25.02.25
22-ц/812/229/25
Провадження № 22-ц/812/229/25 Суддя першої інстанції Сергієнко С.А.
Суддя-доповідач апеляційного суду Царюк Л.М.
Іменем України
25 лютого 2025 року м. Миколаїв Справа № 482/823/22
Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого - Царюк Л.М.,
суддів - Базовкіної Т.М., Яворської Ж.М.,
при секретарі судового засідання - Колосовій О.М.,
без участі учасників справи,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на рішення Новоодеського районного суду Миколаївської області від 25 листопада 2024 року, ухвалене під головуванням судді Сергієнка С.А., в залі судового засідання в м. Нова Одеса, за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про розірвання договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди,
09 вересня 2022 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом, підстави якого змінив у подальшому, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (далі - ТОВ «Південь Агро Інвест») про розірвання договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди.
Позов обґрунтовував тим, позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером 4824884800:01:000:0024, загальною площею 10,24 га.
Згідно із договором оренди землі, від 07 жовтня 2016 року, вищезазначена земельна ділянка була передана ним в оренду приватному акціонерному товариству «Новоодеський Райагрохім», а в подальшому згідно додаткової угоди до Договору оренди землі від 04 вересня 2017 року, ця земельна ділянка була передана в оренду ТОВ «Південь Агро Інвест» на строк до 31 грудня 2028 року.
Разом з тим ТОВ «Південь Агро Інвест» не дотримувалося своїх обов'язків щодо сплати орендної плати, виплата якої передбачена умовами укладеного договору.
Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просив суд розірвати договір оренди землі від 07 жовтня 2016 року, укладений між ним та ПрАТ «Новоодеський райагрохім» та додаткову угоду до договору оренди землі від 04 вересня 2017 року, укладену між ним та ТОВ «Південь Агро Інвест».
Рішенням Новоодеського районного суду Миколаївської області від 25 листопада 2024 року позов задоволено.
Розірвано договір оренди землі від 07 жовтня 2016 року, укладений між ПрАТ «Новоодеський райагрохім» та ОСОБА_1 та додаткову угоду до Договору оренди землі від 04 вересня 2017 року, укладену між ТОВ «Південь Агро Інвест» та ОСОБА_1 про оренду земельної ділянки з кадастровим номером 4824884800:01:000:0062, загальною площею 10,24 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Себинської (у теперішній час Костянтинівської) сільської ради Новоодеського (у теперішній час Миколаївського) району Миколаївської області, номер запису про інше речове право 21918633 від 11 серпня 2017 року.
Стягнуто з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 ?992 грн 40 коп. судових витрат.????????????????
Рішення суду мотивовано тим, що відповідач не надав суду доказів того, що товариство вчиняло дії щодо належного виконання договору оренди щодо своєчасної виплати орендної плати, що є його процесуальним обов'язком згідно зі статтею 12, 81 ЦПК України.
Отже, відповідачем не спростовано твердження позивача про те, що орендна плата за період 2018-2023 роки не була виплачена вчасно.
Внаслідок порушення умов договору орендарем ТОВ «Південь Агро Інвест» - систематичної невиплати орендної плати, орендодавець ОСОБА_1 не отримує орендну плату, на яку розраховував та має право згідно з умовами договору, що є істотним порушенням договору, а тому є підставою для розірвання договору оренди землі та додаткової угоди до цього договору.
Не погодившись з рішення суду, ТОВ «Південь Агро Інвест» подало апеляційну скаргу, де посилаючись на незаконність та необґрунтованість оскаржуваного рішення, просило його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції повністю залишив поза увагою прояснення відповідача.
На підтвердження своїх позовних вимог ОСОБА_1 надає акт обстеження земельної ділянки.
Проте зазначений огляд земельної ділянки було вчинено із порушенням чинного законодавства, а саме: неналежне оформлення акту, безпідставний огляд земельної ділянки, відповідач не був обізнаний про огляд.
Суд першої інстанції в своєму рішення прийшов до висновку про зміну кадастрового номеру земельної ділянки.
Вказані висновки суду були необґрунтовано здійснені судом першої інстанції, оминаючи той факт, що позивачем не було надано жодних документів на підтвердження факту зміни кадастрового номеру земельної ділянки, та/або усунення інших невідповідностей технічної документації.
Суд вказує про дослідження факту системної несплати орендної плати за період 2018-2023 роки. Вказані дослідження проведені по-перше, за межами позовної давності, а по-друге позовна заява подана ще у 2022 році, а тому не може включати в себе дослідження 2023 року.
ТОВ «Південь Агро Інвест» було отримано від виконавчої служби Новоодеського РУЮ виконавчий лист. На підставі чого 10 вересня 2024 року за рахунок коштів орендної плати ОСОБА_1 було виплачено в рахунок погашення боргу грошові кошти у розмірі 49 459.20 грн.
З урахуванням того, що ОСОБА_1 мав борги та відкриті виконавчі провадження, він умисно не надав відповідачу банківські реквізити для сплати орендної плати. А після отримання відповідачем постанови про відкриття виконавчого провадження № 62931279 від 25 червня 2021 року, ТОВ «Південь Агро Інвест» здійснило виплати відповідно до чинного законодавства.
Судом не було встановлено всіх обставин справи, які мають значення для справи, що призвело до невідповідності висновків, викладених у рішенні першої інстанції, реальним обставинам справи.
На день розгляду справи відзиву на апеляційну скаргу від позивача не надходило.
Учасники справи в судове засідання не з'явилися, про дату, час і місце розгляду справи повідомлені апеляційним судом належним чином, про причини неявки суду не повідомили, а тому з огляду на приписи частини 2 статті 372 ЦПК України, суд розглянув справу без їх участі.
За приписами частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Судом першої інстанції та матеріалами справи встановлено, що згідно із Державним актом на право власності на земельну ділянку Серія МК № 005961 зареєстрованим в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею від 27 серпня 2004 року за № 010401900027, позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером 4824884800:01:000:0024, загальною площею 10,24 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Себинської сільської ради Новоодеського району Миколаївської області.
Згідно із договором оренди землі, від 07 жовтня 2016 року, зазначена земельна ділянка була передана ним в оренду ПрАТ «Новоодеський Райагрохім», в подальшому згідно додаткової угоди до договору оренди землі від 04 вересня 2017 року, таж сама земельна ділянка була передана ТОВ «Південь Агро Інвест».
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового прававід 06 грудня 2017 року № 106481928 кадастровий номер земельної ділянки, яку ОСОБА_1 передав у оренду спочатку ПрАТ «Новоодеський Райагрохім» за договором зареєстрованим 11 серпня 2017 року за № 21918633, а у подальшому за додатковою угодою ТОВ «Південь Агро Інвест», зазначено як 4824884800:01:000:0062.
Відповідно до пунктів 4.1 - 4.7 Додаткової угоди сторони погодили, що орендна плата за користування земельною ділянкою вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 30 720 грн на рік, але не менше 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, або в натуральній формі на суму орендної плати.
Орендна плата повинна вноситись орендарем до 30 грудня звітного року.
Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв'язку через місцеві відділення УДППЗ "Укрпошта" шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів, або в іншій формі, погодженій сторонами.
Перевіряючи доводи апеляційної скарги колегія суддів зауважує на таке.
Договір оренди землі -це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку (частина 1 статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку (частина 2 статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Таким чином з огляду на наведене, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 звернула увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року, у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року, у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року, у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати».
Отже підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.
Також Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, що «підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною й достатньою, і звертатися до більш загального правила частини другої статті 651 ЦК України - з метою оцінки істотності порушення договору його стороною - немає потреби» (пункт 128 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23).
У справі, що переглядається, орендодавець ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про розірвання договорів оренди земельної ділянки з огляду на систематичну несплату відповідачем орендної плати за землю, що, на його думку є істотним порушенням умов договорів оренди.
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 суд першої інстанції, виходив з того, що за умовами пунктів 4.1 - 4.7 Додаткової угоди сторони погодили, що орендна плата за користування земельною ділянкою вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 30 720 грн на рік, але не менше 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, або в натуральній формі на суму орендної плати. Орендна плата повинна вноситись орендарем до 30 грудня звітного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв'язку через місцеві відділення УДППЗ "Укрпошта" шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів, або в іншій формі, погодженій сторонами.
За умовами зазначених договорів оренди дія договорів припиняється шляхом їх розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених договорами, а також з інших підстав, визначених законом.
У цій справі суд встановив, що протягом 2018-2023 року ТОВ «Південь Агро Інвест» не сплачувало ОСОБА_1 орендну плату.
Ці обставини щодо періодів виникнення заборгованості по орендній платі ТОВ «Південь Агро Інвест» не спростовувало.
Отже, ТОВ «Південь Агро Інвест» неодноразово порушувало умови договорів оренди землі, а саме систематично не сплачувало орендну плату в повному обсязі, за вказані роки, що підпадає під дію пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України та є самостійною і достатньою підставою для розірвання договору.
Тож суд першої інстанції за наявності в матеріалах справи доказів систематичної (два і більше випадки) повної несплати орендної плати за додатковим договором оренди та не спростування цих обставин відповідачем, обґрунтовано констатував наявність підстав для розірвання зазначених договорів відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Доводи апеляційної скарги щодо надання ОСОБА_1 неналежно оформленого акту обстеження земельної ділянки, за яким здійснено огляд орендованої земельної ділянки, не заслуговують на увагу, оскільки такий акт було надано позивачем на підтвердження підстав позову про захаращення земельної ділянки, однак позивач змінив підстави позову на систематичну несплату орендної плати, які прийняв та розглянув суд.
Твердження скаржника про те, що суд першої інстанції безпідставно зробив висновок про зміну кадастрового номеру орендованої земельної ділянки відхиляються апеляційним судом, оскільки з наданих доказів суд зазначив про зміну кадастрового номеру земельної ділянки на час укладення додаткової угоди, тобто констатував дані щодо кадастрового номеру зазначеного в додатковій угоді.
Сама по собі зміна кадастрового номеру земельної ділянки не виключає правовідносин сторін за договором оренди цієї земельної ділянки.
Аргументи апеляційної скарги про те, що суд визнав факт системної несплати орендної плати за період 2018-2023 роки за межами позовної давності, а також, що вказаний період не може включати в себе дослідження 2023 року є неприйнятними з огляду на таке. По-перше, в даному випадку йдеться про період невиплати орендної плати для визначення її системного характеру, а не для стягнення невиплаченої орендної плати; по-друге, в цій справі заява про застосування позовної давності повинна заявлятися при розгляді справи судом першої інстанції та досліджуватися цим судом, по-третє, суд першої інстанції зазначив 2023 рік, оскільки на час ухвалення рішення (25 листопада 2024 року) орендна плата за вказаний рік (до 30 грудня звітного року) не була сплачена. Між тим таке зазначення не вплинуло на визначення системності невиплати орендної плати.
Доводи апеляційної скарги щодо виплати ТОВ «Південь Агро Інвест» орендної плати у розмірі 49 459.20 грн в рахунок боргових зобов'язань позивача не заслуговують на увагу, так як по-перше, про такі обставини відповідач не заявляв у суді першої інстанції, а по-друге, відповідачем не надано належних доказів на підтвердження таких обставин.
За загальними правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина 1 статті 76 ЦПК України).
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина 1 статті 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина 1 статті 80 ЦПК України).
За змістом частин 1-3 статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, якими суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою (постанова Верховного Суду від 22 квітня 2021 року у справі № 904/1017/20).
Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об'єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу (частина 3, 4 статті 83 ЦПК України).
Учасник справи, у разі неможливості самостійно надати докази, вправі подати клопотання про витребування доказів судом. Таке клопотання повинно бути подане в строк, зазначений у частинах другій та третій статті 83 цього Кодексу. Якщо таке клопотання заявлено з пропуском встановленого строку, суд залишає його без задоволення, крім випадку, коли особа, яка його подає, обґрунтує неможливість його подання у встановлений строк з причин, що не залежали від неї (частина 1 статті 84 ЦПК України).
Отже, відповідач не надав суду першої інстанції належних та допустимих доказів на підтвердження своїх заперечень щодо належного виконання свого обов'язку за договором оренди щодо виплати орендної плати, хоча це є його процесуальним обов'язком.
Також посилання в апеляційній скарги на те, що ОСОБА_1 мав борги та відкриті виконавчі провадження, а відтак умисно не надав відповідачу банківські реквізити для сплати орендної плати відхиляються апеляційним судом з огляду на те, що за умовами договору орендна плата може бути виплачена через касу орендаря та/або засобами поштового зв'язку через місцеві відділення УДППЗ "Укрпошта" шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів.
Ураховуючи наведене, дослідивши доводи та мотиви апеляційної скарги, колегія суддів робить висновок про правильність висновків суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позову. Доводи апеляційної скарги висновків місцевого суду не спростовують, а тому не можуть бути підставою для скасування рішення суду першої інстанції.
Згідно зі статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо відсутні підстави для його скасування.
Оскаржуване судове рішення відповідає вимогам закону й підстави для його скасування відсутні.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу ТОВ «Південь Агро Інвест» залишити без задоволення, а рішення Новоодеського районного суду Миколаївської області від 25 листопада 2024 року залишити без змін.
Згідно із підпунктом "в" пунктом 4 частини 1 статті 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається крім іншого, і з розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Оскільки в задоволенні вимог апеляційної скарги відмовлено, то підстави для розподілу судових витрат відсутні.
Керуючись статтями 375, 382 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» залишити без задоволення.
Рішення Новоодеського районного суду Миколаївської області від 25 листопада 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до вимог статті 389 ЦПК України до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий Л.М. Царюк
Судді: Т.М. Базовкіна
Ж.М. Яворська
Повне судове рішення складено 25 лютого 2025 року.