65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"14" лютого 2025 р.м. Одеса Справа № 916/2604/24
Господарський суд Одеської області у складі:
судді В.С. Петрова
при секретарі судового засідання О.В. Ващенко
за участю представників:
від позивача - Бондар А.Г.,
від відповідача - Осіпенко І.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Карпової Олени Леонідівни про розірвання договору оренди та виселення з нежитлового приміщення, -
Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Карпової Олени Леонідівни про:
- розірвання укладеного між сторонами договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 р.;
- виселення відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 139,9 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 183, прим. 101;
- стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 р. в сумі 52725,27 грн. та пені за несвоєчасну сплату орендної плати в сумі 12234,24 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані наступним.
30.06.2004 між Представництвом по управлінню комунальної власності Одеської міської ради (нині - Департамент комунальної власності Одеської міської ради) та фізичною особою-підприємцем Карповою Оленою Леонідівною (далі - орендар) було укладено договір оренди № 6/72, згідно з яким орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 138,5 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22 та зобов?язався своєчасно сплачувати орендну плату.
Як вказує позивач, згідно з п. 1.3 договору термін дії договору оренди в новій редакції визначено до 17.02.2008.
Також позивач зазначає, що умовами п. 2.2 договору передбачено, що за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору місяць 539,30 грн. (без урахування податку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Між тим, розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.
При цьому позивач зазначає наступне:
- додатковим погодженням від 10.09.2008 за погодженням сторін внесено зміни до договору оренди у частинні розрахунку орендної плати за місяць;
- додатковим погодженням від 04.11.2008 продовжено термін дії договору до 04.05.2009 та внесено зміни до договору оренди у частинні розрахунку орендної плати за місяць;
- додатковим погодженням від 23.09.2009 термін дії договору оренди продовжено до 23.03.2010;
- додатковим погодженням від 15.11.2012 термін дії договору оренди продовжено до 01.10.2015 та внесено зміни до договору оренди у частинні розрахунку орендної плати за місяць;
- додатковим договором від 22.04.2014 за погодженням сторін змінено цільове призначення використання приміщення з “використання під магазин» на “торгівельний об'єкт з продажу продовольчих та підакцизних товарів, автомат поповнення рахунку. Торгівля шкільно-письмовими товарами, ксерокс» та внесено зміни до договору оренди у частинні розрахунку орендної плати за місяць;
- додатковим договором від 25.10.2019 термін дії договору продовжено до 25.09.2022.
Між тим, як вказує департамент, указом Президента України № 64/2022 “Про ведення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 р. на всій території України введено воєнний стан з 5:30 год. 24 лютого 2022 року.
При цьому позивач зазначає, що відповідно до постанови Кабінету Міністрів України “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27 травня 2022 р. № 6345 договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про не продовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.
Таким чином, позивач вказує, що договір оренди від 30.06.2004 № 6/72 вважається продовженим на період воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.
Також позивач зазначає, що Відділом інвентаризації та реєстрації Департаменту отримано відповідний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію за територіальною громадою м. Одеси права власності на об'єкт комунальної власності у вигляді нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 138,5 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22. До даного об'єкту присвоєно адресу: вул. Балківська, 183, приміщ. 101 у зв'язку з відсутністю в адресному реєстрі м. Одеси будівлі за адресою: вул. Дальницька, 22, а запитувані приміщення знаходяться в будівлі, розташованої на розі вул. Дальницька та вул. Балківська. Згідно з актуалізованими технічними даними загальна площа об'єкта складає 139,9 кв.м.
Позивач вказує, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 05.02.2020 відкрито розділ на підставі листа серія та номер 05-01-01284, виданий 24.10.2019 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях; рішення про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Одеси серія та номер 320, виданий 29.08.2019 ВК ОМР; технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 23.01.2019 КП “БТІ» ОМР.
Як стверджує позивач, ФОП Карпова О.Л. ліквідувала свою господарську діяльність, що вбачається з реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Проте позивач зазначає, що з п. 70 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 у справі № 338/180/17 вбачається, що у разі припинення підприємницької діяльності фізичною особою як її права, так і обов'язки за укладеними договорами не припиняються, а залишаються за нею як за фізичною особою. Висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 04.12.2013 у справі № 6-125цс13, підтверджений в пункті 39 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 р. по справі № 338/180/17.
Наразі позивач звертає увагу суду на те, що орендар не виконує належним чином покладені на нього зобов'язання у частині сплати орендної плати, що є порушенням умов договору оренди, які визначені у п.п. 2.2, 2.4 (щодо сплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі).
Позивач вказує, що відповідно до п. 2.4 договору орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. Між тим відповідно до розрахунку заборгованості від 13.09.2023 за порушення умов договору оренди щодо сплати орендної плати вчасно та у повному обсязі за користування об'єктом оренди, у відповідача утворилася заборгованість по орендній платі, яка у період з 01.10.2021 по 29.02.2024 становить 52725,27 грн.
При цьому позивач вказує, що відповідно до розрахунку заборгованості від 23.02.2024 сума пені становить 12234,24 грн., що передбачено п. 5.2 договору.
Також позивач зазначає, що ст. 782 ЦК України передбачено право орендодавця на відмову від договору оренди в односторонньому порядку у випадку невнесення орендарем орендної плати протягом трьох місяців поспіль.
Так, позивач звертає увагу суду, що відповідно до акту обстеження від 22.02.2024 нежитлового приміщення, розташованого за адресою м. Одеса, вул. Дальницька, 22, складеного комісією у складі заступника начальника орендного відділу Департаменту Волковою I.I., головним спеціалістом орендного відділу Наталією Будзарь, заступником начальника орендного відділу КУ “Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» Валентиною Горбатою встановлено, що частина приміщення площею 54,5 кв.м використовується під розміщення магазину з реалізацією підакцизної групи товарів - суборендар “ТОПАЗ»; приміщення площею 16,0 кв.м під розміщення магазину непродовольчих товарів торговою фірмою “Кладовка»; 69,4 кв.м використовується Торгово-монтажною фірмою “SIKA» під розміщення офісу.
Наразі позивач зауважує, що згідно з п. 3.3 договору орендодавець має право виступати з ініціативою щодо розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, передбачених договором оренди, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі.
Відповідно до п. 5.3 договору у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3х місяців з дати закінчення терміну платежу, договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством.
Також позивач вказує на п. 5.5 договору, відповідно до якого передбачено право орендодавця вимагати дострокового розірвання договору оренди у порядку передбаченому чинним законодавством, за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків передбачених п.4.1, п. 4.2 абз. “а», “г», “е», “м», “н», п. 4.3, п. 4.8, п. 4.9, п. 4.13 та посилається на норми ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно з якими договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін при суттєвому порушені договору іншою стороною.
Таким чином, позивач наголошує, що істотне порушення орендарем (наймачем) таких умов договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або сплата не в повному обсязі, а також невиконання сторонами інших своїх зобов'язань, в тому числі несплата інших обов'язкових платежів та невикористання нежитлового приміщення, що може призвести до знищення об'єкта оренди або значне пошкодження є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 17.06.2024 р. вказану позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вх. № 2663/24) залишено без руху, оскільки заявником порушено вимоги п. 8 ч. 3 ст. 162 ГПК України та ч. 2 ст. 164 ГПК України.
19.06.2024 р. від позивача до господарського суду надійшла заява про усунення недоліків (вх. №24059/24), в якій позивачем зазначено, що Департаментом не проводилося досудове врегулювання спору, адже заходи досудового врегулювання спору за законом не передбачено та орендар обізнаний щодо обов'язковості виконання зобов'язань за договором оренди від 30.06.2004 №6/72.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 20.06.2024 р. вказану позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/2604/24, розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження, при цьому підготовче засідання призначено на 10.07.2024 р.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 р. відкладено підготовче засідання на 13.08.2024 р. о 10:30 год. з огляду на неявку представників позивача та відповідача.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.08.2024 р. продовжено строк підготовчого провадження у справі № 916/2604/24 на тридцять днів та підготовче засідання відкладено на 29 серпня 2024 р. о 10:15 год.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.07.2024 р., відкладено підготовче засідання на 13.08.2024 р. о 10:30 год. з огляду на неявку представників позивача та відповідача.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.08.2024 р. продовжено строк підготовчого провадження у справі № 916/2604/24 на тридцять днів та підготовче засідання відкладено на 29 серпня 2024 р. о 10:15 год.
23.08.2024 р. Департаментом комунальної власності Одеської міської ради подано до господарського суду заяву про закриття провадження у справі (вх. № 30962/24), відповідно до якої відповідач просить суд закрити провадження по справі № 916/2604/24 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Карпової Олени Леонідівни в частині вимог про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 52725,27 грн. та пені в сумі 12234,24 грн., а також повернути на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради судовий збір в сумі 3028,00 грн. В обґрунтування вищевказаної заяви позивач зазначає, що за наявною інформацією у розпорядженні останнього, Карпова О.Л. сплатила у повному обсязі заборгованість з орендної плати у розмірі 52725,27 грн. та пені в сумі 12234,24 грн. Виходячи із норма чинного законодавства та враховуючи те, що наразі відсутній предмет спору у частині стягнення заборгованості з орендної плати та пені, позивач вказує, що провадження по справі № 916/2604/24 відносно вимоги про стягнення вказаної заборгованості підлягає закриттю у зв'язку з відсутністю предмету спору.
У підготовчому засіданні 29.08.2024 р. представник позивача підтримав подану заяву про закриття провадження у справі в частині вимоги про стягнення заборгованості в загальній сумі 64959,51 грн. Так, позивач просить суд закрити провадження у справі № 916/2604/24 в частині вимоги про стягнення заборгованості в загальній сумі 64959,51 грн. у зв'язку з відсутністю предмету спору, а також повернути сплачений за таку вимогу судовий збір у розмірі 3028,00 грн.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 29.08.2024 р. провадження у справі № 916/2604/24 в частині позовної вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Карпової Олени Леонідівни про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди нежитлового приміщення №6/72 від 30.06.2004 р. в сумі 52725,27 грн. та пені за несвоєчасну сплату орендної плати в сумі 12234,24 грн. закрито у зв'язку з відсутністю предмета спору та підготовче засідання відкладено на 18 вересня 2024 р. об 11:30 год.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.09.2024 р. призначено підготовче засідання на 03 жовтня 2024 р. об 11:30 год.
18.09.2024 р. від представника Карпової Олени Леонідівни до господарського суду надійшла заява про ознайомлення з матеріалами справи (вх. № 34102/24).
01.10.2024 р. від Карпової Олени Леонідівни до господарського суду надійшли письмові пояснення (вх. № 35747/24), в яких відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Карпової Олени Леонідівни про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2024 р. та виселення. Так, відповідач зазначає, що ним систематично сплачувалася орендна плата за договором оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 р., що підтверджується копіями квитанцій. При цьому відповідач зазначає, що з кінця 2021 року не отримувала від позивача рахунків на оплату орендної плати. Між тим відповідач додає, що оплачувала орендну плату в розмірі, передбаченому додатковою угодою до договору оренди, жодного рахунку та акту за 2021-2024 роки до відповідача не надходило та про заборгованість не повідомлялось. Також, як зазначає відповідач, позивачем не було направлено на адресу останнього претензію щодо сплати заборгованості з орендної плати. Як стверджує відповідач, заборгованість за договором оренди була погашена, що підтверджується самим позивачем.
Разом з тим відповідач зазначає, що, проаналізувавши розрахунок, який позивач надав до суду, можна побачити, що заборгованість виникла не через злісну несплату відповідачем платежів з орендної плати, а через одностороннє підвищення орендної плати позивачем, інфляції та пені, нарахованої позивачем. За ствердженнями відповідача, оскільки останній дізнався про зазначені вище факти лише 18.09.2024 р. після ознайомлення з позовом, копію якого раніше не отримував, не отримував претензій позивача, тому не міг вчасно зреагувати на ситуацію, що склалася, з врахуванням воєнного стану. Так, відповідач зазначає, що продовжує систематично сплачувати орендну плату.
Також в наданих поясненнях відповідач зазначає, що відповідно до розпорядження Малиновської державної адміністрації Одеської міської ради від 09.11.2004 р. відповідачем було проведено капітальний ремонт нежитлового приміщення за адресою вул. Дальницька, 22, яке відповідач отримав в оренду відповідно до договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 р., вартість капітального ремонту на 2004 р. відповідно до кошторису становила 69194,00 грн. Між тим відповідач вказує, що за час користування нежитловим приміщенням остання неодноразово здійснювала поточні ремонти та поліпшення орендованого майна. З огляду на викладене, відповідач вказує, що належним чином використовує орендоване майно та належним чином виконував і виконує умови договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004.
Відповідач зазначає, що правовідносини сторін у даній справі виникли з договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 р. При цьому відповідач зазначає, що позивачем у позовній заяві визначено підставою позову - істотне порушення відповідачем (орендарем) умов договору, а саме систематичне невнесення орендної плати за договором оренди. Разом з тим, як вказує відповідач, в подальшому ним в повному обсязі сплачено заборгованість із орендної плати за договором, у зв'язку з чим судом було закрито провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення.
Також відповідач вказує, що відсутні достатні підстав вважати, що на даний час є підстави для застосування до спірних правовідносин вимог ст. 651 ЦК України для розірвання договору та подальшого повернення майна, з огляду на що вимоги позивача є не доведеними та не підлягають задоволенню.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.10.2024 було призначено розгляд справи на 10.10.2024 р. об 11:00 год.
10.10.2024 р. від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до господарського суду через підсистему “Електронний суд» ЄСІТС надійшли заперечення на пояснення в порядку ст. 42 Господарського процесуального кодексу України (вх. № 36964/24), в яких позивач зазначає, що несвоєчасна сплата Карпою О.Л. орендної плати призводить до того, що до місцевого бюджету не надходять належні кошти, чим порушуються права територіальної громади міста Одеси та значною мірою позбавляє Департамент того, на що він розраховував при укладенні договору оренди. Таким чином, як наголошує позивач, при укладенні договору з відповідачем Департамент розраховував на внесення орендної плати вчасно та в повному обсязі. Проте, як зауважує позивач, орендар систематично порушує умови договору, розмір заборгованості складає істотну суму, що значною мірою позбавляє Департамент можливості забезпечити ефективне надходження коштів до бюджету міста. Так, на переконання позивача, такі порушення договору з боку відповідача є істотними, а отже договір оренди підлягає розірванню.
Позивач звертає увагу суду, що комісією орендного відділу Управління орендних відносин Департаменту комунальної власності Одеської міської ради під час здійснення обстеження нежилих приміщень першого поверху, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Балкіська, 183, прим. 1 (Дальницька, 22) встановлено, що нежитлові приміщення розташовані на першому поверсі двоповерхового житлового будинку, 3 входи в приміщення здійснюються з головного фасаду. Згідно договору оренди профіль використання - магазин, ксерокс, автомат поповнення рахунків. Між тим в наданих запереченнях позивач зазначає, що при обстеженні було встановлено, що частина орендованого приміщення площею 54,5 кв.м використовується під розміщення магазину продовольчих товарів з реалізацією підакцизного товару - суборендар ПП “ТОПАЗ»; 16,0 кв.м під розміщення магазину непродовольчих товарів торговою фірмою “Кладовка»; 69,4 кв.м використовується Торгово-монтажною фірмою “SIKA» під розміщення офісу, що порушує умови договору оренди.
При цьому позивач зауважує, що відповідно до додаткового договору від 22.04.2014, яким внесено зміни до договору оренди № 6/72 від 30.06.2004, нежитлові приміщення орендодавцем передані орендарю виключно для використання під на “торгівельний об'єкт з продажу продовольчих та підакцизних товарів, автомат поповнення рахунку, торгівля шкільно-письмовими товарами, ксерокс» (орендна плата складає 8 %, 6%, 7% 15% від експертної вартості у відповідності до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою КМУ 04.10.1995 зі змінами та доповненнями).
Крім того, як вказує позивач, 22.02.2024 актом обстеження встановлено та зафіксовано факт використання об'єкта оренди не за цільовим призначенням, з огляду на що ставка орендної плати за користування майном комунальної власності територіальної громади м. Одеси під розміщення магазину продовольчих товарів з реалізацією підакцизного товару складає 18% від експертної вартості приміщення - суборендар ПП “ТОПАЗ»; 16,0 кв.м під розміщення магазину непродовольчих товарів торговою фірмою “Кладовка» складає 18% від експертної вартості приміщення; 69,4 кв.м використовується Торгово-монтажною фірмою “SIKA» під розміщення офісу складає 18% від експертної вартості приміщення, що порушує умови договору оренди. Тобто, врахувавши вищезазначене, позивач наголошує на тому, що вказане призводить до того, що до місцевого бюджету не надходять належні кошти, чим порушуються права територіальної громади міста Одеси.
У підготовчому засіданні господарського суду 10.10.2024 р. по справі № 916/2604/24 було протокольно оголошено перерву до 23.10. 2024 року об 11:30 год., про що під розписку повідомлено представників сторін.
У підготовчому судовому засіданні господарського суду 23.10.2024 р. по справі № 916/2604/24 було протокольно оголошено перерву до 26.11.2024 року об 11:30 год., про що під розписку повідомлено учасників справи.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 26.11.2024 р. закрито підготовче провадження у справі № 916/2604/24 та призначено справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 10.12.2024 р. об 11:40 год.
10.12.2024 р. від представника Карпової О.Л. через підсистему “Електронний суд» ЄСІТС до господарського суду надійшло клопотання про відкладення (перенесення) розгляду справи (вх. № 44113/24) у зв'язку з перебуванням представника відповідача на лікарняному.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.12.2024 року, відкладено розгляд справи на 06.01.2025 р. об 11:30 год. з огляду на неявку представник відповідача.
У судовому засіданні господарського суду 06.01.2025 р. по справі № 916/2604/24 було протокольно оголошено перерву до 21.01.2025 року о 12:30 год., про що під розписку повідомлено представників сторін.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.01.2025 було призначено судове засідання на 29.01.2025 р. о 12:45 год.
У судовому засіданні господарського суду 29.01.2025 р. по справі № 916/2604/24 було протокольно оголошено перерву до 13.02.2025 р. о 10:30 год., про що під розписку повідомлено представників сторін.
У судовому засіданні господарського суду 13.02.2025 р. по справі № 916/2604/24 було протокольно оголошено перерву до 14.02.2025 року об 11:30 год., про що під розписку повідомлено представників сторін.
Під час розгляду справи по суті позивач підтримав позовні вимоги та наполягав на їх задоволенні у повному обсязі, натомість представник відповідача проти задоволених позовних вимог про розірвання укладеного між сторонами договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 р. та виселення відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 139,9 кв.м, заперечував.
Наразі суд зазначає, що згідно з відомостями, які містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, ФОП Карпова О.Л. припинила свою господарську діяльність 25.11.2020 р.
Відповідно до частини другої статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних зі здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Предметна та суб'єктна юрисдикція господарських судів, тобто сукупність повноважень господарських судів щодо розгляду справ, віднесених до їх компетенції, визначена ст. 20 ГПК України.
В силу ч. 1 ст. 20 Господарського процесуального кодексу України господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв'язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов'язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.
Критеріями розмежування судової юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб'єктний склад спірних правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин у їх сукупності. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ.
Аналогічні за змістом висновки щодо критеріїв розмежування судової юрисдикції наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі N 905/2260/17, від 21.08.2019 у справі N 922/4239/16, від 25.02.2020 у справі N 916/385/19, від 23.03.2021 у справі № 367/4695/20.
При цьому в постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 серпня 2019 року у справі N 646/6644/17 (провадження N 14-352цс19) зроблено висновок про те, що при вирішенні питання про розмежування компетенції судів щодо розгляду справ недостатньо застосування виключно формального критерію - визначення суб'єктного складу спірних правовідносин (участь у них суб'єкта владних повноважень), натомість визначальною ознакою для правильного вирішення спору є характер правовідносин, з яких виник спір.
Таким чином, ознаками господарського спору, підвідомчого господарському суду, є, зокрема участь у спорі суб'єкта господарювання, наявність між сторонами, господарських відносин, врегульованих Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, іншими актами господарського і цивільного законодавства і спору про право, що виникає з відповідних відносин, наявність у законі норми, що прямо передбачала б вирішення спору господарським судом, відсутність у законі норми, що прямо передбачала б вирішення такого спору судом іншої юрисдикції (п. 22 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.10.2019 р. у справі № 214/4137/17).
При цьому визначальною ознакою справи господарської юрисдикції є суть (зміст, характер) спору (п. 4.13 ухвали Верховного Суду від 07.07.2021 р. у справі № 910/5179/20).
Так, кожна фізична особа має право на підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом (ст. 42 Конституції України). Це право закріплено й у ст. 50 Цивільного кодексу України, де зазначено, що право на здійснення підприємницької діяльності, яку не заборонено законом, має фізична особа з повною цивільною дієздатністю та за умови її державної реєстрації в порядку, встановленому законом.
Відповідно до ст. 42 Господарського кодексу України підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.
Тому підприємець - це юридичний статус фізичної особи, який засвідчує право цієї особи на заняття самостійною, ініціативною, систематичною, на власний ризик господарською діяльністю з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку (п. 22 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.10.2019 р. у справі № 920/50/19, постанови Верховного Суду від 16.12.2020 р. у справі № 916/2437/17, від 03.02.2021 р. у справі № 902/655/19, від 01.06.2021 р. у справі № 910/15940/20, від 07.09.2021 р. у справі № 918/139/21).
Відповідно до ч. 1 ст. 128 Господарського кодексу України громадянин визнається суб'єктом господарювання у разі здійснення ним підприємницької діяльності за умови державної реєстрації його як підприємця без статусу юридичної особи відповідно до ст. 58 цього Кодексу.
Фізична особа, яка в установленому законом порядку набула статус підприємця, не втрачає свого статусу фізичної особи.
Таким чином, вирішення питання про юрисдикційність спору залежить від того, чи виступає фізична особа - сторона у відповідних правовідносинах як суб'єкт господарювання та чи можна визначити ці правовідносини як господарські.
Так, у даній справі господарським судом встановлено, що на момент укладення відповідачем спірного договору останній згідно відомостей, що містяться у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, був зареєстрований як суб'єкт підприємницької діяльності за КВЕД (основний) 68.20 “Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
Враховуючи вищенаведене, суд доходить висновку, що даний спір має вирішуватися в порядку господарського судочинства, незважаючи на припинення підприємницької діяльності фізичної особи - підприємця Карпової Олени Леонідівни.
Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.
30.06.2004 року між Представництвом по управлінню комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Карповою Оленою Леонідівною (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 6/72, згідно з п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22, першого поверху, загальною площею 138,5 кв.м. на підставі додаткового погодження № 1 від 30.06.2004 р.
Пунктом 1.2. договору встановлено строк його дії до 17 лютого 2008 року.
За умовами п. 2.1 договору орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» та рішення сесії Одеської міської ради від 26.03.2003 р. № 1054-ХХІV “Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси».
Згідно з п. 2.2 договору за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 539,30 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції.
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.
Відповідно до п. 2.3 договору до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою.
Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (п. 2.4 договору).
В пункті 2.5 договору передбачено, що за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.
Згідно з п. 3.3 договору орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невикористання орендованого приміщення напротязі 3-х місяців або невиконання чи порушення умов цього договору орендарем.
За положеннями п. 3.4 договору орендодавець зобов'язується передати орендарю в оренду нежиле приміщення згідно п. 1.1 договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.
Відповідно до п. 4.1 договору вказане приміщення у п. 1.1 орендодавцем передається орендарю виключно для використання під магазин.
Пунктом 4.3 договору передбачено, що орендар зобов'язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого нежитлового приміщення (будівлі). При проведенні орендарем капітального ремонту чи переобладнанні приміщення, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у будинку, де знаходиться орендоване приміщення.
Пунктом 4.7 договору встановлено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.
Відповідно до п. 4.10 договору у випадку припинення дії цього договору у зв'язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору, орендар сплачує орендну плату по день підписання акта приймання-передачі приміщення.
Положеннями п. 5.2 договору визначено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує неню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми про строченого платежу за кожен день прострочиш.
Відповідно до п. 5.3 договору у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3х місяців з дати закінчення терміну платежу, договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством.
За умовами п. 5.6 договору за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків за цим договором, орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності з чинним законодавством.
Відповідно до п. 7.1 договору питання, не врегульовані цим договором, вирішуються відповідно до чинного законодавства України.
Згідно з п. 7.3 договору при тривалому, більше трьох місяців, невикористанні орендарем наданих йому приміщень за цим договором, приміщення вважаються не освоєними і договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства України.
Пунктом 7.6 договору встановлено, що договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.
В пункті 7.12 договору передбачено, що вступ орендаря у користування приміщенням настає одночасно з підписанням відповідного розпорядження про передачу в оренду нежитлового приміщення, договору оренди та акту приймання-передачі вказаного приміщення.
За умовами п. 7.13 договору передача приміщення в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це приміщення. Власником орендованого приміщення залишається територіальна громада міста Одеси.
У розділі 8 договору визначено, що до нього додається:
- 8.1 Розрахунок орендної плати.
- 8.2 Висновок експерта про вартість нежитлового приміщення (будівлі), що передається в оренду.
Додатковим погодженням № 1 від 10.09.2008 сторонами на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. № 1846 “Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна» визначено, що орендна плата за договором оренди № 6/72 від 30 червня 2004 приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22, з 01 січня 2007 становить 1961,12 грн. (в т.ч. ПДВ 326,85 грн.).
Згідно з додатковим погодженням № 2 від 04.11.2008 сторонами строк дії договору оренди № 6 /72 від 30 червня 2004 нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22, продовжено до 04 травня 2009 на підставі листа орендаря № 01-14/1147 від 08 лютого 2008; розділ “Права та обов'язки орендаря» доповнено пункт 4.2 підпунктом “м» наступного змісту: “м) своєчасно та доброякісно забезпечувати здійснення заходів щодо очищення прилеглої території та тротуарів від снігу»; внесено зміни до договору оренди у частині розрахунку орендної плати за місяць, відповідно до якого орендна плата з 04.11.2008 становить 1636,73 грн. (в т.ч. ПДВ 272,79 грн.).
Крім того, додатковим погодженням № 3 від 23.09.2009 Представництвом по управлінню комунальної власності Одеської міської ради та фізичною особою-підприємцем Карповою Оленою Леонідівною продовжено термін дії договору оренди до 23.03.2010 на підставі листа орендаря вх. № 01-14/3323 від 06.05.2009 р.
Між тим додатковим погодженням № 3 від 15.11.2012 2019 сторонами за взаємною згодою було внесено наступні зміни до договору: 1) у тексті договору оренди № 6/72 від 30 червня 2004 нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22, назву орендодавця змінено на “Департамент комунальної власності Одеської міської ради» згідно з рішенням Одеської міської ради від 28.02.2011 № 384-VІ “Про затвердження положень про виконавчі органи Одеської міської ради»; строк дії договору оренди № 6/72 від 30 червня 2004 продовжено до 01 жовтня 2015 на підставі листа орендаря № 01-14/577 від 31.01.12; у зв'язку з прийняттям змін та доповнень від 14.09.11 за № 961 до постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 за № 1846 “Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна» за договором оренди № 6/72 від 30 червня 2004 орендна плата з 15 листопада 2012 становить 4112,32 грн. (в т.ч. ПДВ 685,39 грн.).
Додатковим договором № 4 від 22.04.2014 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та фізичною особою-підприємцем Карповою Оленою Леонідівною пункт 4.1. розділу 4 “Права і обов'язки орендаря» викладено в новій редакції: “4.1 Вказане у п. 1.1 приміщення орендодавцем передано орендарю виключно для використання під “торгівельний об'єкт з продажу продовольчих та підакцизних товарів, автомат поповнення рахунку, торгівля шкільно-письмовими товарами, ксерокс»; додаток 8.1 до договору оренди від 30.06.2004 № 6/72 викладено в новій редакції; перший абзац пункту 2 підпункту 2.2 договору оренди від 30.06.2004 № 6/72 викладено в новій редакції: “2.2 За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату з 22.04.2014 за перший місяць після підписання цього додаткового договору 3689,64 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції».
Згідно з додатковим договором № 5 від 25.10.2022 пункт 1.2 розділу 1 “Предмет договору» доповнено наступним: “1.2. Продовжити термін дії цього договору на 2 роки 11 місяців, а саме до 25 вересня 2022 (двадцять п'ятого вересня дві тисячі двадцять другого року).
Також судом встановлено, що за вказаним договором оренди нежилого приміщення № 6/72 від 30.06.2004 р. між позивачем та відповідачем виникли орендні правовідносини щодо нерухомого майна, яке є комунальною власністю. Адже, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 380030873 від 24.05.2024 р. нежитлове приміщення (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 2025457651101), яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 183, прим. 101, належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності, яке в цілому складається з основного приміщення загальною площею 139,9 кв.м.; підстава виникнення права власності: лист Регіонального відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях № 05-01-01284 від 24.10.2019; рішення про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Одеси № 320 від 29.08.2019 ВК ОМР; технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 23.01.2019 КП “БТІ» ОМР.
Так, відповідно до рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради № 320 від 28.09.2019 “Про реєстрацію прана комунальної власності територіальної громади м. Одеси на об'єкти нерухомою майна, розташовані в м. Одесі» зареєстровано право комунальної власності територіальної громади м. Одеси на об'єкти нерухомого майна, розташовані у м. Одесі, згідно з переліком (додається).
Згідно з Додатком № 1 до рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради № 320 від 28.09.2019 - Перелік об'єктів нерухомого майна, розташованих у м. Одесі, право комунальної власності на які підлягають реєстрації за територіальною громадою м. Одеси, зокрема в п. 1, вказані нежитлові приміщення № 101, загальною площею 139,9 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 183.
Крім того, із наявної в матеріалах справи копії технічного паспорту на нежитлове приміщення № 101 в будинку № 183 по вулиці Балківська, виготовленого 23.01.2019 року Комунальним підприємством “Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради, вбачається, що загальна площа приміщень становить 139,9 кв.м.
При цьому позивач зазначає, що Відділом інвентаризації та реєстрації Департаменту отримано відповідний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію за територіальною громадою м. Одеси права власності на об'єкт комунальної власності у вигляді нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 138,5 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22, до якого присвоєно адресу: “вул. Балківська, 183, приміщ. 101» у зв'язку з відсутністю в адресному реєстрі м. Одеси будівлі за адресою: “вул. Дальницька, 22».
З огляду на викладене судом встановлено, що нежитлове приміщення (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 2025457651101), що передано в оренду ФОП Карповій О.Л. згідно зі спірним договором оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004, має площу 139,9 кв.м. та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, буд. 183, прим. 101.
При цьому із матеріалів справи вбачається, що 15.09.2023 року ФОП Карпова О.Л. (орендар) звернулася до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (орендодавця) із заявою, в якій орендар просив пролонгувати договір оренди № 6/72 від 30.06.2004 терміном на 5 років на нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 138,5 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22. Так, вказану заяву отримано Департаментом 15.09.2023 за вх. № 01-14/1644, про що свідчить відмітка останнього на вказаній заяві.
Разом з тим господарський суд зауважує, що відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27 травня 2022 року № 6345 договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не .з вимагаються.
Відповідно до п. 20 ч. 1 ст. 106 Конституції України, Закону України “Про правовий режим воєнного стану» Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 р. із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб в Україні введено воєнний стан, який в подальшому було продовжено.
Таким чином, договір оренди від 30.06.2004 № 6/72 вважається продовженим після 25 вересня 2022 року на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).
Відповідно до п. 10 ч. 1 ст. 1 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Так, згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Частиною 1 статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частина 1 статті 202 ЦК України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
При цьому за правилами статті 14 Цивільного кодексу України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.
Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
В силу п. 1 ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно п. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.
Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.
Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Згідно приписів п. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. № 2269-XII (чинного станом на момент укладання договору) орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Відповідно до ч. 4 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-ІХ (чинного на момент виникнення спірних правовідносин) орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Ч. 3 ст. 285 ГК України визначено, що орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Так, за ствердженнями позивача, відповідач не виконував вказані вимоги з 01 жовтня 2021 року по 29 лютого 2024 року, у зв'язку з чим станом на дату звернення із позовом по даній справі до суду у відповідача існувала заборгованість в розмірі 52725,27 грн.
При цьому Департаментом комунальної власності Одеської міської ради здійснено нарахування пені за період з 16.03.2023 по 29.02.2024 в розмірі 12234,24 грн. з огляду на наявність у відповідача заборгованості з орендної плати. Як передбачено п. 5.2 вказаного договору оренди, за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки.
Таким чином, загальна сума заборгованості відповідача перед позивачем складала 64959,51 грн.
Як встановлено судом, відповідачем під час підготовчого провадження було сплачено в якості орендної плати суму в розмірі 52725,27 грн. та пеню в сумі 12234,24 грн., про що свідчить надана позивачем відповідна довідка фінансового відділу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 16.08.2024 р., підписана начальником - Вікторією Арабаджі, з якої вбачається, що відповідачем було сплачено суму заборгованості з орендної плати в розмірі 52725,27 грн. та пеню в сумі 12234,24 грн. Враховуючи те, що внаслідок сплати відповідачем спірної заборгованості, що підтверджується відповідною довідкою Департаменту, вимоги позивача про стягнення заборгованості в сумі 64959,51 грн. фактично задоволені, провадження у справі в частині позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості в загальній сумі 64959,51 грн., було закрито у зв'язку з відсутністю предмета спору згідно ухвали суду від 29.08.2024 року.
Відтак, предметом розгляду є вимоги позивача про розірвання спірного договору оренди та виселення відповідача з орендованого нежитлового приміщення.
У відповідності зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Так, відповідно до ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Згідно статті 188 Господарського кодексу України розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлене договором або законом.
Так, частиною другою ст. 651 ЦК України передбачено, що при відсутності згоди (домовленості) сторін про зміну або розірвання договору він може бути змінений чи розірваний на вимогу однієї із сторін лише за рішенням суду за наявності певних підстав, передбачених договором або законом. Однією із таких підстав є істотне порушення договору другою стороною. Істотним вважається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, тобто йдеться про таке порушення договору однією із сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання чи зміну договору, має довести наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, діленням другою стороною. Така шкода може бути виражена як у вигляді та (або) упущеної вигоди, так і моральної (немайнової) шкоди.
При цьому вищенаведені приписи частини другої статті 651 ЦК України є загальними для розірвання договору та передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, а також в інших випадках, установлених договором або законом.
Разом з тим слід зазначити, що об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата з урахуванням її індексації є одними з істотних умов договору оренди (ст. 284 ГК України).
При цьому положеннями ч. 2 ст. 25 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» визначено, що договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
За умовами п. 3.3 договору орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невикористання орендованого приміщення протягом трьох місяців або невикористання чи порушення цього договору орендарем.
При цьому в п. 5.6 договору оренди сторони погодили, що за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків за цим договором, орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності з чинним законодавством.
Пунктом 7.6 договору встановлено, що договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.
Виходячи за наведеного, умовами спірного договору та чинним законодавством передбачена можливість розірвання договору саме у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.
Так, підставами для розірвання спірного договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 позивачем визначено істотне порушення відповідачем таких умов вказаного договору, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або сплата не в повному обсязі, а також невиконання сторонами інших своїх зобов'язань, в тому числі невикористання нежитлового приміщення, що може призвести до знищення об'єкта оренди або значне його пошкодження, а також зміна профілю використання об'єкта оренди без погодження з Департаментом.
Щодо такої підстави для розірвання спірного договору № 6/72, як невикористання нежитлового приміщення, що може призвести до знищення об'єкта оренди або значне його пошкодження, господарський суд зазначає наступне.
Актом обстеження від 22.02.2024 нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22, складеного комісією у складі: заступника начальника орендного відділу - Інни Волкової, головного спеціаліста орендного відділу - Наталі Будзар, заступника начальника орендного відділу КУ “Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» - Валентини Горбатої, встановлено, що договір оренди № 6/72 від 30.06.2004 на нежитлові приміщення першого поверху, загальною площею 138,5 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22 укладено з ФОП Карповою О.Л. на строк до 25.09.2022; профіль використання: магазин, ксерокс, автомат поповнення рахунків; орендоване приміщення розташоване на першому поверсі двоповерхового житлового будинку, вхід здійснюється з головного фасаду. Під час обстеження комісією встановлено, що частина приміщення площею 54,5 кв.м. використовується під розміщення магазину з реалізацією підакцизної групи товарів - суборендарем ПП “ТОПАЗ»; приміщення площею 16,0 кв.м використовується торговою фірмою “Кладовка» під розміщення магазину з продажу непродовольчих товарів; приміщення 69,4 кв.м використовується під розміщення офісу Торгово-монтажною фірмою “SIKA». Технічний стан приміщення задовільний. Приміщення забезпечено усіма інженерними комунікаціями.
По-перше, господарський суд зауважує, що у вказаному Акті від 22.02.2024 комісією зазначена адреса об'єкта: м. Одеса, вул. Дальницька, 22, загальною площею 138,5 кв.м. При цьому суд зазначає, що позивачем у тексті позову зазначено про те, що до даного об'єкту присвоєно адресу: “вул. Балківська, 183, приміщ. 101» у зв'язку з відсутністю в Адресному реєстрі м. Одеси будівлі за адресою: “вул. Дальницька, 22», а запитувані приміщення знаходяться в будівлі, розташованій на розі вул. Дальницька та вул. Балківська; згідно з актуалізованими технічними даними загальна площа об'єкта складає 139,9 кв.м. Вказана інформація з приводу адреси орендованого об'єкта та її площі відображена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, а також у технічному паспорті на нежитлове приміщення № 101 в будинку № 183 по вулиці Балківська, виготовленому 23.01.2019 року. Більш того, виселити Карпову Олену Леонідівну позивач просить саме з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 139,9 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 183, приміщ. 101.
По-друге, суд зазначає, що твердження Департаменту комунальної власності Одеської міської ради стосовно невикористання приміщення спростовуються наданим Актом обстеження від 22.02.2022, в якому встановлено, що частина приміщення площею 54,5 кв.м. використовується під розміщення магазину з реалізацією підакцизної групи товарів - суборендарем ПП “ТОПАЗ»; приміщення площею 16,0 кв.м використовується торговою фірмою “Кладовка» під розміщення магазину з продажу непродовольчих товарів; приміщення 69,4 кв.м використовується під розміщення офісу Торгово-монтажною фірмою “SIKA».
По-третє, судом критично оцінюються твердження позивача стосовно того, що невикористання нежитлового приміщення може призвести до знищення об'єкта оренди або значне його пошкодження, оскільки у вказаному Акті обстеження від 22.02.2022 комісією встановлено, що технічний стан приміщення задовільний, при цьому будь-яких зауважень стосовно пошкодження чи знищення об'єкта оренди комісією у такому акті не зазначено.
З огляду на викладене суд доходить висновку, що розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 саме з підстави невикористання нежитлового приміщення, що може призвести до знищення об'єкта оренди або значне його пошкодження, не знайшло свого підтвердження під час розгляду справи, оскільки не підтверджено позивачем належними та допустимими доказами.
Стосовно такої підстави для розірвання спірного договору № 6/72, як зміна профілю використання об'єкта оренди без погодження з Департаментом, суд вказує наступне.
Так, 22.04.2014 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та фізичною особою-підприємцем Карповою Оленою Леонідівною укладено додатковий договір № 4 до договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004, зокрема, про наступне:
- 1.1) пункт 4.1 розділу 4 “Права і обов'язки орендаря» викладено в новій редакції: “4.1 Вказане у п. 1.1 приміщення орендодавцем передано орендарю виключно для використання під “торгівельний об'єкт з продажу продовольчих та підакцизних товарів, автомат поповнення рахунку, торгівля шкільно-письмовими товарами, ксерокс»;
- 1.2) відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року № 786 (з наступними змінами та доповненнями) орендна плата з 22.04.14 року розраховується таким чином:
- Магазин: продовольчі товари - площа 47,5 кв.м; експертна вартість приміщення - 201780,00 грн.; відсоток від експертної вартості приміщення - 8%; місячна орендна плата за експертною оцінкою - 1345,20 грн.; місячна орендна плата на 01.04.2014 - 1390,94 грн.;
- Магазин: підакцизні товари - площа 6,00 кв.м; експертна вартість приміщення - 25488,00 грн.; відсоток від експертної вартості приміщення - 18%; місячна орендна плата за експертною оцінкою - 382,32 грн.; місячна орендна плата на 01.04.2014 - 395,32 грн.;
- Магазин: шкільно-письмові товари - площа 83,00 кв.м; експертна вартість приміщення - 352583,56 грн.; відсоток від експертної вартості приміщення - 6%; місячна орендна плата за експертною оцінкою - 1762,92 грн.; місячна орендна плата на 01.04.2014 - 1822,86 грн.;
- Ксерокс - площа 1,00 кв.м; експертна вартість приміщення - 4248,00 грн.; відсоток від експертної вартості приміщення - 7%; місячна орендна плата за експертною оцінкою - 24,78 грн.; місячна орендна плата на 01.04.2014 - 25,62 грн.;
- Автомат поповнення рахунків - площа 1,00 кв.м; експертна вартість приміщення - 4248,00 грн.; відсоток від експертної вартості приміщення - 15%; місячна орендна плата за експертною оцінкою - 53,10 грн.; місячна орендна плата на 01.04.2014 - 54,90 грн.;
Всього площа 138,5 кв.м., місячна орендна плата на 01.04.2014 - 4427,57 грн. (в т.ч. ПДВ).
Таким чином, вказаним додатковим договором № 4 від 22.04.2014 до договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 сторонами погоджено відповідні ставки орендної плати за користування орендованим майном для розміщення магазинів: продовольчих товарів, підакцизних товарів, шкільно-письмових товарів, ксероксу та автомату поповнення рахунків.
Як вбачається із Акту обстеження від 22.02.2024 нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дальницька, 22, під час обстеження комісією встановлено, що частина приміщення площею 54,5 кв.м. використовується під розміщення магазину з реалізацією підакцизної групи товарів - суборендарем ПП “ТОПАЗ»; приміщення площею 16,0 кв.м використовується торговою фірмою “Кладовка» під розміщення магазину з продажу непродовольчих товарів; приміщення 69,4 кв.м використовується під розміщення офісу Торгово-монтажною фірмою “SIKA».
Наразі господарський суд зауважує, що позивачем під час розгляду справи не доведено суду належними та допустимими доказами, яким чином відповідною комісією вираховувалася площа приміщень, які використовують ПП “ТОПАЗ», Торгова фірма “Кладовка» та Торгово-монтажна фірма “SIKA».
Разом з тим господарський суд зауважує, що відповідачем - Карповою О.Л. не спростовано під час розгляду справи в суді тверджень позивача про зміну орендарем профілю використання орендованого приміщення. Так, із вказаного акту обстеження від 22.02.2024 вбачається, що майно використовується суборендарями під розміщення магазину з реалізацією підакцизної групи товарів, під розміщення магазину з продажу непродовольчих товарів та під розміщення офісу, в той час, коли відповідно до додаткового договору № 4 від 22.04.2014 приміщення орендодавцем передано орендарю виключно для використання під “торгівельний об'єкт з продажу продовольчих та підакцизних товарів, автомат поповнення рахунку, торгівля шкільно-письмовими товарами, ксерокс». Відтак, суд доходить висновку, що орендоване приміщення не передавалося орендарю під розміщення магазину з продажу непродовольчих товарів та під розміщення офісу. На спростування викладеного, Карповою О.Л. не надано до матеріалів справи належних та допустимих доказів використання орендованого майна саме під “торгівельний об'єкт з продажу продовольчих та підакцизних товарів, автомат поповнення рахунку, торгівля шкільно-письмовими товарами, ксерокс», як погоджено сторонами у додатковому договорі № 4 від 22.04.2014 до договору оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004. Враховуючи те, що орендоване Карповою О.Л. нежитлове приміщення здавалося останньою в суборенду, такими доказами можуть бути, зокрема, але не виключно, договори суборенди, за якими майно передано суборендарям виключно для використання під торгівельний об'єкт з продажу продовольчих та підакцизних товарів, автомат поповнення рахунку, торгівля шкільно-письмовими товарами, ксерокс.
Щодо такої підстави для розірвання спірного договору № 6/72, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або сплата не в повному обсязі, господарський суд зазначає наступне.
Так, відповідачем порушено зобов'язання щодо сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов спірного договору оренди, яке тривало з лютого 2022 року по травень 2022 включно (понад 3-х місяців).
В п. 5.3 договору оренди встановлено, що у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством. Також орендодавець має право розірвати договір оренди у разі невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків за цим договором (п. 5.6 договору).
Наразі слід зазначити, що положеннями ст. 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Тому норми статті 188 ГК України та статті 11 ГПК України не позбавляють сторону договору права на безпосереднє звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору.
Отже, право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.
Водночас орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України “Про оренду державного та комунального майна», згідно з ч. 2 ст. 24 якого договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Таким чином, проаналізувавши зміст спірного договору та наведені позивачем норми законодавства, як підстава для розірвання цього договору, суд доходить до висновку, що у даному випадку невнесення орендарем орендної плати протягом 3-х місяців поспіль є підставою для дострокового розірвання спірного договору оренди, оскільки орендар порушив істотні умови договору та не вносив плату за користування об'єктом оренди понад трьох місяців підряд (п. 5.3 договору оренди).
При цьому судом не приймаються до уваги посилання відповідача - Карпової О.Л. на те, що нею систематично сплачувалася оренда плата за договором оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 р., що підтверджується наданими копіями квитанцій, оскільки із наданих орендарем до матеріалів справи платіжних документів (а.с. 107-133) вбачається та підтверджується те, що у період з лютого 2022 року по травень 2022 року Карповою О.Л. сплата орендної плати не здійснювалася.
В свою чергу у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються (ст. 653 ЦК України).
Приписами ч. 1 ст. 25 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Частиною 1 ст. 785 ЦК України зазначено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Згідно п. 4.7 договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання відповідач зобов'язаний у 15-денний термін передати позивачу приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати позивачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.
Так, оскільки укладений між позивачем та відповідачем договір оренди підлягає розірванню судом, то відсутні правові підстави для користування відповідачем спірним нежитловим приміщенням, яке орендується останнім за вказаним договором, суд вважає цілком обґрунтованими вимоги позивача щодо виселення відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 139,9 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 183, приміщ. 101.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Згідно зі ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Вказані положення ЦК кореспондуються з положеннями ст. 20 ГК України.
Оцінюючи наявні в матеріалах справи докази в сукупності, суд вважає, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради цілком обґрунтовані, відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, тому підлягають задоволенню.
У зв'язку з тим, що спір виник внаслідок неправомірних дій відповідача та рішення відбулось на користь позивача, згідно ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору в сумі 6056,00 грн., понесені позивачем при подачі позову, покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Карпової Олени Леонідівни про розірвання договору оренди та виселення з нежитлового приміщення задовольнити.
2. Розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 6/72 від 30.06.2004 р., укладений між ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; код ЄДРПОУ 26302595).
3. Виселити Карпову Олену Леонідівну ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 139,9 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; код ЄДРПОУ 26302595).
4. СТЯГНУТИ з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; код ЄДРПОУ 26302595; р/р UA398201720355239012083034299 в ДКСУ м. Київ, МФО 820172) витрати по сплаті судового збору в розмірі 6056/шість тисяч п'ятдесят шість/грн. 00 коп.
Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 20-денного строку з моменту складання повного судового рішення.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено та підписано 24 лютого 2025 р.
Суддя В.С. Петров