11 лютого 2025 року
м. Харків
справа № 610/940/24
провадження № 22-ц/818/333/25
Харківській апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Тичкової О.Ю.,
суддів колегії - Пилипчук Н.П., Маміної О.В.
за участю секретаря судового засідання Волобуєва О.О.
сторони справи:
позивач - ОСОБА_1
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест»
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Харків апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 18 липня 2024 року у складі судді Тімонової В.М.,-
В квітні 2024 року ОСОБА_1 , звернувся до суду з позовом в якому просив стягнути з відповідача заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 08.02.2008 зі сплати орендної плати у розмірі 19882,47 грн та розірвати договір оренди земельної ділянки площею 4,9997 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0564 від 08.02.2008, з урахуванням додаткової угоди від 04.12.2014.
В обґрунтування позову зазначав, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 4,9997 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0564, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області ( надалі Земельна ділянка). 08.02.2008 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» ( надалі ТОВ) було укладено договір оренди Земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК , умови якого були змінені додатковою угодою від 04.12.2014 ( надалі договір оренди) . Відповідач свої зобов'язання за Договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки належним чином не виконав, орендну плату за 2022 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 10392,31 грн та орендну плату за 2023 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 9490,16 грн орендодавцю не сплатив, Зазгачене свідчить про істотне порушенням умов Договору оренди та відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 ЦК та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК є підставою для розірвання Договору оренди та стягненн язпаборгованості по орендній платі.
Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 18 липня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 08.02.2008, зі сплати орендної плати у розмірі 19882,47 грн.
Розірвано договір оренди земельної ділянки від 08.02.2008, з урахуванням додаткової угоди від 04.12.2014 до договору оренди земельної ділянки від 08.02.2008, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку, площею 4,9997 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0564.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2422,40 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 8000,00 грн.
Рішення обгрунтовано тим, що позивачем доведені юридичні підстави для розірвання спірного договору оренди та стягнення заборгованост із оренндної плати.
Не погодившись з рішенням суду ТОВ подало апеляційну скаргу в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просило рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнутої суми заборгованості зі сплати орендної плати.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, яке в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією російської федерації. З 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай. Тому в зазначений період орендар був позбавлений можливості використовувати об'єкт оренди. Торогово - промислова палата України визнала військову агресію російської федерації проти України обставинами непереборної сили, а рішенням Харківської обласної ради ТОВ внесено до переліку суб'єктів господарювання що постраждали від непереборної сили. Зазначене звільянє відповідача від відповідальності за порушення зобов'язання зі сплати орендної плати. ТОВ не заперечує проти стягнення заборгованості з орендної плати, але не у визначеному судом розмірі. А саме, при розрахунку орендної плати позивачем помилково застосовано коефіцієнт 1,756, який чинною Методикою нормативно грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та умовами укладеного між сторонами договору оренди не передбачений. Тому заборгованість відповідача з і сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки становить 7306,62 грн.
07 жовтня 2024 року ОСОБА_2 , яка діє в інтересах ОСОБА_1 надала відзив на апеляційну скаргу в якому просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення залишити без змін. Посилалась на те , що судом правильно встановлені обставини у справі та ухвалене законне та обґрунтоване рішення. Доводи апеляційної скарги зроблених судом висновків не спростовують. Посилання апелянта на неможливість використання земельної ділянки належним чином не доведена. ТОВ визнає, що виробництво сільськогосподарських культур є сезонним, проте не надає суду будь - яких доказів на підтвердження того що в 2021 році ним не було засіяно спірну земельну ділянку та надалі - після 11.09.2022 не було зібрано врожай. Після звільнення Харківської області ТОВ самостійно міг провести обстеження земельної ділянки та вчинити дії із її очищення від можливого забруднення вибухонебезпечними предметами, проте зазначеного не зробив. Зазгачене свідчить також про неналежне виконання ТОВ умов договору оренди. Факт неможливості використання об'єкту оренди внаслідок непереборної сили відповідним сертифікатом не підтверджений, тому будь які підстави для застосування до відповідача положень закону щодо звільнення його від відповідальності відсутні. Наданий апелянтом розрахунок заборгованості з орендної плати є хибним, оскільки суперечить умовам укладеного між сторонами договору, вимогам закону та релевантній судовій практиці.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів уважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи
Згідно статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
У відповідності до частин 1-5 статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає.
Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ЯД № 058309, виданого 28.01.2008 Балаклійської РДА на підставі розпорядження Балаклійської райдержадміністрації № 1 від 08.01.2008, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю, належить земельна ділянка, площею 4,9997 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6320288000:04:000:0564, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.
08.02.2008 між ОСОБА_1 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28.02.2008.
04.12.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до Договору оренди щодо строків дії Договору та нарахування орендної плати.
30.12.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 77745759 від 04.01.2017.
Відповідно до розділу «Предмет договору» Договору оренди, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів Яковенківської сільської ради Балаклійського району.
Згідно з розділом «Об'єкт оренди» Договору оренди, в оренду передається земельна ділянка площею 4,9997 га рілі. Грошова нормативна оцінка Земельної ділянки становить 58 903,92 грн.
Відповідно до розділу «Строк оренди» Договору оренди, Договір укладений на 15 років.
Додатковою угодою збільшено строк Договору оренди на двадцять років до 2034 року включно.
Як вбачається з розділу «Орендна плата» Договору оренди, орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки і становить 883,56 грн. на рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься у такі строки: до 01 березня наступного року. У разі не внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від несплаченої суми за кожен день прострочення.
Додатковою угодою встановлено орендну плату в розмірі 5 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки Земельної ділянки, нарахування орендної плати з розрахунку 5 % здійснюється з 1-го січня 2014 року.
За змістом розділу «Зміна умов договору і його припинення» Договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
Згідно Додатку до рішення обласної ради від 14 лютого 2023 року №502-VIII (XV сесія VIII скликання) ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія Балінвест» включена до переліку суб'єктів господарювання-юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непеборної сили (а.с.78)
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків (стаття 11 ЦК України).
Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об'єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв'язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов'язань.
Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов'язань, або ж виконання договірних зобов'язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов'язань.
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.
Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.
З огляду на викладене апеляційний суд вважає обґрунтованими доводи апелянта про доведення ним неможливості використання об'єкту оренди з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов'язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів посівну компанію.
За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2022-2023 роки за договором оренди земельної ділянки.
Отже, колегія суддів дійшла висновку, що за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі відсутні.
Що стосується вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати колегія суддів виходить з наступного.
Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, показник нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 01 липня 1995 року (з урахуванням індексації), почав застосовуватися із коефіцієнтом 1,756.
В свою чергу 28 лютого 2017 року набрала чинності постанова КМУ від 16 листопада 2016 року № 831, якою затверджено нову Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та не внесено відповідні зміни до Методики № 213. Відповідно до цих змін п. 19-1, яким вводилося в дію використання коефіцієнта 1,756 при розрахунку нормативної грошової оцінки ріллі, було виключено із Методики № 213. А у Методиці № 831 немає згадки про застосування будь-якого коригуючого коефіцієнта до базової нормативної грошової оцінки, проведеної станом на 01 липня 1995 року.
Таким чином, починаючи з 01 березня 2017 року коефіцієнт 1,756 до нормативної грошової оцінки ріллі не застосовується та жодний нормативно-правовий акт не вимагає застосування до нормативної грошової оцінки ріллі, яка проведена станом на 01 липня 1995 року, коефіцієнта 1,756.
У зв'язку з чим врахування ОСОБА_1 в розрахунку заборгованості коефіцієнта 1,756 є необґрунтованим.
Так, колегія суддів враховує, що у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).
Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.
Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає, що оскільки встановлено порушення ТОВ умов договору оренди землі щодо сплати орендної плати, а саме за 2022-2023 роки, тому наявні підстави стягнення такої заборгованості, однак за вирахуванням часу, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, а саме за період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року.
За умовами договору оренди землі від 08.02.2008, з урахуванням додаткової угоди від 04.12.2014 до договору оренди земельної ділянки від 08.02.2008, на земельну ділянку, площею 4,9997 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0564 , нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 58903,92 грн, а орендна плата становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Розмір орендної плати за 2022 рік, а саме 169 днів, в які орендар мав можливість використовувати земельну ділянку, складається з щорічної орендної плати в розмірі 2 164,45 грн з ПДФО та військовим збором, що розрахована наступним чином: 58 903,92 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки, визначена в п. 4 розділу «Об'єкт оренди» Договору оренди) * 1,059 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2009 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) * 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) / 365 * 169 (кількість днів в які орендар мав можливість використовувати земельну ділянку) = 2 164,45 грн;
За 2023 рік - 5 142,17 грн з ПДФО та військовим збором, що розрахована наступним чином: 58 903,92 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки визначена в п. 4 розділу «Об'єкт оренди» Договору оренди) * 1,059 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2009 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) * 1,1 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 р.) * 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) = 7 306,62 грн.
Всього до сплати становить 7 306,62,57 грн, що і підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .
Відповідно до ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідність висновків суду, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Оскільки суд не з'ясував належним чином фактичні обставини справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду - скасуванню з ухваленнм нового рішення про часткове задоволення позову.
Частиною 1 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до частини 10 статті 141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов'язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов'язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).
За подачу позову ОСОБА_1 сплачено судовий збір в розмірі 2422,40 грн (а.с. 1 том 1).
Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 36,75 % та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 445,12 грн (2422,40 грн : 2 вимоги) * 36,75%) підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_3
16 січня 2024 року між Адвокатським об'єднанням «УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА» і ОСОБА_1 укладено договір №13/24 про надання правової допомоги, і угоду №1 про встановлення гонорару, відповідно до яких вартість наданих послуг (складання позовної заяви, її подання до суду, участь у судових засіданнях та підготовка інших судових документів під час розгляді справи в суді першої інстанції) становить 8000,00 грн (а.с. 21-22 том 1).
З квитанцій до платіжних інструкцій про переказ готівки №02026100032 від 01 лютого 2024 року і № 0202610045 від 02 лютого 2024 року вбачається, що ОСОБА_1 сплатив Адвокатському об'єднанню «УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА» грошові кошти у загальній сумі 8000,00 грн за надання правової допомоги за договором №13/24 від 16 січня 2024 року (а.с. 12 том 1).
Згідно вимог частин 1, 2 статті 137 ЦПК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Обов'язок доведення не співмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частина 6 статті 137 ЦПК України).
Частиною 8 статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).
Процесуальний закон визначає критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Такий висновок міститься у додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).
Апеляційна скарга ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не містить доводів щодо не співмірності розміру витрат позивача на правничу допомогу. Отже, судові витрати на правничу допомогу покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З урахуванням часткового задоволення позову, з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню судові витрати позивача на правничу допомогу, понесені в суді першої інстанції, в розмірі 2940,00 грн (8000,00 грн *36,75%).
За подання апеляційної скарги Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» сплачено судовий збір в розмірі 2906,88 грн (а.с. 222 том 1).
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено частково (відмовлено позивачу у задоволенні немайнової вимоги та в частині майнової вимоги задоволено скаргу товариства на 63,25 %), тому судовий збір за подачу апеляційної скарги в розмірі 2372,74 грн (2906,88 грн : 2 вимоги = 1453,44 грн. 1453,44 грн * 63,25% + 1453,44 грн = 2372,74 грн) підлягає стягненню з ОСОБА_4 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».
Шляхом взаємозаліку зазначених сум судового збору з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1927,62 грн (2372,74 грн - 445,12 грн).
Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» - задовольнити.
Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 18 липня 2024 року - скасувати.
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельною ділянки - задовольнити частково.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 08.02.2008, з урахуванням додаткової угоди від 04.12.2014 до договору оренди земельної ділянки від 08.02.2008, на земельну ділянку, площею 4,9997 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0564, зі сплати орендної плати у розмірі 7 306,62 (сім тисяч триста шість) грн 38 коп.
У задоволені позову в іншій частині - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (ЄДРПОУ: 32934058) судовий збір в розмірі 1927 (одна тисяча дев'ятсот двадцять сім) грн 62 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (ЄДРПОУ: 32934058) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) витрати на правничу допомогу в розмірі 2940,00 грн (дві тисячі дев'ятсот сорок) грн 00 коп понесені в суді першої інстанції.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 21 лютого 2025 року
Головуючий О. Ю. Тичкова
Судді Н.П.Пилипчук
О.В.Маміна