06 березня 2025 року м. Харків Справа № 917/1052/24
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Пуль О.А., суддя Білоусова Я.О. , суддя Здоровко Л.М.
за участі секретаря судового засідання Андерс О.К.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу (вх.№3078П/2) Лубенської міської ради Лубенського району Полтавської області на рішення Господарського суду Полтавської області від 28.11.2024 у справі №917/1052/24 (повний текст рішення складено та підписано 03.12.2024 суддею Кльоповим І.Г. у приміщенні Господарського суду Полтавської області)
за позовом Фермерського господарства “АРМ-Агро 3», м.Лубни, Полтавська область,
до Лубенської міської ради Лубенського району Полтавської області, м.Лубни, Полтавська область,
про визнання укладеною додаткової угоди,-
Фермерське господарство "АРМ-АГРО 3" звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовною заявою до Лубенської міської ради Лубенського району Полтавської області, в якій просить суд визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 30.11.2016,укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 28,07920 га, кадастровий номер 5322886200:07:003:0003, державна реєстрація іншого речового права №18489405 від 30.12.2016р., для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Лубенської міської (колишньої Снітинської сільської) ради, Лубенського району Полтавської області на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 07.09.2016 та додатковою угодою від 07.04.2017.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що ним як орендарем, дотримано порядок, передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" для укладення договору оренди на новий строк, у той час, як відповідачем, станом на день подачі позову не прийнято рішення про поновлення договору оренди землі або ж про відмову в його поновленні та не повідомлено свого наміру припинити його дію.
Разом з позовною заявою Фермерським господарством "АРМ-АГРО 3" подано заяву про забезпечення позову, в якій заявник просить:
1. Заборонити відповідачеві - Лубенській міській раді Лубенського району Полтавської області (код ЄДРПОУ 21053182) вчиняти дії щодо поділу земельної ділянки комунальної власності площею 28,0792 га, кадастровий номер 5322886200:07:003:0003, продаж цієї земельної ділянки або речових права на неї до вступу в законну силу рішення суду у цій справі.
2. Заборонити відповідачеві - Лубенській міській раді Лубенського району Полтавської області (код ЄДРПОУ 21053182) вчиняти дії щодо поділу земельних ділянок комунальної власності, кадастровий номер кадастровий номер 5322886200:07:003:0042, кадастровий номер 5322886200:07:003:0043, кадастровий номер 5322886200:07:003:0044, продаж цих земельних ділянок або речових прав на них до вступу в законну силу рішення суду у цій справі.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 28.06.2024 у даній справі заяву Фермерського господарства “АРМ-Агро 3» про забезпечення позову задоволено. Вжито заходи забезпечення позову, шляхом: 1.Заборони Лубенській міській раді Лубенського району Полтавської області (код ЄДРПОУ 21053182) вчиняти дії щодо поділу земельної ділянки комунальної власності, площею 28,0792 га, кадастровий номер 5322886200:07:003:0003, продаж цієї земельної ділянки або речових права на неї до вступу в законну силу рішення суду у цій справі. 2. Заборони Лубенській міській раді Лубенського району Полтавської області (код ЄДРПОУ 21053182) вчиняти дії щодо поділу земельних ділянок комунальної власності, кадастровий номер 5322886200:07:003:0042, кадастровий номер 5322886200:07:003:0043, кадастровий номер 5322886200:07:003:0044, продаж цих земельних ділянок або речових прав на них до вступу в законну силу рішення суду у цій справі.
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 28.11.2024 у справі №917/1052/24, позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 07.09.2016 між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області та ОСОБА_1 , земельної ділянки, площею 280792 га, кадастровий номер 5322886200:07:003:0003, державна реєстрація іншого речового права №18489405 від 30.12.2016, для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Лубенської міської (колишньої Снітинської сільської) ради, Лубенського району Полтавської області на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 07.09.2016 та додатковою угодою від 07.04.2017 у редакції, що викладена в резолютивній частині оскаржуваного рішення. Стягнуто з Лубенської міської ради Лубенського району Полтавської області на користь Фермерського господарства “АРМ-Агро 3» 4542,00 грн судового збору.
В обґрунтування висновку про задоволення позову суд послався на те, що позивач, ужив всіх необхідних заходів для поновлення договору оренди землі, що передбачені частинами 1-6 статі 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка поширюється на спірні правовідносини, для реалізації свого переважного права на поновлення договору на новий строк, в той час як відповідач безпідставно ігнорує процедуру поновлення договору та не прийняв відповідного рішення у встановлений строк, у зв'язку з чим наявні підстави для визнання укладеної додаткової угоди до договору, в редакції, що наведена позивачем у позовній заяві.Зокрема, позивач належним чином виконував обов'язки за Договором, за місяць до закінчення строку дії договору повідомив відповідача про свій намір продовжити користування землею, орендодавець не висловлював у встановлений законом строк відмову в поновленні договору на новий строк, а після закінчення строку договору оренди позивач продовжив користування земельною ділянкою та упродовж одного місяця після закінчення строку договору відсутнє рішення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди землі.
Відповідач -Лубенська міська рада Лубенського району Полтавської області подала на зазначене рішення до Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на нез'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність викладених в рішенні висновків суду обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить це рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити.
В обґрунтування апеляційної скарги відповідач зазначає, зокрема, те, що при ухваленні оскаржуваного рішення суд невірно визначив дату закінчення строку спірного договору, обчисливши її не від дати укладення договору, а від дати державної реєстрації права оренди, як наслідок, дійшов помилкового висновку про надіслання позивачем повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору в межах строку, встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка поширюється на спірні правовідносини,тобто за місяць до закінчення строку договору, оскільки договір було укладено 07.06.2016 на 7 років,відповідно, строк його дії закінчився 08.09.2023, тоді як позивач звернувся із вищенаведеним повідомленням 30.10.2023.
Також відповідач зазначає про неврахування судом першої інстанції обставин невиконання позивачем передбачених п. 18 та абзацом шостим пункту 30 спірного договору обов'язків за власні кошти протягом шести місяців з дати підписання договору розробити нормативну грошову оцінку земельної ділянки та протягом одного місяця з набрання чинності нормативної грошової оцінки земельної ділянки подати орендодавцю витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінки земельної ділянки разом з проектом додаткової угоди щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проведеної відповідно до Закону України "Про оцінку земель" та розміру орендної плати, визначеної на її основі, із зазначенням дати набрання чинності додатковою угодою, яка відповідає даті набрання чинності нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до пункту 271.2 статті 272 Податкового кодексу України.
Крім цього, відповідач зазначає про неврахування судом тієї обставини, що позивач розорав землі водного фонду, які входили до орендованих земель за спірним договором і продовжував їх незаконно використовувати вже під час судового розгляду справи.
Також скаржник зазначає про суперечність положенням статті 58 Конституції України висновку суду, що поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, в редакції чинній на час його укладення.
Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.12.2024 для розгляду справи сформовано склад суду: головуючий суддя-доповідач Пуль О.А., суддя Білоусова Я.О., суддя Здоровко Л.М.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.02.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Лубенської міської ради Лубенського району Полтавської області на рішення Господарського суду Полтавської області від 28.11.2024 у справі №917/1052/24 та повідомлено учасників справи про призначення розгляду апеляційної скарги на 06.03.2025 о 16:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61022, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, у залі засідань №104.
28.02.2025 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх. № 2654) , в якому він просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
04.03.2025 від позивача надійшло клопотання (вх. № 2779), в якому він просить суд відкласти розгляд апеляційної скарги, посилаючись на те, що його представник -адвокат Строгов Ю.Д. приймає участь в апеляційному розгляді справи № 642/5524/21,яка розглядається в той самий час, на який призначено апеляційний розгляд у даній справі.
Колегія суддів відмовляє в задоволенні зазначеного клопотання з наступних підстав.
Відповідно до статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею, зокрема, в разі першої неявки в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.
Відповідно до статті 270 Господарськго процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
За змістом наведених норм, якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з'явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті.Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Повідомлені відповідачем у його клопотанні про відкладення розгляду справи причини неявки представника в судове засідання не є поважними з огляду на те, що відповідач не був обмежений у праві та можливості забезпечити явку в судове засідання іншого представника, а причиною неявки представника відповідача є надання переваги участі у розгляді іншої справи.
До того ж позивач не надав доказів участі його представника у розгляді іншої судової справи, призначеної на той самий час, що і дана справа.
При цьому позивач реалізував своє процесуальне право на висловлення заперечень щодо змісту та вимог апеляційної скарги шляхом подання відзиву на неї.
Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи та вимоги, проаналізувавши доводи відзиву на апеляційну скаргу, заслухавши представників сторін, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду виходить з такого.
З метою ведення фермерського господарства, ОСОБА_2 в 2016 році звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області з заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки йому в оренду для ведення фермерського господарства загальною площею 28,0792 га, на території Снітинської сільської (нині Лубенської міської) ради.
06.09.2016 Наказом № 6418-СГ в.о. начальника Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області:
1. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду гр. ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства (код КВЦПЗ 01.02) загальною площею 28,0792 га на території Снітинської сільської (нині Лубенської міської) ради було затверджено.
2. Громадянину ОСОБА_1 із земель сільськогосподарського призначення державної власності земельну ділянку площею 28,0792га сіножатей, (кадастровий номер 5322886200:07:003:0003) в довгострокову оренду терміном на 7 (сім років) на території Снітинської сільської ради Лубенського району Полтавської області за межами населених пункті для ведення фермерського господарства було надано.
07.09.2016 року на виконання даного наказу Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі (далі - Договір).
Предметом договору, у відповідності до п.1, є право оренди земельної ділянки площею 28,0792 га сіножатей, (кадастровий номер 5322886200:07:003:0003) для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Снітинської сільської ради Лубенського району, Полтавської області.
В оренду, згідно пункту 2 Договору (об'єкт оренди), передається земельна ділянка площею 28,0792 га, у тому числі сіножатей.
Пунктом 8 Договору, укладеного 07.09.2016, передбачено, що він укладений терміном на 7(сім) років і що після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк, попередивши орендодавця про цей намір письмово не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору
Згідно з пунктом 9 Договору орендна плата вноситься у грошовій формі, в розмірі 16052,95 гривень в рік, що становить 8% від нормативно грошової оцінки 1 гектара сіножатей по області.
Пункт 13 Договору передбачає умови та підстави перегляду розміру орендної плати.
У відповідності до пункту 19 Договору, земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.
Згідно з положеннями пункту 44 Договору право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав. Тобто, перебіг строку дії договору розпочався після реєстрації права оренди, а сааме, з 30.12.2016 та тривав до 30.12.2023.
30.12.2016 року право оренди землі було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право 18489405.
27.02.2017 було створене Фермерське господарство “АРМ-АГРО З» (код ЄДРПОУ 41176345). Його головою став його засновник ОСОБА_1 .
Після проведення державної реєстрації фермерського господарства до нього в силу норм Закону “Про фермерське господарство» № 973-ІУ перейшли всі права і обов'язки орендаря земельної ділянки за договором оренди землі.
07.04.2017, після виготовлення землевпорядної документації, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозмін та впорядкування, на підставі Наказу Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 24.03.2017 № 3198-СГ до Договору були внесені наступні зміни: Пункт 2 Договору виклали в наступні редакції: “В оренду передається земельна ділянка загальною площею 28,0792 га, у тому числі ріллі - 28,0792 га.»
Також, були внесені зміни до пункту 9 Договору, які стосуються розмірів орендної плати. Пункт 9 Договору викладений в наступній редакції: “Орендна плата зноситься орендарем у грошовій формі, в розмірі 76942,65 гривень в рік, що становить 8% від нормативної грошової оцінки 1 гектара ріллі по індексації такої оцінки станом на 01.01.2017 на коефіцієнт 4.7964 та коефіцієнт для ріллі 1,756».
Інші пункти Договору до цього часу залишилися без змін.
З моменту реєстрації права оренди договору оренди земельної ділянки і на момент подання до суду цієї позовної заяви позивач користується вказаною вище орендованою земельною ділянкою та сплачує орендну плату, що підтверджується платіжними інструкціями.
30.10.2023 голова фермерського господарства “АРМ-АГРО З», Маркарян A.A., звернувся до Лубенської міської ради із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі строком на 7 років та орендною платою у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі. До заяви додав проект додаткової угоди до договору оренди землі. Лист- повідомлення про поновлення договору оренди землі подано до відповідного структурного підрозділу виконавчого комітету Лубенської міської ради ( вих. №30-10/5 від 30.10.2023)
31.10.2023 голова ФГ “АРМ-АГРО З» Маркарян A.A. направив на адресу Лубенської міської ради доповнення до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі в якому зазначив про те, що земельна ділянка, яка є об'єктом договору оренди використовується для ведення фермерського господарства Фермерським господарством “АРМ-АГРО 3», головою якого він є.
29.11.2023 відповідач надіслав позивачу лист № 11/6460, яким повідомляє про те, що лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди землі буде внесений на розгляд чергової сесії Лубенської міської ради, пленарне засідання якої заплановане на 14 грудня 2023 року.
05.12.2023 року голова Фермерського господарства “АРМ-АГРО З» Маркарян A.A. додатково направив на адресу відповідача доповнення до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, яким підтверджує своє бажання скористатися переважним правом поновлення Договору на новий строк.
Проте, станом на час звернення до суду з цим позовом відповідач не прийняв рішення про поновлення договору оренди землі або ж про відмову в його поновленні та не повідомив про намір припинити його дію.
Відповідач здійснив поділ земельної ділянки, яка є об'єктом договору оренди землі від 07.09. 2016 з кадастровим номером 5322886200:07:003:0003 та предметом спору у справі на наступні земельні ділянки: кадастровий номер 5322886200:07:003:0042, площею 12,1479га, 5322886200:07:003:0043 площею 15,6023га, 5322886200:07:003:0044, площею 0,3290га.
Надаючи в процесу апеляційного перегляду оцінку обставинам справи, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову, зважаючи на наступне.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
При цьому колегія суддів виходить з того, що питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" неодноразово були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду внаслідок чого сформовані як висновки щодо застосування цієї норми права (див. постанови від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19), так і усталена практика Верховного Суду щодо розгляду цієї категорії спорів.
Водночас у контексті спору, що розглядається договір оренди землі укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" за № 161-XIV.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).
З огляду на наведене, колегія суддів відхиляє як такі, що суперечать наведеним положенням чинного законодавства посилання відповідача в апеляційній скарзі на неправильне застосування до спірних правовідносин положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", у редакції, чинній на час укладення спірного договору.
Згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Відповідно до частин четвертої та п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини.
При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Тобто, виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а сааме, частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
При цьому Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:
- якщо орендар у строки, встановлені договором, або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом, або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.
Відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.09.22 у справі № 926/2720/21.
Як обґрунтовано зазначив суд першої інстанції, з вищенаведених обставин справи вбачається те, що позивач ужив всіх необхідних заходів для поновлення договору оренди землі, що передбачені частинами 1-6 статі 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка поширюється на спірні правовідносини, для реалізації свого переважного права на поновлення Договору на новий строк, в той час як відповідач безпідставно ігнорує процедуру поновлення договору та не приймає відповідного рішення, у зв'язку з чим наявні підстави для визнання укладеної Додаткової угоди до Договору, в редакції,наведеній позивачем у позовній заяві.
Зокрема, позивач належним чином виконував обов'язки за договором, за місяць до закінчення строку дії договору позивач повідомив відповідача про свій намір продовжити користування землею , орендодавець не висловлював у встановлений законом строк відмову в поновленні договору на новий строк, після закінчення строку договору оренди позивач продовжив користування земельною ділянкою, упродовж одного місяця після закінчення строку договору відсутнє рішення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди землі.
При цьому, як обґрунтовано зазначив суд першої інстанції, формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу та/або об'єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб. Зазначеної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду в постановах від 29.05.2019 у справі №367/2022/15-ц (пункт 56) та від 01.10.2019 у справі №922/2723/17 (пункт 7.36).
Разом з цим суд першої інстанції обґрунтовано відхилив посилання відповідача на неналежне виконання позивачем умов спірного договору, пославшись на те, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів порушення позивачем користування ділянкою площею 28,0792 га, кадастровий номер 5322886200:07:003:0003, яка є об'єктом договору оренди від 07.09.2016 та предметом спору у цій справі, упродовж дії договору та того, матеріали справи не містять доказів звернення відповідача до позивача з приводу неналежного виконання умов договору оренди землі упродовж його дії.
Також є безпідставними доводи апеляційної скарги щодо того, що при ухваленні оскаржуваного рішення суд невірно визначив дату закінчення строку спірного договору, обчисливши її не від дати укладення договору, а від дати державної реєстрації права оренди, як наслідок, дійшов помилкового висновку про надіслання позивачем повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору в межах строку, встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка поширюється на спірні правовідносини.
Відповідно до статті 631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Статтею 253 Цивільного кодексу України передбачено, що перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.
У відповідності до пункту 19 Договору земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.
Згідно з пунктом 44 Договору, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.
Отже, оскільки предметом спірного договору є передання земельної ділянки в користування позивачу, початок якого пов'язано з реєстрацією його права оренди, перебіг строку дії договору, в межах якого сторони мали можливість здійснити свої права і виконати свої обов'язки розпочався після реєстрації вказаного права, а саме, з 30.12.2016, та тривав до 30.12.2023, в той час як позивач звернувся до відповідача з повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом 30.10.2023, тобто не пізніше ніж за місяць до закінчення договору, як того вимагають положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка поширюється на спірні правовідносини.
Ураховуючи викладене, доводи апеляційної скаргине знайшли підтвердження, а оскаржуване рішення Господарського суду Полтавської області ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржуване рішення -без змін.
Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги залишаються за скаржником.
Керуючись ст.129, пунктом 4 частини 1 ст.275, ст. 282-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд
Апеляційну скаргу Лубенської міської ради Лубенського району Полтавської області залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Полтавської області від 28.11.2024 у справі №917/1052/24 залишити без змін.
Дана постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження до Верховного Суду передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 13.03.2025.
Головуючий суддя О.А. Пуль
Суддя Я.О. Білоусова
Суддя Л.М. Здоровко