вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"13" березня 2025 р. Справа № 911/618/25
Господарський суд Київської області у складі судді Щоткіна О.В., розглянувши заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» від 12.03.2025 про забезпечення позову у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло»
до Української міської ради
про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки
без повідомлення (виклику) сторін,
встановив:
Товариство з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» (далі - позивач, ТОВ «Київщина-житло») звернулося до Господарського суду Київської області через підсистему «Електронний суд» із позовною заявою від 17.02.2025 до Української міської ради (далі - відповідач), в якій просить суд визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 4706 від 27.06.2008, а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки - вважати укладеною в редакції, яка викладена у прохальній частині позовної заяви.
Обгрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що 27.06.2008 ТОВ «Київщина-житло» (орендар) та Українська міська рада Обухівського району Київської області (орендодавець) уклали договір оренди земельної ділянки для будівництва багатоповерхового житлового комплексу (розміщення багатоповерхових житлових будинків, оздоровчо-спортивного центра, об'єктів транспортно-гаражної інфраструктури) в м. Українка по вул. Київська (біля районної лікарні) Обухівського району Київської області, загальною площею 2,7 га, строком на 5 (п'ять) років.
Відповідно до викладених у позові обставин, сторони неодноразово вносили зміни і доповнення до вказаного договору. Зокрема, рішенням Господарського суду Київської області від 03.09.2019 у справі № 911/48/19, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020, визнаний поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-Житло» та Українською міською радою, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008, а додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки визнана укладеною в запропонованій позивачем редакції.
Позивач зазначає, що звернувся до Української міської ради із листом від 17.12.2024 за № 17/12-1, яким просив поновити договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008. До цього листа, як зазначає позивач, ТОВ «Київщина-Житло» додало копію договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 (із змінами та доповненнями) та проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 в двох примірниках з підписом керівника ТОВ «Київщина-Житло» і печаткою.
За твердженнями позивача, Українська міська рада в місячний строк надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди не розглянула, рішення про поновлення договору оренди землі не прийняла, додаткову угоду про поновлення договору оренди землі з орендарем не уклала. Заперечення щодо поновлення договору оренди землі орендодавець орендарю не надсилав. Таким чином, на думку позивача, своєю бездіяльністю Українська міська рада допустила зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі.
Через підсистему «Електронний суд» 18.02.2025 від ТОВ «Київщина-житло» надійшла заява про забезпечення позову, у якій заявник просив суд:
- забезпечити позов шляхом заборони державним реєстраторам вчиняти дії, направлені на виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 4706 від 27.06.2008;
- забезпечити позов шляхом заборони Українській міській раді та виконавчому комітету Української міської ради приймати будь-які рішення, які направлені на розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016, а саме: затвердження детального плану території, зміну конфігурації земельної ділянки (поділ, об'єднання), її кадастрового номера, цільового призначення, передачу в оренду або власність фізичній або юридичній особі тощо.
Господарський суд Київської області ухвалою від 20.02.2025 відмовив у задоволенні заяви ТОВ «Київщина-житло» від 18.02.2025 про забезпечення позову.
Ухвалою від 24.02.2025 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі та постановив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження із проведенням підготовчого засідання.
05.03.2025 ТОВ «Київщина-житло» подало через канцелярію суду заяву від 27.02.2025 про забезпечення позову, у якій просило суд:
- заборонити державним реєстраторам вчиняти дії, спрямовані на виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008, укладений між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, посвідчений приватним нотаріусом Щур Н.Р. за реєстровим номером 4706;
- заборонити Українській міській раді та її виконавчому комітету приймати будь-які рішення щодо розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016, зокрема щодо затвердження детального плану території, зміни конфігурації, кадастрового номера, цільового призначення чи передачі її в оренду або власність іншим особам.
Ухвалою від 07.03.2025 суд повернув ТОВ «Київщина-житло» заяву від 27.02.2025 про забезпечення позову.
Через підсистему «Електронний суд» 12.03.2025 від ТОВ «Київщина-житло» втретє надійшла заява від 12.03.2025 про забезпечення позову, у якій заявник просить суд:
- заборонити державним реєстраторам вчиняти дії, спрямовані на виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008, укладений між ТОВ «Київщина-Житло» та Українською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Щур Н.Р. за реєстровим номером 4706;
- заборонити Українській міській раді та її виконавчому комітету приймати будь-які рішення щодо розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016, зокрема щодо затвердження детального плану території, зміни конфігурації, кадастрового номера, цільового призначення чи передачі її в оренду або власність іншим особам.
Обгрунтовуючи заяву, позивач посилається на те, що ТОВ «Київщина-Житло» звернулося до суду з позовом до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008, укладеного для будівництва багатоповерхового житлового комплексу на земельній ділянці з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016 у місті Українка, а також про визнання укладеною додаткової угоди про його поновлення в запропонованій редакції.
Позивач стверджує, що виконав значну частину своїх зобов'язань: збудував один із трьох запланованих житлових будинків, проклав інженерні мережі, своєчасно сплачував орендну плату та 17.12.2024 направив відповідачу пропозицію про поновлення договору. Проте строк дії договору сплив 24.02.2025, а відповідач ухиляється від виконання своїх обов'язків, що створює загрозу для прав позивача, у зв'язку з чим виникла необхідність у забезпеченні позову.
Обгрунтовуючи необхідність вжиття заходів забезпечення позову, позивач посилається, зокрема, на таке:
1) Українська міська рада неодноразово демонструвала намір перешкодити позивачу у реалізації його прав на земельну ділянку. Наприклад, 05.02.2019 відповідач прийняв рішення про розроблення детального плану території № 38/0/7-19-53-7, що могло змінити статус і унеможливити подальше користування позивачем земельної ділянки з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016. Це рішення було оскаржене в суді, зупинене, а згодом визнане протиправним (справа № 320/1025/19). У 2019 році заяву позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 Українська міська рада залишила без розгляду, в результаті чого позивач був змушений звертатись до суду за захистом своїх прав (справа № 911/48/19). Така поведінка свідчить про систематичну недобросовісність і дає підстави припускати, що без забезпечення позову відповідач може вчинити нові дії, які зашкодять інтересам позивача;
2) оскільки строк дії договору сплив 24.02.2025 та строк дії якого не продовжено, відповідач як власник земельної ділянки, відповідно до частини третьої статті 1261 Земельного кодексу України, може звернутися до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно із заявою про виключення відомостей про договір оренди. Такі дії не потребують участі позивача і можуть бути здійснені в будь-який момент, що становить пряму загрозу для його права на подальше користування ділянкою. У разі реалізації цієї загрози, позивач втратить можливість завершити будівництво житлового комплексу, а захист його прав потребуватиме додаткових судових процедур;
3) позивач своєчасно направив відповідачу заяву-клопотання від 17.12.224 №17/12-1 разом з необхідним пакетом документів, в тому числі і проект додаткової угоди про поновлення договору, як це передбачено Законом України «Про оренду землі», але не отримав жодної відповіді. Факт отримання відповідачем даної заяви підтверджується відміткою останнього на листі. Таке зволікання є порушенням обов'язків орендодавця і свідчить про відсутність наміру добровільно співпрацювати з позивачем, що посилює ризик втрати права оренди;
4) позивач уже вклав значні кошти в будівництво одного житлового будинку та прокладення інфраструктури, що підтверджується актами виконаних робіт та кошторисами. У разі втрати права оренди через дії чи бездіяльність відповідача позивач не зможе завершити проект і зазнає збитків, які складно буде компенсувати без тривалих судових спорів.
Частиною першою статті 140 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) визначено, що заява про забезпечення позову розглядається судом не пізніше двох днів з дня її надходження без повідомлення учасників справи.
Розглянувши заяву ТОВ «Київщина-житло» від 12.03.2025 про забезпечення позову, суд дійшов висновку, що заява не підлягає задоволенню, виходячи із такого.
За приписами статті 136 ГПК України, господарський суд за заявою учасника справи має право вжити передбачених статтею 137 цього Кодексу заходів забезпечення позову. Забезпечення позову допускається, як до пред'явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він має намір звернутися до суду.
Відповідно до пунктів 2, 4 частини першої статті 137 ГПК України позов забезпечується, зокрема: забороною відповідачу вчиняти певні дії; забороною іншим особам вчиняти дії щодо предмета спору або здійснювати платежі, або передавати майно відповідачеві, або виконувати щодо нього інші зобов'язання.
Забезпечення позову є засобом, спрямованим на запобігання можливим порушенням майнових прав чи охоронюваних законом інтересів юридичної або фізичної особи, що полягає у вжитті заходів, за допомогою яких у подальшому гарантується виконання судових актів.
Заходи забезпечення позову мають бути співмірними із заявленими позивачем вимогами. Співмірність передбачає співвідношення господарським судом негативних наслідків від вжиття заходів до забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати в результаті невжиття цих заходів, з урахуванням відповідності права чи законного інтересу, за захистом яких заявник звертається до суду, та майнових наслідків заборони відповідачеві здійснювати певні дії.
Вирішуючи питання про забезпечення позову, господарський суд має оцінити обґрунтованість доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог заявника стосовно забезпечення позову; забезпечення балансу інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв'язку між конкретним заходом до забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; імовірності утруднення виконання або невиконання рішення господарського суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв'язку із вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, які не є учасниками даного судового процесу.
Достатньо обґрунтованим для забезпечення позову є підтверджена доказами наявність фактичних обставин, з якими пов'язано застосування певного виду забезпечення позову. Саме лише застереження у заяві про потенційну можливість ухилення відповідача від виконання судового рішення або імовірну неможливість ефективного поновлення прав позивача без наведення відповідного обґрунтування не є достатньою підставою для задоволення відповідної заяви.
У цій справі ТОВ «Київщина-житло» пред'явило позов до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, а додаткову угоду про його поновлення - укладеною. Отже об'єктом спірних правовідносин у справі є речове право оренди на земельну ділянку.
Оскільки ТОВ «Київщина-житло» звернулося до суду із позовною вимогою немайнового характеру, судове рішення у разі задоволення якої не вимагатиме примусового виконання, то в даному випадку має застосовуватися та досліджуватися така підстава вжиття заходів забезпечення позову, як достатньо обґрунтоване припущення, що невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся до суду. В таких немайнових спорах має досліджуватися, чи не призведе невжиття заявленого заходу забезпечення позову до порушення вимоги щодо справедливого та ефективного захисту порушених прав, зокрема, чи зможе позивач їх захистити в межах одного цього судового провадження за його позовом без нових звернень до суду.
Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.08.2018 у справі № 910/1040/18.
Позивач зауважує, що вказаний висновок є ключовим для обґрунтування заяви у цій справі. Наявність такого «обґрунтованого припущення», на думку позивача, підтверджується минулою (з огляду на встановлені у справах № 320/1025/19 і № 911/48/19 обставини) і теперішньою (відсутність реагування на заяву-клопотання позивача від 17.12.224 №17/12-1 щодо поновлення договору оренди землі) поведінкою відповідача.
Позивач вважає, що відсутність заходів забезпечення позову може призвести до виключення відомостей про договір оренди з реєстру речових прав або розпорядження земельною ділянкою, що зробить неможливим виконання рішення суду про поновлення договору чи ефективний захист прав позивача.
Згідно із частиною третьою статті 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України.
За приписами статті 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема розпорядження землями територіальних громад.
Відповідно до пункту 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.
Рішення міської ради про розпорядження землею комунальної власності приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, встановлених законом (стаття 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).
Частиною першою статті 134 Земельного кодексу України встановлено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Статтею 134 Земельного кодексу України передбачено перелік випадків, коли земельні ділянки державної чи комунальної власності не підлягають передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах).
Отже передача земельної ділянки у користування здійснюється виключно на підставі рішення ради, прийнятого за результатами голосування на пленарному засіданні, та шляхом проведення земельних торгів.
При цьому згідно із частиною шостою статті 137 Земельного кодексу України земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 45 днів з дня оприлюднення оголошення про проведення земельних торгів.
Підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів регламентовані статтею 137 Земельного кодексу України, норми якої свідчать про те, що така процедура є тривалою та на початковому етапі передбачає публікацію в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів.
Докази того, що Українська міська рада розпочала процедуру підготовки до земельних торгів з метою надання земельної ділянки в оренду іншій особі у матеріалах заяви відсутні, як і того, що відповідач розглядає питання затвердження детального плану території, зміни конфігурації, кадастрового номера, цільового призначення спірної земельної ділянки, а також того, що такі питання включено до порядку денного найближчої сесії міської ради тощо.
Саме по собі існування у міської ради передбачених діючим законодавством повноважень на вчинення певних дій (розпорядження земельною ділянкою комунальної власності) не може ототожнюватися із недобросовісністю намірів завадити реалізації права на судовий захист позивача.
При цьому варто зазначити, що презумпція очевидності речей (нічим не обмеженого права відповідача в будь-який момент розпорядитися своїм майном) за змістом усталеної практики Верховного Суду (див., наприклад, пункт 29 постанови від 06.10.2022 у справі № 905/446/22) стосується позовних вимог майнового характеру, а тому не є застосовною у цьому випадку.
Так само минула поведінка відповідача не зумовлює обставини, які наведені у статті 136 ГПК України, як підстави для вжиття заходів забезпечення позову.
Наявність між сторонами спору щодо поновлення договору оренди землі та викладені щодо суті такого спору доводи, також не є достатніми підставами для вжиття заходів забезпечення позову у розумінні статті 136 ГПК України, оскільки питання наявності/відсутності порушеного права та, відповідно, наявності підстав для задоволення позову/відмови у задоволенні позову підлягає вирішенню судом під час розгляду справи по суті.
Зокрема, покладені в основу обґрунтування позовних вимог доводи про порушення відповідачем права позивача на поновлення договору оренди землі під час вирішення питання про забезпечення позову не можуть братися до уваги, оскільки у такому разі презюмується безспірність вказаних обставин та відповідних вимог по суті спору.
Таким чином, наведені позивачем у відповідній заяві обґрунтування не підтверджують існування реальної загрози ефективному захисту порушених (оспорюваних) прав позивача в разі задоволення позову про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.
Також суд звертає увагу на те, що відповідно до статті 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Проведення державної реєстрації відповідного речового права на підставі рішення суду, що набрало законної сили, є самостійною підставою, яка передбачена пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Із урахуванням того, що предметом позову у цій справі є вимоги немайнового характеру, тому у разі їх задоволення рішення суду може бути виконане в порядку та згідно із нормами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Позивач не буде позбавлений права звернутися до державного реєстратора із заявою про проведення державної реєстрації відповідного речового права (права оренди земельної ділянки) на підставі рішення суду.
Враховуючи викладене в сукупності, суд вважає, що наразі відсутні реальні передумови для висновку про імовірність утруднення ефективного захисту прав позивача, а тому заява ТОВ «Київщина-житло» про забезпечення позову не підлягає задоволенню
Керуючись статтями 136-140, 234, 235 Господарського процесуального кодексу України, суд
ухвалив:
Відмовити у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» від 12.03.2025про забезпечення позову.
Ухвала набирає законної сили в порядку, встановленому статтею 235 Господарського процесуального кодексу України, і може бути оскарженав порядку та у строки, визначені статтями 254-256 Господарського процесуального кодексу України.
Суддя О.В. Щоткін