26 березня 2025 року
м. Хмельницький
Справа № 689/2267/24
Провадження № 22-ц/820/462/25
Хмельницький апеляційний суд у складі колегії
суддів судової палати з розгляду цивільних справ
Ярмолюка О.І. (суддя-доповідач), Спірідонової Т.В., Янчук Т.О.,
секретар судового засідання Шевчук Ю.Г.,
з участю представника позивача Худняка В.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства сільськогосподарського виробництва «СІМ.Я» про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення орендної плати, пені та інфляційних витрат за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 5 грудня 2024 року,
встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного підприємства сільськогосподарського виробництва «СІМ.Я» (далі - Підприємство) про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення орендної плати, пені та інфляційних витрат.
ОСОБА_1 зазначив, що на підставі договору купівлі-продажу №1358 від 23 вересня 2019 року він є власником земельної ділянки площею 2,0 га з кадастровим номером 6825884800:04:037:0363, розташованої за межами села Пасічна, Хмельницького району Хмельницької області (колишня територія Пасічнянської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області) та призначеної для ведення особистого селянського господарства (далі - земельна ділянка).
6 листопада 2019 року сторони уклали договір оренди землі (далі - договір оренди), за умовами якого позивач передав Підприємству в строкове платне користування земельну ділянку строком на 7 років. Оскільки при укладенні договору оренди сторони не встановити розмір орендної плати, то цей розмір визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Договором оренди землі передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 0,03% несплаченої суми за кожний день прострочення орендного платежу. Натомість у порушення умов договору оренди Підприємство не здійснило державну реєстрацію права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Згідно з відомостями Державного земельного кадастру нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 37 625 грн, а з урахуванням середнього показника нарахування орендної плати за оренду земельних паїв у Хмельницькому районі Хмельницької області розмір орендної плати становив: за 2020 рік - 4 515 грн 06 коп., за 2021 рік - 4 326 грн 93 коп., за 2022 рік - 4 326 грн 93 коп., за 2023 рік - 4 364 грн 56 коп., за 2024 рік - 4 402 грн 18 коп. Тобто загальний розмір заборгованості з орендної плати склав 21 935 грн 66 коп.
Підприємство не виконало зобов'язання за договором оренди та не виплатило позивачці орендну плату за 2020-2024 роки, а тому мають місце підстави для розірвання цього договору. Оскільки Підприємство прострочило виконання грошового зобов'язання, то воно повинно сплатити позивачу 47 613 грн 90 коп. пені, 5 482 грн 73 коп. інфляційного збільшення заборгованості та 1 303 грн 27 коп. трьох процентів річних від простроченої суми за період з 8 листопада 2020 року до 25 жовтня 2024 року.
За таких обставин ОСОБА_1 просив суд: розірвати договір оренди землі від 6 листопада 2019 року, укладений між ним і Підприємством щодо земельної ділянки; стягнути з Підприємства на свою користь 21 935 грн 66 коп. орендної плати, 47 613 грн 90 коп. пені, 5 482 грн 73 коп. інфляційних втрат, 1 303 грн 27 коп. 3% річних.
Короткий зміст рішень суду першої інстанції
Рішенням Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 5 грудня 2024 року в позові відмовлено.
Суд першої інстанції керувався тим, що ОСОБА_1 і Підприємство не досягли згоди щодо розміру орендної плати та способу його визначення, а право оренди земельної ділянки не було зареєстровано в установленому порядку. Підписаний сторонами договір оренди слід визнати неукладеним, що виключає можливість його розірвання. Відтак вимоги про стягнення орендної плати та інших нарахувань не підлягають задоволенню.
Короткий зміст і узагальнені доводи апеляційної скарги
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову посилаючись на неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
Апеляційна скарга мотивована тим, що ОСОБА_1 і Підприємство уклали договір оренди, яким розмір плати за користування земельною ділянкою не встановлено, а тому цей розмір визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Оскільки Підприємство не виконало зобов'язання за договором оренди з внесення орендної плати, то з нього на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню обчислена у позові заборгованість. Суд першої інстанції не з'ясував усі обставини справи, не застосував правильно норми чинного законодавства, не дав належної оцінки зібраним доказам і дійшов помилкового висновку про необґрунтованість позову.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
Підприємство не подало відзив на апеляційну скаргу.
2.Мотивувальна частина
Позиція суду апеляційної інстанції
Статтею 263 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване рішення не відповідає.
Заслухавши учасника судового процесу та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково.
Суд першої інстанції встановив обставини справи повно та правильно, проте висновки з установлених обставин зроблено ним неправильно. Також суд не застосував норми статей 632, 762 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 6, 14, 15, 21, 32 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі - Закон №161-ХІV), статей 2, 4, 5 Закону України від 1 липня 2004 року №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон №1952-IV) та неправильно витлумачив норми статті 638 ЦК України.
У зв'язку з невідповідністю висновків суду обставинам справи та неправильним застосуванням норм матеріального права оскаржуване рішення суду підлягає зміні.
Встановлені судами першої та апеляційної інстанції обставини
На підставі договору купівлі-продажу від 23 вересня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Хмельницької області Динько Г.А. (зареєстровано в реєстрі за №1358), ОСОБА_1 є власником земельної ділянки.
6 листопада 2019 року сторони уклали договір оренди, за умовами якого ОСОБА_1 (орендодавець) передав Підприємству (орендарю) в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 років (пункти 1, 8, 14 договору оренди).
Відповідно до пункту 5 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 58 825 грн.
За змістом пункту 6 договору оренди земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.
Згідно з пунктом 9 договору оренди річна орендна плата складає - грн 00 коп., що становить - % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Індексація платежу проводиться щорічно за офіційними щорічними показниками інфляції. Перегляд ставок орендної плати може бути здійснено за згодою сторін, що оформляється шляхом підписання додаткової угоди до цього договору.
У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,03% несплаченої суми за кожний день прострочення орендного платежу (пункт 13 договору оренди).
За змістом пунктів 19, 20 договору оренди факт передачі земельної ділянки підтверджується актом про передачу на зберігання встановлених межових знаків орендарю. При цьому орендар несе відповідальність за знищення вказаних знаків. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у десятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.
Пунктом 31 договору оренди визначено, що орендар зобов'язаний своєчасно сплачувати орендну плату.
Із положень пункту 36 договору оренди слідує, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Як передбачено договором оренди, акт приймання-передачі об'єкта оренди є невід'ємною частиною цього договору.
ОСОБА_1 і Підприємство підписали акт прийому-передачі об'єкта оренди (земельної ділянки), в якому не зазначено дату його складання, а також номер і дату укладення договору оренди, додатком до якого він є. За змістом цього акта орендодавець передав згідно договору оренди землі земельну ділянку кадастровий номер 682588480:04:037:0363 площею 2,0000 га, розташовану за межами населених пунктів Пасічнянської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області, а орендар приймає вказану земельну ділянку в оренду. Ділянка є придатною для використання її для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. На земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна. Акт прийому-передачі земельної ділянки є невід'ємною частиною договору оренди.
Право Підприємства на оренду земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав не зареєстровано.
Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції
Статтею 11 ЦК України встановлено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
За змістом статті 207 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
В силу статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Якщо ціна у договорі не встановлена і не може бути визначена виходячи з його умов, вона визначається виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на момент укладення договору.
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Із положень частини першої статті 640 ЦК України слідує, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Як передбачено статтею 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Частиною першою статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
В силу статті 6 Закону №161-ХІV орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону №161-ХІV).
Статтею 14 Закону №161-ХІV визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону №161-ХІV істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Із положень статті 21 Закону №161-ХІV слідує, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Як передбачено частиною першою статті 762 ЦК України, за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Статтями 125 і 126 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до статті 2 Закону України від 1 липня 2004 року №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон №1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 Закону №1952-ІV державній реєстрації прав підлягає право оренди земельної ділянки.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (частина перша статті 24 Закону №161-ХІV).
Згідно з частиною першою статті 32 Закону №161-ХІV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Аналіз указаних норм права дає підстави для висновку, що цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з договорів та інших правочинів.
Правочином є вольова дія учасників цивільних відносин, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. У двосторонньому правочині волевиявлення сторін повинно бути взаємним (зустрічним) і спрямованим на досягнення спільної мети. Такі правочини називаються договорами.
Цивільне законодавство встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину, зокрема зміст правочину має бути зафіксований у документі, підписаному сторонами.
Договір є укладеним, якщо сторони з дотриманням установленої законом форми досягли згоди (домовленості) щодо всіх істотних умов договору.
Право оренди це один із видів речового права на чуже майно, в тому числі на земельну ділянку, яке складається з права тимчасового володіння та користування майном. Відносини, пов'язані з орендою землі, здійснюються на договірних засадах.
За своєю правовою природою договір оренди землі є консенсуальною, двосторонньою та відплатною угодою, при укладенні якої орендодавець зобов'язується передати орендареві земельну ділянку у строкове володіння та користування, а орендар, у свою чергу, зобов'язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням для особистої мети та вносити орендодавцеві плату за землю (орендну плату).
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією з умов договору оренди.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 7 серпня 2024 року у справі №757/18462/21 зауважив, що:
плата за користування майном (стаття 762 ЦК) є тим еквівалентом, який отримує наймодавець за те, що надав в найм майно. Вона може виражатися як в грошовій (що загально прийнято в цивільному обороті), так і в натуральні формі (наприклад, надання послуг наймодавцеві, чи виконання робіт). Якщо сторони визначили плату за користування в грошовій формі, то це може бути як фіксований платіж, так і відсоткове значення;
за загальним правилом, сторони договору найму самостійно визначають розмір плати. Тому за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму;
законодавець в такому універсальному регуляторі приватних відносин як ЦК не кваліфікує плату за користування майном як істотну умову договору;
для тих випадків, коли сторони не домовилися про розмір плати, він визначається з урахуванням: споживчої якості речі; інших обставин, які мають істотне значення. До таких можна віднести, зокрема, рік виробництва речі, її функціональні властивості, розташування речі тощо. Тобто, у разі, коли в договорі найму (оренди) не визначений розмір орендної плати, «вмикається» той інструментарій (спосіб визначення плати), що закріпив законодавець у другому реченні частини першої статті 762 ЦК України. Тому навіть у тому разі якщо сторони не домовилися про розмір плати у договорі найму (оренди) - це не «знищує» такий договір. Варто підкреслити, що договір, і зокрема договір найму (оренди) вчиняється для того щоб «породити» відповідний результат, а не для того щоб згодом констатувати його неукладеність, вочевидь для того щоб не виконувати обов'язки, які «з'явилися» з такого договору.
Отже коли сторони не домовились про розмір плати у договорі оренди такий договір не може бути визнаний неукладеним.
Як зазначив Верховний Суд України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі №6-162цс13, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору.
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі №6-643цс16. При цьому суд касаційної інстанції виснував, що якщо після підписання договорів оренди землі не проведено державну реєстрацію права оренди земельних ділянок, то такі договори оренди не набрали чинності, а підприємство не набуло прав орендаря за цими договорами.
З указаним правовим висновком погодилася Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19.
Зібрані докази вказують на те, що 6 листопада 2019 року сторони підписали договір оренди, за умовами якого ОСОБА_1 передав Підприємству в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 років.
ОСОБА_1 і Підприємство в письмовій формі досягли згоди з усіх істотних умов договору оренди, при цьому сторони не домовилися про розмір орендної плати та порядок її нарахування, а надалі право Підприємства на оренду земельної ділянки не було зареєстровано в установленому законом порядку.
Отже ОСОБА_1 і Підприємство уклали договір оренди, але він не набрав чинності, сторони не набули прав орендодавця та орендаря, у них не виникли зобов'язання за цим договором.
Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що договір оренди є неукладеним.
Водночас суд правомірно керувався тим, що за відсутності державної реєстрації права оренди такий договір не може бути розірваний (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 8 грудня 2021 року у справі №357/452/21), а з відповідача не можуть бути стягнуті заборгованість з орендної плати, пеня за прострочення платежів, інфляційні нарахування та проценти від простроченої суми.
З урахуванням принципу диспозитивності цивільного судочинства (стаття 13 ЦПК України) саме з цих підстав у позові ОСОБА_1 слід відмовити.
3.Висновки суду апеляційної інстанції та межі розгляду справи
Суд першої інстанції при розгляді справи зробив неправильні висновки з установлених обставин і не дотримався норм матеріального закону, хоча зробив правильні висновки по суті вирішеного спору.
У зв'язку з цим, мотивувальну частину рішення суду слід змінити.
Керуючись статтями 374, 376, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України,
ухвалив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 5 грудня 2024 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 28 березня 2025 року.
Судді: О.І. Ярмолюк
Т.В. Спірідонова
Т.О. Янчук
Головуючий у першій інстанції - Соловйов А.В.
Доповідач - Ярмолюк О.І. Категорія 47