартал»;
- розірвати договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення (кадастровий номер:5111700000:02:006:0193), площею 0,5754 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для багатосекційного житлового будинку №4Г), що знаходиться за адресою: місто Южне Одеського району Одеської області II мікрорайон від 13.12.2021 №45873830, укладеного між Южненською міською радою Одеського району Одеської області та ОК «Житлове товариство «Центральний квартал».
В обґрунтування позовних вимог вказано на невиконання відповідачем умов названих договорів шляхом систематичного невнесення орендної плати, у зв'язку з чим у позивача виникло право на розірвання орендної угоди у судовому порядку.
Так, позивач зазначає, що за договором оренди від 21.05.2021 відповідачем 26.05.2021 перераховано орендну плату за землю у сумі 592239,83 грн, а 27.05.2021 до бюджету перераховано 246766,59 грн першого гарантованого внеску, а відтак, у відповідача відсутня заборгованість за період з 27.05.2021 по 27.05.2022. Між тим, за період з 28.05.2022 по 31.07.2024 відповідач повинен був сплатити 2592190,00 грн
Окрім того, за договором оренди від 13.12.2021 відповідачем перераховано до бюджету орендну плату за землю у сумі 64788,50 грн (гарантійний внесок), а 17.12.2021 до бюджету перераховано 207711,50 грн орендної плати, у зв'язку з чим у відповідача відсутня заборгованість за період з 13.12.2021 по 13.12.2022. Проте, за період з 14.12.2022 по 31.07.2024 відповідач повинен був сплатити 710908,00 грн.
За ствердженням позивача, за період з 28.05.2022 по 31.07.2024 від відповідача до Южненської міської ради надійшли кошти за оренду землі по двом договорам оренди у розмірі 1222130,13 грн та, з урахуванням того, що відповідачем не зазначено розбивку платежів окремо по кожному договору, позивач розподілив ці платежі наступним чином: 910487 грн зарахував як оплату по договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 5111700000:02:006:0034; 311643 грн - як оплата договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 5111700000:02:006:0193.
Як вказує позивач, 23.08.2024 Южненська міська рада листом № 1093/19-06-02 черговий раз повідомила ОК «Житлове товариство «Центральний квартал» про те, що станом на 01.08.2024 за спірними договорами оренди земельних ділянок наявна заборгованість, яка складає за 2023 рік - 514011,03 грн, а за 2024 рік - 1064399,22 грн.
Відзив на позов відповідач суду не надав, своїм правом на захист не скористався.
Інші заяви по суті до суду не надходили.
2. Процесуальні питання, вирішені судом.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.09.2024 позовну заяву (вх. № 4188/24) передано на розгляд судді Господарського суду Одеської області Цісельському О.В.
23.09.2024 ухвалою Господарського суду Одеської області прийнято позовну заяву (вх.№ 4188/24 від 17.09.2024) до розгляду та відкрито провадження у справі №916/4091/24, справу № 916/4091/24 постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено "10" жовтня 2024 року о 12:40 год.
Підготовче засідання, призначене ухвалою Господарського суду Одеської області від 23.09.2024 у справі № 916/4091/24 на 10.10.2024 об 12:40 год., не відбулося у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги.
10.10.2024 ухвалою Господарського суду Одеської області підготовче засідання у справі № 916/4091/24 призначено на "14" листопада 2024 року о 14:20 год.
12.11.2024 позивачем через систему «Електронний суд» було подане клопотання (вх. № 40814/24), яким останній просив підготовче засідання 14.11.2024 провести без участі представника у зв'язку з великим навантаження та відсутністю можливості з'явитися до суду.
14.11.2024 ухвалою Господарського суду Одеської області продовжено строк проведення підготовчого провадження у справі № 916/4091/24 за ініціативою суду на 30 днів та відкладено підготовче засідання у справі № 916/4091/24 на "03" грудня 2024 року о 12:20 год.
03.12.2024 через систему «Електронний суд» представник ОК «Житлове товариство «Центральний квартал» звернувся до суду із заявою (вх. № 43393/24), якою просив внести дані до додаткових відомостей про учасника справи для доступу до електронної справи, перевести в електронну форму процесуальні та інші документи по справі, що надійшли до суду в паперовій формі та відкласти розгляд справи для підготовки правової позиції. Вказана заява того ж дня судом була задоволена, представнику надано доступ до матеріалів електронної справи.
03.12.2024 у підготовчому засіданні по справі № 916/4091/24, врахувавши заяву представника відповідача та заслухавши думку представника позивача, судом було проголошено протокольну ухвалу про перерву до "19" грудня 2024 року об 11:20 год., про що Обслуговуючий кооператив «Житлове товариство «Центральний квартал» було повідомлено відповідною ухвалою суду від 04.12.2024, постановленою в порядку ст. 120 ГПК України.
19.12.2024 у підготовчому засіданні по справі № 916/4091/24, у присутності представників сторін та врахувавши клопотання представника відповідача щодо надання часу для вирішення спору мирним шляхом, судом проголошено протокольну ухвалу про перерву до "14" січня 2025 року об 11:40 год.
14.01.2025 від представника позивача до суду через систему «Електронний суд» надійшло клопотання (вх. № 1216/25) про відкладення розгляду справи у зв'язку із хворобою представника.
14.01.2025 у підготовчому засіданні по справі № 916/4091/24 судом протокольною ухвало відмовлено в задоволенні клопотання представника відповідача у зв'язку з його необґрунтованістю та недоведеністю відповідними доказами, та, після вирішення всіх питань, передбачених ст. 182 ГПК України, проголошено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи № 916/4091/24 до судового розгляду по суті на "04" лютого 2025 року о 12:00 год. Окрім того, судом було призначено резервну дату судового засідання з розгляду справи № 916/4091/24 по суті на 25 лютого 2025 року об 11:00 год.
Ухвалою суду від 14.01.2025, постановленою у відповідності до приписів ст. 120 ГПК України, Обслуговуючий кооператив «Житлове товариство «Центральний квартал» повідомлений про дату, місце та час судового розгляду по суті у справі № 916/4091/24.
04.02.2025 у судовому засіданні по справі № 916/4091/24, у зв'язку з неявкою відповідача та неможливістю завершити розгляд справи, судом проголошено протокольну ухвалу про перерву до "04" березня 2025 року о 12:00 год., про що відповідача було повідомлено відповідною ухвалою суду від 04.02.2025 в порядку ст. 120 ГПК України.
03.03.2025 позивачем через систему «Електронний суд» подано до суду клопотання (вх. № 6873/25), яким позивач просив судове засідання провести без участі представника у зв'язку з його хворобою. До вказаного клопотання також було додано докази на підтвердження перейменування Южненської міської ради Одеського району Одеської області. Клопотання було долучено судом разом із доданими до нього доказами до матеріалів справи.
03.03.2025 ухвалою Господарського суду Одеської області внесено виправлення до ухвали Господарського суду Одеської області від 04.02.2025 року у справі № 916/4091/24, замінивши невірно зазначений час судового засідання: « 04 березня 2025 року об 11:00 год» на вірний: « 04 березня 2025 року о 12:00 год.».
04.03.2025 ухвалою Господарського суду Одеської області відкладено розгляд справи № 916/4091/24 по суті на "18" березня 2025 року о 12:00 год.
Під час розгляду справи по суті позивач виступив із вступною промовою, судом були досліджені всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи.
Представник позивача (Південнівської міської ради Одеського району Одеської області) у своїй вступній промові та судових дебатах заявлені позовні вимоги підтримав повністю, обґрунтовуючи свою позицію доводами та аргументами, викладеними у позовній заяві, та наданими суду доказами.
Відповідач - ОК «Житлове товариство «Центральний квартал» про час та місце розгляду справи повідомлявся своєчасно та належним чином шляхом направлення ухвал суду на адресу його місцезнаходження, про що свідчать наявні в матеріалах справи рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення, проте свого представника в судові засідання не направив, поважність підстав неявки належними та допустимими доказами суду не обґрунтував, своїм процесуальним правом на подання відзиву не скористався, жодних заперечень проти позову не надав, з огляду на що суд вважає за можливе відповідно до ч.9 ст.165 ГПК України розглянути справу за наявними в ній матеріалами.
Так, про розгляд справи відповідач повідомлявся належним чином шляхом надсилання ухвал суду на юридичну адресу Обслуговуючого кооперативу «Житлове товариство «Центральний квартал» - 65481, Одеська обл., м. Южне, вул. Приморська, буд. 5, приміщ. 5. Однак, судова кореспонденція поверталася до суду з відмітками пошти «адресат відсутній за вказаною адресою».
Відповідно до п.п 4, 5 ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є: день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду; день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
Суд зауважує, що, виходячи зі змісту диспозитивних положень пунктів 1-5 частини 6 статті 242 Господарського процесуального кодексу України, днем вручення судового рішення може бути не лише день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про вручення судового рішення (тобто день фактичного отримання рішення), а й день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси (аналогічні висновки викладені у Постанові Верховного Суду від 11.07.2024 у справі № 903/237/23).
Суд також вжив додаткових заходів з метою повідомлення відповідача про розгляд справи, а саме секретарем судового засідання передано телефонограму, яку 02.12.2024 прийняв голова правління ОК «Житлове товариство «Центральний квартал» Федосенко В.М. та отримав всю необхідну інформацію щодо розгляду справи № 916/4091/24.
Окрім того, ухвали Господарського суду Одеської області згідно наявних в матеріалах справи довідок про доставку електронного документа в електронному вигляді були надіслані представнику відповідача в його електронний кабінет, які доставлені до електронного кабінету своєчасно.
Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 242 ГПК України, днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи.
Згідно ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цієї статтею.
Виходячи з вищевикладених положень ГПК України та встановлених обставин щодо порядку викликів і повідомлень відповідача, суд вважає, що відповідач є належним чином повідомленим про час та місце судового розгляду, що наділяє суд правом розглядати справу без його участі.
На думку суду, процесуальна поведінка відповідача при розгляді даної справи в суді свідчить про відсутність реальної зацікавленості у вирішенні даного спору у встановлений процесуальним законом строк та відповідно до положень ст. 2 ГПК України.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
У той же час чергове безпідставне відкладення розгляду справи може призвести до виходу за межі встановлених чинним ГПК України строків розгляду господарських спорів та порушення вимог статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Матеріали справи свідчать про те, що судом було створено всім учасникам судового процесу належні умови для доведення останніми своїх правових позицій, надання ними доказів, які, на їх думку, є достатніми для обґрунтування своїх вимог та заперечень та надано достатньо часу для підготовки до судового засідання тощо. Окрім того, судом було вжито всіх заходів, в межах визначених чинним законодавством повноважень, щодо всебічного, повного та об'єктивного дослідження всіх обставин справи.
З огляду на те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов'язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов'язком сторони, розгляд даної справи неодноразово відкладався у зв'язку з нез'явленням представника відповідача у судові засідання, неподанням відповідачем відзиву на позовну заяву, а також враховуючи достатність часу, наданого учасникам справи для підготовки до судового засідання та подання доказів, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивної господарського процесу, закріплені у статті 129 Конституції України та статтях 13, 14, 74 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених Господарським процесуальним кодексом України, висловлення своєї правової позиції у спорі та надання відповідних доказів, що є підстави для розгляду справи по суті за наявними у ній матеріалами за відсутності представників сторін у відповідності до вимог частини 2 статті 178 Господарського процесуального кодексу України.
В процесі розгляду справи всі подані учасниками справи клопотання та заяви були судом розглянуті та вирішенні відповідно до приписів Господарського процесуального кодексу України, про що відзначено у протоколах підготовчих та судових засідань.
Відповідно до ст.ст.209, 210 ГПК України судом були з'ясовані всі обставини, на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, а також безпосередньо досліджені всі докази, наявні в матеріалах справи та їм надана відповідна оцінка.
18.03.2025 в судовому засіданні Господарським судом був закінчений розгляд справи по суті та згідно із приписами статтей 233, 240 Господарського процесуального кодексу України було проголошене скорочене судове рішення.
3. Фактичні обставини справи, встановлені судом.
21.05.2021 між Южненською міською радою Одеського району Одеської області (позивач, наразі Південнівська міська рада Одеського району Одеської області) як орендодавцем та Обслуговуючим кооперативом «Житлове товариство «Центральний квартал» як орендарем укладено договір оренди землі (далі договір-1), згідно з п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (кадастровий номер 5111700000:02:006:0034), площею 1,5746 га, що знаходиться за адресою: Одеська обл., м. Южне, ІІ мікрорайон, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, із земель Южненської міської територіальної громади.
В оренду передається земельна ділянка кадастровий номер 5111700000:02:006:0034; загальною площею - 1,5746 га, у тому числі: ріллі - га, багаторічних насаджень - га, сіножатей - га, пасовищ - га, інші - 1,5746 га (п. 2 договору-1).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2021 становить 16451105,88 грн (п. 5 договору-1).
Згідно з п. 8 договору-1, його укладено на 5 років з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на укладання нового договору оренди. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір укладання нового договору.
За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі, у національній валюті України. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів (протокол № 378 земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки від 21 травня 2021 року) і становить 839006,42 грн в рік (п.9 договору-1).
Відповідно до п. 10 договору-1 обчислення розміру річної орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюється під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Пунктами 11, 12 договору-1 передбачено, що орендар протягом трьох банківських днів після підписання договору оренди землі сплачує розмір річної орендної плати за перший рік оренди земельної ділянки в сумі 592239,83 грн, яка перераховується на відповідний рахунок. Гарантійний внесок в сумі 246766,59 грн без ПДВ зараховується до сплати орендної плати.
Орендна плата за наступні роки оренди земельної ділянки перераховується орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, не пізніше 15 числа наступного за звітним місяцем та становить 69917,20 грн в місяць.
Між тим, як погоджено п. 14 договору-1, розмір орендної плати переглядається щорічно, зокрема, у разі зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, а також зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності.
Орендар, серед іншого, зобов'язаний у відповідності з пунктами 9-14 цього договору своєчасно вносити орендну плату (п. 29 договору-1).
Пунктом 34 договору-1 встановлено, що його дія припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 39 погоджено, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами.
З розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності вбачається, що розмір орендної плати на рік визначається як 5,1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Як вбачається з акту приймання-передачі об'єкту оренди до договору оренди землі від 21.05.2021, сторони склали цей акт в тому, що об'єкт оренди відповідає умовам договору оренди, а передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем після підписання договору оренди землі сторонами та його державної реєстрації.
Договір, розрахунок розміру орендної плати та акт приймання-передачі підписано сторонами та скріплено печатками контрагентів.
24.05.2021 вищенаведений договір зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право (право оренди земельної ділянки) 42164132.
В подальшому, між Южненською міською радою Одеського району Одеської області та Обслуговуючим кооперативом «Житлове товариство «Центральний квартал» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 21.05.2021, якою сторони домовилися пункт 9 розділу «Орендна плата» викласти у наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку (кадастровий номер 5111700000:02:006:0034) вноситься орендарем у розмірі 5,1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1293695,66 грн на рік. ….».
Як вбачається Витягу № НВ-5100219442023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого станом на 21.02.2023, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка має кадастровий номер 5111700000:02:006:0034 становить 25366581,51 грн.
Матеріали справи також свідчать, що 13.12.2021 між Южненською міською радою Одеського району Одеської області (наразі Південнівська міська рада Одеського району Одеської області) як орендодавцем та Обслуговуючим кооперативом «Житлове товариство «Центральний квартал» як орендарем укладено договір оренди землі (далі договір-2), згідно з п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (кадастровий номер 5111700000:02:006:0193), площею 0,5754 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового буинку (для багатосекційного житлового будинку № 4Г), що знаходиться за адресою: місто Южне Одеського району Одеської області, ІІ мікрорайон.
В оренду передається земельна ділянка кадастровий номер 5111700000:02:006:0193; загальною площею - 0,5754 га, у тому числі: ріллі - га, багаторічних насаджень - га, сіножатей - га, пасовищ - га, інші - 0,5754 га (п. 2 договору-2).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2021 становить 5227566,54 грн (п. 5 договору-2).
Згідно з п. 8 договору-2, його укладено на 5 років з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на укладання нового договору оренди. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір укладання нового договору.
За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі, у національній валюті України. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів (протокол № LRE001-UA-20211101-30922 земельних торгів у формі електронного аукціону з продажу права оренди земельної ділянки від 02.12.2021 року) і становить 272500,00 грн на рік (п.9 договору-2).
Відповідно до п. 10 договору-2 обчислення розміру річної орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюється під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Пунктами 11, 12 договору-2 передбачено, що орендар протягом п'яти робочих днів після підписання договору оренди землі сплачує розмір річної орендної плати за перший рік оренди земельної ділянки в сумі 207711,50 грн, яка перераховується на відповідний рахунок. Гарантійний внесок в сумі 64788,50 грн без ПДВ зараховується до сплати орендної плати.
Орендна плата за наступні роки оренди земельної ділянки перераховується орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, не пізніше 15 числа наступного за звітним місяцем та становить 22708,33 грн в місяць.
Між тим, як погоджено п. 14 договору-2, розмір орендної плати переглядається щорічно, зокрема, у разі зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, а також зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності.
Орендар, серед іншого, зобов'язаний у відповідності з пунктами 9-14 цього договору своєчасно вносити орендну плату (п. 29 договору-2).
Пунктом 34 договору-2 встановлено, що його дія припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 39 погоджено, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами.
З розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності вбачається, що розмір орендної плати на рік визначається як 5,2127% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Право оренди ОК «ЖТ «Центральний квартал» вказаної земельної ділянки 20.12.2021 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право (право оренди земельної ділянки) 45873830. Також між орендодавцем та орендарем відповідно до укладеного договору складено акт приймання-передачі земельної ділянки.
Договір, розрахунок розміру орендної плати та акт приймання-передачі також підписано сторонами та скріплено печатками контрагентів.
07.03.2023 сторонами укладена додаткова угода № 1 до договору оренди землі від 13.12.2021, відповідно до якої сторони погодили пункт 9 розділу «Орендна плата» викласти у наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку (кадастровий номер 5111700000:02:006:0193) вноситься орендарем у розмірі 5,2127% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 442445,50 грн на рік. ….».
Окрім того, до матеріалів справи позивачем надано витяг № НВ-5100219562023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформований 21.02.2023, з якого вбачається нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 8487837,46 грн.
23.08.2024 позивач звернувся до відповідача з листом № 1093/19-06-02, яким повідомив останнього, що станом на 01.08.2024 за вищезазначеними договорами наявна заборгованість, яка за 2023 рік складає 514011,03 грн, за 2024 рік складає 1064399,21 грн, та пропонував в 10-ти денний термін (з дня отримання листа) вжити заходів та добровільно погасити заборгованість по сплаті орендної плати.
Як вбачається з довідки Южненської міської ради Одеського району Одеської області № 814/13-04 від 10.09.2024, сформованої начальником фінансового управління міськради, відповідачем станом на 01.09.2024 перераховано до бюджету: 26.05.2021 - 592239,83 грн; 27.05.2021 - 246766,59 грн; 13.12.2021 - 64788,50 грн; 17.12.2021 - 207711,50 грн; 28.04.2023 - 861743,64 грн; 28.08.2023 - 117171,03 грн; 24.05.2023 - 117171,03 грн; 29.06.2023 - 126044,43 грн.
Судом встановлено, що 14.11.2024 Южненською міською радою Одеського району Одеської області прийнято рішення № 1916-VІІІ «Про перейменування Южненської міської ради Одеського району Одеської області та виконавчого комітету Южненської міської ради Одеського району Одеської області», згідно якого вирішено перейменувати Южненську міську раду Одеського району Одеської області у Південнівську міську раду Одеського району Одеської області.
Відтак, за ствердженнями позивача, відповідач всупереч положенням спірних договорів оренди не виконує належним чином зобов'язання за ними щодо своєчасного внесення орендної плати, у зв'язку з чим у нього утворилась заборгованість по орендній платі в розмірі 1681703 грн та 399265 грн за кожним договором відповідно, що стало підставою для звернення позивачем до суду.
4. Норми права, з яких виходить господарський суд при прийнятті рішення та висновки суду за результатами вирішення спору.
Так, відповідно до статтей 13 та 14 Конституції України, земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Згідно із частиною 1 статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Частиною 2 статті 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.
Відповідно до частини 3 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування», матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Згідно ч. 1 ст. 60 Закону, територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Отже, платежі за землю надходять до бюджетів міських, селищних, сільських рад, на території яких знаходяться земельні ділянки, і відповідні кошти використовуються на цілі, що визначаються законодавством України.
Таким чином, Південнівська міська рада Одеського району Одеської області є уповноваженим органом у спірних правовідносинах.
Предметом позову є немайнові вимоги про розірвання вищеозначених договорів оренди землі.
Договірні відносини, що склалися між сторонами, за своєю правовою природою є такими, що випливають із договору оренди земельної ділянки, до якого застосовуються норми Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон про оренду), Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Господарського кодексу України (далі - ГК України) та іншими нормативними актами, прийнятими на їх виконання.
Причиною виникнення спору у цій справі стало питання щодо наявності або відсутності підстав для розірвання спірних договорів оренди землі від 21.05.2021 та від 13.12.2021.
Згідно з частиною 1 статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина 1 статті 14 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частини 1 статті 15 та частини 1 статті 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Наведені норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Вирішуючи спір, суд повинен надати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права способам, що встановлений чинним законодавством та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.
Крім того, суд має виходити із того, що обраний позивачем спосіб захисту цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами та має бути спрямований на захист порушеного права.
Відповідно до ч.1 ст.173 Господарського кодексу України, господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
За змістом ч.1 ст.174 Господарського кодексу України, господарські зобов'язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Згідно з ч.1 ст.175 Господарського кодексу України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до вимог ст.193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором. Зобов'язана сторона має право відмовитися від виконання зобов'язання у разі неналежного виконання другою стороною обов'язків, що є необхідною умовою виконання.
Згідно з ч.ч.1, 6 ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Статтями 525, 526 і 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно зі ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У відповідності до положень статей 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з ч.1 ст. 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно із статтею 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до частини 3 статті 760 Цивільного кодексу України, особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.
Статтею 761 Цивільного кодексу України передбачено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Згідно із частиною 1 та 5 статті 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Статтею 14 Конституції України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Відповідно до вимог ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Відповідно до частини 1 статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина 1 статті 93 Земельного кодексу України).
За змістом частини 8 статті 93 Земельного кодексу України і частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
За ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно із частиною 1 статті 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (частина 1статті 5 названого Закону).
Так, згідно із статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частинами 1 та 2 статті 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є:
- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- дата укладення та строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
За змістом статті 17 Закону України «Про оренду землі» об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згідно із статтею 22 ЗУ «Про оренду землі», орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
У статті 24 Закону України «Про оренду землі» визначені права та обов'язки орендодавця. Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт.
Статтею 25 Закону України «Про оренду землі» визначені права та обов'язки орендаря. Орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт.
Як встановлено судом, 21.05.2021 між Южненською міською радою Одеського району Одеської області (наразі Південнівська міська рада Одеського району Одеської області, орендодавець) та Обслуговуючим кооперативом «Житлове товариство «Центральний квартал» (орендар) було укладено договір оренди землі, яким орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування, терміном на 5 років, земельну ділянку несільськогосподарського призначення (кадастровий номер 5111700000:02:006:0034), площею 1,5746 га, що знаходиться за адресою: Одеська обл., м. Южне, ІІ мікрорайон, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, із земель Южненської міської територіальної громади.
Окрім того, 13.12.2021 між Южненською міською радою Одеського району Одеської області (наразі Південнівська міська рада Одеського району Одеської області, орендодавець) та Обслуговуючим кооперативом «Житлове товариство «Центральний квартал» (орендар) було укладено договір оренди землі, яким орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування, терміном на 5 років, земельну ділянку несільськогосподарського призначення (кадастровий номер 5111700000:02:006:0193), площею 0,5754 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового буинку (для багатосекційного житлового будинку № 4Г), що знаходиться за адресою: місто Южне Одеського району Одеської області, ІІ мікрорайон.
Укладені між сторонами договори, з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов'язків, та за своєю правовою природою є договорами оренди.
Положенням статті 206 Земельного кодексу України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
За приписами ч.1 ст.286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Відповідно до ст. 96 Земельного Кодексу України землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Статтею 36 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.
Згідно п. 14.1.136 Податкового кодексу України, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Підпунктом 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України передбачено, що плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Відповідно до ст. 16 Податкового кодексу України, платник податків зобов'язаний сплачувати податки та збори у строки та у розмірах, що встановлені цим Кодексом та законами з питань митної справи.
Статтею 36 Податкового кодексу України визначено, що податковим обов'язком визнається обов'язок платника податку обчислити, задекларувати та/або сплатити суму податку та збору в порядку і строки, визначені цим Кодексом, законами з питань митної справи, який виникає у платника за кожним податком і збором.
Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (п. 287.1 ст. 287 Податкового кодексу України).
Так, згідно умов договорів, відповідач протягом 3 та 5 робочих днів відповідно після підписання кожного з договорів мав сплатити розмір річної орендної плати за перший рік оренди та гарантійний внесок, а в подальшому мав сплачувати на користь позивача щомісячно рівними частками орендну плату за користування земельними ділянками не пізніше 15-го числа наступного за звітним місяцем, у розмірі, встановленому п. 12 договорів, тобто 839006,42 грн та 272500,00 грн за один рік, або 69917,20 грн та 22708,33 грн на місяць відповідно по кожному договору. При цьому, розмір орендної плати надалі було змінено сторонами, у зв'язку з чим були укладені відповідні додаткові угоди до договорів.
Відповідно до п. 287.3 ст. 287 Податкового кодексу України орендна плата вноситься орендарем щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.
Згідно з статтею 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.
При цьому згідно з пунктом 288.4 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Згідно з вимогами підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території.
На підставі ст. 290.1 Податкового кодексу України, плата за землю зараховується до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України для плати за землю.
Згідно з ч. 1 ст. 24 Закону, вищенаведених умов договору, орендодавець має право вимагати від орендаря, а орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату.
Ч. 3 ст. 285 ГК України також визначено, що орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Однак, як з'ясовано судом, в порушення умов договорів відповідачем своєчасно та в повному обсязі не здійснювалась передбачена договорами оплата у період з травня 2022 року по липень 2024 року за договором оренди землі від 21.05.2021, та з грудня 2022 року по липень 2024 року включно за договором оренди землі від 13.12.2021, що не спростовано відповідачем належними та допустимими доказами.
Як слідує з довідки фінансового управління Южненської міської ради від 10.09.2024 № 814/13-04, за спірний період (починаючи з 28.04.2023) відповідачем загалом було сплачено 1222130,13 грн, які позивачем розподілені пропорційно до загального розміру річної орендної плати за кожним договором.
Відтак, заборгованість відповідача за договором оренди землі від 21.05.2021 станом на 31.07.2024 склала 1681703 грн, а заборгованість за договором оренди землі від 13.12.2021 станом на 31.07.2024 склала 399265 грн.
На підтвердження протилежного відповідачем до суду не надано належних та допустимих доказів. Адже, частиною першою, третьою статті 74 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи, якими в силу ст. 73 ГПК України є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, які мають значення для вирішення справи.
Згідно із статтею 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Порушення відповідачем умов договорів оренди землі щодо несплати протягом тривалого періоду (з травня та грудня 2022 року відповідно до квітня 2023 року, а в подальшому з 30.06.2023 по липень 2024 року) платежів за користування орендованими земельними ділянками, як це передбачено відповідними договорами, є істотним, оскільки в значній мірі позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договорів, зокрема надходження відповідних коштів з орендної плати за землю до місцевого бюджету із подальшим їх розподіленням відповідно до законодавства. Представлені договори оренди не передбачають безоплатне користування, а отже позивач розраховує на надходження коштів від передання земельних ділянок в оплатне користування.
Частиною 1 статті 782 Цивільного кодексу України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Згідно із пункту «д» статті 141 Земельного кодексу України, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Враховуючи наведене, під систематичною несплатою орендної плати, відповідно до положень статті 782 Цивільного кодексу України, слід розуміти невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Із системного аналізу наведених законодавчих норм вбачається, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).
При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тобто систематична несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), є підставою для розірвання такого договору. Подібні правові висновки викладено в постанові Верховного Суду від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 16.02.2022 у справі № 923/1427/20, від 14.06.2022 у справі № 923/614/21, від 13.12.2023 у справі № 909/419/22.
Наголошуючи на наявності підстав для розірвання спірних договорів оренди земельної ділянки, позивач у позовній заяві посилався на обставину порушення відповідачем істотної умови договору, а саме систематичної несплати орендних платежів.
Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов'язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов'язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов'язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини 1 статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося. Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.
Разом з тим слід зазначити, що об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата з урахуванням її індексації є одними з істотних умов договору оренди (ст. 284 ГК України).
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Згідно ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Частиною 4 ст. 236 ГПК України визначено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Згідно постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.02.2025 у справі № 922/4200/23, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, аналізувалося співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а також на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (див. постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №199/3846/19).
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред'явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.
Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).
На підставі викладеного Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред'явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України.
Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Аналогічні правові висновки, які мають загальний характер щодо тлумачення застосування приписів частини другої статті 651 ЦК України, містяться у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021у справі № 910/2861/18, постановах Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13, від 14.10.2014 у справі № 3-143гс14, у яких, крім наведеного, зазначено, що у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинно вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Орендодавець, вступаючи у договірні відносини розраховує на належне і своєчасне виконання умов договору оренди, у тому числі і в частині внесення орендної плати, відтак порушення орендарем обов'язку з оплати оренди протягом тривалого періоду, що носить систематичний характер є істотним порушенням та підставою для розірвання такого договору в судовому порядку.
Положеннями пунктів 34 договорів оренди передбачено, що їх дія припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У зв'язку з тим, що відповідачем допущено систематичну несплату або неповну сплату орендної плати за землю, що є порушенням умов договорів та частини 1 статті 24 Закону України «Про оренду землі», тому відповідно до частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» та частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України існують підстави для припинення спірних договорів оренди землі шляхом їх розірвання за рішенням суду і в судовому порядку.
Таким чином, проаналізувавши зміст спірних договорів та наведені позивачем норми законодавства, як підстави для розірвання цього договору, суд доходить до висновку, що у даному випадку невнесення орендарем орендної плати своєчасно та в повному обсязі є підставою для дострокового розірвання спірних договорів оренди, оскільки орендар порушує їх істотні умови та не вносить плату за користування об'єктами оренди понад трьох місяців підряд.
Зважаючи на викладені вище норми чинного законодавства та систематичні порушення відповідачем взятих на себе за цими договорами зобов'язань щодо сплати орендної плати за землю, суд вважає, що позовні вимоги щодо розірвання договорів оренди землі є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Згідно із п.1 ст.2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Положеннями частин 1-4 статті 13 ГПК України визначено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно вимог 1 статті 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно зі статтею 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
Відповідно до вимог частини 2 статті 76 ГПК України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (стаття 77 Господарського процесуального кодексу України).
Згідно з статтею 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. (частини 1-2 статті 86 ГПК України).
Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зазначив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
З огляду на вищевикладене, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Дослідивши фактичні обставини справи, що входять до предмету доказування у цій справі та стосуються кваліфікації спірних відносин, суд дійшов висновку, що відповідачем не спростовано позовних вимог, а судом не виявлено на підставі наявних доказів у справі інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, у зв'язку з чим позовні вимоги підлягають задоволенню.
Згідно п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У зв'язку із задоволенням позову в повному обсязі судові витрати зі сплати судового збору в порядку ст.129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 2, 13, 76, 79, 86, 129, 202, 233, 237-240 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов - задовольнити повністю.
2. Розірвати договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 1,5746 га (кадастровий номер:5111700000:02:006:0034), укладений 21.05.2021 між Южненською міською радою Одеського району Одеської області та Обслуговуючим кооперативом «Житлове товариство «Центральний квартал».
3. Розірвати договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,5754 га (кадастровий номер:5111700000:02:006:0193), укладений 13.12.2021 між Южненською міською радою Одеського району Одеської області та Обслуговуючим кооперативом «Житлове товариство «Центральний квартал».
4. Стягнути з Обслуговуючого кооперативу «Житлове товариство «Центральний квартал» (65481, Одеська обл., м. Южне, вул. Приморська, буд. 5, приміщ. 5, код ЄДРПОУ 44363348) на користь Південнівської міської ради Одеського району Одеської області (65481, Одеська обл., м. Южне, просп. Григорівського десанту, буд. 18, код ЄДРПОУ 21018103) судовий збір в розмірі 4 844 (чотири тисячі вісімсот сорок чотири) грн 80 коп.
Рішення суду набирає законної сили відповідно до ст.241 ГПК України.
Наказ видати відповідно до ст.327 ГПК України.
Повне рішення складено 28 березня 2025 р.
Суддя О.В. Цісельський